地产

BC省一直以来都是洗钱的温床，温哥华则成为最好的用钱之地。在这里，近半顶级豪宅都不知道真正属于谁，因为豪宅都是由匿名空壳公司持有的。一套价值2900万加元的临海别墅的业主很可能是位学生，没什么收入的家庭主妇也许坐拥几套豪宅。   如今，省府终于宣布要立法打击“隐身业主”：实名登记！ 据CBC报道，BC省府财政厅长詹嘉露（Carole James）4月2日表示，要通过土地所有者透明法案（Landowner Transparency Act）大力打击洗钱、逃税、腐败等问题。 这将成为加拿大首个财产所有者的公共登记册，迫使BC省所有地产物业的真实业主信息公开，就算是隐藏在空壳公司、信托和合伙人背后的信息，也将被查明并面向公众。 这项法案将要求目前拥有或购买土地的私营公司、信托和合伙企业披露所有权信息。 登记处将允许公众查阅所有公司利益持有人、受益所有人和合伙人的姓名、居住地、公民身份等都一并曝光。 但其中比较重要的个人信息，比如社保号码、生日等，只会向税务局和执法机构开放。 如果不披露，则会面临10万加元、或者相当于财产评估价值15%的罚款，两者以较大者为准。 在此之前，BC省的房主信息都是保密的，除非地产经纪泄密，否则很难知道买家到底是谁。 事实上，这项透明法案在去年就已经提上议程，省府还向公众公布了《白皮书》。 其中内容显示，拥有房产的实体如属于以下3种情况，必须公开利益相关人的个人信息： 1．以实体名义申请登记产权时； 2．实体的利益持有人或受益人发生变更时； 3．法案生效初期，所有拥有产权的利益相关人都要提交。 詹嘉露认为，房地产所有权的缺乏透明度，使政府在洗钱和税务欺诈方面面临着巨大挑战。 据加拿大透明国际（Transparency International Canada）和加拿大皇家骑警的报告显示：在大温地区最贵的100处豪宅中，有近1/3都属于“隐身业主”；每年有组织犯罪集团都会将10亿黑钱，通温哥华的地下钱庄和BC省的赌场进行洗钱活动；据估计在洗钱的犯罪收益中，近10亿元都用于在大温购买昂贵的豪宅。 加拿大透明国际是透明国际组织（Transparency International）的分部，是一个反腐败的非政府联盟，负责审查全球的腐败问题，并针对出现的问题提出法律改革。 本周，省府收到了两份最新报告，一份是由洗钱问题专家小组完成的，主要研究了可能被洗钱者利用的房地产和金融部门。 另一份是由前皇家骑警副警Peter German递交给BC省总检察长尹大卫（David Eby）的，报告称这些脏钱很可能流入了房地产、赛马和豪车行业。 两份报告都揭示出BC省的房地产市场与洗钱等犯罪行为密切相关。 詹嘉露说，立法是目前政府弥补产权漏洞、打击房地产投机、逃税和洗钱的重要方式。 此外，BC省府还在修订“商业公司法”，要求私营公司掌握其股份真正所有者的准确和最新信息，以打击逃税和洗钱行为。 等到2020年“透明”法案通过后，“隐身业主”们将无可遁形。 至于法案出台后对房市的影响，UBC大学城市经济与房地产中心主任Tom Davidoff表示：可能会有所影响。“确实有一种观点认为，那些不想公开身份的人在温哥华投资，是因为在这里很容易隐藏，同时也是推动本地房市的一股力量，但实际上这其中的数据目前并不知道。”

  大温地产局于4月2日星期二发表的报告显示，区内3月份住宅成交量跌至超过30年同月份的最低水平，上月只有1,727间住宅成交，较2018年同期减少31.4%，但较2月上升16.4%，上月成交，较过去10年平均成交量少46.3%，也是自1986年以来最低数字。   地产局主席Ashley Smith表示，房屋需求未能配合增长的经济和低企的失业率，目前的情况是受政策影响，包括各级政府在过去3年，引入新税项与借贷条件等。   地产局指出，目前有12,774间住宅正在放盘，较去年同期及上月分别增加52.4%和10.2%;销售与活跃放盘比率为13.5%。   大温地区3月份所有住宅的综合指标价是$101.12万，较去年3月和今年2月分别下跌7.7%及0.5%。   其中独立屋指标价是$143.71万，较2018年同期下跌10.5%;柏文指标价是$65.69万，较2018年同期下跌5.9%;杷连屋指标价是$78.36万，也较去年年同期下跌6%。   温哥华市政府周二发表住房策略报告，市府在过去两年共批准逾1.5万个住宅单位，创下历史新高。市长甘迺迪（Kennedy Stewart）指出，该批逾1.5万个单位，其中社会和支援房屋高达3,640个（见附表）。尽管取得进步，但年收入介于1.5万至3万元，以及3万至5万元的租客，仍面临租房困境，市府期望获得省府协助，解决该类群体的住房难题。 甘迺迪称，自实施住房策略计划以来，温市预计到2027年将总共推出7.2万套住房。在过去两年，为满足更多市民的需求，共批准逾1.5个住房单位，其中社会和支援房屋，高达3,640个，专供出租房屋高达1,851个。 甘迺迪还表示，本市目前共有32万个住房单位，这些地产价值为4,000亿元，温市属于市场经济体制，其中约92%的房屋是私人拥有，余下的8%则为政府所有。此外，尽管几种类型的住房批数量创历史新高，但市府仍需为在贫穷线挣扎的家庭，提供住房支援。 年薪3万至5万市民 完全未受惠 据报告显示，年薪介于1.5万至3万元间的租客，于去年仅获得85个房屋供应，市府两年前设定的供应目标为320个；而年薪低于1.5万元的租客共获得962个住房，两年前的目标则为1,040个。此外，年薪3万至5万元的一群市民，温市去年更未能为他们提供任何可负担的出租单位。甘迺迪指出，市府几乎达到低收入群体所需的住房要求，这些住房主要是由省府供应的临时组合屋。不过，最令市府感到困难的群体是年薪介于1.5万至3万元的群体。 他又说，该类租客通常在服务业任职，或是刚从学校毕业的学生，解决他们的住房需求对市府而言是个挑战，市府需要来自省府的资助，缓解他们的经济负担和生活压力。

据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）最新报道，尽管长期以来，加拿大人一直倾向于买房成业主，但皇家银行（RBC）的一份最新报告显示，全国大城市买房不如租房的现象越来越明显，而且买房与租房支出之间的差异也愈来愈大。 RBC关于房屋负担能力的评估结果显示，在过去一年中，condo/公寓负担能力的恶化速度比单户住宅要快三倍。与此同时，针对condo/公寓而言，租赁与拥有之间的差距也是有史以来最大的。 在全国大城市中，养两居室公寓的花费比租同样面积公寓的支出要多出不少：在多伦多每月要多花1,138元，在温哥华要多花1,553元，而蒙特利尔也要多支付904元。 RBC的经济学家Craig Wright和Robert Hogue指出，这并不意味着加拿大城市的租金没有上涨。实际上，过去3年来，温哥华的租金平均上涨6.4％，多伦多涨4.4％，维多利亚也涨了7.6％。 在RBC进行研究的14个加拿大城市中，只有两个城市——萨斯卡通和温尼伯是例外，在这两个城市买公寓比租公寓更便宜。 这两位经济学家分析说，显而易见，对condo/公寓的强烈需求导致价格飙升，随之而来的后果则是，城市居民对这种房型的负担能力也下降严重。 报告称，还有一个视角可以看出这个问题的严重性。那就是最近几年来，养房与租房花费之间的差距不断拉大。 从下图可见：在2015年至2018年之间，这个差距在多伦多增长了140％，温哥华增长了119％，蒙特利尔则增长了42％。 两位作者声明，上述分析并不是建议，因为是租还是买本来就是一个见仁见智的问题，每个人都应该根据自己的情况来考虑并做决定。 不过，在利率上升的环境中，至少目前而言，租公寓要比买公寓感觉更安全。因为从债务的角度来看，买房支付利息的成本越来越大。因此，仍有意买房的人士不妨借此机会，先租房并持续多租一段时间，以便省下些钱来，逐渐积攒买房的首付款。

加拿大的房地产市场真的很难评估。不过此“评估”非彼“评估”。这句话中的“评估”意思是:由于多伦多和温哥华等地的房租不断攀升，很多人很难决定住在哪里。 但是，比这还要难的是，决定在哪买房或租房。租房还好一点，不差钱的就住条件好一点的，比较拮据的就找条件次一点的。买房可就不同了，要考虑交通、环境等各方面的因素。当然了，如果你依然还是不差钱的话，只要看上眼，就能大手一挥，买! 图片来源：@Clive Steve Paul Real Estate 不过，小编相信，大部分的人还是辛辛苦苦上班，为生活打拼的蓝领或白领阶级，虽说生活不会很拮据，但也没富有到几千万的房子说买就买的地步。如果你刚好是其中一员的话，小编只能真心地说一句：在下佩服! 言归正传，虽说像小编这样的穷人，买不起房。但是呢，小编平常却是很喜欢看一些在售的豪宅过过眼瘾。比如以下这几种： 1.温哥华Coal Harbour($2900万) 这间顶层公寓位于温哥华有名的Fairmont Pacific Rim Hotel，售价$29,998,000。 图片来源：Malcolm Hasman Real Estate(下同) 饭后在露天阳台欣赏夜景，吹着夜风，想想都很惬意~ 2.温哥华Jervis Street($1650万) 在温哥华市中心，有一个豪华的顶层公寓，这栋公寓的特点是拥有不可思议的360度全景。 图片来源：Sotheby's(下同) 3. 温哥华Ocean Towers($1300万) 这套顶层公寓一定会成为露天阳台爱好者的最爱，因为它拥有一个巨大的户外空间，同样，也是360度全景。 图片来源：Clive Steve Paul Real Estate(下同) 除此之外，这栋公寓坐落于海滩旁，是一套拥有非常迷人景色的海景房↓↓ 1300万，感觉性价比有点高的样子....虽然还是买不起。 4.蒙特利尔Penthouse 1801($1540万) PH1801公寓位于Montagne街的四季酒店中，是蒙特利尔最贵的顶层公寓，售价$15,435,000。 图片来源：Four Seasons Montreal(下同) 1540万都是蒙特利尔的最贵豪华公寓了，看来蒙市的可负担能力确实比多伦多、温哥华要高很多呢。 5.蒙特利尔Penthouse 1802($1340万) 同样位于四季酒店中，还有一套时尚顶层公寓售价$13,435,000;比上一套房要便宜200万呢。这差价，都能买好几辆豪车了。 图片来源：Sotheby's(下同) 比起上一套，虽然两者风格相似，但是这套房少了一间卧室和一间卫生间。 好像知道了什么....这不就是说一间卧室和一个卫生间就要200万么...emmmmmm.... 6.多伦多Aqualuna Terrace($880万) 这栋位于多伦多Bayside社区的新开发楼主打露天阳台，站在阳台上就能欣赏到安大略湖的美丽景色。售价$8,880,000，也是这篇文章中唯一一个没有上千万的公寓了。 图片来源：Penthouse Queen(下同) 当然了，除了这6套公寓外，各个城市都会有各种各样非常养眼的奢华公寓。那么这6套中，你理想中的是哪一套呢?

  一对快要退休的夫妻想知道，他们是不是要卖掉他们的独立屋才能有足够的钱安度晚年？他们现在和以前的财务顾问给出的建议互相矛盾。前任财务顾问说，他们10年内将不得不卖掉他们位于咸美顿的房子；现任顾问说，他们不需要卖房子。 《环球邮报》报道，以一对夫妻为例，请教专家进行分析。个案中的汤姆今年59岁，在一家非盈利组织(NGO)工作，年薪约137,000元；60岁的特莉爱好学习，目前还在上学进修，以后可能因此有兼职收入，她的奖学金可以支付她的学费。夫妻俩想知道，汤姆在3年后能不能退休。 汤姆有一份团体注册退休储蓄计划（group RRSP），他和他的雇主都在供款。特莉有一份来自前雇主的定额福利计划，这份计划从她65岁开始将每年支付她12,090元退休金。这个金额根据通胀率浮动。 夫妻俩计划退休后，一年税后花费约75,000元，其中约15,000元用于旅游。在那之前，他们还需要修缮一下他们的房子，并打算换一辆新车。夫妻俩问：“我们做得到吗？” 合报申请分享CPP降低税额 多伦多财务公司TriDelta Financial的副总裁和财务计划师亚德利(Matthew Ardrey)，对这对夫妻提出的建议如下： 汤姆目前对他的团体RRSP月供1,100元，他的雇主月供630元。 夫妻俩每月都在免税储蓄账户(TFSA)里各存入700元。预计汤姆的供款会持续到他退休为止。届时两人的TFSA月供也都会降到500元。 目前他们每个月有约1,400元的现金盈余。他们存著这笔钱，打算用于支付约25,000元的房子修缮开支，以及25,000元的换车费用。 亚德利预计，两人从65岁开始，可以领取加拿大退休金计划（Canada Pension Plan，CPP）和老年保障金（Old Age Security）福利。特莉可领到CPP最高额的70%，汤姆可领到90%。他建议两人作合报申请分享CPP，这样可以降低税额，特莉65岁时可以开始领她的退休金。 由于双方的父母都活了90多岁，亚德利预计两夫妻都可以活到95岁。 他们的投资组合历史回报率为4.4%，扣除1.3%的管理费，净回报率为3.1%。 亚德利说：“根据上述情况，两人可以达到他们的退休花费目标，但是他们的财务缓冲能力处于最低水平。” 亚德利是根据汤姆在3年后、即63岁时退休来做出预估，届时如果他们花掉所有的投资收入，他们每年的财务缓冲垫存仅有2,400元。“这是在成功或者失败的边缘。任何预计外的大笔花费都可能对他们的退休计划造成重大影响。” 房屋大换小可更早退休 他们的房子价值约为67.5万元，如果在汤姆满85岁的时候卖掉房子，换成40万元的共管公寓，他们的财务灵活度将大幅增加，财务缓冲垫存将增加到每年9,000元，而且他们还可以比预期更早退休。 还有一个做法是想办法增加他们的投资回报，夫妻俩现时主要是投资互惠基金，根据他们的投资规模，他们可以聘请一名投资顾问，为他们提供不同的资产组合策略。 虽然投资回报是不能百分百保证的，但是在股票和基金之外，如果投资私人债务、全球地产和应收账款让售（accounts receivable factoring）等和股市关联不大的非主流项目，投资回报有可能在很大程度上增加。 目前夫妻俩的投资组合为40%的固定收入、20%的加拿大股票基金、15%的美国股票基金、25%的国际股票基金。亚德利建议，将投资组合改成25%的固定收入、25%的非主流收入、50%的全球分散股票基金。 “这个新组合的回报率预计达到6.5%，扣除1.5%的投资成本，净回报可达到每年5%。” 如果汤姆和特莉达到这个回报目标，同时又在汤姆满85岁时换屋，他们的财务缓冲能力将非常雄厚，预计每年可达19,200元。如果他们愿意，汤姆在2020年满61岁时就可退休，他们的财务缓冲垫存仍然能够有每年9,000元。