地产

　　根据加拿大统计局最近一次的全国人口普查数据，全国将近940万个家庭中，婚姻家庭约为630万户，占67%;同居关系家庭(Common-Law Families)约157万户，占16.7%;单亲家庭约153万户，占16.3%。这其中，同居家庭增长最快，2006年到2011年期间，共增长13.9%。在三个特区和魁北克省，比例尤其高。努纳瓦特(Nunavut)32.7%，魁省31.5%，西北特区(Northwest Territories)28.7%，育空25.1%。虽然没有具体数据，但毫无疑问，相当一部分同居家庭拥有共同房产。一旦同居关系破裂，这部分房产如何分配?成为越来越多人关注的话题。 　　何为同居关系(Common-law Relationship)，加拿大各省的规定并不一致。在安省，当事人需以夫妻模式同居3年，或有一个孩子，才可称之为同居关系。而在卑诗省，则只需同居2年。 　　多伦多地产律师马克.韦斯莱德(Mark Weisleder)在给星报的专栏文章中称，有很多人误认为同居关系和婚姻关系享受同样的权利，事实上并非如此。 　　他说，在安省，婚姻破裂，双方当事人对家庭净资产享有同等权利，各50%平分。家庭净资产包括房产，RRSP，退休金等。而同居关系并不拥有相同权利。例如一对夫妻在一起生活了很多年，其中一方拥有30万的Pension 退休金，另一方则没有。离婚时，没有退休金的一方同样可分得15万。而在同居关系中，有30万退休金的一方则不需分一半给同居伴侣。 　　签署同居协议免日后纠纷 　　韦斯莱德表示，在安省，婚姻居所普遍认为是一项受到法律保障的资产。婚姻居所无论是谁负责供款，日后离婚时出售所得，夫妻都可平均分配;即便婚姻居所的业权只是在夫妻任何一方名下，出售物业时也需要夫妇两人共同签署同意。而这些分产规则并不适用于同居关系。在同居关系下，如果同居物业的业权只是在同居伴侣一方名下，而另一方无法证明自己也有份出资，那该物业就归业权有名者所有，另一方无权分享，出售时也无需另一方签署同意，业主自己就可以出售房子。因此韦斯莱德建议，同居夫妇购买居所时，如果双方都有出资，最好将自己的名字都加在业权证上，并签署一份同居协议(Cohabitation Agreement)。 　　同居协议和“婚前协议”(Prenuptial Agreement)一样，都是为了保护当事人的权益。韦斯莱德称，婚前协议最重要的部分就是如何处理物业，婚前有哪些物业，分手后如何分配，先小人后君子，大家都省点律师费。同居协议也一样，将同居物业的分手条款明言在先，双方都可避免官司。 　　有相当部分人认为在开始一段关系前“签协议”有伤感情。有些父母在给儿女送婚姻礼物时，最普遍的礼物就是送物业首期。在没有婚前协议的情况下，如何令自己的子女不吃亏?韦斯莱德建议，父母可以要求在按揭合约中注明首期是由父母支付，一旦婚姻破裂，父母可先取回这笔钱，儿女再与伴侣平分剩馀。 　　婚前物业作婚姻居所也可被平分 　　一般人认为，结婚前的物业，在婚姻结束后不应计入双方财产分配。其实这里面有一个误区。韦斯莱德表示，如果婚前物业在婚后被用于“婚姻居所”，而双方又没有签署“婚前协议”规定分手后如何分配，则夫妻双方还是要平分该婚姻居所。他举例说，1993年 David Debora 在巴里市(Barrie) 附近的Oro 镇买入一幢物业，1994年他与Miriam Debora女士结婚。两人于7年前已经在一起生活，并于1989年诞下一名子女，结婚前已属同居关系。两人于1995年分开时，为房产发生纠纷。两人结婚时并没有签署任何婚前协议。1994年结婚时，该物业市值84万，离婚时已升值至100万。 　　如果该物业是一项投资物业，那么女方可以申请取得物业于婚姻期间升值的五成权益，即是16万的一半，8万元。但如果这是一间婚姻居所，女方则可以申请获得一半权益，即50万元。法庭文件显示，两人经常使用该物业直至分开，属婚姻居所，所以判女方可分得50万元。 　　David 如果当初懂得保护自己，在结婚前应该要求Miriam签署一份文件，同意婚后不会要求分享该婚前物业的权益，或者只可以有限度地分享该物业升值部分，即可避免分手时分出一半。 　　婚姻居所可以有多处 　　韦斯莱德表示，一对夫妇可以拥有一处或多处婚姻居所，他们一年中经常使用的那些物业，均可视作婚姻居所，如除主要婚姻居所外，夏天的避暑Cottage ，冬天滑雪的小屋，三处物业若经常使用，都可视作婚姻居所，如果离婚分产，夫妻都要按一半一半的原则平分房产所值。 　　如果结婚前购入一间30万的房子，婚后住在这里五年，这是你们的婚姻居所。然后男方再购入另一间房子作为婚姻居所，第一间房子仍是男方名下，只是改为放租。这样，第一间房子已不再是婚姻居所。日后两夫妻离婚，男方仍可以先保留30万元，再从婚后开始计算，将房子升值总额的半数分给女方。 　　韦斯莱德强调，当彼此沉醉在爱海中，一份协议或许被视为不祥。大家都希望无论是双方的关系还是物业投资，都可以善始善终。不过，世事无常，未雨绸缪，事前做好计画，将来一旦有变，也会减少一点金钱上的痛苦。  

　　现在有些无良地产经纪，假装物业有更多买家出价，暗示手上还有多张Offer，借此推高房屋成交价。网友@openman111表示自己就要下Offer了，但是怕被经济忽悠，找托儿充数，不知道该怎么办。 　　其实现在的情况来说，已经好多了，不是半年前，而且安省在7月1号的时候已经出台了新法案，该法案表示，在没有白纸黑字证明及买家签名的情况下，经纪不得说手上有这份Offer。地产经纪也要遵守规例，已收Offer必须存盘一年。 　　如果买家怀疑有人耍诈，可以直接到安省地产局 (Real Estate Council of Ontario)投诉，追查有无其他Offer，这个机构专责执行上述新条例。 　　违规的地产经纪可被检控，罚款最高5万元或坐牢最多两年。涉案地产经纪也可能被交给惩纪委员会处理，判修读课程或罚款最高25,000元。 　　并且有热心网友表示，可以在offer上写一条：如果你抢到了offer，要求对方经纪公布之前参与的所有offers。这只是防止对方经纪报假数，如果真找来一个托，也能从第二高的offer里给的价格里看出猫腻。你在自己的offer里再加上financial condition的rider，这样你要事后觉得不妥，也可以在规定的天数内用贷不到款为由取消这次买房交易。 　　还有的劝楼主不能只信经纪的，一定要自己要做好功课，了解一下周围的房价，定个最高价，超过就不买。然后才是找个好点的经纪，要对那些经纪都很熟悉，去之前要大致知道对方的心理价位。 　　网友说自己上次下offer，是无条件，还有一个有条件的，卖家经纪再跟我谈再加点，其实那时候有条件的价格比我高一万了，结果就谈这么二十分钟，有条件的又加了两万多。 　　其实房子跟人还是有缘分的，最后买下来这栋我是准备加钱买，因为实在非常满意，结果下offer时候我经纪听到对方经纪跟同事的一句话，回来马上改offer，比我定位少了四万多买下来。我之前参与抢得同样户型的房子，位置内部状况没我现在买的好的都贵了三万。 　　其实也并不是所有经纪都是唯利是图，还是有一些好的经济的，这就需要自己眼睛亮一点了，祝愿大家都能如愿拿到性价比最合理的Offer!

　 　　开发商Weststone在素里市推出的Evolve公寓大楼，于4月开卖时引发抢购热潮，首日便卖掉300户。（本报资料照片） 　　联邦保守党28日指出该党未来若能继续执政，将拨款协助素里兴建轻轨，这项建设是否影响房价，为许多关心当地房市民众的观察重点之一。 　　据菲沙河谷地产局（FVREB）最新数据显示，8月份素里公寓价格与去年同期相比并无太大改变，指标价格落在19万9500元，同比减少1%。 　　虽然价格小幅下滑，但与大温其他地区相比，当地可负担性依然较高，整体销量依旧出现近三成的成长率，8月份交易案达到121件，与去年同期95件比较增加28.7%。 　　根据MLS系统显示，素里仍有将近1000件的公寓待售物件，价格从约7万元到126万元不等，不论是从房型或屋龄来看，都有相当高的选择性，就整体待售物件来看，仍以两房单位为大宗，占待售市场59%，一房单位35%次之。 　　就8月底至9月初的市场状况来看，大多数的成交案件属两睡房单位，价格自17万3000元到39万1900元不等，成交价平均低于卖方开价3%左右，显示当地卖方考虑合理范围内的开价意愿颇高。 　　虽然单身套房的价格较为便宜，不过素里仍有许多待售的一房、甚至两房单位，开价低过部分单身套房，以平均价格来说，当地单身套房的价格为每平方呎363元，高过整体公寓单位每平方公尺283元的价格。

　　 　　根据加拿大统一信用谘询服务机构（Consolidated Credit Counseling Services of Canada）发布的最新市场研究，在加国十个大城市当中，温哥华的房价可负担性最低，民众须以超过七成的税后收入来支付房屋开销，状况是所有城市当中最严重的。 　　这份以7月份房价为依据的报告指出，温哥华的平均房价为86万6772元，家庭中间收入（Meidian Family Income）则为7万3390元，一般家庭必须以税后收入的71%来供房，比多伦多的54%还多出将近两成。 　　根据加拿大统一信用谘询服务机构的建议，民众每月支付房屋所需的上限，最好不要超过税后收入的25%，这份报告中所指的「可负担性」，便是依照此一定义进行分析。 　　报告中所比对的十个都会，除温哥华与多伦多之外，卡加利（Calgary）与满地可（Montreal）也被列为房价不具可负担性的城市，温尼辟（Winnipeg）与哈利法克斯（Halifax）的住民别须分别以税后收入的28%与27%用来供房，被列为「几乎」（Almost）可有负担性的城市。 　　纽芬兰―拉布拉多省的圣约翰斯市（St. John’s）、沙省的雷琴纳（Regina）、新布朗士维克的圣约翰市（Saint John）与爱德华王子岛的省府查洛城（Charlottetown），是该调查中四个房价具可负担性的地点，民众养房所需的支出都在税后收入25%以下，查洛城仅需19%。 　　加拿大统一信用谘询服务机构指出，民众每月若以更多比例之收入来支付房贷，表示财务上的处境就更加危险，因为这代表能被作为储蓄用途的资金不足，若面临生活出现危机状况时，民众将无法有足够的金钱来应变。

       英语中“净零”(net zero)一词用在房屋建筑上表示这所房子能够自己提供本身所需要的所有能量。虽然这不是一个崭新的概念，但以前建这样的房子大都是私人定制的，没有房地产开发公司成批的建造这种的商品房。现在加拿大已经有一家专门推动建造无能源消耗住房的咨询公司， 名叫BuildABILITY， 它与加拿大自然资源部，以及欧文斯・康宁(Owens-Corning)公司合作，力求将新的创意和新的技术推广到建筑行业中。 　　现在加拿大已经有一家专门推动建造无能源消耗住房的咨询公司， 名叫BuildABILITY， 它与加拿大自然资源部，以及欧文斯・康宁(Owens-Corning)公司合作，力求将新的创意和新的技术推广到建筑行业中。 　　坎迪丝・路克(Candice Luck)是BuildABILITY咨询公司战略和计划部主任， 她介绍这一创意的来源说：“在70年代，当第一次能源危机发生时，加拿大政府提出了自愿执行的节能标准-称为R-2000。民众大多较为熟悉的是“能源之星”标志， 它原来主要用于标识家用电器的节能性，后来也开始用于家庭住房。如果房屋的能源消耗比正常的情况再减少25%，那就是环保型房屋。从技术上看，它保证房屋处于高度密封状态，室内有良好的空气质量，同时尽到环保责任。现在这一标准已被广泛应用”。 　　而“净零”就是这一节能概念的最高标准。它是在2006年开始提出来的， 它指能源消耗的效率达到了极致。具体的来说，就是只靠屋顶的太阳能电池板就能提供家庭使用的全部能源。 　　坎迪丝说：“我们给它的定义是，在一个全年的周期中，这种房屋自己能够制造所需的全部能量。尽管在冬季它可能会需要使用一些电网输入的电， 但他夏季输出给电网的电力可以抵消这种输入。因此我们称其为“净零”。 　　例如一个家庭有两个大人和一个孩子，由于一年期间的供暖和家电用电都由屋顶上的太阳能电池板提供，这一年的电费可以达到零。 　　为了达到“净零”的目的，需要很多密封技术， 除了墙体使用特殊材料， 窗户也与通常的不同。坎迪斯介绍说：“这种房屋的窗户使用3层玻璃，代替通常使用的双层玻璃窗。三层玻璃意味着中间有两层充进了能隔冷和隔热的气体。此外，我们还使用新的热泵技术。这使房屋高度密封，与外界隔绝，甚至可以使用吹头发的吹风机当作暖气来源”。 　　在加拿大建造“净零”房屋的挑战是双重的：首先是加拿大南部主要居住地域的的气候条件，温差很大， 夏天最高气温达30摄氏度， 冬天则可降到零下30℃; 第二个挑战是如何降低这种零能源消耗房屋的成本， 以及由此带来的对建筑行业传统标准的挑战。 　　坎迪丝介绍说， 他们公司正在努力向全国推广这一新技术。“我们想通过不同的项目将此推广到全国范围。目前已经有四个省份的五个建筑公司开始加入这一挑战。包括阿尔伯塔、安大略、魁北克和新斯科舍省。 这5个公司建造的房屋各种各样， 有单户住宅，有四联排别墅，也有可住六户人家的公寓楼。预计第一座“能源自给”的住房将在2015年11月完成。 　　除了能为住户节省能源花费，这种房子还有另一个明显优势， 就是环保效率高。 按照一般的评估，人们居住的房屋排放的温室气体占总排放量的15%，而这种“净零”建筑将大大降低这一比例。 　　BuildABILITY公司网站上介绍了一所两层别墅的具体情况。 这座房屋建在安大略省圭尔夫市的Goodwin街195号，占地面积30英尺乘150英尺，使用面积约170平米，有3个卧室， 2.5个卫生间。 房子售价52.3万加元。 　　坎迪丝介绍说， 考虑到各个城市房地产市场的价格有很大不同， 在安大略省的很多城市， 50万左右的独立屋就算很便宜的了。 而加东的城市因房价较低， 就会感觉有些贵。 　　现在人们希望，在找到有效降低“净零”住房成本的技术之后， 有更多的建筑公司在建房时采纳更新的节能技术。

话说，你对假期有什么想法？ 你以为你的假期的计划会是这样... 抑或是这样... 但现实总是残酷的... 所以，最后你的假期总是会变成这样... 和这样... 所以每次制定旅行计划，我只能内心煎熬，却无可奈何... 然而.... 最近远在加勒比海的一个度假“村”开张啦！ 地处洪都拉斯海域的丹巴石别墅可以算是最孤单，却会让你最不想离去的度假“村”了... 因为这个“村”就建在一块巨石上... 你只能坐船或者坐直升机才能去.... 这里四周环海，风平浪静，海水透彻，珊瑚众多，简直是每个潜水爱好者的天堂~ 之前是一户人家的私人豪宅.... 值110万英镑（1100万RMB） 后来有人买下这里，改造成了度假村.... 一共4层，1400平方米。有8个独立空调房，可以同时入住18人。 这里还有大厨来让你有机会品味加勒比海风情的食物~ 至于价格嘛，8天7夜每人只要1282英镑（约12500RMB），还包括浮潜设备... （好像也不是很贵-。-） 噢对了。。 这里有wifi.... 不说了-,.- 我先去收拾行囊了... ----------- @宝宝说要取个好听的名字:好棒的样子 好喜欢海 @胡雨静静静静悄悄:加勒比海有梦想 你看来日方长：可是在往前一步就掉下去了啊这样真的没事么 哥今天心情不好：岛上死去一个人，外面暴风雨无法连接外界，怎么破！！！好恐怖！！！ 柒0柒：好～～大的一块岩石

在美国，租金可负担能力变得多糟了？答案是，更糟了，而且还是相当糟糕。 据彭博社报道，在未来十年内，至少一半收入用于租房的美国家庭数量可能会攀升25%，至1480万个，其中可能包括100多万个拉丁裔美国人家庭，以及100多万个老年人家庭。单凭经验来说，一个家庭用于住房的收入在整体收入中所占比例不应超过30%。专家指出，如果一个家庭用超过半数的收入来支付房租，就构成了“严重成本负担”。 上述数据源自美国非营利组织“企业社群伙伴”和哈佛大学的联合住屋研究中心发布的研究报告。为了能得出结论，研究人员对未来十年的工资和房租增长各种情况进行了细致的分析。 报告指出，即便是最有利的情况下，即工资收入每年都以比房租上涨多一个百分点的速度增长，背负“严重成本负担”的家庭数量也只是勉强从2015年的1180万减少至2025年的1160万。若从最基本的情况来看，即房租与工资(及通货膨胀率)每年都以2%的速度增长，研究人员得出的结论是，十年后背负“严重成本负担”的家庭数量将会增至1310万。 报告称，2013年，背负“严重成本负担”的家庭数量，为1120万户，而可负担住屋成本的家庭为730万个。如果房租上涨速度继续比工资增长快，背负“严重成本负担”的家庭数量势必增加。 今年第二季度内，工资增长幅度仅为0.2%，为1982年以来最慢水平。 单靠经济不能解决问题 “企业社群伙伴”高级董事安德鲁·贾卡波维克斯指出，“单靠经济并不能解决这个现实问题。满足消费者对可负担住房的需要，才是需要解决的根本问题。” 纽约大学佛曼中心5月份发布的报告显示，虽未区分每个背负“严重成本负担”家庭具体的房租在收入中所占具体份额，但可以确定的是最贫穷的美国人最可能将至少半数的收入用于租房。在纽约、洛杉矶，以及其他城市，超过三分之一的中等收入租房家庭，也在承受严重的租房负担。 美国人口普查局上周发布的最新数据显示，2014年房租在收入中所占份额为30%的美国家庭比例，下滑至2005年以来最低水平。换言之，能够轻松租房的家庭减少了，同时更多家庭将遭遇租屋困难题。 另据报道，“企业社群伙伴”今年早些时候发布的人口普查数据显示，自2007年以来，美国26%家庭，即1125万户，其收入的半数用于住房，这意味着，6年半的复苏并未大规模扭转美国的经济状况。 美国政府发布的相关数据显示，加州、佛罗里达州、新泽西州和纽约州30%租房者其收入的半数用于住房。除阿拉斯加州、南达科他州和怀俄明州，在其他各州，至少20%租房者面临同样的住房成本。 今年美国建筑商正加紧打造32.1333万套公寓。不过，经济学家表示，这并不能改善美国人对住房的需求。

       最近的新研究显示，温哥华市及列治文部分黄金地段豪宅屋主的报税收入，几乎同温市中心东区的贫民一般低。评论者指出，这个屋主纳税不平衡及不公平的现象，与移民政策和税务政策未严格执行有关。 　　这些富裕地区包括温市西区的桑拿斯－亚布斯特岭（Shaughnessy-Arbutus Ridge）社区，渥列治购物中心以南固兰胡（Granville）与甘比（Cambie）之间地区，以及列治文北区－中区。 　　卑诗大学地理系教授希伯特（Dan Hiebert）的一份报告，恰与先前数学专家范伯格曼（Jens von Bergmann）的研究连结，钩勒出一个温市税务不平均的地图。 　　范伯格曼发现，温市有十分之一的住户所报的税务收入少于他们花在豪宅上的开销。列治文北区－中区有近4万人住在豪华独立屋或公寓，但从报税纪录来看，出现非比寻常的低收入比例。 　　希伯特指出，这些地区的共同点是高比例的移民人口，尤其是亚裔，而其中又以华裔移民的比例最高。据温哥华太阳报的一项数据追踪，桑拿斯－亚布斯特岭社区的居民当中，华人占一半，34%为白人，8%是韩裔。 　　太阳报进一步统计显示，在桑拿斯社区，有六成居民原生地在海外，甘比走廊及北列治文社区的海外移民高达七成，其中甘比走廊的华裔有69%，北列治文区75%是华裔。 　　太阳报专栏作家陶德（Douglas Todd）指出，加拿大移民部已发现此报税不正常现象，在今年公布的统计报告中说明，加国难民的年所得比数以万计经由投资移民计画来加国的移民还要高。 　　虽然联邦政府在去年取消投资移民计画，但后门仍然敞开，富有的移民还是可以经由魁北克省的投资移民计画抵加拿大，然后移居卑诗省定居。 　　据指出，加国的税务调查系统也不够严格。联邦政府在2013年要求加国民众必须申报所有海外资产，联邦及卑省对那些买豪宅经由非税务居民身分报税，或不诚实申报而不付税的人，都没有严格查核。 　　陶德表示，目前联邦大选正在如火如荼举行，但是很不幸，加国各主要政党都拒绝采取强制公布海外资产的政策。

       温哥华美术馆（Vancouver Art Gallery）新馆的设计图即将在明（29）日公布，据少数已看过图样的人士透露，最初设计经市府提议后已有大幅改善，但目前的版本预计仍会引发颇多争议。 　　本月中网路上出现一个建案网站，指称将以温哥华美术馆作为基础，在上方开发一栋高层公寓，虽然市府很快便表示这是一场恶作剧，仍在网上引起不少民众的讨论。事实上，新温哥华美术馆的设计方案确实即将公布，新馆址位于市中心卑诗体育馆（BC Place）附近的西乔治亚街（W. Georgia）夹Beatty St.北侧，目前为一处停车场的土地上。. 　　馆方预计在29日公布新展馆设计蓝图，这栋新建物将包含30万平方呎展示空间，截至目前为止，仅有少数相关人士看过相关设计，其中包含将在年底退休的温市规画和发展总经理杰克森（Brian Jackson）。 　　杰克森日前在接受城市发展协会（Urban Development Institute）之邀，向协会成员发表谈话时，就曾提及新馆的设计，预计将「引发长达数个月的争论」。 　　新温哥华美术馆的建筑设计是由Herzog & de Meuron公司负责，知情人士表示，相关设计与该公司过往所做过的案件风格截然不同，杰克森亦曾在谈话中透露，最终的设计与初期他们所收到的草图「差异颇大」，该公司针对市府所提出的疑虑，做出大幅且令人满意的改善。 　　温哥华美术馆馆长芭特丝（Kathleen Bartels）说，29日将公布的设计仍为概念图，馆方尚未确定最终所需费用为何，但先前他们所规画的预算为3亿5000万元，这样的数额将不会出现变化。 　　美术馆方面将于29日晚间5时半，在温哥华女皇剧院（The Queen Elizabeth Theatre）向外界公布设计图，有意参与的民众必须购票，一般民众的票价为七元，美术馆会员民众为五元，所得经费将被用来作为新美术馆的建设基金。  

  外国人到底在加拿大买了多少房地产，现在只有一些零零碎碎的数据，但加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)正在设法查明。   年初以来，加国许多地方的房价出现上扬走势，引发对海外买家是否影响价格的相关讨论，各界人士开始要求政府应着手收集这类数据，以作为制定有关政策的依据，根据加通社取得的一份文件看来，CMHC或许已准备采取相关措施。   文件中同时提到，相关措施预计能收集到更多目前所缺乏的房市资料，该公司亦计划向物业管理业者进行调查，来了解加国整体公寓房型中，到底有多少单位是由长期居住海外的投资人所持有。   CMHC之前便试图了解加国房地产市场中外国投资者占有的比例和产生的影响，去年秋季曾以询问共管公寓大楼经理等方式，调查持有共管公寓的外国投资者的数量，结果发现从总体看，持有共管公寓的外国投资者比例很低，虽然在温哥华、多伦多和蒙特利尔的一些热门住宅区中外国投资者比例较高。   但显而易见，这样的调查方式既挂一漏万，又难以掌握准确的数据，况且这些不甚精确的统计数据只涉及共管公寓市场，难以反映外资在加拿大整个房地产市场的面貌。CMHC的首席经济师杜甘最近说：“目前尚无完美的房地产市场中外国投资者资讯，CMHC正在采取填补这项资讯空白的措施。这些措施将来能我们掌握更多外国投资者在房地产市场的数据。”   外国人大量投资加国房市近来已经成为争议性问题， 特别是在房价飞涨的温哥华，有些人甚至责怪外国人将房价炒得高到普通人无力在温哥华落脚的程度。保守党领袖哈珀也在8月介入此事说，如果竞选蝉联执政成功，他领导的保守党政府将蒐集外国人投资加国房地产的数据，甚至可能以征税等方式管制。

　　目前大温地区的房市讨论当中，海外买家时常是重点之一，曾有地产业界人士对「世界日报」记者表示，很多来自中国的买家购地之后并无开发计划，对房价可能也会有所影响，不过其实在大温地区，这样的长期投资早有先例，而且该片面积广大土地的持有人，是在约85年前便购入，这也是卑省史上持有时间最长的物业之一。 　　这片位于西温的土地被称作「英属地业区」（British Properties），是开发商British Pacific Properties在1931年时，由制造啤酒所闻名的健力士（Guinness）家族手中购入，原始大小为4000英亩左右，近年来逐步释出开发，到目前为止，仍有约2000英亩为该公司所持有。 　　当年这一大片土地成交价格仅7万5000元，但该公司同时承诺会投入100万元的资金，在当地兴建公共建设等相关设施。时迁势移，早前由该公司所推出的Aston Hill建案，双并屋每户价格已达310万元至350万元之间。 　　British Pacific Properties的总裁克洛（Geoff Croll），去年才刚刚加入该公司。他表示公司的第一任总裁泰勒（A.J. Taylor），是在温哥华岛的维多利亚土生土长，虽然该公司的资金来自海外，但是一直都是以本地公司的形式在经营。 　　该公司在本地还有多个知名的开发案件，例如连接温市中心与北温的狮门桥（Lions Gate Bridge），以及位于西温的Park Royal购物中心。 　　过去该公司亦曾兴建不少独立屋，近年来则是慢慢开始增加城市屋、公寓与多单位住宅的开发案。克洛指出，该公司的经营策略是随着社区一起成长，因此在房型方面，会提供居民更多不同的选择。 　　以Aston Hill为例，建案中包含20个双拼屋，每间大小约3700平方呎，自年初开售以来已经卖出12个单位，公寓式的管理方式，更是锁定需长期外出的华裔客层，并让屋主不需担心房屋外观或花园的整理。 　　不仅如此，该公司预计在年底推出名为Mulgrave Park的建案，当中将包含八栋独立屋及多个公寓单位，克洛在年初接受「世界日报」记者专访时，亦透露还会有一个位于塞浦路斯公园（Cypress Provincial Park）的开发案，是该公司未来的重点计划之一。

　　在加拿大多伦多市西边的密西沙加市，有两栋如美国女影星玛丽莲•梦露般身材的螺旋型大厦。 　　这两栋大厦不但是密西沙加市引以为傲的地标，同时也是观光客必访之地。 　　两栋螺旋型大厦都是公寓大楼。其中最高的一栋有56层高，被命名为玛丽莲梦露，是密西沙加市最高的建筑，另一栋则有50层楼高。 　　其中较大的一座从底层到顶层旋转209度，颇类似瑞典马尔摩的“旋转大厦”(Turning Torso)摩天大厦，而玛丽莲梦露公寓大楼被誉为如同五星级酒店一样的高级公寓。  

　　用货柜屋搭建的房子大多是简陋，而且到了夏天还非常闷热，不过加拿大女生Claudie Dubreuil用货柜做了一件不得了的事，她用4个货柜建造了自己的家，3个卧室、2个半的卫浴、厨房、工作室...成品令人大开眼界! 　　Claudie用4个货柜建造出自己的专属豪宅，因为她本身也是从事建筑相关行业，所以这个货柜屋豪宅全由她自己打理，不过因为她的设计项目太过复杂，被很多承包商拒绝，不过她最后还是找到愿意帮她完成梦想的公司。 　　Claudie并没有选择一般的建筑材料，而是使用货柜为房子的基底，一个货柜的价钱大概2600-3000美金左右，四个货柜花了她约1万美金。 　　把四个货柜固定焊接组装起来，一、二楼都是由两个货柜组成的，形成一个十字的形状。 　　让我们来看看Claudie Dubreuil的货柜屋豪宅吧!绝对让你大吃一惊。 　　Claudie将货柜的红色外表用木头贴满，跟一般的货柜屋截然不同的气质，像是隐藏在森林中的小木屋，谁想得到是货柜组成的呢!美翻啦! 　　内部装潢也是超棒的，豪华舒适尽现于此。这一番折腾下来，零零总总的材料、开挖成本、人工和其他周初就花费超过33万美金。 　　虽然成本上并不便宜，但能够完成梦想中的温馨小屋，也算值得了。 室内装潢完全按照Claudie想法和理念打造出来。 　　充满现代科技的厨房但又不失温馨。 　　豪华温馨的货柜屋豪宅，我想大家都很想住进去吧!就算只是参观也感动地想要流泪~~~ 　　而且房子坐落在森林之中，一出门就满是绿叶大树，入眼的尽是美景。 　　虽然知道有人以货柜为家，但是从来没想过可以把货柜屋变成豪宅，最不起眼的东西反而是最棒的建筑材料呢!谁看出这栋豪华小屋是由4个货柜屋组成的呢?  

　   　　世界各国普遍认为中等收入者占大多数的社会，是比较稳定的社会，也是理想的现代化社会结构，中产阶级的幸福程度是本国经济健康程度的重要指标。然而居住在温哥华、多伦多等城市的中产阶级却告别了拥有加拿大独立屋的梦想，依他们目前的经济实力几乎无法购买。难道加拿大的中产阶级失落了吗? 　 　何为中产阶级? 　　加西周末报道，政治家通常非常关切中产阶级，因为大多数加拿大人认为这个群体仍会在大选中产生巨大的影响。那么中产阶级到底是那些人呢?各个党派及机构给出的答案无一相同。 　　保守党领袖哈珀认为，“中间阶级的年收入应该是$120,000以上。”。而自由党领导人的定义显然没有那么多，小特鲁多认为中产家庭的年收入在$44,701到$89,401。NDP 领导人唐民凯表示，中产阶级是处于收入中间值的60%的民众。加拿大政府财政部副部长Paul Rochon指出，中产阶级应该是16岁以上的，加上退税和福利，2010年的总收入在$34,400到$44,900之间的人，约占总人口的47%。皇后大学经济学家Charles Beach则表示，中产阶级是“家庭收入处于中间位置的50%的家庭，数据表现为年收入在$41,800到$125,300的人”。 　　媒体评论员潘达对《加拿大地产周刊》记者表示，各个党派对于中产的定义是带有政治色彩的，他们定义的群体其实是他们想要争取的人群，所以才会有这么大的差别。另外，他们也是给愿意相信自己是中产阶级的人画了一张大饼，可谓一个愿打，一个愿挨。总而言之，党派对中产阶级的定义不是从实际出发，而是从利益出发的。 　　资深媒体人卫十三表示，“中产阶级”是资本主义的产物，也是一个经济学的定义。从学术角度来看，中产阶级就是那些处于收入中间值50%的人。 　　潘达表示，中产阶级不应该只靠收入来判断，因为在经济普遍低迷的时候，所谓的处于收入中间值的中产阶级真的能达到中产阶级该有的生活水平吗?卡尔加里经济学家及前加拿大统计局经济分析总监Philip Cross表示，“所谓的阶级其实就是态度和价值观，然而这些东西是无法衡量的。因此人们只能看收入。” 　　中产阶级买不起独立屋 只能住公寓 　　一项分析指出，温哥华多伦多的中产阶级在加拿大房地产主要市场几乎无法购买高昂的独立屋。 　　加拿大皇家银行(RBC)最新发布了2015年第二季度住房趋势和可负担性报告(Housing Trends and Affordability Report)，在衡量可负担性方面，RBC考虑了家庭收入、房屋价格以及房屋支出(包括贷款、物业费、税费和其他支出等)。 　　大部分中产家庭在加拿大范围内只能负担起标准的公寓、独立平房甚至标准二层独立屋的。但是在温哥华及多伦多两个房地产主要市场，中产阶级根本无法负担独立平房以及标准二层独立屋。 　　因为在温哥华购买独立平房的年收入要求为$170,000，购买标准二层独立屋的要求为$173,700，按照收入中间值50%的定义，中产阶级的最高收入仅为$125,300。 　　土豪来了 导致加拿大的中产阶级失落? 　　网易报道，从90年代以来，一波波的移民潮席卷温哥华，中产阶级已经不再是温哥华的代表，取而代之的是世界各地的土豪。他们在温哥华花着各种来路不明的钱，在温哥华形成了围绕于自身的产业链，排挤了本地的中产阶级。 　　放在全球性的视角来看待，过去，中国的富豪可能相当于加拿大的中产，所以，出国的到加拿大混个中产回国就是大款。但现在中国开始崛起，加拿大的中产可能只相当于中国的贫民阶层，而中国的中产可以携大量资金来到加拿大影响房地产市场，从而推高了房价。所以也可以说，不是加拿大的中产穷了，而是中国的中产富了。 　　另据银行经济师波特(Doug Porter)在接受世界新闻网访问时表示，中产沦落到加拿大独立屋也买不起，其实这与最近几年加拿大屋价狂涨有关，另外拜房贷利率低所致，还有独立屋的供应数量也较少，除了拆旧屋盖新屋外，很少有独立屋地供应。  

　　加国小城市房市面面观 (一) 　　加拿大眼下经济衰退阴云笼罩，但多伦多和温哥华两个房市似乎未受影响依然火热，成为关注焦点。但是了解一下多温以外的房市，对于关心房市者，还是很有必要。 　　据《环球邮报》报导，地产记者麦克马洪(Tamsin McMahon)调查了6个较小的房市，显示出房市受经济形势的影响已经非常显著。以下是纽省圣约翰市(St. John's)和安省温莎市(Windsor) 的房市情况。 　　纽省圣约翰 随油价而波动   　　说起来可能让许多加拿大人感到吃惊，最近几年中，最热的能源经济不是在卡尔加里，而是在纽芬兰和拉布拉多省的圣约翰。在海洋石油的推动下，几十亿元投入了探测和基础设施，使得纽省的经济自2000年以来增长了50%。   　　随后，就业和工资上涨接踵而至。来自其他省以及远至爱尔兰的投资涌入这个新兴市场，甚至有些投资人一次性买下几十幢房子用来出租，使得2000年以来的房价翻了一倍，仅2007至2008年一年中就上涨了25%。 　　圣约翰地产经纪琼斯(Teri-Lynn Jones)说，人们对纽省的印象也许是它需要很长时间才能赶上其他省分，但它只用了10年就赶上来了。只是没等到结果，这朵海上石油之花就凋落了，石油和其他大宗商品价格的下跌，放缓了全省经济增长。圣约翰郊区来自亚省的工人开始返回。 　　经济学家认为该省今年会步入经济衰退。5月的失业率达到13.8%，是2010年以来最高。矿业关闭;几个主要基建项目已经完成，所以也不再需要建筑工人;几家餐馆也关了门，Target撤出加拿大和Future Shop关门，留下了大量的零售空位。 　　经济放缓的影响很快在房市上显现，5月的房市交易量比去年同期下降了5%，均价也跌了4.6%。地产经纪拉金(Glenn Larkin)说，房市已经降温，竞购以及一周内就可卖出的情况不再，现在又恢复到原先的市场，挂牌后需60～90天才能卖出。 　　琼斯说，现在的重售市场由首次购房者在支撑，他们大约占圣约翰房市的半数，许多是刚从大学毕业就找到了好职业，这也令青年工人外流它省的趋势相对减缓。但是房市还是抓住了房价高涨的尾巴，房价刚开始上涨时，新开工房就瞄准了想升级的买家。在Southlands一块新房型开发区，建筑商推出广告： “如果你要卖了房才能买房，那么我们来买你的房。” 　　安省温莎市 制造业的风向标 　　如果说卡尔加里的房市是加国能源业的代表，温莎的地产也许就是加国制造业的风向标。位于安省西南的这座城市，在全球金融危机时受到重创，北美汽车业不得不寻求政府的救助。经济下滑中，加元却保持稳定，就业市场失血，流向了廉价的南方。已经处于全国房市低价位的温莎，房价进一步受到冲击，从2006年至2009年跌了6%。 　　最近，温莎有了显著的转机。今年第一季度房屋销售量上升30%，均价比去年6月上涨5%，使得温莎成为全国最热的市场。温莎地产经纪巴伯辛(Gary Barbesin)说，只要像样点的房子，就会有多个出价，很容易出手，许多成交价都高出开价。 　　温莎房市回升有三个有利的经济发展因素：低利率、低油价以及低迷加元。北美汽车业回春也助长了房市， 模具工厂开始招人，当地的克莱斯勒汽车组装厂在重新装备后也已开工。 　　许多技术工人一直在担心他们的工作或工时会被削减，但现在情况有所变化。温莎房贷经纪卡尔(Brad Carr)说，他的客户在工厂工作，看起来，他们厂里已经恢复到可以随意加班的日子。卡尔表示，还见到一些投资者已经转向温莎郊区，寻找在加拿大最便宜的房子。 　　巴伯辛说，温莎房市的反弹是否真正表明该市经济处于复苏之中?对此有充分的理由保持谨慎态度。该市已见新屋开工下降，商业和工业的地产销售虽在上升，但不如房市的节奏那么快，城里空置的写字楼还很多，显然这些不能说就业机会已经回到了城区。 　　满银高级经济师卡维克(Robert Kavcic)称，房屋上市量目前是10年来最低，房源缺乏导致房价上升。卡尔认为，房市现在有了转机，温莎在几年前经历了房市修正，现在应该是加国最稳妥的房市。 　　加国小城市房市面面观 (二) 　　加拿大眼下经济衰退阴云笼罩，但多伦多和温哥华两个房市似乎未受影响，依然火热，成为关注焦点。但是了解一下多温以外的房市，对于关心房市者，还是很有必要的。 　　据《环球邮报》报导，地产记者麦克马洪(Tamsin McMahon)调查了6个较小的房市，显示出房市受经济形势的影响已经非常显著。以下是渥太华(Ottawa)和里贾纳(Regina)的房市情况。 　　安省渥太华 小政府限制房市发展 　　当财长奥利弗宣布哈珀的保守党政府8年来第一次达到财政收支平衡，受到许多经济学家和选民的欢呼。但是削减预算对渥太华奄奄一息的房市来说，并不是好消息，卖家感到了更大的压力。 　　渥太华最大开发商之一的Mattamy Homes的首席运营官约翰斯顿(Brian Johnston)在5月份的采访中说，这是很大的一个难题，他认为渥太华就像一个简朴的小镇，联邦政府的观点就是不允许政府坐大。 　　财政委员会的记录显示，从2011年到去年4月，联邦警察部门销减了25,000个职位。国会预算办估计，到2017年，联邦政府还会削减 9,000个职位。据地产业分析公司PMA Brethour Realty Group的数据，这些被裁减的人员，大都居住在渥太华的市中心，这就给该市的房市带来一股寒流。新房销售在5月份同比下降了25%，重售屋的价格自去年 8月以来下跌了6%，不过，今年5、6月房市有回升。 　　地产经纪麦考密克(Gord McCormick)说，公共部门的搬迁占该市房屋销售交易的10%，去年几乎停了下来，这是由于国防部和皇家骑警减少了人员调动。他指出，去年对政府人员的搬迁来说，确实是很困难的一年，对地产经纪的影响也很大。 　　渥太华新建公寓房激增，冲击了房市，导致公寓房价格在去年一直持平。麦考密克估计，现在挂牌出售的公寓房，大约需一年才能卖完。渥太华也经历了多伦多和温哥华那样的公寓建造热潮，但是缺乏移民的支撑。发展商已经开始转向建造较小的公寓，以吸引对价格敏感的买家。 　　萨省里贾纳 波动太快 　　去年加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发布加拿大的几个房市可能会有修正的警告，多伦多、温哥华和卡尔加里并不在名单上，但是萨斯喀彻温的里贾纳在列。在全球金融危机时期，该市的房市主要得益于销售高价的石油、钾盐和其他大宗商品，经济没有受到伤害。 　　金融危机前，仅在2006至2008年的2年间，房价就跃升了50%，地产投机者乘虚而入，在城市北部贫困区，购置了大量废弃的房屋，保持空置，等待价格上涨。里贾纳地产经纪达格尔比(Mike Duggleby)说，当时他认为那些破旧的房子不会涨起来。但是那些地块的价格被新开发所抬高，特别是那些为首购房者设计的公寓楼。不过其中许多是在经济发展的年头里计划和建造的，等到过去几年上市时，价格已经开始走缓。 　　里贾纳房地产经纪人协会的首席执行官阿奇博尔德(Gord Archibald)说，上市房屋数量达到20年最高，平均房价比高峰时期低10%，而且从去年6月以来已经跌了3%。里贾纳的经济受到石油和钾盐价格狂跌的冲击。该市是大型炼油厂的所在地，但是国际油田服务巨头Halliburton Co.今年2月宣布关闭它在该市的总部。 　　这对租赁市场是个重大打击，空置率从去年的3.3% 跃升到今年的5.6%。房屋出租公司Boardwalk Real Estate Investment Trust表示，由于里贾纳地区房市相当重大的修正，今年第一季度在里贾纳的表现不怎么好。 　　但是有些人认为，这是市场反应过度。里贾纳令人羡慕的失业率，虽然升到了4.6%，但仍然远低于全国水平。地产经纪鲁斯(James Wruth)说，现在低利率、低房价以及大量的选择，仍然不能打动买家，他对此也很挠头，他认为是迅速变化的市场吓跑了买家，刚才还在抢单，不久就过剩了。

　　继温市第一浸信会（First Baptist Church）、开发商西岸置业集团（Westbank Projects）及谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）计划合作将温市中心布辣街（Burrard St.）969号的教堂翻新且结合住宅大楼后，温市南甘比（South Cambie）社区内，也传出一件类似重新开发案。 　　从事历史文物管理顾问工作的洛斯顿（Donald Luxton）表示，现有开发商与他合作，计划将位于西23街（W.23rd Ave.）809号一间长期被弃置的教堂，重新开发为一个多单位住宅。相关计划将包含把教堂依照原貌重新翻新并扩建，完工后整体建物将包含6个共管物业（strata-titled homes），以及数个作为出租用途的低层单位。   　　洛斯顿指出，最近大温出现将教堂建物转作他用的趋势，因为很多教会会众不断减少，有些教堂已不再使用，以西23街这栋教堂为例，联合教会（United Church）已经有段时间未使用这个集会地点，但也有不少人希望透过不同型态来保留这类建物。   　　洛斯顿对相关计划相当有信心，并指这座教堂翻新后，将能充分反映原始设计本质。他同时参与了市中心第一浸信会教堂重新开发案，但也表示这两个案子本质不同，因为市中心的教堂经过翻新后，用途上并无变化，依旧将会是教会的集会场所。 　　根据温市政府网站的文件，这起教堂重新开发案将依照「传统古迹行动计划」（Heritage Action Plan）相关规范进行。市府预计针对这项计划，于29日下午5时至8时，假甘比街（Cambie St.）3519号的慈恩纪念华人协和联合教会（Chown Memorial and Chinese United Church）举办一场说明会（open house）。

9月27日，在重庆市云阳新县城北部新区拍摄的“顶梁柱”上的群楼。中新社发 饶国君 摄 据悉，该楼盘是云阳新县城北部新区建设的重点项目之一。按照负责此地段房屋建设的公司介绍，住房是安全的，地勘和规划许可完善，不存在任何违规或违章建筑现象。 其实上面楼盘的地基与下面的地灾防护之间仍有一段距离，只是从对面看过去形成视觉上的误判，感觉楼房仿佛建在悬崖上。 图为建在“悬崖”上的群楼的内景。 图为建在“悬崖”上的楼盘。

     上月份大多伦多地区新低幢住宅屋价按年上升16%﹐单月计算则出现19个月来的首次下跌﹐但业内人士指幅度轻微﹐应与季节性放缓有关。   　　根据RealNet新屋价格指数显示﹐8月份包括了独立屋﹑半独立屋及镇屋等连地的自由业权住宅的平均价格為800,099元﹐与7月份录得的新屋均价806,395元相比﹐减少6,296元﹐跌幅不足0.8%。   　　建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association)总裁兼行政总裁塔基(Bryan Tuckey)表示﹐新屋价格下跌是季节性放缓所致。 　　他补充称﹐与去年同期相比﹐低幢住宅的价格上升了16%。  　　根据这个新屋价格指数﹐共管柏文的价格略升﹐由7月份的446,398元增加至450,837元﹐亦即单月增加4,439元﹐接近1%。 　　另方面﹐新低幢住宅的供应维持跌势。根据地產资讯公司RealNet Canada Inc.的资料﹐这些住宅的供应量在上月份创出新低的4,298间。 　　共管柏文的供应量也略為下降﹐导致新屋总库存回落至23,057间。 　　供应减少对新屋的成交量造成打击。与去年同期比较﹐低幢住宅及共管柏文的成交量在上月份分别下跌25%及24%。 　　塔基在新闻公报中表示﹐在大多伦多地区﹐新屋供不应求。   他指出﹐可供建屋的土地供应有限﹐令到供应量大幅减少。另方面﹐8月份通常都较少有新的项目推出﹐因此也影响了成交量。 　　据他透露﹐本年上半年有很多新发展项目推出﹐但大部分的住宅推出市场之后迅速卖出。 　　大多伦多地区各区8月份的成交量均告减少﹐但皮尔区例外﹐与去年同期比较﹐录得温和的增长。本年至今﹐大多伦多地区销量则维持在平均水平之上﹐累积达到27,416间﹐超出10年平均水平13%﹐也较去年同期的所录得的26,374间增加了约4%。  

      虽然本国家庭债务不断上升﹐70%的供楼业主预期可以提早还清房屋按揭贷款﹐平均可望缩减5年。 　　根据本年春季进行的调查﹐在首次置业人士当中﹐预期可以早于原定还本期偿还全部房贷的人所佔的份额达到63%﹐而第2次置业人士及2次以上的置业人士的比率更高至76%及77%﹐平均达到70%。 　　以缩短年期来说﹐首置人士平均预期可以提早4.3年完全摆脱房屋贷款﹐第2次置业人士可望减少5年﹐而置业2次以上的人士预期还本期可以缩短6.1年。   　　总体来说﹐这些供楼人士可望较原定的还本期早5年偿还全部的房贷欠款。   　　这项调查由加拿大认证按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)透过Bond Brand Loyalty Inc.进行﹐合共访问了超过800名在2003年至调查期间置业人士﹐结果显示每年约有62万人置业。 　　不同的调查亦反映加拿大人倾向于利用目前低息的有利环境提早偿还部分房贷。 　　据该协会在报告中指出﹐供楼人士会透过提高定期还款的金额﹐增加还款次数﹐以及大额的一次性还款安排﹐以能减轻房贷的债务。 　　在全部置业者当中﹐预期还本期不会改变的佔了16%﹐另有14%预料将会延长。  

　　安省华人地产专业协会董事周昆林表示，不少海外买家进行投资，以保值为优先因素，也看好加拿大国情稳定，才吸引他们前来购买楼房。这类买家主要是来自中国、中东及俄罗斯的人，以共管豪华柏文单位占多数。他们既有经济条件买房，便不会计较要额外支付税项。即使政府立法修订税项或买卖规定，也不会影响买家入市的意欲。   　　地产经纪黄志豪指出，近期海外买家明显增加，除了来自中国外，豪宅吸引印度及中东人士，韩国人多选择共管豪华柏文大厦单位。   　　黄志豪称，目前没有法例强制建筑商提交外籍业主资料予当局，现时计画处理也是好事，特别是海外业主购买楼花后，在交吉前出售所得，政府难以追讨税款。如果能够强制执行，修订有关法例，既可以增加库房收入，也不会减低海外买家的购买意欲，只会令他们入市时更为谨慎。 　　他说，因为在购房时政府知道有关买卖双方人士资料及成交纪录，不轻易逃税，这可控制楼价不会过度炽热，本地居民容易上车，不致形成楼市泡沫危机。

　　外国人到底在加拿大买了多少房地产，现在只有一些零零碎碎的数据，但加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）正在设法查明。 　　年初以来，加国许多地方的房价出现上扬走势，引发对海外买家是否影响价格的相关讨论，各界人士开始要求政府应着手收集这类数据，以作为制定有关政策的依据，根据加通社取得的一份文件看来，CMHC或许已准备采取相关措施。 　　加通社透过资讯公开法取得的这份文件，发布日期为5月15日，显示CMHC正计划召开一项“双边会议”，邀请业界人士以圆桌会议的形式，分享各类目前所没有的房市资讯，除有关房屋贷款申请的数据外，其中还将包含到底有多少新建房屋或中古屋，是由外国买家所持有。  　　加拿大房贷暨房屋公司有意以举办“双边会议”的型式，邀请地产业者分享关于房市海外买家的相关资讯。（记者陈威麟／摄影） 　　文件中同时提到，相关措施预计能收集到更多目前所缺乏的房市资料，该公司亦计划向物业管理业者进行调查，来了解加国整体公寓房型中，到底有多少单位是由长期居住海外的投资人所持有。   　　正寻求连任的加国总理哈珀（Stephen Harper）8月时曾承诺，若保守党能继续执政，将制定收集海外买家的相关政策，但根据这份由负责CMHC业务的联邦就业暨社会发展部长溥礼瑞（Pierre Poilievre）所撰写的文件看来，相关措施或许早就已经进入筹备。   　　CMHC之前便试图了解加国房地产市场中外国投资者占有的比例和产生的影响，去年秋季曾以询问共管公寓大楼经理等方式，调查持有共管公寓的外国投资者的数量，结果发现从总体看，持有共管公寓的外国投资者比例很低，虽然在温哥华、多伦多和蒙特利尔的一些热门住宅区中外国投资者比例较高。 　　但显而易见，这样的调查方式既挂一漏万，又难以掌握准确的数据，况且这些不甚精确的统计数据只涉及共管公寓市场，难以反映外资在加拿大整个房地产市场的面貌。CMHC的首席经济师杜甘最近说：“目前尚无完美的房地产市场中外国投资者资讯，CMHC正在采取填补这项资讯空白的措施。这些措施将来能我们掌握更多外国投资者在房地产市场的数据。” 　　外国人大量投资加国房市近来已经成为争议性问题，特别是在房价飞涨的温哥华，有些人甚至责怪外国人将房价炒得高到普通人无力在温哥华落脚的程度。保守党领袖哈珀也在8月介入此事说，如果竞选蝉联执政成功，他领导的保守党政府将收集外国人投资加国房地产的数据，甚至可能以征税等方式管制。 　　作为加拿大最大的房贷保险机构，CMHC除了努力了解房地产市场中的外国投资者活动状况外，还设法调查与房贷有关的一系列问题，如加拿大房贷的总体规模、借房贷者的类型、借贷者的特征、住宅类型及所处地区等。 　　另一份针对非传统金融机构房贷提供业者的CMHC简报说，正密切观察房贷金融公司、房贷投资公司及私人间房贷这类不受联邦财政部监管的民间房贷生意，目前“尚不清楚加拿大这类不受政策监管的民间房贷业者的确切数目。”

　　目前大温地区的房市讨论当中，海外买家时常是重点之一，曾有地产业界人士对「世界日报」记者表示，很多来自中国的买家购地之后并无开发计划，对房价可能也会有所影响，不过其实在大温地区，这样的长期投资早有先例，而且该片面积广大土地的持有人，是在约85年前便购入，这也是卑省史上持有时间最长的物业之一。 　　这片位于西温的土地被称作「英属地业区」（British Properties），是开发商British Pacific Properties在1931年时，由制造啤酒所闻名的健力士（Guinness）家族手中购入，原始大小为4000英亩左右，近年来逐步释出开发，到目前为止，仍有约2000英亩为该公司所持有。 　　当年这一大片土地成交价格仅7万5000元，但该公司同时承诺会投入100万元的资金，在当地兴建公共建设等相关设施。时迁势移，早前由该公司所推出的Aston Hill建案，双并屋每户价格已达310万元至350万元之间。   　　British Pacific Properties的总裁克洛（Geoff Croll），去年才刚刚加入该公司。他表示公司的第一任总裁泰勒（A.J. Taylor），是在温哥华岛的维多利亚土生土长，虽然该公司的资金来自海外，但是一直都是以本地公司的形式在经营。   　　该公司在本地还有多个知名的开发案件，例如连接温市中心与北温的狮门桥（Lions Gate Bridge），以及位于西温的Park Royal购物中心。 　　过去该公司亦曾兴建不少独立屋，近年来则是慢慢开始增加城市屋、公寓与多单位住宅的开发案。克洛指出，该公司的经营策略是随着社区一起成长，因此在房型方面，会提供居民更多不同的选择。 　　以Aston Hill为例，建案中包含20个双拼屋，每间大小约3700平方尺，自年初开售以来已经卖出12个单位，公寓式的管理方式，更是锁定需长期外出的华裔客层，并让屋主不需担心房屋外观或花园的整理。 　　不仅如此，该公司预计在年底推出名为Mulgrave Park的建案，当中将包含八栋独立屋及多个公寓单位，克洛在年初接受「世界日报」记者专访时，亦透露还会有一个位于塞浦路斯公园（Cypress Provincial Park）的开发案，是该公司未来的重点计划之一。

根据地产公司REMAX发布的2015年商业物业投资报告，企业今年在大温地区的投资高于以往，各项与商业、工业或零售业有关的房地产市场都有亮眼表现。 REMAX引用大温地产局数据，指出大温地区2015年上半年共销售1111笔商业单位，高于2014年上半年的974笔。仅在2015年第二季就有591笔，是过去五年间最佳纪录，不论是商业或工业用地，办公室或零售商铺，以及出租公寓大楼，都有相当亮眼的表现。 报告同时指出大温地区商业物业，尤其是办公大楼空置率的现象。例如温哥华近期落成四栋全新办公大楼，让市内的办公室空间增加了130万平方呎，第二季的空置率因此达到10.9%。温市周边都市也有类似状况，例如素里市在2014年的空置率达20%，所幸经有效吸纳后，2015年至今已下降5%。 也因为办公室和零售单位的空置情况，形成租客市场，租价下调，许多商户集中到温市中心。 低利率也对有助市场发展，例如增加了工业物业的建设，2015年迄今大温已增加了120万平方呎工业物业，2016年和2017年度将再增加3万平方呎，多集中于大温郊区。 由于利率低，长期投资者和小型发展商认为现在是进行长期稳定投资的机会，增加了商业物业市场的需求。 投资者多来自本地，少数为外国投资。科技业预期会扩张，疲软加元和税务鼓励政策继续刺激本地的电影业。例如索尼动画公司（Sony Imageworks）将总部从洛杉矶搬到温市中心Nordstrom百货楼上的7万4000平方呎办公大楼内。 REMAX加西区执行副总裁艾许（Elton Ash ）表示，加西地区的商业物业市场普遍受到低油价的冲击，如卡加利的商业物业成交量就下跌，但投资者明显对大温市场很有信心，2016年需求预期仍然强劲。

应对人口激增 拟车站干线旁 增辟城市屋 即将于今年11月退休的温哥华市府规划及发展总经理杰克逊(Brian Jackson)，周五接受《星岛日报》记者专访，认为让家庭有更多住屋选项，温市须供应更多城市屋，可在主干道或架空车站附近兴建。另在百老汇走廊（Broadway corridor）兴建地铁线，是温市首要的交通基建项目。 杰克逊周五在市府办公室接受本报记者专访，他对在职3年内完成多项艰难的发展政策，感到自豪，并预估未来30年温市会增加约15万人，但全市毋须经历重大变化，依然可以应付人口激增。他指出，数据显示未来30年的人口增长，会比过去30年少。 他说：「温市须要发展更多城市屋，让养育子女的家庭能有较便宜的房屋选择。但是，在何处兴建，须经过谨慎的社区谘询步骤。」他指出，马宝区（Marpole）、诺奎区(Norquay）已陆续出现更多城市屋，甘比走廊(Cambie Corridor)第三期、临近架空列车站的街道，也是发展城市屋的优选地区。   强调「主干道政策」事在必行 另外，杰克逊认为温市议会有必要制订「主干道政策」（Arterial Road Policy），也就是在全市的主要道路，选择可发展城市屋的地点。他说：「我相信市长支持这项构想。」 对 于加拿大线（Canada Line）位于33街（33rd Ave.)和57街（57th Ave.)新架空列车新车站的兴建时间表，他说：「两个地点一旦发展成高密度社区，就有兴建必要，发展商、运联（TransLink）和市府会研究经费来源。但是，在百老汇走廊兴建地铁更是优先项目，因为目前已有迫切需求。」 对于温市计划拆卸华埠乔治亚与登斯梅高架桥 （Georgia and Dunsmuir viaduct）问题，他表示：「今年10月底研究报告会提交市议会，建议拆除两座高架桥。」高架桥移除后，毗邻福溪（False Creek）的公园用地将从9英亩变成13.7英亩，从华埠到新公园也更方便，还有两个路口的地皮会用来发展可负担住屋，缅街（Main St.)可望加快发展，将变得更繁荣。 对于退休计划，他说先要到处旅行、打高尔夫球、陪伴家人，不再过问地产发展。杰克逊是在2012年8月就职，他定于今年11月6日之后正式退休。   温市规划总舵手杰克逊说，百老汇走廊有兴建地铁线的必要。图为百老汇线地铁构想图。资料图片 重建渥列治 最具争议最难忘 在谈及任内3年的建树时，杰克逊说，温哥华市议会通过投资15亿元的西区渥列治中心商场（Oakridge Centre Mall）重新发展计划，可说是最大宗审批计划，也最具争议性。但是，最艰难的还是温市中心东端（DTES）、西端（West End），以及马宝区(Marpole)社区发展计划等。 渥列治中心商场重新发展计划，曾引起争议。资料图片 增出租柏文单位感满意 他指出，很 多人都说，不可能在温市中心东端再推动发展项目，但最终也是如愿达成。谈到自己最感满意的项目，他说，成功推动保护古迹建筑让他倍感骄傲，任内保留了许多 历史建筑，例如建于1942年、位于温市英皇爱德华街（W. King Edward Ave.）夹甘比街(Cambie St.)的「哈比人屋」（Hobbit House）。 此外，任内积极增加出租大厦，目前全市有多幢出租的柏文大厦正赶工兴建中，成功大增出租单位，也是他极感自豪的建树。  

复合式房屋渐流行，大温建商抢地兴建。   　　在大温买房，竞争战已非新闻，为了增加供给，建商多开始发展复合式房屋(multi-family house，包括联排屋、城市屋、公寓)社区，也掀起建商间为了开发用地和相关计划的竞争战。   　　大温复合式房屋市场在过去两年以来表现强劲，但业界人士称在过去一年才算是真正的「起飞」，有报告称2014和2015年首半年期间，复合式房屋建案交易都是约200笔，但以交易总额论，2014年的总额约5亿1900万元，2015年跳升至8亿4500万元。   　　其中温哥华市中心的交易额约为5000万元，温市Cambie街沿线1亿4000万元，北岸和素里都有3400万，本拿比市高达1亿6500万元。市场抢手，也让可建筑平方尺价格上涨，温哥华某些地段从每平方尺350元涨至400元。   　　参与建地竞争的建商不分本地和外地，竞争的理由和一般民众买房差别不大，包括低利率和高市场需求。此外市场上出现一群人只买地但不急于发展，也推高了建地的价格。 　　在大温买房，竞争战已非新闻，为了增加供给，建商多开始发展复合式房屋(multi-family house，包括联排屋、城市屋、公寓)社区，也掀起建商间为了开发用地和相关计划的竞争战。 　　大温复合式房屋市场在过去两年以来表现强劲，但业界人士称在过去一年才算是真正的「起飞」，有报告称2014和2015年首半年期间，复合式房屋建案交易都是约200笔，但以交易总额论，2014年的总额约5亿1900万元，2015年跳升至8亿4500万元。