公寓卖不动！加拿大开发商私下给秘密折扣

加拿大公寓市场持续低迷，一些开发商开始用更隐蔽的方式促销：给买家大幅折扣，但要求签署保密协议（NDA），不准公开真实成交价格。

据《环球邮报》报道，多伦多投资研究公司Veritas Investment Research总裁Anthony Scilipoti表示，今年早些时候，他们在温哥华进行“神秘买家”调查时，就遇到过这类优惠。

对方表示，只要签署保密协议，购买新公寓时可以获得约每平方英尺700加元的折扣。这意味着，如果是一套700平方英尺的公寓，潜在折扣可能高达近49万加元。

为什么开发商要买家保密？原因很简单：不想让真实降价影响整个楼盘估值。

在房地产市场中，附近类似房源的成交价，是判断房屋价值的重要依据。

如果某个楼盘公开出现大幅折扣成交，其他业主、买家、银行和评估机构都可能据此重新判断价格，从而拖低同楼盘其他单位的价值。

因此，开发商通过NDA限制买家公开折扣金额，可以降低这种连锁影响。

一名GTA地产经纪Sundeep Bahl表示，这类做法在大多伦多地区也越来越常见。

他透露，安省Oakville一个新公寓单位最近成交价比原始价格低了7.5万加元，合同中也包含保密条款。 

该单位位于Branthaven Homes开发的Greenwich Condos项目。 

开发商Branthaven Homes回应称，该交易没有按照原始销售条款完成，在个别特殊情况下，公司会与买家协商具体安排；保密协议只是为了保护相关各方隐私。

房地产律师Leor Margulies表示，在当前市场下，部分开发商为了避免买家违约，或尽快清理未售库存，确实会采用更灵活的方案。 

例如：给买家大幅折扣、协助买家完成交割、甚至提供贷款安排。

尤其是当开发商已经还清建筑贷款、不再急于偿还债权人时，就更有空间做这类交易。

买家要小心：挂牌价不一定是真实成交价

Veritas提醒，NDA的存在意味着市场价格可能比表面看起来更不透明。

换句话说，公开挂牌价、MLS成交价，未必能完全反映开发商真实愿意接受的价格。

Veritas在报告中形容，现在的新公寓市场可能存在：Shadow prices（影子价格）或者Shadow inventory（影子库存）。

也就是表面上看不到的真实折扣价，以及没有完全公开挂牌的库存。

律师表示，如果买家签署保密协议后违反条款，理论上可能面临开发商起诉。

不过，现实中诉讼成本很高，除非金额巨大，否则买家和开发商通常都不愿轻易打官司，但NDA本身仍然有很强的震慑作用。