地产

（本文以加拿大规模最大的房地产市场——大多伦多地区为例，其情况具有较强的代表性。） 对在房地产行业打拼了 30 多年的大多伦多地区奥克维尔地产经纪Dan Cooper来说，如今的多伦多楼市让他想起了上世纪 90 年代的房市崩盘。 “我觉得现在的情况和那次经济衰退非常相似，”他说。“当时市场进入衰退，房价下跌持续了大约六年。现在我们已经进入下行周期将近四年了……基本是在倒退。” 专家表示，要让大多地区楼市反弹，必须出现持续、明确的利好经济消息，但短期内几乎看不到这种可能。 这意味着，2026 年不会比刚刚过去的动荡一年好多少。美国关税的不确定性、制造业和汽车行业的裁员风险，以及 AI 对就业市场的潜在冲击，都在持续打击消费者信心。   加拿大两家最大的房地产公司Royal LePage和RE/MAX Canada都预测，大多地区房价将一直下跌至2026 年底。 对于一向以“唱好市场”为主的地产经纪公司来说，这种预测极为罕见，也凸显出当前房地产市场的严峻处境。 专家认为，房价下跌本就是不可避免的结果，原因在于2022 年高点时的房价带有明显“人为泡沫”成分。而当前的经济环境，可能会抹去多达六年的房价涨幅。 在就业压力削弱信心的同时，买家也不太可能再看到明显的浮动利率下调，而固定利率甚至可能上升，进一步削弱购买力。 与此同时，卖家面临的竞争异常激烈：公寓市场的积压供应持续释放，甚至独立屋供应也超过需求，对价格形成持续下行压力。 Cooper 预计，明年房价很可能回到疫情前或疫情初期的水平。 “如果春季市场没有好转，我们可能会看到房屋成交价回到2020年的水平，”他说。  “和90年代一模一样”的卖房建议 作为Dan Cooper Group的 CEO，Cooper 现在给卖家客户的建议，和他在 90 年代给出的几乎一模一样： “在房价下行的市场中，打算卖房的人应该在新年挂牌、争取在春天前卖掉，因为价格大概率还会继续下跌。” 而对买家来说？由于多伦多已经进入买方市场，他们可以利用竞争减弱、以及过去两年明显下降的借贷成本。 房价仍将继续下行 Royal LePage 预测，到 2026 年底，大多地区房价将下跌4.5%； RE/MAX Canada 的预测是下跌 3.5%，平均房价将降至略高于 100 万加元。 不过，包括 Cooper 在内的一些业内人士认为，跌幅可能更大。 如果要回到2020年约93万加元的水平，房价还需要再跌8%以上，这将使整体跌幅超过30% ——部分人认为这已可被视为“房市崩盘”。 Cooper 表示，即便在“下行年份”，春季通常仍会出现一波需求回升，因为那是传统的交易旺季。 RE/MAX 预计明年成交量将小幅增长5%，但 RE/MAX Realtron Realty Inc. 的首席运营官Cameron Forbes指出，由于 2025 年成交低迷导致库存大量积压，市场条件仍不足以支撑房价反弹。 “市场上的房源非常多，买家选择余地很大，”他说。“需求更少，而整体供应更多。” 消费者信心成为最大拖累 牛津经济研究院（Oxford Economics）加拿大经济主管Tony Stillo表示，经济不确定性是压制楼市的最大因素。 “由于贸易战带来的就业安全担忧，加拿大楼市在明年很可能仍处于不稳定状态。” 他补充称，疲软的就业市场和放缓的人口增长将压制需求、维持高供应，从而进一步拉低房价。这有助于卖家找到买家，并最终让成交量回归更健康水平。 牛津经济研究院预计，随着政府刺激政策、较低利率，以及《美墨加协定》（USMCA）重新谈判后关税下降，2026 年下半年经济增长有望回升。 只有在经济环境真正改善后，买卖双方才会更积极地参与市场。 公寓“崩盘”仍在继续 Royal LePage 预测，大多地区公寓价格还将再跌6.5%，原因是疫情期间的预售热潮带来了创纪录的供应量。 新增供应主要是小型一居室和单身公寓，这类户型在低利率时期深受投资者青睐。但自 2022 年 3 月加息以来，利率上升、租金回落，投资者基本退出市场，而这些小户型也不符合自住买家的需求。 Valery.ca（AI 房地产平台）首席房地产官Daniel Foch表示：“至少还要一年时间情况才会改善。目前大约22%的预售买家无法完成交割。”在正常市场中，这一比例通常只有5%–10%。 但很多人在疫情高点、低利率环境下购买了预售公寓，甚至有人同时买了多套。由于公寓通常需要约五年才能完工，等到交割时，利率已大幅上升，按揭持有成本变得难以承受。 尚未动工的开发商，预计将继续转向专用出租房（Purpose-built rental），尤其是在能够获得CMHC（加拿大按揭及房屋公司）优惠融资的情况下。 “明年将看到更多接管、违约和强制出售案例，”Foch 说。“市场将在2026 年底左右触底。” 利率预计保持稳定 自 2024 年 6 月以来，加拿大央行已九次降息，隔夜利率从 5% 高点降至 2024 年 10 月的 2.25%。 12 月 10 日，央行维持利率不变。Ratehub.ca 的按揭专家Penelope Graham表示，这一水平很可能在2026年大部分时间内维持不变。 “央行已经大幅回调基准利率，缓解了疫情后和高通胀时期的加息压力，”她说。 浮动利率方面，目前五年期按揭最低约3.45%，预计全年保持稳定，被认为是“具有吸引力的选择”。 固定利率则更难预测。由于债券收益率波动，若收益率持续高于3%，固定利率可能在未来几个月面临上行压力。目前最优的五年期固定利率在3%高位区间。 尽管如此，约 80% 的消费者仍选择固定利率，以应对不确定环境，但咨询浮动利率的人数也在增加。 “这次房地产低谷，可能要很多年” 总体而言，经济不确定性仍是买卖双方最大的顾虑，短期内难以改善。 “上世纪 80 年代末和 90 年代的房地产低谷持续了12 年，”Cooper 说。“直到 2000 年代初，房价才回到高点。”

温哥华市中心的公寓和办公大楼，以及位于右后方的BC体育场，摄于2025年10月21日，摄影：THE CANADIAN PRESS/Darryl Dyck 大温哥华地区的房屋销售在12月份同比下降了12.9%，这标志着该地区经历了超过20年来最低的年销售总额。 大温哥华房地产经纪人协会表示，上个月共成交了1,537套房屋，比过去10年的12月季节性平均水平低了20.7%。 截至2025年底，所有住宅物业的综合基准价格为1,114,800加元，较2024年12月下降了4.5%，与2025年11月相比下降了0.8%。 该委员会的首席经济学家兼数据分析副总裁安德鲁·利斯（Andrew Lis）称2025年为“历史性的一年”，因为住宅总销售额比2024年下降了10.4%，比2023年下降了9.3%。 尽管销售额下降，但卖家挂牌数量仍然超高，这是自上世纪90年代中期以来的最高纪录。 2025年，该地区总共挂牌的房产超过65,000套，与2024年相比增长了8.2%，比2023年水平高出28.4%。

对加拿大租房者而言，房源供应已不再紧缺。   但问题在于，他们未必负担得起。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）发布的《2025 年租房市场报告》显示，租房空置率较历史最低点翻了一倍多。   报告指出，空置率上升有助于减缓专用租赁住房（PBRs）的价格涨幅，但 “增速放缓” 不等于 “租金走低”，更谈不上租金回落。目前，租金上涨速度仍远超居民收入增长水平，租房负担压力未得到根本缓解。   加拿大租房空置率升至四年高点   过去几年，加拿大租房空置率呈现大幅攀升态势。2025 年 10 月，全国租房空置率飙升至 3.1%，较去年同期的 2.2% 显著上升。   看似微小的数字背后，意味着空置房源的增长速度比租房需求快 40%。当前空置率已达到四年以来的最高水平，与 2021 年疫情期间的峰值持平，也与 2017 年的水平相当。   加拿大对国际学生人数的限制政策，在一定程度上推动了空置率上升，但这并非唯一原因。2022 年，受移民潮影响，租房空置率大幅下降，并在 2023 年触及历史最低点。   不过，早在近期移民政策收紧之前，2024 年租房空置率就已开始回升。尽管房源供应增速仍滞后于人口增长，但在需求下降之前，供应端就已出现改善迹象。   多伦多、温哥华空置率领涨全国   此次数据中最令人意外的是，空置率攀升主要集中在以往房源极度紧张的大城市。   人们本以为，土地成本相对低廉的小城市会成为房源供应的主力，但实际情况恰恰相反 —— 向来以房源稀缺著称的大城市，反而引领了空置率上涨趋势。   多伦多的租房空置率升至 3.0%，创下疫情以来的最高水平；温哥华则攀升至 3.7%，达到 2000 年以来的最高点，即 25 年以来的历史新高。   两大核心城市房源供应有所松动，成为本次租房市场变化的显著特征。   空置率上涨与租金攀升同步，负担危机持续   尽管租房空置率不断上升，但租房者并未感受到明显的租金优惠。2025 年，加拿大两居室公寓平均租金达到 1550 加元，较 2024 年上涨 5.1%。   相较于 2% 的通胀目标，这一涨幅依然居高不下，即便同期居民工资仅增长 3.5%，租金涨幅仍远超工资增速。   加拿大抵押贷款和住房公司表示，随着空置率上升，多伦多、温哥华的租金涨幅已有所放缓，但哈利法克斯、蒙特利尔等原本租金相对亲民的市场，租金涨幅却在加速。   这导致传统高租金城市与平价城市之间的租金差距不断缩小 —— 不仅在高租金城市难以找到负担得起的房源，即便搬到就业机会相对较少的小城市，也很难通过搬家节省开支。   过去两年，加拿大租房危机虽取得小幅进展，从 “房源短缺危机” 转变为 “可负担性危机”，但本质上仍处于危机状态。   租金价格的粘性上涨，或许体现了市场的韧性，也可能是房东在市场调整前的暂时观望。   未来几个月，大量新建租赁住房将陆续完工，有望为租房市场走向提供更清晰的信号。  

近日，西温Canterbury社区的一处顶级豪宅又登上了新闻。 这栋位于1669 Marlowe Place的房子在当地豪宅圈早已是熟面孔。 它建于2003年，占地接近1.37英亩，总面积将近两万平方英尺，14间卧室、15.5个卫生间、三层楼结构，还带室内泳池，典型的大豪宅配置。 房屋坐落在Canterbury社区的高处，私密性极佳，同时还能俯瞰城市、山景与海景，是那种一看就知道“不是普通人能住”的房子。 公开资料显示，该房子早在2000年11月17日以$73万元成交。 在那之后，房屋经历了修建、扩建和升级装修，慢慢变成了现在这套接近两万平方英尺的超大豪宅。 近几年来，它的价值一直保持在非常高的水平。BC Assessment的评估历史如下： 2019年: 评估值$2110.3万元 2020年: 评估值$1891.9万元 2021年: 评估值$2145万元 2022年: 评估值$2330.2万元 2023年: 评估值$2330.2万元 其中土地价值将近$1000万元，建筑本身的改良部分价值也超过$1200万元，可见它在西温豪宅市场一直是“重量级选手”。 在另一份大温最高评估值物业榜单中，它位列第七，评估值接近$2280万元。 理由不成立，维持原价 由于价值巨大，它的评估价也备受关注。 此物业的业主是BC省知名开发商Holborn集团。Holborn方面认为这套房子的评估价被“抬高了”，要求将约$2220万的评估价降至$1470万元。 他们的理由主要有两点：其一，他们认为西温的豪宅市场早在2016—2018年就已经到达高峰，随后几年由于多项房地产税出台，以及海外资金外流受限等因素，导致豪宅成交量下降，价格也受到影响； 其二，他们指出房屋地契上有一条限制性条款，禁止在地块后方继续开发。像如果未来想再修建一个室外泳池，这样的限制就会成为“减分项”，从而在一定程度上拉低房产价值。 不过，这些理由并没有被BC物业评估上诉委员会（Property Assessment Appeal Board）接受。 委员会主席Bruce Turner在裁决中表示，Holborn提出的观点更多只是市场感受和主观判断，缺乏足够的数据和可核查的证据，所以不具备说服力。  至于“不能再建室外泳池会影响价值”这一点，委员会也不认可。 因为这栋房子目前已经达到了允许建设面积的上限，本身也已经有一个室内泳池，所以这个限制实际上并不会对房子的当前价值产生什么实质影响。 在评估机构和开发商双方拿出来的一堆“可比房产”数据中，可以看出：西温这种顶级豪宅市场本来成交就不多，而且价格差距非常大，从七百多万到两千多万都有；房子的面积、年份、有没有景观也都差别很大。 即便如此，委员会还是认为，Marlowe Place这栋豪宅在体量、位置和整体档次上，都比那些拿来对比的房产更高级。 综合比较之后，委员会采用每平方英尺大约$1200元的估值水平来计算，推算出来的理论市场价甚至接近$2380万加元，比现在的评估价还要更高。 之所以没有上调评估价，是因为Holborn之前并没有被告知，申诉不仅可能不会降价，甚至还有可能把评估价抬得更高。 因此，委员会最终选择维持原本大约$2220万元的评估结果不变。 这个数字，不仅让这栋意大利风格豪宅的“官方价签”继续保留，也进一步巩固了它在西温乃至整个BC省顶级豪宅中的地位。  

据CBC报道，新不伦瑞克省有一桩租房纠纷已僵持近一年。 这场拉锯战的双方，是在当地居住多年的租客Jonathan King，以及2024年刚买下整片物业的房东Ashmin Goolab。 King认为，房东因为被他多次投诉，现在要把他赶走；Goolab却说，因为租赁法庭裁决的不公，害得她没法接婆婆来住。 事情得从去年夏天说起。 租客King和妻子住在新不伦瑞克省Chipman的一栋平房里。King自2020年8月从美国搬来住，而在他之前，妻子已经在该住所居住了五年，多年来租金相对稳定。 2024年8月，这套平房连同附近另外三栋建筑、共七个出租单元，被整体出售，物业正式易主。 新房东Goolab以约$29.5万元买下了位于Spring Street的这处物业，其中包括两栋平房、一栋双拼住宅和一栋三户住宅。 换了房东后不久，King就接连收到两份通知。 第一份称，租约将被修改，今后电费需由租客自行承担； 几天后，第二份通知寄到，告知房租将从次年3月起，从每月$727元上调至$1200元，涨幅高达65%。 King说：“我们当时都惊呆了，压力很大，心情就像坐过山车一样。” King同时也是租客权益组织ACORN的成员。他没有接受这两项变更，而是向租客与房东关系办公室提出申诉。 随后，办公室裁定，电费调整通知未按法律要求提前90天告知，因此无效。 与此同时，新不伦瑞克省在2024年11月实施了一条新规：房租年涨幅不得超过3%，且该规定追溯适用于去年9月之后的涨租通知。 因此，房东提出的65%涨租方案也被判定无效。 然而，就在涨租通知被官方否决的三天前，King收到了另一份新通知——房东要求他搬走，理由是房东的直系亲属要来自住。 这让King感到不对劲，因为他发现隔壁平房的租客也被要求搬走，且已搬离。 此外，这处物业中还有一套房子一直空着。King对此产生了怀疑：“既然有空房，为什么一定要我们搬？” King认为，这是房东因为他之前投诉而进行的报复行为。 于是，他又一次申诉。今年2月，办公室支持了他的说法，判定这份驱逐通知具有报复性质，因此无效。 King把这次裁决视为一次胜利，因为他不仅能够继续居住在此，且房租只是小幅上涨了$21.81元。 租客与房东僵持 事情并未就此结束。 2025年9月，房东又先后发出两份驱逐通知，但因为King之前投诉过，依法享有一年的保护期，这两份通知再次被驳回。 等这一年保护期刚刚结束，新的通知随即出现。 2025年12月，King收到第四份驱逐通知，要求他和妻子在2026年2月底前搬离住所。 King表示：“这就是报复，感觉像是在不断骚扰我们”。目前，他已就这份最新通知再次提出申诉。 另一边，房东Goolab却说自己很冤枉。 她解释，她公公于2023年底去世后，婆婆独自居住在安省的的养老院，夫妻二人希望把婆婆接来一起生活。 因此买下这处物业，让婆婆住在King目前租住的那一栋。 而隔壁那栋空置的平房，原本是他们夫妻打算自住的，但被前任租客严重损坏，需要进行大规模维修；另一套空置的公寓，则是他们从安省前来处理物业事务时的临时住所。 对于“一边说要自住，一边又发涨租通知”的质疑，Goolab继续解释，当时他们并不确定什么时候能正式搬到新不伦瑞克，而其他租客的房租都在涨，她认为如果不涨King一家的租金，对其他租客并不公平。 此外，现在省里有了租金涨幅限制，他们在这处物业上“一直在亏钱”，处境也很为难。 面对租客一再申诉，Goolab也身心俱疲，并反问道：“我们只是想合法使用自己的房子给家人住，这有什么错？” King对房东的解释表示怀疑。 他认为，这件事暴露了省里3%租金上限规定的一个大漏洞：这个限制只对老租客有效，一旦租客搬走，房东对新租客想涨多少就可以涨多少。 这也是King所在的ACORN组织希望推动改进的地方。 目前，双方还在等待关于这第四份驱逐通知的最终裁决。 这场拉锯战早已不止于个人恩怨，其核心是租房新规下的现实冲突：一边是租户想守住安稳的住所，另一边是房东想实现家庭团聚的规划。 最终结果如何，将取决于相关机构的裁决。