地产

周五，有网友在网上论讨爆料，称一套位于多伦多华人区域万锦渔人村社区的半独立屋，以121.8万挂牌价上市。在收Offer的最后一天，居然涌入12个比价Offer，大有抢房的味意味。 加拿大从今年3月进入加息周期以来，火热的房地产市场遭到重创，半年来全国房价大跌。但目前升息周期远未结束，难道华人区房市率先开始复苏，大家纷纷开始入场抄底？ 根据"51找房"显示的信息，该房产位于Brock Avenue (Berczy)上，8月16日挂牌出售，挂牌价为121.8万。 信息显示该房为3室3卫生间，双车库。2022年地税为4864元，没有管理费。周边小学，中学等教育设施周边，华人超市购物极其方便。在经过12个Offer比价之后，该半独立屋最终以145万成交，溢价近5%。 此轮加息周期远未到终点，而且美联储本周已经表示将继续鹰派加息，可以预估加拿大央行也将跟进，至少到今年年底加息政策不会停止。而且明年如果通胀依旧维持高位，央行也不可能启动降息。因为此房溢价近20%出售，有网友惊呼持币观望的买家已经开始进场抄底。 而从周边的其他房源来看，都有高于或低于挂牌价的案例。 比如这套位于Harbord Street (Berczy)上的镇屋，以1,428,888挂牌出售，8月23日以141万售出。 图源：51找房 另外一套位于同区域William Berczy Boulevard (Berczy)上的镇屋，99.8万挂牌上市，最终以131.5万成交，溢价31.76% 图源：51找房 根据大数据显示，该区域的半独立屋在今年1月曾创下167万的平均成交价。随后一路下跌，到今年7月，目前的成交平均价仅为120.95万。 因为央行加息增加贷款难度和还款压力，目前多伦多的买家观望情绪浓厚。再加上本轮升息周期远未结束，许多买家也担心自己抄底抄在半山腰，没有进入房市的动力。 而根据官方公布的数据，更是让多伦多房市蔓延着悲观情绪。 根据CP24报道，7月份大多伦多地区房地产市场的放缓趋势加剧，大多伦多房地产局发布7月份的房屋销售额比去年同期下降了47%，比今年6月份，环比下降了24%。 大多伦多房地产局周四公布7月份的房市活动具体数据。其中，7月的4,912套房屋销售量几乎是2022年前6个月转手的9,339套房屋的一半。 在高通货膨胀，高利息的严峻经济形势下，许多家庭的财务状况都开始急剧恶化。而另一个可怕的数据显示，加拿大房市还有经历另外一个噩梦——房屋净值抵押贷款（HELOC）正在急剧上升。 房屋净值(home equity)，就是房屋现在的市场评估价，减去按揭贷款的余额，所得到的价值。房主可以利用房屋净值向银行申请房屋净值（抵押）信用额度贷款（Home Equity Line of Credit，HELOC）。 加拿大目前这项债务正在急剧攀升。6月份的全国未偿还得余额达到1711亿，比前一个月增长了0.6%（+11亿）。 与去年相比，增长幅度高达2.9%（+48亿），这是非常大的增长。 图源：OSFI 年增长率是近十年来的最高速度，6月份2.9%的增长是自2013年2月以来最大的增长。 当利率上升时，通常会降低对人们对新贷款的需求。当目前HELOC却出现新增大量贷款得情况，这非常反常。 由于没有使用要求的限制，房屋净值贷款可以用于学费，生活费等日常开支；也可以用于进行投资等杠杆操作。 美联储已经定调将继续激进加息，加拿大央行更大概论会在9月跟进继续大幅度加息。像这样加价抢Offer是因为房源，所造成的特殊案例，还是有购房者已经按耐不住，决定入市。

在加拿大银行加息的情况下，住房价格在过去几个月里一直在下降。但是，尽管市场降温，根据一项新的调查，加拿大25%的非房主的千禧一代仍然说他们相信他们永远不会拥有住房。 这项在线调查由Leger公司在6月进行，并由Royal LePage委托，涉及2,003名年龄在26至41岁之间的加拿大人。 调查显示，安大略省的千禧一代最不可能设想成为房主，31%的人说他们不相信自己会拥有房子。相比之下，只有15%的魁北克人认为他们永远不会成为房主。 然而，调查发现，68%的无房的千禧一代说，拥有房屋对他们很重要。这一数字在大城市更高，在多伦多、蒙特利尔、温哥华和卡尔加里，有74%至79%的受访者说他们重视房屋所有权。 "虽然负担能力仍然是一个挑战，但加拿大继续看到千禧一代的强烈需求，他们像他们的父母一样，将拥有住房视为一种权利。皇家地产公司总裁兼首席执行官Phil Soper在周三发布的新闻稿中说："在所有年龄段的加拿大人中，成为房主的愿望依然强烈。 调查显示，在60％的受访者中，他们认为自己有一天会拥有自己的房子，其中略多于一半的受访者说他们必须搬迁才能拥有房子。 在多伦多，认为自己有朝一日会在当前城市拥有住房的千禧一代的比例最低，只有22%的人说他们认为有可能在该城市买房。同时，根据调查，在住房被认为更可负担的卡尔加里，47%的人说他们相信他们可以在他们的城市拥有一个家。 在那些希望在未来五年内买房的人中，调查发现41%的千禧一代说他们计划搬迁到不同的城市或城镇。尽管72%的加拿大人表示，如果生活成本不是问题，他们宁愿留在目前的社区。 此外，46%的受访者--包括不列颠哥伦比亚省60%的千禧一代--说他们不相信他们的工资会快速增长到足以让他们在目前的城市买得起房子，而35%的人认为会。 索珀说，这些数字强调了 "大幅增加加拿大的住房供应 "的必要性。 "虽然我们目前看到市场活动放缓......我们预计活动将再次上升，尽管不是以我们在整个2021年和2022年初看到的速度，"Soper在新闻稿中说。 "他补充说："这些被搁置的购买意向者的回归，人口的增长，主要来自于移民水平的提高，加上家庭形成的变化......将需要更多可用的住房存量，以确保市场的平衡，并帮助使许多加拿大人的负担能力重新达到。 调查发现，在家工作也改变了买房的偏好。在接受调查的人中，20%的加拿大千禧一代--包括加拿大大西洋地区的28%，说他们更喜欢住在城市以外的地方，完全在远程工作。 "索珀说："强劲的房地产需求不再集中在主要中心地区，而是扩大到许多郊区和外郊，在那里购房者可以购买更大、更实惠的房产，因为人们对通勤的容忍度降低了，对工作时间和地点的灵活性的渴望增加了。

Desjardins的经济学家预测，因为在激进的加息、冷却的房地产市场和美国经济增长疲软的情况下，加拿大的经济前景也被拖累，加拿大预计将在2023年上半年进入衰退。 图源：REUTERS/Patrick Doyle 在周四发布的一份报告中，Desjardins的经济学家表示，将飙升的通胀率拉回到2%的范围"并不容易"，软着陆已经变得"越来越不可能"。 首席经济学家Jimmy Jean、加拿大经济高级主管Randall Bartless，和首席经济学家Hendrix Vachon在研究报告中写道："加拿大的经济，像许多其他国家一样，似乎正在进入一个轻微的下滑期，应该在2023年初达到低谷。在我们看来，这种下降是一种必要的痛苦过程，因为有助于抵消一些通货膨胀的不平衡。" "我们现在预计加拿大经济将在2023年上半年陷入温和的衰退。" 虽然加拿大的通货膨胀率在7月放缓至7.6%，但加拿大央行已表示继续加息是必要的，以抑制飙升的通货膨胀。自3月以来，该央行一直在积极加息，最近一次加息100个基点，使关键利率达到2.5%。 基准利率预计将在今年秋季至少达到3.25%，Desjardins的经济学家指出，这将给加拿大房地产市场带来进一步的压力，并拖累家庭支出和商业投资，2023年初的实际GDP略有收缩。 但是拖累经济增长的最重要因素是房地产市场的冷却。经济学家指出，自2月份达到高峰以来，全国的房屋销售已经下降了31%，价格下降了17%。Jean在给客户的另一份说明中说，住房市场的调整和对国内需求的溢出效应，将导致明年年初连续两个季度的GDP收缩。 "我们预计住房市场还将继续冷却几个季度，这应该会拉低住宅投资，直到2023年底。" "这将成为拖累加拿大前景的主要因素。" 随着增长放缓，经济学家警告说，就业市场将减弱并可能推高失业率。然而，他们也指出，随着就业市场从一个强势的位置开始，并且劳动力短缺达到创纪录的水平，失业率的上升可能比预测的要低。加拿大家庭中较高的储蓄率，也将保证家庭的生活。 尽管如此，经济学家们指出，软着陆的情况比"短期和浅度"的经济衰退更不现实，但"如果不对高通胀作出反应，从长远来看对经济增长更加不利。" "2023年的经济衰退可能不是一个好消息，但它应该有助于避免一个更痛苦的结果。它也可能为2024年更强劲的增长打下基础，同时伴随着更低和更稳定的通货膨胀。"

加拿大房地产市场在今年春季狂升之后终于开始降温。MLS全国房价指数(HPI)显示，从2022年6月到7月，房价整体下跌了1.7%。 BMO银行首席经济师Doug Porter的报告指出，加拿大住房市场正在走入熊市。Porter称，市场未售出房屋的库存已经从年初的1.7个月，增加到3.4个月，接近疫情前的水平。同时，销量与新上市房屋比率跌到50%，安省的比率跌到40%，而2021年全年都高于75%。 图源： ROB 除了房市，经济衰退的可能性正在逼近，这将推动房屋成本进一步下跌。 这让许多加拿大人开始考虑，现在是不是进场抄底的好时机？ 以下是CTV个人理财作者Christopher Liew提供的一些需要考虑的因素： 市场因素 房地产市场处于一个不断变化的状态，它取决于整体经济状况、联邦利率、建筑材料成本等等。以下是买房时需要考虑的一些最重要的市场因素。 利率和通胀 约87%的购房者需要申请房贷，而不是用现金支付。房贷利率与联邦利率密切相关。 加拿大7月的通胀率是7.6%，央行正在推动量化紧缩政策，将联邦隔夜利率提高到2.5%。随着利率上升，买房者的贷款月供会增加。同时，这意味着房价也会下跌。 卖方市场vs.买方市场 在买方市场，待售房屋的数量多于买家。相反，在卖方市场，买房的人比市场上可供房屋要多。 根据MLS数据，目前加拿大还不是买方市场。销量与新上市比率(SNLR)如果低于40%，就属于买方市场，而目前的数字高于这一标准。 图源：storeys.com 个人因素 个人的财务状况决定了买房的能力。以下是买房时最需要考虑的个人因素。 信用评分 多数银行要求你的信用评分至少达到600分。如果分数低于600，可能很难找到贷款人，即使找到也几乎肯定会收取更高的利率。加拿大有许多提供免费信用评分报告的服务。 收入记录 评估房贷资格时，多数贷款机构希望看到你有可靠的收入来源，能够支付每月的按揭供款。此外，他们还会看你如何处理你的财务，看你是否按时支付账单，债务水平是否可以接受。他们需要确保你在支付每月的开支后还有足够的钱支付房贷月供。 首付 多数银行要求的最低首付是房屋总价的5%，也可能会要求借款人支付10%的首付。 2022年买房明智吗？ 虽然谁也无法预测未来会发生什么，但是由于利率升了，房价很有可能继续面临下行压力。 Liew表示，他个人会等到市场转向买方市场，看到价格再跌一些后购买。 他也建议大家阅读每月更新的加拿大房地产协会（CREA）报告，了解市场的变化。 另外，不同地区的市场反应有很大不同，所以要密切关注你想购买的地区，并密切关注接下来的几个月。

根据RE/MAX Canada在8月18日发布的一份报告，尽管许多加拿大购房者仍然保持观望态度，但在价格大幅下跌的情况下，一些地区的独立屋买家已经被吸引回市场。 图源：彭博社 报告发现，与今年前三个月相比，大多伦多地区40%的社区和大温哥华地区31%的社区，在第二季度的房屋销售量都有所增长。 RE/MAX Canada的总裁Christopher Alexander说：“对于那些在第二季度活跃的买家来说，由于价格下降和未来更高利率的威胁，使得许多人冲去购买独立屋。” 在多伦多，大部分独立屋销售增长的社区都发生在市区以内。 Alexander：“鉴于核心区通常更具弹性，有强劲需求，可供出售的房屋供应有限，家庭收入增加，以及高端市场更大的公平性支撑，结果并不出人意料。” 由于借贷利率飙升，加拿大两个最大房地产市场的独立屋价格，自今年早些时候触及峰值以来，一直在不断下跌。 图源：RE/MAX Canada 价格放缓 但是房市仍然保持相对稳定 根据多伦多地区房地产委员会的数据，7月份多伦多市独立屋的基准价格为$1,515,763加元，而在2月份为$2,073,989加元。 温哥华的价格下跌不太明显。7月份的独立屋基准价格为$2,000,600加元，而4月份为$2,139,200加元。 RE/MAX Canada的执行副总裁Elton Ash解释说：“虽然我们看到价格有所回落，但天还没有塌下来。” “事实上，市场状况相对稳定，因此买家不应期待巨大的回落。销售-活跃挂牌数量在总体上保持平衡，在某些地区甚至紧张。例如，在温哥华，今年6月 50%的市场供应量低于去年，销售额也相应下降。这一趋势可能会使价格在未来保持相当稳定。” 一些房地产经纪人看到，卖家在价格低迷的情况下选择将他们的房屋下架，导致某些地区的库存紧缩。 Alexander表示，他预计低住房库存的趋势将持续下去。 他说：“这是一个真正的挑战，因为从历史角度来看，以及在人口增长和未来需求的背景下，独立屋的供应仍然很低。这仍将是影响多伦多和温哥华房市的关键因素。” “更严峻的市场条件和可能的衰退，将是主要的市场障碍，但历史提醒我们，衰退往往会带来强劲的反弹。”