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距离温哥华计划在2022年7月获得前任市议会批准已经快整整四年了，而其主要构成部分之一——将混合用途的住宅和商业开发引入传统的低密度社区——如今正被提上实际实施的议程。
在经过了18个月的规划和咨询过程后，温哥华市的社区计划将于2026年7月14日（星期二）在市议会的公开听证会上进行审议。该计划本质上是温哥华市最近颁布的温哥华正式发展计划（ODP）的衍生项目，以温哥华计划为基础，并取代其作为法律文件。
温哥华市工作人员提出的方案是迄今为止最广泛的低层住宅区重划计划，预计将在全市17个区域内允许更多的公寓、联排别墅、保障性租赁住房、小型混合用途建筑以及服务于社区的零售和餐饮用途。
该计划旨在为位于较少繁忙干道但靠近公共交通、学校、公园和社区现有设施的低密度住宅区引入更多住房和商业。实际上，这些社区的创建旨在将这些地区转变为更完整的邻里中心。
这17个社区区域遍布温哥华东西两侧，包括麦克唐纳街与西16大道、麦克唐纳街与西国王爱德华大道、麦肯齐街与西33大道、麦肯齐街与西41大道、格兰维尔街与西41大道、海瑟街与西33大道、橡树街与西49大道、安格斯大道与西57大道、橡树街与西67大道、弗雷泽街与东33大道、骑士街与东33大道、商业街与东20大道、纳奈莫街与东1大道、纳奈莫街与东百老汇、威尔士街与东41大道、维多利亚大道与东61大道以及克尔街与东54大道。
如果市议会批准，该市发起的重划将涵盖约13,000个地块，约占提议社区区域内所有地块的96%。这意味着大部分受影响的物业将预先划定为新的住房和混合用途选项，而无需每个业主或开发商单独申请项目特定的重划。
住宅变化一般允许低层公寓建筑最高六层，而在省级指定的交通导向区域（靠近天车站和特定的独立公交车交换/公交车环线附近），某些社会住房和低租金项目则可达到八层。联排别墅、多户住宅以及小型住宅也将继续被允许。
对于低层住宅区，提议的R3-1和R3-4区划将允许共有公寓的建筑面积比（FAR）总建筑面积为1.6至2.0，通常预期为四层建筑。保障性租赁住房的允许FAR为1.6至2.7，通常预期为六层建筑。联排别墅的允许FAR为1.2，通常为三层。
在某些情况下，位于指定的交通导向区域的保障性租赁住房项目若提供20%的低租金住房，则可达到八层。100%为社会住房的建筑也可达到八层，某些符合条件的地点允许FAR高达3.0。
在混合用途区域，新设的C-2D和C-2E区将允许低层住宅建筑配备一层零售/餐饮设施。保障性租赁住房项目一般被允许在FAR为3.5至3.7和六层的情况下进行，而混合用途的共有公寓建筑则允许在FAR为2.5和四层。交通导向区域的混合用途建筑可达到八层。
这些混合用途建筑将要求一定比例的地面商业用途，确保重划不仅仅增加住宅数量，还增加零售、小型杂货店、餐馆、咖啡馆、药店、儿童看护及其他社区服务商业和服务设施。
该计划清楚地区分了温哥华东区和西区在可负担性要求上的不同。东区一般采用现有的R3-1区用于低层住宅区，以及新设的C-2D区用于混合用途区域；而西区则采用新设的R3-4和C-2E区，这些区域在某些情况下包括社会住房要求，前提是市政府工作人员认为这些要求在财务上可行。
大多数新公寓和联排别墅项目不受这些社会住房的纳入要求影响。适用的情况下，这些要求主要影响西区的大型地块。
对于位于R3-4区的大型单块联排别墅项目，申请者需提供8%的住宅面积作为社会住房，或支付每平方英尺44美元的现金补偿。对于位于R3-4的有资格的角落地块的共有公寓项目，要求为提供3%的住宅面积作为社会住房，或支付每平方英尺16.50美元的现金补偿。
对于位于C-2E的混合用途共有公寓项目，要求也是3%的社会住房或每平方英尺16.50美元的现金补偿。对于在C-2E寻求高于2.5 FAR的混合用途租赁公寓项目，20%的住宅面积必须是低租金租赁，租金设定至少低于加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）全市平均水平的10%。
市工作人员表示，这些要求是基于市政府外聘顾问对财务和经济可行性的分析，旨在帮助实现或资助面向低收入和中等收入家庭的可负担住房——而不使大多数项目在当前建筑市场艰难的条件下难以成立。
与温哥华其他地区相比，村庄区域的现有租户相对较少。然而，在重新开发过程中如有现有租户被驱逐，市政将施行更强有力的租户迁移和保护要求，类似于最近在市的百老汇计划及鲁珀特和伦弗吕车站区域计划中使用的政策。这包括补偿和为受影响租户提供留在原社区的选择。
除了这17个村庄区域外，还将对鲁珀特和伦弗吕车站区域计划中的140个低层混合用途地块进行重划。这些地块并未包含在2026年1月获得批准的先前市发起的重划中。
目前，提议进行市发起重划的区域大约有150个在处理中的申请，包括重划、开发许可证和建筑许可证申请。市工作人员表示，相关申请者已被告知新的选项，并可以选择在现有申请下继续推进，或在市议会批准计划后考虑新的开发路径。
如果市议会本月批准并采取这些区划变更，新规则将在2026年10月生效，这为市工作人员准备变更提供了几个月的时间。
在村庄计划下，私发起、项目基础的重划将立即处理，一旦计划获得批准。
还将修订若干现有的社区和区域计划，以避免政策重叠或冲突。
在大多数情况下，村庄区域与现有社区计划重叠的部分，市工作人员将从旧计划中去除这些重叠区域，并将其发展规则转移至新的村庄计划中。
该计划还涉及公共空间和社区设施。公共利益将通过开发、市政项目和未来的资本规划逐步实现，改善的内容可能包括更好的人行道、公共区域提升、公共广场、植树、儿童看护、文化空间和社区服务空间。公共设施的升级也将通过开发申请程序进行处理。
预计这些地区的增长将逐步产生，覆盖温哥华广泛区域，而不是集中于某一波动。
该计划还与市政府与联邦政府之间的住房加速器基金协议相关，市政府通过该计划在四年内将获得约1.2亿加元，以实施减少障碍和加快新住房建设的举措。
温哥华天空
