地产

虽然加拿大太平洋沿岸温哥华地区的房价和房租仍然是加拿大主要城市中最贵的，但在房地产市场价格开始下降后、房租市场的风向也开始转变。 大温地区租房市场专家Moe Mousavi指出，温哥华地区开始出现6年来没有见过的房客占上风的市场，结果是房东们为了在竞争中争取到房客、开始被迫提供好处。他的一位客户刚刚建成的有157个住房单元的公寓楼，在招租时就为每一个单元提供了房客签约奖励。 位于New Westminster的一个新出租公寓楼这个星期登出大幅广告，对任何租住该公寓楼单元的客户提供支付搬家费用的好处。 在Craigslist上随便一搜就可以看到提供租房奖励的招租广告。 不但投资建出租公寓楼的大房东用租房奖励的办法吸引租客，只有一两套出租房的小房东也在这样做。 大温地区租房市场专家Moe Mousavi指出，小房东往往背负了大笔房贷购买出租房，如果房子租不出去就面临没钱支付房贷的困境。 专家们认为，提供租房奖励如果仍然难以吸引到房客，则明年大温地区的租房市场将会出现降价招租的局面。

据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）转引加通社的报道，由BC省前副检察长马龙尼（Maureen Maloney）主持的一项专题研究显示，长期以来该省的洗钱活动猖獗，估计有至少$50亿黑钱进入房地产市场，将该省的房价推高5%左右。 这份刚刚出炉的报告称，虽然洗钱并不是BC高房价的唯一原因，但至少是推手之一。故显而易见，如果能够有效制止洗钱活动，肯定有助于降低房价，也无疑有利于减轻省民的房屋负担。 报告指出，仅以2018年的数字为例，全加拿大的洗钱活动涉及$470亿，其中$74亿是在BC境内，其中通过买房置业来洗钱的金额占到洗钱总额的72%左右。 实际上，若论洗钱规模而言，BC省涉及的洗钱数额尚不及安省和阿尔伯塔，这两个省的洗钱规模更为惊人，明显超过了BC省。 两份洗钱报告长达530多页 加通社称，其实这个洗钱报告共有两份，长达530多页。一份聚焦于洗钱与房市；另外一份的主题则涉及洗钱与房市、豪车及赛马。 前一份调查报告由西门菲沙大学（SFU）教授、前前副检察长马龙尼主持，调查洗黑钱对房市的影响。另一份则有前皇家骑警副总长Peter German负责，主要调查洗钱与房市、豪车市场及赛马行业的关系。 一名学生一口气买下15套Condo 调查报告揭露，2001年，一名自称为“学生”的人士在温哥华一幢豪华Condo大楼内一口气买下15个单元，总价值$290万加元，估计这15套Condo的市场价值已经飙升至$1,100万加元左右。 而在2004至2007年间，一名自称“家庭主妇”的买家在温哥华市中心以$410万元买下了10多套排屋，估计其市场价值已超过$1,500万。 还有一名豪车经销商以三家不同公司的名义购以$860万元买下3套高端物业。这些物业都有多个按揭，而且调查显示，每一个新按揭的利率都要比前一个低。 执法方面漏洞太多 在前皇家骑警副总监Peter German负责的报告中，指出了BC房地产及执法领域的诸多漏洞。 最可笑的例子是，该省房屋业主的数据库非常混乱，错误与漏洞百出，但管理部门视而不见，睁一只眼闭一只眼。调查发现，有的业主随便乱填职业，有的填“家庭女皇”，有的填“超级爸爸”。颇具讽刺意味的是，有人竟然干脆填“洗钱者”，不一而足... 报告提出29条打击洗钱的建议 刚刚公开的报告向政府提出了总共29项打击洗钱活动的建议，包括加强各部门之间互通信息，地产经纪有责任向加拿大的金融情报机构（Fintrac）报告可疑洗钱活动，以及若购房款没有清楚合理的来源，政府有权将物业没收等等。

  “生意清淡了很多。”一位加拿大房产投资中介负责人卫刚（化名）向21世纪经济报道记者如此感慨。 18个月前，他几乎每周都要接待2-3批中国高净值人群购房团，带着他们跑遍温哥华、卡尔加里埃德蒙顿、多伦多等地区看房买房。甚至当时业界流传着一句话：“每班从中国飞往加拿大的飞机里，逾40%乘客是来买房的。” 他们戏称这些投资者中，大多都是多金的“中国大妈”。 但如今，他每个月只能接待1-2批中国购房团，相比以往购房团的一掷千金，如今他们显得格外谨慎。 这背后，是加拿大楼市持续处于价跌量减的困局导致。 近日，加拿大国民银行发布指数显示，今年3月加拿大房价环比下跌0.3%，累计连续6个月下跌。 加拿大房产协会（CREA）早些时候发布的数据显示，今年二月加拿大房屋销售量环比下降9.1%，创下自2012年11月以来的新低。 “4月的情况肯定不会好转，因为加拿大楼市最大的海外买主——中国土豪现在考虑的，是尽早抛售套现，而不是抄底。”卫刚指出。近期他接到多位中国富豪抛售加拿大别墅的咨询，人数比2017年高出了3-4倍，但问题是即便他们降价10%出售，也未必能找到中国同胞接盘。 投资机构 Des Voeux Partners 首席投资官 Jesse Friedlander 认为，不少加拿大房产中介机构将这种困境归咎于中国富豪买涨不买跌，以及近期其他影响因素。但事实上，这背后的深层次原因，是越来越多计划海外投资房产的中国高净值人群趋于理性——他们知道前些年加拿大房价大涨是中国投资客炒起来的，现在不愿接最后一棒。 卫刚直言，由于赴加拿大投资买房的中国高净值人群越来越少，他已经在考虑转行，否则离失业就不远了。 从抄底到观望 加拿大楼市持续低迷，在2018年一度达到“高峰”。 加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）发布的最新数据显示，去年加拿大房价较2017年大跌5%，是2008年以来首次下跌，跌幅甚至达到1995年以来的最大值。与此呼应的是，去年加拿大房地产市场总成交量按年减少11 %，也创下2012年以来最低值。 值得注意的是，加拿大房价下跌的重灾区，恰恰是此前中国投资客蜂拥而至的西海岸温哥华，以及卡尔加里埃德蒙顿等地区。但是，这些地区的房价大跌，并未激发“中国大妈们”的抄底热情。 “去年初加拿大房价下跌初期，中国投资客曾一度涌入打算抄底，但后来他们发现加拿大房价跌跌不休，就不再光顾了。”卫刚向21世纪经济报道记者直言，甚至当时部分已经签订购房合同的中国投资客宁可放弃保证金，也不打算履行购房付款合同，原因是去年底加拿大房价一度下跌逾4%，导致保证金损失小于房价跌幅。 在他看来，中国投资客不愿抄底加拿大楼市，主要是两个原因，一是发达国家对海外买家征收的税越来越重，让越来越多中国高净值人群望而却步，二是加拿大去年以来收紧了按揭贷款政策，同样加大了中国高净值人群的海外买房财务成本。 “的确有不少中国高净值人群被从严的买房政策吓到了。”他分析说，去年底以来他接触的数位中国高净值投资者，原先准备抄底温哥华的楼市，但在申请按揭贷款时，发现当地银行对他们的财务状况做了极其严格的“压力测试”，加之此前加拿大央行三次加息导致贷款利率大幅增加（超过不少中国投资客承受能力），让他们觉得特别“不爽”，最终果断决定放弃加拿大买房计划。 如今，不少加拿大房产中介机构只能“紧盯”有意移民加拿大的中国高净值人群，因为对他们而言，在当地买房属于“刚需”。 “不过，要让他们掏钱买房，绝非易事。”一位海外投资移民中介机构业务主管向记者直言，他们在申请移民过程，已经对加拿大楼市动向相当了解，只有当加拿大房价跌入底部，他们才会出手购买。 海外房产投资趋于理性 面对加拿大楼市持续低迷，投资银行也开始“泼冷水”。 ING分析师James Knightly发布最新报告指出，房屋销售滑坡、偿债成本提高以及房贷新规都对加拿大楼市构成持续低迷的压力，预计未来数月加拿大楼市依然处于价跌量减的困境，直到秋季加拿大政府落实新的房地产刺激政策，才有可能让加拿大楼市价格摆脱下跌局面。 卫刚一度乐观认为，这预示着自己的清淡生意也将随之迎来拐点。 4月以来，他一直待在中国，向众多高净值人群介绍加拿大新房地产刺激政策对房价的拉动效应，激发他们的抄底热情。 但此举收效不佳。 “现在很多中国高净值人群变得格外理性，一方面他们知道前些年加拿大楼市价格暴涨，就是中国人炒起来的，即便现在房价回调，自己不会接最后一棒；另一方面他们对加拿大楼市做过详尽了解，对真正的抄底投资时机有着自己的判断。”卫刚告诉21世纪经济报道记者。 比如，不少中国大妈知道加拿大家庭债务达到本国GDP的176.3%，处于全球最高水平，因此他们认为一旦加拿大楼市价格持续下跌，越来越多加拿大居民会因为无力还贷偿债而被迫抛售房地产，到时加拿大楼市价格才会出现真正的“底部”与抄底机会。 令他惊讶的是，一些高净值人群近期将不少资金转向A股赚取高收益，静待加拿大楼市价格“最低”时，再考虑赴加买房的事宜。 “但我最大的担心是，即便加拿大楼市价格到了真正的底部，中国富豪也不会前来，因为外部的诱惑太多了，东南亚、德国、希腊很多房地产中介商都在争夺‘中国大妈’。”卫刚坦言，现在他最直观的感觉是，中国大妈们正在悄然放弃加拿大房地产投资。

温哥华太平洋国家展览会(PNE)公布，今年彩票的头奖漂亮大屋位于内陆基隆拿市(Kelowna)，面积3,159平方呎。 今年的头奖大屋坐落于风景如画的基隆拿市，以农庄大屋形式设计，设有3个睡房和两套浴室，除了景色迷人之外，还拥有高性能的门窗以及更好的隔热墙，可以减少高达80％的用电量，减少过敏原和引起哮喘的物质，甚至可以减少外界噪音。 此外，该幢大屋还设有亮丽的厨房，配以Yaletown Interiors的顶级时尚室内家具，以及Coast Appliances最先进的KitchenAid和Whirlpool电器。 大奖套餐总值逾200万获奖者的大奖套餐价值超过200万元，包括机械人剪草机和电池供电的庭院设备。PNE行政总裁弗罗斯特(Shelley Frost)表示，PNE抽奖一向很受欢迎，也是一个悠久的传统，看到设计师每年的设计总是令人兴奋。 今年的彩票将为参与者提供多种选项，包括25元两张彩票， 50元6张彩票和100元15张彩票。 PNE Prize Home彩票可以登入网站pneprizehome.ca购买，也可以致电604-252-3688或免费长途电话1-877-946-4663购买。 公众也可以在7月12日、21日、28日及8月4日，预览该幢大宅。民众欲了解详情，可以登入网站http://pneprizehome.ca/浏览。

对于加拿大楼市兴衰变化，有着不同的解读方式，但我相信有一种方式非常直截了当而且通俗易懂，那就是把政府当做“主庄”。 在对近几年本国楼市总体走弱的大势提出疑问之前，不妨让我们先想想这个问题：那些热门城市的楼市为什么会涨得如此之高？甚至于最疯狂的一年内就能涨个3-50%？ 一个很重要的原因，就是政府监管者的不作为，或者说他们就是楼市多头的主庄。 低到极致的利率、激进的移民政策、极低效率的独立屋开发进度、对投机者丝毫没有约束政策……这些都跟政府监管层有着无可分割的联系，正因为政府根本就是充当了一个楼市“主庄”的角色且对疯狂的投机泡沫听之任之，才导致热门城市的楼价涨到一个令人难以承受的地步。 结果监管者猛然醒悟，开始反手做空了。我们看到一道道金牌接踵而至，但对于抑制楼市投机方面始终是高举轻打，结果投机资金也心领神会，把主战场放到了体量Condo市场上，搞出了一个令人哭笑不得的楼市宏观调控成果出来。除了独立屋又明显回落外，Condo一年涨幅两位数，房租涨幅两位数。老百姓也醒悟过来了：敢情政府监管层还是“主庄”呵。 最近又出来一篇洗地文章“房市变衰不能责怪政府，有好几个因素起作用”，加拿大赫芬顿邮报(HuffpostCanada)的报道说，加拿大央行的一份报告称，加拿大房市变衰不能怪政府的政策，也不是压力测试的错。央行的一份最新研究报告指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。但其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨,拉动按揭成本升高所致。 故央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。 央行认为，加拿大市场趋冷并出现疲软迹象，是多方面综合作用的结果，至少包括以下方面: 1、卑诗省和安省先后实施外国买家税; 2、联邦金融规管机构OSFI实施压力测试; 3、加拿大央行开始加息。 但笔者认为，无论是联邦层面，还是省级政府，对本国楼市的调控态度是完全一致的，只不过使用方法不同，而且被结果证明是很大程度上无效的。政府层面的因素占据的至少八成的效用，如果不是更多的话。因此，用“其他因素”来掩饰政府行为是完全没有必要的也没有意义。 政府早期的过分放纵行为和决定宏观调控后的过分打压行为是从一个极端走向另一个极端，而且在此过程中有意无意地避开了最关键因素之“楼市投机者”，所以造成此起彼伏的局面，对于中低收入者而言，入市只有更艰难了，生活压力只有更大了。 楼市近年的畸形发展与政府监管层的政策取向有莫大干系，而且从大温楼市可知，一旦楼市真正走冷，那将是一个谁都无法幸免的寒冬。 好在本国楼市的原生增长力量还在，我们希望监管层及早取消压力测试，让楼市总体尽快恢复生机，同时抑制Condo市场明显的过度投机，让投机资金付出更大的成本，让真实需求更多地取代虚假需求，从而还楼市以健康和稳定。