地产

　　温西独立屋近期再度传出成交价大幅超过开价的交易案件，温哥华太阳报专栏作家叶芙（Barbara Yaffe）13日撰文指出，一栋位于丹巴（Dunbar）社区，屋龄约80年的旧屋，近日以360万元成交，比卖方开价大幅高出约80万2000元。 　　这间四房独立屋位于西21街，卖方在上月底时挂牌求售，开价278万8000元，在9天之内便收到12组买方出价，这些买主均具有「移民」之身分。叶芙引述社区观察家彼得斯（Geoff Peters）的说法指出，这间旧屋恐怕难逃被拆除重建的命运。彼得斯本身就居住在这间老房的对面，但他对叶芙表示，当地居民对于社区内的房价高涨感到相当愤怒。 　　彼得斯说，今年在西21街3200号路段共有六间独立屋被转手卖出，其中两间拆除重建，另外一间更是空置长达数个月，还造成社区内的鼠患问题。 　　叶芙亦在文中提到，当地居民已受够房价不断高涨，且大幅超出本地民众可负担的程度，同时也对社区内不断有房子被拆除重建，感到十分困扰。 　　另一名住在丹巴社区的居民克莱德（Janice Kreider），则透过建立名为「消失中的丹巴」（Disappearing Dunbar）之部落格，来记录社区内急速改变的面貌，在她草创此部落格时的时期，还能记录社区内大部分被拆除的房屋，但后来大兴土木的地点越来越多，使她无法跟上，仅能转而记录几条街内的少部分地区。 　　克莱德时常观察到许多质量很好的房屋被拆除或进行重新装修，她对此感到十分讶异，不过也备感无奈，克莱德认为，市府应改善土地用途规画，若能以城市屋或是多住宅单位取代新建豪华独立屋，将有更多家庭可以受益。 　　叶芙认为，这类问题是由「身价百万的移民」（millionaire migrants）所带来的，而且还有研究发现，这类民众时常透过各类方式「避税」，更让本地民众感觉自己像个傻瓜（chumps）。

　　阿尔伯特・比克最近老在中国的街道上“犯迷糊”。 　　这位加拿大建筑师觉得，中国很多城市似乎长了同一张脸：清一色装着小窗户的民房、齐刷刷镶上大玻璃的高层建筑，在臃肿的街道里彼此挤压着“生存空间”。当然，随意走进一个商场，也都“呼呼地吹着空调风”。 　　“耗能太严重了。”他皱着眉头道，“每个城市的气候、植被等自然环境都不相同，光线、景观、气候条件应该充分考虑到建筑里，绝不能‘千城一面’。” 　　如果阿尔伯特・比克的步子迈得更大些，他或许还会发现，这些长着“整容脸”的城市，也前前后后被诊出了“城市病”，症状有看不见星星的夜晚、“包围”城区的垃圾山、“深陷车海”的上班路……就像一个患病的成年人，“浑身上下的器官都在发出警报”。 　　类似的现象，都在近日举办的首届绿色城市化论坛上一一罗列。亚洲设计论坛理事、马来西亚建筑师杨经文指出：“人类居住的城市却遭受着越来越严重的生态危机，如果不加以重视，未来的环境将会更加恶劣。” 　　在这届论坛上，包括阿尔伯特・比克在内的建筑师为城市病把了脉：城市病的来源是高能耗，绿色设计是治病良方之一。 　　千篇一律的“城市病”背后，是对自然环境和文化的长期忽视 　　最近几次来内地出差，香港建筑师廖维武颇感无奈。 　　从下榻的酒店坐车去机场，几乎次次碰上堵车洪流。有一次，抬表一看过去好几十分钟，“车才挪了几米”。这位香港建筑师认为，在内地不少大城市，“开车出行已经成为最不稳定的交通方式”。 　　北京市城市规划设计研究院副总规划师石晓东认同这一观点。在他看来，拥堵的背后和建筑布局“息息相关”。 　　石晓东举了个例子，一个大城市最初在规划某一区域时，盖了不少住宅，缺乏其他类型的建筑物。结果在头几年，这一区域的“居民开车出行必堵”。尤其是早晚高峰，基本“水泄不通”。直到近年来，写字楼、商场等在该区域逐步发展，建筑布局改变，拥堵情况才趋于好转。 　　参会的不少建筑师认为，不合理的建筑布局，就像已经病变的细胞，在城市“血液”不断流动的过程中，影响越来越多的“器官”正常运转。 　　比如，过多的住宅带来了大量垃圾。国务院发展研究中心研究员周宏春曾向媒体介绍，在上世纪六七十年代，北京三环外的垃圾堆五六百个，但最新的卫星影像显示，六环外数以千计的垃圾堆甚至组成了“七环”。还养活了大量收垃圾的人。 　　还有建筑师声称，十三朝古都西安也未能“幸免”。城区的垃圾场，一到夏季就滋生大量蚊蝇、臭气熏天，周围的居民快“打爆了环保部门的投诉电话”。垃圾场就像古城皮肤上一处越来越明显的“伤口”，“冒血”的同时也不断向古城发出警告。 　　“中国最近这些年发展太快了，建筑设计被发展的速度远远甩在了后面。”在廖维武看来，为了抢速度，中国不少建筑“缺少必要的思考和规划”。 　　在连创新高的地价面前，房子和高楼大厦似乎照着一个模板使劲儿，“民房全是小窗户，大厦全是大玻璃，商场永远开着空调保持恒温”。而建筑材料，几乎也保持了原样，和环保材料无缘。 　　这本该是节能的“重点区域”。“我们设计建筑，让它自然通风，保证日光倾斜，完全可以让空调少开几个月。” 阿尔伯特・比克说。论坛的承办者刘晓东也认为，如果在建筑修建过程中，使用新型材料，基本能实现“无污染无排放”。 　　不合理的建筑规划，让乘车出行成为主流。非环保材料的使用和建筑本身高能耗的运行，让城市的碳排放量居高不下。石晓东曾统计，交通组合方式、城市建设方式以及城市发展规模三项产生的碳排放量占据北京碳排放总量的60%。 　　“千篇一律的‘城市病’背后，是高耗能且缺少规划的建筑，更是对自然环境和文化的长期忽视的表现。”廖维武说。 　　打造绿色城市并非难事，只需模仿自然本身的环境，让建筑长出“生态系统” 　　要想重获健康，打造低耗能、冬暖夏凉的绿色城市，杨经文开出的“药方”直截了当――让建筑和自然融为一体，模仿自然本身的环境，长出“生态系统”。 　　他认为，绿植、风都应该是建筑的“伙伴”而非仅仅是“装饰物”。他设计的海口大厦2号楼及3号楼，就和风交上了朋友。两栋建筑平面顺风设置呈卵形，在风的作用下，使室内产生正压区，在服务核处形成负压区，两区之间设置压力释放区，这样使室内保持自然通风。 　　为了最大限度地利用风，这位马来西亚建筑师还在海口大厦中设计了“鳍”。 　　“鳍”可以人工开启。当有轻风时，可把“鳍”打开，风顺其吹入室内，形成对流;当有强风作用时，可把“鳍”关闭，让风围绕建筑表面吹过;当建筑受到偏风时，可关闭一侧，打开另一侧。自然通风帮助建筑的身体与周围空气进行热交换，实现结构冷却。 　　“建筑有了生命，不再是冷冰冰的庞然大物，它可以对自身进行调节，就像一个健康的人。”杨经文总结说。 　　他认为，21世纪的城市设计应是立体而非水平的，空中可发挥令人意想不到的作用。就像在高层建筑中留出较大的露台空间，借此设计空中庭园。“它是建筑内外空间的转换层，也可提供非工作时的交往，如午餐和休息。庭园后面全是玻璃，阳光可直接进入办公空间。空中庭园也能起到自然通风的作用。” 　　杨经文在设计时，注重把植物等生命元素引入高层建筑，或在地面层设计景观，绿色植物就能吸收二氧化碳和一氧化碳，通过光合作用产生氧气，为使用者提供新鲜的空气。 　　这样的建筑被杨经文称为“栖息地”。“建筑更像是一个立体的花园系统，人走过，是365度无死角的绿色，三维立体呈现。在建筑表层要种植一些植物，使植物融合，变成建筑的一部分。” 　　一栋一栋“健康”的建筑组合起来，往往就是一个健康的社区乃至城市。 　　如果“生病”的建筑扎堆，最好的办法是“开刀做手术”。新加坡园林与康乐学会会长梅悦湄提出结构模板的概念。即综合考虑建筑设计，将其置放于更大的空间进行布局。比如在公园，让水和园区建筑相连接，提供跑步、聊天、骑车、划船等多项活动的空间，帮助人与自然接触。 　　她设计“花园式医院”时，将大量绿色植物移植到医院中，楼顶的花园利用充足的日光吸收太阳能，病房四周被大树环绕包围，上面栖息了上百种鸟类。医院观察到，“病人看到这些生命，会更开心，有助于他们恢复健康”。 　　这种人与自然的相处模式也是马来西亚建筑师大卫・邓所提倡的。在他主导设计的一个吉隆坡公共区域，住宅附近种植雨林植被，公园、步道和公路成为片区链接各块的纽带，每一个区域之间步行只需要8~10分钟，“大大降低人们出行时选择开车的几率”。 　　“中国的城市完全可以尝试这样的方法。”阿尔伯特・比克表示，中国的城市虽然有高密度的特征，但相应地，如果在区域内实现自然环境的融合，让出行、运动、购物、上学都能便捷进行，其实更是一种优势。 　　政府、建筑师、开发商、老百姓，绿色城市化的进程中，谁也不能缺位 　　城市化的进程中，廖维武最担心的莫过于“丢掉了城市自己的痕迹”。 　　他说香港就是一个“负面教材”：“七八十年代不停地拆拆拆、建建建，城市确实越来越发达先进，老城区几乎没留下一点儿痕迹，让人忘记了香港的历史。” 　　他发现，最近几年，内地不少开发商快速拿地，千篇一律的小区和高楼越建越多。“现在继续改造北京城，有谁倾听了老北京的声音吗?”这位最爱“老北京房子”的建筑师忧心忡忡。 　　在论坛上，他反复说，“政府、建筑师、开发商、老百姓谁也不能缺位。否则，我们的建筑市场永远不能从‘棕色市场’变为‘绿色市场’。支配市场的将依然是金钱、名誉和利益。”他认为，政府的职责应该更明确，面对绿色城市化应“拿出必要的决心”。 　　“政府需要更多关注城市的自然和人文环境，不能盲目推进城市化。”廖维武说，能耗问题归根结底落在了碳排放量上，政府在此不能躲闪，“一定要有明确清晰不会伤及环境的标准”。 　　阿尔伯特・比克在加拿大建筑界早已颇有名声，可他面对自己设计的建筑时，常常“拿不了主意”。在加拿大设计一栋建筑，需要政府、建筑师、开发商和民众，包括监管和操作员等共同参与商讨。每个人都可以发表自己的观点，大到建筑理念小到每一项材料的选择，这样的会议“从开始设计到完工会一直开下去”。 　　“民众都觉得跟自己没关系，这是不对的。” 阿尔伯特・比克说，绿色设计就是要让人和自然在建筑中和谐相处，所以理念的普及相当重要。 　　他还认为，法律在其中应该扮演重要的角色。“预防疾病的根本就是要有健康的习惯。”他说，政府如果能以严肃的法律来确定绿色建筑设计的方方面面，那么开发商对待这个问题，也会更加认真。 　　这位建筑师扳起指头，盘点着全球绿色城市的“政府经验”。阿姆斯特丹市政府的关键词是“强势”。市政府颁布政策，自2009年底开始，所有 1991年前生产的汽车都将被禁止进入市中心区域，以减少城市的空气污染。 同时，每年拨出4000万美元的预算用于城市基础设施的环保改造。 　　斯德哥尔摩市政府专门制定了“斯德哥尔摩公园计划”，以发展当地的公园和公共绿地。几十年下来，这座北欧城市已拥有1000个公园、7个自然保护区(周边地区共有200多个自然保护区)、24块公共海滩、2700多家清洁技术公司，90%以上的居民的住宅离城市公共绿地的距离在300米之内。 　　该市政府甚至明文规定，“2050年城市不再使用石油和煤做燃料”。 　　注意，这里没有“力争”二字。

　   加国央行今年两度降息，有舆论质疑有关决定不仅刺激房价不断上升，同时也提高民众负债。央行行长普洛索（Stephen Poloz）就些回应，强调房价与负债齐升，实在与央行减息政策关系不大，主要还是那些申请贷款的民众，以及负责审核申请的金融机构做出「错误决定」。 　　普洛索12日在美国华盛顿参与全国商业经济协会（National Association for Business Economics）年会时，发表上述谈话，指出央行的主要任务是以解决通货膨胀为导向，而不是专注在消费者的债务问题。加国部分地区的房价自年初以来持续上升不堕，特别是温哥华与多伦多地区，普洛索认为，若有买家因受低利率吸引，申请贷款高过可负担能力，这并非是央行的责任。 　　普洛索特别指出，央行制定的金融政策，主要目的并非保护个人利益，申请贷款的民众与审核的金融机构身处「第一线」，应该要知道相关金融制度可能会带来的危险性。 　　但他也强调，提出这样的观点并非忽视家庭债务可能带来的危险性，央行目前也正在密切注意有关的情况况。 　　加国央行的下一次议息会议将在21日召开。

　　加拿大广播公司报道说，根据皇家地产（ Royal LePage）10月14日公布的数据，大多伦多（GTA）郊区的房价正在出现大幅增长。 　　报告说，2015年第3季度与去年同期相比，在大多伦多（GTA）的13个地区中，10个地区的房价出现双位数增长。 　　增幅最明显的是 Richmond Hill 和 Vaughan，这两个区两层住房的房价分别上涨了18.6%和18%，超过了多伦多市的两层房涨幅（17.1%）。 　　皇家地产公司的CEO Phil Soper表示，郊区房价的上升主要是由于市中心房价太高。他说，随着多伦多市中心的房产变得越来越“遥不可及”，安省南部更便宜的地区，包括大多郊区在内，正在出现价格的明显上升以及销售量的增加。

  香港拥有全球租金最贵的购物街，而这里的部分店铺最近租金较高点已下降40%，体现出一度受到中国经济蓬勃发展带动的香港奢侈品零售业如今面临的冲击。 从Prada到Gucci再到Coach，众多奢侈品公司正呼吁业主下调昂贵的租金，甚至已经有部分奢侈品牌已经开始撤出原本所在的核心商业街。 据英国《金融时报》铜锣湾一家瑞士手表商——积家(Jaeger-LeCoultre)店铺如今已经成为被本地的折扣化妆品店，而当下的租金已经比2012年巅峰时期下降了40%。 另一家瑞士手表制造商泰格豪雅(TAG Heuer)8月则关闭了在香港铜锣湾地区的一家店铺，该公司称“租金太高了”。 而位于香港中环最繁华地区的Coach旗舰店也在今年9月易主，取而代之的是相对廉价的运动品牌阿迪达斯。有消息称阿迪此次拿下这家店铺的租金仅为此前Coach的六成，缩水同样达到了40%之多。 据北京青年报，这片位于香港皇后大道中36号与兴玮大厦地下和1至3楼的物业，总面积有13000平方呎，约合1200平方米。2008年夏季，Coach香港旗舰店在这里开业，当时这家店被Coach内部寄予厚望，力图将这里打造成为Coach全球营业额最高的专卖店之一，其主要原因就是“每年有数以千万计的中国大陆旅客来香港旅游。” 这家店也确实经历过辉煌，这点从其租金变化就可看出：2008年签约时，这里的租金为每月260万港元，租约四年。而到2012年再度续租时，租金则涨到了560万港元，加上外墙广告租金160万港元，共计720万港元，整体租金是当初的将近三倍。即便如此，Coach依然再续约了五年，本轮租期本该到2017年到期。 有人按此租金算账称，按照每月720万港元的租金计算，即便不计任何材料、人工成本及营销费用，Coach中环店每天需要卖出50个价格为5000港元的手袋方能刚刚抵消租金成本!但事实上，近来大陆赴港游客大幅减少，奢侈品店被挤爆的情形也不再出现，这家Coach店面临着收入难以抵挡租金的境遇，最终黯然关门。 香港店铺的租金恐怕是全世界最高的，甚至超过纽约。据世邦魏理仕香港称，在香港，今年第一季度的店铺租金达到了每平方英尺4334美元，超过了纽约的3617美元。 地产代理公司Midland Holdings美联集团董事总经理黄子华称，香港铜锣湾、中环等一线核心区域零售租金以往受大陆客驱动每年涨幅高达20%-30%，10年来增幅5至10倍，如今大陆客冷落香港市场，上述区域现时零售租金跌幅已有30%-50%的跌幅。 “如今的大背景形式严峻，”房地产中介机构第一太平戴维斯(Savills)香港研究部门负责人Simon Smith表示，“最终人们会在大额非必需消费品上花费的更少，手表、珠宝这类商品受到的冲击一度是最大的，不过现在这种冲击已经蔓延到服装和化妆品上。” 衡量香港奢侈品市场景气程度的手表及珠宝销售，在2010~2013年间翻了一倍，达到年150亿美元，但此后两年便逐渐下滑，在今年前8个月里，销售同比下滑了14%。 世邦魏理仕(CBRE)香港零售服务执行总监连志豪(Joe Lin)说，香港的整体零售市场与之前不一样了，但他们仍然要支付高昂的租金，他们不得不找到一种维持更高利润的方式，要么通过与业主谈判降低租金，要么在租约到期时不再续租。 大牌奢侈品风光不再，“寸土寸金”的香港店铺租金神话也被击碎，这正是眼下香港零售业的真实写照。而这二者显然都与大陆赴港游客数量的大幅下滑不无关系。 香港东方表行董事兼秘书林庆麟称，黄金周及今年以来，旗下店铺的销售额同比下跌15%至20%，前景并不乐观。更有零售业界人士形容，这是香港“最糟糕黄金周”。 香港立法会旅游界议员姚思荣在接受中新社记者采访时表示，从6月开始到9月，每个月访港旅客的人数都在下跌，跌幅维持在4%到7%之间，经济大环境不明朗，港汇偏强，近日有针对大陆游客的不愉快事件，及其他国家放宽签证措施等种种因素，都是大陆访港游客减少的原因。 英国《金融时报》总结的香港零售业遭遇冲击主要有三个原因： 2012年以来，习近平主席主导的强力反腐措施导致政府、国企的官员对于展示、购买奢侈品心存忌惮，而这些人正是香港奢侈品销售高速增长的动力之一。 中国经济放缓、人民币走弱，港币因与美元挂钩所以相对走强，伤害了大陆居民的购买力，也使货币大幅贬值的国家如日本、韩国、欧洲成为中国消费者更愿意选择的目的地。 香港部分居民不欢迎大陆游客，此前已发生不少游行和冲突事件，导致大陆游客对香港退避三舍。 反观日本市场在大陆游客心目中低位上升，曾一度撤离日本的奢侈品企业又开始回归日本。日本观光厅数据显示，2015年1-8月，来自大陆的观光客较去年同期增长一倍，达到335万人次，是所有地区中增长率最大的。十一黄金周期间，日本更是成为了中国游客最喜欢的目的地，人数同比翻番。日本观光局预计，黄金周的中国游客数量将超越今年过年的45万人次，消费额可能达到了1125亿日元(约合59.63亿元人民币)。在一些店铺中，游客贡献的销售额占到了40%。 有数据显示，在东京银座等地，2014年奢侈品街面专卖店的开店数量创历史最高纪录。如今面对不景气的中国奢侈品市场，全球奢侈品企业都相继在日本开设大型店和对店铺实施大规模改装。比如麦丝玛拉(Max Mara)在9月对主力店铺东京港区青山店进行全面改装;圣罗兰(Saint Laurent)也将在2015年底在东京涩谷开设日本国内的首家专卖店。

　　近日，一则“中国买家以近14亿日元天价在东京买两套房”的消息引起不少海外置业人士的关注，消息称在日本首都的住宅价值不断攀升之际，一名中国大陆投资人以逾10年来的最高价买下东京新盖的住宅。该投资人8月分别以大约6亿9000万日元(约3657万人民币)和6亿8000万日元(约人民币 3604万元)总价约13亿元人民币买下两间相连的房子。据东京不动产经济研究所称，这个价格至少是2004年以来的新屋天价。 　　近年来，越来越多的中国人选择到海外购置房产，其中不乏像上述人士豪掷重金到海外购买“天价房”的霸气买家，今天小融就带大家盘点一下那些年中国买家买过的海外“天价房”。 　　中国富婆美国买房不手软 花400万美元现金买下一公寓 　　来自中国的Lynn Lin去年通过一次观光旅行第一次从中国去了纽约，在那里她遇到了一个会说汉语的经纪人。这名经纪人带她看了一套位于曼哈顿上东区、面积为200平的三居室。最后，已经在上海有3套房子的Lynn Lin花400万美元现金买了这套房。 　　Lynn Lin现年36岁，在浙江经营着一家石油化工产品外贸公司，她说：“很多人去美国买奢侈包包或衣服，但我选择买一套房。或许我疯了、冲动了，但在美国买房比在上海市中心买一套类似的房子性价比要高。我非常喜欢纽约，就这么简单。” 　　真是有钱任性啊~这让我们的房奴们情何以堪啊 　　中国富豪妈妈未雨绸缪 为两岁女儿纽约买房 　　前两年，一位中国母亲总共花费大约650万美金(换算成人民币大约每平米23万多元)为年仅两岁的女儿买下一套豪宅，位于尚未完工的名为 One57号公寓楼里，它坐落于奢侈品云集的纽约第五大道附近，整个公寓共有90层，以306米的高度成为目前纽约最高的住宅楼。据负责这位富豪母亲的纽约房地产经纪人凯文介绍，她是希望女儿将来上纽约大学或者哥伦比亚大学时能在市中心有个居所。 　　数据显示，自2011年开始销售以来，One57号公寓价格一路攀升，最普通的户型单价也突破千万美元，顶层公寓的售价目前已经超过一亿美金。其中 88号公寓因为数字吉利被中国客户抢先预订，据媒体透露，截至去年底，来自中国的投资者前后已经买下楼内10到15套豪华公寓。凯文说，现在的中国客人差不多占他资金来源的四分之一，在两年前也就仅仅是15%，在之前只有5%。 　　全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)6月底的一份报告称，中国人现在是美国房地产遥遥领先的最大外国买家，无论以数量、美元销售额还是交易价格衡量都是如此。 　　在截至今年3月底的过去一年里，中国买家在美国房地产上支出了286亿美元(约合1775.14亿元人民币)，同比增加了30%，其中主要用于购买住宅物业。 　　“有钱任性”小融只能说这句了!!不光是美国，远在南半球的澳大利亚也是中国富豪们青睐的目的地，不信您就看下面这两位。 　　神秘中国买家豪掷1.2元人民币购墨尔本地标性建筑公寓 　　今年初，一名中国商人以2500万澳元(约合1.2亿元人民币)买下墨尔本在建的地标性建筑--“澳大利亚108”的顶层公寓，创下澳大利亚公寓市场成交价新高，引来澳大利亚和中国众多媒体报道。 　　“澳大利亚108”共100层，约319米高，目前已破土动工，预计2019年完工，建成后预计将成为南半球最高的住宅大厦。这栋总共1105 个单位的大厦，从去年年底的内部VIP认购到今年年初推向市场，天天都有澳大利亚、新加坡、马来西亚和中国的买家出手，现已售出90%。而被买下的顶层公寓面积约750平方米。 　　人们最想知道的是这名中国神秘买家究竟是谁。据悉，这位神秘买家是一位非常有名和低调的中国人，与家人经常在纽约、伦敦、墨尔本及中国多个国家城市之间辗转，如今买家已在墨尔本住了3个月。而此前普遍的说法来自澳洲《先驱太阳报》的报道称，这是一位想在墨尔本寻找落脚点的中国商人。众说纷纭，买家的真实身份一直是个谜。 　　“澳大利亚108”在墨尔本，就像是环球金融中心在上海的地位。正像“环球”傍着黄浦江，“澳大利亚108”也选址在墨尔本母亲河亚拉河边，与中央商务区CBD一桥之隔，周围有墨尔本最繁华的购物中心、餐馆、休闲中心以及火车站。 　　中国女富商888.8888万澳元买下澳大利亚"第一街" 　　此外，也是神秘买家事件的同一时间，一中国女富商拍下“澳大利亚第一街”墨尔本柯林斯街415-417号的房产，那是一条维多利亚风格的街道，两边奢侈品店林立。墨尔本最大的地产物业公司世邦魏理仕(CBRE)负责人马克・威塞尔透露“有超过250名投资方亲临了拍卖会，12名买家积极参与了竞拍。两名中国买家一直战到最后，最终其中一名以微弱优势赢下了竞拍。她在墨尔本居住多年，也曾经通过我们购买过一些非常优质的物业。”这名中国女富商拍出的价码也非常有中国特色：888.8888万澳元(折合人民币4200万元)。 　　中国富豪3.25亿加拿大买房 内饰超豪华拥有瀑布 　　去年，一位在加拿大温哥华市有注册公司的中国商人，豪掷5180万美元买下温西Drummond Drive 4785号25,000尺豪宅，成为不列颠哥伦比亚省有史以来最大宗住宅交易之一。这栋豪宅位于温哥华顶级豪宅区Point Grey，占地1.09公顷，实际上是由三块地合为一块的豪宅。拥有瀑布、室外网球场、运动场、电影院，还有单独的宾客楼。前屋主为北美科技公司名人、社交游戏公司执行总裁、曾任大温游戏公司EA主席多年的麦崔克(Don Mattric)及妻子Nanon De Gaspe Beaubien-Mattrick。 　　中国买家加拿大买房投资“不差钱” 狂扫10间豪宅 　　2011年时，中国富豪疯狂抢购加国豪宅，已经由温哥华西区及列治文蔓延至其它城市，造成大温“遍地买楼热”。据悉，在大温“扫货”的中国富豪普遍精打细算，但出手阔气程度仍然令人瞠目结舌。一名富豪，在桑那斯区一间顶级豪宅只看了约5分钟，立即豪掷2200万元买屋。该名富豪已经在温哥华西区买下10间豪宅，还交代经纪“我的钱就放在这，有好的地就马上给我拿下来”。 　　买房不差钱，豪情万丈，霸气侧漏.。。小融有点词穷了.。。不过话说回来，能在海外潇洒购豪宅的富豪们都是出于三种目的：投资、养老、给孩子买房，不管人家买多贵的房子，钱都是自己辛辛苦苦赚来的，咱们房奴也不要羡慕嫉妒恨了，踏踏实实赚钱还房贷吧~

       内政部统计，今年第一季台北市房价所得比高达16.16倍，比去年同期增加1.56倍；北市房贷负担率高达68.63%，比去年同期增加2.04个百分点。政大地政系特聘教授林左裕指出，房价与生育率有显着相关，尤其台湾房价所得比明显高于日、韩，台北市房价所得比也高于欧美主要城市，造成台湾超低生育率。 　　近年双北市房价居高不下，年轻人不仅无力买房，有些人为了背房贷，不敢结婚，更甭提生小孩。尽管台北市房价稍微回档，但对年轻人的负担仍相当沉重。《中国时报》报道，林左裕指出，实证研究发现，双北市房价与少子化之间有显着相关，高房价对生育年龄的夫妻在选择是否生育时具有排挤效应，以台北市为例，房价所得比居全球前三高，年轻人有沉重房贷压力，可能就选择不婚或不生。 　　「工作在那里，房产就在那里，因此大都会蛋黄区的房价不太受影响，冲击较大的是周边蛋白区。」相关人士认为，大都会工作机会多，都会区房价不太容易下跌，倒是中南部蛋白、蛋壳区房价跌价压力大。 　　台湾少子化问题比起日本有过之而无不及，20年后也将步上日本后尘，迎接一个人的社会。 　　家住板桥的程君（化名）为五年级后段班，研究所毕业后与相恋多年男友结婚，20年后依然是顶客族（夫妻双薪且无小孩）。朋友偶尔问起为何没有小孩？程君总是率性回答，「没有小孩的日子比较自由，生活花费较少，还可以常常出国旅行！」 　　由于夫妻俩平时忙于工作，程君说，「结婚之后，没有认真讨论生小孩这件事，父母亲也没有催促，以至过了生育年龄。」《中国时报》报道，如今回想起来，程君说，「看到有些婆媳因管教小孩意见不同而闹出问题，有朋友小孩出生后检查出遗传疾病；再看看台湾大环境这么糟，包括环境恶化、政客乱搞等，还好当初没有生小孩！」 　　曾任台湾人口学会理事长的政大社会系教授陈信木依2013年人口资料库推估，到了2035年，保守估计，台湾育龄妇女有4成无子，5成无孙，意味着一人单户越来越多，台湾也将走向一个人的社会。  

全美房地产经纪人协会的一份报告称，中国人现在是美国房地产遥遥领先的最大外国买家，无论以数量、美元销售额还是交易价格衡量都是如此。在截至今年3月底的12个月里，中国买家在美国支出286亿美元(主要用于购买住宅物业)，同比增加30%，而且是第二大外国买家群体——加拿大人支出金额的2.5倍多。而加州仍然是中国人最青睐的安家之地。   为什么那么多中国人愿意在美国买房呢？听听硅谷房地产的解释吧。   1. 为什么在美国买房子？   a. 美国房屋产权为私有制，永久产权   中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制，买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制，并且是永久产权。一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。   b. 美国房子价格不高，甚至低于中国   现今，美国所有房屋的平均中间价格为16.3万美元，也就是说，有一半的房产低于97.8万人民币。这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人。用同样的价格，在美国买到房子可以比中国大三倍以上。或者说，用买中国房子三分之一的价格就可以在美国同等区域买房一套大房子。   c. 美国房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障   美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息, 包括实际价格,税额, 交易日期, 交易情况, 都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。此外，美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖上方的权益，比较公平公正公开。美国房产问答延伸阅读：美国法律如何保障外国买房人的权益？   d. 美国房产可以获得较高的租金回报率   以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。   e. 美国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择   美国房产类型分为1.独栋别墅、2.联排别墅、3.公寓、4.多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。   2. 为什么在美国北加州硅谷地区买房子？   对于加州而言，这个居住国内最多华人的地方的许多住宅都具备长期投资的价值。这些华人聚集或者熟悉的卫星城居住质量较好，配备有优质的学校、高挡的商业服务区和完善的基础设施。我们的主要业务在美国北加州旧金山湾区，这里位于太平洋的西海岸，四季如春，空气清新，各种多姿多彩的鲜花在不同的季节竞相开放，美不胜收；这里还有充足的阳光和沙滩，是地球上不可多得的适合居住的地方。   北加州有斯坦福等多所著名学府，在这里购置房产也可以为若干年后子女去美国就读中小学或者大学做准备；作为度假或者养老的居所也是不错的选择。   如果您是以出租和投资美国房产为目的，那硅谷必定是您的首选。最新福布斯报告，北加州湾区2014第四季度空房率远低于5%，房租每年增长10%以上。   3. 现在是投资美国房市的最佳时机吗？   总部设于俄亥俄州哥伦布市的美国全国保险公司进行的调查显示，美国房地产市场进入自2001年14年以来最稳健的时期。全美健康房地产市场的领先指标2014年第四季度上涨至109.8，该数据高于100表示产业健康发展。该指数使用373个带动房地产市场的统计城区的当地数据。包括改善就业的措施，人口统计以及抵押市场。   房地产是具有强周期性的经济部门。从美国几十年的房价变化来看，差不多每10-12年一个周期。经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌， 美国己经走过5年到6年的房价下降期，未来差不多5——6年美国房价会继续稳定上涨，2015年美国房产正值最佳投资时机。美国房价探底企稳，利率保持在低位，而美元趋于贬值，具备财力的国内投资者可以把美国房地产看作长期强劲获利的工具。   4. 我没有绿卡，可以在美国购置房产吗？   美国是一个成熟的市场经济国家，对外国投资者持欢迎态度。同时，法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了；任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过电子邮件完成交易。如果是用现金（或银行存款）购买，没任何限制，但想获得贷款用按揭方式购买，需要办理贷款手续，可以用中国收入申请美国贷款。   5. 在美国买房是必需人到美国才能买吗？   理论上你不必亲自到美国就可以买房，但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户，以便用该帐户内的资金支付购房款，即使不来美国也可将资金直接打入产权公司进行交接。现在大部分银行都接受这种网上签字的方法，只要有Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程。当然，在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。   6. 中国人在美国买房要些什么证件和资料？   如果本人亲自前往购买，只要有护照就行了。如果是委托他人购买，需要给受托人写一份授权委托书（Power of Attorney），该授权委托书需要公证，另外提供一份护照复印件，受托人有了授权委托书，可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款，代签买房合同等法律文件和代办过户手续。   7. 中国人在美国购买的房屋产权与美国人购买的有何不同？   没什么不同，都是永久产权，产权文件上都会载明产权拥有人的姓名，获得不动产产权的时间和位置，土地占地面积和建筑物的面积等等。   8. 在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同？   在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低。虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人作买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪，其它事情你就不必担忧了。   9.我需要付经纪人佣金吗？   在美国加州，买卖双方经纪人的佣金都由卖方支付，购房者不须承担支付佣金的责任。   10. 我在美国买房以后可以移民美国吗？   目前，在美国买房与办移民没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美购买房产，买房可被视为一种投资行为，但不可以仅因此而获得绿卡。   根据美国移民法的规定，获得美国投资移民EB-5的条件是：   1）在美国任何地方投资一百万美元，并至少直接创造十个就业机会;或   2）在国家认可的低就业地区投资五十万美元，并至少直接创造十个就业机会;或   3）在经政府批准的“区域中心”投资五十万美元，并直接或间接创造十个就业机会   所以在美国买房属于商业行为，绿卡属于美国移民局管辖范畴，目前而言，在美国投资买房暂时不能直接获得绿卡。   11. 来美国买房的基本流程是怎样的？   在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨，通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。   下面是来美买房的基本步骤：   1）须有中国或台湾护照和合法来美的签证；   2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）；   3）选择一个合法注册的房产经纪人，讨论购买要求，由经纪人介绍看房，选房；   4）填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序；   5）一旦出价合约书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方；   6）公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作；   7）即使经过产权核实未发现睱疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿；   8）如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查，如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing），如果检查结果不满意，买方要求售方维修，则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方；   9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险；   10）按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），售方签署产权文件，交收房屋钥匙和其他文件资料；   11）过户（Closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权文件报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。   12. 应该买那种房屋?   美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅（house），联体别墅（town house），公寓（Condo）。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。   从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工支出很贵，旧的公寓需要花费大量的金钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，而土地也在一直升值。   另外需要说明的是，美国的土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权）   13. 购买新房还是二手房？   在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏，占地较小，以前多为其他工业或农业用地，较多的靠近高速或铁轨，或有其他的一些局限，但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化，并且普遍内装现代奢华，买房后直接拧包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，需要职业的经纪人帮助你权衡比较。   14. 外国人买房可以贷款吗?   随着美国经济和房地产市场的复苏与上升，很多中国客户期望来美买房置业，投资移民。根据广大买房客户的问题和咨询，这里介绍一下外国人在加州买房之前如何申请贷款，及其利弊分析。   1）在北加州湾区可以接受外国人买房贷款申请的银行有3--4家，汇丰银www.us.hsbc.com,华美银行 www.eastwestbank.com,国泰银行 www.cathaybank.com。汇丰银行必须要求开设高级客户账户并存入10万美金，存放时间60天以上才可以申请贷款。中国或香港 HSBC 账户的10万以上存款也可以参照计算。华美和国泰银行最低开户为2000美金，没有存放时间要求。   2）作为美国知名国际的HSBC银行，其贷款审批速度较快/30--40天通过。一般来说，外国人的首期头款须高于40%，但必须审查您的个人与公司年收入和银行存款余额。华美和国泰银行要求最低首期头款为50%，不用查核个人收入但要求设定月供贷款银行自动转账，其审批速度为40--50天。贷款期限为3，5，7，10年可供您选择。贷款最高上限是200万美金。   3）2013年以来，美国与加州的房地产市场非常火爆，房价正在上升，买家蜂拥而至。卖家和贷款公司对买房人的贷款申请审查严格，外国买家的贷款申请难度更大。因为外国人贷款的审批期限较长，所以在选择投资标的物时，就比较不容拿到一个比较优惠的价钱，毕竟 ”CASH IS KING 现金为王“，如果想投资美国房地产，还是需要准备比较充足的”现金弹药“会比较好。   需要知道，以上银行的流程和要求有时会有变动，准备贷款之前，请先咨询银行。一般来讲，需要申请贷款买房的要比一次性全现金付款的所需材料更多，手续更复杂，一切顺利的话，成交时间大约在1——2个月。全现金购房最快7天即可办完所有手续，过户成交。   15. 我的购房资金如何汇到美国？   如果你在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果你是以个人名义汇款，你会受到 外汇管制的限制，无法将资金整笔一次汇出，而需要分批汇款。这样你需要更多的时间，早作准备，如果你在美国的银行已设有一个帐户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候，顺便开设一个帐户，会对你以后的购房投资有很大帮助。如果没有，你也可以使用信得过的朋友的银行帐户。关于具体的汇款手续，你可以咨询当地的银行有关你的外汇需求。   16.到美国买房需要准备哪些文件？   现金买主需要准备的文件：   1)有效的护照和签证   2)准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）   3)在美国当地银行开设的帐号   如果是现金购房，准备以上三项就可以了。   贷款买主需要准备的文件：   1)有效的护照和签证   2)工作证明、工作收入（单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）   3) 自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）   4) 在美国当地银行开设的帐号   17. 在美国养房每年需要支付哪些费用？   房产税: 房产税在美国各个州和地区都不同，加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估，然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍；实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。   房屋保险：在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险大约是300-500美元/年。在加州由于地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。如果要贷款，银行一定要你买保险才肯贷款给你。   物业费：如果买公寓或集合式住宅，通常会有物管费（HO A fee），用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。   维护费：如杀白蚊、换屋顶（屋顶的寿命通常是15-40年），剪草及其他维修费用。   18. 买房后，可以找人代管吗？   如果是投资出租房产，出租给租客，一般可以有两种形式请人看理不打算自行使用的房屋。一是业主可将房屋委托给专业的经纪人，经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。收费一般是全年租金的8%；二是交给专业的租赁公司打理，如果有法律纠纷，需要请律师或专业公司驱逐房客，管理公司管理费一般收费为租金的5%-8%。   19. 我听说有人去美国买房被骗，有这种事情发生吗？   一般而言，美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式，尤其是有公证公司监管资金和重要的文件，很难产生骗局。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户（这个账户受到州房产委员会监管，账户资金不能挪用，因此是很安全的），购房者只要把款打入到监管账户就行了。这里需要注意的是让经纪人提供监管账户（escrow account）用来汇款（而不是直接汇到任何个人账户）。   20. 外国人出售美国房产需缴资本利得税（所得税）吗？   拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式，为实现这一目标，美国有一套相对完善的住房政策。所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。在加州，外国人出售美国房产，需要缴纳“资本利得税”也就是所得税，联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金，卖出是100万美金，卖主赚了20万，这所得的20万，要交25%（5万美金）的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow Company）负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款，可能面临不同程度的罚款。美国人自己出售房产时，若符合一定条件，会有一定的免税额度，比如夫妻可以50万美金的免税额，单身有25万美金的免税额度。所以去美国投资房地产，除了替自己找一个好的中介或管理公司外，还需要找个可靠的会计师来替自己把关税收的申报缴纳，避免麻烦。

　　在今年春夏两季，多伦多的火爆房市给很多人留下了深刻的印象。在过去的大半年里，我们已经见了太多诸如“鸽子笼一样的小屋卖100万”、“乱得像犯罪现场的破房卖35万”，以及“倾斜的危房卖140万”这类的“奇闻”了。然而，随着秋季的到来、天气寒意渐浓，本地房市也似乎冷却了下来，前两季常见的竞价大战也明显见少。 　　削减利率的驱动力所剩无几 　　据本地英文媒体《环球邮报》报导，房地产经济是最先嗅到房市冷却的人群。地产经纪查达(Chander Chaddah)透露，在进入秋季之后，买房者似乎变得更“谨慎”了。一些放在今年春夏一定会引发竞价大战的房子，上市许久却仍然没有找到买家。 　　例如，在多伦多市中心Roncesvalles Village社区里有一幢挂牌上市的中高档住宅，配有有时尚的厨房和餐厅、后院有露台，底层还经过扩建，报价124.9元。房主为了快点出手，在挂牌前还装修了一下，更显得富丽堂皇。要是放在今年春夏，这种房屋一上市肯定能引发竞价大战。可是颇令查达惊奇的是，在报价截止日过后，房子仍没脱手。 　　在同一社区，还有几幢类似的房子，也出现了相同的状况。这在热门且房源短缺的Roncesvalles Village社区里，实在是“罕见”现象。 　　TD银行经济学家珀拉玛娜(Diana Petramala)指出，今年春夏多伦多房市的主要推动力是央行降息，而这驱动力已所剩无几。在今年一月份，央行曾意外地宣布降息，随后在七月份再次调低利率。受其影响，按揭率也降到了历史最低点，一下将多伦多和温哥华的房市带动了起来。 　　可是利率推动力是暂时的，在经过了8个月的疯狂上扬后，虽然多伦多(以及温哥华)的房价还在上扬，但是成交量已经呈现稳定。 　　珀拉玛娜预计，在未来的几个月里，随着削减利率的推动力渐渐消退，经济放缓的滞后效应将可能在房市上体现出来，再加上升息的风险渐增，届时多、温两地的房市活动也会越来越少。从长远看，影响房市的最终因素是经济，所以多、温的房市最终也会同卡尔加里、埃德蒙顿、里贾纳和萨斯卡通一样，受到经济的影响。 　　低层房屋市场仍有竞价加价 　　虽然买家在选房时变得更“谨慎”、出手也变慢，但是某些地区的某些房屋仍然供不应求，而且还是有买家竞价、加价的现象。 　　查达表示，在市中心几个热门小区的低层房子仍然很抢手，所以很容易爆发抢offer。例如，在市中心东侧的东约克区，最近一幢叫价69.9万的平房以76.5万元的价格成交，吸引了两个潜在买家来竞价(本文题图)。 　　在小意大利等社区，由于房源太少、选择余地不多，一些预算高达150万元的买家都找不到合适的房子。 　　在Danforth Ave和Greenwood Ave的Pocket社区，一幢三居室的半独立屋报价69.9万元，最后以73.4万元成交。颇有意思的是，其实这幢房屋自始至终只有一个买家出价，可能是因为怕“抢”不到房屋，所以加了一些价，让卖家白得了一个大红包。

这是前两年发生在温哥华东北部地区的一个真实案例。由于温哥华的人口越来越多，随着常青线轻轨列车的建设，一部分居民选择向东北地区迁移，于是砍掉很多原始森林，漂亮的别墅依山而建，价格大约在一百多万加币（折合五百万人民币）左右。   改变土地用途，确定商业住宅用地需要政府批准。也就是森林和农用地是不能盖房出售的，只能是土地的主人在上面盖房自己居住，当然这样的建筑也需要政府审核批准。   和中国政府不一样的是，国外政府不但负责审核批准，同时需要承担批准以后的责任。也就是说批准了这块地上面能盖房子以后，一旦出现问题，政府需要承担责任。   根据加拿大本地新闻，前两年就出现过一次山体滑坡，上面刚刚建好的一些房子受到损失，结果政府负责回购。这让我想起来天津爆炸以后，附近的居民要求政府回购，这种要求一点也不过分。   因为仓库的建设和居民楼的建设都是通过政府批准的，政府不能只管把握这部分批准的权力，不负任何的责任。那你这样的政府间直就是世界上最不讲理的政府了，好事全是你的，倒霉全是老百姓的，这怎么能行。   顺便再说一下加拿大的住宅房屋保险，中产居民每年根据面积大约一千加币到两千加币之间，涵盖的范围极广，当然包括房屋的所有建筑部分，一部分私人财产，主人以及客人的人身安全，甚至我的一位朋友到欧洲旅行，手提包被人抢了，损失了不少钱，连这都给赔了。   那么这里就有一个问题，保险公司保的是除了土地以外的部分，也就是房子烧毁了，保证给你建一个新的，把你安排在旅馆里面的费用都是他们出的。但保险不包括土地，在国外，房屋的价值分成建筑部分和土地部分，新房差不多各占一半，之后房屋折旧，但土地升值。   像山体滑坡这样的情况，这块土地就不能再建房了，由于政府的失误，导致发展商在上面建房，那么政府必须承担所有损失。但也并不一定都是由纳税人出钱，政府会去找勘探部门索赔，而国外的各种行业都有行业类保险。   比方说医生把人给不小心治死或者治残了，不是医院赔，其实是保险公司赔。那么勘探师出的报告说这个地方能建房，结果滑坡了，那么他的职业保险就该来陪。在原本的原始森林上面盖房，本来就有风险，不过要是政府总出这类的事，市长就该下台了。   在国外生活久了就会发现，这里的生活一环扣一环。和中国最大的区别是什么？是老百姓有说理的地方，或者说有一个大家可以说理的环境，等说不通的时候有两种办法，一个是通过法庭，另外一个上街游行要求更改法律。   一个中国人不了解的情况就是，国外的法律经常修改，而宪法则修改得机会比较小。这可以理解为在宪法的框架之下，怎么有利于大多数老百姓就马上修改。中国是怎么有利于政府管理就怎么改，因为他们是永远的管理者，又是规则的制定者，老百姓呢，只能下跪。   从来都是看见老外举着牌子对政府抗议的，从来没见过哪个老外给政府下跪的。像政府回购危房这种事，当事人根本就不用做太多的事，该赔的全都会赔给你，没房的日子里就在酒店住着。   还有一个细节，就是看到天津爆炸现场的照片，大部分人都是被玻璃划伤的。看似高档住宅的玻璃使用的竟然是普通玻璃，而不是钢化玻璃，特别是高层建筑，即使没有这样的大爆炸，高层居住的人弄破一块玻璃掉下来就能把人砸死。   讲一个自己的亲历。去年入冬之前我最后一次剪草，割草机打起的一颗石子打到玻璃上。结果中空玻璃的外层马上碎成蚕豆大小，但还挂在门框上面没有掉下来，非常明显的钢化玻璃。我马上拍了照片，打电话到保险公司报损，结果人家连照片也没要，通过电话的描述建了个档案，告诉了我一串号码。   第二天，保险公司另外一个审核部门来电话问了一下情况，就说你自己去修吧，也不用上门去看了，打草把玻璃弄碎了这种事经常发生。他告诉我几个住宅附近玻璃公司的电话，说是打个电话就会上门来量尺寸。   马上给修玻璃的公司打了电话，约了人上门来量尺寸，对方要走了保险公司给我的那一串档案号码。大约十天以后，两个工人带着一大块玻璃来安装，安装好了，连口水都没有喝，竟然打声招呼就要走了。   我赶紧追出去说，你们怎么不收钱呢？他们说从单据上看，你的投保类型是保险公司付全款，我们会把帐单寄给保险公司，他们付账，你不用做任何的事。结果又过了大约半个月，保险公司来了一封信说你的什么东西给修了，花了多少钱，如果没问题就不用回复，如果有问题，请马上和我们联系。   事情就这么完了，都是在电话里解决的。再看一下每年的保险费，关于玻璃全赔的条款，每年另加35元而已。现在回忆起来，对比天津的事情，觉得生活在国外的人真的很有福气。   国外也有各种爆炸和灾难，大家首先看的是——有没有政府的责任，如果有的话，看程度到哪一级，然后那一级的主管就需要下台。如果没有政府的责任，商业保险就需要参与调查和赔付，之后或许需要制定相关措施。  

  中新网10月10日电 据新西兰天维网援引NZHerald消息，中国投资者在新西兰奥克兰以北的地区买下94.4公顷的土地，据悉很快将重新开发成住宅地块。   Barfoot的销售经理Saull Hinton说，这块位于Warkworth以南靠近Valerie Cl的46.4公顷的土地被卖出了770万纽币的价格，卖出这块地的销售是David Dai。   另一块位于Parry Kauri公园附近Thompson Rd的48公顷的土地也被卖出800万的价格，不过并不是通过他们的中介。     “据我所知，这是两个不同买家买下的。”他说，但两个买家都来自中国。   “卖点就是地大。中国人对一切都感兴趣，虽然现在还是农村地块，但在未来肯定是城市住宅区。”他说，在地区规划上，这些早已计划好。   据悉，这块Warkworth附近的地块被中介描述成“土地银行”，从奥克兰海港大桥驱车至此仅需要33分钟时间。    

  《环球邮报》专栏记者盖瑞.梅森(Gary Mason)星期五(10月9日)对该报本周三关于华人房主的长篇调查报道，并建议所有人都读一读这篇报道。   和调查报道的作者汤姆林森一样，他也用一个例子开篇：一栋位于温哥华西区不列颠哥伦比亚大学附近的房子二十几年来就没有人住过，但是被多次出售。一个邻居按捺不住好奇，去查阅了有关房产记录。   他发现，这栋房子自1992年起被卖过九次，其中有两次是在配偶之间转手。它属于一个房主一段时间后通常以更高的价钱被转卖。最近的一次转卖售价9百万加元。1992 年以来的每一位房主都来自中国。   梅森说，汤姆林森花数月时间进行调查后写成的报道披露了外国房主如何利用加拿大 法和税法上的漏洞。但是他认为，鉴于他们带来的巨大经济利益，BC省政府会继续对这种状况睁一只眼闭一只眼。    

该项由《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)委托Insights West展开的民调结果表明，约三分一(32%)受访者认为，四大政党都未制订可吸引他们选票的房屋政策。另有29%受访者表示，不知道四大党的房屋政纲内容(附表一)。 以上民调在10月6日至8日期间进行，访问了453个大温居民，但《温哥华太阳报》并未说明这个规模相对较小的民调的误差率。 此外，该报又指出，接近三分一的大温选民，并不满意四大党的房屋政纲，这对声言以房屋议题为其中一大政纲主轴的联邦新民主党(NDP)及绿党来说，无异于当头棒喝。   较满意联邦自由党所提政纲 事实上，在房屋议题上，15%受访者表示，相对较为满意联邦自由党所提出的政纲，较NDP(11%)高出4个百分点。而联邦保守党和绿党的房屋政纲，都分别只获得单位数字的支持率(附表二)。 值得注意的是，61%受访者表示，对四大联邦政党的房屋政纲，感到「不满」或「不了解」。Insights West副总裁坎斯科(Mario Canseco)称，只有17%受访者表示满意各大政党在竞选期间，就房屋议题所展开的讨论，这属于非常低的比率，因为居住成本是跟民众生活息息相关的议题。 此外，据卑诗大学(UBC)社区和区域规划学院教授格斯坦(Penny Gurstein)指出，温哥华和邻近的城市，是全国购屋负担能力问题最严峻的地区，甚至可以说已经成形了住房危机。不过，一向由市场主导的地产业界，会否接受政治力的影响；又或者政治介入，是否就能够解决房屋供不应求问题，都值得商榷。 格斯坦还表示，目前的地产市场更深层的问题，是一个「世代议题」(generational issue)，而这正是令当政者陷于两难的烫手山芋。 她解释说，年纪较大的世代，一般都已经拥有房产物业，而这个世代又是较踊跃投票的选民，那麽当政者会支持一些压抑屋价，从而令屋主资产缩水的政策吗?如果当政者推出一些令首次置业及年轻人士买屋的政策，恐怕不能再获得许多眼见自己物业贬值的业主支持。 温市无家可归者冒雨游行争取关注 约50个大温市民周六冒雨在温市游行，呼吁三级政府尽快解决贫穷人士房屋问题。发起人指今届大选中，各联邦政党都没有提出具体政策，解决低收人士的住屋需要及无家可归问题。 周 六正午大雨滂沱，游行队伍由温市喜士定东街(East Hastings)夹金宝街(Campbell Ave.)的街口出发，一直沿喜士定东街往西方向游行，以福溪(False Creek)奥运村(Olympic Village)为终点，游行人士手持标语横额，呼吁政府尽快解决贫穷人士房屋问题。 游行发起人沃德(Karen Ward)称，联邦政府在1993年取消社会房屋计划(social housing programs)，加上省政府没有落力解决，令大温地区的住屋问题恶化。 今年的游行正值联邦大选，各大政党的政纲都没有提出具体政策，解决低收入人士的住屋需要，以及解决无家可归问题。 本省把10月11日至17日定为第10届「无家可归行动周」(Homelessness Action Week)，旨在唤起民众对大温地区无家可归问题的关注，以及表扬各社区组织，对支援贫穷人士的努力。   较满意联邦自由党所提政纲 事实上，在房屋议题上，15%受访者表示，相对较为满意联邦自由党所提出的政纲，较NDP(11%)高出4个百分点。而联邦保守党和绿党的房屋政纲，都分别只获得单位数字的支持率(附表二)。 值得注意的是，61%受访者表示，对四大联邦政党的房屋政纲，感到「不满」或「不了解」。Insights West副总裁坎斯科(Mario Canseco)称，只有17%受访者表示满意各大政党在竞选期间，就房屋议题所展开的讨论，这属于非常低的比率，因为居住成本是跟民众生活息息相关的议题。 此外，据卑诗大学(UBC)社区和区域规划学院教授格斯坦(Penny Gurstein)指出，温哥华和邻近的城市，是全国购屋负担能力问题最严峻的地区，甚至可以说已经成形了住房危机。不过，一向由市场主导的地产业界，会否接受政治力的影响；又或者政治介入，是否就能够解决房屋供不应求问题，都值得商榷。 格斯坦还表示，目前的地产市场更深层的问题，是一个「世代议题」(generational issue)，而这正是令当政者陷于两难的烫手山芋。 她解释说，年纪较大的世代，一般都已经拥有房产物业，而这个世代又是较踊跃投票的选民，那麽当政者会支持一些压抑屋价，从而令屋主资产缩水的政策吗?如果当政者推出一些令首次置业及年轻人士买屋的政策，恐怕不能再获得许多眼见自己物业贬值的业主支持。 温市无家可归者冒雨游行争取关注 约50个大温市民周六冒雨在温市游行，呼吁三级政府尽快解决贫穷人士房屋问题。发起人指今届大选中，各联邦政党都没有提出具体政策，解决低收人士的住屋需要及无家可归问题。 周 六正午大雨滂沱，游行队伍由温市喜士定东街(East Hastings)夹金宝街(Campbell Ave.)的街口出发，一直沿喜士定东街往西方向游行，以福溪(False Creek)奥运村(Olympic Village)为终点，游行人士手持标语横额，呼吁政府尽快解决贫穷人士房屋问题。 游行发起人沃德(Karen Ward)称，联邦政府在1993年取消社会房屋计划(social housing programs)，加上省政府没有落力解决，令大温地区的住屋问题恶化。 今年的游行正值联邦大选，各大政党的政纲都没有提出具体政策，解决低收入人士的住屋需要，以及解决无家可归问题。 本省把10月11日至17日定为第10届「无家可归行动周」(Homelessness Action Week)，旨在唤起民众对大温地区无家可归问题的关注，以及表扬各社区组织，对支援贫穷人士的努力。   约50个大温市民周六冒雨在温市游行，呼吁三级政府尽快解决贫穷人士房屋问题。发起人指今届大选中，各联邦政党都没有提出具体政策，解决低收人士的住屋需要及无家可归问题。 周 六正午大雨滂沱，游行队伍由温市喜士定东街(East Hastings)夹金宝街(Campbell Ave.)的街口出发，一直沿喜士定东街往西方向游行，以福溪(False Creek)奥运村(Olympic Village)为终点，游行人士手持标语横额，呼吁政府尽快解决贫穷人士房屋问题。 游行发起人沃德(Karen Ward)称，联邦政府在1993年取消社会房屋计划(social housing programs)，加上省政府没有落力解决，令大温地区的住屋问题恶化。 今年的游行正值联邦大选，各大政党的政纲都没有提出具体政策，解决低收入人士的住屋需要，以及解决无家可归问题。 本省把10月11日至17日定为第10届「无家可归行动周」(Homelessness Action Week)，旨在唤起民众对大温地区无家可归问题的关注，以及表扬各社区组织，对支援贫穷人士的努力。    

多伦多300万元以上豪宅上月份放盘平均26天便卖出﹐比均价不足40万元的共管柏文快6天﹐反映出豪宅抢手﹐市场不乏买家。　　根据佳士得国际地產(Christie's International Real Estate)近期的研究﹐多伦多上月300万元或以上住宅的成交量增加﹐由去年同期的25宗上升至32宗。　　不久前﹐地產公司Re/Max也在1份豪宅市场报告中指出﹐大多伦多今年首7个月内﹐相同价格档次的豪宅成交量比去年同期激增61%。　　根据该份报告﹐海外买家為大多伦多地区豪宅市场带来需求。　　佳士得国际地產行政总裁康恩(Dan Conn)表示﹐多伦多很容易便令人认同是全球最炽热的豪宅市场。　　他指出﹐楼盘的市场放盘日数可以反映出豪宅需求急升。　　本年至今﹐售价逾300万元豪宅的平均放盘日数由2014年的31日缩短至26日。换言之﹐这些昂贵的住宅一般可以在4个星期之内找到买家﹐比共管柏文更抢手。　　据多伦多地產商会(Toronto Real Estate Board)的资料﹐上月份大多伦多地区共管柏文的平均放盘日数是32天。在这些高幢住宅密集的多伦多市﹐放盘日数也要31天。　　资料显示﹐9月份共管柏文平均售价上升至386,623元﹐远远低过这些豪宅﹐但却平均需要多5至6天才能找到买家。　　康恩在接受商业新闻网络访问时表示﹐多伦多的优质物业对离岸买家具吸引力。　　地產公司Re/Max在豪宅市场报告中亦指出﹐尤其是中国﹑俄罗斯及中东的海外买家对多伦多的豪宅有明显的需求。　　这间地產公司表示﹐本年首7个月﹐大多伦多地区所录得的最大宗的成交价是950万元。　　不过﹐多伦多楼市炽热市道并不局限于独立屋。共管柏文市场也没有降温的跡象﹐因為目前正在施工的项目為数多达130个。　　康恩表示﹐卡加利的情况却不相同。由于油价重挫﹐导致能源业出现裁员潮﹐当地的楼市已告明显降温。　　康恩指出﹐卡加利的楼价至今仍未出现显著的调整﹐但豪宅市场的成交量已见明显回落。

　过去4年来﹐大多伦多地区售价逾200万元的住宅成交升幅激增170%。　　根据多伦多地產商会多重放盘服务系统的资料﹐踏入今年﹐售价200万元或以上的成交每月均超过100宗﹐只有1月低于这个月水平。　　每年1月的气温严寒﹐楼市因而出现季节性的放缓。　　资料显示﹐本年首3季累积的成交量达到1,312宗﹐不仅衝破1,000宗的关口﹐按年计算的升幅高达47%﹐远远拋离近数年来的表现。　　若与2011年首9个月累积成交量481宗比较﹐4年来的增长达到172.8%﹐反应出这类豪宅需求增加。　　价格逾200万元的住宅主要是独立屋。以上月份来说﹐这类独立屋共有143宗成交﹐而1月至9月累积1,213宗成交。　　值得留意的是﹐近年来这个价格档次的共管柏文的成交量也稳步上升。2011年首9个月只录得32宗交易﹐但今年同期已增加至65宗﹐升幅达1倍。

　　多伦多市的每个住宅区都有着自己的特点，比如Rosedale有着名的学府，Etobicoke的犯罪率低，Scarborough布满美丽的公园，市中心的公共交通则非常便利。最近一期的《多伦多生活杂志》(Toronto Life)对多伦多市的140个住宅区做了综合评估，Yonge-Eglinton社区荣登榜首，获得了多伦多市最佳居住社区的称号;而 Westminster-Branson则排名最末。   　　在评比中，《多伦多生活杂志》综合分析了多伦多140个住宅区的住房、经济、便利、犯罪率、文化设施等10项数据，分别进行评分，最后再综合各项数据得出了一个综合排名。在这个排行榜中，中产阶级家庭聚居的Yonge-Eglinton 名列榜首。第二至第五位依序为凯萨罗马(Casa Loma)、普赖特庄园―丹佛士(Playter Estates-Danforth)、伦尼梅德―布鲁尔西村(Runnymede-Bloor West Village)、北劳伦斯公园(Lawrence Park North)。   　　1. 央街-艾格林顿(Yonge-Eglinton) 　　该杂志编辑福尔敦25日回应说：“人们对央街─艾格林顿的看法两极化，住在那里的人非常喜欢他们的住宅区，只愿意住在那里，其他任何地方都不愿意去;有的人则认为那里太冷，太靠北，高楼大厦太多。” 　　央街―艾格林顿在多伦多住宅区排行榜上名列榜首。(取材自谷歌街景) 　　央街─艾格林顿区凭什么挤下众豪宅区出线?《多伦多生活杂志》的报告说，该区几乎在所有项目均列第一，而且房价依然在普通人能负担的范围，不管是独立住宅还是共管公寓。另外，交通非常便利，现在就有地铁途经，正在建造的中城横贯轻铁线也横穿该区。 　　2.凯萨罗马(Casa Loma) 　　Casa Loma这个充满了都铎和佐治亚风格建筑的社区犯罪率极低，几乎很少发生抢劫或者车辆盗窃，交通便利。当地的人健康水平也较高。唯一受人诟病的地方是，该地区缺少娱乐场所，因为大部分的地方都被城堡和豪宅所占据了。不过，所幸的是在临近的Annex和Yonge-St. Clair地区还是可以找到许多的酒吧和饭店。 　　3.普赖特庄园―丹佛士(Playter Estates-Danforth)   　　在 1793年，一个英国皇室成员George Playter居住在该社区附近，因而这个社区就沿袭了他的名字。去年，George Playter的家族成员将他们的祖屋以110万出售了。他们的祖屋只是社区内绿树环绕的街道边众多美丽的豪宅其中之一。普赖特庄园―丹佛士社区内房屋供应量非常有限，因为大多数的房屋都留给了下一代。 　　但是该社区在购物、公共交通以及学校方面都有着明显的优势。许多住宅都处于coveted Jackman Avenue Junior 公共学校的学区内。 　　4.伦尼梅德―布鲁尔西村(Runnymede-Bloor West Village) 　　伦尼梅德―布鲁尔西村地理位置极佳，位于High Park的西北角，所以这个社区的居民几乎拥有了一切。这里似乎与市中心的热闹与世隔绝，但是同时也可以享受到Bloor街的各类服务以及购物的便利。交通便利，Jane和Runnymede地铁站就在附近。社区相对安全性高，犯罪率低。唯一的缺点就是，房价相对较高，而且住宅多为维多利亚时代的房屋，房屋比较老旧。 　　5.北劳伦斯公园(Lawrence Park North) 　　北劳伦斯公园聚居着许多富人家庭以及退休者。许多的家庭房屋都在公共交通站周围，Avene和Yonge也布满了各色的小店。此外，该地区的房屋价格相对其他社区来说，也是可以负担的。百万以上的豪宅多聚集在Lawrence南部。 　　6.北河谷(North Riverdale) 　　北河谷社区是Riverdale公园东边的一颗明珠。美丽的社区内有着山谷般的绿色风景，也充满着网球场、足球场、游泳池等丰富的娱乐设施，还可以从区内欣赏多伦多市中心全景。此外，区内的著名学校，比如Montcrest和Holy Name Catholic学校，也吸引了大批的年轻家庭。该地区的就业率也是相当高。 　　7.央街-圣克莱尔(Yonge-St.Clair) 　　央街-圣克莱尔社区位于繁忙的中部市区交界处，是许多大型公司的总部所在地，比如Astral Media以及George Weston Foods。离富人区Forest Hills和Rosedale非常近，所有区内有许多高档的购物商场和饭店。 　　8.芒特普林森东(Mount Pleasant East) 　　芒特普林森东社区以美丽的公园和墓地闻名。不过，让该社区在评分上超过其南面的Rosedale社区的是，该社区犯罪率极低。该社区充满着独立式和半独立式的战争时期郊外建筑风格的房屋，也有着名的学校如Maurice Cody和Sunnybrook。此外，方便的交通到市中心也使得该社区的稳稳占据了前十的位置。 　　9.椰菜镇-南圣詹姆士镇(Cabbagetown-South St.James Town) 　　椰菜镇-南圣詹姆士镇的名字是由18世纪中期从爱尔兰大饥荒中逃出的移民而来，他们以种植椰菜为生。现在的该社区是多伦多邮编地址搜索最多的一块地区，尤其是议会东部的维多利亚时代住宅，通常售价在70万至100万以上。 　　该社区内有许多的酒吧、咖啡馆、饭店和古董店。南部临近Regent公园。 　　10.利塞德-本宁顿(Leaside-Bennington) 　　住宅质量佳、大型的停车场以及极佳的学校帮助利塞德-本宁顿跻身前十。该社区的房屋价格每年的增幅保持在可以接受的8.82%，其中只有5%的房屋需要大型的整修。Bessborough Drive小学和Leaside高中在全市学校排名中都名列前茅。 　　在排行榜上，得分最低的5个社区分别为Kingsview Village-The Westway, Mount Olive-Silverstone-Jamestown, Downsview-Roding-CFB, West Hill和Westminster-Branson。 　　福尔敦说，他们评比一个社区排名时，还要看其前途，例如士嘉堡的红河区 (Rouge)并非高尚住宅区，但现在很多人到那里置产，因此排名就靠前;相反的例子是玫瑰谷(Rosedale)，那里是房价天文数字式的豪宅区，可是在去年房价普遍大涨之时，玫瑰谷房价却平均下跌5%，因而排名被拉了下来。  

       根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）统计，大温地区9月新屋起建数字较去年同期略降，独立屋起建率略上升。整体而言，全年年初至9月的新屋起建数，仍多于去年同期。 　　大温地区在2015年9月共起建新屋1519个单位，低于2014年同期的1637个单位。但若自年初算起，则2015年1月至9月的起建新屋达1万5236个单位，高于2014年的1万4641个单位，显示今年的新屋起建整体高于去年。 　　而在独立屋方面，2014年9月有392个新屋起建，2015年同期则有394个单位，略升1%，不足以抵销其他类型房屋起建率的下降。但2015年初至9月的新屋起建达3520个单位，较2014年同期多出9%。 　　另外，卑诗全省2015年9月的起建新屋为2375个单位，低于2014年同期的2413个单位。其中独立屋从2014年的813个单位降至776个单位。但如果以年初至9月来比较，2015年共起建2万1965个单位，高于2014年的2万49个单位，也显示卑诗省在前三季的新屋起建状况较去年兴旺。  

　　环球邮报调查称，越来越多的中国富人正在钻加拿大纳税系统的空，以公司和亲友的名义购买加拿大的房地产，但是却没有支付任何的收入税。这种情况现在十分常见。 　　环球邮报还称，外国投资者对加拿大的房屋价格产生了显著的、失调的影响。 　　私股经理购200万豪宅 　　据报道，一家北京私股公司的经理Jing Sun(音译：孙景)在温哥华购买了一栋230万的豪宅，而其上报的年收入仅1万9000元。此外，在同一时期他还向在加拿大的家庭汇款约200万。   　　法院报告称，孙景的妻子独自生活在温哥华的豪宅里。在6年里，孙景向妻子汇款每年高达26万。他们的孩子目前在私校就读，学费为每年4万。   　　当二人离婚后，孙景不再向妻子汇钱。在去年的离婚官司中，他声称他的年薪为1万9000元。法院要求他拿出税收和其他财务证明，但他什么都没能提供。 　　孙景还称，他的资金是从朋友和家人那里借过来的。但是法院没有采信孙景的说法，并称如果他没有自己的资金，银行是不可能贷款给他的。 　　在法庭上，B.C.省高级法院法官Emily Burke表示：“在我看来，被告并没有能说服我，为什么银行会贷款100万给一个年薪只有1万9000的人?” 　　环球邮报称，孙景只是那些在加拿大购买房地产，却将自己的财富规避于加拿大的纳税系统之外的众多外国投资者之一。许多会计师和税务律师都称，许多中国投资者将他们的财富通过夫妻或者孩子转移到加拿大，但是却没有支付任何的个人收入所得税。这种情况十分的常见的。 　　环邮：趋势是外国富人购房避税 　　从目前可以得到的有关土地证、税收报告以及法院记录中，环球邮报称可以看出一个明显的规律，那就是富裕的外国买家在购买了温哥华的房地产后，几乎没有支付任何个人收入或者资本增值税。 　　环球邮报调查称，在外国人购买的百万以上的温哥华豪宅中，三分之一都是买在家庭主妇、学生或者公司名下。这就意味着真正购买房屋的人的身份被隐藏了起来。 　　当配偶或者孩子将记在自己名下的房屋出售，真正的投资者则可以成功地规避资本的增值税。因为其亲属可以宣称，该房屋是用于自住，而非投资。 　　此外，在温哥华最著名的中国人聚居区Dunbar，四分之一的夫妻二人家庭上报的2013年年收入为3万5000元，处于纳税层级的最底端。但是温哥华市200万至300万之间的房地产税每年为1万，环球邮报认为该地区的家庭收入数据是非常具有争议的。 　　多伦多市税务律师David Chodikoff曾经是一名检察官，正在为一名惹上加拿大税务局的顾客进行辩护。David称，他曾经遇到顾客都在经历这样的事情。 　　David也称，许多的外国富人并没有违反法律，他们只是在利用加拿大税法系统的漏洞或者仅仅是在合法的避税。这不仅仅是发生在外国买家中，也发生在加拿大人自己身上。 　　这个话题也在最近的联邦大选中引起了争议。哈珀承诺说将会收集在加拿大购买房产的外国买家的有关信息，还会考虑对此类人群增收新的税。

       过去仅有行为不检的租客可能会遭房东要求迁出，但近来亦有不少租客，面临房东因想重新装修，或重新开发物业，而遭对方要求搬出的情况。在社区法律援助协会（Community Legal Assistance Society）服务的律师普罗斯（Joshua Prowse）说，去年因这类案件的数量逐月增加，就连他自己本身也遇上相同问题。   　　普罗斯与室友先前在温东租屋居住，最近该处物业遭转手卖出，新屋主打算自用这个房子，所以便要求他与室友搬迁。就法律而言，这样的要求并无不可，但对方至少必须提前两个月通知承租户，同时也得让租客有一个月的免费居住期，普罗斯还说，房客可以决定提前迁出，但屋主还是必须有所补偿。   　　在温西基茨兰奴（Kitsilano）社区租屋将近40年的摩根（Daryl Morgan），也说自己在过去10年间，被房东要求迁出达5次之多，最近一次遇到这类情形，是因为房东想把他所承租、建于1969年的公寓，由9个单位改为17个单位。 　　摩根在过去遇到这类状况时，都会申请仲裁，但因相关程序相当耗费精力，所以这次他决定干脆在附近寻找位于地下室的出租单位。 　　但这类地下室出租单位在温西也愈来愈少，过去许多人买房后，会将地下室出租给他人，以协助支付贷款，但目前许多能支付200万元以上来买房的人，并不会有这样的需求。 　　温哥华―灰岬（Vancouver-Point Grey）选区省议员尹大卫（David Eby）说，即使这类买主愿意将房屋出租，主要目的也是希望在等待重新开发的许可审核期间，可以有一些收入进帐，这类房东会与租客签订固定期租约，期满后租客还是必须迁出，或者可能面临租金被大幅调高的问题。 　　尹大卫对此感到十分担忧，因为目前温市租屋空屋率低于1%，租客根本没有与房东协商的空间，因为若租客不愿意接受房东所开出的条件，或者不愿意签订固定期租约，房东根本不用多费力气，便能找到有意愿签约的租客。  

　　卑诗省府目前正有意提案修改“住宅租赁法”（Residential Tenancy Act）与“共管式物业法”（Strata Property Act），省府先前曾征询许多屋主与租客团体的相关意见，当中多数人都支持当局所提出的相关变更。 　　在“共管式物业法”方面，若提案获得通过，未来只要各单位有80%的业主同意，便能结束物业之共管公司（strata corporation），此一改变预计将能对老旧公寓的业主带来好处，因为这表示这类物业在重新开发上变得更为容易。 　　依照现行“共管式物业法”，业主必须全数同意才能结束物业共管公司，专攻“共管式物业法”的律师威廉斯（Patrick Williams）说，在目前的规定下，老旧公寓的业主若想将建筑物转手，或想将建筑物重建，其实是相当困难的。   　　不过威廉斯也强调，即便是有超过80%的业主同意，这些业主还是必须取得法院的执行令，持反对意见的业主若能说服法官相关决议对自己并不公平，法院方面仍有权取消所发出的执行命令。   　　住宅租赁法研拟 保障受家暴房客 　　在“住宅租赁法”方面，省府计画让受到家庭暴力影响，或有需要迁往设有长期照顾设备居住地的租客，可以要求提早解除与房东所签订的固定期租约（fixed-term）。 　　依照现行“住宅租赁法”规定，租客若提早解约，必须获得房东的许可，否则房东可要求租客支付财务赔偿。 　　另外省府就“住宅租赁法”所提出的更动提案，若被通过后，房东在归还租屋押金时，将可透过电子金融转帐（electronic transfer）的方式，将款项转给租客，省府认为这将可让有关程序更为简化。 　　专责房屋厅长高利民（Rich Coleman）说，省府提案修改这两项法规，除了是想简化繁琐程序外，同时也希望保护那些受暴力威胁，以及年长民众的有关权益。

　　有市议员指万锦市拆除旧屋重建新居，申请手续简单，费用也不大。互联网 　　万锦市市议员何胡景表示，万锦市最近的确有很多业主将旧屋拆除，然后就地重建新屋，只要拆除的物业原本是住宅，而在原地重建一间新屋，其新屋前后园及容积率都符合市府条例，通常政府工务处是不会阻拦的，申请手续亦十分简单，费用也不会很大。 　　改变土地用途难获批   　　但 何胡景特别指出，市民若要购买一间旧屋来重建，一定要了解清楚，屋龄最好不要超过50年或以上，因为万锦市很多地区已经划定超过50年或以上的房屋为历史 保护文物，如没有充分理据，业主是不能随便推倒重建的。他举例称，如万锦市于人村内就有很多房屋是历史保护文物。市府最近虽曾批准过一间超过50年屋龄的 房屋拆卸，但主要原因是这间屋实在太残旧，几乎接近倒塌，政府以房屋为危楼而批准业主拆卸重建。   　　何胡景指出，如果市民要将一间住宅房屋推倒，重建一间商业用途的楼房，这样就有一定困难，业主申请改变土地用途时，要经过公众咨询听证会，再要申请一连串批文，整个计划要符合政府的土地使用政策及管理，才有可能获得批准。 　　如 果房屋是在一个住宅区中，业主获政府批准改变土地用途的机会是等于零。就算这间房屋是一家在大街边的独立房屋。在申请改变土地用途时，最难过是邻居的不反 对。他举例最近有一宗教团体在Steeles St.申请将一间旧屋推倒，重建成一个信众聚会中心，结果因为邻居一直以中心会带来停车、噪音、人流及灯光等问题而反对，申请一直拖了6个月都无法在市议 会中获通过，最后业主到省政府上诉，才获得批准改建。

有业主购入一间40呎乘132呎的一层独立屋后，拆卸重建成3,300多呎豪宅，新居。受访者提供　　 有业主购入一间40呎乘132呎的一层独立屋后，拆卸重建成3,300多呎豪宅，新居。受访者提供     旧屋 　　大多地区楼价不断飙升，加上抢购买房屋意向书（Offer）情况不断，要找到一间全家大小都合心水的房屋实在不容易，所以近来一些有实力的华人，开始流行购买旧屋，将它推倒重建成一间新的理想家园。 　　将旧屋拆卸重建新居，需有眼光及很多专业知识，业主通常会委托地产经纪和为个人度身订造建筑楼宇的公司代劳。地产经纪黎宇昌表示，他最近就有一名顾客提出旧屋重建构思，他最终为客人在Yorkdale区以70万元购入一间40呎乘132呎的一层独立屋。　　耗时长恐存风险　　黎 宇昌透露，业主委托他找到一间由华人经营的建房公司，提供由拆至重建的一条龙服务。建筑公司花了8个月时间，重建成一间全新的3,300多呎豪宅，建筑费 约70多万元。换言之，整个重建计划的成本为150万元。而同区房屋的二手价约为200到220万元。相对来说，这名买家于一年内不但建造好自己理想家 园，还在屋价上赚了50至70万元。　　黎宇昌又称，用这个方式置业或投资物业需具备实力，因为相对购买一个二手物业作为自住或投资而言，前者有一定 风险，需要时间、资金和心机。购买二手物业只要动用屋价的20至30%资金作为首期，即时就可以拥有物业。但打造一间翻建房时要动用的资金，通常达到 100至150万元。并要冻结约一年的时间。同时在翻建房建筑期间会有很多不可预见的问题出现。如果有某些地方出错，其成本可能会大增。　　选址宜拣名校区　　他又指出，选择购买甚么旧屋来重建亦有一番学问，首先是选一些环境好及近超级公路，又或有名校的社区，并且要一些屋龄高的旧屋，越旧越烂越细越好，因为细屋 占地面积小，拆除容易，最好选一些单层独立屋，这些屋占地范围大，但往往屋比较细小，拆除费用比较便宜，加上在拆除及建筑的一年期间，作为新业主，所交的 地税亦较低。　　同时有几十年历史的房屋，其附近绿化巳经十分好，例如树木十分高大。附近社区又成熟，有商埸、医院及学校。黎宇昌称在选购旧屋前一定 要进行查册，看看这间屋是否已被列为历史保护。通常最好是选一些翻建屋十分频繁的区域，例如央街、雪柏大道及惠柳第等区。这些地区名校林立，方便及一切措 施都有，最重要是政府并没有将这些区域列为历史保护文物区。

　　关于外国房主报道的读后感：问题很严重，但政府不会管   　　《环球邮报》专栏记者盖瑞.梅森(Gary Mason)星期五(10月9日)对该报本周三关于华人房主的长篇调查报道(原文)发表评论(原文)，并建议所有人都读一读这篇报道。   　　和调查报道的作者汤姆林森一样，他也用一个例子开篇：一栋位于温哥华西区不列颠哥伦比亚大学附近的房子二十几年来就没有人住过，但是被多次出售。一个邻居按捺不住好奇，去查阅了有关房产记录。 　　他发现，这栋房子自1992年起被卖过九次，其中有两次是在配偶之间转手。它属于一个房主一段时间后通常以更高的价钱被转卖。最近的一次转卖售价9百万加元。1992 年以来的每一位房主都来自中国。 　　梅森说，汤姆林森花数月时间进行调查后写成的报道披露了外国房主如何利用加拿大移民法和税法上的漏洞。但是他认为，鉴于他们带来的巨大经济利益，BC省政府会继续对这种状况睁一只眼闭一只眼。  

       加拿大按揭和住房公司（CMHC）星期四公布的资料显示，阿尔伯塔省因低油价导致经济衰退，也使卡尔加里和埃德蒙顿的房产市场受到影响。今年到现在为止与去年同期相比，卡尔加里的新屋开工率减少了29％。   　　分析师理查德・周（Richard Cho）提供的新数据从几个方面解释了原因，包括就业市场疲软；搬迁到卡尔加里的人减少；以及市场上待售的二手房增加。   　　他说，卡尔加里去年的新屋开工率属于历史最高位。而现在的房产市场已经向买家倾斜，二手房市场也出现更激烈的竞争。跌幅最大的独立屋，开工率减少了39%。多住户单位，包括共管公寓，出租房和排屋开工率则下跌23％。 　　他表示，埃德蒙顿的情况略好一些，今年年初的新屋开工率与去年同期相比上升了35％，但到上个月则回落到12%。 　　CHMC负责埃德蒙顿都市地区的分析师克里斯蒂娜・布查（Christina Butchart）表示，经济放缓预示着开发商将减少新房屋的建设。她预计这种趋势将持续到2016年。 　　本月早些时候，经济学家已经预计阿尔伯塔省的经济将进入衰退。主要依靠石油能源的GDP去年的增长已降到4.4%。而去年夏季，原油的价格还在100美元以上，此后一路下跌，星期四每桶原油的价格已经降到49美元。  

　　在北京工作的孙京(译音)在温哥华买了一栋230万加元的房子给妻儿住，每年给妻子26万加元的生活费，他们的孩子上每年4万加元学费的私校。但是当他去年离婚时，他告诉法庭这些钱主要是向国内亲友借的，自己的年收入只有1万9千加元。   　　《环球邮报》记者凯西.汤姆林森(Kathy Tomlinson)星期三(10月7日)就外国人通过房产投资、逃税和转移资金发表长篇调查报道。孙京是报道提到的第一个例子。实际上，虽然标题是“外国投资者”，但文中提到的所有房主都是华人。报道引用来自Macdonald Realty和Remax两家房地产集团2014年的统计数据说，它们70%的客户来自中国大陆。   　　逃税问题 　　记者查阅的地契，税表和法庭记录显示，在温哥华买房的外国富裕家庭不交或很少交加拿大的个人所得税和资产利得税(Capital Gain)。一些会计和律师在接受采访时也承认，来自中国的买家把资产转移到加拿大，但是基本不交税，因为这些资产是在他们的配偶或孩子名下。他们过后卖房子的所得不用交房产增值税，因为这是他们的配偶或孩子的第一住宅，属于自用而不属于投资。 　　个人所得税呢?2013年在温哥华房价涨得最快的Dunbar区，四分之一的“夫妇家庭”(加拿大统计局对由一对夫妇组成的家庭的定义)填写的家庭收入在3万5千加元以下，他们因此属于所得税率最低的纳税人类别。但是在这一区拥有一栋两三百万加元的房子，仅地税就要交上万加元。如果再加上房子带来的其他花销，这笔收入维持生活就很成问题了。 　　多伦多的税务律师大卫.乔迪科夫说，这些有钱的外国买主没有违反加拿大法律，他们只是利用了法律漏洞来避税。“这种做法在其他群体里也是存在的。” 　　逃税问题在离婚案和其他财产纠纷中暴露得最为明显。因为平时可以尽可能低调，但是离婚案上了法庭，必须把个人收入和财产摆上桌面。记者查阅了两百多起涉及房地产投资的离婚案法庭文件。一些当事人被法官怀疑或裁定隐瞒大笔资产。 　　转移资产的手段 　　一个不愿透露姓名的温哥华会计师说，一些人买房子是为了把资金从中国转移出来。他们人在中国国内，财产转到孩子名下。这样即使中国政府抓他们，他们的财产也能保住。 　　记者查阅了过去两年中售出的250栋房价在两百万加元以上的房产的地契。这些地契上填写的房主身份最多的是“商人”，其次是“主妇”，第三是“学生”。乔迪科夫说，你如果细看资料，就会发现主妇和学生通常是没有收入的。房子不太可能是他们自己出钱买的。 　　去年温哥华售出的最贵房产位于Point Grey，售价480万加元。这栋豪宅在五年中三次转手，最后一个的房主是一个学生，房子现在空着。在记者走访的十三栋房主为学生的房子中，有五栋空着，四栋租出去了。在少有的几个来应门的学生房主中有一个25岁的在不列颠哥伦比亚大学就读的女生。她表示房子是父母买的，等她毕业了就会卖掉。他们有时也会从中国来住一阵。 　　房主为家庭主妇的房子有相当一部分是有人住的。一栋350万加元房子的主妇房主对记者说，她和丈夫都是加拿大永久居民。丈夫在中国挣钱，她在这里陪孩子念书。 　　《环球邮报》的报道说，该报查阅的数据显示外国房主确实对房价造成了显著的、过度的影响。例如，在过去两年中售出的250栋两百万加元以上的温哥华房产中，有三分之一自2010年以来至少被转卖两次，涨价50%，其中甚至有房价翻了一番还多的。 　　温哥华高房价和外国买主的关系近来引起热议，连正在竞选的保守党领袖哈珀也以此做话题来吸引温哥华选民。星期三，BC省的城市发展研究所第一次在温哥华就这个问题举办公众论坛。该研究所的网站一早已贴出入场券告罄的通知。