地产

一份最新报告显示，加拿大房地产市场仍处于明显调整阶段，而且跌幅在主要发达经济体中最为突出。 总部位于瑞士的国际清算银行最新数据显示，经通胀调整后，加拿大住宅房价在去年第三季度同比下跌约5%，在所有发达经济体中跌幅最大。 与加拿大跌幅相近的还有中国，房价同样下降约5%。芬兰则下降约4%。此外，新西兰、以色列、罗马尼亚、奥地利以及香港等地的房价也出现不同程度下滑。 整体来看，报告指出，大多数发达经济体经通胀调整后的房价总体仍保持相对稳定。 如果把时间线拉长，加拿大房价的调整更加明显。数据显示，从2022年第一季度到2025年第三季度，全国房价按名义价格计算累计下跌约18%，领跑全球63个主要经济体，跌幅甚至略高于同期中国的17.8%。 相比之下，美国和英国房地产市场仍保持增长，美国房价上涨约12.3%，英国上涨约8.9%。 市场分析人士认为，加拿大房地产市场目前仍处于发达国家中较为严重的一轮下行周期。 外汇研究机构Corpay的首席市场分析师Karl Schamotta表示，在疫情前后经历极端上涨之后，加拿大房价的回落幅度超过多数同类经济体，目前也几乎看不到明显企稳迹象。 数据显示，从2010年全球金融危机之后算起，到2025年第三季度，加拿大房价整体仍上涨接近50%。不过，如果从疫情前的2019年末开始计算，房价实际上已经进入回落阶段。   2022年第一季度被普遍认为是加拿大房地产市场的顶点。当时，全国房价创下历史纪录。   随后，加拿大央行启动大规模加息周期，将政策利率从0.25%迅速提高到5%，房地产市场随之承受巨大压力。 BMO Economics经济学家Robert Kavcic表示，从当时到今年1月，全国房价累计已经下跌大约19%。 最新市场数据也显示，加拿大房地产市场正在降温。加拿大房地产协会的报告指出，2025年全年房屋销量下降近2%，12月全国综合房价同比下跌约4%。 同时，TD Economics经济学家Rishi Sondhi表示，自去年8月以来，加拿大房地产市场整体表现持续低迷。 他指出，经济增长放缓、生活成本上升以及人口增长放缓等因素，都在持续压制房地产需求。 在这些不利因素仍然存在的情况下，分析普遍认为，2026年的加拿大房地产市场，很可能仍将维持相对平淡的走势。

根据联邦记录，加拿大卑诗省素里市的Kanwar Walia农场获得了劳动力市场许可，允许在2020年至2023年间雇佣近40名工人。Google 地图 素里的一家农场因违反外籍工人法律，被判支付435,000加元的罚款，这是该省迄今为止开出的最大罚款。 这一对Kanwar Walia农场的处罚是在2月13日决定的，近期在联邦数据库中发布。 文件指出，该雇主未能出席与检查员的会议，也没有回应提出的问题或提供所需的文件。 检查员还发现，该公司并没有积极参与外籍工人所被聘用的业务。 “我从未见过如此巨额的罚款，”非营利组织移民工人中心的律师Navid Bayat表示。 “这必然意味着对许多工人的严重侵犯或权利的违反。” 在加拿大卑诗省维多利亚附近的农场，外籍工人在工作。| rand22/iStock 编辑/Getty Images Plus 据联邦记录显示，对Kanwar Walia的处罚是加拿大历史上针对违反保护临时外籍工人和国际流动计划法律公司所开出的第二大罚款。 去年九月，新不伦瑞克省的Bolero Shellfish Processing Inc.因违反多项工作场所标准被处以创纪录的100万加元罚款，并被禁止参与临时外籍工人计划十年。 检查员发现该加工厂未能提供适当的工资和工作条件，且未能提供一个无虐待的工作环境。 关于Kanwar Walia农场，公众信息很少，该公司在卑诗省注册为一个编号公司。 2017年素里的变更委员会会议记录指出，该地产在过去八年中种植了蓝莓作物。 2023年的卫星图像和街道拍摄的照片显示，后面有多排灌木的大房子。 试图联系该农场及其所有者的尝试未果。 联邦部门拒绝提供更多细节  在加拿大，违反外籍工人法律最大的罚款通常是由于严重的违法行为而产生的，包括身体、性和经济虐待或报复。 最近一项对《商业恶性事件》进行的调查发现，在过去十年中，加拿大卑诗省的公司在违反外籍工人保护法方面，占据了超过三分之一的联邦罚款，远远超过其他所有加拿大地区。 ​对Kanwar Walia农场的最新重大罚款并未表明公司创建了一个让工人易受侵犯的工作环境，也不清楚为何罚款如此之高。 因违反外籍工人规定而受到制裁的卑诗省雇主所处的总罚款超过了所有其他加拿大地区的总和。| 《商业恶性事件》 当被问及为何该公司的罚款如此之高时，加拿大就业与社会发展部的一位发言人表示，货币罚款和禁止外籍工人计划的决定基于多个变量。 发言人Jessica Lacombe在电子邮件中表示，这些变量包括雇主的违规历史、企业规模、受影响的临时外籍工人数量、雇主的整改努力以及违规的严重性。 “处罚不是由特定的违规行为引发的，而是由积分的累积所决定，”Lacombe表示。 Lacombe拒绝透露检查的更多细节，理由是“隐私顾虑。” 公司获批准聘用多名外籍工人 在联邦层面，雇主在招聘临时外籍工人时，需向加拿大服务部申请劳动力市场影响评估。结果必须显示对加拿大劳动力市场有正面或中性影响，才能由移民、难民与公民事务部颁发工作许可证。 记录显示，2023年，Kanwar Walia的编号公司获准招聘至少34名外籍工人作为普通工人。 该评估还批准当年聘用两名外籍工人，担任农业服务承包商、农场主管或专业畜牧工。 根据联邦文件，从2020年起，多个外籍工人职位的聘用也获得了批准。 在卑诗省阿伯茨福德的农场，一名临时外籍工人正在工作。| Stefan Labbé/《商业恶性事件》 ​任何已支付罚款且未被禁止参与该计划的公司，均可申请另一个劳动力市场影响评估以聘用更多外籍工人，Lacombe表示。 在此之前，卑诗省法律要求雇佣临时外籍工人的雇主必须向省政府登记。 卑诗省劳动部的发言人表示，Kanwar Walia农场的省级注册证书已于2025年11月8日到期。 如果该公司试图重新注册并再次聘用临时外籍工人，省就业标准分支将评估其违规记录，发言人说。 截至目前，尚未对该公司提出任何投诉。

近日，安省一起令人痛心的火灾案尘埃落定。 两名亚裔房东因违反消防法规，面临该省史上极为罕见的重判。其中一名房东Hung Viet Le因未安装烟雾报警器，被判处50天监禁。 另一名房东Mai Pham未被判监禁，但两人均被判2年缓刑，并需缴纳3.7万加元罚款。 图源：Mark Pare/GuelphToday file photo   惨剧回顾： 一家四口，两人没能逃出来时间回到2024年3月11日。火灾发生在安省圭尔夫383 Edinburgh Rd. S.的一处联排别墅。 当时，租客Jeanette Niebler-Blei和她的女儿Rachel Niebler，以及另外两名家庭成员正在屋内。火势突然燃起，迅速蔓延。这对母女被困屋内未能逃出，最终不幸身亡。 另外2名家庭成员虽然死里逃生，但也遭受了“严重且永久性伤害”。一夜之间，一个家庭支离破碎。 图源：Tyler Kelaher/CTV Kitchener 很多家庭忽视：大量住宅被查出隐患火灾发生后，消防部门对整个住宅区的联排别墅单元进行了全面检查，结果触目惊心： 7个单位缺少可正常工作的烟雾报警器，或报警器被拆除 4个单位没有安装一氧化碳报警器 14个单位无人居住或无人应门 仅一个小区就有如此多的家庭疏忽，这已经不仅是一起偶发事故，更暴露出系统性的安全隐患。 图源：Colton Wiens/CTV Kitchener 罕见刑罚：入狱+缓刑+巨额罚款两名房东Hung Viet Le和Mai Pham随后在法庭认罪。指控包括： 未在二楼走廊安装烟雾报警器 未在一楼安装烟雾报警器 未在地下室安装烟雾报警器 最终判决： Hung Viet Le：50天监禁 + 2年缓刑 + 罚款 Mai Pham：2年缓刑 + 罚款 两人共同承担：3.7万加元罚款 圭尔夫市政府发布新闻稿指出：“因消防安全违法而对房东判处监禁，极为罕见。” 市法律服务总经理Jennifer Charles也表示：“因消防安全违法而被判监禁并不常见。这一判决体现了对公共安全的重视，也展示了依法公正适用量刑原则。我们希望这一决定能起到公众教育作用，让其他物业所有者意识到防火与生命安全措施的重要性，以及他们在《消防法》下所承担的法律责任。” 1150万加元民事索赔除了刑事责任，两名房东还面临巨额民事索赔。 遇难母女的遗产继承人，以及两名幸存者，已对房东提起1150万加元民事诉讼。指控包括： 出口数量不足 允许超出许可人数居住 未安装烟雾报警器，或未定期检查报警器是否正常运作 但两名房东在答辩中否认全部责任，并将火灾归咎于住户：“事后报告显示，火灾起因于房屋内的烤箱/炉灶，而原告在烹饪过程中操作不当，因自身疏忽导致火灾发生。”房东还表示，此前从未收到有关安全问题的投诉。案件仍在审理中。 图源：Colton Wiens/CTV Kitchener 官方发出“零容忍”警告 安省代理消防总监John McBeth发出严厉警告：“这起事件向安省所有房东和物业所有者发出明确讯息：你们在法律上有责任确保房屋每一层及所有睡眠区域外，都安装并保持可正常工作的烟雾报警器。” 圭尔夫消防局局长Steven Goode也表示：“这一前所未有的判决清楚表明，保障租户安全既是道德责任，也是法律义务。” 市政府同时强调，对烟雾报警器违规行为实行“零容忍”政策。 2026年消防法规升级在安省，关于烟雾报警器（Smoke Alarm）和一氧化碳报警器（CO Alarm）的法律规定非常严格。 特别是从2026年1月1日起，安省《消防法》进一步扩大了一氧化碳报警器在独立屋、公寓以及出租单位中的强制安装范围。 以下是针对普通住宅及租房场景的最新规定总结： 烟雾报警器 (Smoke Alarms)： 每一层楼（包括地下室）都必须安装 所有睡眠区域（卧室）附近必须安装 图源：richmondhill.ca 一氧化碳报警器 (CO Alarms)：若住宅内有燃气设备（如燃气炉、热水器、壁炉）、附带车库或室外锅炉，则必须安装一氧化碳报警器。 2026年1月1日起的新变化：在此之前，法律只要求在“睡眠区域外”安装一氧化碳报警器。但现在要求更加严格： 每一层楼都必须装：即使该层没有卧室（如客厅层、地下室），现在也必须安装。 所有睡眠区域（卧室）附近必须安装。 特殊位置：如果公寓单元位于设备机房（service room）或地下车库（garage）的上方、下方或侧面，该单元内也必须安装。 这不是建议，是强制要求！ 一个报警器，成本不过几十加元。但少装一个，代价可能是两条人命、一个家庭的破碎，以及房东自己面临的牢狱之灾、巨额罚款、终身背负的法律责任。别让一次疏忽，成为无法挽回的悲剧。无论你是房东还是租客，赶紧检查一下家中的报警器！

卑诗省小镇塞沃德（Sayward）多年来一直在严峻的财政和政治困境中挣扎，现因财源枯竭，地税将飙升42%，可能会成为压垮骆驼的最后一根稻草，居民开始考虑放弃自治，解散市镇。 据加拿大广播公司（CBC）报道，塞沃德镇本月初公布了2026年预算草案，镇政府雇员表示，地税将增长42%，亦即平均每户独立屋每年增加725元，乃不得不为之举，因为该镇多年来一直都是动用储备金以弥补年度财政缺口。 镇政府聘请的注册会计师布拉德伯恩（Jeannie Bradburne）指出，“显然，我知道这个数字对大家来说难以接受，但仔细检视你们的预算后，我们发现除了增加收入或削减开支之外，几乎没有其他办法了。” 她强调，这种情况早在预料之中，因为该镇过去5年一直在消耗盈余，而“现在我们几乎已经走投无路了”。 塞沃德曾经是温哥华岛北部的伐木中心，拥有约350名居民，目前其账上资产不足200万元，是全省所有市镇中资产最少的。 近几十年来，塞沃德的商业和工业税基不断流失，该镇最近就因为维持运作的成本过高，不得不关闭年久失修的社区中心，仅举办一些临时活动。   但塞沃德面临的困境不仅于此，其功能失调问题更大。 混乱局面已存在多年 自从2020年以来，塞沃德镇的镇长和城市管理人辞职人数，镇长和市政经理更换的速度宛如跑马灯，比省内其他任何社区都要多，而且有多名议员还卷入了各种诉讼和调查。 因此，预计在2025年的预算中，用于法律服务的开支将超过30万元——这几乎占该镇全部收入的20%，甚至超过了其在道路、公共工程、公园和康乐中心方面的总支出。 该镇虽承认法律费用是其财政困境的一个方面，但就将大部分责任应归咎于政府拨款减少、基础设施老化，以及缺乏区域政府的支持。 目前的混乱局面，已经引发了一场关于该镇是否应该存续的讨论。 似乎有越来越多的居民认为，塞沃德镇应该解散，由斯特拉斯科纳区域政府(Strathcona Regional District)接手管理其财政。 解散运动的组织者之一格拉迪萨尔(Milena Gradisar)指出，“税收快把我们压垮了，”据她说，该镇有很多长者，且收入有限。 根据省内法规，如果省政府收到“由市镇大多数选民签署的请求”，就可以考虑解散一个市镇，而格拉迪萨尔表示，他们已经达到这个目标的一半以上。 但市长贝克（Mark Baker）认为，市镇若解散，长期而言不见得可以为居民省钱，并称今年选举后组成一个统一的市议会，将可阻止目前的混乱。 图：镇政府官网

温哥华市中心办公室市场租户激励增强 2025年，温哥华市中心顶级办公楼的租赁空置率略有下降，使得这一地区仍是加拿大第三大都市区中最紧俏的办公室市场之一。 尽管如此，大多数商业物业的挂牌租金在过去一年中有所下降，因为房东和租户均保持谨慎态度。 根据皇家利贝克今天发布的最新市场报告，温哥华大都会区的郊区办公市场表现优于温哥华市中心的半岛地区。   与加拿大和美国许多其他主要城市中心相比，租赁办公室空间的空置率依旧较低，但当前温哥华市中心的市场环境对租户更为有利。 大型办公大楼受到的影响最为显著，许多公司继续采用半远程工作模式，寻找更高效使用空间的方法。 为了保持竞争力，房东们纷纷提供降低租金、免租期和更灵活的租约等激励措施。   与此同时，新办公楼的建设步伐明显放缓，之前在疫情前开始的办公楼建设热潮已结束。目前尚无新办公大楼在建，上一轮建设在2023年以Bosa Waterfront Centre办公楼（包含大量分层所有权的办公空间）和位于温哥华最高的The Stack办公大楼，以及2024年即将完工的B6办公大楼告一段落。 之前大约五百万平方英尺的新现代优质办公空间带来了“向优质空间迁移”的趋势，而老旧的低层级办公空间因对新型高层级物业的兴趣而出现了更高的空置率。 温哥华最大的单体办公楼The Post于2023年竣工。全屋111万平方英尺的办公空间已被亚马逊全额预租，员工于2023年9月首次入驻，并随新内饰空间的竣工逐步扩大办公区域。   预计到2026年，亚马逊将开始入驻The Post的北塔，目前已在南塔和中心楼层占有一定空间。索尼影业的全球总部也已入驻The Post的基础平台，将原本规划为零售的相当一部分空间进行改造。 Lululemon也在CF Pacific Centre购物中心内的前诺德斯特姆百货商店上方租下了30万平方英尺的优质办公空间，该空间此前由微软和索尼影业占用。 皇家利贝克萨斯克分公司投资和开发团队主任Raman Bayanzadeh在一份声明中表示：“温哥华市中心的办公租赁市场在疫情后仍然较为疲软，大型办公楼承受着最大压力，许多公司降低了办公空间需求，并继续使用混合工作模式。”   “结果市中心的房东们越来越多地提供激励措施，如出租率折扣和延期免租期，以吸引租户。相比之下，市中心以外的办公市场则经历了更为稳定的租金增长。” 一些开发商正在调整他们的项目，增加住宅和新酒店的空间，减少办公空间的规划，以更好地反映当前的需求。 对此趋势有一个显著例外——凯迪拉克·费尔维尤正在重启其滨水站办公楼的提案，计划在公共交通枢纽旁提供超过40万平方英尺的优质办公空间，以满足中期对这类空间的需求。   Bayanzadeh继续表示：“由于过去两年办公室市场疲软，新供应在2025年保持在非常温和的水平。” 虽然物业拥有者面临持续挑战，但寻找办公空间的企业可能会发现这是一个吸引人的谈判时机。 这种谨慎的态度造成了租赁活动的放缓，尤其是在大型企业中，他们在长期空间决策与经济不确定性及不断变化的工作期望之间寻求平衡。   Bayanzadeh表示：“好的一面是，目前的市场状况为办公租户提供了在理想建筑中获得高质量空间的绝佳机会。” “许多租户正在进行选择性审慎，并采取谨慎的态度，更多对价格敏感的用户则在等待市场达到底部的更明确信号之前再做出承诺。” 租赁工业空间市场——如仓库和分销中心——也在不断变化。疫情期间，受电子商务推动的租金迅速上涨，在2024年达到了高峰，但在2025年有所回落。   Bayanzadeh表示，由于与在线购物和供应链扩展相关的需求趋于平稳，租金增长已减缓。 “尽管租房成本已回落，空置率也有所上升，但市场条件开始重新校准，”他说。“展望未来，新的建设放缓预计将有助于平衡供需，从而支持工业市场的更大稳定性。” 随着新的项目减少，供需之间的差距预计将缩小，尤其是在适合贸易、物流和分销的港口导向设施和现代仓库空间方面。

素里市推出市级计划，以支持到2050年达到一百万居民的目标 素里市发布了其新的《官方社区计划》（OCP）草案，这是一个宏大的蓝图，旨在在未来几十年内应对和管理增长，以便该市在2050年之前达到一百万居民。 这份名为“素里2050”的草案明确了长期的住房与就业空间、社区设施、学校、交通、基础设施和公用事业等愿景，取代了十多年前批准的现行“素里计划2013”框架。 预计素里市议会将在未来几个月内批准新的OCP，因为根据省政府的法规，英属哥伦比亚的地方政府必须每五年更新OCP，以更好地应对不断变化的住房需求，并与省政府近年来通过的一系列与住房相关的法律保持一致，例如以交通为导向的区域和小规模的多户住宅。   素里市市长布伦达·洛克（Brenda Locke）在今天的一份声明中表示：“这是我们为素里未来进行规划的重要里程碑。” “素里2050反映了我们这个不断发展的城市的动态特性，助力更多的可负担住房、增强基础设施，确保负责任的增长。我们为能够提出一个尊重素里过去、承认当前现实并展望充满活力和光明未来的计划而感到自豪。” 在过去几个月中，伯纳比市和波特穆迪市等地区也相继通过了他们新的OCP。   预计在2026年3月，温哥华市议会将在一次公众听证会上批准新的临时温哥华官方发展计划（ODP），基本上将复制2022年批准的温哥华计划的细节，以满足省政府要求在2026年6月之前完成的法定截止日期，而在2030年前需要一个永久ODP。 ODP的权威性更大，覆盖面更广，温哥华市可以根据其独立的温哥华宪章追求ODP，而素里市等其他城市则受英属哥伦比亚地方政府法的约束。 OCP和ODP文档都是具有法律约束力的。此外，根据省法规，一旦提案与OCP或ODP基本一致，地方政府就不能再对区域变更申请举行公众听证。   素里市政府强调，新的OCP通过将市政政策的数量从600多条减少到大约200条，现代化和简化了规划规则，并简化了土地用途指定，以减少未来修订法规的需要。 根据《素里2050计划》草案，预计到2050年，素里的居民人数将达到一百万，较目前约70万的估计人口有所增加。凭借广阔的土地面积和因人口快速增长而推动的密集化实践，素里有望在未来几十年内超越温哥华，成为英属哥伦比亚人口最多的城市。 预计到2050年，素里的住房数量将从2021年的约195,000套增至333,000套，工作岗位数量将从212,000个增长至381,000个。   素里2050 OCP 素里2050 OCP 素里2050 OCP   素里2050 OCP 素里2050 OCP 该计划形容这是城市的“关键时刻”，强调吸引主要雇主、扩大高等教育机构以及增强文化和医疗基础设施的机会。这是在长期以来的担忧背景下提出的，即市政和省政府的新公共投资在素里显著不足，无法有效扩展公立学校、医院以及社区和娱乐设施、公用事业和交通基础设施的专门建设能力。   整体愿景是塑造一个“繁荣、绿色、包容的城市，迎接一百万人的未来”，以先前公众咨询中确定的三个核心社区价值观为指导：宜居性、可负担性和安全性。基于这些价值观，城市确定了五个优先事项：人人有房、繁荣多样的经济、生机勃勃的市中心、宜居公平的相连社区，以及气候韧性和健康的自然环境。 新的扩展政策领域关注住房可负担性、气候变化、基础设施能力和经济压力——这些问题自上一次全市计划通过以来愈发严重。 通常情况下，最大的密度集中在可预期的地方。OCP中概述的增长战略集中于在公共交通附近集中住宅和商业用途，包括围绕七个新的SkyTrain博览线素里-兰利扩展车站（预计在2029年开通）的市辖区。靠近主要公交公共交通服务的地区也将迎来更多的密度，例如由TransLink的R6快速公交服务覆盖的Scott Road-72 Avenue走廊，以及未来连接素里市中心和Semiahmoo城镇中心/白石镇中心的King George Boulevard快速公交（BRT）路线。   该计划强调将增长引导至已由SkyTrain和其他主要公共交通服务覆盖的区域，并为未来公共交通的扩展进行规划。通过将密度集中在公共交通枢纽附近，城市旨在减少素里传统的对汽车出行的依赖。 它还识别了未来新的道路、自行车路线/车道、公立学校、社区和娱乐中心以及公园的潜在位置。 素里2050 OCP   素里2050 OCP 素里2050 OCP 素里2050 OCP   素里2050 OCP 素里2050 OCP 新的OCP还考虑了最近的区域专项计划，如Fleetwood规划，并加强了市镇中心、增加就业用地的密度，保护自然地区和农业用地储备（ALR）。   素里的八个社区中心——包括素里市中心/沃利、吉尔福德、弗利特伍德、纽顿、克劳德尔、克莱顿、格兰岱和塞米阿胡——将继续作为规划决策的基础，预计住房、设施和服务将在这些区域集中。 该计划进一步巩固素里市中心作为区域市区和中央商务区的地位，同时支持市镇中心的城市风格办公室开发，并保护工业用地。素里目前在大温哥华地区拥有最大的工业用地，而该计划强调其对区域经济的重要性。同时，素里超过三分之一的土地位于农业用地储备（ALR）内。 素里市中心天际线

列治文市以7025万美元的价格，从开发商Townline Homes和Peterson Group手中购买了两个位于The Gardens开发区的物业。 据Western Investor获悉，列治文市去年悄然收购了一栋出租住宅，这再次表明了卑诗省政府在住房领域的不断深入。 根据Western Investor获得的交易数据及行业信息，列治文市在去年8月以7025万元的总价，购买了位于No. 5路的10820号和10880号两处物业，这两处物业均是由Townline Homes和Peterson Group联合开发的，位于Gardens农业公园南侧，是名为The Gardens的综合性社区的一部分。 10820号物业是被称为Camellia的低层出租建筑，建成于2015年，提供163套开发商所称的“豪华出租住房”，其中19套是通过市政府的低端市场租赁（LEMR）计划保障的，具体数据见城市记录。 该物业由Peterson进行管理，近日受Western Investor的咨询后，该公司已将其从官网上移除。 10880号物业则为19,747平方英尺的零售空间，位于旁边的公寓楼Azalea at The Gardens的一层，该公寓在2014年完成。 根据BC评估局的数据，这两处物业的评估价值分别为5285万美元和1273美元，总价值为6560万元，而两处物业于2025年7月1日的评估值恰好在7025万元出售之前。 Western Investor曾询问列治文市关于此次收购的原因，但尽管多次尝试，通讯经理和房地产服务部门均未回应。2月25日再次跟进时，市方表示：“不予置评。” 目前尚不清楚Camellia是否为列治文市收购的首栋出租楼，但这确实是政府购买已完成出租建筑的又一个例子。 2023年，温哥华市以3850万元的价格收购了位于东伍德斯托克大道188号的46单元M4IN租赁建筑，单价为每单元836,957美元，卖方为MDC Realty Advisors，具体见温哥华太阳报。 在省级层面，BC住房部门去年也收购了两栋完成的建筑。 3月，BC住房部门以3375万元的价格收购了位于密歇根33230号的92单元出租建筑，单价为每单元366,848元，卖方为Apex Western Homes。 8月，该部门又以5060万元的价格购入了位于温哥华3077号Maddams街的81单元出租楼，单价为每单元624,691元，卖方为私人开发商Fabric Living。BC住房部门随后于12月获得了温哥华市提供的140万美元资助，将该建筑从市场出租转换为非市场出租。 关于多户住宅资产类别的整体情况，一份由商业房地产服务公司William Wright Commercial发布的2026展望报告指出，移民和国际学生政策影响了2025年的租赁表现，2026年的价格预期将保持相对平稳。 Colliers的类似报告估计，去年大温地区的多户市场有超过100宗交易，总交易额约为15.9亿元，2024年则达到了16.5亿元。 卑诗省的各级政府也越来越倾向于自行开发房地产。温哥华、素里和本拿比等市近年来纷纷加入住房开发行列，而列治文市也在其中。 去年，列治文市宣布与非营利机构New Vista Society合作，在Sexsmith路3660、3680、3700、3720和3740号开发200多个经济适用出租房，项目名为阿伯丁租赁住宅。 当时，列治文市表示将寻求BC住房部门的社区住房基金支持。然而，上周省政府在年度预算中取消了该基金，因此目前尚不清楚列治文市是否会继续推进这一项目。

温哥华标志性塔楼中接近1000万美元的公寓 一套温哥华公寓刚刚在一座因独特设计而引人注目的高楼中挂牌出售。 如果你不记得阿尔伯尼（Alberni）这个名字，温哥华的标志性高层建筑，你一定会在见到它时产生印象。这座高达43层、用途多样的住宅大楼由著名日本建筑师隈研吾设计。 其独特之处在于建筑外部雕刻出的凹槽或“挖空”部分，形成了独特的阳台空间。   最近，阿尔伯尼的一套亚顶层公寓挂牌出售，价格为9,980,000加元。这套公寓拥有三间卧室、四间浴室，居住面积达到3008平方英尺。 从这套温哥华公寓的窗外俯瞰城市的景色非常壮观。 温哥华公寓   温哥华公寓 公寓内部的设计采用了相对简约的木质元素，营造出一种禅意的氛围。   根据挂牌信息，这套亚顶层公寓“展现了西海岸奢华的精致表达。” 温哥华公寓 公寓的一些豪华配置包括落地窗、室内外生活空间，以及通向大型覆盖露台的玻璃推拉门，挂牌上称这些露台“适合全年使用和款待客人”。   从这套公寓可以欣赏到北岸群山、史丹利公园、英吉利湾及市中心的美景。 挂牌信息提到：“开放式的室内设计以精致的高端厨房为核心，配备了集成的Miele和Sub Zero电器。主卧套房设有私人露台、更衣室和可俯瞰煤港的水疗式卫浴。”并称这套单元为“罕见的优质产品”。   作为一栋建筑，阿尔伯尼相对较新，于2022年竣工，外立面由混凝土和玻璃构成。 在这次挂牌之前，这套公寓曾于2024年6月挂牌，价格为13,500,000加元。随后，又在2024年5月以同一价格重新挂牌，但在没有买家的情况下降至11,998,000加元。这次挂牌在2025年11月到期。以上三次挂牌均由不同的代理商负责。 目前，Angell, Hasman & Associates Realty的报价略高于2024年最新的BC评估估价82,3600加元，远低于2024年的97,3600加元。

加拿大Equifax公司的报告显示，去年加拿大人承担了更多按揭，截至2025年，房贷总额接近2兆加元。 加拿大目前正处于按揭续贷热潮之中。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)估计，2025年底至少有150万户家庭已经续签了按揭，另有100万户家庭计划在2026年续签。 据Global新闻报道，Equifax公司的报告发现，续贷按揭在第4季度继续主导市场，总额达到1.95兆加元。与去年同期相比，增长了2.6%。 Equifax加拿大高级分析副总裁奥克斯(Rebecca Oakes)表示：“利率稳定似乎对房主和加拿大房贷行业产生了积极影响，但在房地产市场火热的情况下，购房能力仍然是一个令人担忧的问题。” 报告指出：“高额按揭余额仍然是置业的一大障碍，平均新增贷款额上涨4.1%，达到363,778元。对于首次购屋者来说，这一负担更加沉重，他们的平均新增贷款额增长了5%，达到441,301元。” 报告补充说，许多家庭经历了“还款冲击”，即由于续约导致每月房贷还款额突然增加，这促使许多家庭更换贷款机构。 奥克斯补充道：“我们看到安省高额按揭的拖欠还款情况持续上升，因为续约后的还款额对一些消费者来说过高。” 渥太华大学最近的一份报告(Missing Middle Initiative)显示，除了更高的按揭贷款成本外，如今楼市中首置房屋的购买成本也令人倍感压力。 分析指出，尽管自2004年以来加拿大居民收入成长了76%，但低端市场的新屋价格却上涨了265%。 经济学家莫法特(Mike Moffat)在报告中表示：“如今，全新家庭入门级住宅的价格与收入之比是20年前的两倍多。除非政府认真采取措施降低房屋建造成本，否则还需要20年才能解决这个问题。” 报告也指出，即使房价完全停止上涨，也需要25年才能使房价收入比恢复到2004年的水准。 莫法特表示，政府不仅需要努力降低房屋建造成本，还需要就彻底修改加拿大分区规划法以允许更多填充式开发进行“成熟的对话”。 他说：“我们需要审查建筑规范，找出房屋价格过高的地区，并开辟新的住房类型，因为2034年的入门级住房可能与2004年的入门级住房有所不同。” (图：加通社资料图片)

说到潘石屹，很多人第一反应，“这不是那个最会跑路的地产商吗？” 说实话，论预测房地产市场走势，他的话还真值得大家听一听。 各位他又在研讨会上说了三件事，直接把未来三年楼市的底层逻辑给拆透了。信不信由你，但市场已经悄悄按照这个剧本走了。 所以别问现在是不是买房的最佳时机，也别焦虑还有没有价格低点，眼下你最应该关心的是：你买的是哪类房、在什么位置、未来还有没有流动性。 今天咱们就顺着老潘的思路，聊聊未来楼市的三个大变化。 01.第一个变化：靠房子发财的梦，该醒了 老潘说，“买房不是为了暴富，是为了安身立命。” 这话你可能没在意，但市场情况已经在说明问题。以前不管你在哪买房，只要有钱，闭下眼买都能赚钱。   再看看现在，市场逻辑全变了。房价不再是一个劲儿的往上冲，跌岩起伏不定，绝大多数地区始终保持着向下的趋势。 统计数据显示，去年全国70个大中城市，有六七成的城市房价环比是跌的。白城二手房价更是连续下跌了40多个月， 这就是目前的现实！！ 以前，有房就等于有钱；现在，得有好房子才算有底气，才能不亏钱、甚至有机会保值。 老潘那句话说的一点也不假，房子正从“投资品”变回“消费品”。 你买房不再是为了明年翻倍，而是为了孩子上学、一家人踏实过日子。 市场也在逐步往这个方向修正。就比如租售比，以前北京上海很多地段一年租金连房价的1%都不到，现在不少区域涨到1.8%、2%了。 按照现在这个趋势，租金租售比有望涨到国际公认的健康区间3%。 这说明啥？大家越来越理性了。炒房那套玩法已经玩不转了，现在讲究的是住得舒服、租得出去。 如果你现在还在幻想靠买房暴富，梦该醒了。 02.第二个变化：老破小不吃香了，好房子才是硬道理 以前城市老破小、电梯房，是大家眼里的香馍馍。 现在呢，同样的小区的老破小，挂牌价下跌百分之五六十，也没人愿意多看一眼。 为啥会这样？ 潘石屹讲的第二个趋势很扎心——“中国不缺房，缺的是好房子。” 看看二手房市场就明白了——那些盖了二三十年的老房子，没电梯、采光差、结构老旧、墙体开裂……再加上学区红利一退潮，再便宜，挂出去一年都可能卖不掉。 反过来看，那些新小区、品质好、物业强、配套全的房子，反而卖得不错，价格也更抗跌。 特别是最近几年冒出来的“第四代住宅”——带空中花园、智能系统、得房率高、还节能环保。这种房子拿去租，很快就能出手，流动性也好。 为啥？不是大家没需求，而是选择太多了，说白了，房子已经不是越多越值钱，而是越“能打”越值钱。 以前大家抢着买老破小、电梯房，现在开始往“产品主义”靠——好地段+好户型+好品质才是新的“硬通货”。 所以如果你还抱着“老破小也能涨”的幻想，早点清醒吧。 03.第三个变化：国家队下场了，“谁的房子有接盘，谁才有未来” 国家队下场收房子的事儿，你可能也听说了。像上海、郑州、青岛这些地方，都传出消息要收购2000年以前的老房子。 收来干嘛？ 主要是改成保障性租赁住房，租给新市民、年轻人，让他们能在城里落下脚。 你说这趋势是偶然吗？ 当然不是，这是国家给的方向。 潘石屹也说了，接下来不是看开发商怎么卷，而是看“国家队”怎么玩。 什么意思？ 国家不再单纯靠放开限购限贷来救市，而是直接下场把库存收走，转成保障房、租赁房。 你以为那些房子烂在市场里没人要？其实背后早有人盯着收，只是条件严格，不是谁家的房子都能被看上。 而且，各种租房条例、金融支持政策陆续落地，“租售并举”也不再是口号，制度框架也在搭起来。 这些信号都说明：未来楼市的主力玩家，不再只是你我这样的老百姓，而是政府和大国企。 所以你要想在这个市场里面待，要么跟着国家队的思路走，要么就离他们下手的区域远一点。 还想拿个40平的老破小租个好价钱？国家都大批收房做低租金保障房了，你那点租金怎么跟人家拼？ 老潘已经说得很透了：存量市场才是未来的主战场，服务、管理、稳定的现金流才是竞争力。 说到底，将来比的不是谁房子多，而是谁的房子更能“活下去”。 04.咱该怎么应对这波趋势？ 别急，给你来几个实用的建议： 对于刚需来说，2026年，贷款利率降到最低，首付也只要15%，税费更便宜了，这些都说明，国家已经给你最佳上车机会了。 但机会归机会，不能盲目选，买之前一定要明确三点。 第一，只选品牌房企，不容易买到延期烂尾房。 第二，只看核心地段，未来流动性更强，不愁卖不掉。 第三，只买好物业的房子，小区管理好，以后生活质量更有保障，房价稳定性更高。 一句话：价格贵一点没关系，买错了才最亏。 对于改善换房的人：现在也是个不错的窗口期。趁还能把远郊的老房子、小房子卖掉，赶紧换到核心区、功能齐全、配套成熟的新产品。 特别是那些带电梯、户型好、得房率高、物业到位的房子，未来更有潜力。 但记住了，置换别光盯着现在的价格差，得想想五年后这房子好不好租、好不好卖。 对于投资客来说：现在已经不是盲目买就能赚钱的时代。如果你手上有公 寓、商铺、老旧小区、低租金房源，赶紧处理更为明智。 未来比较靠谱的方向： ①能稳定收租的住宅（比如大学、医院旁边，总有人租的房子）； ②一些稳健的金融产品，风险低、回报稳； ③有机会参与城市更新的项目，比如被纳入旧改、或者可能被回购的房子。 一句话，别再玩击鼓传花的游戏了，风停了，掉下来的风险太大。 总结下来，潘石屹这几句话，其实就是给咱们三个提醒： ①别再幻想靠房子翻身，先保住手里的； ②别碰卖不掉的老破小，给自己留条后路； ③别指望国家会给你托底，得靠自己选对方向。 劝你，早点看清趋势，才不至于被变化的浪潮拍在沙滩上。

尽管全国层面房价有所下降，但对于大多数省份的买家来说，现实并非如此。加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，典型房屋价格在1月份有所下降，但大多数省份房价实际上上涨。房价下降主要集中在BC省和安省，在这些地区，疲软的销售和充足的库存正在进一步压低价格。 图源：51记者拍摄 加拿大房价较峰值已下跌21.8% 我们先来看全国数据作为简要回顾。 1月份典型房屋价格下降0.3%（-2,000加元）至665,200加元，比一年前下降4.9%（-34,100加元）。自2022年3月达到峰值以来，房价已暴跌21.8%（-183,600加元），基本抹去了过去约四年的涨幅。这是一次剧烈的调整，但目前为止，绝大部分下行压力仍集中在少数几个省份。 加拿大多数省份房价上涨 加拿大房价：按省划分的月度变化 上个月大多数省份房价上涨，9个省中有5个省的HPI基准价格上升。只有纽芬兰（NL）和魁北克（QC）创下历史新高。纽芬兰房价在1月份上涨0.8%（+2,800加元）至337,900加元，而魁北克房价上涨1.0%（+5,400加元）至535,000加元。 新斯科舍省是另外一个出现明显上涨的省份，房价上涨1.1%（+4,400加元）至417,700加元。这一增长是在12月异常大幅下跌之后出现的，收复了大约三分之一的跌幅。这更像是一次“死猫反弹”，而不是趋势逆转，但新的刺激政策可能会迅速改变市场。 其他省份开始回归现实 其余市场房价下跌，其中新不伦瑞克省跌幅最大，1月份下降1.4%（-4,700加元）至329,400加元。这对于单月来说是一个显著变化，占其自10月峰值以来2.1%（-6,900加元）总跌幅的一半以上。该市场此前对调整表现出较强抵抗力，但房价进一步上涨正变得越来越困难。 BC省和安省紧随其后。BC省房价在1月份下降0.9%（-7,800加元）至886,200加元，而安省下降0.5%（-3,400加元）至745,800加元。这两个市场均在2022年达到峰值，之后需求一直没有恢复，这表明第二轮调整可能正在形成。 加拿大房地产调整尚未蔓延至BC和安省之外 加拿大各省基准房价较峰值变化 近期加拿大没有任何地方的房价调整幅度超过安省。自2022年初达到峰值以来，安省房价已下降26.0%（-262,700加元）。BC省紧随其后，从峰值下降15.2%（-159,100加元），相比安省的跌幅显得较为温和。阿尔伯塔省（-5.4%；-28,300加元）和新斯科舍省（-4.5%；-19,800加元）跌幅明显较小，各自约为安省跌幅的五分之一。 全国房价虽然下降，但细分数据表明这明显是一个区域性故事。业内人士一直提醒这一点，但值得注意的是，BC省和安省历来引领市场。它们在上涨时领先，而未来是否也会在下跌中继续领先，还有待观察。 此前房价快速上涨，是建立在低利率和人口增长的叙事基础之上。这两个因素现在都已消失，但目前只有BC省和安省的房价正在适应这一新现实。资产价格可以在市场忽视现实的情况下维持一段时间，但偏离现实越远，最终的调整就越严厉。

温哥华房地产市场的动荡再次显现：市中心West Cordova街 1139 号 1001 单元最新成交价格仅为 420 万加元，远低于 518 万加元挂牌价，也明显低于最近一次政府评估的 538.2 万加元。 令人震惊的是，本次成交价不仅低于 2024 年的 500 万加元售价，还低于 2009 年的 433 万加元成交价，反映出当前市场环境的严峻形势。 这意味着，原房主在短短两年内账面就损失约 80 万加元，加上房产税、物业费、保险费及经纪费等支出，总损失可能高达 100 万加元。 在此次成功售出前，该公寓曾两次挂牌出售： * 2025 年 7 月：挂牌价 520 万加元 * 2025 年 11 月：挂牌价 513.6 万加元 该单位位于 Two Harbour Green 大楼，面积为 2,667 平方英尺，拥有两间卧室和三间浴室。房源介绍称，这是一处温哥华“最顶级的住宅开发项目之一”，并且享有优美景观。公寓距离海堤步道（Seawall）仅几步之遥，是一栋宠物友好型大楼。 大楼提供度假村式设施，包括： * 游泳池 * 蒸汽房与桑拿房 * 按摩浴缸 * 健身房 * 游戏室 * 虚拟高尔夫房 此次成交及类似案例，引发了市场对温哥华房地产未来走势的广泛讨论。 根据大温地产经纪协会最新市场报告： * 2026 年 1 月，大温地区公寓成交量为 554 套，低于 2025 年 12 月的 791 套 * 当前在售公寓房源为 5,375 套 * 基准价格为 704,600 加元 * 已成交公寓平均在市场停留 49 天 该公寓自 2025 年 11 月首次挂牌至成交，共在市场上停留 48 天。此次交易凸显了高端市场价格波动加大以及买卖双方议价空间增加的趋势。  

几十年来，在多伦多和温哥华等加拿大主要城市，“持有房产至少五年几乎必然盈利”一直被视为常识。但如今，这一假设正受到严峻考验。 越来越多在市场高点购入“入门房”的加拿大人陷入困境：要么亏本出售，要么在疲弱的租赁市场中勉强出租，或者推迟人生重大计划，赌市场尽快反弹。 “持有五年稳赚”神话被打破 根据《环球投资者》的报道，距离多伦多市中心约一小时车程、面积不足1000平方英尺的一套两居室公寓，原本只是弗朗西斯卡·帕克（Francesca Parc）和伴侣迈入楼市的“跳板”。 2021年，这对长期租房的伴侣双双获得稳定的政府工作，并成功获批50万加元按揭贷款。在当时炽热的房地产市场氛围下，买房似乎是理所当然的选择。 “身边所有人都在说，拥有房产就是一种投资”，36岁的帕克表示，“为什么要替别人还房贷？” 他们最终以52万加元购入这套两居室公寓，自认为抓住了机会。然而五年过去，现实却令她感慨万分。如果现在出售，他们预计将亏损7万至10万加元；若选择出租，根据租金与房贷及公寓管理费之间的差额计算，每年仍将亏损约6000加元。 她说：“如果老天眷顾，当初就该让我们的报价被拒绝”。 根据房地产数据平台HouseSigma今年1月的数据，大多伦多地区2020年购入并于上月出售公寓的业主，中位数亏损1.87万加元；2021年购入者亏损5.6万加元；2022年购入者更是亏损高达11.6万加元，约19%。 在大温地区，若业主在2022年初之后购入公寓并于上月出售，中位数亏损已超过7%。 与此同时，销售周期明显拉长。多伦多上月售出的公寓平均在市时间达100天，而2021年仅为58天。 人生规划未变 市场已变 多伦多地产经纪安雅·埃廷格（Anya Ettinger）表示，在疫情高峰期，许多20多岁中后期的年轻人购买公寓，原本计划“五年后卖掉公寓换独立屋”。 她说：“人生规划没有改变……改变的是市场”。 安省土地注册机构Teranet在2025年的报告指出，在过去五年中，30岁及以下的首次单身公寓买家占比达41.5%。而在埃廷格目前希望“升级换房”的客户中，约75%是在这段时间内购房。 她举例称，如果有人以67.5万加元、最低首付购房，如今按揭余额约60万加元，但公寓市值仅55万加元，“中间的差额必须自掏腰包填补”。 回顾历史，多伦多地区房地产委员会数据显示，2015年12月至2020年间，公寓平均售价上涨超过50%。若当年以60.9万加元购入，五年后接近百万加元售出并非难事。 但埃廷格强调：“住房本就不应只是投资工具，这种观念从一开始就不该成为常态”。 出租亦难止血 部分选择出租的业主同样受到高利率冲击。 在安省惠特比（Whitby）购入一套500平方英尺公寓不久后，经纪人迪利亚尔·穆拉特（Dilyar Murat）便迎来了第一个孩子。该公寓购入价为58.5万加元，若出售将吞噬全部首付，他们只能选择持有并出租。 然而，他们最初1.35%的浮动利率按揭，在约15个月内迅速升至6.1%。即便之后略有回落，目前每月仍有约1900加元的负现金流。 “幸好租客很好”，穆拉特说，“但这套房子一直在‘流血’”。 少数成功换房者 也有例外。罗伯特·瓦伦特（Robert Valent）2021年在多伦多市中心购入一套公寓，近期决定与伴侣换购西区一套上世纪20年代建造的独立屋。 他表示，购房过程相对轻松，“几乎没有竞争报价，房子在市场上已经挂了近一个月”。 不过，他也坦言，当年以91.5万加元购入的公寓，如今估值仅约80万加元。虽然通过出租暂时覆盖成本，但随着全国租金降至16个月低点，这样的案例属于少数。 “尽量撑下去” 按揭经纪罗恩·巴特勒（Ron Butler）直言，对于2020至2022年间入市的大多数业主而言，“没有任何翻修能拯救局面”。他的建议是：“只要还能承受，就继续持有”。 至于弗朗西斯卡·帕克，到2025年，她已感到难以为继。市场下滑，加之近两小时通勤与逼仄空间的压力，让她决定改变生活方式。 他们抓住机会，从父母手中租下一套城市内的两层住宅。目前，这对伴侣以每月2400加元出租自己的公寓，尽管“远不足以覆盖成本”。同时，他们每月向父母支付2500加元租金及水电费。 帕克说：“但这里的空间、社区环境……这是我们花得最值得的一笔钱”。

为了孩子读书，中国父母在多伦多买房，做中餐陪伴，16年后孩子拿到身份结婚搬走，如今准备出售套现。这不仅是一个家庭的故事，更是无数中国留学生家庭的真实缩影：   买房陪读、 落地生根、 最后实现“加拿大梦”。     背后的故事 父母总是希望给孩子最好的。   随着加拿大房价上涨，“父母银行”（bank of mom and dad）用来帮助孩子买房已经不是新鲜事。不少华人更早就意识到了这一点，他们将加拿大的学校视为孩子获得机会的途径。   据《环球邮报》记者Shane Dingman报道，1994年，刘峰（Feng Liu，音译）作为老板的翻译访问加拿大时，对这里留下了深刻印象。当他的英语教学业务在中国东北辽宁省开始发展壮大时，他和妻子决定看看儿子是否能在加拿大发展得更好。   刘先生说：“很多人想从中国走出来，体验海外生活，学习英语就像是人生的一次改变。”   他们在2012年购买了在多伦多的第一套房产，是位于市北边的一套公寓，并让儿子就读当地高中。同时，他们每年只能来加几次，通常是在重要节假日。刘先生说：“我们在这里没有亲戚或朋友，对他来说很难。”   儿子高中毕业后，下一步是进入加拿大大学。他们希望房子靠近学校，但不想再买公寓。他们希望有更多空间，可以方便来探望儿子时居住。   于是他们购买了这套位于Richmond Street West的新建三卧室房屋。它成为儿子大学期间的家。   房屋现状   要价：$2,999,800 地税：$10,594.92（2025年） 地块尺寸：15.5 × 100.7英尺   图源：51找房   Richmond Street West的大部分区域仍然是商业用途，但这一段混合了镇屋（隔壁就是一套）、半独立屋、以及低层办公和零售物业。   它靠近Richmond Street的尽头，那里连接着Stanley Park北侧的住宅区。   这套四层房屋又高又窄，上层为灰砖结构，正面有大量窗户。   图源：51找房   进门后，主窗是滑动式设计，可以实现一定程度的室内外连接。前厅的一整面墙是从地板到天花板的胡桃木定制储物柜。   宽板白橡木地板贯穿这一层，并延伸至通往主客厅的楼梯。目前，这一层在前厅后方设有办公空间。   图源：51找房   主客厅后半部分由一整面双层高窗户主导。底层低于街道水平，后院露台类似一个下沉式空间。这种半地下结构通过后方窗户引入的大量自然光得到弥补，光线反射在抛光混凝土地板上。   厨房中央有一个长岛台，提供准备食物的空间。定制橱柜隐藏了大多数厨房杂物。厨房和客厅之间设有吧台座位和餐区。厨房后方还有一个客用卫生间。   刘先生承认，儿子可能没有太多使用厨房，但当他们来探望时，他们很喜欢使用它。   “我儿子上大学时非常忙，他只能吃餐馆的食物，”他说。   “我们过来时，每天为他做饭，让他可以吃中国菜。”   “我们在这里花了很多时间。”   附近的华人超市提供了他们所需的所有食材。刘先生说：“在中国能找到的东西，在多伦多都能找到。”   图源：51找房   上面两层是卧室：二楼有两个卧室、一个共用浴室和洗衣房。三楼是主卧套房。这里有开放式衣柜系统，以及带独立浴缸、步入式淋浴和双洗手台的套内浴室。   走廊另一侧是主卧室。整面滑动窗墙通向一个宽敞阳台。   加拿大梦   “我们希望为他提供一个好的居住环境，”刘先生说。   但投资也是考虑因素之一。“在过去三十年里，对中国人来说，买房是一个好的投资。在加拿大，也是一样。也许未来我们不再需要这套房子，但我们可以随时卖掉。”现在，这个未来已经到来。   在加拿大16年后，他们的儿子已经结婚，并获得永久居民身份。开始新的独立生活意味着他搬离多伦多市中心，前往郊区居住，以获得更多空间。   带着许多美好回忆和一起做饭的时光，他们现在准备出售这套投资房，迎接人生的下一阶段。  

大温哥华房地产经纪人行业协会(The Greater Vancouver Realtors industry association)正面临针对房地产佣金规则的全国性调查。Rob Kruyt, BIV 加拿大竞争局已获得法院命令，要求收集大温哥华房地产委员会（Greater Vancouver’s real estate board）在全国佣金规则调查中的相关信息。 该命令要求大温哥华房地产经纪人协会（GVR）提供相关文档，标志着竞争局对加拿大房地产协会（CREA）调查范围的扩大。 作为一个联邦执法机构，竞争局的任务是制止卡特尔行为，包括价格垄断、标价操控和市场份额分配。同时，它还负责监督合并，防止垄断行为，调查虚假声明和欺诈性营销。其对GVR的扩展调查重点关注房地产经纪人的支付方式、支付来源以及这些支付在多重房源服务（MLS）系统上必须如何披露—MLS是房地产经纪人用于列出和寻找房产的主要数据库。 竞争局在周五的一份新闻稿中表示，目前未解的问题是，GVR和CREA的佣金规则是否“可能违反市场主导地位滥用”或《竞争法》的其他条款。 该调查于2024年启动，最初关注CREA的政策。竞争局对大温哥华佣金规则的进一步关注旨在确定买方经纪人是否通过提供更低的佣金费率或替代定价模式来抑制竞争。 竞争局还在调查GVR是否鼓励“引导”行为——即代理商出于“驱动”而将买家引向那些提供更高佣金的房屋。 法院命令还要求提供信息，以了解温哥华的佣金规则是否以其他方式影响竞争，从而导致“买卖双方成本更高”。 竞争局指出：“调查仍在进行中，目前没有得出错误行为的结论。” GVR首席执行官杰夫·金在一封电子邮件声明中表示：“GVR对此次竞争法义务给予高度重视，并正全力配合竞争局。” 他强调：“作为一个组织，我们承诺遵循法律和监管义务的各项规定，并将随着时间的推移展示我们的实践和业务运营符合这一承诺。” 该专业协会代表超过15,000名房地产经纪人及其公司，覆盖下陆地区和海至天际走廊。 GVR作为房地产的中心，运行着该地区的MLS系统，提供市场情报，监督培训、仲裁和职业道德，并代表其成员游说政府。 该协会在2024年重新品牌前曾被称为大温哥华房地产委员会。   联邦竞争调查审查大温哥华房地产经纪人佣金规则是否抬高购房和售房成本 加拿大竞争监管机构扩大了对房地产经纪人佣金支付方式的长期调查，获得法院命令以收集大温哥华房地产经纪人协会（GVR）的记录，调查佣金规则是否对市场竞争构成影响。 联邦政府的竞争局今天宣布，已获得法院命令收集GVR的信息，以推动其在加拿大进行的房地产佣金规则调查，关注点从全国政策转向卑诗省南岸一大地区内这些规则的执行情况。 该组织，前身为大温哥华房地产委员会，代表着超过15,000名房地产专业人士，是加拿大房地产协会（CREA）最大的会员房地产委员会之一。   房地产委员会的管辖范围涵盖大温哥华主要城市，包括温哥华、伯纳比、科奎特兰、波士顿温、港穆迪、新威斯敏斯特、北温哥华、西温哥华、列治文、南三角洲、枫树岭、皮特美道斯和鲍温岛，以及阳光海岸、斯阔米什和惠斯勒。 此案始于2024年，重点关注设定全国多重挂牌服务（MLS）系统标准的加拿大房地产协会（CREA）。这些系统管理着房源的发布方式及佣金的传达方式。根据现行框架，卖方代理在将房产发布到MLS时，必须向买方代理提供佣金。 监管机构现在将注意力集中在大温哥华市场。竞争局表示，正在审查CREA和地区委员会使用的规则“是否违反了《竞争法》中有关滥用市场支配地位或其他民事条款的规定”，以及地方执法是否影响房地产经纪人之间的竞争。   在一份公告中，竞争局指出，需要更多信息来确定这些规则“是否阻碍买方代理通过提供更低的佣金率或替代定价模型进行竞争；是否鼓励‘引导’行为，这是一种促使代理将买家导向提供更高佣金的房源的做法；[以及]是否以其他方式影响竞争，可能导致买卖双方成本上升。” 尽管佣金率因代理和经纪公司而异，但在GVR常用的结构中，佣金一般为房产售价前10万加元的7%和剩余部分的2.5%，这笔佣金通常由买方和卖方代理共享。经纪公司通常在佣金支付给代理之前，会保留一部分佣金。 CREA是一个为代理人和委员会服务的全国行业协会，制定地方委员会遵循的规则，以运行MLS系统，包括如何 disclosed 佣金报价。作为当地委员会成员，例如GVR，也意味着成为CREA的成员并遵循这些国家规则。CREA在全国范围内代表超过160,000名会员。   竞争局的官员强调，此案仍处于证据收集阶段。局方表示，调查仍在进行中，目前“尚未得出任何不当行为的结论。” 在被问及今天的法院命令时，GVR的首席执行官杰夫·金向《每日蜂巢城市化》提供了以下声明：“GVR非常重视自己的竞争法律义务，并与竞争局充分合作。作为一个组织，我们致力于遵守法律和监管义务，并展现我们的实践和商业运作在此承诺下得以持续。”  

Francesca Parc和她的伴侣在周一的GTA家中。这个夫妇从她的父母那里租了一套房子，并租出他们的公寓。 COLE BURSTON/THE GLOBE AND MAIL 距离多伦多市中心一个小时车程的这间两居室公寓，面积不足1000平方英尺，本不打算久住。对于Francesca Parc和她的伴侣来说，这只是进入过热房地产市场的一个跳板。 在2021年，这对长期租客突然拥有了稳定的政府工作，并获得了50万加元的按揭资格。 “我身边的每个人都在说，如果你拥有一处房产，那就是一种投资，”36岁的Parc女士表示。“为什么要替别人偿还按揭？” 冷静的多伦多购房者和卖家急切等待市场回暖 他们一度以为自己好运气爆棚，当他们以52万加元的价格成功买下这套公寓时。然而，五年后，Parc女士的看法却不同了。如果他们今天出售这套公寓，估计会损失7万到10万加元。根据可收租金和按揭加公寓费用的差额，他们租出公寓每年也会亏损6000加元。 “如果星星眷顾我，那他们一定会拒绝我们的报价，”她说。 几十年来，在多伦多和温哥华等主要加拿大城市，人们普遍认为如果拥有房产至少五年，几乎可以保证获利。然而，现在这一假设正面临考验。 越来越多在市场高峰期买入初房的加拿大人正陷入困境。他们可以选择以亏损出售，试图在恶劣的市场中出租，或者赌市场很快反弹，推迟生活的重大里程碑。 根据HouseSigma在1月份的数据，2020年在大多伦多地区购买公寓的业主，在上个月销售时的中位数损失为18700加元。2021年购买的房主损失了56000加元，而2022年的公寓业主损失更是高达116000加元，下降幅度达到19%。 在大温哥华地区，如果2022年后购买公寓的业主，在上个月销售时的中位数损失超过7%。 在多伦多，公寓的销售时间也变得更长，上个月出售的公寓平均在市场上待了100天，而2021年只有58天。 “在COVID疫情高峰期，很多人在二十多岁时购买公寓，计划一直都是：‘等五年，然后卖掉公寓买房，’”多伦多的房地产经纪人Anya Ettinger说。“人生规划没有改变……市场却变了。” 安大略省省级土地登记机构Teranet在2025年的报告中指出，在过去五年中，30岁及以下的首次购房者占公寓购买总数的41.5%。在Ettinger女士目前的客户中，约75%是在这个时间段内购买的。 如果有人以67.5万加元的最低首付款购买，“他们的按揭余额大约是60万加元，但现在这套公寓的价值只有55万加元，”她表示。“他们必须弥补这个差距。” 分析：回顾十年来住房为何以及何时变得不可负担 历史上，五年的时间框架是合理的，数据显示，多伦多区域房地产委员会的数据显示，2015年12月至2020年间，公寓的平均销售价格增长超过50%。如果有人以609,110加元购买，五年后可以以接近100万加元的价格出售。 但Ettinger女士表示，房屋本不应该仅仅被视为一种投资。“这绝不应该成为常态。” 一些选择出租公寓的人也因为利率上升而遭受损失。 2022年初，Dilyar Murat，一位基于皮克林的房地产经纪人，刚搬进他500平方英尺的Whitby公寓时，得知他和妻子期待他们的第一个孩子。 他们花58.5万加元购买这套单元，出售的话将会摧毁他们的全部首付款。他们选择坚持，以期未来能以更高的价格出售。与此同时，他们已经攒够钱，在2023年底购置一套更大的房子。 关于他们的公寓：“幸运的是，租给了一位好租客，”Murat先生说。“但从那以后，它一直在不断亏损。” 他们的可变利率按揭，从1.35%迅速上涨至6.1%，不过利率随后有所放缓，但Murat先生如今每月仍有约1900加元的负现金流。 大多数房主避免了按揭续约的痛苦，多伦多和温哥华却闪烁着警告信号：CMHC 然而，随着大房子的价格下跌，对于那些能够成功出售的人来说，能够上楼梯的机会也有所缩小，Ettinger女士表示。 当Robert Valent决定从2021年在多伦多市中心购买的公寓升级到和伴侣一起买一栋房子时，发现购房过程并不复杂。 “我认为没有任何竞争报价，而且这套房子在市场上已经待了将近一个月，”Valent先生表示。这栋建于1920年代的四居室独立屋位于城市西区，有一个可以让他们的狗奔跑的后院、装修完好的地下室，以及足够的房间接待客人。 至于他在疫情早期以91.5万加元购入的公寓，他目前估计它的售价接近80万加元。他的按揭账户为他提供了资金以支付首付款的一部分，而出租公寓也能暂时覆盖公寓的费用。不过，Valent先生的经历是例外，而非普遍现象，因为租金在全国范围内降到16个月来的最低水平。 对于大多数出售公寓的人来说，关注的重点是减轻损失，而不是防止损失。 Ettinger女士表示，刷一层新漆“效果显著”。更换地毯为复合地板或硬木地板也能有所帮助。但她指出，如果不加把握，高端电器等奢侈设备可能只会变成“猪脂膏”的装饰。 在出租物业时，Ettinger女士建议买家评估租金是否覆盖按揭和维护费用，业主是否能承担两笔按揭，及是否真的能够想象自己成为房东。 对于大多数在2020到2022年间购房的人，按揭经纪人Ron Butler表示选择有限。“没有任何装修能拯救任何人，”他说。他的建议是“尽量待在原地，直到你能。” 至于Parc女士，到2025年她感到自己已达到那一点。市场崩盘，她近两个小时的通勤时间正让她感到疲惫，狭小的空间也令她感到压抑。 他们抓住了一个机会，从Parc女士的父母那里租下了一座两层的房子。如今，这对夫妇将自己的公寓以每月2400加元的价格出租，但Parc女士表示，这“根本无法覆盖我们的开销。” 他们还需向Parc女士的父母支付每月2500加元的租金和水电费，尽管这是他们觉得负担最轻的支出。“这空间、这地段……是我们最值得花的钱，”她说。

在加拿大房价高峰期购房的年轻人正面临意想不到的风险。长期以来，加拿大购房者一直可通过首次购房者计划（Home Buyers’ Plan, HBP）从注册退休储蓄计划（RRSP）中提取最多6万加元，用于支付购房首付，并在最长15年内偿还。 然而，对于在房市高峰期买房的人来说，这一策略如今看起来像是一场灾难。 房市大幅下跌，HBP风险显现 根据加拿大房地产协会（CREA）数据，平均房价在2022年3月达到顶峰，为816,720加元，但到2025年底已降至673,335加元，跌幅超过17%。同期，S&P/TSX综合指数上涨约50%。   CIBC经济学家加里·马尔（Garry Marr）表示，如此逆转意味着，原本用于通过退休储蓄投资房产、积累净值的HBP，对在房市高峰期购房的年轻人而言，风险将大幅增加。   HBP历史背景与策略演变 HBP多年来受到政策支持和房地产行业游说，允许首次购房者逐步提高提取额度，从最初的1.5万加元提升至现在的6万加元，夫妻双方可翻倍使用。过去，这一策略往往有效，购房不仅居住，还能作为杠杆投资，且房屋增值免税，回报可观。 例如，抵押贷款经纪人肖恩·斯蒂尔曼（Shawn Stillman）和妻子在2017年各自从RRSP中提取1.5万加元，并在四年内还清贷款，其房屋在六年内升值约三分之二，相当于获得了免税收益。 斯蒂尔曼指出，当客户的资金闲置、收益不高时，使用RRSP提取资金合理；但在2021年五年期房贷利率低于2%时，从RRSP提取资金几乎没有意义，“你完全可以把钱留在RRSP里获得更高增长”。 HBP在高峰期的风险 Centurion资产管理公司首席经济学家卡尔·戈麦斯（Carl Gomez）表示，HBP在房市高峰期使用风险极大。 > “你把本来在增长的资产投入到下跌的东西里。HBP的本意是用未来资产投资可获得免税增长的房产，但前提是你能通过房产快速积累净值。” 他指出，高峰期借款的年轻人不仅亏了房屋价值，还影响了退休储蓄计划，同时“把所有鸡蛋放在一个篮子里”，缺乏投资多样化。 此外，房产作为“养老巢”，属于纸面资产，流动性差，无法随时变现。 政策与替代方案 Royal LePage首席执行官菲尔·索珀（Phil Soper）表示，由于房价快速上涨，HBP提取额度被迫提高。理想情况下，加拿大人应先将免税储蓄账户（TFSA）和 RRSP 填满，再用非注册资金支付首付，但多数年轻人难以实现。HBP使用者约为10万到15万人，拥有RRSP的人更多。 索珀建议年轻购房者考虑首次购房储蓄账户（FHSA），该账户于2022年预算中推出，每年可从应税收入中扣除最多8,000加元，终身贡献额度4万加元。资金用于购房时免税，如未购房，可转入RRSP，只要贡献额度仍可用。 理财规划师詹妮弗·休斯（Jennifer Hughes）强调，时机非常关键，开设FHSA账户应尽早，逐步最大化储蓄，而非购房前才一次性存入资金。 > “开设FHSA账户几乎没有任何坏处，相当于获得额外免税退休储蓄空间。” 休斯认为，尽管使用HBP可能让部分年轻加拿大人亏损，但不应否定该策略的合理性。如今的教训是，应优先使用FHSA，除非雇主匹配RRSP供款。 教训与启示 CIBC和房地产专家指出，房价下跌环境下，年轻人通过FHSA储蓄并支付首付，比过去任何时候更有利。例如，夫妻双方在FHSA账户储蓄8万加元，将更接近实现20%首付。 这一经验提醒首次购房者，合理规划储蓄和购房资金来源，谨慎使用RRSP提取资金，避免因房市波动影响退休储蓄和未来财富积累。

加拿大房地产市场仍在调整之中，而由于房地产行业在国内生产总值（GDP）中所占比重高于大多数七国集团（G7）国家，其对整体经济的影响“绝非微不足道”，且实际损害可能比官方统计显示的更大。 加拿大帝国商业银行（CIBC）经济学家本杰明·塔尔（Benjamin Tal）和凯瑟琳·贾奇（Katherine Judge）在2月18日发布的报告中指出，虽然官方数据显示加拿大新建住宅开工量在2025年比上一年增长了5%，表面上似乎仍具韧性，但实际情况要疲软得多。 官方数据滞后：实际开工量远低于统计 塔尔和贾奇指出，加拿大按揭与住房公司（CMHC）仅在基础浇筑完成后才统计住宅开工量，尤其是大型多户住宅项目往往在启动一到两年后才被纳入官方统计。   > “简单来说，如今高层住宅开工统计反映的是2024年末的活动情况，而非当前的实际状况。”   根据CIBC利用Urbanation和Zonda数据的估算，多伦多大都会区的新建住宅实际开工量比官方统计低约50%，大温哥华地区低约30%。 报告还警告，全国其他地区出现初步疲软迹象，这意味着实际开工量与官方数据之间的差距可能进一步扩大。 财富效应受挫，消费可能进一步收缩 房地产调整还影响到所谓的“财富效应”——当资产升值时，人们感觉更富裕并增加消费；当资产贬值时，消费则下降。 CIBC指出，这一效应虽难量化，但加拿大央行的一项研究显示，房价每上涨一加元，消费可能增长约5.7%。 另一项新西兰研究发现，当房价下跌时，财富效应对消费的负面影响甚至比房价上涨时更强，这意味着加拿大人在房价下跌期间可能更谨慎地花钱。 过去十年，加拿大房价暴涨不仅给房主带来了心理富裕感，还使他们能基于房产价值借入更多资金。但随着房价下跌和贷款价值比上升，越来越多家庭发现难以动用房屋净值。 高层住宅建设经济学失衡 塔尔和贾奇表示，房屋建设减少与房价下跌对经济有“明确的负面影响”，且在改善之前，情况可能会进一步恶化。 > “尤其是在高层住宅领域，房屋建设的经济效益已经彻底崩溃——价格仍然过高，买不起；但价格又不够高，建不起。” CIBC强调，除非全国找到降低“房屋建造成本过高”的办法，否则不仅房市难以复苏，整个经济形势可能会持续恶化。 这份报告表明，加拿大房地产市场的挑战仍在加深，投资者、购房者和政策制定者需密切关注实际开工量和建设成本的变化，以评估对经济的潜在冲击。

这座106年历史的温哥华住宅以1280万美元挂牌，拥有与卑诗省历史的美好联系 一处具有历史意义的温哥华住宅最近挂牌出售，与卑诗省的历史联系紧密。 来自Dexter Realty的挂牌信息称，这座住宅是“千载难逢”的机会，挂牌价格为1280万元。 根据挂牌信息，这座由Cuddon Palmer设计的住宅占地2.5英亩，建筑面积超过13,000平方英尺，位于SW Marine Drive沿线。   这座住宅与卑诗省的历史有着深厚的渊源，据挂牌信息显示，这座房屋是为罗杰斯糖业家族所建。 “这是历史、规模与持久工艺的罕见结合，家中展现出宽敞的主要房间、高挑的天花板、丰富的木质细节，以及永恒的建筑风格。” 本杰明·廷戈利·罗杰斯于1890年在温哥华创办了不列颠哥伦比亚糖精炼公司。这座住宅是在1920年建成的，也就是说它已经有106年的历史了。   温哥华住宅 这座温哥华住宅拥有令人惊叹的壁炉数量，准确来说是11个，这比房间数量还要多。   住宅内设有九间卧室和八间浴室。 考虑到其年龄，这座住宅的维护状态非常良好。   温哥华住宅 这座住宅还配有一个在温哥华住宅中鲜少见到的设施：一个标准尺寸的壁球场，挂牌中展示该房屋时被用于其他用途。   挂牌信息表明，新的所有者在未来的住宅规划上有很大弹性，称其为“真正的遗产物业，具备经过深思熟虑的现代化或重新想象为多代同堂居住的卓越潜力。” 住宅旁边还设有一个泳池旁的泳池房。 温哥华住宅   挂牌中补充道：“这是一个难得的机会，让人能够继承温哥华最杰出的庄园之一，开启下一个篇章。” 这处房产之前挂牌价为1289万元，而现在的挂牌价格减少了9万元。最近的评估价值为1136万元。 温哥华遗产网站上有更多关于该住宅历史的信息，该住宅被称为Knole House。   “来自糖业大亨家族的布莱思·D·罗杰斯和他的建筑师妻子阿利克斯于1919年委托建造这座房屋。它由著名建筑师伯纳德·卡登·帕尔默设计，”该网站表示。

■ 桑德兰大道居民库斯伯特。   卑诗省温哥华岛兰福德(Langford)市议会周二（17日）下颁清理令，限期拥有七块地皮的开发商，在60天内对其物业破败肮脏的状况进行清理，否则须付出赔款。据悉其邻居已经因此导致物业贬值，出售无门。 据CHEK News报道，兰福德市议会周二下令，要求位于阿恩科特大道（Arncote Ave.）810号的业主，对其“空置且无人看管”，破败肮脏不堪以致有损社区形象的建筑物进行清理。 市政当局是在收到大量公众投诉后，下达此番清理令的。   邻居为此努力了四、五年 但桑德兰大道（Sunderland Ave.）居民库斯伯特（Richard Cuthbert）表示，市议会承诺会处理桑德兰大道和阿恩科特大道上的空置房产，并非第一次。 “我们已经努力了四、五年，希望他们能清理干净，”库斯伯特说。 阿恩科特大道810号由兰福德门户开发公司（Langford Gateway Developments Inc.）所拥有，包含七块地皮，其中四块空置，三块有人居住。       三块有人居住的倒无妨，而空置“扰民”的四块地皮，包括原桑德兰路2641号和2649号，以及阿恩科特大道812号和808号。 这些物业因为空置，已渐渐变成垃圾岗，里面堆满了破旧的家具、堆积如山的垃圾，院子里也散落着各种杂物。 “作为一名房主和业主，我感到非常愤慨，”库斯伯特说。 开发商充耳不闻不理当局命令 市政执法人员称，2026年1月的现场检查显示，市政府周二发布的员工报告中指出，“该处房产存在多项违反《有碍观瞻物业和焚烧附例》（Unsightly Premises and Burning Bylaws）的行为，包括无人看管的空置建筑物、堆积的垃圾和废弃物、涂鸦、非法占用痕迹，以及明显破旧的附属结构。”     尽管有违例巡查员进行现场检查和监察，该物业仍然持续恶化，违反市政府的附例。 库斯伯特指出，这种情况正令他自己的房产贬值。“这太可耻了，非常可耻。我在兰福德出生长大，但我迫不及待地想离开这里，惟在此情况下，我根本卖不掉我这该死的房子。” 市政府表示，截至目前，该开发商尚未采取任何措施来管理上述物业，也未收到拆除许可申请，或任何其他显示要进行重建的迹象。 周二，市议会下令清理位于阿恩科特大道810号的物业，原因是“该处持续存在空置且无人看管的建筑物，被认为破败、肮脏不堪，有损社区形象”。 市议会下令业主在60天内清理房产，否则市府将请人来做，并由业主承担费用。 但库斯伯特表示，兰福德市议会大约一年前也做出同样的承诺。 “当时承诺一切都会焕然一新，邻居们也不用担心了，”他回忆道。 不过这次，市政府下了最后通牒：要么清理，要么赔偿。 图：CHEK News  

近年来，加州房市持续高温，尤其在华人聚集城市和优质学区板块，房源竞争异常激烈。对于不少刚到美国不久的新移民来说，既担心错过入市时机，又对本地房地产交易制度不够熟悉，在这样的背景下，“价格低廉、尚未上市”的房源信息往往极具吸引力。然而，看似难得的机会，有时却隐藏着不容忽视的法律风险。日前，一起涉及华人新移民的押金纠纷案件进入司法程序。根据律师介绍，当事人Jason来自中国，在华人微信群中看到一则房屋信息，称该房产位于华人集中居住、学区良好的城市，且尚未正式挂牌上市，售价比同类房屋低出十多万美元。对于急于购房的Jason而言，这样的条件显然极具吸引力，于是很快联系了信息发布者。值得注意的是，对方实际身份为房地产中介，但在最初沟通中并未明确告知自己经纪人的角色。对方表示可以安排看房，但要求Jason先支付近5万美元押金，并签署一份协议，约定若看房后最终不购买，押金不予退还。Jason在尚未实际查看房屋的情况下签署文件并支付押金。后来，他在实地看房后对房屋状况产生疑虑，并在朋友协助下查询发现，该房屋事实上早已在市场公开挂牌销售。Jason认为对方刻意隐瞒房源真实情况，涉嫌误导甚至欺诈，双方因此围绕押金是否应当退还发生争议，最终对簿公堂。律师指出，类似情况近年来并非个案。一些不法中介或自称掌握“内部资源”的人士，利用新移民对美国房市流程不熟悉的弱点，通过华人常用社群平台发布“尚未上市”“内部优惠”等信息吸引买家。在正常的房地产交易中，要求买家在未看房前支付高额押金，且事先放弃退款权利，本身就值得高度警惕。专业经纪人在操作流程上通常会保障买家的基本权利，而不是要求对方在信息不对称的情况下承担全部风险。资深地产经纪表示，如果确有“尚未上市且明显低于市场价格”的优质房源，掌握信息的人完全可以自行购入再转手获利。将所谓“内部便宜房”公开传播给陌生买家，本身就与商业常理不符。即便对方能够给出各种解释，也足以让买家提高警觉，在签署任何文件前保持理性判断。提醒部分华人新移民在交易过程中存在过度依赖经纪人的现象，有些人甚至表示“完全信任，文件都可以签”，这种心态在美国房屋买卖中相当危险。房地产交易本质上是一项高度契约化的法律行为，经纪人有义务解释条款内容，但买家自身同样负有理解合同条款的责任。在实际操作层面，买家在购房合同时至少确保三项关键保护条款得到保留。其一是贷款保护条款（Loan Contingency），即若贷款未获批准，买家可退出交易并避免押金损失。其二是房屋检查保护条款（Inspection Contingency），通过聘请专业检查公司对结构、管线、屋顶及白蚁、霉菌等情况进行全面评估，若结果不理想，买家可依法解除合同。其三是估价保护条款（Appraisal Contingency），当银行估价低于成交价格时，买家可选择退出，而不必承担全部差额风险。这三项条款在正常交易中属于基本保障，缺一不可。

新房销量真的跌麻了！ 面对持续疲软的楼市，多伦多一家大型开发商开始“放血式”兜底房价，以吸引买家。 据报道，Mattamy Homes正向预售房（楼花）买家抛出一项颇为罕见的承诺：现在买房，如果交房前同款房源降价，将全额退还差价。 这项新优惠限时推出，涵盖公寓（Condo）和独立产权房（Freehold），并面向安省和阿省指定社区所有符合条件的买家。 图源：51记者拍摄 为什么现在推出？ 开发商自己也很坦诚。 Mattamy Homes企业市场营销副总裁Sepideh Morshedizadeh表示：“这项计划是为了增强买家的信心，因为我们深知当前市场充满了不确定性。” 她介绍，这项名为“新房价格保护”（New Home Price Protection）旨在缓解买家对未来房价下跌的焦虑，给自住买家一个更确定的预期。 背景：楼花市场确实很冷 这项政策出台，并非空穴来风。 自2022年房价见顶以来，由于贷款利率飙升，安省（尤其是大多伦多地区）大量楼花项目的估值出现明显缩水，导致许多买家陷入无法交割的困境。 2025年，新房销量更是跌至45年来的最低水平。 在这样的背景下，开发商主动“兜底房价”，市场自然高度关注。 有业内人士直言，这一举措是“非常聪明的营销手段”，而且这类优惠在市场上前所未见。 “保价”到底怎么运作？ Morshedizadeh表示，该价格保护计划非常“直观”，价格对比基于“同类房型”的横向比较。 当买家购买Mattamy Homes的预售物业后，如果同一社区、相同户型的价格在交房前下降，买家将获得差价退款，且退款金额不设上限。 举个例子：假设买家以70万加元签约购房，在临近交房日期时，Mattamy会查看同一社区内同相同户型的当前挂牌价，若价格更低，则退还差价。 这一价格对比将在交房前30天进行。退款将在交割时直接冲抵房价。 覆盖哪些地区？ 该计划的有效期为1月24日至3月8日，覆盖安省多个地区，包括： 多伦多（靠近High Park的 Westbend Residences） 万锦（Markham） 米尔顿（Milton） 宾顿（Brampton） 密西沙加（Mississauga） 奥克维尔（Oakville） 皮克灵（Pickering） 圭尔夫（Guelph） 因尼斯菲尔（Innisfil） 基奇纳（Kitchener） 图源：51记者拍摄 市场反应：看房人明显多了 Morshedizadeh透露，自计划启动以来，潜在买家的兴趣“非常浓厚”，Mattamy Homes各销售中心的到访量显著增加。 “客户的谈话重点已经发生了转变，”她说，“他们不再焦虑房价会不会降，或者现在是不是买入时机，而是开始寻找符合其生活方式和预算的房子。因为他们现在确信，从签约到交房这段时间无需担心价格波动。” Zadegan Group执行合伙人Jonathan Zadegan认为，这是一种“非常好的激励措施”，且他在市场上从未见过。他预测这很可能会明显带动销量。 Zadegan指出，目前市场上另一常见激励做法是“一揽子估值”（Blanket appraisal），即贷款机构按买家签约时的房价估值，非交房时的市场价。这意味着买家虽然能拿到贷款完成交割，但贷款额可能高于房屋实际价值，导致买家一收房就“倒挂”（underwater）。 专家普遍认为，这种做法对买家并不友好，因为他们手中持有的房产完全没有资产净值。 为什么不是所有开发商都能学？ 多伦多房地产律师Mark Morris认为，只有资金雄厚的大型开发商才敢这么做，纯公寓开发商几乎不可能推出这种计划。 “公寓建筑商永远无法发布这种政策，因为从开工到完工需要五年时间，”他解释道，而独立产权房的建造只需约一年，到交房时价格波动相对较小。 Morris还认为，这一举措释放出重要市场信号：开发商内部可能判断市场已接近阶段性底部，未来房价进一步大幅下跌的空间有限。

卑诗省政府连续第二年提高投机和空置税率 卑诗省政府宣布，将连续第二年提高投机和空置税（SVT）税率，此举旨在推动更多住宅物业重新进入市场，遏制投机性持有，并增加省政府的收入。 在今天发布的2026年卑诗省预算中，外籍房东和未被征税的全球收入者——以及其他在SVT下指定的群体——的税率将从现行的3%上调1%，自2027年1月1日起生效，税率将提高至4%。 新的SVT税率将适用于2027年日历年度及以后的住宅物业使用所需缴纳的税款。省政府指出，此次调整不会影响2026年及以前年份的物业使用声明，2026年税率将继续维持在3%。   SVT于2018年首次推出，以鼓励房主能够居住在自有房产中或将其出租，而不是让物业空置或主要作为投资资产持有。 在2018年，SVT的初始税率设定为应纳税物业评估价值的0.5%。 2019年至2025年期间，对于外籍房东和未被征税的全球收入者，SVT的税率为2%；对加拿大公民或并非未被征税全球收入者的永久居民，税率为0.5%。   而在2026年，这一税率针对外籍房东和未被征税的全球收入者提高至3%，对加拿大公民或永久居民则为1%。 省政府的SVT年度申报截止日期为3月31日。通常每年有超过99%的卑诗省居民得到豁免，但所有位于SVT征税区域的房主都必须进行申报。居住在自有物业、出租至少六个月或符合其他豁免标准的人则无需缴纳该税。B.C.的SVT申报与温哥华市的空置房屋税（EHT）申报是分开的，后者的申报截止日期为每年2月初。 按照4%的税率，SVT将对温哥华一栋平均单户住宅的年税费大约为88,000加元，假设物业价值为221万加元；而对一栋平均温哥华联排别墅或公寓（估值80.6万加元），则年税费约为20,000加元，数据来源于BC Assessment的2025年7月评估。   2026年的预算预计，SVT的收入将从2025/2026财年的1.05亿加元增加到2026/2027年的1.61亿加元，并在2027/2028和2028/2029年度都达到1.84亿加元。 此外，省级物业税也将上调，包括学校税、投机和空置税（SVT）以及卑诗省的个人所得税，物业税递延计划也将进行变更。同时，PST将显著扩大，涵盖更广泛的与建筑设计、建筑开发和房地产交易相关的专业服务，特别是与非住宅房地产买卖相关的佣金。

距离多伦多市中心约一小时车程的惠特比（Whitby），一套不足1000平方英尺的两居室公寓——它本是安省居民Francesca Parc及其伴侣进入房地产市场的“跳板”。然而，疫情期间的购房选择，如今却让这对小夫妇陷入了现金流紧张和亏损困境。 图片来源：Cole Burston/The Globe and Mail 据本地英文媒体《环球邮报》报道：今天Francesca Parc和伴侣的财务困境，其实源于2021年。当时这对长期租房的年轻夫妇终于拥有了稳定的政府工作，并且有资格申请50万元按揭贷款。 他们曾以为，购买一套52万元的两居室公寓是人生中的幸运之举，亦是自己有孩子之后，购买土地房之前的跳板。 Parc回忆道：“当时周围人总说，拥有房产就是投资，为什么要租房，替别人还按揭呢？” 然而五年后房市骤冷的现实却让她彻底改变了看法。今天若出售该公寓，则预计将亏损7万到10万元。 那索性不卖，出租好了呀！则意味着每年约损失6,000元——因为租金收入压根不够支付按揭及物业费的。 市场波动带来的挑战 Parc女士的遭遇，在加拿大两大房地产热点——多伦多和温哥华的年轻人中不算罕见。 过去几十年，加拿大这两大都会的普遍观念是：持有房产（无论是公寓还是土地房）至少五年几乎能保证获利。 然而，现在这一假设正受到严峻考验。根据房地产数据公司HouseSigma的一月统计，大多伦多地区2020年购入的公寓若在上月出售，中位亏损为18,700元；2021年购入的亏损56,000元；而2022年购入的公寓亏损高达116,000元，占房价19%。大温哥华地区情况类似，2022年初之后购入并在上月出售的公寓，中位亏损超过7%。 同时，出售周期也明显延长。多伦多上月出售的公寓平均在市场上待售100天，而相比之下2021年仅为58天。 地产经纪Anya Ettinger指出：“疫情高峰期，很多20多岁、30岁买公寓的人，他们计划总是：‘等五年再卖公寓，买土地房’（毕竟他们的父辈都曾这么做）。可现实是：人生计划没变，但市场变了。”由于房价下跌、利率上升，不少年轻购房者陷入现金流紧张甚至亏损困境。 以前文提到的Parc女士一家为例：2025年，他们将自己公寓出租了，每月收入2,400元，但仍无法覆盖按揭和物业费。由于市场冷却，他们升级房屋计划也搁置了，租住父母的房子，支付每月2,500元的租金和水电费。不过这也比另背一个房贷要好，而且租住的两层住宅，其实比之前的公寓，有更宽敞的空间和舒适的生活环境。 同一个城市（惠特比），另一个小家庭，Dilyar Murat和妻子也有类似遭遇。2022年初，他们以58.5万元购入该市一套公寓，并在短期内发现妻子怀孕。他们不得不升级房屋，后因市场下滑，决定持有该公寓，出租以覆盖部分开支，但因按揭利率从1.35%迅速升至6.1%，每月仍有约1,900加元的负现金流。 Murat表示：“公寓出租其实一直在亏钱……但是幸运租到了好房客。” 毕竟这年头只要按时交租就是好房客了。如果碰上租霸，小夫妻估计要闹心到睡不着觉了。 升级住房变得更具挑战 尽管大户型房价下跌，有时可以缩小升级住房的差距，但对于多数在2020至2022年购房的人来说，选择有限。因为公寓房价的跌幅，远大于土地房。这让很多处于升级阶段的年轻人面临两难选择：忍痛割肉卖房，还是继续持有、出租——虽然这意味着持续的负现金流。 专家建议，购房者在出租时必须评估租金是否覆盖按揭和维护费，是否能承担双重按揭，以及自己是否能真正接受成为房东。 按揭经纪Ron Butler给陷入负现金流的年轻公寓房东的建议是：“尽量持有，只要你能坚持。” 因为房市总有回暖的一天吧。  

据Vancouver Sun报道，不少好莱坞名人与华人明星都在BC省拥有自己的房产，从市中心公寓到海滨豪宅，各有特色。 1.Hudson Williams（温哥华） 近年来人气迅速上升的演员Hudson Williams，因为主演电视剧《巅峰对决》走红，成为2026年讨论度很高的新生代演员之一。 他出生于BC省，在Kamloops长大，后来来到温哥华就读Langara College，并开始进入影视行业发展。 走红之后，他依旧长期住在温哥华一带，将这里视为生活的大本营。 虽然事业开始往美国发展，但他在采访中表示，温哥华生活节奏慢、环境安静、压力也没那么大，所以一直希望在这里保留自己的住处，把这里当作随时可以回来的家。 2. Michael Bublé（本拿比） 加拿大歌手Michael Bublé在本拿比Government Road社区拥有一座大型豪宅，是当地最知名的明星住宅之一。 房屋面积约12,000平方英尺，设有七间卧室、十五间浴室，并配备私人室内冰球场。 根据BC Assessment数据，该住宅估值接近$3000万元，多年来一直位列本拿比最昂贵住宅之一，也是当地房产市场的代表性豪宅。 3. Eric McCormack（温哥华） 《威尔与格蕾丝》的主演Eric McCormack在洛杉矶生活三十多年后，近年来重新回到温哥华定居。 他很早就和温哥华的影视行业有过合作，现在不仅在这里安了家，并持续参与电视剧与影视项目制作，将温哥华作为主要生活与工作的城市之一。 4. Elvis Costello & Diana Krall（西温、Nanoose Bay） 爵士歌手Diana Krall与丈夫Elvis Costello在西温拥有豪宅，同时在温哥华岛Nanoose Bay拥有海边度假屋。 两处房产分别用于日常生活与度假休闲。Krall出生于温哥华岛，对当地情感深厚，也曾在音乐作品中提及家乡生活。 5. Pamela Anderson（Ladysmith） Pamela Anderson近年来回到温哥华岛Ladysmith，全面翻新家族旧宅，并通过电视节目记录改造过程。 这个住宅位于自然环境优越的海岛社区，拥有较大的户外空间。她多次表示加拿大是自己能够放松与重新调整生活节奏的地方，目前多数时间居住于此。 6. Joni Mitchell（Sunshine Coast） 传奇音乐人Joni Mitchell早在上世纪70年代就在Sunshine Coast建造海边石屋，用作远离公众关注的私人居所。 这个住宅依山靠海，环境隐秘安静。虽然她的音乐事业长期在美国发展，但始终保留这处BC省房产，并将这里视为精神上的“家”。 7. Osgood Perkins（温哥华） 恐怖电影导演Osgood Perkins近年与家人搬至温哥华生活，并在当地成立电影制作公司。 随着越来越多电影在温哥华拍摄，他选择在此长期定居。 他的多部作品也在本地完成拍摄，使温哥华成为其创作与生活的重要基地。 8. Kristin Kreuk（温哥华） 演员Kristin Kreuk是温哥华本地人，在多伦多发展多年后，于2022年回到温哥华定居。 目前她在本地参与影视拍摄，并重新将生活重心放回家乡。她曾表示温哥华步行便利、生活舒适，是适合长期生活的城市。 9. Chelsea Handler（惠斯勒） 喜剧演员Chelsea Handler在滑雪胜地Whistler拥有度假房产，冬季和假期经常前往居住。 Whistler的滑雪资源和度假氛围，使其成为不少国际名人的休闲选择，她也多次在社交媒体分享在当地度假的生活。