地产

虽然现在房价有下跌趋势，但看在许多打工族眼里，还是高不可攀。究竟年薪要赚多少，才能买得起房子呢？全国各大城市的房价落差很多，如果想在温哥华买一间独立屋，年薪至少20万元；在多伦多买独立屋，年薪要12.4万。最便宜的是利斋拿、沙斯卡通和温尼辟，年薪不用5万元，都可买得起独立屋。 房地产搜索网站Zoocasa编制的数据显示，温哥华独立屋的基准价是140万，公寓基准价65.6万，所以分别需要年薪20.5万和9.3万才负担得起。 多伦多的独立屋是87.3万，公寓52.2万，年薪则分别需达12.4万和7.4万左右。 当然，如果你有足够的现金买房子，都不成问题了。这个计算方式是依据银行贷款的标准来订的，在严格的贷款条件下，没有相应薪资，根本借不到钱。 但如果你愿意搬到草原省份就可轻松买房了。即使是选择到满地可和爱民顿买房，年薪也只要5.3万；卡加利还算可负担，年薪6.6万元可买独立屋。   高房价究竟会不会导致年轻劳动力外流呢？答案：是也，非也。 皇家银行研究发现，2018年有13,2000名千禧一代从温哥华、多伦多和满地可迁至同一省的其他地区。自2015年以来，这3个城市的总流出量增加了3倍多，温哥华最严重，人口外流几乎增加了8倍。 但有人出、也有人进。20至34岁的年轻人还是不断流入这三大城市。2018年多伦多的千禧一代人口增长58,000人，满地可增加22,000人，甚至温哥华也增加16,000人。   数据显示，这些增长多来自国外的年轻专业人士和学生，来自加国其他省份的千禧一代迁入这三大城市的总数量不到4,000人。皇家银行说，联邦政府已将年度移民目标增加到35万，可预见温哥华、多伦多和满地可的年轻人口将继续增长。

曾几何时，加拿大房市可谓“全国江山一片红”，到处房价都是日新月异，买家一哄而上抢offer，更让房主牛逼得不行。但“三十年河东四十年河西”，现在加拿大得市场转了风向：越来越多的城市房主不再是老大，房市不再是卖家垄断，而是成了买家市场。 BMO最近委托调查公司Pollara Strategic Insights进行了一项调查，发现加拿大11个大城市中，已经有6个被列为买方市场：包括温哥华、维多利亚、卡尔加里、埃德蒙顿、萨斯卡通（Saskatoon），以及里贾纳（Regin）。 多伦多星报报道说，这项于本周二发布的新报告还有多个有意思的发现： 其一，加拿大约有10％的首次购房者，希望在买房时获得亲友的经济支援，最好能够在首付中给他们送上10万或8万作为礼物，以帮助拥有自己的“梦之屋”。 报告还显示，在安大略省，这个数字更高一些，13％的首次购房者希望首付能够得到来自亲友的帮助。 在每4名首次买家中，至少有1人希望从亲友处得到$5,000到$50,000的援助。 平均而言，加拿大千禧一代（出生于1980年至1994年）似乎依赖性更强，寻求比X一代（1965年至1979年之间出生）更多的帮助。千禧一代寻求平均约$61,431元的财务帮助，比X一代多出近$20,000元。 其二，令人多少没有想到的是，尽管房价高企，首次买家中，仍然有42%的人认为房屋是可负担的。不过他们强调，之所以需要亲友帮助，主要是由于利率上升导致按揭负担加重。 其三，但安省和BC省的居民认为市场价格适中的人少得多，在安省，认为房屋是可负担的比例只有32%。原因很简单：这两个地方不仅曾经房市火热，而且如今房价仍然居高不下。 实际上，安省和BC的首次购房者，要比房价最低的大西洋省份的买家，至少要多支付10万来买房：其中安省平均需要443,705元，BC则需要445,294元。 此外，BMO的报告还发现，在首次购房者中，加拿大千禧一代有更多人与父母同住，以节省开支付首期。也有超过三分之一（36％）的加拿大人计划与其他人分担购房的开支。

众所周知，地理位置在租金升降中绝对起了主导作用，所以快来看看加拿大各大城市的平均房租吧，2019年会不会变化很大？ 根据Padmapper（北美公寓租赁中介）提供的报告，在全加拿大28个主要城市中，过去一个月，各地的租赁市场几乎没有变化。 大多数城市的房租与三月保持一致，总体来看，4个城市呈现上升趋势，3个城市呈现下降趋势，17个城市保持稳定。 Padmapper（北美公寓租赁中介）说，这是加拿大3年来房租最稳定的一个月，所以想租房子的小伙伴可以行动了，趁房租没有波动之前！ 在这个榜单中，虽然多伦多赫然排在首位，但无论是一室一厅还是两室一厅，较2019年初房租均未上涨；一室一厅租金为$2260一个月，两室一厅租金为$2850一个月。 温哥华，另一个生活费用昂贵的城市，它在榜上的排名仍旧是第二位。2019年一室一厅的租金稳定在$2100，而两室一厅的租金下降了4.9%，租金为$3100一个月！ BC省的本拿比，保留了它第三名的位置，不过租金涨幅也不如前几年强劲，要知道2017年-2018年本拿比的房租涨幅可是15.9%，今年也只维持在5%左右！一室一厅租金为$1570一个月，两室一厅租金为$2250一个月。 蒙特利尔是全加拿大第四大生活成本最高的城市，今年4月它的房屋租金出现了下降。一居室租金下降2%至1,470加币，两居室价格下跌3.9%至1,710加币。 维多利亚，排名第五！不过，租金保持稳定，一居室和两居室的价格分别为1,390加币和1,730加币。 2019年全加拿大租金涨幅最大的城市是哪里？知道吗？那就是安大略省的温莎，一居室公寓租金上涨了5.6%！ 尽管涨幅最大，但温莎仍然是加拿大房租最便宜的地方，一居室公寓的租金只要760加币。

温哥华房地产市场火爆时，买家在晚上排队抢购楼花，不用等到正式成交再转卖，即可轻松赚取利润。现在市场低迷，销量暴跌，银行压力测试收紧房贷，购买多套的买家无力成交，着急脱手，不惜赔本转卖。连一些开发商也担心滞销而开始降价促销。 据《温哥华太阳报》报道，位于Granville街、由Wall Financial Corp兴建的Shannon Mews项目，一个1,350尺的单位销售信息显示，原始预售合同价格为169.9万元，目前合同转让的要价也是169.9万元。 这笔交易若成功，卖家将损失不小，包括转让费、房产经纪佣金，甚至可能还有与潜在买家商讨价钱的空间，或会损失数十万元。但显然卖家急着脱手，不想拿出资金与开发商完成交易。负责这宗交易的房屋经纪Vivian Jiang表示，这个单位已经转卖成功，但拒绝透露细节。 建商Wall Financial Corp.眼见情况不妙，不希望降价转卖风潮掀起，因此愿意给10万元激励奖金，鼓励预售买家提早完成交易。 华人们可能会发现，2019年来，朋友圈里楼花转让的广告越来越多，而且几乎每个转让广告都高喊着“原价转”、“亏本转”、“急转”的口号。 小心被套住 最近，开发商Westbank Corp.通知了三十几名在温哥华市中心购买Vancouver House的预售买家，表明该项目将于今年夏天完成，且规规定预售买家现在不得转售给新买家。这让许多预售买家感到苦恼，因为一旦交屋，他们将支付额外税项，如果是非居民买家，还必须支付20%的海外买家税。 其中一位买家2015年时以$425万元入手一套楼花，随着近几年大温公寓市场每年双位数的增长，近期挂牌$1188.88万出售，后下降到$1088.8万，随后Westbank要求其下线，不允许转让合约，这也意味着该买家必须以$425万元完成成交。 发展商的日子不好过 目前开发商不得不开展一系列的降价促销活动吸引买家，比如免5%GST，百万元抽奖，租金回赠，赠送额外停车位，升级厨房设备，装修补贴等等。 今年稍早，Westbank Corp.为其位于Oakridge购物中心Lissoni项目的买家提供了商务舱机票、豪华手表和昂贵汽车等选择。 Vivagrand Developments刚刚在温西推出了一个项目，它提供了装修补贴。开发商将在交屋时向买方支付所谓的装修金额，相当于购买价格的3%。它还向带来买主的地产经纪提供现金奖励，比如一间两句或三居室，奖励高达$70,000。 有地产经纪表示，还有开发商愿意为买家提供首年抵押贷款的费用，颇具吸引力。在买方主导的市场下，卖方必须做出牺牲让步。 “开发商不愿意在一段时间内在项目上直接降低价格，因为这样可能会让以前以更高价格购买的买家感到沮丧，尽管他们在购买时有更多户型楼层上的选择，”地产经纪Michael Ferreira说道。 一些开发商正在努力计算他们项目的价格，因为“没有人知道市场在哪里，”Cressey Development的发展副总裁Jason Turcotte说。“对于预售营销人员来说，确定价格非常重要。如果你没有进入市场，你调整定价的能力是有限的，“他说。 大温楼花销量暴跌88% 10套只能卖掉1套 根据加拿大专业的楼花营销机构MLACanada3月份发布的报告显示，2019年2月，大温楼花交易量同比2018年2月下降88%，与2019年环比1月也有9.41%的降幅。 该机构表示，预料到楼花市场会降温，但没想到跌幅如此惊人。 整个2月份，大温地区上市叫卖的楼花共1144套，然而最终只卖出去171套，这个售挂比，只有可怜的15%。换言之，挂牌的十套房子里，只能卖出去一套。 当售挂比高于60%时，市场属于卖方市场，60%-40%之间属于均衡市场，低于40%则是买方市场。 15%的深度买方市场下，不难理解为什么朋友圈里的楼花都在“亏本急转”了。

位于西温哥华桑迪湾(Sandy Cove)社区有一栋的16,000平方呎，五室六卫的大房子，拥有优雅的白色室内设计和厨师都梦想的完美厨房设备。原价值650万，如今低至398.8万，却还是乏人问津。 这个房宅的原屋主是贝克(Richard Baker)，他与继子想重新开发这个近40年的房子，以便使原来200万的房子能增值数倍。前几年他从BlueShore Financial房贷信合社借了贷款金开始盖新房，2016年春天的房地产市场到达顶峰，8月完工后他以650万元挂牌出售，但是没有售出，如今只落得340万元估价，今挂牌价398.8万元。 2016年7月是个重要的转折点，当时前卑诗省自由党政府推出的15%的海外买家税，这让高价房开始受创。如今新民主党政府上台，海外买家税增加到20%，甚至价值超过300万元的房屋还有额外税项。 贝克并不是唯一一个陷入困境的开发商。在房地产界工作45年的盖勒(Michael Geller)说这是他见过的最严重的经济衰退。盖勒之前在西温兴建了一批度假屋，如今这些房屋已经上市8个月，根本没有买家上门。他已经公开向房地产经纪人提供2.5万元奖金来鼓励经纪促销房屋。