地产

中国炒房团在澳洲雪梨、加拿大温哥华、美国、日本各地后，最新目标是德国柏林。上海《新闻晨报》引述德国媒体报导称，大批中国投资者自6月股市大跌后，已经逃离股市，到柏林购买大量房产。 一名不愿透露姓名地产经纪称，他们主要是寻找柏林轻铁环线内的旧房，寻找投资商购买和翻新这些旧房。他们至今已翻新1,800套公寓，其中1/3卖给中国客户。 有民众称，与上海等大城市楼价相比，柏林的楼价简直像在「廉价兜售」，加上欧元汇率已跌至很低，而且不难找到租客，到当地买楼变成「耗资很低的保值方式」。

Condo是Condominiums的缩写，在加拿大约有四分之一的房屋是属于Condo类型，它可以是花园别墅、双并透天住宅、连栋住宅、公寓或公寓大楼等等。任何您看到的房屋，都可以集合成一个社区，大家共有公共的部份，而形成Condo。Condo在加拿大很火爆，但是网友@hjkl001则不看好Condo的前景。   @hjkl001： 我一直有一个疑问，condo越老管理费越贵，那么当管理费超过合理的租金之后，无论业主或者是租客都不会继续选择这栋condo。那么几十年之后;一栋condo的归宿会怎么样?house可以凭借地理位置的优越，推倒重建而价值不变，但是condo会吗?业主又会怎么样保证自己不动产的价值至少不会损失呢? ============================================================= 看了大家的回复，我又联想到另一个细思集恐的问题：由于逐年递增的管理费和地税的原因，老condo的投资价值会逐渐被拉低。另一方面随着楼龄的增加，即便是自主的话舒适度也在不断下降。如果condo的结局是像1楼说的那样被租房公司买下廉租，那么最后的成交价格也一定会被压到连一滴油都不剩。 对比国内的楼房，国内业主虽然表面上是买下了70年的商品房使用权，但老旧楼房的实际归宿往往是被其他开发商收购另建，而业主通常会得到一笔不菲的拆迁费(通常是按照当地即时的市场价格以面积计算补偿款)，而且老楼房往往都在老区，属于黄金地段，拆迁费会让这家人富得流油，这也就是为什么会有“拆二代”一说。另外国内楼房没有地税，物业费也是可以忽略不计，持有老楼房的成本可以说是零，何时天降巨款只是时间问题。 那么，买加拿大的产权楼房最后结局是一滴油都不剩，而买国内使用权楼房却可以富得流油，真是没有道理可讲啊。所以这也就是为什么在多伦多一定要买独立屋的原因吗? 对于网友@hjkl001的观点，论坛上很多网友发表了自己的看法。有的网友表示买Condo还是要看地段的，好地段的Condo还是很值的。 @Yvonne0221：看地段，地段好的这都不是个问题，另外就是看你是自己住还是租。 @abc27：其实都是看区域，downtown地区好景色好的condo一个月收2000的管理费，一样有人住。 @Bustuall：在投资角度上condo只能买市中心core的地段，还能有一点点价值。不过现在townhome都涨到起点七八十万。对于非富二代的普罗大众来讲也挺无奈的。做个mortgage 60万立马变身房奴。 有些网友称不理解为什么Condo的管理费那么昂贵。 @猫妹：其实不知道为何这里管理费那么贵，我朋友住美国圣地亚哥，30年的房子，管理费100出头，当然水电不包，但是非常合理。 @勿吓：这个问题真的值得深思，我刚搬进condo管理费600一个月，我开始郁闷了。 有的网友则不看好Condo的前景，称Condo的投资价值越来越低了。 @骄傲的大公鸡：一句话…别买condo就对了 @星星的约会：买不起HOUSE的才会买CONDO，总比一直租房强。CONDO管理费越来越高，最后就变得不值钱了。 @cctt6：这边人工剧贵，而Condo的各种设施维护和维修以及保险需要所有住户根据面积来平摊，然后管理公司也要赚钱，Condo完全没有前途的。 而且，住Condo的人一旦有了孩子而且经济条件改善了，谁不愿意搬出去住House啊，结果就是穷人和出租的比例越来越高，这更会促使富一点的人搬出去，而且是恶性循环。结果就是形成穷人和低素质人的聚居区，这样的房子哪里来的升值空间? 我知道有很多人买Condo用来出租，想过十几二十年后贷款还清房子就全是自己的。这想法挺美好，但你有没有想过，过十几年以后这楼里住的大多数是穷人和低素质的人还有租客，然后管理费吓人，房子能值多少钱呢?

       温哥华市政府正研究提高部分地区的居住密度，有地产代理公司即时蠢蠢欲动，温东固兰威―伍德兰（Grandview-Woodland）地区的居民，最近收到一间地产代理公司的信件，对于信中的内容，街坊邻里都大表关注。 　　这封由高力国际（Colliers International）发给该区居民的信件中，提到只要等到市府的新密度计画出台后，他们的物业价值便会怎样等等。 　　高力国际是一间跨国物业代理公司，在温哥华除了作为地产代理外，另一项最擅长的就是为地产发展商逐一收购各物业，然后整合为一幅大地皮。 　　该区一名收到信件的房屋业主帕夫斯基（Christopher Pavsek）向记者说，这封信件没有提及收购房子之事，但希望与业主们讨论当新密度计画出台后，对该区物业的影响，包括房屋价值。 　　发出这封信的日期是10月20日，即联邦大选之后一天，也是温哥华市府正研究如何发展固兰威―伍德兰的时候。 　　根据温市府的官方网站说明，「一旦新计画完成后，会确保有关地区在未来30年足以应付社区所需。」 　　这意味将来该区会兴建更多公寓以及城市屋，这也是高力国际可能游说房屋业主一起出售物业给发展商，声称可以大大提高出售价的原因。其实这种情况早已在温哥华出现，西区甘比街（Cambie St.）及固兰胡街（Granville St.）即有业主抱团一起出售物业，让开发商取得大幅土地发展多层公寓大楼。 　　不过未必有业主愿意这样做，帕夫斯基就对此非常反感，认为只会让具人情味的社区迅速改变。 　　另方面，温市府在回应高力国际向居民发出信件时说，这都是极度投机的做法，而市府起码还要数个月时间，才完成新密度计画提交市议会；即使完成了，没有人可以强迫业主出售物业。

　　有人形容加拿大的房地产市场仿佛有九条命，尽管很多经济学家并不看好，但仍在火热发展。普华永道(PwC)最近发表了一项针对加拿大、美国地产的报告，集中分析了2016年的加拿大房地产市场将会面临的机遇与挑战。 　　永久租客的崛起   　　加拿大租赁市场出现了一种趋势，买得起房子的人现如今纷纷选择租赁奢侈公寓。随着全国对于可负担性的担忧持续增加，越来越多的加拿大家庭选择租房而不是买房。在火爆的房市中，长期租赁开始被认为是稳妥的选择，颠覆了传统的置业观念。永久租客成为了一个不断扩大的新群体，虽然这在蒙特利尔并不少见，但是这个趋势将在全国蔓延并创造全新的市场机遇。 　　除了负担不起独立屋的群体，一些老年人也成了永久租客。退休老人通常会考虑置换较小物业，但是租赁豪华公寓也成了他们的新选择。针对婴儿潮一代的豪华公寓预计将在未来几年倍受欢迎，豪华租赁公寓以灵活、高品质、低维护的特点，成功挤入较小物业和养老院之间的夹缝市场。 　　企业要注意在下一个经济周期中的定位 　　加拿大的房地产市场还能持续增长多久?这是许多业内人士都在讨论的问题。在全球经济衰退以前的13年以及衰退后的7年时间里，加拿大的地产市场一直保持着增长或稳定趋势。 　　一些业内人士怀疑市场很快就会迎来衰退，因此地产公司采用了更为谨慎的防守姿态。随着高品质物业的竞争加剧，地产大腕正在放缓在加拿大的收购步伐，观望加拿大的市场走向，他们已将焦点转向美国及其他国家的投资机会。 　　包括房地产投资信托基金(REITs)正在剔除非核心物业的股份，以利用现在的高估值获利，累积资本用来重建或强化项目。 　　业主正在争取更长期的租赁合约。大多数企业在谈到经营策略的时候都考虑到了更为长期的发展。 　　业内人士普遍关心能源价格低迷对加拿大西部市场带来的影响，但这些关注往往出于实用主义，而不是单纯的杞人忧天。美国、欧洲在经济上的表现也被认为不理想，所以一些投资者开始寻找南美的投资机会。 　　资金流动频繁，但是缺乏投资产品 　　加拿大房地产市场的资金流动很大，但在目前的资本成本水平下，非常缺乏高质量的投资产品。顶级的物业通常都由机构投资者、房地产投资信托基金掌握。机构投资者是指退休基金、共同基金、保险公司、银行等以自己或他人的资金投资的大型组织。 　　这些组织有可能通过出售自己的第二层资产获得新的投资资金，这样一来交易量、交易额就会大大上升。老旧建筑常常吸引这些投资，经过翻新、适应当前的市场需求后，就能增值。 　　美元强势，业界看好 　　中国、欧洲经济的不确定性，促使加拿大公司再次期待美国能够推动市场，但是美国的经济还未完全复苏，包括美国的贸易伙伴还未成长起来，其中的风险也是不容忽视的。 　　相对强势的美元将给加拿大，特别是加东的房地产带来积极影响，多伦多地区包括批发中心在内的工业用地可期待由美元振兴。另外美国公司考虑到本国货币强势，也许会更倾向于聘请加拿大雇员，靠近交通枢纽的郊区写字楼市场也可能受益。 　　吸引海外投资，加拿大魅力不减 　　全球的投资者依然将加拿大视为投资的避风港，加币的低迷更为其增添了吸引力。业界估计外资将会产生新的流向，除了传统的温哥华、卡尔加里和多伦多市场，蒙特利尔甚至萨斯卡通的农地和建设用地将吸引越来越多海外投资者的目光。 　　海外投资者进入加拿大市场困难重重，这将促使他们更想确保良好的投资回报。投资人对加拿大的酒店、写字楼越来越感兴趣，业界预测海外投资人将很快进入加拿大的医疗保健地产市场，尤其是在美国的医疗地产市场成熟之后。  

　　加拿大卑诗地产协会经济分析师穆尔(Cameron Muir)22日在CanaData建筑产业展望会议表示，虽然许多在温哥华买房的人具有中国背景，但大多数具有加国公民或永久居民身分，他相信并无所谓“海外买家”的问题。 　　穆尔相信这类议题会被媒体讨论，与麦当劳地产公司(MacDonald Realty)在中国设立办事处有关，但他指出低陆平原有20%的人口属于华裔，这不能代表市场内拥有中文姓氏的买主，都是来自海外。 　　麦当劳地产先前曾根据温哥华3间分公司去年经手的1500宗房屋交易案进行分析，发现房价高于300万元的房屋交易中，有超过六成买主名字为中文姓氏。 　　穆尔还提到，根据调查，在卑省地产市场当中，仅有2%到4%的资金真正来自海外，比例远低于10%到15%来自加国其他地区的资金投资。 　　在房价方面，穆尔认为依照房屋指标价格(home price index)来看，本地房价并无失控的问题，整体价格会上涨与独立屋的数量有限有关，他提到素里、兰里等地，有许多公寓单位的价格仍相当具有可负担性。 　　穆尔说，虽然独立屋因待售屋数量越来越少，价格方面确实不断攀升，但目前在温哥华房市交易当中，有80%都是多单位住宅，若以公寓单位来看，价格在过去三年半以来，几乎没有太大变动。 　　穆尔也提到，他认为房价在短期内出现变动的机率也不高，因为目前的房贷利率为历史新低，只要是央行的隔夜拆款利息(overnight rate)在短期内没有被大幅提高，房价应该将会继续呈稳定走势。 　　穆尔指出，依照资料来看，温哥华房市从2009年以来就没有所谓的投机买卖(speculation)问题，因为并没有太多房屋被买方购入半年内就被转售。 　　穆尔也十分看好明年的房市状况，他估计销售量应该会有25%到30%的成长空间，而且菲沙河谷地区涨势将会比大温地区更加强劲。

　　加拿大谘议理事会（Conference Board of Canada）的最新报告指出，加国多数地区的房价明年将会续涨，中央第一信贷联盟经济分析师派斯崔克（Helmut Pastrick）认同这项预测，他评估在未来10年到20年间，房价还会继续向上攀升。 　　派斯崔克认为，近期内房价下滑的机率相当低，主要原因是本地待售屋数量有限，在外来人口不断增加的压力之下，价格仅会不断提高。 　　根据调查，白石镇的房价过去五年间成长50%。图为当地的一栋待售豪宅，卖方要价488万8000元。（取材自地产网站）　 　满地宝也有许多昂贵的超级豪宅，图中这栋建于2002年的五房待售独立屋，卖方开价达618万8000元。（取材自地产网站） 　　派斯崔克说，目前许多地区的房价成两位数字的涨幅，趋势应该还会持续三至六个月，未来若市场出现足够房源，涨幅才有可能放缓，但依然仍有个位数字的成长动力。 　　新西敏蓝德可数据公司（Landcor Data Corp）的研究报告指出，过去五年温市东区的房价涨幅为大温地区最高，达到54%，温市西区50%次之。 　　这份研究还发现，素里白石镇的涨幅与温西同为50%，比素里其他地区平均多出20%，比本拿比的49%的涨幅还略高一个百分比。 　　若以价格来看，目前温西的平均房价约为310万元，温东约为180万元，列治文约128万元，白石镇与满地宝的平均房价也都已经破百万，分别为111万元与100万4000元。 　　地产经纪罗斯（Hamish Ross）说，2011年开始便有海外资金进入白石镇的房市，这样的趋势还在持续中，不过投资这类建物的开发商兴建过度，所以很多昂贵的豪宅都无人居住。 　　罗斯说，当地房价不断攀升的影响之下，几乎没有40岁以下的客户会考虑购买独立屋，因为他们无法负担这类物业。 　　满地宝的地产经纪葛贝特（James Garbutt）说，当地近来有越来越多的房屋以超过200万元的价格成交，根据他的计算，已经有21宗此类案件，最高的成交金额达到360万元。

　　由于没办法负担旧金山那昂贵的房租，年轻的工薪族正在尝试寻找有趣的可替代居住场所。其中一名年轻人想到可以住在集装箱里――奥克兰市有一整个村子是由集装箱做的小公寓组成的! 　　在Containercopia，你能租到一个面积为14.9平方米的金属集装箱，上面有玻璃窗，集装箱供电带独立卫生间，一个月房租仅需600美元。相比市里的天价房租，这样的房租简直廉价，要知道去年奥克兰市里的房租上涨了百分之二十。 　　用集装箱做房子出租是32岁的Luke Iseman和他的前伴侣Heather Stewart的主意。他们受够了每个月付出巨额房租的日子，于是他们从奥克兰市的港口花2300美元买了一个集装箱，并租了半英亩(约2023平方米)土地。接着他们花了12000美元将这个盒子变成了家，里面有小卫生间、定制的热水器、次特大号的床、玻璃窗和太阳能电池板。 　　Luke说：“我的梦想是建造一个具有朋克风格的家。”令人惊讶的是，他们发现住在集装箱里非常环保。“作为一个防水的盒子，集装箱在结构上大大地满足了人们的需求。在飓风天气它们也能堆叠起来，作为一种房子它们很棒。” 　　集装箱房子的想法很好，因此他们买了更多集装箱作为廉租房出租。他们从朋友那里借来42.5万美元买了许多集装箱。于是Containercopia诞生了。不幸的是，他们去年春天被迫将集装箱移到仓库，因为邻居抱怨说他们租的地方并不是居民区。现在他们利用当时租的土地来种蔬菜，供村民食用。 　　Luke相信Containercopia是解决住房危机的最好办法，他希望能有更多人支持他的观点。他表示：“如果我们能在世界上消费最高的地方之一做到这样，那么人们就能在任何地方做到。”Heather现在专门从事这一项目，她已经辞去工作并专门管理村庄。她卖掉了自己的大部分东西，以便在小房子里住得更舒适。 　　这些人真的别无选择，因为在旧金山每个月房租就需3500美元，比纽约和洛杉矶高得多。旧金山湾区捉襟见肘的人们为了生存必须想别的办法，比如住在船上、公交车里、挤上下铺或者像棺材一样的盒子里。 　　23岁的Sarah Carter认为比起租公寓，住在船上更划算。她说：“我在船上住五个月的租金才跟我看上的公寓租金持平，这真的很划算。”  

       联邦自由党上台，其中一个受关注的是房屋政策。卑诗大学（UBC）社区及区域规画学院院长高丝坦（Penny Gurstein）认为，自由党的有关房屋问题的政纲是很有「雄心壮志」（ambitious）的。 　　自由党在房屋议题上的相关承诺，包括重整及兴建更多社会住宅、提供合作式住宅（co-op housing）补助金、透过减税措施让开发商提高兴建出租公寓的意愿，以及检讨造成大温与多伦多地区等热点房价高涨的相关原因。 　　但高丝坦指出，自由党与保守党不同，了解在买房相关规范之外，还必须要有完整的住屋政策。 　　她承认，大温及多伦多等地的房市因为过于火热，即使是自由党在相关政策上做出任何改变，也需要相当的时间才能反映到这些地区的房屋价格。 　　连任成功的自由党国会议员魏德方（Adam Vaughan）则相信，对于新任政府来说，可负担房屋是非常重要的问题，未来自由党政府应该设法有效管理加国房市。 　　他认为必须重整加拿大房贷暨房屋公司（CMHC），但CMHC所提供的的房贷保险应该继续，且应把每年由此项目获得数十亿元收入，转作兴建公有住宅、合作住宅与非营利住宅之用。   　　同样连任成功的新民主党（NDP）国会议员兼房屋问题评论员斯外特（Marjolaine Boutin-Sweet）则透露，她会在下议院提出动议案，希望要求自由党政府谨守竞选期间的社会住宅相关政纲承诺。 　　她同时提到，NDP也可能要求新政府重新考虑由戴慧思（Libby Davies）所提出的私人法案C-304，这条法案主要是强制政府施行全国房屋计画，且要求负责CMHC业务的部长，必须与各省及原住民领袖讨论，不过法案并未通过。  

  廉租房屋 数量不足 促暂停开发   温哥华市加丽基社区行动计划（Carnegie Community Action Project)属下的唐人街关注组，星期日举办社区会议，讨论柏文开发的影响。有居民担忧华埠附近高层柏文发展计划，会因其中兴建的廉租房屋数量不足，将导致更多长者被迫搬离华埠。   会议在温市华埠士达孔拿社区中心（Strathcona Community Centre）举行，约40位居民出席。唐人街关注组发起人陈敬望在接受《星岛日报》记者访问时表示，华埠与温市发展史不可分割，但区内高层柏文发展计划，不但令许多具悠久历史的老店搬家，就连许多低收入华裔长者，因为廉租屋不足，可能也将被迫搬离华埠。   华埠廉租屋不足 长者难负担   陈敬望指出，经统计华埠及附近发展计划，在建成或即将竣工的住房单位中，有998个属于「不可负担」单位，只有54个属廉租单位，两者比例约为18比1。据了解，廉租单位指月租金为375元或更低。他说：「今年3月，我们曾向温市府递交有1,400个签名的请愿信，要求暂停华埠地产开发，保留华埠传统风貌，但市府未承诺暂停开发，仅指会关注低收入长者住屋问题。」   曾向市府递交千四签名请愿信   主办单位在会场播放了美国华盛顿华埠发展影片，因为该市也面临类似的问题。陈敬望指，华盛顿开发商计划，主要是改建华埠原有廉租柏文，而一旦改建开始，在华埠居住多年的华裔长者，将被迫搬出熟悉的家园，华埠特色也将随之消失。他强调：「惟有更多本地华裔社区参与，居民才有能力保护自己的权益。」   华裔长者梁先生表示，他在华埠的廉租屋居住已一段时间，喜欢区内老店为低收入居民提供消费品，但最近华埠附近出现不少高价楼房，将房价推高。   他说：「地税与租金双双上涨，区内不少老店已纷纷搬家。买不到便宜食品，加上租金上涨，低收入长者生活将更加困难。」   另一位华裔长者陈先生也说，他居住在华埠已有20年，在房租急涨下，他所领取的养老金，未来可能无法负担继续居住在华埠。

　　位于惠柳第Elmwood Ave.的旧房子，本月以150万元售出。星报 　　惠柳第不少房子被重建放售。星报   　　北约克地区屋价比多伦多市区更高!北约克的惠柳第(Willowdale)社区近日兴起旧屋翻建热潮，建筑商竞价购入旧屋拆卸重建，变成更大亦更值钱的新市郊豪宅，令当地飙升成为多市最炽热的房市。 　　惠 柳第社区的一间后复式独立屋(Backsplit)，本月早前以110万放售，售价看似疯狂。这间有4间睡房的屋子，建于1961年，铺满地毯，厨房设计 亦已过时，但建筑商看中的是其40呎乘131呎地段面积(lot size)。在放售的第3日，已有17个柯化，最高出价是约155万，比放售价足足高出40多万。 　 　需求来自富有中国人 　　在Yonge St.和Sheppard Ave.地区担任经纪的Johnny Yoon表示：「17个出价不算太疯狂，这情况很多时都会在这里发生。」 　　这 个曾一度「沉睡」的市郊社区，现在一跃升为多市最炽热的地产市场之一，部分需求来自富有的中国人和波斯人。外国买家的需求，早几年前已开始刺激这个宁静的 住宅区，但在今年竞价成交呈爆发状态，尤其是针对战后的小型住宅，它们平均拥有50呎长的地段面积，部分可扩充至70呎至90呎。重建后的楼价可以是原有 建筑的2至3倍。 　　惠柳第不是唯一的例子，在多市老旧的街道亦出现重建潮。N. Barry Lyon Consultants土地经济师Mark Conway表示：「你可以见到有很多市场力量在左右。我很明白为何人们这样做，因为市区一间独立屋就要100万。这绝对会改变社区的性质，不利于可负担 性，但这是无可避免。」 　　惠柳第中部的楼价特别高，原因是该区有宁静的林荫大道，邻近两条地铁线、高速公路、名校和大量市府公共设施。而受惠于疲弱的加元汇价，楼价对外国买家如打了折扣。 　　地产经纪Peyvand Jalali表示，有不少建筑商寻找旧屋重建，令土地价值急升。建筑商可以用150万购入旧屋，改建成3,000呎至4,000呎、有大型家庭房、套房和花岗石厨房的豪华住宅，令屋价升至300万，建筑商从中可赚取至少50万。 　　议员：情况变得疯狂 　　市府收到要求改变区域划分的申请亦急增，有建筑商会改建成更大的新屋，或改建为两间小屋。市议员费利昂(John Filion)形容，情况变得疯狂，市府附例有规定，申请者要有好的原因去改变区域划分，而非为了赚钱。有建筑商索性在地盘挂牌征求收购旧屋。 Conway认为，旧屋翻建并非单纯的坏事，因为不少市区房屋已经很老旧，不符合现代标准，对现今家庭来说太小，欠缺套房和可使用的厨房，部分甚至没有适当的绝缘设备，建筑材料掺有石棉和尿素甲醛树脂，对人体并不健康。  

　　加拿大咨议理事会(Conference Board of Canada)23日公布一份最新报告，指出明年加国多数地区的房价应会持续呈现火热状况，其中卑省温哥华与维多利亚地区明年度的MLS系统开列房价，将有5%至6.9%之间的上涨空间，菲沙河谷地区更可能有7%以上的涨势。   　　报告指出，目前加国房市处于上升后的稳定时期，在全国28个都会地区当中，有17个地区在上个月的交易量减少，其中包括温哥华与多伦多地区，报告认为这些地区的交易量减少，与上市的待售屋数量不足有关。   　　加拿大咨议理事会的资深经济学家魏比(Robin Wiebe)亦在报告中提到，全国有18个都会地区的待售屋数量，比去年同期还要更少。 　　魏比说，卑省南部的房价成长状况健全，菲沙河谷地区的年度价格成长率超过8%，目前与温哥华岛的维多利亚地区同属卖方市场(seller's market)，因为两地的销售量与待售屋数量比值分别为0.745与0.757，都超出当地属平衡市场所允许的数值范围。 　　至于一向火热的温哥华地区的市场状况，报告认为目前处于平衡状况，因为销售量与待售屋数量的比值为0.714左右，仍介于平衡市场0.436至0.716的范围之内。  

穆尔相信，本地媒体会将房市讨论焦点放在中国买家，与麦当劳地产公司有关。 　　卑诗地产协会经济分析师穆尔(Cameron Muir)22日在CanaData建筑产业展望会议表示，虽然许多在温哥华买房的人具有中国背景，但大多数具有加国公民或永久居民身分，他相信并无所谓“海外买家”的问题。 　　穆尔相信这类议题会被媒体讨论，与麦当劳地产公司(MacDonald Realty)在中国设立办事处有关，但他指出低陆平原有20%的人口属于华裔，这不能代表市场内拥有中文姓氏的买主，都是来自海外。   　　麦当劳地产先前曾根据温哥华3间分公司去年经手的1500宗房屋交易案进行分析，发现房价高于300万元的房屋交易中，有超过六成买主名字为中文姓氏。   　　穆尔还提到，根据调查，在卑省地产市场当中，仅有2%到4%的资金真正来自海外，比例远低于10%到15%来自加国其他地区的资金投资。 　　在房价方面，穆尔认为依照房屋指标价格(home price index)来看，本地房价并无失控的问题，整体价格会上涨与独立屋的数量有限有关，他提到素里、兰里等地，有许多公寓单位的价格仍相当具有可负担性。 　　穆尔说，虽然独立屋因待售屋数量越来越少，价格方面确实不断攀升，但目前在温哥华房市交易当中，有80%都是多单位住宅，若以公寓单位来看，价格在过去三年半以来，几乎没有太大变动。 　　穆尔也提到，他认为房价在短期内出现变动的机率也不高，因为目前的房贷利率为历史新低，只要是央行的隔夜拆款利息(overnight rate)在短期内没有被大幅提高，房价应该将会继续呈稳定走势。 　　穆尔指出，依照资料来看，温哥华房市从2009年以来就没有所谓的投机买卖(speculation)问题，因为并没有太多房屋被买方购入半年内就被转售。 　　穆尔也十分看好明年的房市状况，他估计销售量应该会有25%到30%的成长空间，而且菲沙河谷地区涨势将会比大温地区更加强劲。  

　　提起置业，多伦多年轻一代大多「望楼轻叹」，市中心高不可攀的房价，令买房恍如「不可能的任务」。　　无论要独立自处还是要跟爱人组织新家庭，买不起贵房的惟有转战市中心以外地区，格斯列特(Angus Reid Institute)本月发表调查报告，表示有45%的18至34岁大多区被访者，指因成为业主成本高昂，正「认真」考虑搬离。有73%已搬走的80后及 90后，则称离开大多区是希望以同价甚至更低价钱，可购到较大的「安乐窝」。　　「多伦多市中心的condo要700至1,000元一平方呎，这个价钱已经不再合理。」大多区地产代理Kent Tran对年轻一代搬走并不感到意外，「如果他们能在多伦多以外的地方，以更好的价钱买到屋，为何不可?」　　  有得必有失，通勤时间长或是基本要付出的代价。《星报》记者特别走访一些年轻业主，看看他们「离乡别井」的生活。

　　加拿大主要放贷机构「多美连放贷中心」（Dominion Lending Centre）首席经济师库柏（Sherry Cooper）在21日公布的一份备忘录提到，估计加国房市涨幅将放缓，出租公寓的开发预计将成建筑业近期兵家必争之地。   　　曾担任满地可银行（BMO）首席经济分析师的库柏认为，加国央行21日将隔夜拆款利率维持在0.5%，代表房贷利率已经探底，目前的高房价也让更多的民众选择以租房取代买房，这样的趋势在低利率见底的影响之下，应该还会持续一段时间，她预测兴建出售用公寓的建商，应会将注意力转往出租公寓的开发。   　　库柏提到，目前在大温与多伦多地区的租屋空房率极低，开发商应该也看到这样的状况，她引述一份地产研究报告的数据指出，多伦多第三季共有26件出租公寓开发案在兴建，而且还有43件建案正在进行当中，这样的现象也出现在温哥华与其他地区。 　　在利率走势方面，库柏强调，她并不认为加国利率会在短期间内急速上扬，加国民众也无次级贷款问题，所以不至于出现类似美国的房贷危机问题，他相信贷款利率会逐渐上调，通货膨胀率将持续走低。

“中国市场无限大，大家都想分一杯羹。”温哥华常驻上海的资深地产界人士建议，要能成功吸引中国投资热钱，必须先花时间经营中国的“人脉”，目前温哥华楼市在这方面有“信息不对称”的现象，未必人人都能赚到中国买家的钱。不少非华裔的经纪，亦会尽量加入一些中国元素，希望成功向华裔卖家推荐自己。 　　明报说近日有居于温西豪宅区的市民，收到一间地产公司的“英雄帖”，由非华裔经纪发出，游说业主将豪宅出售，并声言会在年底到中国上海一个高端房产会出进行推销，以中国富豪买家作为重点宣传，希望可收“吸盘”之效。 　　发出“英雄帖”的本地地产经纪罗威(Lori Rowe)表示，这场房产展销会的5,000名来宾非富即贵。而这次带去上海推销的楼盘，也都会以超级豪宅为主，并且具有独特性，目标买家则是中国的企业主及上流社会人士。   　　　她透露，是次房产展销会中，除了温哥华，也会有美国纽约、洛杉磯、澳洲悉尼、英国伦敦等大城市的豪宅参展。　　罗威强调，温哥华有得天独厚的自然环境，纵使面对这些来自全世界的竞争对手，相信也能吸引到买家青睞。她也承认，目前温哥华楼市畅旺，许多豪宅楼盘都能引起疯抢。　　“中国市场无限大，大家都想分一杯羹。”华裔地产经纪苏嫻雅指出，将大温楼盘带至中国房地产展销会上推销，大概已有3年的时间，一般是大型地产公司才这麼做，而过去大部分是展销柏文楼盘，许多更是直接与开发商合作进行海外推广，独立屋豪宅则较少听闻。　　苏嫻雅强调，直接在中国购买大温柏文单位的买家，许多都是为了投资，自己甚至不会亲自来到温哥华。而购买独立屋的买家，则因为金额较大，大部分买家都会亲自前来温哥华看看环境了解细节。　　温哥华地产公司常驻中国上海的代表王小姐则表示，大温地产界现在不论是华裔或其他族裔，无不想在庞大的中国热钱中分一杯羹。但中国富豪投资豪宅，大多会透过“关系”，找一些与自己有联系的地产经纪，才较为心安。　　她建议地产经纪如果要赚中国投资人的钱，一定要花时间经营自己与中国的人际网络，也就是所谓的“人脉”，最好能与中国的富豪圈或是上流阶层搭上“关系”。　　“(楼市)看上去满地都是钱，有些人可以赚到盘满钵满，但有些人却只能看着别人赚。”王小姐透露，目前温哥华豪宅在中国富豪圈仍然是炙手可热，但温哥华房地产市场在这方面却出现了“信息不对称”的现象，并非所有业者都建立了一定人脉，特别是中国富豪的“信息”。例如先前人民币对加币匯率大涨的这波“升值饗宴”，便不是所有地产经纪皆能得益。 　　　图：有大温房产业者指本地“豪宅难求”，业者各出奇谋搶盘，也令很多中国富豪慨叹“有錢也买不到好盘”。 　　也有业内人士称，表面看起来温哥华楼市近日略见放缓，但实际上中国富豪投资的热度却没有减少。目前温哥华楼市主要的问题出在房源持续紧张，豪宅难求，令很多中国富豪皆感叹“有钱也买不到好盘”。 　　该位业者指出，很多地产经纪都要各出奇谋“找货”，因为现在找卖家，远较找买家困难得多，甚至有些经纪对于愿意放盘的卖家，提供特别优惠，可先收到一笔现金，但究竟是“定金”或“奖金”，则未有公开。

有人形容加拿大的房地产市场仿佛有九条命，尽管很多经济学家并不看好，但仍在火热发展。普华永道(PwC)最近发表了一项针对加拿大、美国地产的报告，集中分析了2016年的加拿大房地产市场将会面临的机遇与挑战。 企业要注意在下一个经济周期中的定位 加拿大的房地产市场还能持续增长多久?这是许多业内人士都在讨论的问题。在全球经济衰退以前的13年以及衰退后的7年时间里，加拿大的地产市场一直保持着增长或稳定趋势。 一些业内人士怀疑市场很快就会迎来衰退，因此地产公司采用了更为谨慎的防守姿态。随着高品质物业的竞争加剧，地产大腕正在放缓在加拿大的收购步伐，观望加拿大的市场走向，他们已将焦点转向美国及其他国家的投资机会。包括房地产投资信托基金(REITs)正在剔除非核心物业的股份，以利用现在的高估值获利，累积资本用来重建或强化项目。 业主正在争取更长期的租赁合约。大多数企业在谈到经营策略的时候都考虑到了更为长期的发展。 业内人士普遍关心能源价格低迷对加拿大西部市场带来的影响，但这些关注往往出于实用主义，而不是单纯的杞人忧天。美国、欧洲在经济上的表现也被认为不理想，所以一些投资者开始寻找南美的投资机会。 资金流动频繁，但是缺乏投资产品 加拿大房地产市场的资金流动很大，但在目前的资本成本水平下，非常缺乏高质量的投资产品。顶级的物业通常都由机构投资者、房地产投资信托基金掌握。机构投资者是指退休基金、共同基金、保险公司、银行等以自己或他人的资金投资的大型组织。这些组织有可能通过出售自己的第二层资产获得新的投资资金，这样一来交易量、交易额就会大大上升。老旧建筑常常吸引这些投资，经过翻新、适应当前的市场需求后，就能增值。 美元强势，业界看好 中国、欧洲经济的不确定性，促使加拿大公司再次期待美国能够推动市场，但是美国的经济还未完全复苏，包括美国的贸易伙伴还未成长起来，其中的风险也是不容忽视的。 相对强势的美元将给加拿大，特别是加东的房地产带来积极影响，多伦多地区包括批发中心在内的工业用地可期待由美元振兴。另外美国公司考虑到本国货币强势，也许会更倾向于聘请加拿大雇员，靠近交通枢纽的郊区写字楼市场也可能受益。 吸引海外投资，加拿大魅力不减 全球的投资者依然将加拿大视为投资的避风港，加币的低迷更为其增添了吸引力。业界估计外资将会产生新的流向，除了传统的温哥华、卡尔加里和多伦多市场，蒙特利尔甚至萨斯卡通的农地和建设用地将吸引越来越多海外投资者的目光。 海外投资者进入加拿大市场困难重重，这将促使他们更想确保良好的投资回报。投资人对加拿大的酒店、写字楼越来越感兴趣，业界预测海外投资人将很快进入加拿大的医疗保健地产市场，尤其是在美国的医疗地产市场成熟之后。 永久租客的崛起 租赁市场出现了一种趋势，买得起房子的人现如今纷纷选择租赁奢侈公寓。随着全国对于可负担性的担忧持续增加，越来越多的加拿大家庭选择租房而不是买房。在火爆的房市中，长期租赁开始被认为是稳妥的选择，颠覆了传统的置业观念。永久租客成为了一个不断扩大的新群体，虽然这在蒙特利尔并不少见，但是这个趋势将在全国蔓延并创造全新的市场机遇。 除了负担不起独立屋的群体，一些老年人也成了永久租客。退休老人通常会考虑置换较小物业，但是租赁豪华公寓也成了他们的新选择。针对婴儿潮一代的豪华公寓预计将在未来几年倍受欢迎，豪华租赁公寓以灵活、高品质、低维护的特点，成功挤入较小物业和养老院之间的夹缝市场。

闹腾了几个月的联邦大选终于水落石出，自由党以出人意料的高席位将开始多数党执政。选民们抛弃了将加国经济带入死胡同的保守党，寄厚望于新政府的改革计划。小特鲁多将有四年时间来实施他和自由党的纲领，包括几十亿元基建投资、对中产减税以及修改  移民政策等等；这几项改变无不关乎选民的切身利益，对房地产市场的影响也不可忽视。   和保守党的财政盈余政策相反，自由党刺激经济复苏将执行财政赤字。特鲁多承诺未来三年内，每年额外增加50亿的投资，用于改善交通系统等关键的基础设施；每年GDP将额外增加约0.5%。自由党的经济刺激计划对房价的影响是两方面的：一方面这种通过增发政府债券来注入的投资令加币在相当长的时间内将继续走弱，保持低利率；对于海外的购房者或靠海外收入购房的新移民来说房价仍处于低位，适当上涨也算合理；这将继续保持新移民聚居区购房需求；另一方面经济刺激政策无疑会增加就业机会，本地人收入会上升，从而提升本地人的购房或租房需求。    自由党的另一项政策是对中产阶层减税、对高收入人士加税:税前收入在44,700加元到89,401加元之间的人士税率将由22%下降到20.5%，这样一个家庭如果两个人工作，全年最多可少缴税2,680加元；政府从这部分人士少收的税将从税前收入超过20万的高收入人士那里收回来：收入税率从29%增加到33%,也就是说税前收入20万将多交税8,000加元。这样大多数中产阶层降低了税费再加上增加的儿童福利，无疑会增加房屋负担能力,这将刺激中低端房屋的需求；而对于高收入人士，大部分已有自住房，没有的以前没买，现在很多也不会再买了，就算是买也很可能考虑价格稍低一些的房子，以对冲高税收带来的影响。自由党的这一政策对房价影响不会太大，但或多或少存在。   自由党的移民政纲中还包括增加移民总数、限制工作签证、修改移民申请资格要求，并有可能认可留学生在申请移民前在加拿大的居住期计算在获批后的居住年限要求内。从历史上看自由党执政期一向实行比较宽松的移民政策，这次自由党再次执政无疑对留学生、移民是一大利好，我们很可能将看到更多或富裕的、或白手起家的新移民来到加拿大、更多的留学生留下，这将令本已供不应求的房地产市场雪上加霜，尤其是大多和大温地区，包括高、中、低端市场。   总而言之，自由党执政带来的很可能是中、长期的低利率、就业机会上升、中产阶层可支配收入增加、移民数量扩大；所有这些因素都有可能刺激房地产市场需求，这个变化的影响在短期内可能还感受不到，长期的影响肯定存在；至于这影响最终落实在什么地方和有多大，要看最终批准的移民数量的升幅、移民类别的变化、基建投资项目的具体位置等等，作为经济文化中心、同时又是众多移民聚居地的大多地区会最先体现出来。    

温哥华市政府官员承认，建筑审批部门存在个案积压现象。有准备扩张业务的店东抱怨，迟迟未获审批导致严重损失。 在邻近43街(43rd Avenue)的菲沙街（Fraser Street）开设一间健身中心的穆尔(Darnelle Moore)表示，已签约租用附近一个铺位，预备12月开始营业，早已向市府申请修葺批文，但当局最近告诉她，可能要到明年6月才会获批。 她补充说，若要加快审批，她须要缴付8小时的职员加班费用，而每小时收费为245元。 市府规划与发展服务部主任藤井（George Fujii）坦言，目前人手无法应乎所有个案。 他表示，市府目标是20周内完成整个审批程序。不过，有内部知情人士透露，目前须要的时间长达6至8个月。 藤井强调，市府将于明年春季设立小商业修葺中心（Small Business Renovation Centre），届时，审批轮候时间将会缩短。    

初到加拿大，想买房，或者是想定居加拿大却手头不宽裕的朋友们，一定都想过申请房贷买房，那么这之中有什么需要注意的地方呢?约克论坛网友@浪孑﹣J的朋友的贷款却迟迟批不下来，不知道是什么原因? @浪孑﹣J:是这样子的 ，朋友的交房日子快到了，只剩下1周左右，但是贷款还没批下来，为什么不批其实很狗血，信用记录拿不出来，他们是夫妻联名贷款的，老公的名字跟别人同名同姓，所以信用记录被卡在那，现在交房只剩1周了，签的合同还是无条件的，要是贷款来不及了，定金就没了，大神们给支支招吧。 网友们也纷纷表达了自己的看法： @Kologgio:这个是比较麻烦。你去找你相熟的银行和客户经理，让他们和你一起打电话去equifax核实信贷记录，搞清楚哪个是你的，哪个不是你的。如果有些很差的记录，必须解释清楚，不是你的就说不是，真的是自己的就说明白为什么当时没还，现在是不是已经还清。不要尝试隐瞒。如果能遇到真心愿意帮你的客户经理的话，而且你的贷款条件也够的话，应该是没有问题的。不过以提醒一下，不要留到最后一个星期才做贷款啊，出了状况神仙难救啊。 @suri321:我记得我六年前买房时候律师说了，要是跟我同名的人信用不好，我还要付150刀做信用调查，以便确认那不是我。 @OmglolpT:找銀行的話，叫他們先估價吧，然後銀行經紀會幫你寫公司信。只要把首期給搞掂，一般銀行經紀就會幫你搞定信用那些的，但是要給點錢給經紀而已。。意思意思，然後估價會拖兩三天，叫他們一起搞，不然你會等的發瘋 @eeeee:着银行的人也太不负责了，弄不出来credit report也早说啊。一个星期是什么都做不了了。当下之急就是和律师还有卖家说，看看能不能延迟一个月交房。如果要罚款，你也认了。 @浪孑﹣J:我朋友的信用记录是没任何问题的  只是因为Equifax里面有跟他同名同姓的，然后Equifax那边说最少要等15个工作日才能取信用纪录  那样时间根本，最可恨的是Equifax的员工，当时第一次去取的时候取不出来，然后那里的员工说他有门路可以弄出来，他帮我朋友想办法弄，结果他妈的1周后才说弄不出来。而且我朋友不是直接跟银行贷款的，他是请类似中介那样的公司帮我弄贷款的，但前提是必须得用信用记录啊 这位网友的情况的确是挺复杂的，截止目前似乎还没有一个明确的结果，希望能够圆满解决吧。那么为了给还不太清楚的小伙伴们科普一下买房贷款的东西，小编给大家准备了一些TIPS希望能够帮助到大家： 加拿大政府规定，无论你是刚刚登陆的新移民，还是只有短期身份的居民，都有权在加拿大境内购置物业。那么新移民和短期居民能不能在加拿大取得贷款?什么样的条件可以申请新移民贷款? 下面我们将就这些问题做出解释。 贷款银行 根据规定，国外银行是不能在加拿大境内发放贷款的，也就是说，如果你想要申请贷款的话一定要去加拿大的银行。虽然同加拿大公民相比，贷款过程可能会有些复杂，但是获得贷款还是完全可能的。 银行对于新移民的概念 通常来说，很多银行把登陆时间不到5年的人算成新移民。 除了刚登陆的人属于新移民，有些银行也会向已经递交了移民申请、有了档案号的人提供新移民贷款。 首付条件 因为发放给新移民的贷款风险较高，所以相应的银行也会要求新移民支付比较高额的首付款。 不同银行的具体要求也不同，一般来说银行要求新移民至少支付35%的首付款。而且很多银行要求你的首付款要在加拿大的银行存够30-90天。 不过根据款项的汇出国家和汇款记录能否被跟踪，银行要求也会不同。 如果条件允许，最好是在申请贷款前就把首付款打到加拿大来，这样申请贷款就比较有利。 另外，如果银行允许新移民的首付款少于35%，那么也会要求其购买抵押贷款保险来规避风险。 信用历史 刚到加拿大的新移民没有长期的信用记录和雇佣关系，所以那些在加拿大登陆不到5年的人，必须支付35%的首付款。 如果新移民的首付款超过35%，银行不需要他们的收入证明来批准新移民贷款。 有些银行则明确要求，新移民一定要在加拿大工作至少三个月或者得到其他证明可信度的文件才能申请贷款，比如工作签证、雇主或是其他银行的推荐信、出发国家的相关信用报告、能显示过去12月租金状况或是首付款资金的来源文件等。 如果你是因为工作调动被派到加拿大，可以要求总公司提供相关文件证明你的工作历史和信用程度。 物业税 加拿大的物业税可能和你原来所在国家的制度有所不同，所以新移民一定要提前做好功课，制定好预算。 BC省规定第一次购房人士可以豁免缴纳物业转让税(Property Transfer Tax)。物业转让税是一项BC省政府的税，税款由买家支付，无论在省内购买任何形式物业都需要付这税项，包括独立屋、公寓、城市屋、空地、租借物业等。 但前提是你一定是加拿大公民或是永久居民，在全世界其他地方也没有用自己名字登记的自住居所。 另外新移民需要在BC省连续住满最少一年，或在过去六年内曾经报过二次入息税(File Income Tax)。 另外省内某些市有自己的规定可以为新移民降低物业转让税。 买房前做好调查，不但能减少出问题的概率，还能节省不少的钱。

不是只有刚毕业的学生才体会到美国各大城市房租涨势的凶猛。 根据8月房地产网站Zillow的报告，2015年第二季度，美国大都会区房租占个人收入的比例比以往仍和时候都高。同时，美国第三季度的方式也被形容为“难以负担”。 网站RentRange最近发布了信息，列出美国独立屋房租涨幅最大的大城市。 数据显示，南部和西部的城市房租涨幅最大，特别是加州和佛州房市最为火爆。但报告中也有些数据有些出人意料。 以下是独立屋房租涨幅最大的9个城市： 1 Cape Coral-Fort Myers，佛州：第三季度涨幅23.6% 2 Sacramento-Arden-Arcade-Roseville，加州：第三季度涨幅17.6% 3 North Port-Bradenton-Sarasota，佛州：第三季度涨幅：17.2% 4 San Francisco-Oakland-Fremont，加州：第三季度涨幅：17% 5 Charleston-North Charleston，南卡罗来纳州：第三季度涨幅：16.5% 6 Los Angeles-Long Beach-Santa Ana，加州：第三季度涨幅16.3% 7 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara，加州：第三季度涨幅16.1% 8 Denver-Aurora，科罗拉多州：第三季度涨幅14.6% 9 Dallas-Fort Worth-Arlington，德州：第三季度涨幅14%

现在在美国的外逃贪官的生存状态是怎样的呢？有美国华人媒体这样形容外逃贪官及家属：“通常这些人都特别低调，像做地下工作。”  大部分的外逃贪官及其家属在美国的生活看似与正常人无异，杜克大学教授刘康曾向《南方周末》记者描述说，自己的一些学生就是来自中国官员家庭，“平时跟他们来往不会谈及家庭，你也不可能知道，对方的父母有没有因为贪腐而遭查处。” 由于携带充裕资产外逃，这些贪官在美国基本不需要工作，有什麽需要处理的事情，一般都是由妻子出面。 原中储粮河南周口直属库主任乔建军在西雅图购买的房产。 美国西海岸的加州和东海岸的纽约是中国外逃贪官最喜欢去的地方，因为“纽约就是城市，跟上海和北京差不多，可以坐地铁，不开车也行……即便是生活成本高，房价高，但对他们来说都不算什麽。” 在美国匿名购置房产的难度并不大。只要买家出全款，不通过银行，基本就没什麽限制，甚至买卖双方不见面也是可以实现的。因此很多外逃贪官贪官故意将买房过程複杂化，通过“白手套”或者配偶，子女和亲属在美国开设空壳公司，把国内的钱转移出来，在由空壳公司出面购房。房屋购买之后，除非涉嫌违法，警方才会调查房产真正主人，否则基本可以高枕无忧。 和普通中国富豪相比，外逃贪官买房有个特点，那就是他们不愿意扎堆，一般不会在华人聚集地买房，而是选择比较隐蔽，但却高档但是社区。因此在美国有中国“二奶村”，但却从没有“贪官村”。 高光峻律师认为：“逃到美国的中国贪官有以下几个特点：一是比较低调，不愿意招惹中国政府；他们大都通过投资移民拿到身分，以为这样就可以长期在美国生活下去。但是现在的“猎狐行动”逼着这些人不得不出来想办法。” 这些在美外逃人员有一种误解，以为自己不申请政治避难，不招惹中国政府，通过结婚的途径拿到身分，就可以平安留在美国。“但是即使这些人拿到了绿卡，一旦国际刑警组织发布了红色通缉令，他们迟早是要曝光的。而且如果通过其他手段获得身分的时候，有一些作假，那麽还会影响你之后申请政治庇护的成功率。”

　　本周五，加拿大候任总理小杜鲁多的母亲Margaret Trudeau表示，小杜鲁多不会在近期内搬进位于24 Sussex Drive的总统府。因为大楼的状况非常糟糕，恐需要12至15个月进行整体翻修，耗资将达1000万。 　　Margaret称：“总统办公大楼一直都需要重新翻修，从40年前我在那里的时候就需要了。到现在整个翻修都还没有完成。 所以他们会先住在其他地方，直到整个大楼翻修完毕。” 　　早在2008年，审计长报告书中就写到，总统大楼急需维修。50年来大楼没有进行任何的翻修，重新的翻修预计需要1000万。大楼内的员工可能需要搬出大楼12至15个月。 　　报告书中还称，大楼的窗户、水电系统、供暖以及空调系统状况不佳，都急需维修。而且大楼内没有安置喷洒灭火装置，楼内还有容易导致肺癌等疾病的石棉。 　　但是，总理哈珀表示自己在任期内是不会搬出办公大楼的。所以维修一直没有进行。 　　可是如果要等到12至15个月的维修期，小杜鲁多一家可能将得另寻其他住处。因为小杜鲁多与妻子索菲已经将他们在蒙特利尔的房屋卖掉了，并租住在总统大楼所在的社区Rockcliffe内。 　　但是在大选期间，小杜鲁多曾告诉媒体说，他租住的房屋已经找到了新的买主。所以无论10月19日是赢还是输，他们一家都必须在很短的时间内搬出目前租住的房屋。 　　在本周五的一封邮件中，自由党公共发言人Kate Purchase表示，目前小杜鲁多还没有对是否立即入住总统大楼做出决定。

　　加国房价越来越高，对于很多年轻的夫妇来说，想在预算以内买到一幢满意的房屋，是越来越难。温尼伯的费尔(Sarah Fehr)夫妇“苦寻”许久，几乎都要放弃买房打算的时候，一幢一层半的屋子映入他们的眼帘：双车库，适合双职工家庭;后院很大，足够让两只宠物狗玩耍;社区也不错，邻居都很友善;而最吸引人的一点则是：价钱十分合理，比同区类似的房子便宜上万。 　　所谓“便宜无好货”，抱着怀疑的心理，费尔上网搜索了一下房屋的历史，果然发现了问题：原来它曾是一幢大麻屋，几年前刚被警方查获，后来经过整修，这才挂牌出售。 　　要是放在两年前，如果一听说是大麻屋，费尔夫妇肯定头也不回就走，可是如今房价蹭蹭上涨，而工资水平却不见上升，在预算以内买到一幢满意的房屋是越来越难。经过仔细考虑，费尔夫妇牙一咬：大麻屋也认了!我们就买这幢! 　　可是让费尔夫妇没有想到的是，他们的这个决定导致了接下来一系列的麻烦。 　　在报价被接受后，费尔夫妇兴冲冲地跑到银行去谈按揭，但是出乎他们意料的是，竟然没有一间大银行愿意为一幢大麻屋提供贷款。万般无奈之下，他们只好去找信用合作社和贷款机构，但是也被设置了诸多障碍。终于有一家信用社愿意提供贷款，条件是房屋得完成一系列的检查。  　　好在卖家也是急于卖房，所以负责了大部分的检查费用，让费尔夫妇成功谈妥了按揭。谁知接下来问题又来了：没有保险公司愿意提供房屋保险!很多公司一听是大麻屋，干脆表示“沾都不愿意沾”。  　　于是又是好一番穷折腾。无数次费尔都想把手中的电话一抛，痛快地大喊一声“老子不玩了”，可是想想梦寐以求的“安乐窝”正在朝自己招手，只好按住脾气，抓起电话一家家继续问。 　　最终，她找到了一家肯提供保险的公司，卖卖双方完成了交易，而费尔夫妇也晋身为房主(or 房奴?)阶层。 　　业内人士出，随着房价越来越高，不少买家、特别是首次购房的年轻一族开始考虑那些价格相对便宜的大麻屋。然而，他们在做出买大麻屋决定的时候，对未来的困难估计不足，所以很容易陷入麻烦。 　　本地房贷公司Spin Mortgage的负责人马克(Jeff Mark)表示，购买大麻屋的第一个麻烦是交易的成本很高。大麻屋虽然便宜，价钱上可能比较吸引人，但是申请按揭非常困难。由于越来越多的银行和保险公司不愿做这类物业的生意，所以买家只能找信用合作社及次级贷款机构愿意为这些物业提供按揭，其利率通常比银行高。  　　在提供按揭之前，这些公司还会要求对房屋进行一系列测试，以确定适合居住。这些测试的费用很高，如果卖家不愿意支付，则买家就必须准备自掏腰包。 2011年安省警方在尼亚加拉瀑布一带查获的大麻屋   　　据悉，大麻屋由于室内湿度长期偏高，导致墙壁生长霉菌，会毒害人体。不过，这不是唯一有损健康的因素，农药及其他的化学品也可能渗入地毯和墙壁，以及污染空气;还有建筑物的结构及电线也会受到破坏，带来安全隐患。如果想把大麻屋恢复到适合居住的状态，需要花费大笔的维修费。 　　马克说，现在银行(或房贷公司)对大麻屋的审查，比四五年前更加严格。哪怕室内只种过一株大麻植物，银行都会将其视为“大麻屋”。由于大麻屋有刑事纪录将会影响重售价值，一旦贷款人违约，银行难以取回投资，所以大多数银行现在根本不愿意为它们提供按揭。 　　购买大麻屋的第二个麻烦则是转售相当困难，即便有人前来询问，繁杂的申请按揭、检验房屋和申请保险的手续也会很容易令它们中途放弃。因此，那些为贪便宜而执意购买大麻屋的人士，要对未来的巨大困难做好十足的心理准备。

　　有大温房产业者指本地「豪宅难求」，业者各出奇谋抢盘，也令很多中国富豪慨：「有钱也买不到好盘」。 宣传单正面印有2015上海国际高端房产盛会的标志及上海市景。 　　本地房产市场持续炽热，业内人士形容现时「卖家难求」，经纪莫不各出奇谋「吸盘」，寻找卖家放盘。近期有地产经纪向温哥华豪宅区发出英语宣传单张，声称将把本地豪宅楼盘直接带至中国上海参加国际高端房产盛会，希望争取更多货源。另外，亦有经纪愿向卖家先行提供一笔现金优惠。 　　有业内人士称，表面看起来温哥华楼市近日略见放缓，但实际上中国富豪投资的热度却没有减少。目前温哥华楼市主要的问题出在房源持续紧张，豪宅难求，令很多中国富豪皆感叹「有钱也买不到好盘」。 　　该位业者指出，很多地产经纪都要各出奇谋「找货」，因为现在找卖家，远较找买家困难得多，甚至有些经纪对于愿意放盘的卖家，提供特别优惠，可先收到一笔现金，但究竟是「定金」或「奖金」，则未有公开。 　　另外，现时很多人都关注中国市场，故不少非华裔的经纪，亦会尽量加入一些中国元素，希望成功向华裔卖家推荐自己。 　　近日有居于温西豪宅区的市民，收到一间地产公司的「英雄帖」，由非华裔经纪发出，游说业主将豪宅出售，并声言会在年底到中国上海一个高端房产会出进行推销，以中国富豪买家作为重点宣传，希望可收「吸盘」之效。 　　发出「英雄帖」的本地地产经纪罗威(Lori Rowe)表示，这场房产展销会的5,000名来宾非富即贵。而这次带去上海推销的楼盘，也都会以超级豪宅为主，并且具有独特性，目标买家则是中国的企业主及上流社会人士。 　　她透露，是次房产展销会中，除了温哥华，也会有美国纽约、洛杉矶、澳洲悉尼、英国伦敦等大城市的豪宅参展。 　　罗威强调，温哥华有得天独厚的自然环境，纵使面对这些来自全世界的竞争对手，相信也能吸引到买家青睐。她也承认，目前温哥华楼市畅旺，许多豪宅楼盘都能引起疯抢。 　　「中国市场无限大，大家都想分一杯羹。」华裔地产经纪苏娴雅指出，将大温楼盘带至中国房地产展销会上推销，大概已有3年的时间，一般是大型地产公司才这么做，而过去大部分是展销柏文楼盘，许多更是直接与开发商合作进行海外推广，独立屋豪宅则较少听闻。 　　苏娴雅强调，直接在中国购买大温柏文单位的买家，许多都是为了投资，自己甚至不会亲自来到温哥华。而购买独立屋的买家，则因为金额较大，大部分买家都会亲自前来温哥华看看环境了解细节。

宣传单正面印有2015上海国际高端房产盛会的标志   宣传单张上称会有5,000名富豪买家出席展销会。   　　温哥华地房产市场持续炽热，业内人士形容现时「卖家难求」，经纪莫不各出奇谋「吸盘」，寻找卖家放盘。近期有地产经纪向温哥华豪宅区发出英语宣传单张「求盘」，以将当地豪宅楼盘直接带至中国上海参加国际高端房产盛会作招徕，希望吸引更多业主放盘，藉此吸引更多中国热钱前来投资。 　　有业内人士称，表面看起来温哥华楼市近日略放缓，但实际上中国富豪投资的热度却没有减少。目前温哥华楼市主要的问题出在房源持续紧张，豪宅难求，令很多中国富豪皆感叹「有钱也买不到好盘」。 　　该位业者指出，很多地产经纪都要各出奇谋「找货」，因为现在找卖家，远较找买家困难得多，甚至有些经纪对於愿意放盘的卖家，提供特别优惠，可先收到一笔现金，但究竟是「定金」或「奖金」，则未有公开。 　　另外，现时很多人都关注中国市场，故不少非华裔的经纪，亦会尽量加入一些中国元素，希望成功向华裔卖家推荐自己。 　　近日有居於温市西区豪宅区的市民，收到一间地产公司的「英雄帖」，由非华裔经纪发出，游说业主将豪宅出售，并游说会将豪宅在年底带到中国上海一个高端房产会推销，以中国富豪买家作为重点宣传，希望可收到「吸盘」之效。 　　发出「英雄帖」的当地地产经纪罗威(Lori Rowe)表示，这场房产展销会的5,000名来宾非富即贵。而这次带去上海的楼盘，也都会以超级豪宅为主，并且具有独特性，目标买家则是中国的企业主及上流社会人士。她透露，是次房产展销会中，除了温哥华，也会有美国纽约、洛杉矶、澳洲悉尼、英国伦敦等大城市的豪宅参展。 　　罗威强调，温哥华有得天独厚的自然环境，纵使面对这些来自全世界的竞争对手，相信也能吸引到买家青睐。她也承认，目前温哥华楼市畅旺，许多豪宅楼盘都能引起疯抢。 　　「中国市场无限大，大家都想分一杯羹。」华裔地产经纪苏娴雅指出，将大温楼盘带至中国房地产展销会上推销，大概已有3年的时间，一般是大型地产公司才这麽做，而过去大部分是展销柏文楼盘，许多更是直接与开发商合作进行海外推广，独立屋豪宅则较少听闻。 　　苏娴雅强调，直接在中国购买大温柏文单位的买家，许多都是为了投资，自己甚至不会亲自来到温哥华。而购买独立屋的买家，则因为金额较大，大部分买家都会亲自前来温哥华看看环境了解细节。