地产

MLS数据分析显示，大温地区的房地产市场显著降温，特别是高端的独立屋市场，降温速度比想象得要快。   先定义一下：高端独立屋豪宅--700万加币以上，这才是所谓高端真豪宅！ 自2018年5月1日起，售价超过700万元的独立屋，大温地区仅有43栋独立屋成交 ，包括Mission 及三角洲。一直到阳光海岸和惠斯勒。 所有的43栋的房屋都以低于要价的价格出售，成交价低于标价16％。 相比之下，2017年5月1日至2018年4月30日的前12个月，大温地区的94栋房屋销售额超过700万元 - 其中89个按要价出售。在此之前的12个月 - 2016年5月1日至2017年4月30日 - 有97栋销售额超过700万元，其中86栋低于其要价。 过去12个月中成交价最高的独立屋特卖，是位于温哥华最豪华的Shaughnessy的六居室豪宅（如上图所示），该豪宅在上市 6个月后卖出，售价为2600万元。这个价格可能看起来已经很高了，但这栋房屋在2017年曾开价3500万元，然后减少到29,980,000元。 这栋房屋自建成后，曾于2016年4月由另一家代理商以更高的价格（3890万元）上市，但当时没有售出。记录还显示，该物业最初拥有都铎风格的房屋，于2000年以180万元的价格售出。 上图的这栋英式风格的房屋于2018年竣工，上市价为16,888,000元，售价为1,080万元。图片来自上市代理：Haneef Virani 然而，去年大温地区700多万元以上的房屋成交价格下跌最大的是一栋西温豪宅，售价为1,080万元，要价1688万元整整降了600万元。 豪宅降价挂牌上市  由于高端独立屋很难售出，业主们正在转向降价以转移其房产。在大温地区的MLS（截至2019年5月3日）目前在700万元以上的挂牌上市的209栋独立屋中，自上市以来，已经有28家已降价。 但不包括未能出售的房屋，先被撤出市场，然后悄悄地再以较低的价格获得新的房源，这些房屋难以量化，但似乎数量众多。例如，一栋现代风的西温豪宅，在2018年7月以1658万元的价格上市，但现在新上市的价格为1360万元，这个“詹姆斯邦德风格”的海滨住宅，最近也以300万元折扣价再重新挂牌上市。百万折扣！ 西温 Hollingsworth住宅外观 这座Caulfeild住宅拥有游泳池并面向大海的室内户外生活，售价为2288万元。图片来自上市代理：Matt Gul，Personal Real Estate Corporation 然而，其他卖家仍然坚持他们想要的价格 - 例如由Russell Hollingsworth设计的超酷现代主义海滨住宅的业主，在2018年2月以2288万元的价格上市，上市后一年没有卖出。2019年1月31日仍以完全相同的价格，再次上市。 目前，大温挂牌上市价格在700万以上的独立屋有209栋，上市平均天数高达141天 ，和几年前盛景相去甚远。 大温地产委员会主席阿什利·史密斯告诉Glacier Media，“目前高端市场出现放缓，尤其是温西和西温的独立屋住宅。关键是过去几年房价显著增长。今年的价格下跌也反映了这种变化。主要受各种各样的事情正在影响，例如政府实施的政策：外国买家的税，投机税，学校税，增加的财产转让税 - 高端行业的买家受到了影响。“史密斯补充指“豪宅的卖家往往有不同的理由和动机来转手或出售他们的资产。他们可能不会面临其他普通家庭的压力，所以保持价格的策略以吸引买家，但过去几年对价格的高期望也可能会影响到他们转手。“

阿朱和BUBU是自由艺术家， 2017年初，两人在广州市区 以低于商品房四分之一的价格， 买下了一栋70年房龄的老房子。 房子的结构非常糟糕： 是一个占地27平米，3米x9米的狭长建筑。 夫妻俩请来了建筑师刘洋做改造， 一共花费40万， 改造完成之后， 这里成了一栋全新的4层住宅： 室内面积70平米， 有两个卧室、一个餐厅， 一个工作间，甚至还有一个储藏空间！ 不仅能供夫妇二人居住、工作， 还预留了一间宝宝房。 刘洋说：“比起买普通的商品房， 我们希望更多人能住进这样的房子里， 在生活方式上实现更多可能性。” 广州海珠区同福东路附近，有一整片充满历史感的老街区。因为在珠江以南，老广州也把这里称作“河南”，阿朱和BUBU的新家，就在这里。 这里的街区大部分都是民国时期形成的，很多老建筑呈长条形，临街的开间小，但是纵深大，前面的铺位用来经商，后半部分用来满足家庭居住。 阿朱和BUBU是新广州人，2017年初夫妻俩买下这栋老房子，希望父母退休后能来广州跟他们一起生活。 在广州，这种独立住宅叫“私房”，它的价格通常要比商品房便宜1/4到1/5，算上建造的费用，比直接购买商品房要划算许多。对于预算有限的阿朱和BUBU来说，算是在可承受范围之内。 阿朱和BUBU是一对艺术家夫妇，对房子的改造有两点要求：一是希望有两间卧室，给小朋友一个预留的空间；二是希望能有自己的工作空间，但装修费用又不能太高。 为了实现这两个愿望，夫妻俩找到了好朋友建筑师刘洋一起讨论，希望能帮他们设计一个理想的家。 老房子的原貌 原来的房子是一个砖混结构的两层小楼，由两部分组成：一层是上世纪四五十年代建成的，二层是80年代加建的。 房子宽3米，进深9米，宅基地的面积只有27平米。买下的时候整个房子结构混乱，岌岌可危，基本上是无法居住的。 整个改造花费了40万。刘洋面临的第一个问题是高度限制，因为一些市政的规定、周围复杂的邻里关系，新建筑的轮廓被限定在了原有房子的轮廓之内。 于是，建筑师刘洋干脆把两个檐口的高度差，变成了一个斜面。 这里的外部条件很混乱，南北两侧紧挨着邻居家的外墙，东西向的巷子仅有1.6米宽，刘洋做了十几个模型，最终设计了一个有“包裹”感的家——四面都是墙，只在斜屋顶上开了两个“洞”。 入口选在了巷子最里面的一侧，走到路的尽头，要折一下才能进入到房子。 混凝土结构、灰色的洗米石外墙……让整个建筑看起来很整洁，仿佛在这个地方存在了很多年一样。 很多人都会觉得三楼很压抑，为什么不开个窗户？刘洋的解释是：越朝西面，越不应该开窗户，封闭之后反而可以隔热。 房屋剖面图 原来的房子有8米的高度，为了能尽可能获得更多空间，刘洋把房子设计成了4层。 一楼和四楼有2.2米的层高，二楼跟三楼的层高只有1.9米。建好之后，室内面积加起来一共有70㎡。 一进门，是一个小小的庭院，然后是餐厅兼会客区，最里面是厨房。 通过狭窄的楼梯到达二楼，二楼布置了一间主人卧室，浴室、洗手间。卧室的窗外可以看到一楼庭院的景观。 三楼布置了一个小卧室，另一边是两人的工作区。 四楼是杂物储藏、晾晒区，以及猫睡觉的地方。 令人意外的是，这个“密不透风”房子的里，大部分的空间都是半户外的。 刘洋通过天井和庭院来解决采光和通风的问题。比如庭院、餐厅厨房、会客办公的空间，都不是完全封闭的，甚至连厕所和浴室也是半开放的空间。 刘洋觉得，在城市里生活的人，基本会依赖空调环境，习惯用设备去处理跟自然的问题。“我想用一个相对古老的方式去解决宜居的问题，而不是通过一个简单的设备或者技术。” 一楼的东侧有一个百叶窗，可以通过调节叶片的角度，来控制空气流通。 巷子里面的冷空气进入后，空间里的热空气再通过屋顶的天窗排出去，这样形成了一个内部的循环气候，哪怕是在没有空调的半室外空间，也不会感觉到闷热。 设计师还在斜屋面上面铺设了一层隔热砖，作为隔热层。 四楼顶部有一个大的天窗，也可以根据不同的气候去调节开合的角度。 刘洋把卧室面积压到最小，把多出来的空间都留给了公共区域。 “大家只会在休息的时候使用卧室，但其实休息的时候占用的空间是很少的，卧室可以放在最中心、最安全的位置，但不一定是面积最大的。” 室内用到的材料很随性，刘洋希望阿朱和BUBU入住后，可以根据自己的生活习惯去改变一些使用空间，不被限制住。 地面的处理方式，是直接打磨结构楼板，而不是选择铺新的地面材料，看上去有点像粗犷的水磨石，还能节省层高。 室内的天花板保留了原有的混凝土模板，看上去就像一个未完工的毛坯房。

 温哥华不仅是房价下跌了，连租金都开始松动。在快乐山社区的新公寓大楼Duke，最近其管理公司Rhapsody Living开始促销宣传，首月月租金少1,000元，并减少养宠物所需的额外保证金。不过该公司拒绝发表评论。 Duke大楼一房的公寓单位月租金为2,530元，单位内虽然配置炉头，但没有烤箱，它比目前市场上大多数其他一房卧室的月租高500元或600元。Duke降价并不稀奇，因为现在有些租赁公寓都开始提供优惠来吸引租客，有的甚至打出首月免租金的条件，有些则愿意支付租房者的搬家费用。 历经两年的租屋空置率低于1%和租金飙升之后，目前很多迹象显示租金已经停止增长。 研究房地产的经济学家大卫杜夫(Tom Davidoff)表示，市场上新建租赁建筑变多，加上有省投机空置税和温哥华空置税，都迫使供给量增加，抑制了租金增长。 2016年至2018年期间大温哥华地区的租金上涨了13％。目前的空置率为1％，比2016年的0.7％稍高一些。 21岁的卑诗大学学生伊尼奇（Cristina Ilnitchi）在温哥华Dunbar区一间高级房屋内分享了一个套房，每月租金仅750元。该区多数的房子都在300万左右。 虽然租金稍降温，但还是不便宜。34岁的政策研究员帕迈汉（Patrick Meehan）在奥运村租了一房单位，每月租金1,725元。他和妻子想换一个两房单位，但找不到好价钱。他说：「市场选择是变多了，但是价格还是挺硬的。」 从2018年1月1日开始，联邦政府正式开始实施按揭压力测试（stress test）。而在此之前，不少经济学家和业内人士都发出警告：压力测试将影响10万潜在房屋买家，并将其中的一半，也就是5万人从房市中赶出去，换言之就是无法贷款买房。 加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）周四的报道说，上述警告还真的比较靠谱，因为TD银行最近的一份报告称，在过去的2018年，至少有40,000潜在买家因压力测试而被拒之门外，他们因贷不到买房款而望屋兴叹。 TD银行经济学家的报告指出，压力测试对不同地区和市场的影响程度是不一样的。对一度市场火热，房价被高估的城市影响更大，比如多伦多和温哥华。这里的首次购房者受到了“不成比例的影响”。 但报告同时指出，压力测试犹如一柄“双刃剑”：它确实对首次买家设置了障碍，令他们难以实现、或推迟他们实现有屋的梦想。但与此同时，一旦取消压力测试，那么房价就会立马上升，这对买家同样不利。 TD的报告称，如果现在取消压力测试，到2020年加拿大的平均房价就会上升，估计上涨10％左右，可能会回到房市变冷之前的价格增长状况。 报告作出结论说，毋庸置疑，将压力测试完全取消将对房市有显而易见的、重大的推动作用，但这是短期的。代价是，加拿大人的房屋负担能力将进一步恶化。 不过报告同时指出，实施压力测试对租房者有比较大的副作用。原因很简单：因压力测试买不到房的这批人只能进入租房市场，必然导致租金上涨。 取消压力测试的呼声一直很高 压力测试是联邦金融机构监管办公室（OSFI）负责实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。规则要求，银行必须测试在合同利率基础上再追加200个基点（或2%）的利率时，借款人偿还抵押贷款的能力。 鉴于房市继续疲软，主流媒体关于压力测试的报道越来越多，而且取消压力测试的呼声也越来越高。实际上，OSFI也面临来自银行和按揭贷款机构游说者的压力，有的干脆要求OSFI取消压力测试，有的则希望对相关规则进行适当修改，以适应形势的变化。 也有资深银行家提出变通的建议，称没有必要完全取消压力测试，而是希望OSFI对追加的基点进行调整，比如说从目前追加200个基点调低至150个基点，或者更低。 CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）也表示，他本人是支持压力测试的，但现在是时候做出改变了，压力测试的条款不应该太死板，而是应该更加灵活，要做出调整以适应利率变动及市场状况。他建议OSFI设置一个固定利率进行测试，并认为4.5%比较合适。

据大温地产局于5月2日星期四公布的4月份楼市报告显示，买家需求持续下跌，令区内住宅供应增加，大温四月楼房市道仍低迷。 报告指，上月住宅销售只有1,829间，分别较2018年同期与3月份下跌29.1%和上升5.9%，上月份的销售数量更低于过去10年4月份的平均数43.1%。 地产局主席Ashley Smith表示，政府政策持续困扰楼房销售活动。 报告显示，目前大温有14,357间住宅正在放售，分别较去年同期与3月份增加46.2%和上升12.4%;所有类型住宅的基准价为$1,008,400元，较去年4月下跌8.5%，也较3月时下跌0.3%。 其中独立屋基准价是$1,425,200元，分别较2018年同期与3月份下跌11.1%和0.8%;柏文基准价是$656,900元，较去年同期下跌6.9%，但与3月份持平;相连屋基准价是$783,300元，较去年同期与3月份下跌7.5%，亦与3月份持平。

在去年经过多轮调价后，香港著名电影导演吴宇森位于洛杉矶的豪华住宅以542万美元售出。 公共记录显示，该物业于2018年2月挂牌上市，原本要价750万美元，最终于今年3月26日折价售出。 卖方经纪人由就职于房地产代理公司Coldwell Banker Residential Brokerage的Ali Rassekhi和来自房地产代理公司Omega Realty Co.的Tony Yeh担任，后者同时也是买方代理人。 截至目前，买方身份尚未披露。吴宇森在洛杉矶注册成立的狮子山制片公司(Lion Rock Productions)也未能回复置评请求。 Rassekhi称，吴宇森当初买入这栋坐落在太平洋帕利塞德社区Riviera路段的豪华住宅，正是看中其采用封闭式管理、十分私密安全，而且享有无比伦比的视野。该物业建在一处小山丘之上，地势明显高于周边其他建筑，便于住户一览海洋和城市美景。 这栋豪宅建成于1955年，拥有四间卧室、五间浴室和一间盥洗室，居住面积为4555平方呎，目前已被翻修一新。整个物业占地约三分之一英亩，四周被树篱所环绕，并附带包含壁炉和浴室的客用小屋、露天平台，以及小型健身游泳池。 屋内设有一间镶嵌教堂式天花板的大客厅、通向小阳台的餐厅、媒体房、瑜伽室和主卧套房等。主卧包含带有壁炉的起居室和两个步入式衣帽间，从阳台能领略城市风光和迷人海景。 根据房产记录，现年72岁的吴宇森于2004年以400万美元买入该物业。 据报道，2013年吴宇森以270万美元出售了一处位于加利福尼亚州布伦特伍德的住宅物业。