地产

  　　最近，很多消息都在说澳洲房价跌了，说相比于2017年的高点，已经跌去了8-10%，最重要的两个城市悉尼和墨尔本跌的最多。据说悉尼的价格，从2017年以来，已经下跌近15%。市中心公寓已下降了20%多。这两座城市占到澳洲房价总值的三分之二，所以他们两一跌，澳洲房价总体上就挺不住了。有数据显示，当年金融危机，澳洲的房价都没这么跌过。 　　 　　根据澳洲媒体的报道，下跌原因主要是因为供求关系发生改变，比如墨尔本这两年大力支持新建公寓，这些公寓主要集中在大学周围和交通便利的地方，比如公交车站和火车站旁边。而悉尼所在的新南威尔士州政府计划于2021年前，每年新建6.1万套住宅。去年7月的统计显示，现在正在建设的公寓就达到6.6万套。与此同时，有约两万套公寓处于闲置的状态。所以其实在悉尼和墨尔本，下跌最快的就是公寓的价格。而且越跌库存还越多。 　　澳洲房产，之前一直都是华人海外投资的首选，2017年的数据显示，在澳洲买房的外国人中，有四分之三都是中国人。中国人在澳洲的房地产市场中总投资约是1680亿元。中国人成为了澳洲最大的外国买家。但如今，澳洲房产已经下跌了一年半，很多投资客都折在了里面。 　　有人说，不就是比最高点跌个10-20%吗。北京上海也比最高点跌了这么多。不用大惊小怪的。甚至有在澳洲的朋友说，别听新闻瞎说，那是他们公寓的地段不好，好地段的价根本就没跌。这话我是相信的，而且我乍一看这个新闻的时候，也同样是这个想法，这几年澳洲的房价也是涨了一倍多，不就跌个10-20%吗，他们还是有的赚。但是当我看了汇率之后，我的想法就变了。 　　澳元这几年可谓是大幅贬值，目前澳元的汇率是1澳元换4.7元人民币，而在2011年最高的时候澳元汇率是1澳元兑换7.1元人民币，也就是说8年时间，澳元贬值了40%，而澳洲的房价从2011年开始，表面上看，最高也就涨了一倍，如果把汇率的因素叠加进去，去澳洲炒房的中国炒家，根本没钱可赚，所以最近下跌的这10-20%，对他们来说就是致命的打击了。 　　所以这些人一定是肠子都悔青了，同样的时间段，把钱放在国内买房子，从2011年开始，无论你买哪个地方的房子，基本到现在都至少翻一倍，而拿到海外去炒房，结果却是亏损的，弄得现在还卖不掉。 　　比如前段时间，一直在爆料的，奶茶也在甩卖澳洲的豪宅，2015年1620万澳元买的，现在1350万澳元出售，买来基本没怎么住过，一下就损失了上千万人民币。注意而且还不算汇率损失，2015年到现在，澳元起码跌了13%，换句话说如果这些损失都加在一起，很可能4年的损失接近2000万人民币。当然人家是超级富豪，这个损失可能也并不在乎。而一般投资客，恐怕就要哭死了。4年时间光市值损失就超过20%，这还未必能够卖的掉。 　　澳洲不是孤例，华人最爱投资的地方还有加拿大，最近加拿大也出现了房价的6月连跌，上次出现这个情况，还是在次贷危机的时候。而且更糟糕的是加拿大的销售量下降更快，几乎是断崖式下跌。一个月就跌去了9.1%，更糟糕的是，加拿大人借贷太高，他们的家庭债务收入比已经达到了惊人的176%，换句话说，早就已经资不抵债，所以那边的银行也在防范风险，提高了信贷门槛，这下大家就更难贷款了。然后能够买的起房子的人就更少了。加元这几年也是大跌，从2011年的6.88跌到了现在的5，跌幅也达到了27%。换句话说，不管你加拿大的房子涨没涨，反正汇率上你先损失了将近3成。 　　最近很多朋友也都在问，能不能去海外买房？比如去泰国，越南，柬埔寨，说那边发展的特别好。房价现在很低，买完了未来能不能升值。海外买房投资，不光要算房价涨幅，还要算汇率，这是一个更加复杂的工作。那些小国家，如果能保持平稳发展，汇率稳定，也就罢了，稍微出点意外，他们可是有大幅贬值货币的传统的。比如当年亚洲金融风暴，东南亚的那几个国家，货币基本都贬值了一半以上。他们的外汇储备并不高，抵御风险的能力很差，难免就遇到什么突入其来的事件。 　　另外，炒房这种缺德的思维模式，只有咱们自己能干得出来，最后发现全世界大部分炒房的人都是咱们自己，一旦我们后面不买了，全世界的楼市也就都会出问题。澳洲和加拿大人的接盘能力尚且如此，更别说东南亚国家了，我们不能光看到房价上涨，还要想想，以后你要卖给谁，当地人真的买的起吗？最后我们还是会说，赚钱的道路千千万，别就在炒房一棵歪脖树上吊死，未来的十年，无论是中国还是世界，炒房的机会都不大了。还是想想干点正经事吧。  

　　加拿大TD银行经济学家们本周发布的报告称，在过去的2018年，至少有40,000潜在买家因压力测试而被拒之门外，他们因贷不到买房款而望屋兴叹。   　　报告还指出，压力测试对不同地区和市场的影响程度是不一样的。对一度市场火热，房价被高估的城市影响更大，比如多伦多和温哥华。这里的首次购房者受到了“不成比例的影响”。   　　加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）的报道说，加拿大央行的一份报告却有不同说法。称加拿大房市变衰不能怪政府的政策，也不是压力测试的错。 　　央行的一份最新研究报告指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。   　　但其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨，拉动按揭成本升高所致。 　　故央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。 　　央行认为，加拿大市场趋冷并出现疲软迹象，是多方面综合作用的结果，至少包括以下方面： 　　-BC省和安省先后实施外国买家税； 　　-联邦金融规管机构OSFI实施压力测试； 　　-加拿大央行开始加息。 　　此外，从字面意义来讲，虽然同时具有“泡沫”的涵义，但央行不同意用“bubble”这个词来描述加拿大的房市，更倾向于用更为中性的术语“froth”，因为它给人们关于加拿大房地产市场更清晰的画面：即由于买家的过度热情导致房价大幅上涨，随之而来的，则是不可避免的价格回落并恢复理性，令卖家的盛宴暂告终结。

Stella是我的房产经纪，40岁的她保养的算是相当好，一字肩上衣小露香肩，好身材十分吸睛，她边走边与身旁熟人打招呼，笑起来甜美如少女。   Stella告诉我，地产经纪是一个表面风光、实际辛苦的职业，个中滋味只有亲身从事了这种职业之后才能体会。 从事这个行业要冒着三高的风险，高成本、高风险、高淘汰率。地产经纪非常辛苦，早出晚归，几乎整天候命，之后就打爆别人的电话，这是个最能体现个人能力、个人魅力、个人价值的工作。因为每一宗交易都会遭遇到两个完全不同的客户(买方和卖方)，所以每宗业务都是与众多人“斗智斗勇”的过程，绝对精彩。     在加拿大有一个段子：遇到生命危险的时候打电话给谁?回答是：地产经纪，告诉他你要看房，他会以最快速度赶到你身边。这就是搞笑版的地产经纪的一个写照，他们几乎是24小时随时待命，哪怕正在与家人吃着烛光晚餐，只要客人一个电话，马上就可以放下碗筷。   Stella告诉我自己走上房产经济这条路，全是拜前夫所赐。Stella的前夫是个官二代，10年前她随着前夫全家，投资移民来了加拿大，她告诉我官二代们都有个特点，就是特!别!有!绅!士!风!度!下车给你开门，上车给你开门，各种保护，体贴，关心，幽默风趣。迟到从来不怪你，反正各种有风度，让你觉得有修养还倍有安全感有没有!开车的时候牵着你的手，偶尔转过来含情脉脉地看着你。一般女生遇到这种直接被电的七荤八素了好吗?连Stella这种还算见过点世面的也有点被迷到了，觉得简直找到了门当户对的真命天子，把以前见过的屌丝暴发户们甩了好几条街。     可是结婚后，Stella渐渐发现和前夫没有共同语言，没有一点共同的兴趣爱好，晚上睡觉的时候也是各自拿着手机背对着背。Stella有时问老公，为啥要结婚，老公说最好的爱就是相互陪伴啊。就这样她嫁给了自己以为的爱情，这段婚姻里她受传统观念影响，将自己化作丈夫的生育工具。Stella的身体并不是很好，婚后五年，做过5次试管，3次人工受精，均以失败告终，她的婚姻并没有她想象的那般顺风顺水，就在最后一次人工受精失败的那天，丈夫也向她提出离婚，Stella毅然在离婚协议上签下了字。     回想刚离婚时的状态，Stella成天悲悲戚戚，自怨自艾，极度自卑。别人的话题只要涉及到婚姻，就默默躲闪，回避。整晚整晚的回想之前的甜蜜片段，咬着牙忍住一次次想要求助的念头，止不住的泪水，诉不尽的后悔，大把掉落的头发，寒风中瑟瑟的心情，冷寂的身体。一度以为自己就这么废了，对任何人，任何事都不再有激情。     在家里一直做家庭主妇的的Stella从来没有工作过，好在本来的家境就不错，跟着前夫一起炒楼花，这几年手上也有不小的一笔存款，但是渐渐她发现，付给经济的费用实在是太高了，于是Stella咬咬牙，决定自己考下一个地产经济牌，有了牌，就可以省下一大笔经济费用了。注册后要通过五门考试(Real Estate as a Professional Career + Land Structures and Real Estate Trading + The Real Estate Transaction-General & The Residential Real Estate Transaction + The Commercial Real Estate Transaction + Property Law)，才有资格申请成为安省地产销售人员。     在如此低落的时间里，买房、贷款、考驾照、搞装修,考经济牌照，这些在之前任何一种都足以让Stella惊慌失措的事情，她都独自冷静面对处理。以至于现在无论碰到什么意外，Stella都能气定神闲，不紧不慢。慢慢的，Stella开始接受现实，将离婚当作人生的一次经历，告诉自己已经对这段婚姻尽力了，应该了无遗憾，应该换一个人生的经历，所以，该吃饭的时候吃饭，该工作的时候工作，爱干什么就干什么，回归到现实生活中来，勇敢的面对现实。现在的Stella，很喜欢充实自己的生活，学些新鲜的东西，扩大了朋友圈，结交了许多新的朋友，是的，这段痛苦的日子同时也让Stella更坚强，更独立。因为她知道，靠自己，最靠谱，最安心。   相信很多人都看过《我的前半生》这部电视剧，女主角罗子君在大学毕业后只工作了半年就当了全职太太，一直生活在事业有成的丈夫陈俊生的庇护下。她不用干家务，不用带娃，每天最主要的工作就是负责貌美如花，但她也害怕会有年轻小姑娘会勾搭自己的丈夫。更狗血的是，终于有一天她的老公出轨了，出轨对象还是一个相貌平平，离了婚还带着孩子的“黄脸婆”同事凌玲。   面对突如其来的离婚，罗子君惊慌失措，当初那个叫自己不要工作，说要养自己一辈子的男人抛弃了自己，未来该如何过?     Stella告诉我，女人被老公抛弃的绝大多数原因是婚后的自己太邋遢了，整天围着锅台转的女人丝毫没有竞争力。女人离婚之后，首先要给自己一个合理的人生规划，要充分了解自己存在的问题，并且要下定决心改变自己。离婚给女人带来的心理创伤要比男人大得多，而且离过婚的女人因为被抛弃的缘故而非常自卑。其实，离婚并不可怕，关键是怎样能战胜自己，重新找到失去的信心。   最后以Stella的经典语录结束全部采访：有了钱，可以用‘老娘有钱’四个字堵住所有人的嘴!当别人问你‘为什么还不恋爱、不结婚、买一个3万块的包包是不是太奢侈了，出国玩也太贵了吧，老公出轨也别离婚，不然生活多艰难’，通通可以大声说：‘关你屁事，老娘有钱!’    

大温地区去年5月至上月期间，逾700万元以上豪宅的成交宗数，仅43宗，并且每一宗的最后成交价是低于挂牌价。 大温地产市场正在冷却，据Glacier Media分析中央放盘系统(MLS)的数据更显示，高端市场独立屋价格下跌速度尤其快。   报道指，自2018年5月1日至上月底，大温地区并包括三角洲、米逊、阳光海岸及威士拿的市场中，只有43间在700万元以上的独立屋成交，成交价全部低于其挂牌价，平均低16%。   于此前的12个月，即2017年5月1日至2018年4月30日，同区录得94宗700万以上独立屋成交，其中89间的成交价格是低于挂牌价。在12个月前(2016年5月1日至2017年4月30日)，同价钱级别的成交宗数有达97宗，当中86间低于挂牌价。 在刚过去12个月内，最贵一宗是温市桑拿斯区(Shaughnessy)的六睡房大宅，于去年5月的成交价是2600万元，但其实已放售6个月。 该大宅曾经在2016年4月，即刚建成后一度放售，当时挂牌价为3890万元，但没有成交过。后来另一经纪于2017年再放盘，价钱下降至3500万元，后来再减至2998万元。 换言之，去年成交价钱比最后放售价少近400万元，不过，当与2016年初放盘价比较，便一共相差逾1200万元。该大宅的原身是一间帝舵式豪宅，于2000年以180万元成交。 在2018年5月1日至上月底期间，该类房屋成交价与挂牌价相差最远的一宗交易，是一间在西温哥华的大宅，其放售价为1688万元，但最后成交价为1080万元，折扣了逾600万元。 报道续指，截至昨日，大温区内700万元以上独立屋的放盘数目只有209间，其中有28间减价，即现时的放盘价较其初放盘价低，在市场的平均日数有141天，远比数年前长不少。

大温房市仍在继续冷却。在刚刚过去的4月，大温住房销售量跌至过去24年以来的同期最低点，所有类型住房的价格也在继续下滑，买家优势明显。   根据大温地产协会（REBGV）在周四（5月2日）发布的地产报告，大温地区在4月共售出1,829套房产，比去年同期下跌29.1%，比过去10年间的4月平均交易量低43.1%，也是1995年以来最低的4月交易量。   与此同时，大温房价已连续第11个月下滑。大温4月各类房产的综合基准价为$1,008,400，比去年同期下降8.5%，比今年3月下滑0.3%。其中，独立屋在4月的基准价为$1,425,200，比去年同期下跌11.1%，比前月下降0.8%；公寓和城市屋（Townhome）基准价分别为$656,900和$783,300，同比分别下跌6.9%和7.5%，但与前月相比没有变动。   加拿大贷款与住房公司（CMHC）的最新季度报告则指出，虽然大温房价自去年6月后开始冷却，但本地经济的其他领域依然强劲；房价和本地经济活动之间的“不平衡”已缩小至过去数年来的最低程度。 房源积压 与惨淡的交易量相应，大温房市内挂牌出售的房产正在不断挤压。大温市面上目前有超过14,000套住房挂牌出售，比去年同期高出46%，比一个月前的房源量也增加了12%。目前大温的在售房源量也是2014年10月以来的最高值。 大温房产协会主席爱诗丽・史密斯（Ashley Smith）在声明中指出，这一房源增加的趋势不是因为新挂牌房产快速增多，而是因为交易量下降，导致在售房源积压。“每月来到市场上的新挂牌房产数量和长期的平均水平一致。是交易活动的减弱造成了在售房产的数量积压变多。”她说。 买方市场 随着购房挑选余地增多、房价逐步下滑，当前的大温房市正在明显向买家倾斜。加拿大贷款与房屋局（CMHC）的最新季度报告也指出：“现在对买家来说是一个机会，让他们能够寻找更多的（购房）选择，慢慢做购房决定，并能在购房合同里写上合理的条件。” 西蒙菲莎大学（SFU）公共政策副教授戈登（Josh Gordon）则提醒买家，虽然市场对买家的条件已经大大好转，但现在也不一定是购房的最好时机。“房价已经下跌了，而且可能会继续下跌，所以（买房者）应该知道有这样的可能性。”他对CBC表示。 而站在房产卖家的角度上，地产公司Rennie Group副总裁拉穆罗（Andrew Ramlo）对《环球邮报》（Globe and Mail）表示，大量的房产长期所有者现在并不急于出售房产，即使对于孩子已长大成人、搬离家中的婴儿潮一代亦是如此；而对于那些急需售房的卖家，他们便不得不要面对当前买家市场的现实了。 政府政策干预 史密斯指出，各级政府的政策干预是大温房市疲软的主要原因。在联邦政府层面，2018年初开始实行的“房贷压力测试”使买家的购买能力削减了20%左右，对入门级房产的影响最为明显。在卑诗省，新民主党（NDP）省府将外国买家税提高至20%并扩大征税范围、在全省范围内开征投机空置税等新规，都是压制房市活跃度的政策重拳。