地产

　　加拿大TD银行经济学家们本周发布的报告称，在过去的2018年，至少有40,000潜在买家因压力测试而被拒之门外，他们因贷不到买房款而望屋兴叹。   　　报告还指出，压力测试对不同地区和市场的影响程度是不一样的。对一度市场火热，房价被高估的城市影响更大，比如多伦多和温哥华。这里的首次购房者受到了“不成比例的影响”。   　　加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）的报道说，加拿大央行的一份报告却有不同说法。称加拿大房市变衰不能怪政府的政策，也不是压力测试的错。 　　央行的一份最新研究报告指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。   　　但其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨，拉动按揭成本升高所致。 　　故央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。 　　央行认为，加拿大市场趋冷并出现疲软迹象，是多方面综合作用的结果，至少包括以下方面： 　　-BC省和安省先后实施外国买家税； 　　-联邦金融规管机构OSFI实施压力测试； 　　-加拿大央行开始加息。 　　此外，从字面意义来讲，虽然同时具有“泡沫”的涵义，但央行不同意用“bubble”这个词来描述加拿大的房市，更倾向于用更为中性的术语“froth”，因为它给人们关于加拿大房地产市场更清晰的画面：即由于买家的过度热情导致房价大幅上涨，随之而来的，则是不可避免的价格回落并恢复理性，令卖家的盛宴暂告终结。

Stella是我的房产经纪，40岁的她保养的算是相当好，一字肩上衣小露香肩，好身材十分吸睛，她边走边与身旁熟人打招呼，笑起来甜美如少女。   Stella告诉我，地产经纪是一个表面风光、实际辛苦的职业，个中滋味只有亲身从事了这种职业之后才能体会。 从事这个行业要冒着三高的风险，高成本、高风险、高淘汰率。地产经纪非常辛苦，早出晚归，几乎整天候命，之后就打爆别人的电话，这是个最能体现个人能力、个人魅力、个人价值的工作。因为每一宗交易都会遭遇到两个完全不同的客户(买方和卖方)，所以每宗业务都是与众多人“斗智斗勇”的过程，绝对精彩。     在加拿大有一个段子：遇到生命危险的时候打电话给谁?回答是：地产经纪，告诉他你要看房，他会以最快速度赶到你身边。这就是搞笑版的地产经纪的一个写照，他们几乎是24小时随时待命，哪怕正在与家人吃着烛光晚餐，只要客人一个电话，马上就可以放下碗筷。   Stella告诉我自己走上房产经济这条路，全是拜前夫所赐。Stella的前夫是个官二代，10年前她随着前夫全家，投资移民来了加拿大，她告诉我官二代们都有个特点，就是特!别!有!绅!士!风!度!下车给你开门，上车给你开门，各种保护，体贴，关心，幽默风趣。迟到从来不怪你，反正各种有风度，让你觉得有修养还倍有安全感有没有!开车的时候牵着你的手，偶尔转过来含情脉脉地看着你。一般女生遇到这种直接被电的七荤八素了好吗?连Stella这种还算见过点世面的也有点被迷到了，觉得简直找到了门当户对的真命天子，把以前见过的屌丝暴发户们甩了好几条街。     可是结婚后，Stella渐渐发现和前夫没有共同语言，没有一点共同的兴趣爱好，晚上睡觉的时候也是各自拿着手机背对着背。Stella有时问老公，为啥要结婚，老公说最好的爱就是相互陪伴啊。就这样她嫁给了自己以为的爱情，这段婚姻里她受传统观念影响，将自己化作丈夫的生育工具。Stella的身体并不是很好，婚后五年，做过5次试管，3次人工受精，均以失败告终，她的婚姻并没有她想象的那般顺风顺水，就在最后一次人工受精失败的那天，丈夫也向她提出离婚，Stella毅然在离婚协议上签下了字。     回想刚离婚时的状态，Stella成天悲悲戚戚，自怨自艾，极度自卑。别人的话题只要涉及到婚姻，就默默躲闪，回避。整晚整晚的回想之前的甜蜜片段，咬着牙忍住一次次想要求助的念头，止不住的泪水，诉不尽的后悔，大把掉落的头发，寒风中瑟瑟的心情，冷寂的身体。一度以为自己就这么废了，对任何人，任何事都不再有激情。     在家里一直做家庭主妇的的Stella从来没有工作过，好在本来的家境就不错，跟着前夫一起炒楼花，这几年手上也有不小的一笔存款，但是渐渐她发现，付给经济的费用实在是太高了，于是Stella咬咬牙，决定自己考下一个地产经济牌，有了牌，就可以省下一大笔经济费用了。注册后要通过五门考试(Real Estate as a Professional Career + Land Structures and Real Estate Trading + The Real Estate Transaction-General & The Residential Real Estate Transaction + The Commercial Real Estate Transaction + Property Law)，才有资格申请成为安省地产销售人员。     在如此低落的时间里，买房、贷款、考驾照、搞装修,考经济牌照，这些在之前任何一种都足以让Stella惊慌失措的事情，她都独自冷静面对处理。以至于现在无论碰到什么意外，Stella都能气定神闲，不紧不慢。慢慢的，Stella开始接受现实，将离婚当作人生的一次经历，告诉自己已经对这段婚姻尽力了，应该了无遗憾，应该换一个人生的经历，所以，该吃饭的时候吃饭，该工作的时候工作，爱干什么就干什么，回归到现实生活中来，勇敢的面对现实。现在的Stella，很喜欢充实自己的生活，学些新鲜的东西，扩大了朋友圈，结交了许多新的朋友，是的，这段痛苦的日子同时也让Stella更坚强，更独立。因为她知道，靠自己，最靠谱，最安心。   相信很多人都看过《我的前半生》这部电视剧，女主角罗子君在大学毕业后只工作了半年就当了全职太太，一直生活在事业有成的丈夫陈俊生的庇护下。她不用干家务，不用带娃，每天最主要的工作就是负责貌美如花，但她也害怕会有年轻小姑娘会勾搭自己的丈夫。更狗血的是，终于有一天她的老公出轨了，出轨对象还是一个相貌平平，离了婚还带着孩子的“黄脸婆”同事凌玲。   面对突如其来的离婚，罗子君惊慌失措，当初那个叫自己不要工作，说要养自己一辈子的男人抛弃了自己，未来该如何过?     Stella告诉我，女人被老公抛弃的绝大多数原因是婚后的自己太邋遢了，整天围着锅台转的女人丝毫没有竞争力。女人离婚之后，首先要给自己一个合理的人生规划，要充分了解自己存在的问题，并且要下定决心改变自己。离婚给女人带来的心理创伤要比男人大得多，而且离过婚的女人因为被抛弃的缘故而非常自卑。其实，离婚并不可怕，关键是怎样能战胜自己，重新找到失去的信心。   最后以Stella的经典语录结束全部采访：有了钱，可以用‘老娘有钱’四个字堵住所有人的嘴!当别人问你‘为什么还不恋爱、不结婚、买一个3万块的包包是不是太奢侈了，出国玩也太贵了吧，老公出轨也别离婚，不然生活多艰难’，通通可以大声说：‘关你屁事，老娘有钱!’    

大温地区去年5月至上月期间，逾700万元以上豪宅的成交宗数，仅43宗，并且每一宗的最后成交价是低于挂牌价。 大温地产市场正在冷却，据Glacier Media分析中央放盘系统(MLS)的数据更显示，高端市场独立屋价格下跌速度尤其快。   报道指，自2018年5月1日至上月底，大温地区并包括三角洲、米逊、阳光海岸及威士拿的市场中，只有43间在700万元以上的独立屋成交，成交价全部低于其挂牌价，平均低16%。   于此前的12个月，即2017年5月1日至2018年4月30日，同区录得94宗700万以上独立屋成交，其中89间的成交价格是低于挂牌价。在12个月前(2016年5月1日至2017年4月30日)，同价钱级别的成交宗数有达97宗，当中86间低于挂牌价。 在刚过去12个月内，最贵一宗是温市桑拿斯区(Shaughnessy)的六睡房大宅，于去年5月的成交价是2600万元，但其实已放售6个月。 该大宅曾经在2016年4月，即刚建成后一度放售，当时挂牌价为3890万元，但没有成交过。后来另一经纪于2017年再放盘，价钱下降至3500万元，后来再减至2998万元。 换言之，去年成交价钱比最后放售价少近400万元，不过，当与2016年初放盘价比较，便一共相差逾1200万元。该大宅的原身是一间帝舵式豪宅，于2000年以180万元成交。 在2018年5月1日至上月底期间，该类房屋成交价与挂牌价相差最远的一宗交易，是一间在西温哥华的大宅，其放售价为1688万元，但最后成交价为1080万元，折扣了逾600万元。 报道续指，截至昨日，大温区内700万元以上独立屋的放盘数目只有209间，其中有28间减价，即现时的放盘价较其初放盘价低，在市场的平均日数有141天，远比数年前长不少。

大温房市仍在继续冷却。在刚刚过去的4月，大温住房销售量跌至过去24年以来的同期最低点，所有类型住房的价格也在继续下滑，买家优势明显。   根据大温地产协会（REBGV）在周四（5月2日）发布的地产报告，大温地区在4月共售出1,829套房产，比去年同期下跌29.1%，比过去10年间的4月平均交易量低43.1%，也是1995年以来最低的4月交易量。   与此同时，大温房价已连续第11个月下滑。大温4月各类房产的综合基准价为$1,008,400，比去年同期下降8.5%，比今年3月下滑0.3%。其中，独立屋在4月的基准价为$1,425,200，比去年同期下跌11.1%，比前月下降0.8%；公寓和城市屋（Townhome）基准价分别为$656,900和$783,300，同比分别下跌6.9%和7.5%，但与前月相比没有变动。   加拿大贷款与住房公司（CMHC）的最新季度报告则指出，虽然大温房价自去年6月后开始冷却，但本地经济的其他领域依然强劲；房价和本地经济活动之间的“不平衡”已缩小至过去数年来的最低程度。 房源积压 与惨淡的交易量相应，大温房市内挂牌出售的房产正在不断挤压。大温市面上目前有超过14,000套住房挂牌出售，比去年同期高出46%，比一个月前的房源量也增加了12%。目前大温的在售房源量也是2014年10月以来的最高值。 大温房产协会主席爱诗丽・史密斯（Ashley Smith）在声明中指出，这一房源增加的趋势不是因为新挂牌房产快速增多，而是因为交易量下降，导致在售房源积压。“每月来到市场上的新挂牌房产数量和长期的平均水平一致。是交易活动的减弱造成了在售房产的数量积压变多。”她说。 买方市场 随着购房挑选余地增多、房价逐步下滑，当前的大温房市正在明显向买家倾斜。加拿大贷款与房屋局（CMHC）的最新季度报告也指出：“现在对买家来说是一个机会，让他们能够寻找更多的（购房）选择，慢慢做购房决定，并能在购房合同里写上合理的条件。” 西蒙菲莎大学（SFU）公共政策副教授戈登（Josh Gordon）则提醒买家，虽然市场对买家的条件已经大大好转，但现在也不一定是购房的最好时机。“房价已经下跌了，而且可能会继续下跌，所以（买房者）应该知道有这样的可能性。”他对CBC表示。 而站在房产卖家的角度上，地产公司Rennie Group副总裁拉穆罗（Andrew Ramlo）对《环球邮报》（Globe and Mail）表示，大量的房产长期所有者现在并不急于出售房产，即使对于孩子已长大成人、搬离家中的婴儿潮一代亦是如此；而对于那些急需售房的卖家，他们便不得不要面对当前买家市场的现实了。 政府政策干预 史密斯指出，各级政府的政策干预是大温房市疲软的主要原因。在联邦政府层面，2018年初开始实行的“房贷压力测试”使买家的购买能力削减了20%左右，对入门级房产的影响最为明显。在卑诗省，新民主党（NDP）省府将外国买家税提高至20%并扩大征税范围、在全省范围内开征投机空置税等新规，都是压制房市活跃度的政策重拳。

加拿大国营的房贷和住房公司CMHC两年半以来首次没有把加拿大房地产市场评估为高风险。     CMHC最新发表的加拿大房地产市场季度评估报告把加拿大房地产市场的风险评估为中等。   加拿大房贷和住房公司之所以一改两年半以来每个季度都把加拿大房地产市场评估为高风险的常态，是因为2018年第四季度与2017年同期相比，加拿大的平均房价下降了5.4%，抢房价格战不再出现。   CMHC每个季度都对加拿大15个主要城市的房地产市场进行价格是否可能会出现暴跌的风险进行评估。其评估的风险因素一共有四个：房地产市场是否过热、房价是否快速上升、房价是否虚高、新房建设是否过多。对每个风险因素依据其脆弱等级分成三等：高风险、中等风险、低风险。 专家们认为，CMHC关于加拿大房地产市场降温的报告是个好消息，意味着过热的房地产市场在走向软着陆，崩盘的风险已大大降低。