地产

大温地区去年5月至上月期间，逾700万元以上豪宅的成交宗数，仅43宗，并且每一宗的最后成交价是低于挂牌价。 大温地产市场正在冷却，据Glacier Media分析中央放盘系统(MLS)的数据更显示，高端市场独立屋价格下跌速度尤其快。   报道指，自2018年5月1日至上月底，大温地区并包括三角洲、米逊、阳光海岸及威士拿的市场中，只有43间在700万元以上的独立屋成交，成交价全部低于其挂牌价，平均低16%。   于此前的12个月，即2017年5月1日至2018年4月30日，同区录得94宗700万以上独立屋成交，其中89间的成交价格是低于挂牌价。在12个月前(2016年5月1日至2017年4月30日)，同价钱级别的成交宗数有达97宗，当中86间低于挂牌价。 在刚过去12个月内，最贵一宗是温市桑拿斯区(Shaughnessy)的六睡房大宅，于去年5月的成交价是2600万元，但其实已放售6个月。 该大宅曾经在2016年4月，即刚建成后一度放售，当时挂牌价为3890万元，但没有成交过。后来另一经纪于2017年再放盘，价钱下降至3500万元，后来再减至2998万元。 换言之，去年成交价钱比最后放售价少近400万元，不过，当与2016年初放盘价比较，便一共相差逾1200万元。该大宅的原身是一间帝舵式豪宅，于2000年以180万元成交。 在2018年5月1日至上月底期间，该类房屋成交价与挂牌价相差最远的一宗交易，是一间在西温哥华的大宅，其放售价为1688万元，但最后成交价为1080万元，折扣了逾600万元。 报道续指，截至昨日，大温区内700万元以上独立屋的放盘数目只有209间，其中有28间减价，即现时的放盘价较其初放盘价低，在市场的平均日数有141天，远比数年前长不少。

大温房市仍在继续冷却。在刚刚过去的4月，大温住房销售量跌至过去24年以来的同期最低点，所有类型住房的价格也在继续下滑，买家优势明显。   根据大温地产协会（REBGV）在周四（5月2日）发布的地产报告，大温地区在4月共售出1,829套房产，比去年同期下跌29.1%，比过去10年间的4月平均交易量低43.1%，也是1995年以来最低的4月交易量。   与此同时，大温房价已连续第11个月下滑。大温4月各类房产的综合基准价为$1,008,400，比去年同期下降8.5%，比今年3月下滑0.3%。其中，独立屋在4月的基准价为$1,425,200，比去年同期下跌11.1%，比前月下降0.8%；公寓和城市屋（Townhome）基准价分别为$656,900和$783,300，同比分别下跌6.9%和7.5%，但与前月相比没有变动。   加拿大贷款与住房公司（CMHC）的最新季度报告则指出，虽然大温房价自去年6月后开始冷却，但本地经济的其他领域依然强劲；房价和本地经济活动之间的“不平衡”已缩小至过去数年来的最低程度。 房源积压 与惨淡的交易量相应，大温房市内挂牌出售的房产正在不断挤压。大温市面上目前有超过14,000套住房挂牌出售，比去年同期高出46%，比一个月前的房源量也增加了12%。目前大温的在售房源量也是2014年10月以来的最高值。 大温房产协会主席爱诗丽・史密斯（Ashley Smith）在声明中指出，这一房源增加的趋势不是因为新挂牌房产快速增多，而是因为交易量下降，导致在售房源积压。“每月来到市场上的新挂牌房产数量和长期的平均水平一致。是交易活动的减弱造成了在售房产的数量积压变多。”她说。 买方市场 随着购房挑选余地增多、房价逐步下滑，当前的大温房市正在明显向买家倾斜。加拿大贷款与房屋局（CMHC）的最新季度报告也指出：“现在对买家来说是一个机会，让他们能够寻找更多的（购房）选择，慢慢做购房决定，并能在购房合同里写上合理的条件。” 西蒙菲莎大学（SFU）公共政策副教授戈登（Josh Gordon）则提醒买家，虽然市场对买家的条件已经大大好转，但现在也不一定是购房的最好时机。“房价已经下跌了，而且可能会继续下跌，所以（买房者）应该知道有这样的可能性。”他对CBC表示。 而站在房产卖家的角度上，地产公司Rennie Group副总裁拉穆罗（Andrew Ramlo）对《环球邮报》（Globe and Mail）表示，大量的房产长期所有者现在并不急于出售房产，即使对于孩子已长大成人、搬离家中的婴儿潮一代亦是如此；而对于那些急需售房的卖家，他们便不得不要面对当前买家市场的现实了。 政府政策干预 史密斯指出，各级政府的政策干预是大温房市疲软的主要原因。在联邦政府层面，2018年初开始实行的“房贷压力测试”使买家的购买能力削减了20%左右，对入门级房产的影响最为明显。在卑诗省，新民主党（NDP）省府将外国买家税提高至20%并扩大征税范围、在全省范围内开征投机空置税等新规，都是压制房市活跃度的政策重拳。

加拿大国营的房贷和住房公司CMHC两年半以来首次没有把加拿大房地产市场评估为高风险。     CMHC最新发表的加拿大房地产市场季度评估报告把加拿大房地产市场的风险评估为中等。   加拿大房贷和住房公司之所以一改两年半以来每个季度都把加拿大房地产市场评估为高风险的常态，是因为2018年第四季度与2017年同期相比，加拿大的平均房价下降了5.4%，抢房价格战不再出现。   CMHC每个季度都对加拿大15个主要城市的房地产市场进行价格是否可能会出现暴跌的风险进行评估。其评估的风险因素一共有四个：房地产市场是否过热、房价是否快速上升、房价是否虚高、新房建设是否过多。对每个风险因素依据其脆弱等级分成三等：高风险、中等风险、低风险。 专家们认为，CMHC关于加拿大房地产市场降温的报告是个好消息，意味着过热的房地产市场在走向软着陆，崩盘的风险已大大降低。

MLS数据分析显示，大温地区的房地产市场显著降温，特别是高端的独立屋市场，降温速度比想象得要快。   先定义一下：高端独立屋豪宅--700万加币以上，这才是所谓高端真豪宅！ 自2018年5月1日起，售价超过700万元的独立屋，大温地区仅有43栋独立屋成交 ，包括Mission 及三角洲。一直到阳光海岸和惠斯勒。 所有的43栋的房屋都以低于要价的价格出售，成交价低于标价16％。 相比之下，2017年5月1日至2018年4月30日的前12个月，大温地区的94栋房屋销售额超过700万元 - 其中89个按要价出售。在此之前的12个月 - 2016年5月1日至2017年4月30日 - 有97栋销售额超过700万元，其中86栋低于其要价。 过去12个月中成交价最高的独立屋特卖，是位于温哥华最豪华的Shaughnessy的六居室豪宅（如上图所示），该豪宅在上市 6个月后卖出，售价为2600万元。这个价格可能看起来已经很高了，但这栋房屋在2017年曾开价3500万元，然后减少到29,980,000元。 这栋房屋自建成后，曾于2016年4月由另一家代理商以更高的价格（3890万元）上市，但当时没有售出。记录还显示，该物业最初拥有都铎风格的房屋，于2000年以180万元的价格售出。 上图的这栋英式风格的房屋于2018年竣工，上市价为16,888,000元，售价为1,080万元。图片来自上市代理：Haneef Virani 然而，去年大温地区700多万元以上的房屋成交价格下跌最大的是一栋西温豪宅，售价为1,080万元，要价1688万元整整降了600万元。 豪宅降价挂牌上市  由于高端独立屋很难售出，业主们正在转向降价以转移其房产。在大温地区的MLS（截至2019年5月3日）目前在700万元以上的挂牌上市的209栋独立屋中，自上市以来，已经有28家已降价。 但不包括未能出售的房屋，先被撤出市场，然后悄悄地再以较低的价格获得新的房源，这些房屋难以量化，但似乎数量众多。例如，一栋现代风的西温豪宅，在2018年7月以1658万元的价格上市，但现在新上市的价格为1360万元，这个“詹姆斯邦德风格”的海滨住宅，最近也以300万元折扣价再重新挂牌上市。百万折扣！ 西温 Hollingsworth住宅外观 这座Caulfeild住宅拥有游泳池并面向大海的室内户外生活，售价为2288万元。图片来自上市代理：Matt Gul，Personal Real Estate Corporation 然而，其他卖家仍然坚持他们想要的价格 - 例如由Russell Hollingsworth设计的超酷现代主义海滨住宅的业主，在2018年2月以2288万元的价格上市，上市后一年没有卖出。2019年1月31日仍以完全相同的价格，再次上市。 目前，大温挂牌上市价格在700万以上的独立屋有209栋，上市平均天数高达141天 ，和几年前盛景相去甚远。 大温地产委员会主席阿什利·史密斯告诉Glacier Media，“目前高端市场出现放缓，尤其是温西和西温的独立屋住宅。关键是过去几年房价显著增长。今年的价格下跌也反映了这种变化。主要受各种各样的事情正在影响，例如政府实施的政策：外国买家的税，投机税，学校税，增加的财产转让税 - 高端行业的买家受到了影响。“史密斯补充指“豪宅的卖家往往有不同的理由和动机来转手或出售他们的资产。他们可能不会面临其他普通家庭的压力，所以保持价格的策略以吸引买家，但过去几年对价格的高期望也可能会影响到他们转手。“

阿朱和BUBU是自由艺术家， 2017年初，两人在广州市区 以低于商品房四分之一的价格， 买下了一栋70年房龄的老房子。 房子的结构非常糟糕： 是一个占地27平米，3米x9米的狭长建筑。 夫妻俩请来了建筑师刘洋做改造， 一共花费40万， 改造完成之后， 这里成了一栋全新的4层住宅： 室内面积70平米， 有两个卧室、一个餐厅， 一个工作间，甚至还有一个储藏空间！ 不仅能供夫妇二人居住、工作， 还预留了一间宝宝房。 刘洋说：“比起买普通的商品房， 我们希望更多人能住进这样的房子里， 在生活方式上实现更多可能性。” 广州海珠区同福东路附近，有一整片充满历史感的老街区。因为在珠江以南，老广州也把这里称作“河南”，阿朱和BUBU的新家，就在这里。 这里的街区大部分都是民国时期形成的，很多老建筑呈长条形，临街的开间小，但是纵深大，前面的铺位用来经商，后半部分用来满足家庭居住。 阿朱和BUBU是新广州人，2017年初夫妻俩买下这栋老房子，希望父母退休后能来广州跟他们一起生活。 在广州，这种独立住宅叫“私房”，它的价格通常要比商品房便宜1/4到1/5，算上建造的费用，比直接购买商品房要划算许多。对于预算有限的阿朱和BUBU来说，算是在可承受范围之内。 阿朱和BUBU是一对艺术家夫妇，对房子的改造有两点要求：一是希望有两间卧室，给小朋友一个预留的空间；二是希望能有自己的工作空间，但装修费用又不能太高。 为了实现这两个愿望，夫妻俩找到了好朋友建筑师刘洋一起讨论，希望能帮他们设计一个理想的家。 老房子的原貌 原来的房子是一个砖混结构的两层小楼，由两部分组成：一层是上世纪四五十年代建成的，二层是80年代加建的。 房子宽3米，进深9米，宅基地的面积只有27平米。买下的时候整个房子结构混乱，岌岌可危，基本上是无法居住的。 整个改造花费了40万。刘洋面临的第一个问题是高度限制，因为一些市政的规定、周围复杂的邻里关系，新建筑的轮廓被限定在了原有房子的轮廓之内。 于是，建筑师刘洋干脆把两个檐口的高度差，变成了一个斜面。 这里的外部条件很混乱，南北两侧紧挨着邻居家的外墙，东西向的巷子仅有1.6米宽，刘洋做了十几个模型，最终设计了一个有“包裹”感的家——四面都是墙，只在斜屋顶上开了两个“洞”。 入口选在了巷子最里面的一侧，走到路的尽头，要折一下才能进入到房子。 混凝土结构、灰色的洗米石外墙……让整个建筑看起来很整洁，仿佛在这个地方存在了很多年一样。 很多人都会觉得三楼很压抑，为什么不开个窗户？刘洋的解释是：越朝西面，越不应该开窗户，封闭之后反而可以隔热。 房屋剖面图 原来的房子有8米的高度，为了能尽可能获得更多空间，刘洋把房子设计成了4层。 一楼和四楼有2.2米的层高，二楼跟三楼的层高只有1.9米。建好之后，室内面积加起来一共有70㎡。 一进门，是一个小小的庭院，然后是餐厅兼会客区，最里面是厨房。 通过狭窄的楼梯到达二楼，二楼布置了一间主人卧室，浴室、洗手间。卧室的窗外可以看到一楼庭院的景观。 三楼布置了一个小卧室，另一边是两人的工作区。 四楼是杂物储藏、晾晒区，以及猫睡觉的地方。 令人意外的是，这个“密不透风”房子的里，大部分的空间都是半户外的。 刘洋通过天井和庭院来解决采光和通风的问题。比如庭院、餐厅厨房、会客办公的空间，都不是完全封闭的，甚至连厕所和浴室也是半开放的空间。 刘洋觉得，在城市里生活的人，基本会依赖空调环境，习惯用设备去处理跟自然的问题。“我想用一个相对古老的方式去解决宜居的问题，而不是通过一个简单的设备或者技术。” 一楼的东侧有一个百叶窗，可以通过调节叶片的角度，来控制空气流通。 巷子里面的冷空气进入后，空间里的热空气再通过屋顶的天窗排出去，这样形成了一个内部的循环气候，哪怕是在没有空调的半室外空间，也不会感觉到闷热。 设计师还在斜屋面上面铺设了一层隔热砖，作为隔热层。 四楼顶部有一个大的天窗，也可以根据不同的气候去调节开合的角度。 刘洋把卧室面积压到最小，把多出来的空间都留给了公共区域。 “大家只会在休息的时候使用卧室，但其实休息的时候占用的空间是很少的，卧室可以放在最中心、最安全的位置，但不一定是面积最大的。” 室内用到的材料很随性，刘洋希望阿朱和BUBU入住后，可以根据自己的生活习惯去改变一些使用空间，不被限制住。 地面的处理方式，是直接打磨结构楼板，而不是选择铺新的地面材料，看上去有点像粗犷的水磨石，还能节省层高。 室内的天花板保留了原有的混凝土模板，看上去就像一个未完工的毛坯房。