地产

我们都知道过高的债务/可支配收入比是悬在加拿大楼市乃至加拿大经济头上的达摩克利斯之剑。有相当比例的加拿大人甚至拿不出400元现金，不要嘲笑他们，这说明这个社会的债务结构已经相当畸形且危险了，覆巢之下岂有完卵，多米诺骨牌效应会让楼市里的每一个人都感受到债务压力的寒意。 2018年以来，随着B20的全面起飞，叠加大银行不断升息和提升贷款审批门槛，增量债务的坏账率确实得到了相当程度的抑制，但存量债务呢？ 虽然没有非常准确的统计数据，但笔者觉得随着破产潮和失业潮的到来，特别是经济不景气的加剧和蔓延，存量债务有可能出现不断恶化的局面，这对于楼市而言，同样是大大的利空。 你们都以为楼市里被债务压得喘不过气来的，基本上就是普通房奴。但事实上，在一个日益严峻的生态环境下，谁都不能独善其身。 最近，某房产论坛有人转发了一篇名为“Canadian Real Estate Developer Debt Hits An All-Time High”的文章，那些看上去位于食物链高阶、光鲜亮丽的开发商，其实也面临了越来越重的债务压力。 “Remember, this is just chartered banks in the BoC numbers. The increase in borrowing from credit unions and private lenders are excluded. The amount of leverage this housing cycle from developers to consumers is epic.（请记住，这只是加拿大央行数据中的特许银行。不包括信用合作社和私人贷方的借款增加。这个住房周期从开发商到消费者的杠杆率是史诗般的。）” 发帖人wsshnr引用文章称，在第一阶段，价格在急剧上涨后开始下跌，大多数人认为这只是“一个小回调”。第二阶段是当价格进一步下跌时，小型房地产开发商开始倒闭或取消未来项目，银行盈利能力开始停滞。这一阶段的心态是下跌“超出预期”，但“有序”。第三阶段是当价格“远远超过业主们所乐于接受的门槛”时，银行会受到进一步的利润打击，更多的开发商会破产，建筑行业的失业人数也会增加。这时“恐慌慢慢开始出现”，特别是在高杠杆借贷者中，心态“最终从否认，转变为质疑可能会发生”，因为“没有人相信价格会下跌这么多”。David说：“我们正从萧条的第二阶段转移到第三阶段。” 这实际上已经是显而易见的事情了，本公众号呼吁取消B20等过度压制楼市生态的政策，是因为这类政策从根本上来说是无差别的，买房者倒霉、卖房者倒霉，开发商就能逃掉吗，笑话。 现在在加拿大，不管你的房子是低迷（独立屋），还是高高在上（Condo），一个共同的特点就是成交量大幅萎缩。一个失去所有活跃度的市场对开发商而言就是噩梦一般的存在，因为即使降价都有可能无法断尾求生，所有的努力都以债务形式存在，太可怕了。 自作聪明的央行和大银行在过去一年多的时间里，刻舟求剑、头痛医头，抽去了本国楼市大部分的活跃度和现金流，一条奔腾的溪流已经日渐干涸。开发商蓦然发现，市场接盘的意愿已经严重不足了，对他们而言，要么暂停或取消开发，否则本金收得回来与否都是悬念。 加拿大楼市远比那些施政者所想的要脆弱，因为它从本质上说就是建筑在资金幻像沙滩上的城堡，一个巨浪过来就可能崩塌。谁吃饱了到你这么个3000来万人口地广人稀的国家搞房产投资，还不是看中了MTV等几个为数不多的繁荣都市和移民政策效应吗？这些楼市火车头都面临着熄火的危险，那么接下来还用分析个啥？ 所以，开发商的债务可能在2019年迎来一个质变的过程，其实都怨施政者缺乏基本的长远眼光和战略思维，把市场给嫩惨了。

最近 一位业主收房时看到洗手池 震惊了 ▽ 是的，你没看错！ 广州一小区业主 验房时才发现 阳台洗手盆仅巴掌大！ 洗手盆，洗手盆 结果连手都放不进去啊 ...... 这幺小的一个洗手盆 不要说大人 就连小孩要使用也很麻烦吧！ 网友：开发商这是行为艺术啊！ 这跟买房前看过的样板间 完全不一样！ 业主购房前看的是标准大小的洗手盆 验房时就变成了巴掌大小的奇葩洗手盆！ 据业主透露，这样设计的洗手盆分布得比较散，有的在04户型，有的则是02户型，而除了巴掌大小外，有户型的洗手盆还是“7字型”，对比眼下这个可能稍微大一点点，但使用起来也是十分不便。 当业主们找到开发商时 开发商表示因为已经交房 就没法再更换水池了！ 无奈之下 有些业主只能自己拆卸 再重新装一个新盆 开发商还表示 业主们口中的样板间是三期 和入住的二期房型不一样 三期的价格更贵 所以水池也会更大一些 exm？一个水池不至于吧？ 不仅如此 开发商还表示在购房前 并没有承诺水池的大小 水池是根据户型去调整和匹配的 看着比手还小的洗手池 听到开发商未作过承诺的回应 网友们也不禁吐槽 ▽ “多艺术的洗手池， 怕不是单独开模做的，成本不低啊” “请开发商洗脸！” 截至目前， 业主还在和开发商协商解决中， 希望业主们能得到一个合理的解决方案。 除了广州的这些业主 杭州一位业主收房时也受到了惊吓 因为他家的床上有烟囱↓↓↓ 对于这根神奇的烟囱， 开发商说“那是属于装修部分的”、 “那是通风管道”， 又说是“排气通道”， 用来给住户“煮咖啡通风用的” 另外，这位业主还发现 淋浴房竟然没有地漏！ 这一系列操作让网友纷纷吐槽 【那些让人想不通的奇葩设计】 交房时发现窗户是画上去的 哈尔滨的李先生买了一套期房。等到房子盖好时，李先生发现自家这栋楼有些不对劲，整栋楼的楼梯间都没有窗户。李先生说，楼梯间没有窗户，采光会受到影响，心情也会大打折扣。 更搞笑的事情还在后面。过了几天，窗户有了，不过是画上去的。 从客厅到阳台要先跨栏 南京市民胡先生买了套浦口区的房子，收房时却被一个奇葩设计弄得哭笑不得—— 客厅与阳台间竟然用一扇窗户做隔断，让进出阳台十分不方便。 客厅与阳台间的窗台高度约45厘米 胡先生立即与小区物业进行了沟通，询问是否可以将窗户改成推拉门。但物业告知，窗户下面的窗台与上方的梁都属于承重结构，后期无法改造。由于担心该设计会对房屋今后使用造成诸多不便，胡先生没有办理收房手续。 你在收房时遇到哪些奇葩设计？

随着经济疲软，卑诗省房屋市场行情走淡、价量齐跌，越来越多屋主无法支付房贷，导致被银行法拍的房屋数量逐渐增多。 过去10年，市场上几乎难以看到房屋被银行拍卖的情况，因为房地产价值不断上升，交易热络，付不出房贷的屋主可以轻松转卖或以再融资的方式来缓解资金压力，但盛况不再，大温和菲沙河谷地区的法拍屋数量逐渐增加。 温哥华房地产经纪人麦克纳伯(Russ Macnab)表示，过去的三、四年时间中，任何时候，大温哥华地区和菲沙河谷都可以找到20至30个被法拍的物业，尽管有不少买家想找法拍屋，但由于房价不断上涨，也很难发现心仪的目标。但去年11月起法拍屋市场嗅到了不一样的变化，数量逐渐上升到50、70，甚至是100个。 房地产经纪人沃伊特（Gary Voigt）统计，目前大温和菲沙河谷地区在MLS挂盘的独立屋挂售总数8,406间，其中42间是法拍屋，如果加上连排/城市屋，则共有9,466间挂盘，共68间是法拍屋。 从屋主第一次无法正常缴付房贷到最后被银行拍卖，至少要半年的时间，而去年下半年开始房价回落，若延续著这股跌势，代表可预见的未来，法拍屋只会多不会少。 地产经纪瓦特(Ian Watt)长期追踪法拍屋动态，他统计发现，2010年大温地区有752间独立和连排法拍屋，这个数字一直保持稳定；直到2015年降到605；2016年房地产价格飙升，进一步降至327；2017年低至214，2018年仅剩195。但今年已经有26间独立屋和公寓被法拍，如此推算，明年的法拍屋数量将升至550间。

外国抄底买家瞄准了三年下滑后的大温豪华住宅市场。中国房地产门户网站，以及温哥华经纪人均表示，在中国买家突然飙升的推动下，西温的豪华住宅市场正在反弹。 本月，西温的“小屋”售价为340万加元，超过其评估价值60万元，购得者为北京买家，而全球房地产最大的中国房地产搜索引擎对西温哥华住宅的询价激增。经纪人表示，这表明，在高峰期价格下跌40％之后，卑诗省的豪华住宅市场可能会复苏。   居外网：西温中国买家兴趣飙升   中国最大的房地产网站门户网站居外网（juwai.com）首席执行官兼董事嘉莉・罗（Carrie Law）表示，西温哥华中国买家的兴趣飙升。 “1月份，豪宅的查询量比一个月前增加了三倍。这是一个很大的比例增长，相比以前很低的基数而言。它似乎支持代理商的反馈，即抄底购房者正在寻找西温的廉价豪宅，”罗说。 罗表示，在卑诗省的大温地区，中国对豪宅（价值200万加元或以上）的询价在2018年后萎缩了66.1％。政府将外国购房者税提高到房屋价值的20％，这种税是世界上最高的。 豪宅经纪人：Open House挤满中国人 西温豪宅房地产经纪人克拉拉・哈特里（Clara Hartree）本月在西温出售位于872 Sinclair Avenue的豪宅时看到了这一变化。 “我得到Sinclair的三个offer都是来自英语水平有限的新移民。他们的房产经纪告诉我他们来自北京，”西温哥华Re/Max的经纪哈特里说。 评估价为280万加元，上市价为440万加元，居外网发言人称为“小屋”的872 Sinclair以340万加元的价格成交。 “我在西温的open house里挤满了中国人，”哈特里说，他一直在卖西温的房地产长达32年。“聪明的抄底买家正在注意到所有的价格下降并利用了这一点，这很可能表明目前已经到了市场底部。” 和其他西温代理商一样，哈特里表示，外国买家正在打一场硬仗。 “买家们并不灵活，他们购买的时候很冷静，”她说：“他们坚持他们的出价，我的大多数买家在他们开始提供offer时至少有三种选择。如果他们得到‘ 不’ 或者还价，他们会去看下一个挂牌的房子。” 华人经纪人：购买豪宅为中国人和伊朗人主导 西温哥华Maxwell Westcoast Realty的豪宅房地产经纪人丽莎・孙（Lisa Sun）表示，一些买家正在获得“难以置信的交易，而这些交易是直到最近才预期得到的。低报价是现在的规则，一些卖家正在调整他们的预期。” “两天前，我在我的一套上市价为1,080万加元的房子获得了650万加元的报价，”孙在3月14日表示：“我的卖家直截了当地拒绝了。”但是，她补充说，有一些卖家是愿意交易的。 “Michael Bublé在西温的房子以690万加元的价格上市，并在2月份以510万加元的价格出售，该房的政府评估价为710万加元，”她指出。 西温哥华房屋的销售额比2016年下降了40％。去年，13套房屋的销售额超过700万加元，而2016年为46套。 根据大温哥华房地产协会（REBGV）的数据，2月份典型的西温哥华独立式住宅的基准价格比一年前下降了16.7％，比2017年2月的价格低了21％。经纪人估计，豪宅价格自峰值以来下跌了两倍。 “为什么卖家会从他们的价格中削减40％的折扣？许多投资者或建筑商持有太多库存。随着新税收的增加，持有成本变得无法承受。他们愿意让房屋价格远低于市场价格，”孙说。 “西温哥华的超豪宅购买一直由中国和伊朗买家主导，”孙补充说，估计这两个团体占这类销售的70％。 建筑商：高端新房市场突然掉头 定制豪华住宅建筑商尤里・摩根（Yuri Morgan）是西温哥华Eurohouse Group的执行合伙人，他表示，高端新房市场突然掉头。 “在过去的六周里，我们获得新房的查询次数至少比去年10月，11月和12月增加了一倍，”他在3月12日表示。 “销售量已经开始增加了，我们正在对新建筑进行更多的调查。” 卑诗省对外国买家的高额税收不是由买家承担，而是由卖家承担的。经纪人哈特里解释说，她的一位外国买家有550万加元的限额，包括所有税款。因此，她出价400万加元去购买挂牌价格为500万加元的房子，计入20％的税率在内。 “额外的100万加元将由政府收取，而不是给我们当地的卖家，”她说。

加拿大地产协会（CREA）今天公布数据，今年2月份房屋销量和平均成交价均较一年前下跌。 CREA表示，上月房屋销量按年下跌4.4%。按月计，2月份销量比今年1月下跌9.1%。 2月是全年房地产市场的淡季，但是今年2月全国仅售出29,974套房，是2012年11月以来销售最慢的一个月。 CREA主席Barb Sukkau指出，许多买家因为按揭压力测试无法买房，合资格的买家少了也令卖家受到影响。 CREA在其最新年度展望中预期，2019年全国房屋销量将年增长1.6%至450,500套。这将是自2010年以来增长最弱的数据。2020年销量预计增长2%，至459,400套。 房价下跌5% 2月全国房屋平均售价为$468,350，比去年2月下跌5.2%。 除去大多伦多和大温哥华两大房价最高的市场，全国房屋平均售价$371,000。 CREA也用房屋价格指数（HPI）来衡量房价波动。HPI在过去12个月下跌了0.1%。这是近十年来HPI首次出现负值。 以下是加拿大各大城市其季节性调整后的房价按年变动： 大温哥华：-10.8% 圣约翰士（St. John's）：-8.6% 雷湾（Thunder Bay）:-8.4% 卡尔加里:-5.8% 埃德蒙顿（Edmonton）:-4.7% 温尼伯（Winnipeg）:1.3% 魁北克:1.8% 大多伦多:2.0% Hamilton-Burlington:2.8% Kitchener-Waterloo:3.0% 蒙特利尔:4.7% 渥太华:7.3% London and St. Thomas:12.0% Windsor-Essex:17.6% TD银行经济师Brian DePratto指出，2月多伦多和温哥华受到严冬天气的影响，潜在买家和卖家保持观望。随着春季天气转暖，市场将迎来真正的考验。因普遍预期央行今年内不会再加息，这将有助于市场回弹。