地产

大多区内去年独立屋、半独立屋、镇屋的新屋销量回落。(明报图片) 建筑业及土地发展协会（Building Industry and Land Development Association）昨日发表数据显示，大多区内单一家庭住宅式房屋（包括独立屋、半独立屋、镇屋）的新屋销量达至20年的新低。去年销量只有3,831宗，只及2017年销量达至7,591宗的一半。 协会呼吁联邦政府应将贷款摊还期延长30年，并重新考虑是否放宽于去年引入的房贷压力测试。 数据又显示，去年12月，新落成房屋的基准价（benchmark price），由123万元下降至114万元，降幅为6.7%。 协会行政总裁威尔克斯(David Wilkes)表示，即使地区人口正在增长，但市场对房屋的需求则因人为的影响而变弱。 他预测，如不调整房贷压力测试，对业界来说，昨年将又要度过另一段艰难的日子。 他认为，收紧压力测试所带来的影响，已远超过联邦政府原定的目的，反而阻碍年轻家庭首次置业。 他说：「在很多情况下，他们（年轻家庭）可以负担一间房屋；他们所负担不起的，只是人为所定的压力测试要求。要是他们无法筹得足够首期，又或他们无法通过压力测试，他们便别指望可以置业。」 对于省长道格福特（Doug Ford）关注安省房屋供应问题，Wilkes表示称许。但一个新区发展，无论是兴建柏文大厦或房屋，都要花上10至11年时间。 一个新区的发展究竟可缩短多少时间，便得看能否改变制度中一些官僚、低效或重覆的程序。

一位中国富豪花了1.5亿加元收购加拿大土地，准备大举开发多伦多房地产，但是不巧遭遇安省收紧政策，加之不理解加拿大的地产开发程序，导致发展计划被延迟，资金流转不畅，虽然拥有评估值达3.5亿的土地资产，却不能按期偿还2.2亿元的贷款﹐目前不得不向法庭申请债务保护。 Forme集团夭折的开发项目 据环球邮报报道，由王元华(Yuan Hua Wang 音译)创建的Forme Development Group Inc.(下称Forme集团)从2014年到2017年，花费总共1.54亿元，在多伦多、万锦、尼亚加拉和奥罗拉等地购买了一批土地。由于大多伦多地区房地产火热，土地快速升值，目前这些地块的估值是3.54亿元。按说Forme集团应该是赚得盆满钵满，账面净赚2个亿。但是，Forme集团几年时间欠了银行、金融机构及个人大批贷款，还欠了许多专业人员的费用和佣金。现在市场转冷，投资无法变现，公司资金链出现问题。 错误地拿加拿大的地产开发程序与中国对比 以Forme集团开发的位于250 Danforth Rd 的Danforth Square 共管公寓为例，共有有279个单位，售价从17.8万元起。从位置上这也是一个很好的开发项目，该公司于2015年开始预售，而且大部分已经售出，法庭文件显示，发展商因这个项目的预售欠10多名地产经纪佣金达39.2万元。 Forme集团夭折的开发项目 替Forme集团多个项目做过规划的建筑师Alan Tregehov说，就Danforth Square 共管公寓这个项目，我们和多伦多市府谈判了3年多，像这样的大项目通常需要时间。但是Forme集团的这个开发项目就栽在时间上面。Alan Tregehov认为王元华不了解在加拿大规划需要这么长时间。王元华曾无数次告诉他，在中国建设一座城市需要的规划时间也不及多伦多建一个街区的批准时间。 资金链出现问题被迫申请债务保护 Forme集团在过去几年大举囤地，该公司目前仍拥有价值逾3亿元的一批地皮，在大多伦多地区拥有18个地产项目。但由于开发进展不顺利，未能按期偿还2.2亿元的债务费用，该公司近期向法庭申请债务保护。 Forme集团在万锦太古广场附近有3块土地，分别是58号、76号和82号 Old Kennedy 路，几年前Forme集团以2080万元价格买入，目前估值是5560万元，负责公司债权人保护计划的KSV最近决定以3,000万元价格出售，买家是一位姓魏的华人。

根据加拿大统计局2016年人口普查数据显示，大温新移民拥有的独立屋平均价值，远较加拿大出生居民的独立屋高出54％。 统计局对温哥华和多伦多都会区房屋拥有权进行了分析，发现2009年至2016年期间抵埗移民拥有该区约5%的独立屋，平均价值为233万6,300元，较加拿大出生居民拥有的独立屋平均价值151万2,400元，高出82万3,900元，即约54％。 整体而言，在2016年人口普查中，旧移民拥有的独立屋价值，也较加拿大出生的屋主高。 移民人士拥有的独立屋平均价值为176万7,000元，比当地出生独立屋业主高出25万5,100元，或17％。 统计局于周二(1月29日)公布的报告发现，一般移民的住房拥有率非常高。总体而言，2016年移民占大温地区人口的41％，拥有区内37％的住房单位。 “房屋拥有权可能是移民融入社会和经济一体化的重要里程。”统计局报告说：“住房投资也可能是更重要的退休资产和创造财富的来源。”   中国新移民钟情独立屋 统计局数据显示，联邦及魁省的投资移民，远较省提名或技术移民拥有的物业价值高。2009年至2016年期间，大温地区联邦投资移民购买的独立屋价值平均为311万元，而魁省的平均价值为330万元，均是加国出生居民所拥有物业平均价值的两倍。 该研究还发现，最近来自中国和伊朗的投资移民，在住房的平均开支方面，较印度或英国等其他国家的投资移民多。 有地产业界人士认同，中国新移民对独立屋的需求较高。 在城市屋及柏文方面，移民和土生土长国民的物业价格差距就要小得多。但移民业主所拥有物业价值还是高一些，城市屋高约一万元，柏文高约2万元。 一般而言，许多中国新移民购房共同点，都是一说到买房，就非独立屋不可，他们的理由离不开在中国住柏文住够了，移民来加拿大，就要享受住别墅的生活。但是当中不少人在独立屋住上一段时间后就叫苦连天，认为冬天铲雪、夏天剪草的生活太累人。所以，不少中国移民已考虑住进高级柏文，省下铲雪除草的时间和精力，便于他们享受自己热爱的工作和生活。 有地产专家指，温哥华的品牌效应对中国移民有强大吸引力，长远来看，独立屋需求不会减少。 大温哥华地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver，REBGV）前西部总裁杨兴琳说，温哥华过去几年一度是全球最适合居住的城市，这为富有中国移民提供梦寐以求的生活方式及声望，甚至超过香港、新加坡、悉尼等一些国际都市。 杨兴琳表示，许多财力丰厚的中国移民，尤其会选择购入独立屋或豪宅，毕竟温哥华这个品牌，对他们有着强大吸引力。他说：“在大温房价高涨下，本地出生居民光靠收入，很难实现在温哥华买到独立屋的梦想，更凸显来自中国或亚洲新移民的购买力。”因此，按统计数据便得出新移民名下独立屋的价值，高于土生土长国民的同类物业。中国富豪与温市关系紧密 不过，杨兴琳表示，大温房市目前逐渐进入买家市场，许多新移民购买豪宅的能力也在减弱，反而考虑购入柏文的比例会较高。 此外，卑诗省华人地产专业协会会长谭清华也表示，新移民的独立屋平均价值比本地出生居民高，主因是中国富有移民喜爱居住西温或温西，而非郊区独立屋，自然平均价值高出82万多。 谭清华称，由于华裔业主在中国没有房屋所在地的土地所有权，买到的只是房子的使用权，自然来温后喜爱购入别墅式的独立屋，认为就算贵一点也是值得。 他指，大温独立屋依然是吸引有钱人和投资者的地方，除中国买家外，也获来自其他国家的移民青睐。 谭清华补充，由于省府目前对海外买家额外征收20%物业转让税，或者会使大温独立屋需求暂时放缓，销量出现下跌。但长远来看，温哥华仍将继续吸引外来投资，尤其是中国的投资者或有钱人，因为长久以来他们与温哥华之间，已经建立坚固的联系。

不仅是温哥华、多伦多乃至GTA的房价确实疯过，大家都见到了。但现在都说加国房市凉凉了，一时半会疯不起来了。 但就在最近，位于多伦多市中心唐人街一栋很不养眼的小屋仍然叫价250万出售，真正的$2.5 million！ 从售房广告来看，无论是房主，或是代理经纪，都挺有商业头脑，其中就强调此屋的三个巨大优势：位置！位置！再就是方便！方便！还有就是地皮超大！ 虽然广告的文字主要为了吸引眼球，但位置和方便都是真的，实际上说法有两个，但却是一回事：在市中心，位置好自然就方便。 其实说超大地块，也是有几分道理的，毕竟是在寸土寸金的地方，32.75@160FT，几乎就相当于5,240平方尺，在那个地方确实不算小了。 虽然夹在一些“准”豪宅中未免显得有点寒碜，但人家的广告上也写了，这是开发商难得的绝好机会！ 有准买家还特地给经纪公司打电话询问，言语中难免暗示：这套宅子，这种状况，未免卖得太贵了吧？ 想不到对方竟然直言不讳：我们卖的不是房子是地皮！这个位置这么大块地皮，那就是我们的“卖点”（selling point）！ 不过这个新房子怎么建，朝向哪边，确实颇费思量。但别为开发商担心，他们有的是点子。如果他们的脑子不够用，还可以请设计师呢。 不过对没有雄心大志、无意靠重新开发挣钱的一般买家而言，$2.5 million确实贵了一些。要知道，就在步行数分钟的距离，就有一幢情况好得多宅子。既然只有这个距离，也就基本处于同一地区，因此无论位置，还是方便，都没有话说。 要紧的是，这幢堪称“雄伟”的半独立屋叫价比那套小屋还要低，叫价$2,198,000，据说还是维多利亚式建筑呢！      

根据最新的调查结果显示，多伦多与温哥华的昂贵房价已经让这两座城市成为了世界范围内最不可负担的城市。 在全世界32个城市的房价当中，多伦多与温哥华分别列在第七名和第八名。在世界范围内，阿布斯特丹、奥克兰、香港、洛杉矶、旧金山、与悉尼都在榜单的头部范围。 在榜单上，曼谷、柏林、都柏林、伦敦、墨尔本、纽约、新加坡、与东京比温哥华与多伦多的处境略强，但是比较起迪拜、伊斯坦布尔、雅加达、吉隆坡、里斯本、马尼拉、罗马、以及圣保罗这些城市时，房价也属偏高。 根据智库公司Knight Frank的研究，全世界范围内的房价差异正在拉大。而这些城市当中，房价的涨幅要比人们收入的涨幅多16%。 在统计时，Knight Frank参考了收入与房价比，房租与收入比，以及收入与房价的相对增长比率。 在温哥华，房价的增长比收入超出了46%。在多伦多，这个数字增长到了38%。目前，BC与安大略的省政府与银行监管部门一同试图控制房价，防止房产泡沫破裂。 而在对全国各个城市的调查当中，研究显示加拿大各个城市的房价可负担性都在2018第四季度恶化。 目前，温哥华居民需要414个月的收入才能负担房价，在多伦多，这个数字是102个月。 加拿大各城市房价一览：   CITYMEDIAN PRICEMONTHS OF DOWN PAYMENT SAVINGMORTGAGE PAYMENT AS % OF INCOME Toronto $902,916 111.9 75.8% Montreal $369,234 37.3 36.5 Vancouver $1,318,768 414.5 101.5 Calgary $494,689 37.4 36.6 Edmonton $422,508 24.7 24.2 Ottawa/Gatineau $428,595 32.7 32.0 Quebec $286,491 27.5 26.9 Winnipeg $321,259 27.7 27.1 Hamilton $598,274 55.3 46.5 Victoria $850,469 124.3 86.2     而同时，诸多首次购房的买家由于房价过高，已经被“赶出”了购房市场。对于大城市来说，高房价背后的危机更加严峻。如果无法为人们提供可靠的住房，那么城市的竞争力将会逐步下降。如果居民们无法负担起住房，那么他们的选择，只可能是想尽一切办法，逃离这些高房价的地区。