地产

　　随着央行降息、加元汇率大跌，温哥华、多伦多两地房价迎来新的高峰，这令不少人再度呼吁联邦政府通过政策打压房价，以便国民更容易地负担房屋。 　　可是，收紧政策真的可以打压温、多两地的房价吗?如果我们关注一下过去几年的历史，就会发现并非如此。 　　过去几年中，联邦曾连续出台收紧按揭条例的政策，对多伦多和温哥华影响都是微乎其微，真正受打击的却是二线城市的房地产市场、特别是公寓房市场。由于大量的新建住宅无法及时被消化，一些城市甚至已到了“兴建过度”的边缘。 　　2008年美国房市大跳水之后不久，联邦财政部便收紧了按揭条例，将最长按揭期限定为35年，取消了零首付，购房者首付至少为5%，必须有一定的信用记录。 　　随后，财政部分别于2010年4月和2012年6月两度收紧按揭条例，将最长按揭期限进一步收窄至25年。2013年8月，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)也推出限制措施，把按揭相关的证券保证金额，在本月限制于每间金融机构3.5亿元，以提高银行的借贷成本，令房主的按揭费用上升，以期让房市降温。 　　每次政府部门收紧政策的时候，都会有不少“专家”发表一通评论，说此举会令本国房市降温多少云云。可是从数据来看，这些措施根本没有对本国两大房市(温哥华和多伦多)起到多少打压的作用，每次都是令销量稍微缩减，然后很快恢复。至于房价，则一直呈现向上，连放缓的迹象都没出现多少。 　　魁省的房地产分析专家卡丁纳(Paul Cardinal)，联邦政府收紧按揭政策，很多人想当然地以为房价最贵的地方最受影响，实际上却不是这样。收紧政策打压的其实是首次购房人士，而在多伦多、温哥华两地，支撑房市的主力并非这些人。即便首次购房人士受到政策的打压，资本雄厚的其他类型的买家仍旧足以支撑起市场， 　　可是，在本国二线城市，由于连续收紧政策造成首次购房人士买家大幅减少，房市已大大冷却，特别是公寓市场的行情，几乎已近萧条。 　　例如，魁省在2011年至2012年曾迎来一次新建公寓楼的热潮，很多年轻的买主打算趁着低利率入市。这些买家中有差不多三分之一都采用的是30年期按揭，而在蒙特利尔，这一比例更高达四成。可是，就在2012年的年6月，联邦将最长按揭期限收窄至25年，这相当于让利率提高了一个百分点，一下子打碎了很多年轻人拥有房屋的梦想。 　　整整两年过去，魁省几个主要城市的公寓房市场仍未能恢复。仅去年，蒙特利尔市场上已积压了近3000套待售公寓，而新公寓楼的动工量却增长了19%;在魁北克城，每出现一个公寓买家，就对应着将近20个卖家;而在紧靠着渥太华的加蒂诺市(Gatineau)，公寓房的价格已下跌了14%。 　　其他省份的情况并不比魁省好许多。在2012年，曼省推出了新的省提民移民政策，吸引了大量新移民，其省府温尼伯也兴起建楼热潮，但是由于首次买家受到政策打压，销售行情一直低迷，市场上待售公寓的数量一直上升之势。可是，开发商仍然不愿意停止新建楼盘的脚步。在去年，该多单元住宅(multifamily units)的兴建数量30年来首次超过独立屋，这引起人们该城市公寓市场“兴建过度”的担忧。 　　在萨省省府里贾纳(Regina)和经济重镇萨斯卡通(Saskatoon)，市面上待售房屋数量达也到30年来最高，其中多数是公寓。 　　在大西洋省份一些主要城市，如新不伦瑞克省经济中心蒙克顿(Moncton)、新斯科舍省省府哈利法克斯(Halifax)，情况同上面几座城市差不多，也面临这公寓房过剩的窘境。 　　加鼎银行(Desjardins Group)首席经济学家贝金女士(Hélène Bégin)表示，在今年本国二线城市可能都将迎来新建公寓退潮的现象，如果开发商还不停下脚步，那结果可能会很不妙。 　　另一方面，如果联邦再度收紧按揭条例，那可能将导致首次购房人士进一步减少，而二线城市的待售房屋就更难被消化掉了。

    　　多伦多地产局最新一期的月报指出，虽然二月份本市遭遇了数十年难遇的极寒，但是房地产市场出乎寻常地火爆，市内独立屋单月均价首次突破百万元大关。 　　仅仅是月报和数据，不免有苍白。下面的这个房子，则能清楚的让我们认识到现在的多伦多房地产市场有多么狂热。 　　本市Leaside社区(Eglinton 以南，Bayview 和 Laird 之间，一个著名的老住宅区)朗姆西路(Rumsey Rd)228号，宅基地(lot)25.5×140英尺，房屋使用面积787平方英尺(73.1平米)。这样一幢比很多公寓单元还小的平房，在加拿大的二线城市，即便是在市中心，价格也不过30到40万。 　　那么，它在多伦多卖多少钱呢? 　　今年的2月8日(星期天)，这所平房挂牌出售，叫价79.9万元。虽然现在在多伦多市内独立屋很吃香，但是这种微型房，宅基地也小，挂这么高的价格，是不是有些离谱?对此，经纪人麦克马斯特(Ernie MacMaster)信心满满地表示：“这房子地段好啊。交通方便，离科学馆又近……叫价80万不算过分。” 　　可是，接下来发生的事情仍让这个资深经纪大跌眼镜。 　　就在挂牌的当天，多伦多遭遇了雪暴，可竟然来了100多号看房的人。由于房子太小，容不下那么多人，于是麦克马斯特只好在门口扯了一根绳子，每10个人一组放进去看房。看着门口几十号人排着队站在大风雪中，麦克马斯特实在过意不去，就又贴了一张大字报：“谢谢您的耐心等待”…… 　　第二天雪是停了，但是极寒又来了，气温陡降至零下二十多度，可竟还是来了几十个来看房的人。麦克马斯特算算，几天下来已接待了近200个来看房的客人。这位资深经纪难掩喜色：来了这么多潜在买家，爆发抢offer大战是肯定的了，佣金那自然水涨船高。 　　仅仅四天过去，这个微型房就易手了，成交价105.1万元，比叫价高了25万元之多。卖方经纪的佣金比例一般是2.5%，这意味着麦克马斯特额外得了6千多块钱。 　　多伦多地产经纪帕萨利(John Pasalis)表示，房市在隆冬二月出现如此火爆的行情不算罕见。在每年头两个月，市场内的买家数量很高，可是挂牌量却居于年内的最低点。特别是今冬天气着实糟糕，这也让很多卖家推迟了挂牌的计划。市场内存货量减少，造成了今年二月房市异常火爆。 　　受供小于求的影响，今年二月大多伦多地区的房屋均价已达到59.6万元，年同比增长7.8%。在市内(即416地区)，买家对独立屋的需求异常强劲，可挂牌量却比去年下降了8.7%，这带动市内独立屋销量在今年二月年同比大增16.9%，均价劲涨8.9%至104万元。其结果就是，上文中的那种微型房屋，都能卖出百万元的高价来。 　　要知道，多伦多房市的高潮期并不是隆冬二月，而是春、夏两季。看到这里，相信很多人心中升起了一个大大的问号，二月房市就已经这么火爆，那么今年春夏的行情会怎样?

   　温哥华房市的「中国效应」已成为敏感话题。虽然温市议会数月前已要求市府人员就空屋现象是否已构成市政问题展开研究，但就连市府住房事务官员也不确定他们究竟能从中获得哪些数据。不少专家认为，海外投资资金持续涌入，不少屋主、地产业者和政客都能从中获益，也让市府在推动加强房市监管措施时显得「有气无力」。 　　一名不愿透露姓名的地产公司高层早在2011年即曾指出，温哥华房市每100万元交易中，就有30万元来自中国。巧合的是，数月前，加拿大央行估算，国内某些地区地区的房价被高估了30%。 　　该名高层指出，地产业者普遍不愿让公众了解海外投资的规模，更不愿意市府对此采取任何行动。他说，「如果我们切断了买家来源，这些人将失去佣金，因此对于许多人而言，当然希望这种现象持续下去。」 　　前温市议员利德（Peter Ladner）表示，以他对自己居住的温市西区的观察，再结合诸多经济报告发现，海外涌入本地房市的投资为温哥华西区带来骨牌效应：不少房主将住宅以不可思议的价格出售，转而在其他房价稍低的地区再购房，而西区的物业虽愈来愈多遭到空置，但被炒高的房价却持续向外扩张，导致的结果是，在温市工作的民众逐渐被驱赶到离温市愈来愈远的外围地区居住。 　　他说：「这与买家来自一个哪个国家无关，问题在于一些以投资为目的的买家，将想要买房自住的人赶了出去。」其他房价难负担的城市如香港和雪梨，都已经采取调高物业转让税等措施予以干涉，但他不认为，这种情况会在温哥华发生。 　　利德表示，能从现状中获利的群体很多，譬如现有的房屋业主就会期望从高涨的房价中获益，另外也包括金融机构、地产经纪、开发商，以及期待倚赖他们支持的政客。因此，要汇集到足够的政治力量来推动变革，恐怕也是难上加难。 　　研究太平洋地区房市泡沫问题的卑诗大学地理学家雷大卫（David Ley）指出，虽然没有确切数据指明房市的「外部买家」是谁，但到目前为止对本地房价影响最大的因素就是来自海外的移民和买家，只是政府一再否认这一事实，也没有意愿加大管理力度。 　　「最令人害怕的是，他们将这些问题留给市场来解决，我也惊讶这些政客没有因为他们的无动于衷而受到选民惩罚。如果我们继续袖手旁观，只会把本地年轻人和家庭赶离家园。」 　　根据大温地产局（REBGV）3日的报告，大温地区独立屋房价比去年同期增长9.7%，平均房价达126万元。

　　大温房价位居北美高位，独立屋平均价格已突破百万元，年轻人如果不靠父母，想买屋几乎不可能。但就算买下了房屋，能不能负担随之而来的房贷和各类与住房有关的开销，也实在不无疑问。 　　大温地产局（REBGV）公布最新房地产交易统计，显示大温2月独立屋成交指标价为102万6300元，公寓指标价为38万6500元；城市屋指标价则是48万1500元。 　　房价太高让大温的年轻一代需要父母的支持，才可能买下一栋独立屋。根据加拿大统计局2012年资料，大温的收入中位数约为7万元，低于大部分其他省份的大城，但独立屋房价却已经超过百万，不少房屋开价100万至130万，代表光是头期款就要30多万元，一般年轻人根本难以负担。 　　这样的情形下，年轻人只能向市郊寻找屋子，但如果认为高价格仅出现于温哥华市和紧邻市镇则大错特错，因为即使较远的满地宝市或高贵林市，也已经达到90万和80万元的关卡。有本地信贷中心表示，近年来有更多的父母希望透过房屋抵押贷款，协助下一代购买独立屋，这与长辈希望下一代和孙儿不要住得太远且附近有较好的校区有关。 　　但买了房子仅是开始，后面的贷款或许更为头疼。大温房价越来越高。根据RBC银行发布的季度房屋趋势报告显示，卑诗省的房屋可负担性缓慢上扬，但大温房价不断攀高，拉低了卑诗省整体水准。 　　以2014年第四季观察，卑诗独立平房屋主的「住房支出占家庭收入百分比」为68%，双层屋为72.5%，公寓为33.1%。加国屋主的独立平房贷款负担程度为42.7%，双层屋48.1%，公寓27.4%。 　　若仅以平房观察，则大温地区的负担比例为82.4%，低于多伦多的56.8%，满地可的37.3%和卡加利的33.7%等。换言之，一对大温年轻伴侣买下了一栋百万房屋，他们的家庭年收入要达到30万元之谱才足以负担房贷。

  　　据大温地产局（REBGV）统计，大温地区2014年的商业地产交易量达五年新高，总额逾60亿元。 　　2014年大温地区共录得1963笔商业地产成交纪录，较2013年的1829笔增加7.3%，略高于2011年的1941笔和2012年的1950笔，也高于过去五年平均4.4%。成交总额方面，大温在2014年总额达到60亿8600万元，高于2013年的55亿8500万元。 　　若细分商业地产类别，土地成交共642笔，总额为30亿5200万元；办公室和商业物业共741笔，总额为15亿8400万元。工业物业为473笔，共8亿1100万元；住宅用地107笔，总额6亿3900万元。 　　大温地产局主席哈理斯表示，2014年商业地产交易额上升，与用于发展和社区投资的土地需求增加有关。且因为购地后需要多年的投资开发，可视为投资者对本地市场有信心的讯号。    

　　建屋材料持续升高、环保建筑规定趋严，已经导致建商的成本推高，三级政府增加税负及附加规费，更使得大温地区的房屋可负担危机雪上加霜。 　　据温哥华太阳报专栏作家叶芙（Barbara Yaffe）4日刊登的一篇大温房市分析专文指出，建屋成本增高、房价飙升造成不少居民买房困难，要怪就要怪咎三级政府的政客。尽管这是“夸张”之词，但也反映了建商面对新屋成本节节高升，居民买房愈来愈难负担的真实面向。 　　大温房屋建筑协会（Greater Vancouver Building Association）执行长狄威特（Bob de Wit）指出，来自联邦、省府和地方政府对建商课征的税率、行政规费和开发成本费，约占一栋大温新盖房屋价格的20%至25%成本。 　　狄威特估计，这些与建屋有关的税项、规费和成本加总，地方市府大约拿走最多约5%，其余绝大部分上缴卑诗省府和联邦政府。 　　建商原本就须承担土地、建材原料成本，近年来各级政府课征的税负愈来愈重，让建商感到吃不消，最终恐怕还得转嫁到消费者头上。 　　狄威特指出，即将举行的运输公投将决定是否征收“改善壅塞税”，如果公投过关，预料大温新房成本又要增加0.5%。 　　另外，渥京从贸易保护主义立场出发，今年1月起对中国、南韩等国的钢筋原料进口课征新税，鉴于卑诗不产钢筋须倚赖进口，这项新税对本省的建筑业将带来巨大冲击。 　　据卑省独立建筑包工暨商业协会（Independent Contractors and Business Association）估计，以温市一栋两房公寓为例，光是这项钢筋进口税，估计成本将再增1万元。 　　该协会主席霍奇斯坦（Philip Hochstein）表示，这项新税带来的效应一叶知秋，大温房宅恐将更难负担。据他透露，有建商会员向他反映，建筑材料的成本仅去年一年就上涨多达20%。另外，霍奇斯坦也提到市府实施新屋建筑规定，要求节能和更严格的环保标准，也会造成建屋成本增高。

　　 一位匿名人士将广告语上的错误全部标出(图片来源：《先锋太阳报》) 据澳大利亚《先锋太阳报》3月4日报道，墨尔本东部一个英文卖房广告牌因错误连篇，令一位匿名“语法控”忍无可忍，他最后用红笔将错误全部标出并给了这群地产中介一句犀利点评。这篇广告图片也被网络疯传。 据报道，这个广告牌的照片出现在Facebook上，图片显示的销售代理人员姓名疑似华人。虽然无法证实红笔字是确实存在还是“Photoshop”加上去的，但这个广告确实是真的，在卖房网站realestate.com.au上也出现过。 这位愤愤不平的“语法控”标注了地产中介的语法错误，甚至指出广告有虚假成分，称房子并不像广告说的那般靠近东部高速(Eastern Fwy)。 最后他还给了一句评论：“D+，介绍得不错，女孩们，但下次请多做一点校对工作。” 尽管广告词错漏百出，但这套3居室的房子已于1月20日卖出。

  根据调查显示﹐预期本国屋价下跌的加拿大人数增至衰煺以来的最高水平。   　　Nanos Research调查所得﹐在加拿大中央银行于1月21日减息之后﹐加拿大全国的消费者信心连续6个星期下跌﹐并且在2月27日完结的一周下跌至53.6﹐乃是自2013年5月以来的最低位。   　　调查又显示﹐预期屋价下跌的加拿大人佔了21.4%﹐既是2009年衰煺以来的最高位﹐也比去年11月高出一倍。认为屋价上升的人则由33.4%下跌至32.6%﹐与今年以来的趋势大致吻合。 　　另方面﹐满地可银行资本市场(BMO Captial Markets)高级经济师吉蒂里(Sal Guatieri)表示﹐甚至乎美国的联邦储备局加息﹐本国的利息仍然可望在今年内维持低位﹐有利楼市。 　　本国的地产界屏息以待星期三加拿大中央银行议息的结果。继中央银行在1月突然减息0.25厘之后﹐市场曾普遍预期明天会再度传出减息的宣布。不过﹐近期愈来愈多的专家认为央行会暂停减息﹐以能进一步观察市场的情况。 　　吉蒂里被传媒引述称﹐加拿大中央银行应会把减息行动押后至4月﹐而周叁不会宣布把息利调低。 　　这名专家认为﹐预期第一季的国内生产总值疲弱﹐约有1%的增长﹐而这个经济表现将会促使中央银行在下个月减息。 　　他说﹐对于本国的楼市来说﹐利息最有利的发展是在本年内维持在低水平。他认为﹐甚至乎美国联邦储备局在本年秋季加息﹐加拿大的利息很有可能保持在低位。 　　最坏的发展则是诸如通胀掉头回升等的因素导致利息迅速上扬。不过﹐他认为今年内出现这种情况的机会不大。   　　

  　　没人比地产界内部人士更了解温哥华这个世界上最不可负担的城市在多大程度上受到了来自中国大陆投资的影响。   　　Macdonald地产公司在上海分公司的Dan Scarrow对此直言不讳。“我们去年的分析显示，温哥华约有叁分之一的地产买家与中国大陆有某种程度的联系，”Scarrow说。“中国代表了这个星球历史上最快速增长财富积累。这些财富现在已经分不到中国之外，遍布全球，其改变的不只是温哥华，而是全世界。”   　　中国效应在温哥华是一个敏感的话题，房产市场越来越与本地工资失联的证据也越来越明显。去年秋季，温哥华选民表示他们最为关切的就是房屋可负担性问题。几个月前，温哥华市议会要求市府员工研究投资者空置房屋是否构成本市的问题。该研究至今还未完成，而温哥华的市政经理Penny Ballem，规划总监Brian Jackson以及总房屋主管Muktar Latif都不确定市政府能够收集到哪些数据，何时能够完成研究。 　　前市议员Peter Ladner和已经离职的市府规划师Brent Toderian在接受《省报》采访时表示，温哥华市领导避免探讨海外投资对房地产价格的影响有很多政治和经济的因素。社区活动家Randy Helten说，市政厅不像其它城市一样，开始规范来自中国或是其它国家的财富，事实上让温哥华成为一个对海外投资更有吸引力的市场。 　　温哥华一名房地产公司主管不愿意署名接受采访，但他说2011年，在温哥华房地产市场上每100万加币的交易中，就有30万来自中国。偶然的，数月之前，加拿大央行预计本国部分市场房产价格超高30%左右。 　　这位主管表示，他这个行业的人们通常不愿意让大众理解海外投资的广度和深度，当然也不希望市政府对此采取任何行动。 　　“我有自己的公司，我开始一辆德国的轿车，我穿着意大利手工缝制的西装，我喝好的红酒，”他说。“和我一起相处的人们，都希望每一扇大门都敞开着。如果我们切断了买家的来源，他们就会损失佣金。很多人都希望这种状况能够继续下去!” 　　尽管温哥华市政厅还没搞清楚海外投资是否导致了房产市场不可负担的状况，但有很多学术专家和经济学家已经得出了自己的结论。 　　加拿大咨议局高级经济师Robin Wiebe整理了1991年到2013年中国经济的腾飞如何与温哥华的房产价格飙升保持同样的趋势。 　　在牛津大学毕业的卑诗大学地理学家David Ley专业研究太阳坪各城市的房产泡沫，已经完成了多个研究和一本指出百万富豪移民是导致温哥华房产价格飙涨的关键塬因的书籍。 　　Ley说并没有数据明确指出温哥华房产市场中的“外部买家”都是谁。但目前对房产价格最大的影响力来自于海外移民和海外投资。Ley说，他看到温哥华的政客们都否认了这些事实，也不愿因规范房产市场投资。 　　“对这种情况最令人惊吓的回答就是留给市场来解决，我很惊讶于这些政客没有因此受到选民的惩罚。”Ley说。“在其它房产昂贵的地区，政府有更多的干预，包括伦敦、香港、新加坡，我们无所作为就把生在这里的年轻人和家庭赶出了他们的家园。” 　　前市议员Peter Ladner指出各种经济报告和他自己作为温西端的一名居民的观察，都是中国财富流向温哥华房产市场后带来的影响。Ladner说，海外投资导致了多米诺骨牌效应，喝多西温住户把房子以“超乎想象”的价格卖给投资者，他们再在东区或是郊区买房;而越来越多的温西房屋被控制着，但要住的房屋价格也因此被炒得更高。长期的结果就是真正在温哥华工作的人们却不得不搬到远离本市的地方居住。 　　Ladner说之一这种影响会进入一个敏感区域，但这和种族主义无关。 　　“这和你来自这个国家还是另一个国家无关，问题是人们买房投资，把真正想要住在这些房子里的人赶走了。” 　　Ladner指出像香港、悉尼这些城市对外国投资收取更多税费的情况不太可能在温哥华发生。“要得到改革所需的政治推动力，就算不是不可能，也是很困难的。”Ladner说。“目前的状况中有很多既得利益群体，比如现有的物业持有者，财务机构，地产经纪，地产发展商还有依赖于他们的支持的政客们。” 　　Ladner说，有些高层政客或是商务人士或是市政府官僚说，“哦，天哪，我们真不知道睡在买这些房子”，实在是“狡猾”。 　　他说，温哥华的房产市场推广者是世界上数据收集最全面的人，而市政厅也和发展商们密切合作。 　　“但市政厅的人看看那些为他们的选举付钱的人，要对这些事情下定决心还是很难的。” 　　Toderian说，他并不一定相信市政府应该干预房产市场，而任何干预都能带来“意想不到的结果”。但他认为规划师需要研究房产投资、空置房屋、影响等等各个方面。 　　“必须是和市政厅无关的独立机构来完成研究，因为你无法想象数学也是会被政治化的。” 　　Urban Development Institute首席至相关Anne McMullin说整个行业对于在温哥华这样一个自由市场进行干预都很谨慎。UDI愿意也能够与所有各级增幅合作，增加各种形式的可负担房产，McMullin说。她指出即使市政厅真得发现空置率在温哥华造成了负面的影响，UDI也不会支持在空置房屋上加税的做法。 　　“什么样的才算是空置房?”McMullin问到。“它们大都是高价昂贵的房屋，我不觉得给他们加税会改变房屋可负担性。” 　　市议会监管人Helten也曾是前市长候选人说，2011年的选举中，伟景温哥华市长候选人罗品信、无党派协会候选人苏安彤都曾承诺不会在房产投资中实施干预。 　　“他们是故意这样做的，因为各党都希望增加供应的同时，不限制需求，才能实现发展。”Helten说。“增加房产供应的确会刺激城市经济发展，但他们没能看到社会的整体需求。我相信他们有责任有义务看看来自海外资金无限的需求。” 　　Helten温哥华对海外投资的无所作为也会产生出乎意料的结果。 　　“另一些行政管辖区认证考虑海外资金流入带来的问题，也缩紧政策法规，”Helten说。“折旧意味着温哥华对大资金有更大的吸引力。” 　　与此同时，大温房地产委员会报告，大温地区独立屋房价在过去一年上涨9.7%，平均房价已经高达126万元。  

  　　在大温地区，温西豪宅遭多名华裔买家抢购早已不是新闻;不少新楼开盘现场，但见清一色同胞彻夜排队抢楼花，数日间“Sold Out”。上周，本报记者在采访温市中心一高端豪华公寓开发商时得知，购房者大多数还是华裔。   　　市场经济，有买有卖，本无所谓对错。可是房价居高不下，就难免有买不起房的人指责来自中国的买家。一时间，被 “土豪化”的中国买家竟为“千夫所指”，英文媒体舆论一边倒，就连前加拿大驻华大使马大维也加入批评者阵营，甚至提出要向中国买家征收“特别税”。   　　前大使新着发难 　　周二(3月3日)，本地英文报纸《温哥华太阳报》在头版头条刊登报导，标题为《中国“热”钱敲响警钟》(‘Hot’ Chinese money triggers alarm bells)。文章主要介绍前加拿大驻华大使马大维(David Mulroney)在新书《中间国家，中坚力量》(Middle Power, Middle Kingdom)中的观点。 　　前加拿大驻华大使马大维(David Mulroney)的新书《中间国家，中坚力量》 　　马大维于2009 年至 2012 年间任加拿大驻华大使，也曾是总理哈珀 (Stephen Harper) 的前高级外交政策顾问。 　　在他即将于3月24日发行的新书中，马大维批判分析了加拿大与中国的关系。他专门用一章来描述中国新兴富裕阶层购买加国房地产，特别是在多伦多和温哥华买房产对要于产生的影响。 　　前加拿大驻华大使马大维在开幕式发表演说 　　马大维质疑本地房地产行业的人，认为他们淡化外国资金在加拿大房地产价格中的作用。“很难否认来自中国的投资在我们最大的几个城市的房地产市场是没有影响的，” 马大维写道。 　　他认为，本国各城市需要对在房市的中国资金(包括腐败官员带来的“热”资金)的风险和利益进行一场公开的辩论。 　　马大维还建议政府，对那些使用不义之财在加购房的腐败官员关上大门。他指出，加拿大和美国已成为中国猎狐行动的重要目标之地。“美国和加拿大很受中国贪官欢迎，因为两国都是安置家庭成员和教育孩子理想的地方，也都没有与中国的引渡条例。” 　　建议开征特别税 　　为了对付中国买家，马大维建议对非本国居民征收特别税，并规定外国人只可投资于新建成住房。他建议加拿大参考澳大利亚做法。 　　根据澳大利亚政府二月底公布的新规定，在该国违法购买住房的外国人将面临更高的罚款，所购房产将被强制出售。 　　澳大利亚国库部长霍奇(Joe Hockey)表示，违法购房的外国人将面临最高相当于房价25%的民事罚款。海外房地产投资者还必须支付至少5000澳元的购房申请费，帮助加强这些法规的执行。 　　在此之前，澳洲人担心因为中国买家推高房价，当地居民无力购房。悉尼房价在截至1月31日的过去一年大涨13%。 　　“如果我们在温哥华和多伦多征收这样的税，其收益可用于支持在这两个城市繁华地区的保障性住房建设。” 马大维说。 　　马大维特别称赞联邦政府停止投资移民的决定。他引用了《百万富翁移民》 (Millionaire Migrants) 一书作者赖戴维(David Ley)的观点称，富有的外国投资者在推动当地经济发展贡献不大。 　　指责外长太天真 　　马大维目前在多伦多大学蒙克全球事务学院担任高级研究员。他在新书中，还对加拿大政府的对华政策以及前外长贝亚德(John Baird)与中国交往的方式提出了批评。 　　马大维在书中写道，贝亚德和上一任中国驻加拿大大使章均赛发展特殊的直接关系，经常去大使馆拜访他，征求他的意见，并邀请他陪同访华。马大维在接受《环球邮报》(Globe and Mail)采访时说，贝亚德急切地与中国大使分享加拿大立场，但是却没有从对方那里得到任何信息作为回报。这使加拿大在经贸、安全和人权等事务的谈判中处于劣势。 　　马大维说，章均赛是一位非常能干的外交官，向来深藏不露。他认为，贝亚德一上来就掏心窝并且一厢情愿地以为中国人也会照样做，这是很天真的。 　　外长贝亚德辞职时，中国现任大使罗照辉为他举行告别午宴，席间还有古筝表演，并不是所有大使都会这样款待所在国的离任外长。 　　英文舆论一边倒 　　在《温哥华太阳报》网站，数名英文读者针对此新闻报导发表评论，多数评论对中国买家采取批评态度。 　　网友Ricketty Rabbit说，“中国人的一些财富来自制造业，但很多是来自腐败，金额巨大。我们竟然允许这样的腐败者来到温哥华和多伦多购房，还让他们享受本地清洁的空气、水源和优质的教育。更可气的是，这群富人还在本地交很少的税。他们不仅抬高了房价，很多其它消费也被他们抬高了，这让我们普通家庭在温哥华生存艰难。” 　　网友westcoastpugnacious长期担心外国买家的问题，他说现在这个担心变成了现实，“多数人回避谈这个问题，因为不想被人称为种族歧视。但是事实是绝大多数所谓‘外国人’其实都是中国人。2011年，一家地产公司Ledcor做过一个调查，豪宅地产中有74% 的买家来自中国大陆。现在北岸地区中国人象洪水一般，他们建的“怪兽屋”令我感到不快。” 　　网友Rancher说，“我在20年前搬离温市Kerrisdale地区，因为当时如洪水般的亚洲买家搬入。这些人成天就是开车进出，招手致意，点头微笑，从不参与小区活动。他们看起来很友好，但谁知道真相如何呢?他们不和其它邻居说话，不参加邻居家的派对。无论受邀请多少次，从不参加烧烤活动。不管他们是否是缺席者，他们对小区来说都没有意义。” 　　房市受中国影响大 　　温哥华的高房价到底是不是中国人造成?加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)的前分析师、高级经济学家韦比(Robin Wiebe)曾指出，温哥华房市与绝大部分本地人的收入严重脱节，但房价仍然持续上升，原因是大部分买房子的人动用的不是收入，而是财富。 　　至于这些财富从何而来，韦比表示最值得怀疑的就是来自中国。韦比指出，唯一可令温哥华房价显着回落的，就是中国经济大幅放缓，或是中国限制中国人把财富带离中国。 　　韦比曾经研究过1991年至2013年，海外因素对温哥华房市的影响关系，结果发现中国经济快速增长期与温哥华房价节节上升完全吻合。他更进一步发现，温哥华房屋销售量与中国国内生产总值(GDP)增长同样有密切关系。 　　多国严防中国人炒房 　　一项最新报告显示：中国资金于全球其它国家的投资额于去年升至破纪录的183亿美元(2010年时只有23亿元)，引发不少国家民众反感。在澳洲之前，由于当地居民抱怨，香港和新加坡也采用惩罚性课税，希望能浇冷中国钱源源注入该地房市的热潮。不过，这三地的政府都强调，这些新税并非针对特定国家的人民。 　　过去一年，美国、英国、澳洲及西方国家各大城市的住宅市场，中国买家在外国投资者中占最大比率。全美房地产经纪协会指出，去年第一季，美国住宅市场的外国买家中，中国买家约占四分之一，投资金额约为220亿元，相较一年前只有128亿元，增长几达一倍。 　　在纽约、伦敦和悉尼等主要房屋市场，多数由中国开发商建造的公寓，大多直接卖给中国买家。美国、加拿大、英国和澳洲是最受中国房地产投资者偏爱的目标。 　　分析家说，中国热钱涌向西方国家房市，是一些复杂因素交织的结果。中国国内房市的饱和及近年成长缓慢，刺激许多中国富豪在海外置产使投资多元。      

  　　一项最新报告显示﹐中国资金于全球其他国家的投资额于去年升至破纪录的183亿美元(2010年时只有23亿元)﹐其中有不少是投资于房地产。    　　中国资金进军加拿大房地产已有一段时间﹐过往主要集中于大温区﹐但近期见到愈来愈多中国投资者进军加国其他城市﹐包括多伦多及魁省的住宅楼房市场。 　　该项Colliers' Spark报告的标题是﹕《中国资金进入商业地产》﹐当中谈及中国资金流进加国房地产有上升趋势﹐估计今年会有增长。 　　温哥华房产向来都受中国投资者青睐。 　　中国发展商在近15年来每年都有一成或以上的增长﹐主要是为中国新兴的中产阶层建造住宅。中国政府监管投资者到国外投资的政策近年放松﹐加上中国的楼市过热及楼房供应不足﹐令到不少发展商往国外发展。 　　根据Real Capital Analytics的报告资料﹐中国于2014年的外流资金中﹐45%是进攻美国纽约曼哈顿?英国伦敦及澳洲悉尼市。但是﹐近年中国的投资者已对加拿大的房地产有兴趣。中国投资者普遍认为加国经济较安全及稳定﹐是值得投资的国家。 　　最近的中国投资者在加拿大的投资包括﹕ 　　(1)多市中区的公寓住宅发展计划King Blue Condos﹐由以中国上海市为基地的绿地集团收购。面积有0.96英亩﹐打算建两座多用途公寓大厦﹐包括有住宅?酒店及商店。 　　(2)卑诗省的Port Moody市的住宅发展计划﹐由中国深圳市为基地的Brilliant Circle Group向 Imperial Oil公司收购。该地点离温市中区只有15里远﹐面积达232英亩﹐将建设住宅及城市村(另稿)。 　　(3)魁省Montebello镇的 Fairmont Le Chateau Montebello & Development Lands﹐由以中国广州市为基地的Evergrande Group收购。面积达700英亩﹐将建度假村及有18个洞的高尔夫球场。 　　Colliers International Canada公司的Capital Markets & Investment Services部门资深主管高西( Adam Kosoy)说﹐中国于过去4年流出前所未见的大量资金﹐加国的稳定及主要是基于资源的经济﹐令到本国成为其中1个接收该笔资金的国家。 　　该报告指中国投资者暂时是活跃于土地发展﹐但将会扩展至例如Class A 办公室计划等投资。  

斐济“海洋之心”（1元起拍） 　　“海洋之心”，海岛面积22600平方米，斐济第二大岛，占地2公顷。它邻近斐济的主岛屿，海岛一端有一段长长的沙岸延伸到太平洋海水中。这里曾经是美国电视剧《幸存者》中“流亡岛”的拍摄基地。     加拿大戴德门岛（1元起拍）       海岛面积59085平方米，四面临水，有一个400英尺长的码头，几块平整的土地上点缀着绿色植物，是很多鸟类的栖息地。邻近陆地，离最近的小镇只有10-15分钟车程。 希腊玲珑莱斯岛（1元起拍） 　　海岛面积64000平方米，希腊爱琴海莱博斯岛以东200米。与地中海最美丽的岛屿相望，小岛周边水域清澈平静，岛上有丰富的植物，西南海岸线遍布小型海湾。 英国“帝王之师”（400万起拍） 　　这座岛屿曾属于庄士敦爵士――清朝末代皇帝溥仪的老师。海岛110万平方米，两座别墅。为了纪念在中国的生活，庄士敦在别墅的客厅里陈列着溥仪当年赏赐的朝服、顶戴、珍贵饰物和几千册珍贵书籍。   　　在一些欧美大片里，007等高手在经过一番血战后总是会悠闲地躺在某个海岛的沙滩上，手拿酒杯，悠闲地晒太阳，过上了幸福美好的生活……相信不少人都憧憬着有一天能去这样的海岛上享受安静惬意的日子。现在，土豪们已经不满足于去海岛旅游了，买岛自己玩才是新方向。昨天，4个海外小岛在淘宝上进行拍卖。现代快报记者张希为项凤华刘伟娟   　　拍卖现场 　　雷声大雨点小，大部分是凑热闹的 　　淘宝上最大宗的商品是什么？房子？不，是海岛。昨天上午10点，淘宝网拍卖会专区的“全球稀有海岛拍卖专场”，4座海岛开始拍卖，分别是斐济第二大岛屿“海洋之心”、加拿大戴德门岛、希腊玲珑莱斯岛、末代皇帝溥仪老师庄士敦的帝王之师岛。 　　页面显示，位于英国的帝王之师岛起拍价为400万元，其余三座岛起拍价仅1元。 　　开拍前20分钟，不少网友就搬来“小板凳”围观。网友们一边围观一边议论纷纷：“不过就是中国一线城市的普通地段住宅价，还有永久产权。”“拍下来怎么过去啊？再花几百万买游艇？” “大家一起一元拍下，咱们一起住。” 　　但大部分网友都是看热闹的，诚心想买岛的土豪只是少数，开拍前报名的只有48人，需缴纳1000元保证金。 　　截至昨晚10点，斐济的“海洋之心”岛以500万元人民币成交，加拿大戴德门岛以170万元人民币成交，希腊玲珑莱斯岛以480万元人民币成交，而英国“帝王之师”拍卖前设置了保留价，最后拍卖的价格未达到保留价，导致拍卖失败。 　　拍送机构龙腾海外公司提供的这四座岛的市场参考价格分别为：斐济的“海洋之心”岛580万人民币，加拿大戴德门岛228万人民币，希腊玲珑莱斯岛680万人民币，帝王之师岛3380万人民币，三座岛屿的成交价都低于市场参考价。 　　焦点问题 　　主权归属哪国？ 　　中国人买下岛，主权还是人家的 　　据负责这次拍卖的龙腾海外公司淘宝客服人员介绍，这些海岛都是私人业主的，归属非常明确，不牵涉主权问题。因此，如果中国土豪买下国外岛屿，并不会改变岛屿的主权归属。 　　产权什么性质？ 　　有的是使用权，有的是永久产权 　　斐济的“海洋之心”拍卖的是租赁产权，最高使用期限99年，现在的业主从2004年开始使用，根据租约，还有89年的租赁使用权。而另外三座海岛的主人出售的是永久产权。 　　拍下来后，还要花什么钱？ 　　佣金、律师费、过户税、维护费等 　　龙腾海外公司淘宝客服人员介绍，以斐济的“海洋之心”为例。昨晚10点，斐济“海洋之心”以人民币500万元价格成交，记者给这位“岛主”算了一笔账。首先是定金，竞拍成功后，买岛者要交付1万美金定金，前往实地进行考察。然后签署合同书，先交付10%的金额到律师托管账户，合同签署完成后30天内交付剩余的90%。交割成本和维护费用也是一笔不小的开支，“岛主”要提供海岛经纪公司6%的佣金，也就是30万元人民币；律师费1万美金、过户税4万美金、注册当地公司1.2万美金，这三项是6.2万美金，约合人民币39万。另外，根据龙腾海外公司提供的数据，“海洋之心”岛每年租赁成本约2000美金，按照89年的租赁使用权来算，89年要支出大约111万人民币的租赁成本。 　　加上买岛的500万，要想在这里当上89年的“岛主”，至少需要680万元人民币。 　　这还不算后期的开发成本，“海洋之心”岛是尚未开发的岛屿，处于原始状态，后期开发需要高昂的成本。 　　有些能拿到永久产权的海岛，在完成交割手续时要交转让税。以希腊的玲珑莱斯岛为例，转让税16万欧元，另外根据希腊法律，每年还要缴纳5000欧元的年税。 　　买岛后能做什么呢？ 　　开发旅游、招待亲友、打算移民 　　龙腾海外公司介绍,前来咨询的大部分是想搞个海岛度假，招待亲戚朋友、生意伙伴的，也有人是想投资开发的，还有打算移民的。当然，开发需通过当地政府审批。 　　担心 　　全球变暖 　　海岛会瘦身吗 　　现代快报记者了解到，作为旅游胜地，著名岛国马尔代夫平均海拔只有1.2米。随着全球变暖，海平面上升，马尔代夫的面积正在缩水，甚至面临“消失”。一个浪潮打过来，部分沙滩就会被海水“吞没”。那么，岛主如何慧眼识出不易“瘦身”的海岛呢？ 　　据岛主联盟发起人林东介绍，一般情况下，海岛最高点距离海平面100米，这样的海岛比较适合在上面建房子。另外，在挑选海岛的时候，看沙滩是平缓的，还是有坡度的。对于游客而言，平缓的沙滩更适合漫步玩耍，或者打个沙滩排球什么的。然而，购买海岛时，最好还是选择有坡度的沙滩。因为只有这样，当浪潮来袭，沙滩不至于被淹没得厉害。林东称，一般情况下，沙滩最高点距离海平面至少要2米左右。 　　不过，全球变暖对海岛面积的侵蚀是个缓慢的过程。林东称，中国岛主在购买海岛时，常常会忽略海岛“瘦身”的问题。 　　林东称，购买海岛还要调查海岛上有无有害的动植物；万一遇到突发情况，能不能停靠直升机等。 　　现状 　　去年，中国土豪 　　在国外买了七八座海岛 　　岛主联盟发起人林东在接受快报采访时说，目前岛主联盟有40多名岛主，共拥有50多座海岛。这些岛主身家都在几千万元以上。由于国内海岛使用条条框框较多，近年来，中国岛主偏向于到国外购买海岛。林东介绍，仅去年一年，中国岛主在海外购买的海岛就有七八座。 　　林东说，海岛虽然也是陆地，但是其价格高低与面积关系不大，海水美的海岛价格一般会比较高。另外，海岛的使用时间长短，也是衡量海岛价格高低的重要因素。位于英国、加拿大附近的海岛，由于处在寒冷地带，一年之内可使用的时间不超过半年。这样的海岛，面积再大价格也卖不上去。相比之下，位于太平洋附近、南北回归线之间，且位于无风带的海岛，一般都是岛主争抢的目标。另外，海岛上的水电、停机坪、网络等配套设施，也是影响海岛身价的因素。 　　目前，国内海岛的使用权是50年，而国外海岛大多出售永久使用权。国内土豪还是倾向购买海外岛屿。由于开发成本高，大部分人购买海岛后，不对外经营，而是留着等待海岛升值。 　　江苏 　　江苏两海岛 　　4年没招到“岛主” 　　2011年4月，国家海洋局公布我国第一批开发利用无居民海岛名录，江苏连云港市的秦山岛、竹岛两座无人岛名列其中。然而，近4年过去了，这两岛还没招到“岛主”。 　　“咨询的人不少，但是最后就没消息了，”江苏省海洋与渔业局海域和海岛管理处相关负责人分析，主要还是这两个岛太小了，而且想做岛主也不容易，要把原来无人居住的岛屿改造成宜居之地，可是个不小的工程。不过，目前，连云港的秦山岛已由赣榆县政府自己开发，去年还获得财政部下拨的1.1亿元资金，准备打造成秦山岛风景区。  

图片来源: Chris Young/Canadian Press 　　在加拿大最大城市多伦多，独立住宅的平均价格超过了100万加元（416区号内）。 　　多伦多房地产局（Toronto Real Estate Board）公布了今年二月份的销售统计，数据显示，多伦多市独立住宅的平均价格为104万加元，比去年同期涨8.8%，二月份有774栋独立房售价过了一百万。 　　统计还显示，在多伦多花百万加元买不到什么“豪宅”，只能买下不太时尚街区的普通二层小楼而已。 　　星期二，加拿大皇家银行RBC的经济学家强调，多伦多家庭的承受能力持续下滑，对越来越多的人来说，拥有自己的住房正在变得“遥不可及”。 　　大多地区涨价7.8％，销量增11.3% 　　在大多伦多地区（GTA），包括独立房、公寓等各种房型在内的整体售价今年二月比去年二月涨7.8%，均价为 59万6163加元，销售量比去年同期大增11.3%。 　　与此同时，新挂牌上市的房子数量下降8.7%，从而更导致供不应求的局面。 　　在共管公寓（ Condo）市场，多伦多比其他城市要火不少，二月销售量比去年同期升10%，价格涨2.4%。

据路透悉尼3月3日消息，澳洲国库部长霍基声明，恆大地产子公司在澳洲非法购买名为Villa del Mare的豪宅，其勒令其在90天内将项目出售，这是澳洲政府自2006年以来，首次打击外国对住宅房产的投资。 据悉，霍基在声明中称，这栋名为Villa del Mare的豪宅由香港上市公司恆大地产旗下的Golden Fast Foods Pty，于去年11月通过一系列在澳洲、香港和英属处女岛註册的空壳公司非法购买。 该声明勒令悉尼一栋价值3,900万澳元(约2.3亿港元)豪宅的中国业主在90天内将其出售，这是澳洲政府自2006年以来首次打击外国对住宅房产的投资。 2月11日早间，恆大地产集团有限公司发布公告称，于2015年2月10日，恆大与摩根大通银行(J.P.Morgan)、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞就发行金额为10亿美元，并于2020年到期的12%优先票据订立购买协议。票据发行的估计所得款项净额(经扣除开支后)将约为 9.95亿美元，而恆大拟将有关款项用于为集团的现有债务再融资。

  　　温哥华太阳报发表文章，谈加拿大前驻中国大使马大维( David Mulroney)在自己的新书中就中国人投资加拿大房地产的看法。   　　新书专辟一章谈房地产   　　马大维是位中国通，熟悉亚洲事务，能说流利中文，他在2009-2012年期间出任加拿大驻中国大使，任大使前曾经是加拿大总理哈珀的高级外交政策顾问。 　　在新书“ Middle Power, Middle Kingdom”中，马大维以批评的眼光分析了加拿大与中国的关系，他还用了书中专门一章，来分析中国新出现的超富裕人士来加拿大，特别是到多伦多和温哥华，购买房地产所产生的影响。 　　马大维认为，加拿大需要针对中国“热钱”带来的风险和效益展开公开辩论，当然，这些“热钱”中也有腐败官员卷来的不义之财。 　　基于事实辩论 　　马大维在书中对房地产行业一些人的说法提出了挑战，有些人一直对外国资金给加拿大房价带来的影响“轻描淡写”。 　　他写道，如果说来自中国的投资对加拿大大城市的房地产没有多少影响，是很难说得通的。这种情况更应促使我们展开讨论，无论是全国性讨论还是城市级的讨论，我们需要探讨怎样才能维持正确的平衡，既能保证高质量、人们住得起的住房，同时维持开放的、促进经济的房地产市场。 　　他同时表示，有关辩论应该围绕着事实进行，而不是基于各种流言传闻。 　　对政府贪官关上大门 　　马大维在书中写道，在公众辩论中，需要讨论的问题是如何才能让加拿大的房地产市场对腐败的政府官员“关上大门”。 　　他说，中国政府在2014年启动“猎狐行动”，追捕藏匿海外的经济犯罪嫌疑人，美国和加拿大是中国“猎狐行动”的两大调查目的地，因为加美两国一直深受贪官污吏的“青睐”，贪官们把家属送过来，让孩子在这里上学，而且加美与中国之间都没有引渡条约。 　　马大维认为，加拿大当局在协助中国打击贪腐方面可以走得更远。 　　借鉴其他国家的经验 　　围绕着如何应对外国资金带来的问题，马大维在新书中提出了一些存在潜在争议的解决方案，包括对买了房子并不居住的外国投资者征收特别税，或者只允许外国人对新建住房进行投资等。 　　他建议加拿大借鉴澳大利亚等国家的相关规定，澳大利亚对外国投资者购买房地产设有更严格的限制。他还认为，如果加拿大仿效其他一些国家，对只投资不居住的人征收房地产特殊税，其收益可用来在城市的中心地带建造经济适用房。 　　他写道，制定新政策需要以诚实为前提，新政策应确保我们的城市欢迎外来者、经济实惠、繁荣，而且人们能住得起。 　　在新书中，加拿大前驻华大使马大维还赞扬了渥太华复审移民政策和大幅削减投资移民的决定，因为投资移民实际上是让有钱的外国人以有限的投资来购买加拿大的签证。  

  　　大温房地产委员会表示，上个月大温地区的平均房价再度上涨，销售量也保持强劲。   　　在MLS房屋价格指数上，大温地区所有民宅类型的综合基价已经达到了64万9700元，比2014年2月上涨6.4%。   　　大温独立屋基价比去年同期上涨9.7%，达到102万6300加币;而公寓价格也上涨了叁个百分点，达到38万6500元。 　　列治文、本拿比、东温、西温和北温的独立屋中等价格都已经超过百万加币;而高贵林的中等价格则在80万以上。 　　尽管价格攀升如此之大，买卖活动在上个月仍保持强劲，房屋销售和上市总数超过十年来2月的平均值。 　　本地区民宅销售量在MLS上达到3061栋，比去年同期上涨21%，也比2015年1月的1913栋的销售量有60%的增长。 　　委员会表示，上个月的销售量比当月十年平均数上升20.2%。 　　“这是一个活跃且竞争力极强的市场。买家很有动力，而价格合理的房屋可以在瞬间出售，”委员会主席Ray Harris在声明中说。 　　2月上市的独立屋、城市屋和公寓共有5425栋，比去年同期有15.4%的增长。 　　销售和上市比为25.7%，是2011年3月以来最高的。 　　2015年2月，独立屋销售量高达1296栋，增长25.6%;公寓销售增长20%，达到1244栋。本月城市屋的销售为521栋，比去年同期的466栋上升11.8%。  

  　　加拿大评估学院(Appraisal Institute of Canada)提醒众多与房屋贷款有关的各方，本月是欺诈防范月，请大家保持警惕，防范虚报房产价值的评估欺诈案件。   　　评估学院在其新闻通告中称，评估欺诈案往往是诈骗团伙篡改专业评估报告，故意将某处房产的价值严重夸大，以此骗取更高数额的银行贷款。   　　评估学院总裁蓝凯斯尔(Keith Lancastle)表示，“过去两年中，评估诈骗案的数量出现增长，评估学院认可的评估员所做的报告被人肆意篡改，因为一些人对于评估的结果不满意。” 　　蓝凯斯尔称，在几乎所有上报给评估学院的疑似评估诈骗案，都是机警的报告使用者发现的。这些使用者包括放贷机构、经纪、律师和私人放贷者，他们都仔细地阅读评估报告，发现其中有篡改的痕迹。 　　当发现前后不一致时，他们就致电评估报告作者以查实房屋价值等信息。这种机警的态度是发现诈骗活动最有效的办法。 　　评估学院还提供了一些防范的小“贴士”。首先在报告中寻找修改的痕迹，例如输入的数据，因涂改而显露出的空白处。其次是从头到尾地细读评估报告，理解数据、分析和用于比较的物业情况。第三，请一位评估员到现场做评估，来和自己手上的评估报告作比较。 　　第四，如果您不是评估报告的最初客户，就请评估报告的原作者写一封信用书，由原作者为这份评估报告作检验和背书。 　　第五，如果觉得有任何欺诈行为，立即与评估行业的专业人士联系。  

  　　有社会服务机构准备采用回收货柜，准备在温市中心东端推出兴建26单位社会住房，但当地住户协会认为，有关规划欠缺零售店铺，不符当地社区所需。   　　温市社会服务机构“亚提拉妇女资源协会”(Atira Women's Resource Society)准备利用回收的货柜，在温市中心东端学士街(Hawks Ave.)兴建26单位的7层楼社会住房。   　　但士达孔拿住户协会(Strathcona Residents Association)主席季丝布蕾德(Elana Zysblat)认为，该计划欠缺足够的零售店铺空间，不符合社区民众的要求。 　　温市中心东端将新增26单位专供妇女入住的货柜屋社会住房。(取材自Atira Women's Resource Society网站) 　　她说日前住户想与亚提拉代表会面，却无法在喜士定东街(E. Hastings St.)找到合适地点，因为当地没有任何咖啡馆，住户根本没有坐下来聊天的地方。住户们希望能有增加商业空间，一些与在地有关的零售店，营造友善的顾客环境。 　　“亚提拉妇女资源协会”总裁亚博特(Janice Abbot)表示，住户的要求很合理，他们会在设计初期将这个建议纳入开发案中。 　　根据有关计划，这栋26单位的开发案专为妇女提供独立生活空间，其中20单位为套房式公寓，另有6户是专为有小孩妇女而设的两房公寓。 　　但季丝布蕾德希望当地能新增一些为家庭而设的社会住房，因为士达孔拿社区内的社会住房理应以家庭为重心。亚博特强调，该协会也希望能兴建更多以家庭为主的社会住房，但目前规画中的开发案并不适合兴建家庭式社会住房。  

　　今年一月被中资公司买走的满地宝Ioco Lands土地。(大温港口局照片) 　　Colliers商业地产报告指出，中国投资不仅流入加拿大住宅楼市，新近更见到中资公司购买商业地产，主要大笔买卖包括今年一月一间中资公司买下满地宝(Port Moody)一块232英亩土地。   　　大温地产经纪指出，拥有资金的中国商人，有些已不再满足只是投资住宅地产，而是会物色合适的土地，愿意先买下，“养地”再选择合适时间转手，或是在本地成立公司，再作大规模开发。   　　Colliers商业地产报告说，中国资金流入加拿大的商业地产市场，并举例指今年一月中才成交，由中资的Brilliant Circle Group买下原来Imperial Oil拥有的232英亩土地，即是其中一例。 　　地产经纪张欣然指出，手头拥有资金想在加拿大投资的中国移民不少，购买独立屋或是公寓这类住宅物业，是他们“入门”投资，相对容易。 　　他表示，一开始由于人生地不熟，确实很难马上投资商业楼市，但这些中国买家平时在中国即投资商业地产，例如买地或是买办公大楼，因此等到抵加越久，对本地商业楼市的市场有所掌握，有的便会开始投资。 　　地产经纪张政雄则说，在列治文及温哥华，近年已见到较多中国商人或是移民投资商业地产，有的是购买大片土地，等以后兴建公寓大楼，有的则是先买下可赚租金的大片土地，再等待发展机会。 　　中国买家独力可买大片土地 　　他表示，中国买家购买大片土地，有的只是靠个人财力，而不一定是由公司购买，买下之后可以视情况转手获利，或是接着在本地成立公司，或是与人合作，进行大规模开发。  

　　温市议会今早以大比数表决通过2015年财政预算案，未来一年物业税将增加2.4%。   　　无党派协会市议员George Affleck一度提出押后表决，批评预算案中的地税增幅，加上其他的市政服务费用，总加幅达4%至5%，是通胀的两倍，对市民造成极大经济负担。   　　他又指，市府早前表态支持改善交通挤塞税，市民一年内不能负担两次加税，认为应该调低地税增幅。 　　但伟景温哥华多名市议员先后提出反驳，认为地税增幅已算温和，预算案也能做到平衡各方利益，反指对方将地税与市政服务费用混为一谈，营造恐怖气氛。  

  　　尽管大温房价高涨，但学者专家都认为，千禧世代在区内购房并非不可能的事。图为到房屋接待中心参观的民众们。（本报资料照片）   　　温哥华房价全国最高，让许多「千禧世代」望屋兴叹，不过有学者专家指出，住房负担恶化是事实，但年轻人只要有稳定工作，慢慢积累，拥有自己的房子并非不可能的事。   　　近年加拿大房价高涨，尤其是温哥华与多伦多等大城市，独立屋动辄逾百万，甚至逾千万元。让许多20多岁的「千禧世代」年轻人，认为买房可能是遥不可及的梦想。   　　但麦克玛斯特大学（McMaster University）教授哈理斯（Richard Harris）认为，千禧世代仍可能在大城市拥有自己的住房，但在温哥华或多伦多地区，可能只能购买公寓。但对许多年轻人而言，这可能不是他们追求的未来。且长期而言，如果有两个小孩，这种市中心公寓的住房型式就不适合家庭所需。 　　他认为，要让独立屋变得更可负担，愈来愈普遍的方式是包括地下室，并在屋内增加可出租单位，业主不仅是屋主，同时也是房东，让租金收入分摊房屋贷款。 　　至于另一个选择，就是等房价下跌的机会。哈理斯认为，现在的房价偏离收入太远，有时不禁让人觉得可能会崩盘。尽管他不认为加国房市会像美国2008年一样崩跌，但修正回档幅度可能不小，因此他建议年轻人不妨先行观望，不要急著进场。 　　独立屋售价 短期居高不下 　　卑诗大学（UBC）商学院教授萨莫维（Tsur Somerville）则表示，1991年以来年轻族群的住宅拥有率增加，根据2011年人口普查时的全国家计调查，年龄介于25到34岁人士，有62.7%拥有住房。 　　他相信其中绝大多数都是公寓，且公寓将是未来加国都会区民众的主要住房型态，有别于上一代以独立屋为主。但他强调，加拿大人的伟大梦想不应该是「我想住到市中心大楼的第27层。」 　　不过短期内都会区的独立屋供给量不可能大幅增加，因此他认为独立屋售价仍将居高不下。 　　至于加拿大会不会变成以租屋为主的社会？萨莫维认为不太可能，因为这涉及相当巨大的文化转变，许多有小孩的家庭都希望在某个社区或学区定居，不想经常迁陡。 　　收入未提升 购屋难度也增 　　满地可银行（BMO）财富规画资深经经理巴提盖（Chris Buttigieg）也认为，千禧世代的理财目标与其他世代并无分别，他们都想拥有物业、为子女的教育储蓄以及为自己的退休做准备。他们相信自己能在生命中的某个时点买到房子，对达到这个目标深具信心。 　　只不过现在的住房负担是一大问题，巴提盖指出，全国各地的平均房价普遍上扬，但家庭收入并未相应提升，让购屋变成愈来愈困难，但绝非不可能。 　　他强调年轻人只要有稳定的工作，或许无法立即拥有3000到4000平方尺独立屋，但只要慢慢积累，也许将来在市郊可以买到。  

  　　加拿大人为了解决买不起房这个世界性难题，开始在自家后院自建可持续小豪宅。这篇文章讲述了一位加拿大华人的故事，他花了50万美金，为全家在后院的停车道上造了栋97.5平方米的“豪宅”，而且不算违章建筑。   　　41岁的陈佩多在加拿大最大的手机公司担任分析师。一年多以来，陈佩多一直拒绝考虑太太想要在自家后院建一个可持续小屋的想法。这个后院属于陈佩多的大家庭，是他成长的地方，位于加拿大温哥华。   　　他不支持的原因，主要是他无法忍受那几个整齐地排列在后院几米外的垃圾箱，旁边是一排停车位(温哥华的停车场系统非常发达)。一想到这些，他就觉得自己是在和垃圾箱里的老鼠做邻居。 　　自从成家立业以来，他也一直在寻找机会搬离原本的家庭，希望离开父母和祖母重新开始独立的生活。 　　但现实的情况并不令人满意，他和太太比莉已经在父母房子的地下室里住了超过十年的时间。这一切随着女儿麦迪的出生，变得更为糟糕。“自从我们有了麦迪，”陈佩多说的是他六岁的女儿，“我们再也不能回避住房这个问题了。” 　　▲当他们发现温哥华的房地产过热以后，佩多与比莉(中间是他们的女儿麦迪)在陈佩多从小长大的后院建造了一个可持续小豪宅 　　因此，从2011年开始，他们每周都带着女儿四处奔波，寻找一个他们喜欢并且能负担得起的小屋。但他们的预算不足80万美金。   　　▲这个1050平房英尺(约等于97.5平方米)的房子面朝大路和一个停车位。第二层的面积占第一层的百分之六十，严格按照温哥华的法律搭建    　　▲厨房和户外隔着一扇折叠门，两间房子之间的院子是陈佩多一家和父母的共享区域。在屋顶上，有一排太阳能发热管为这间房子供能 　　很快他们就发现这是不可能的――一部分是因为他们是一对固执又挑剔的夫妻，最重要的原因，则是温哥华的美丽宜居，使得他们很难找到物美价廉的房屋。 　　他们理想的房子最好是装修偏摩登的新屋，离上班的地方近一些，因为这样他们只需要一辆车就能解决交通问题。 　　另外他们希望它不要太大，因为陈佩多一家不希望把所有的储蓄都砸在购买房子上，并且他们也不希望花大量的时间去打理。    　　▲客厅里的沙发和咖啡桌来自BoConcept，地上的毛毯来自Hay 　　陈先生的工作大部分时间都在家中，所以他需要一间家庭用办公室。 　　陈太太在一所高中教授家政课程，十分喜欢为家人、朋友烘培食物，因此她希望有一个宽大的高级厨房。 　　根据42岁的陈佩多自己的计算，他们总共认真地看过超过100间房子，草草带过一眼的则更多。 　　但没有一所房子合他们的意，同时预算也是一个很大的难题，对他们造成了很大的经济压力。 　　▲卫生间里半面墙上的壁纸来自Graham&Brown，马桶和悬空的水池来自Duravit。挂着的兔子画是奥嘉・苏珍(OlgaSudgen)的作品 　　最终，在一年多的寻觅后，陈佩多放弃了原先的想法。 　　“我终于意识到，”他说，“那个适合我们的地方，根本不存在。” 　　在自己家的后院里造房子后，陈佩多开始逐渐感到这么做的许多好处，其中还不包括每天能吃到妈妈为全家人做的饭。 　　▲喜爱烘培的陈太太想要一个宽敞的高级厨房。烤箱来自Wolf，冰箱来自Sub-Zero，桌台来自Caesarstone。复古的吧台椅来自Restoration Hardware 　　他们的两居室，1050平房英尺(约等于97.5平方米)的“车道屋”麻雀虽小，五脏俱全，且十分节约能源，完全符合他们的初衷。并且它比他们想像的更省钱。 　　由于他们不需要购买土地，建造整个房子只花了50万美金，远低于他们的预算。 　　他们把多余的钱存起来给麦迪做大学基金，另一部分则拿来做额外的日常花销。 　　▲陈先生的办公室就在麦迪房间的旁边。这种内部打通的设计来源于Lanefab的想法。上图中豆子形状的软垫来自Pottery Barn儿童趣。挂钩和门把手来自Anthropologie 　　“背负一大笔贷款可不是什么好事。”陈太太说，“我们的有些朋友就是这样，看着他们我觉得生活有时候真是很艰难。” 　　为了能够创造出一种陈太太所想要的“家的大号感”，他们打通了许多空间，只有很少几间房间，但每间都很大。这样他们就不用挤在很多小房间里了。 　　他们没有专门用晚餐的地方，剩下的空间使得厨房大了不少。 　　▲主卧室里放置的大床来自Duxiana。羽绒被来自Ikea。墙上的“Love”字样图片是艾林・佩斯托的作品 　　现在吃晚餐，三个人只能坐一排。这个屋子由温哥华设计公司Lanefab设计间建造。 　　它的墙壁有13英寸厚，隔音、隔热效果都非常好，屋顶有一排太阳能发电装置，在一年中的某几个月，陈佩多一家的能源消耗可以达到0。 　　消耗最多的冬天，付的能源费也只不过80美金。 　　▲这种内嵌式的工作室是Lanefab的设计，由Brilliant Cabinet打造。图中的靠椅来自Herman Miller 　　“如果温哥华政府没有在2009年通过同意建造‘车道房’的法案，那么这一切都不可能发生。”Lanefab的创始人之一布莱恩・大卫逊说道，“整个城市的人们都在这么做，你并不需要得到邻居的同意。因此，尽管北美的经济正在衰退，但这种全新的建筑工业却在兴起。” 　　早些时候，陈佩多的父母对这个想法有些犹豫。“作为老一辈亚洲人。”陈佩多说，“他们对所有事的看法都很保守。” 　　▲在设计麦迪的房间的时候，他们以舒适和有趣做标准。床边也有足够的空间，就在陈先生的办公室旁边。她的床具来自Pottery Barn儿童区 　　但现在，他们不仅对这个屋子感到十分喜爱，甚至提出来想要与陈佩多一家换房。 　　“我妈妈有一次说，‘我也想住在这儿。’”陈佩多说。 　　▲陈先生一家的装修设计师布莱恩・大卫逊说在小户型里大家喜欢有开放式的楼梯。楼梯由老橡木铸造，连接房间的地板由水泥铸造      

　　由于前任屋主做阳台与地下室未申请许可，新屋主的室内装修工程被迫停摆，还要花钱将不符法规要求的项目补正。   　　有市民买入独立屋准备进行整修，向市府申请许可时才发现前任屋主所完成的地下室与阳台均未申请，且不符建筑法规要求，需先拆除才能重新进行整修，让他们损失惨重。专家表示，七成左右房屋整修都未申请许可，但此举可能引发灾难性后果，屋主不可不慎。   　　素里市温升特夫妇去年买入一栋三层独立屋，并准备进行装修，于是向市府申请许可，市府检验人员到场后发现前任屋主所做的阳台与地下室工程都未申请许可，且不符建筑法规要求，于是要求他们改正，才能进行后续工程。 　　温升特夫妇这才惊觉事态严重，他们表示当初购买时地下室已完工，且前任屋主在“屋况披露声明”(property disclosure statement)中已注明不知道有任何整建项目未获许可。于是他们要求原屋主赔偿，却遭拒绝。 　　由于内部整修工程已进行到一半，现在却要等阳台与地下室整建到符合法规要求，并获市府核可后，才能继续进行室内的水电管路工程，耗费额外的金钱与时间。 　　装修业者傅里斯维表示，大约七成左右的整修工程都未向市府申请许可，但这样便宜行事可能为屋主带来灾难性后果，例如有人在施工时受伤甚至丧命，屋主将负赔偿责任。 　　有时则是施工品质不良，以阳台为例，若突然倒塌，造成亲友受伤，也是严重的结果。 　　现在温升特夫妇自认倒楣，聘请专业工程公司重新规画阳台及地下室，准备向市府申请相关许可。他们强调这次已学到教训，一切还是按照规定，申请必要的许可。  

  　　年来，由于对大面积房屋的需求增加，大温地区的怪兽屋(面积巨大的独立屋)如雨后春笋般出现，这也引起了很多当地居民的不满。   　　本周，西温市议会再一次就怪兽屋问题进行了热烈的讨论，温哥华市政府也就改革遗产保护项目举办公听会，很多市民都希望市府能够就房屋建设的面积进行进一步的限制。   　　第一桑纳斯(First Shaughnessy)的居民Katherine Reichert 表示，政府一直将年代悠久的房子作为历史遗产来保护，设置专门的保护区域，使像她居住的建于1921年这样的房子仍保持原样，“但是最近，附近和我的房子年代相近的很多房子都被卖掉，然后被推倒。” Reichert 这样说。 　　Olivia Edwards已经在一栋1925年建造的房子中住了10多年，她说，“现在Dunbar已经变成了一片战争区域。”因为近两年，周围很多房子都在进行改造和重建。Edwards为周围那些历史悠久的房子被破坏感到惋惜，感觉像失去了同过去几代人的联系。 　　对历史的忽视不只是居民反对怪兽屋的唯一原因，很多巨型的怪兽屋阻碍了景色、破坏了景观，对已经成型的小区造成了破坏。 　　目前西温有些房屋非常之大，其中一栋在Caulfeild小区建设的住宅有17500平方尺，让很多居民不满。不过西温市长Michael Smith认为，规模和面积并不是问题，“遗憾的是，我们不能就品味立法。”他说，有些大型的房屋可以很好地和小区融为一体;而另一些小的住宅则显得格格不入。一位拥有一栋大型住宅的业主Russell Lane表示，自己的房子绝不是什么怪兽屋，“而是一栋根据现行标准建设的房屋。” 　　另外，房价也是小区居民关注的重要因素。西温市议会的提案是希望能够将新建屋的规模限制在比同一小区最小的房屋大50%。在西温居住了50年的 Robert Butler非常反对这个提案，他说，自己没有RRSPs。如果政府通过这个提案，那么就相当于使用不同等级的住宅政策。目前法规允许业主兴建的房屋大小可达土地面积的三分之一，还不含地下室、车库与储藏室(accessory buildings)，如果新建房屋的面积受到限制，购买旧屋比新建屋更有吸引力，西温的整体房价有可能受到冲击，那么他仅有的这块土地价值也会大跌。 “我们就必须要立刻卖了房子离开。”Butler说。 　　西蒙菲沙大学城市发展项目的负责人Gordon Price表示，“从情感和经济上来说，怪兽屋问题关系到个人和小区的利益，以及他们之间的利益分享。”在居民看来，政府通过对小区和居民进行规范，促进小区的发展以及维护小区地产的价值，但是政府的政策一定要在小区居民共同努力经营小区的前提下发挥作用。随着越来越多的业主开始出售房屋，换取现金，政府也开始制定有可能影响土地价值的计划。 　　关于怪兽屋的争论一直没有停止，之前在素里、列治文和温哥华的很多小区都出现过。随着越来越多的人迁到温哥华，列治文和满地宝(Port Moody)，怪兽屋问题的争论也越来越激烈。现在理想的住宅已经从原来1000平方英尺的小型独立屋变成西温10000多尺、带有娱乐房、泳池、健康房等多功能设施的豪宅。 　　Price认为，为了不降低地产的价值，城市应该允许小区内发生一些细小的改变，比如在温哥华的Shaughnessy区，很多居民联合起来，允许兴建密度较大的房屋，但是要求政府对房子的设计做出规范和控制。 　　大温各地区建筑面积规定 　　西温：对于较大的地块来说，西温的住宅面积不能超过总土地面积的35%，所以如果一个房子的土地面积是20000平方英尺，那么住宅面积最大只能是7000平方英尺。 　　面积在5100到7286平方英尺的小地块房子，建筑面积被限制在2551平方英尺。而5100平方英尺以下的地块，建筑面积可以达到土地面积的50%。 　　素里：素里城市规划和发展部总经理Jean Lamontagne表示，从1995年开始素里将单户独立屋的面积规定在3550平方英尺。 　　2012年素里市又对这个规则做了稍微的调整。将面积在6000平方英尺以上房屋的建筑容积率提高到0.35。 　　温哥华：温哥华的多数区域属于RS-1规划，要求建筑面积不超过总地块面积的60%。 　　对面积的层数分配也有要求，比如一个6000平方英尺的住宅，有3600平方英尺的建筑面积，上层可以建筑2400平方英尺，下层可以建筑1200平方英尺。 　　列治文：列治文的独立屋分为两类，一类受城市区域法管理，一类受土地使用合约的管理。在受城市区域法管理的区域中，房子的最大面积由建筑容积率(floor area ratio)决定，是指建筑面积在总用地中的比率。列治文市的这个比率是0.55，表示房屋面积大概是土地面积的一半。 　　列治文大约三分之一的独立屋都受到土地使用合约的规范，合约是指列治文政府与发展商签署的土地使用规范。“总的来说，土地使用合约要比城市区域法宽松，在合约下，有机会兴建更大规模的房屋。”列治文市发展规划主任Wayne Craig说。  

　　尽管大多伦多地区在今年2月天寒地冻，但受惠于加元贬值导致人民币的购买力大增和房屋按揭利率超低等利好因素，大多伦多地区的房地产市场热火朝天，房屋的成交价屡创新高，至于来自中国大陆的新移民和留学生现已成为买房的生力军。   　　天源地产总裁李志云表示，可以“疯狂”一词来形容大多伦多地区在今年2月的房地产市场异常火爆的行情。他指出，仅在过往3周，在华裔移民聚居的万锦市和烈治文山市，无论是自行车房还是双车房的独立屋，房屋成交价直线上升，涨幅高达5%至10%不等。   　　他举例说，位于麦高云路夹Bullock路附近一栋自行车房的独立屋，开价为77万元，在众多买家争抢的情况下，成交价被推高至82万元。他又以一栋新近在万锦市出售的双车房独立屋为例，该栋房屋的开价为88万元，最终的成交价突破了100万元的大关。 　　中国的新移民和留学生现已成为买房的生力军。 　　他说：“最近3周在万锦市和烈治文山市挂牌出售的房屋，买家争抢柯化的现象比比皆是，至于房屋的成交价超出叫价的比例高达95%。根据房屋的不同情况，成交价高于叫价的幅度介于5万元至20万元之间。” 　　李志云在谈及多伦多的楼市行情时举例说，位于央街夹艾灵顿路交界处附近的一个共管公寓大厦楼盘，仅在昨天的一天已经卖出了223个单位的楼花。 　　他又说，无论是在万锦市或烈治文山市购买独立屋，还是在多伦多购买共管公寓单位，来自中国大陆的新移民和留学生已成为买房的生力军。 　　中国新移民买屋 多属“急不及待” 　　李志云说：“在万锦市和烈治文山市购买独立屋的买家，中国大陆新移民和留学生所占的比例高达90%。至于购买上述共管公寓单位楼花的买家，中国大陆新移民至少占55%。” 　　他 以“急不及待”来形容中国大陆新移民在购房时的心态，他说：“与过往的情况截然不同的是，在近两年移居加拿大的中国大陆新移民，很多人都非常心急买房，有 的人抵加没多久，甚至在一家人尚未全部过来之前已经买好了房屋。对于这些买家而言，加元在近期大幅贬值，导致人民币购买力急遽增加，加上房屋贷款利率创下 历史新低，正是在加拿大购买房屋的好时机。”