地产

列治文市议会将于稍后决定，新一年度的物业税增幅多少。资料图片   2019年度，市内共管物业的物业税增幅将跑赢独立屋，主要原因为是共管物业的价值大幅上升，独立屋就下跌。 市府职员提交的报告指出，共管物业的平均市值升幅为11.63%，独立屋反而平均下跌1.16%，因此，共管物业的物业税增幅将较高，独立屋只有轻微增长。 市议会的财政委员会已在4月15日的会议讨论有关物业税税率，市议会将于稍后的会议作出最终决定。此外，商业类物业的物业税率将下调，但仍为住宅物业税的2.76倍，去年为3.19倍，而商业类物业估值的升幅是19.23%。 商业类物业税率将下调 不过，市府职员撰写的报告称，与其他类似的城镇比较，包括温哥华、素里、高贵林、本拿比和三角洲等，列治文的商业物业税率属第二低。 市议会有权决定各类物业的物业税率，包括住宅、商业、工业、农地、公用与休憩设施，再乘每1,000元的物业估值，就计算出应付的物业税。截至2018年7月1日，列治文的物业总估值接近1,055亿元，其中住宅占约825亿，商业物业接近190亿元。综合报道

　　(Image From City of Vancouver) 　　温哥华首席规划师Gil Kelley正提议温市议会通过一项更改土地用途申请，允许运动服装公司Lululemon在False Creek Flats社区兴建一座大型建筑。    　　Kelley说，Lululemon能够通过加强工作区域与交通及便利设施的联繫，增加公共空间，推进False Creek Flats区域计划 　　在即将提交到市议会的报告指出，Lululemon请求市府修订Broadway临时更改土地用途计划政策 (Broadway Plan Interim Rezoning Policy) ，容许该公司在Foley街夹Great Nothern Way的土地兴建11至13层高的建筑，总面积为58万2951平方英呎，将会比目前坐落在Kitsilano附近的该公司大楼面积多出超过4倍，区域靠近Emily Carr大学新学区，计划同时包括15米宽的园景公共空间。 　　早在去年6月，市议会就通过Broadway临时更改土地用途计划政策，限制在学校区域内的进行的更改土地用途申请。

　　北温市政府希望省府重新审视物业估值方法。（网上图片） 　　北温市商用物业平均估值涨幅达27%，企业面临被不断高企的物业税赶出社区的风险。北温市长等提议，有关物业税应当由业主承担，而非租赁场地做生意的企业。 　　北温哥华市政府向维多利亚发出讯息，试图说服省政府重新审查以"最高和最佳使用"为基础的物业估值方法。   　　市议员贝尔(Don Bell)在最近的一次市议会上表示，北温的几家企业有可能因为大幅度加税而搬出社区。   　　据了解，北温市2019年的办公室、零售企业和仓库的物业估值平均上涨了27％。而在2018年，商用物业估值只上涨了16％。 　　如果以"最高和最佳使用"的方式评估物业，一块可以建成四层楼的土地就算只建成了一层，也被当做一个四层楼来估值并征税。 　　北温市长布坎南(Linda Buchanan)表示，这种估价方法会夸大商业价值，与实际不符。 　　经投票一致同意，布坎南计划向省财政厅长詹嘉路(Carole James)去信，希望可以对商用物业估值方法进行重审。本那比市长侯迈豪(Mike Hurley)已在三月份致信省府，表达类似关注。 　　市议会可以通过计算土地近三年平均价值等方式来降低估值过高的影响，从而减税。但贝尔表示，这些措施只能是短期调整，且今年不会对任何人有帮助。 　　市府的财务主管Ben Themens在其撰写的一份报告中称，使用三年平均值等方法收税效果也不好。他强调，温哥华市自1993年以来一直这样计算平均值，或使用分阶段计算的方式，但这两种方式都是"昂贵且繁琐"。 　　Themens还指出，许多业主不受加税影响，加税的影响往往落在租用物业的企业经营者身上。 　　另一位市议员Holly Back对此表示赞同，并指出绝大多数企业并不拥有自己的建筑。 　　贝尔说，基于"最高和最佳使用"的评估，同样也使轻工业经营面临风险，但是有利于利润丰厚的住宅开发。

　 温哥华柏文负担能力恶化，过去三年来，供楼贵过交租的差额增加了120%。近数年来，由于低幢住宅屋价与一般负担能力脱节，再加上压力测试削弱购买能力，以致多伦多及温哥华等屋贵市场之中，共管柏文成为众多买家的唯一上车选择。 　　根据皇家银行，柏文需求转强，引来屋价急升的问题，也在一些昂贵市场导致供楼贵过交租的情况恶化，以多伦多来说，近期平均每月多逾千元，温哥华更超过1,500元。 　　皇银在分析报告中指出，全国共管柏文负担能力去年全年恶化了逾两个百分点。这个份额标示家庭税前中位收入之中置业成本所占的比率。根据该银行的分析，去年末季，全国14个市场平均处于42.1%的水平，单季改善0.1个百分点，但与前一年同期相比，则增加2.8个百分点。 　　这些置业成本计有物业税及水电煤的开支，以及供楼的本息还款，以平均柏文屋价、首期25%及还本期25年的五年定息房贷计算。皇银的资料显示，去年末季，多伦多柏文屋价全年升幅次高，但负担能力转坏程度却最大。去年10月至12月，多伦多地区柏文屋价按年上升9.1%至529,700元，仅逊于卑诗省维多利亚的9.2%，与沙省的利载拿看齐。 　　明显的，屋价急升影响之下，同期间负担能力也随之转坏。根据皇银，去年第四季，多伦多地区柏文置业成本增至收入的42%，虽然单月改善0.1个百分点，一年来却恶化了3.3个百分点，转坏程度在14个市场之中最大。 　　温哥华地区的情况相若。皇银的分析显示，去年末季期间，这个加西市场柏文屋价稍逾66.3万，单季回落0.4%，但与对上一年相比，负担能力则因为屋价上升6.2%而增加3个百分点至52.5%。 　　该银行首席经济师Craig Wright及资深经济师Robert Hogue在报告中指出，去年末季，相对于两房柏文租金，多伦多一般柏文的置业成本每月高出1,138元，比2015年同期增加663元，升140%。温哥华地区柏文屋价贵了多伦多逾13万，置业负担更大。这些经济师表示，当地的置业成本比租金超出1,553元，三年来也增加了119%。

　　加拿大多个商业银行调低房贷利率，但大多伦多地区房市依然没有回暖迹象，有地产经纪指出，除非取消房贷压力测试紧箍咒，多伦多房市很难春暖花开；不过，低房贷利率或吸引均价50至60万元的柏文买家。   　　进入3月以后，加拿大部分大银行相继降低房屋贷款利率，皇家银行率先在3月1日和3月13日两次下调其5年期固定房贷利率至现在的3.49%水平，其他商业银行也纷纷跟进。   　　以5年期固定利率为例，多伦多道明银行(TD)从过去的4.99%下调至3.49%；满地可银行(BMO)公布利率下调至3.54%；汇丰银行下调幅度最大，至3.04%。 　　房贷经纪Cindy称："银行系统的这轮利率下调，既是季节性调整，也是因应当前的房产市场需求。随着天气转暖和联邦政府不久前公布的支持首次购房者贷款政策，最近申请住房贷款的购房者亦比以前略有增加。 　　"但这对多伦多房市的影响有限，因为阻隔人们贷款买房的最大障碍──『房贷压力测试』，始终没有松动。根据当前多伦多房价水平，大多数欲购房市民根本无法通过银行的压力测试、获得足额贷款。" 　　Cindy还表示："当然，下调房贷利率带来的直接好处是，已购房业主在更新房贷时减少利息支出，减轻每月还贷压力，但这亦可能间接刺激人们的买房意愿。" 　　大鹏地产经纪董超宏说："总的来说，银行下调房贷利率对市场影响甚微。现在影响大多伦多地区房市回暖的最大问题，是银行去年推出的房贷压力测试。由于大部分购房者的收入很难达到压力测试要求并获得银行贷款，被挡在房产市场之外。具体来说，低层住宅动辄上百万元，买房者要获得银行足够的贷款额度几乎不可能，所以现在市场上是有价无市，几乎没有成交量。" 　　董续说："下调利率唯一对市场影响，是可能会促进部分高栋柏文市场火热。因为当前柏文单位的均价在五、六十万元，购买这个价位的单位基本上能通过银行压力测试，贷款利率下调，意味着房贷买家还贷压力减轻，所以或会有更多买家涌入柏文市场。总之，除非政府取消或放松银行的房贷压力测试紧箍咒，多伦多今年房市很难春暖花开。"

据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）最新报道，联邦统计局本周发布的一份报告（The Wealth of Immigrant Families in Canada）显示，加拿大移民家庭其实比本地出生人士的家庭更为富有，2016年的平均净资产为106万元，而后者则不足百万，数字为$979,000元。     该报告研究对象为家中主要劳力在45-64岁之间的家庭。 研究发现，在1999年至2016年期间，本地出生人士家庭的财富增长了88.6％，而移民家庭同期的财富增长了69.6％： 在1999年，移民家庭平均净值为$625,000，到2016年增长至106万，净增$435,000； 1999年非移民家庭平均净值为$519,000，到2016年增长至$979,000，净增$460,000。 移民家庭的财富增长69％来自房地产 虽然两大群体的财富增长大部分来自房价上涨和退休养老金价值的增长。但研究发现，移民家庭比本地人士家庭更依赖房地产以获取财富。 数据显示，在1999年至2016年间，移民家庭的财富增长有69％来自房地产；而非移民家庭，则只有39％来自房地产。 移民家庭的债务也比非移民家庭高 正因为如此，移民家庭的债务也比非移民家庭高出许多：按照2016年的数据，在这个年龄组（45至64岁之间）中，非移民家庭的平均债务只相当于家庭收入的137％。而移民家庭的这一比例远高于217％。 但统计局的报告同时指出，尽管债务负担较重一些，但没有证据表明，移民家庭在偿还债务方面比非移民家庭遭遇更多问题，他们似乎在处理债务方面应付裕如。 换句话说，移民家庭并不比非移民家庭提前支取PRSP的多，或者在发薪日之前贷款的多，或者信用卡欠款更多等等。

温哥华市中心的地王乃位于煤港区附近、西乔治亚街上的White Spot餐厅，这片土地2017年以2.45亿元天价卖给了中国公司 – 嘉年华国际控股有限公司（Carnival International Holdings Ltd），创温哥华住宅用地最高成交纪录。 这片41,570平方呎的土地将有甚么大改变呢？在建筑事务所Pelli Clarke Pelli Architects的操刀下，预计将拔地而起两座高38层的住宅大楼。   卑诗省Toigo家族拥有的Shato Holdings是这块土地的原始主人，本来该公司计划拆除餐厅后也要兴建两栋大楼，但当时设计外观比较直线条，如今新的两栋楼设计则有波浪感。 美国Pelli Clarke Pelli建筑事务所设计曾参与设计吉隆坡的双子塔，伦敦的加拿大广场，香港的国际金融中心，纽约市的世界金融中心等。此温哥华地王新大楼的设计：高楼的顶部面向着风，洋溢着波浪韵律，设计上有风帆之感。设计书上写着：「按照温哥华的天际线进行缩放，就像船在水中转动的涟漪，或像风一样穿过云层。」总建筑面积433,657平方呎的总建筑面积，共含有455个住宅单位。   只是，这么豪华精致的地段和设计，身价要多高贵的人才能住得起呢？ 网上图片

根据Padmapper的最新报告，过去一个月，加拿大各地的房屋租赁市场几乎没有变化。三个城市房租下降，17个城市的租房价格保持稳定。 Padmapper总结道本月是2019年加拿大目前为止租房价格最稳定的一个月。 加拿大房租排名前五的城市与上月保持不变。 多伦多的房租依然占据了加拿大的榜首，一居室的价格是2260加元，两居室的价格保持在2850加元。 紧随其后的就是温哥华了，一居室的租金价格为2100加元，两居室的租金价格下降了4.9%，目前是3100加元。 紧接着排在第三的是卑诗省的本拿比，一间卧室的租金与上月的价格同步，仍然是1570加元，两居室的价格略有上涨，目前是2250加元。 排在第四的是蒙特利尔，一居室和两居室价格分别下降了2%和3.9% 对应的租房价格分别是1470加元和1710加元。 排名第五的是卑诗省的维多利亚，租金保持不变，一居室的价格仍是1390加元，两居室的租金价格仍为1730加元。 本月安省温莎一居室的价格有较大幅度上涨，上涨了5.6%。尽管如此，温莎依然是整个加国一居室价格最低的城市，仅为760加元。 来看一下整体的租金图吧： <

CBRE世邦魏理仕，全球最大的的商业地产服务和投资公司，目前发布了一份最新的Global Living 报告，这份报告评估了全球35个城市的住房市场。 这份报告得出的一个重要结论就是，在所有分析的35个城市，有30个城市的房价都在上涨。上涨的城市中，还有四个城市房价实现了两位数的增长，这些城市包括：巴塞罗那、都柏林、上海以及马德里。 毫无悬念的是，香港和新加坡连续第二年被评为全球房价最高的城市，平均房价分别为123,5220万美元和874, 372美元。 紧随其后的是上海和温哥华，平均房价分别为872,555美元和815,322美元。 2018年的报告显示，房价高的城市主要包括纽约、旧金山、多伦多、悉尼、墨尔本。据2019年版报告显示：“由于这些城市受到了持续增加的支付能力的限制的影响，因此名单变得靠后了，以便为那些方式市场依旧强劲的欧洲国家腾地方。” 加拿大最大的城市多伦多在全世界最贵的城市房价中排名第12，报告显示，多伦多的房价是 575, 557美元。除此之外，多伦多在同期房价增长方面排名第九。 这份报告显示：“去年房价上涨了1.5%，与过去10年10%的年平均水平相比，这是很低的。然而，对于面临日益严峻负担的有前途的购房者来说，这是一个可喜的放缓。相比之下，由于2018年的空置率接近历史低点1.2%，与过去10年相比，租金增幅较高，为4.8%。” 多伦多地区的平均月租为1,026美元，相当于1400加元。 据世邦魏理仕消息，多伦多的租房市场之所以火爆是主要有以下原因： 1.婴儿潮一代数量减少 2.教授搬到多伦多到一些科技行业工作 3.千禧一代没钱支付他们的第一套房 除了温哥华、多伦多之外，加拿大蒙特利尔也在名单之上，排名第26，平均房价为260,084 美元。  

在各级政府的强力政策之下，温哥华的房地产市场已经辉煌不再，不仅在过去一年中销售额下降了31.6％，而且房价也是与日俱“跌”，曾经牛逼无比的卖方市场，已经老老实实让位于买家，让这里成了买家占主导地位的天下。 根据加拿大地产协会（CREA）本周一公布的数据，大温地区房屋的基准价格在过去一年中下跌了7.65％，均价已经跌至$101万元。 曾几何时，独立屋曾经在温哥华“一屋难求”。而现如今，最难卖的恰恰是独立屋，大幅降价出售的也是独立屋，尤其是百万以上的宅子。而其它房型的市场价格却相对更稳定一些。 这里的独立屋降得多厉害？据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）报道，从社交网站发出的几个帖子就可以看出个端倪： 这栋独立屋2016年买下，出价$4,179,047。刚刚以$3,500,000售出。业主损失了近$70万，准确数字是$679,047： 下面这幢宅子够气派，不折不扣的豪宅吧？ 号称在3天内售出，实际上从2018年5月就挂牌上市，一直无人问津... 当初叫价多少？$1,188万。最终卖了多少？700多万，准确数字是：7,428,571。降价多少？超过$437万！ 再看这一栋宅子，显然比不上上面一幢豪华，高峰期的市值为$430万，但最近上市的叫价只是$293.8万。售房广告写得明明白白：这个叫价比高峰期的市值降了32%，也比2019年的估价（$339.4万）少了14%： 这位买家也是亏大了！2018年5月$606万买下，包括PTT是$628万。本月9日以412万卖出，11个月就丢了$200万！若扣除佣金，那就是$228万！ 细算一下，这位买家11个月净损失$2,284,600；平均每个月净损失$208,000；平均每天则是$6,900：

加拿大房地产经纪联合会的数字显示，最过去12个月中加拿大全国平均房价下降了1.8%。 房价下跌幅度最大的三个省份是，不列颠哥伦比亚省房价下降了5%，纽芬兰省房价下跌4.4%，阿尔伯塔省的平均房价则下跌了2.2%。 而加拿大房屋平均价格在过去一年上升幅度最大的三个省份是，爱德华王子岛省平均房价上升了16.8%，新斯科舍省房价上升13.1%，魁北克省平均房价的上升幅度是5.5%。 三月份的房屋成交量与一年前相比则下跌了4.6%。春季一般是购房旺季，但今年3月份的房屋成交量是2013年以来最低的。 加拿大房地产经纪联合会认为，加拿大商业银行按照联邦政府的要求对房贷申请者进行的财务压力测试让不少有意购房者无法获得足够的房贷去购房。 不过，一些金融市场专家认为国际市场债券收益率开始走低，这一般是商业银行房贷利率走低的前奏；房贷利率下降对加拿大房地产市场来说是利好消息 CREA主席Jason Stephen直言不讳地指出，这是本国房市受到联邦按揭政策的影响所致。由于按揭压力测试的门槛太高，令不少潜在买家无法买房，市场交易也难以活跃起来。 加拿大《环球邮报》今天的报道说，究竟按揭压力测试给房市带来多大影响？CIBC的一份专题报告给出了定量的答案。 CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）在这份报告中指出，在去年年初开始实施压力测试之后，2018年全年新批按揭竟比2017年剧减8%，房贷借款减少$250多亿。 按塔尔的估计，其中至少有$130亿-150亿是因压力测试因素而导致房贷下降，占到整体下降的50%或60%左右。 塔尔表示，他本人原本是赞成压力测试的，因为这个政策或措施确实有助于调节市场，以免房价失控。但既然政府抑制房市之目的已经达到，那就是时候做出改变了。 他说其实他也不支持完全废掉压力测试，但相关条款不应该太死板，而是应该更加灵活，要做出调整以适应利率变动及市场状况。 压力测试是联邦机构OSFI于2018年初开始实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。规则要求，银行必须测试在合同利率基础上再追加200个基点（或2%）的利率时，借款人偿还抵押贷款的能力。 塔尔认为，在合同利率基础上再追加2%的利率来测试借款人的还贷能力并没有太多科学合理性。他倒是建议，政府可以考虑设置一个固定的利率来测试借款人的还贷能力 — 比如说4.5％，而不管利率如何变化。 据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）早前报道，代表全国房贷经纪和按揭行业的专业机构MPC（Mortgage Professionals Canada）今年2月就向联邦政府发出呼吁，放宽压力测试要求，以挽救越来越不景气的房地产市场。 MPC代表了1,000多个房贷机构，11,000名从事按揭业务的经纪。他们提出，将在合同利率基础上追加200个基点（或2%）的要求降低，大幅调低至75个基点（或0.75%）。 业内不少机构都先后发出过类似呼吁，比如加拿大建筑和土地开发协会（BILD）也向联邦发出呼吁，尽快取消压力测试，因为GTA地区的新屋已经卖不动了！

加拿大国家银行(National Bank)上周四发布的房价综合指数（Teranet/National Bank Composite House Price Index）显示，今年3月全国房价比2月再降0.3%，这是连续6个月的下滑。就在2月份，房价综合指数也比1月下跌0.4%。 而据CBC今天报道，加拿大地产协会（CREA）也没有带来什么好消息。该协会今天公布数据称，今年3月份房屋销量和平均成交价均较一年前双双下跌。 房屋交易和房价齐跌 从全国房屋销量来看，比一年前下滑4.6%。从往年来看，3月份意味着春回大地，一般而言是交易开始活跃的月份。但今年3月的情况不同，成了自从2013年以来成交量最差的3月。 再从平均成交价来看，全国平均为$481,745，这比一年前下跌1.8%。而在今年2月份，全国房屋平均售价也比一年前下跌5.2%。虽然3月份跌幅不及2月份，但却是连续的下跌。 CREA主席Jason Stephen认为，这是本国房市受到联邦按揭政策的影响所致。由于按揭压力测试的门槛太高，令不少潜在买家无法买房，市场交易也难以活跃起来。 安省房价升 BC房价大跌 CREA的月报显示，从全国来看，过去一年来市场变化的地区差异很大。经过季节调整之后的房价，爱德华王子岛升幅最大，大涨16.8%；但西北地区大跌15.5%。 全国四个最大的房市有涨有跌：其中魁省在3月份上涨5.5%，安省涨了2.7%。而BC跌了不少，达到5%，阿省也跌了2.2%： 按HPI也跌了0.5% 不过CREA指出，上述数字可能不太准确，主要原因是受到多伦多和温哥华两大市场的影响。因此用房屋价格指数（HPI）来衡量房价起伏变化更为合理一些。 在3月份，全国HPI在过去12个月下跌了0.5%，这是自从2009以来最大的降幅。其实这个HPI在今年2月份就降了0.1%，而这是近10年来HPI首次出现负值。 不过，全国多个市场的HPI不降反升，升幅高达5%，包括温哥华岛，蒙特利尔，渥太华，圭尔夫（Guelph）以及尼亚加拉地区。 按HPI跌幅超过5%的市场有大温哥华，BC低陆平原以及安省的巴里（Barrie）。HPI跌幅超过4%的则有卡尔加里，埃德蒙顿以及萨省首府Regina。

尽管大温楼价之高，近年跻身全球头5位，但是仍吸引大量移民定居大温，原因各有不同，有的为了想与 心爱的伴侣一起；有的为著家人可以过更佳的生活；有的为了子女可以有更佳的教育；有的为了优美的环境和美丽的群 山；亦有的为了寻求更理想的工作。其中一对来自中国的夫妇为了他们和年幼女儿过压力较小的生活，甘愿放弃在中国的金融高薪工作，一家移居大温。 根据2016年加拿大人口普查，大温人口每年平均增加3万人，其中海外移民占新定居者的79%。 据加拿大广播公司(CBC)于4月14日星期日报道，专门研究移民模式的卑诗大学(UBC)劳斯特(Nathan Lauster)指出，虽然大温屋价居高不下，但是假如不拘泥于一定要住独立屋，不拘泥于一定要住大屋，大温依然有很多东西吸引移民到来定居。 劳斯特举例说，大温出名环境优美，温和气候，十分宜居，另外劳工短缺和经济机会都是重要的吸引力。 劳斯特承认，高昂的住房成本可能使一些人远离大温，不过只要准备前来大温的人士，知道他们将要面对的是什么，作好心理准备就可以了。

  加拿大几周前发布2019年预算案。预算案为加拿大人描绘了激励发展可负担住宅的蓝图。   其中有首次住宅买家鼓励机制（First-Time Home Buyer Incentive (FTGBI)）。这一机制让买家们可以少出钱，而能获得他们所需的有保险房贷。2019年预算还许愿说，要在全加拿大建造42,500个新住宅单位，重点放在低价出租住宅上。   但是问题是，对加拿大人来说，究竟什么是“可负担”？预算中的数字适用于全加拿大吗？   菲沙研究所（Fraser Institute）高层政策分析师尤瑟夫（Josef Filipowicz）说，“对有些人来说，可负担住宅指的是社会或者公共住宅，也就是政府拥有的，补贴了的，或者有利益关系的住宅。另一些人则认为，可负担住宅指的是价位更可负担的住宅。”   尤瑟夫说，常用的基准线是，个人收入的30%被用于住屋。不过这个基准线只是部分有用。 “有些人可能愿意多花钱，非必需地住某一种住宅，住某一个社区，或者某一个城市。还有些人有很多钱，但是收入很低或者为零，比如一些退休者。” 尤瑟夫说，“住宅可负担性”比“可负担住宅”用词更恰当，因为前者表达的是人们对住宅的相对负担能力。同时，对旧屋的负担能力比对新屋的负担能力更重要。 “住宅和汽车一样，被称为耐用品。不是用一下就扔掉的东西。你在一段时间内使用耐用品，在此期间，它们的价值由于磨损或者破损而贬值。这就是为什么我们大部分的第一辆车都是二手车的原因。” 在一个健康的住宅市场，逻辑是一样的。“起步”屋通常都不是新屋。旧屋顶，旧车道，或者旧地基，这些因素都会让住宅贬值。所以对买家或者租户来说，更可负担的住宅通常都是老房子。这一住宅随着时间推移变得更可负担的过程被称为“过滤”。但是，只有在有稳定的新屋流进入市场，主要是进入中高端市场时，过滤才会发生。   基于收入的可负担性 要确定什么是可负担性，很难。没有标准码。加拿大统计局的低收入分割线是其中一个可以用来测量住宅可负担性的指标。 “在楼市里，看有多少低于某个收入线的人们需要花费高于收入某个比例的钱来负担他们的住房，会很有参考。不过这样得出来的数据可能会和联邦政府鼓励年轻人拥有住宅的企图相去甚远。” 但对有些加拿大人来说，哪怕想想拥有自己的住屋，都是件可笑的事。有些人选择和父母同住，付一点钱，或者什么也不付。决定住在父母家，通常是因为租不到可负担的房子，为了节约开支，或者为了方便。 地产咨询公司GWL Realty Advisors做出一份2018年研究。这份研究取用的是2016年加拿大人口普查的数据。研究显示，多伦多有279,000名25岁到39岁的成年人和父母同住（同年龄组的22%），温哥华有92,000名（同年龄组的18%），卡加利有10%。 研究重点是加拿大的住宅短缺。研究评估是基于愿意居住在供出租单位里家庭的数量。 根据GWL公司的报告估计，从2015年到2017年，多伦多增加了14,000个供出租的单位或者可出租的高层公寓。但是要满足多伦多的市场需求，每年需要增加或者空出共25,000套出租单位。温哥华每年需要提供12,000个出租单位，但是过去三年，温哥华每年仅有3,400个新出现的出租单位。 一句话，完全供不应求。 根据2016年加拿大普查的数据，2011年到2016年，多伦多53%的新建公寓是用于出租。而在温哥华，从2016年到2017年，3,400个新增单位中，2,600个是出租公寓，800个是用于出租的单位。   各地的加拿大人都很困难 RBC银行2018年12月发布的住房趋势和可负担性报告（Housing Trends and Affordability report）进一步说明了在加拿大拥有住宅有多难。 报告说，加拿大的住宅可负担性跌到1990年以来的最低水平。其中，温哥华和多伦多的楼市最难负担。按揭利率在升，全国房价在跌（满地可除外），楼市看起来很麻烦。 报告说，“去年，RBC的全加公寓可负担性测量指标上升了3.6%，独立屋上升了仅1.2%”。指标上升意味着可负担性下降。 “我们在加拿大的各大楼市上，看到对公寓单位的强劲需求。通常公寓为更可负担的选择。” 根据下图的表格，全加可负担性都很差，但是温哥华和多伦多最艰难。表格中数字取自2018年第三季度。在温哥华和多伦多，一个家庭需要分别拿出收入的86.9%和75.3%，才能涵盖拥有一个平均价位住宅的开支。   前景 尤瑟夫说，要观察加拿大住宅的可负担性，各级政府，尤其是地方和省政府，应该监控各个收入人群能够购买或者租赁住宅的选择有多少。比方说，收入百分比谱系上排到第30位的家庭，在市场上有多少个他们买得起或者租得起的住宅可供选择。 “每个收入群体应该起码或者理想上有多少套单位可供选择，我说了不算，至于这些可供选择的单位里出租单位和出售单位应该是怎样的比例才理想，更不由我发言。但是，了解一个城市里所有收入人群租房或者买房的可能性，很重要。” “只有常规性地检查这些“生命迹象”，我们才有可能尽早地解决住宅短缺问题，而不是让问题随着时间的推移恶化。我相信各级政府已经在不同程度上采取了类似的监控措施，这是好事。”    

加拿大国家银行(National Bank)本周四刚刚发布的房价综合指数（Teranet/National Bank Composite House Price Index）显示，今年3月全国房价比2月再降0.3%，这是连续6个月的下滑。就在2月份，房价综合指数也比1月下跌0.4%。 国家银行的高级经济学家Marc Pinsonneaul表示，这个综合指数其实只有20年历史。而在创建这个指数之后，只有两个3月份是下跌的：一个是全球金融危机的2009年，再就是今年。 11个城市有7个下跌 国家银行的房价综合指数主要计算全国11座城市独立屋的转售价格。结果显示，在全国11个城市中，有7个城市房价按月下跌。 3月份跌幅最大的是渥太华-加蒂诺地区，跌幅1.49%。其次是BC省会维多利亚，跌幅1.09%。再是卡尔加里跌了0.52%，温哥华和多伦多也跌了0.46%和0.29%。 全国有4个城市不跌反升，包括哈利法克斯，魁北克城，埃德蒙顿和蒙特利尔： 而在2月份，跌幅最大的是维多利亚，跌1.96%。其次是安省的汉密尔顿，跌1.35%。多伦多按月也微跌0.22%。 加西5个市场有4个连续下滑 国家银行的报告称，在3月份，加西5个市场中有4个连续下行，只有埃德蒙顿上升。 其中卡尔加里的房价指数连续9个月只降不升，累计下降3.7％。温哥华连续8个月没有上升，累计下跌3.4％。维多利亚连续6个月只降不升，累计下跌3.5％。温尼伯的指数在过去6个月中仅涨了一次，累计下跌为2.2％。埃德蒙顿3月略涨，但此前连续6个月没有上升，累计下跌2.2％。 在加拿大中部，汉密尔顿的指数已经连续6个月下跌，累计跌幅2.4％。多伦多的指数在过去7个月中有5个月下跌，累计跌幅0.2％。与之形成鲜明对比的是蒙特利尔，其指数在过去12个月中仅下跌1次，累计涨幅达到5.5％。哈利法克斯的指数在过去5个月一直上升，累计涨幅2.0％。 蒙特利尔按年涨幅最大 国家银行的数据还显示，如果与2018年3月比较，蒙特利尔涨幅最大，达到5.5%。渥太华-加蒂诺地区其次，涨5.2%。 曾经发热发烫的两大市场中，多伦多仍然延续了涨势，按年涨了3.26%。而温哥华则继续跌势，跌2.1%。按年跌幅最大的是卡尔加里，2.79%。

笔者前些时厨房水斗严重拥堵，普通的办法已无计可施，于是找来一位水管工维修，他表示要更换全套水管，包括地下室水管至分叉口。报价500元，砍到450元，结果一个半小时就完工了，算下来除了PVC管子的成本外，他时薪至少也有200多。 同样是这位水管工，帮忙修整因一年前漏水而受损的天花板，总共来了三次（第三次即维修水管），铲掉受损部分并粉刷，花了300。 在加拿大要住独立屋，又不会DIY，那么处处都是开支。记得以前一个网站上有一位哥们吹嘘，维修空调冷暖一天跑了8家，到手2600元现金。手艺人只要有客户资源，可能活得比你我都潇洒。 反过来看，屋主的各项开销是巨大的。比如我，撇开6000多一年的地税不算，水电煤气、各类修整也都不是小数目，还没有雇人锄草和扫雪呢，再过个两年，屋顶也要换了。所以大House住了两年半，基本上我们原先那点存款都已经消耗得差不多了。 本公众号前些时一直提到隐性贫困户，就是指这种看似有房有车（车子也是现金流侵蚀大户）、却日益看着现金流枯竭而无能为力的“有钱人”。如果有高收入的工作那倒也罢，就怕工作不咋地，一不留神还可能失业，那就一步跌下神坛无力回天了。 本地中文媒体称，最近发布的年度加拿大皇家银行RBC房屋所有权民意调查显示，近四分之一的加拿大人认为自己是有房贫困人口，这意味着他们将30％或更多的收入用于自己的居住房屋的花销。 加拿大房屋花销包括抵押贷款，房产税，保险，维护和水电气垃圾等公共事业。基本每月这个费用就需要400加元左右。而房产税更是大头。即使你有很多钱可以买下一个1000万的豪宅，但如果你就是个普通上班族，1%房产税就是10万，那基本每年挣得钱还不够交房产税。普通人自然不会去持有豪宅。五分之二的加拿大人表示，有房贫困是一个客观存在的事实，只有不到一半的人回答调查说，拥有一个家庭是值得的牺牲。 与此同时，超过一半的受访者表示，他们不会将自己置于贫困家庭的位置，92％接受调查的人表示，有房贫困可能导致精神压力大而出现问题。 房屋所有权民意调查由益普索进行，并在1月9日至21日以及2019年2月14日和15日期间对18岁以上的2,223名加拿大人进行了调查。 很显然，有房贫困户将可能是目前过高的国民负债/可支配收入比状态下最容易被牺牲掉的那个人群。我知道一位租客，卖掉比较偏远的房子，拿着几十万房款租房，并等待入市的时机，尽管生活有些颠簸，但夫妻两人都有工作，现金流相对还是充沛的，因此心态很好，在租房方面挑挑拣拣，还养了一辆皮卡、一辆SUV，过着典型北美中产生活。相反有房一族却整天望着雪片般的账单愁眉不展，还不包括不确定性的费用。他们生怕会有新的事情发生而损失更多的钱。 再加上两年多来楼市不景气，过高的挂牌量/销量比意味着只要你想卖房，肯定会被买家狠狠卡上一个价格，买方市场呗。 有房的贫困户日子越来越拮据，但在政府的眼里它们还是上好的“鱼肉”，联邦自由党的碳税以及各项税费的增加，当然就是冲着他们而来。但既然你都有房有车了，基本上也就无路可躲了，等着挨刀就是。

根据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的数据显示，今年2月，加拿大房地产市场经历了自2012年以来最低迷的一个月，平均房价也出现下跌。 但是，尽管如此，全国各地的市场房价依然相差很大。除了多伦多的房产市场，大家可能也想看看其他地区的房市究竟是什么情况。 接下来，让我们一起来看看$50万都能在不同的城市买到什么样的房子。 1.魁北克市 价格：$500,000 这套新建的四层公寓房屋面积大1342平方英尺，室内净高为14英尺，通风条件良好。整个房屋共有2间卧室，对于年轻夫妇或小家庭来说刚刚好。除此之外，私人阳台也提供了一些户外空间，居民也可以利用此空间做健身房到屋顶露台。 相比于多伦多或温哥华来说，魁市的房屋面积是其同价格的房屋的2倍左右。 2.汉密尔顿 价格：$499,999 这座舒适的汉密尔顿平房(Hamilton bungalow)占地869平方英尺，共设有四间卧室和两间浴室，绝对物超所值。 除此之外，这间平房还有一个新装修过得厨房和一个刚竣工的地下室，绝对是放松身心的好地方。但是其最畅销的特色是它具有宽敞的50乘150英尺的地块，以及房子后面的“三季房”(three season room)~三季房是一间木质阳光房，每逢温暖的季节，一家人可以聚在一起娱乐，欣赏后院的景色~ 3. 温哥华 价格：$499,900 这间公寓面积为435平方英尺，距离温哥华市中心只有几步之遥，所以它的主要卖点是其绝佳的地理位置。 公寓鉴于2014年，厨房和浴室偏向现代化风格，还带有户外露台。对于那些在市中心寻找投资性房产的人来说，该楼盘的月租金可能高达$1800。 4.里贾纳 价格：$499,900 这座位于Regina 's River Heights的两层住宅占地1582平方英尺，包括三间卧室和三间浴室，建于2018年，装修风格属于现代化风格。 屋内厨房的设计非常人性化，而且非常具有现代化特色~ 更重要的是，这栋房子距离公园特别近，而且还是学区房哦~ 5.埃德蒙顿 价格：$499,999 这间位于埃德蒙顿的房屋住宅面积为2470平方英尺，是这5个地区中性价比最高的。 房屋建于2013年，共有4间卧室、3个卫生间，厨房的面积也很大...厨房是新装修的，整个房子铺有硬木地板，看着高端大气上档次。另外，房屋后院的景色也不错哦~ 一样的价格，在埃德蒙顿能买250平却只能在温哥华买40多平，小编心脏要难受的骤停了.....

1923年10月，尚未成名的海明威和妻子在多伦多市中心区租下了一栋公寓，他们的第一个儿子就在那里出生。这栋位于Barthurst街的公寓有两个卧室，当时月租85加元。现在，它以73万加元的价格挂牌出售。 (Google Maps/CBC) 在那以前，海明威已经开始为《多伦多星报》工作，曾在巴黎担任该报驻外记者，并在1920年第一次来到多伦多短暂居住。但是他并不喜欢这个城市。多伦多文化遗产项目负责人温莱特（Kaitlin Wainwright）在接受加通社（CP）采访时说，那个年代的多伦多确实也不是今天的大都市。 作为著名小说家的海明威以语言简洁著称。但是温莱特说，他给《多伦多星报》写的稿子却相当冗长。这也许是因为他还没有找到自己的风格。但更大的可能是，当时星报付给他的稿费还不到一分钱一个字。 海明威在租约到期以前就搬走了。但这并不妨碍经手出售的房地产经纪告诉未来的买主，他或她将有机会拥有“102平米的文学史”。  

安省一名女性冒充护士，在没有资格许可的情况下，给顾客做整容手术，给他们造成了永久的伤害，她将被监禁两年。 这位来自安省宾顿市的Shiva Ashkani，被判八项罪名成立，其中包括三项使用武器攻击他人罪、一项严重攻击他人罪和一项欺诈低于 $ 5,000的罪名等。 法庭听取了她的陈述，她声称自己是一名注册护士和医疗美容师，在提供肉毒杆菌和胶原蛋白注射方面有数十年的经验。 三名接受过Ashkani手术的顾客则表示他们极度痛苦，害怕感染血源性疾病，他们留下了永久的伤疤，他们还为这次手术支付了大笔的钱。 鉴于Ashkani有精神病史，高级法院法官Alfred O'Marra判处她两年少两天监禁，加上三年缓刑。检方要求的刑期为3.5年，O'Marra同样认为Ashkani应该得到更严厉的惩罚，但是法官必须要将她的精神病史考虑在内。 法官在3月28日的判决中写道：“Ashkani明知道注射的后果，她还是将这些药物注射到受害者的脸上，给他们造成了严重的生理和心理伤害，以及经济损失。我会把所有这些都考虑进去，但是我还要确保她可以得到治疗，能够受到控制和监管。” O’Marra说Ashkani的欺诈治疗始于2015年，三年前，她被控严重攻击他人最和使用武器攻击她的丈夫，并致其脾破裂的罪名。 2015年2月的时候，Ashkani在分类网站Kijiji上发布了一则广告，广告中她声称自己是一名有着13年外科手术工作经验的注册护士，她还表示在加州比利佛山、温哥华和多伦多做了21年的医疗美容专家。 2015年7月，Ashkani的广告被多伦多一家美黑沙龙的老板看到，这家沙龙打算雇佣一名注册护士进行美容治疗。 Ashkani在这家沙龙店中给两位女士做了肉毒杆菌和胶原蛋白填充手术，其中的一位女士是经理。 法院听说这位经理在注射之后，眼周的肌肤开始变黑，额头中间开始出现一道伤疤，为了治疗这些伤害，她又花费了超过$4,000，当她抱怨Ashkani的时候，却遭到了Ashkani的暴力袭击。 另一名做了注射的客户表示眼周肌肤出现了皮疹和变色。 法官表示第三位受害者是一名女性，她是从2015年2月就开始在Ashkani的家中以及Ashkani在宾顿市经营的一家店中进行治疗的，在看了Ashkani伪造的一些文件之后，这名女性决定注射肉毒杆菌和一些填充物，还决定进行化学去皮。这位女性可以说是忍受了常人所不能忍，在这种没有一点专业水平的治疗之下，她受尽了折磨。 在接受了Ashkani的治疗之后，第三名受害者花了超过 $5,200 用于后续护理，但是她的脸上还是留下了永久性的伤疤，还失去了工作，还经受了持续的感情创伤。 所有三名受害者都必须接受血液检查，以确保他们没有因为治疗而感染艾滋病毒或肝炎。法官指出，她们从来没有被确切告知注射了什么物质。法庭文件显示，所有人的治疗费用都在$500至 $800之间。 判决说，Ashkani 被诊断患有躁狂抑郁症和边缘性人格障碍，同时她还有自杀倾向。 法官表示，Ashkani在2017年12月被定罪后，因精神健康原因住院治疗。一位精神病学家评估了她是否适合继续量刑，并最终裁定她可以。 考虑到Ashkani的精神病史以及她所犯罪行的严重性，法官决定强调Ashkani需要在监狱内外都接受长时间的监督。 法官写道：“在我看来，只有确保Ashkani 长时间处于监护之下，才能保证整个社区的安全。”

总部设在英国伦敦的房地产咨询研究公司（Knight Frank）最新发布的报告显示，加拿大各大城市的房价不再像两年前那么疯狂，有的城市稳中有升，有的下降。但令人大跌眼镜的是，房价涨得最快的不再是多伦多或温哥华，而是首都渥太华！ 该报告称，在2018年第四季度，渥太华房价按年增长率为5.9%，虽然在全球各大城市中名列第45位，但却是加拿大第一。 在进入研究的全球150个城市中，匈牙利首都布达佩斯遥遥领先于其它城市，去年第四季度房屋均价按年增长率接近23％。 就在两年之前，温哥华的市场何等辉煌，一度高居当年排行榜的首位。但报告分析说，温哥华从天上跌到地下，很大程度上是人为作用的结果，两级政府的打压政策一个接一个。就是因为政府下手太狠了，用各种政策和措施把房市压下去，因此温哥华的排名跌倒第104位，年增长只有1.4%。 加拿大另外一个房市热点多伦多虽然也今不如昔，但房市没有温哥华那么惨，房价年增长仍然有3.7%，排名也比温哥华高许多，排在第76位。 比多伦多情况更好一些的城市分别是安省的汉密尔顿和蒙特利尔，房价年增长都是4.4%，列在第67和68位。 在另外进入研究的加拿大城市中，哈利法克斯的房价基本没有变化，另外4个城市则是按年下降： 魁北克城降0.1％；排名第119； 温尼伯降0.5％；排名第121； 埃德蒙顿降1.9%，排名129； 卡尔加里降2.6％；排名134。

温哥华本来是中国投资加拿大商业房地产的首选，但因为监管条例趋严，如今投资者已转向多伦多。 根据世邦魏理仕房产投资公司(CBRE)的数据，2018年亚洲在温哥华的投资额降至近3.5亿元，比之前的10亿元明显减少。相比之下，多伦多2018年获得5.26亿元的投资额，略高于2017年，其中包括中国私人投资者Tigra Vista Inc.以2.56亿元收购了办公大楼。   卑诗省对房地产监管力度加大，包括新设立了投机空置税，还要求揭露包括住宅和商业地产所有权的实际资料，否则将面对巨额罚款，这让不少投资者却步，决定舍弃在温哥华投资。 CBRE执行副总裁何大卫(David Ho)表示，去年他90%的业务都在温哥华，但预计今年温哥华的业务量减少，多伦多则会有更多交易。他说，多伦多拥有蓬勃发展的科技和金融服务市场，并有大量移民和千禧一代推动市场。「年轻一代会继续消费，因为他们正在成长阶段，温哥华市场更像是退休市场。」

据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）最新报道，尽管长期以来，加拿大人一直倾向于买房成业主，但皇家银行（RBC）的一份最新报告显示，全国大城市买房不如租房的现象越来越明显，而且买房与租房支出之间的差异也愈来愈大。 就在上周二（2日），加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）报道说，皇家银行的最新报告显示，全国大城市买房不如租房的现象越来越明显，而且买房与租房支出之间的差异也愈来愈大。 RBC最新的房屋负担能力评估结果显示，过去一年中，针对condo/公寓而言，租赁与拥有之间的差距越来越大：养两居室公寓的花费比租同样面积公寓的支出要多出不少：多伦多每月要多花1,138元，温哥华多花1,553元，而蒙特利尔也要多支付904元。 在全国14个城市中，只有两个城市——萨斯卡通和温尼伯是例外，在这两个城市买公寓比租公寓更便宜： 此外，最近几年来，养房与租房花费之间的差距不断拉大。在2015年至2018年之间，这个差距在多伦多增长了140％，温哥华增长了119％，蒙特利尔则增长了42％。 这份报告的作者、RBC的经济学家Craig Wright和Robert Hogue指出，虽然上述分析不能视作对买家的建议，但至少目前而言，租公寓要比买公寓感觉更安全。仍有意买房的人士不妨借此机会，先租房并持续多租一段时间，以便省下些钱来，逐渐积攒买房的首付款。 66％的人认为：买房比租房要划算 但据多伦多星报本周一（8日）报道，民调公司Ipsos的调查显示，虽然加拿大人普遍感到房价之痛，买房之难，但似乎他们更愿意甘心做“房奴”而不愿长期租房。 调查显示，10名加拿大人中至少有4人经历了房价之痛，因为他们将家庭收入的30％至40％用于了与房子相关的支出，包括按揭月供，地税以及房屋维护及水电费。 但是，几乎近一半的加拿大人（47％）认为，为了拥有一套属于自己的“梦之屋”，忍受些苦痛与折磨是值得的；更有66％的人认为，无论如何，买房都比租房要划算，也更有意义。 这项调查还显示，受访者认为，目前是5年多来，加拿大房市首次实现了买卖双方之间的平衡。不过这在全国各地的情况各不相同，比如在房价高企的安省和BC，多数居民认为卖家仍然占据优势。 调查结果称，房屋所有权发生的最大变化之一，是有更多人自主买房，占了32％；而寻求家人出资援助的买家则退居其次，占了28％的比例。 此外，与配偶及同居伴侣共同买房的比例也在下降，从2017年的49%降到今年的42%。 当问到对未来房价的预期时，54％的受访者预计房价会下跌。而在安省，58％的人认为未来房价会下跌。 正是这个原因，56%的加拿大人表示，他们将等待一年购买房屋。而在这些受访者中，45％的人表示他们甚至愿意等待两年或更长时间再买。 不少潜在买家担心利率上升，其中年轻买家最有可能担心。 Ipsos的这项调查是全国性的，花费了较长时间，包括今年1月和2月，共有2,223名加拿大人参与。

刚刚过去的周六，在多伦多北部的旺市再度出现很久没看到的排队抢楼花场面，150套独立屋竟然在一天内被抢光了。最让人惊讶的是，那个今年初在网上发帖称已经准备好遗书、央行如果加息就跳楼的那位网友出现在排队抢楼花的人群中。 这位网名叫麦加的网友说：昨天去了kleinburg 发售现场。 首先说说愤怒的事情 1. 开发商骗人，说什么独立屋80万起。我去了，2500尺以上的独立屋都要98万。2017年3月，那里2500尺的楼花价格是99万。 2. 完全没有地方停车，有些人乱停车，我看完了把我的车给堵了，我早上去的，中午三点才有机会把车挪开。 说说让人兴奋的事情 1. 3700尺的大房子真的很便宜，145万。这个户型的2017年3月要175万。 2. 开发商有御用的银行给提供贷款。 3. 基本都卖光了。2700尺以下的上午11:30就都卖光了。 大家也基本看清楚了，120万以下的楼花，基本是不跌价的。大家可以继续买到就是赚到。120万以上的要谨慎。 这是kleinburg社区三车库2016年206万起价的广告 网友gta185发帖说：人太多了，10点前去的话只能把车停在傍边小区，那儿的居民估计也是第一次看到这么多人把车停在那儿。还看到人拎着婴儿排队，够辛苦的。看来120万以下的独立屋都遭到疯抢了。 如果网友还记得约克论坛1月4日发的《华人网友：如果央行再加息就选择跳楼》一文，麦加正是主人公。看来央行没有加息，这位仁兄就又有精神去排队抢楼花了。 “麦加”当时发帖表示：自己在高点买了几套房子，入不敷出，仅Oakville就赔了45万，无力偿还贷款的他写了一封遗书，找好了地方，并表示如果9日加息，自己就选择跳楼。 当时网友纷纷鼓励，看来网友们是想多了。不过还是有网友提醒，炒房一定量力而行。有人在过去几年赚了，不代表今后也一定会赚。

温哥华买房、租房难问题已经不是什么新鲜事，当全世界头条都在说“温哥华人负债率全加拿大第一”的时候，温哥华人似乎很淡定，那么这就来告诉你温哥华到底有多少实力。   温哥华地区没有房贷比率图（图片来温哥华市政府） 2016年，Shaughnessy，Dunbar Southlands和Kerrisdale，三个传统富人区是没有房贷人占比最高的地区。Shaughnessy，Dunbar Southlands和Kerrisdale大约只有40%的人还背着房贷，60%的人已经实现财务自由了。相反，这三个地区的房价是整个大温哥华地区数一数二的高房价地区。 2015年，温西Shaughnessy地区家庭平均年收入为$262,760加元，Dunbar-Southlands为$178,415加元，West Point Grey为$161,576加元，Kerrisdale为$159,945加元。 Shaughnessy地区豪宅（图片来自网络） Dunbar Southlands（图片来自网络） Kerrisdale地区豪宅（图片来自网络） 温东最古老社区Strathcona是拥有房贷家庭最多的地区。2015年，Strathcona地区家庭平均收入$46,368加元，收入中位数 $21,964加元，是整个大温家庭年收入最底的地区。 2015年温哥华家庭年收入中位数为$65,421加元，多伦多为 $65,829加元，蒙特利尔为$50,227加元。 2016年，温哥华地区买房的业主中有44%为公寓房业主。 在过去10年中，共管公寓是温哥华地区主要的建筑项目。同时，温哥华市政府批准了8,680个用于租赁单位的建筑项目。2018年温哥华市政府批准用于租赁的建筑项目最多的前三个地区为，温哥华市中心，占比19％; Kensington-Cedar Cottage,占比19％; Fairview, 占比15％。 尽管住宅物业总数有所增加，但温哥华非居民拥有的住宅物业数量从2017年的14,310减少到2018年14,055。 2018年，温哥华共发放了709个后巷房屋建造许可证，是自2009年该政策实施以来发放许可证最高的年份。 后巷屋（图片来自网络） 从2017年到2018年，经统计温哥华无家可归者共2,181人，略有上升趋势。其中，原住民身份的无家可归者比例从39％增加到40％。温哥华市政府预备在2022年前将无家可归者的比例降低50％。 原住民集聚地Grandview-Woodland，拥有温哥华地区最多由原住民持有的物业，占比44%。 截至2018年12月31日，温哥华市政府共批准了4,511套公寓和86套联排别墅的建设项目。其中有2,254个单位，是有两个或以上卧室，适合家庭用单位，占总数的50%。其中Canada Place和BC Place两地批准的建筑项目最多，占57%，Riley公园地区在2018年获得了联排别墅建造项目最高批准率，占比38％。 2018年，在温哥华共有931个社会保障住房。 在这些单位中，527个是永久性保障住房单位，404个是组合屋单位。 温哥华组合屋（图片来自网络） 1994年，私人单间客房的酒店有7,830个单位，到2017年减少到4,102个。 目前，温哥华拥有131,000个租赁单位，其中有10,390个是专为租房者打造的，这些单位中有17％为两卧室单位，1％为三居室单位。 2006年至2016年，温哥华人口增加了5万多人。同期，大温哥华地区的总人口增加了近35万。 2016年，总租户数最多的地区是西温，市中心，Kitsilano, Fairview and Mount Pleasant。

国际货币基金组织（IMF）4日发布的最新报告警告：温哥华、多伦多等加拿大几大城市楼市面临急剧大幅下滑风险。过去几年中，房价重大调整风险逐年上升，目前已上升至2008年以来最危险临界点了。    　　报告表示，2008年的金融危机主要由美国楼市的次贷危机所引发，低息环境加上政策鼓励，投机炒卖令美国楼价飙升，就算是没有工作、没有固定收入、没有资产的"三无"人士，也能轻易获批房屋贷款。   　　其后美国楼市泡沫破裂，房价下跌，导致断供个案大增，大批断供单位变成法拍屋被推到市场，房价因供应太多继续下跌，形成恶性循环。         报告称，2008年金融危机期间，加拿大楼市并未受到影响，不仅安然度过危机，而且数年来蓬勃发展，现在终于轮到加拿大楼市面临下挫风险了。目前，面临房价调整风险的城市有温哥华、多伦多、汉密尔顿和卡尔加里。 　　报告指出，2008年后，美国房价涨幅不大，目前美国房价远不如2008年前那般被高估。与此同时，加拿大房市却朝着完全相反方向一路狂奔，尤其是汉密尔顿、多伦多和温哥华房市最疯狂，房价高估和2008年以前的美国如出一辙。       　　报告表示，全球大城市房市变化，部分由资本流推动。来自外国银行交易的资本流又会加大如多伦多、温哥华和卡尔加里等大城市的房价下行风险。 　　加拿大各大城市中，阿尔伯塔省几个主要大城市这一影响最明显，主要原因是阿省受油价波动影响最大，过去40年中，阿省房价几乎是原来的3倍，但最近几年能源经济低迷，房价也陷入调整之中。 　　不过，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的最新报告就表示，由于联邦政府推出了补贴首次买家的楼市新政，预计今年全国房价会涨。     　　按照联邦政府上个月公布的新规，年收入12万元以下的家庭买二手住房，可享受CMHC的5%按揭补助，购买48万元以下新房，享受10%的按揭补助。 　　按揭及房屋公司的报告称，自由党政府虽然想努力改善房价的可负担能力，但预计今年房价还会上涨0.2%～0.4%。如果联邦政府放松按揭压力测试或延长最高按揭期限的话，房价还有可能涨得更多。