地产

就在前些时，多伦多一家地产网站Zoocasa的调查显示，尽管现在房价高企，但受访的加拿大人中，近一半（46%）的人认为， 不管怎么说，还是买房划算，租房付租金完全是在浪费钱（a waste of money）。   但加拿大国家银行（National Bank of Canada）的一份最新报告却有不同说法，称各方面情况都在变化，现在租房应该比买房更划算。不过这有两个前提：一是就房型而言，这里主要是指condo或公寓，二是这个情况主要发生在加拿大3大都市区。 国家银行本周发布的报告称，到2018年第四季度，全国而言，一套普通两居室condo每月的按揭供款已经达到$2,000，这比类似condo的月租金已经高出$150。 但是，国家银行的报告指出，这个情况在3大城市表现更突出，包括多伦多，温哥华和蒙特利尔。 报告称，虽然房价和租金从2015年左右就开始加速上涨，但房价上涨的速度要快得多。有数据显示，从2013年到2018年，GTA地区房价涨了63％，租金价格也涨了35％。因此在多伦多，温哥华和蒙特利尔，condo买家所支付的房屋按揭比condo租客支付的租金要高也就不足为奇了。 多年以来，多伦多condo的平均月租金曲线（红线）长期高于按揭月供曲线（黑线），但从2017年底和2018年初开始，后者超过了前者： 温哥华的情形不太一样，由于房价太高之故，其按揭月供曲线一直都高于平均月租金曲线，而且从2015年底和2016年初开始，这个差距越来越大，基本对应于房价增长趋势： 蒙特利尔的情形与多伦多相似，不过也有细微差别：condo的平均月租金曲线在2017年一度高于按揭月供曲线，但在2017年底和2018年初，后者反超前者，而且差距比多伦多还要大一些： 加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）记者向报告作者之一的Kyle Dahms提了一个问题：既然如此，那么这3城市的居民是否就一直租房而不买房呢？ 这位作者回答说，对任何人来说，是租还是买一直都是个“棘手的问题”。不过，由于利率在上升，至少目前而言，租公寓要比买公寓感觉更安全。因为从债务的角度来看，买房支付利息的成本越来越大。 他还表示，是租还是买本来就是一个见仁见智的问题，每个人都应该根据自己的情况来考虑并做决定。对于最终希望拥有“梦之屋”的人士而言，您可以先租房省下一些钱，以便积攒首付款。但是，若租房不会为您节省很多，那么就无论利率如何，您最好乘房价下行之际买房，这样房屋净值也可以慢慢积累起来。

有至少三名知情人士对金融邮报(Financial Post)表示，加拿大政府正考虑将房屋按揭的压力测试扩大范围，对私人房贷也进行测试，以防止房地产市场因贷款人的快速增长而变得不稳定。   这三人表示，联邦政府的四个部门，包括财政部，金融监管机构，中央银行以及联邦住房机构的官员们日前聚会，讨论私人贷款机构过去一年的扩张是否已经对经济稳定构成威胁。这些知情人士表示，由于会谈是保密的，故他们拒绝透露姓名。     根据经济学家的说法，私人贷款者，他们通常是加拿大的富裕人群，其贷款目前约占全国$1.5万亿元抵押贷款市场的十分之一。虽然其贷款规模与银行比较相形见绌，但自去年联邦金融监管办公室(OSFI)实施压力测试以来，这些私人贷款者的增长速度明显加快。   根据加拿大央行去年11月公布的数据，私人贷方在2018年6月底占多伦多住宅抵押贷款市场的8.7%，高于12个月前的5.9%。有经济学家表示，他们估计到现在这个比例可能已经超过10%。   一些经济学家表示，由于压力测试新规实施之后潜在买家从正规银行借贷更难，于是这些人就寻找贷款门槛更低，要求并不严格的私人贷款者。   但问题是，一旦这些私人贷款者遇到麻烦，他们又缺乏银行所持有的资本缓冲，不仅会给房屋买家带来很大风险，而且会影响金融系统以及房市的稳定性。   压力测试是OSFI于2018年初开始实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。OSFI在去年年底表示，压力测试实施以来，新批按揭贷款的质量提高，包括平均信用分数上升，平均贷款与市值比下降。   但私人贷款者并不在联邦压力测试的约束之下，他们的借贷由各省区政府监管。因此，若OSFI要将压力测试扩展到私人贷款者，也要求他们进行测试，联邦还必须为此修法。   知情人士还对金融邮报说，联邦还有一个选择，就是不必在联邦层面修法，而是要求各省区立法，将私人贷款者纳入B-20新规的管束之下。   加拿大CIBC银行世界市场研究部副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)估计，如果监管机构不尽快采取行动，放任私人银行或私人借贷者不受B-20的约束，那么在住宅抵押贷款市场，他们的市场份额不久就会增加到15%至20%。   但房地产业内人士一直将去年以来的房市变凉归咎于联邦实施更严格的按揭政策及压力测试，有人甚至呼吁，为了房市的复兴，联邦政府应该取消压力测试。   根据联邦统计局发布的资料，2018年头3个月加拿大人按揭贷款比前一年同期减少$20亿，是2014年第二季度以来的最低水平。统计局分析说，这主要是联邦实施更严格的按揭政策及压力测试所致，而与此相对应的是，同期房屋销量也比去年同期下跌17%左右。   加拿大央行提供的数字则显示，在过去一年，加拿大家庭的债务增长率降至3.5%，这是35年来最慢的增长幅度。与此同时，由于联邦实施更加严格的按揭规定，2018年加拿大人按揭贷款增长率大幅下滑，降至1990年以来最疲软的增长水平：  

　　地产发展商预测大温地区独立屋价今年虽继续下跌，但亦会在年内见底，并认为楼市没有泡沫，只是价钱略有调整。   　　发展商Polygon Homes的主席兼行政总裁克里斯特尔(Neil Chrystal)于都会发展研究所(Urban Development Institute)一个年度预测午餐会上说，独立屋市场今年会继续缓慢，价钱并会进一步修正，"为了使多户房屋的价格能稳定下来，我们必须先看到独立屋市场见底，而我相信这会在2019年发生。"   　　他续指，2019年会成为"重设"多户房屋市场的一年，"发展商会以一个重新调定的价钱来提供新屋。" 　　他补充说，市场调整和价格重设是一件好事，"若果(区内)有任何市场是太过的，那就只会是高档的独立屋市场，而这些价格调整已逾时很久，只有调整才可让市场再次向前，我相信我们已接近见底。" 　　愈贵的独立屋调整愈多 　　另一发展商Anthem Properties的创办人兼行政总裁卡尔森(Eric Carlson)表示，不少人很期待楼价的泡沫可爆破，但根本没有泡沫，现在只是稍有调整，"愈贵的独立屋，调整愈多，而靠近中档或较低价的，调整便较少，然后停下来再回升。" 　　他预期独立屋价下调的情况会渐退，甚至在年底可逆转。他解释，当市场调整到一个水平，外国买家和受到投机税影响的一群因那些税项离场后，会有新的投资者需求代替他们，屋价继而上升。 　　卡尔森并同意克里斯特尔的说法，指市场放缓的情况不会维持太久，"市场仍有一推动力，我们每年仍有约1.5万至2万个新家庭组成，他们无论如何都需要房屋。" 　　他说，那些新家庭可暂时留在父母的地库单位或同宿一室，但"某天"他们便不会再等，改为置业，而他认为那"某天"会在数月内出现。 　　此外，无论那些贵价地段房屋市场变成怎样，新家庭置业的需求会如常出现。

对于加拿大的房市，业内经济学家各有各的说法，各种看法或观点满天飞，很多情况下让人们不知所从。但以下的几张图，却是简明扼要地说明了加拿大现在房市的所处的真实状况。 房价与收入之比40年来最高 下图来自于英国的杂志《经济学家》（The Economist），说明了两个情况：一个是，加拿大中位数房价与家庭年收入之比目前达到40年以来的最高；另外一个是，如果与美国比较，这个比例加拿大比美国高得多，都表明了加拿大房屋是多么难以负担。 而这张图则显示，10年内加拿大和美国的房价都有上涨，但加拿大涨得比美国高许多：加拿大的涨幅高达56%，而美国虽然在10年内房价连续上涨6年，但涨幅不及加拿大一半，只有24%。 2008年，加拿大房屋均价$304,663加元，2018年涨至$475,591加元，意味着加拿大人买房今年要比10年前多花17万；2008年美国房屋均价$245,200美元，2018年涨至$303,200美元，美国人今年买房比10年前只多花58,000元： condo建设达历史最高 下图表明，加拿大condo建设达到历史最高水平，而与此同时，单户家庭住宅如独立屋建设则大幅下滑。 经济学家对此有不同解释，有人说是因为人口增长的结果，也有人说，在联邦实施按揭压力测试之后，很多人买不起单户家庭住宅，被迫选择更容易负担的condo。无论原因如何，condo建设在加拿大尤其在大都市仍然方兴未艾： 但年轻人不喜欢condo 心仪独立屋 但有调查显示，年轻人好像并不追求市中心以及高层公寓，仍然倾向于大房子，大空间。苏富比国际地产（Sotheby's International Realty Canada）对加拿大四大城市所做的调查显示，这些城市的多数年轻人对独立屋“情有独钟”，很少人有兴趣买condo。 在多伦多，蒙特利尔，温哥华和卡尔加里进行的调查显示，只要条件许可，83%的年轻人及其家庭仍然希望买独立屋等单户住宅（single-family home），对其它房型不感兴趣。令人想不到的是，仅有5%的受访者表示他们喜欢买condo。 买独立屋？家庭年收入要这个数 独立屋不仅是加拿大人的最爱，也一直被业界作为房地产市场的标杆。根据国家银行（National Bank）的报告，加拿大家庭现在若想买套一般的独立屋，从银行或金融机构拿到房贷的资格在各大城市很不一样，少则需要每年数万元收入，多则数十万！ 毫不奇怪，温哥华房价最高，独立屋也最贵，因此普通家庭年收要$238,313才能从银行拿到房贷。多伦多列于这个榜单的第二，欲买独立屋家庭的年收入$159,289。第三是BC省的维多利亚，$149,929。第四位是安省的汉密尔顿，$104,775。换句话说，这四个城市的家庭若想买独立屋，年收入都要在10万以上： 按揭贷款增长率减至历史最低水平 根据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）的报道，加拿大央行提供的数字显示，在过去一年，加拿大家庭的债务增长率降至3.5%，这是35年来最慢的增长幅度。 与此同时，由于联邦实施更加严格的按揭规定，2018月加拿大人按揭贷款增长率大幅下滑，降至1990年以来最疲软的增长水平：

自从金融危机，低息成为加拿大振兴经济主要板斧。该银行指出，过去10年来，利率下调不仅减轻家庭借贷成本，也助长资产增值及财富。     根据皇家银行经济研究部分析，在这段期间，本国家庭的资产增加56%，以定值2018年加元计算，每户每年身家增加稍逾2万元。   楼市荣景是加拿大人身家增长的一大原因。该部门在简报中指出，扣除房贷之后，本国家庭房产平均每年令业主家财上涨7,800元。不说也知，这只是全国平均情况，实际的增长因个别市场屋价表现而异。   皇银经济研究部门在报告中指出，余下每年的12,200元身家增值来自金融资产。经济强劲及利率偏低，毫无疑问刺激加拿大人在股票等方面的投资。分析结果显示，股票及投资基金的每年平均回报达到5,700元。此外，人寿保险及退休金方面也带来2,300元的进帐。 不过，报告指出，利率正在上升，可以预期本国家庭房产增长应会进一步受到限制。   根据该银行预测，加息影响之下，短期内屋价将会持平。与此同时，负担能力也会因为借贷成本加重而进一步恶化，本国置业率预料会因而下降，以致拥有房产家庭的比率减少。 报告称，家庭财富经过黄金10年的增长之后，在接着的短暂将来，升值步伐可能要收慢，如果预期应验，将要依赖收入增长来纾缓冲击。