地产

  大温地产局于3月4日星期一发表2月份楼市报告，区内住宅交易量和成交价按年度比较，持续放缓，其中供应量有增加趋势，需求就低于平均水平。 报告指，2月份住宅成交为1,484间，较2018年同期下跌32.8%，但较1月份增加34.5%，上月份交易量更较过去10年平均量少42.5%。 地产局主席Phil Moore表示，大温楼市已转为买家市场，其中独立屋最明显。 2月份有3,892间住宅新放盘，分别较2018年同期和1月减少，但总放盘量为11,590间，分别上升48.2%和7.2%。 此外，所有住宅合算的指标价是$1,016,600元，分别较去年同期与1月份下跌6.1%和0.3%，其中独立屋指标价是$1,443,100元，分别较去年同期与1月份下跌9.7%和0.7%。 另一方面，柏文单位的指标价是$660,300元，分别较2018年同期与1月份下跌4%和微升0.3%;相连屋的指标价是$789,300元，分别较去年同期与1月份下跌3.3%和1.4%。

　　联邦自由党政府将在下月19日推出新的财政预算案，RBC银行的专家向财长发出警告：如果不解决房市的根本症结问题，那么加拿大家庭，尤其是年轻人，很难进入市场，也难以摆脱与日俱增的债务。 　　据环球邮报今天报道，RBC的高级经济学家Robert Hogue表示，加拿大房市的症结不是房屋拥有率的问题，因为在发达国家中，加拿大城市居民的房屋拥有率实际上名列前茅： 　　Hogue指出，加拿大房市的症结其实是供给问题，这个问题不仅造成房价上涨，而且也殃及到租房市场，令加拿大，尤其是多伦多和温哥华这样的城市服务负担能力恶化，家庭债务也越来越重。   　　Hogue表示，在新的联邦预算案中，财长莫奈（Bill Morneau）有可能将还款期限制从现在的25年延长至30年。如果财长能够做到这一点，也算是联邦政府的一大政策变化。   　　但是这位经济学家向莫奈警告说，仅仅这样做远远不够！政府应该多管齐下才能收到效果，包括取消压力测试或放松限制，以及增加首次买家从RRSP取钱的数量。如果这三项措施一起实施，会收到显著成效。 　　Hogue不是第一位发出类似警告或呼吁的专家。就在本月中旬，代表全国房贷经纪和按揭行业的专业机构MPC（Mortgage Professionals Canada）就向联邦政府发出呼吁，放宽压力测试要求，以挽救越来越不景气的房地产市场。 　　随后加拿大建筑和土地开发协会（BILD）也向联邦发出呼吁，尽快取消压力测试，因为GTA地区的新屋已经卖不动了！ 　　BILD的 CEO David Wilkes指出，新屋市场出现的情况与GTA地区的基本经济面完全不相符合，这是人为的影响导致市场疲弱，把市场扭曲了。若联邦仍然实施如此严格的按揭政策，那么GTA的市场在今年难以好转，可能也是困难并惨淡的一年。 　　这位CEO有两条建议：一是尽快取消压力测试，二是将还款期限制从现在的25年延长至30年。他说只有采取这些举措，GTA地区的市场才有望复苏。 　　CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）也就此指出，他本人是支持压力测试的，但现在是时候做出改变了，压力测试的条款不应该太死板，而是应该更加灵活，要做出调整以适应利率变动及市场状况。

来源：WEEX 随着加拿大2016年出台一系列限制外国人投资房产的政策并不断加码，该国楼市近10年的高速增长也告一段落。随着2019年楼市仍没有回暖的迹象，有关“楼市暴跌”的担忧不断在市场上蔓延。加拿大的房产，到底跌到何处才是“婴儿底”呢？ 高盛通过建模对比了加拿大核心城市房产与美国核心沿海城市和世界主要都市，指出未来三年内加国房地产仍将处于调整阶段，但温哥华地区的房产仍有20%的下跌空间。 加拿大国民银行最新发布的房价指数对于拥有加拿大西部城市地产的投资人来说无疑又是一个打击，在加拿大11个核心城市中，西部地区的温哥华、埃德蒙顿和卡尔加里的房价变动情况在过去一年里位列全国倒数三位。 （2018年1月至2019年1月期间加拿大核心城市房价变动情况，来源：加拿大国民银行，Huffpost） 高盛看衰温哥华房价 高盛指出，虽然多伦多和温哥华的房价跌了快大半年了，但从房价与居民收入的比值以及租售比来看仍处于非常高的位置。甚至把这两个城市放在全球楼市来看估值也“毫不逊色”。 （2019年加拿大25-64岁个人中位数收入与各城市中位数房价贷款门槛的差额，来源：Dailyhive、Zoocasa） 为了预测加拿大未来的房价走势，高盛选取了多伦多和温哥华作为样本，建立模型与美国以及全球主要的楼市进行了对比。特别值得一提的是，美国的纽约、旧金山、波士顿等城市目前正经历与加拿大楼市类似的新房建设、城市规模和外资投资需求减少等问题。 早些时候的学术研究报告指出，特大城市维持楼市高租售比离不开强劲的需求和对新建住房数量进行严格的限制。根据高盛的估值模型，如果以美国城市的房价作为“公允价值”，多伦多和温哥华的房价存在着30%和45%的溢价，但如果引入悉尼、奥斯陆和斯德哥尔摩作为国际参照组，那么多伦多的楼市不存在溢价，而温哥华楼市还有15%的泡沫。 同时，高盛采用了类似的方法预测了温哥华和多伦多的未来三年的房价走势，综合分析了人口、收入和房价走势因素，总结得出未来三年内，多伦多的房价将会相对保持平稳，然而温哥华的房价还有约20% 的下行空间。 房价拖累经济政策 高盛指出，考虑到未来数年加拿大楼市的疲软预期，加拿大央行的加息步伐也会因此受到拖累。高盛下调了2019年加拿大央行加息的概率预测，同时表示加央行目前的利率政策会保持到2020年末。 在高盛看来，加央行保持观望并不是一个坏消息。叠加较为保守的借贷门槛，以及温哥华和多伦多以外地区相对较低的房价，高盛认为由核心城市房价下降造成宏观经济的溢出效应将会是可控的。 由此高盛判断，加拿大房价下跌对于加拿大GDP增长的拖累作用将会相当有限。高盛预测加拿大2019年的GDP增长仍将保持相对稳健，由于房价下跌引起的消费和住宅建设投资的下降造成的影响很大程度上将会被油价暴跌之后的反弹抵消，预测加拿大2019年GDP同比增长1.75%，较之前1.9%的预期略有下降。

18万买的房子几年后评估价47万，作为房东是不是该高兴？可是Brantford一位华人房东却怎么也高兴不起来，他想卖房租客不同意，想把房子便宜点卖给租客，租客也不买账。租客只有一句话：把房子免费送我，否则告你。 据房东吴先生介绍，几年前他在Brantford购买了一套投资独立屋，现在当地房屋均价47万，而吴先生当时是18万买的。 既然是投资房，当然就要找租客。偏偏吴先生选择租客失误，选了3兄弟共同租房，而这3兄弟都是安省残障援助福利（ODSP）的受益人，每人每月政府发1000元生活费。按说这些钱支付租金也没问题。问题是，3兄弟爱好收集垃圾，然后把垃圾堆在后院。 垃圾遭邻居投诉，去年政府强行清理，并罚了吴先生7000多，今年初又罚了吴先生2500。 因为清理垃圾发生冲突，3兄弟中的一人被警察抓走关了两次。但是3兄弟依然如故，乐此不疲。 无奈吴先生想卖房，一了百了。但他想的太天真了，3兄弟根本不配合，想看房门都进不去，先后换了3个地产经纪，但是没人惹得起3兄弟，纷纷打了退堂鼓。因为吴先生有自住房，他也不可能以自住为借口将3兄弟赶出去。 因为是领ODSP福利，3兄弟房租是由ODSP直接付给房东的，每月付房租，房东就没理由驱赶房客吗？ 吴先生请了律师以其他理由驱赶租客，结果上庭后吴先生败诉，法庭判他不能驱赶租客。吴先生请人继续按法律规定走程序，结果律师被租客骂得狗血淋头。3兄弟还说要吴先生撤诉，或者直接签个文件把房子免费送给他们，否则就要到人权法庭告吴先生，索赔50到100万。 没办法，在这次政府清理后吴先生出面请3兄弟去餐馆吃饭，目的就是想把房子以24万的优惠价卖给他们3兄弟。3兄弟告诉吴先生，政府为他们出5%首付, 也就是控股5%。除此外他们没有任何多余的钱了。 吴先生计算了一下，3兄弟的税前就是3000元，要想买24万的房子，贷款是通过不了银行这关的，必须有至少4000元的税前收入才行。 于是吴先生突发奇想，如果自己参加进去，这样，吴先生就控股23.75%, 政府5%，他们3兄弟各占23.75%，这样的好处就是政府罚款吴先生只需交23.75% 。走投无路的吴先生把自己的想法拿出来征求网友意见，结果被网友一通调侃。 网友一双干活手留言说：除非你有弃房不管、不维护房子、因此房客造成人身伤害的情况发生，否则他们告不赢。房客有人权，房东也有。 网友Lisa:先自省自己有没有尽到房东的责任，自己没啥事，让他们去告吧。这里不是中国还有人道赔偿。这种事情很麻烦，但是耐心一点，一步一步来，一定会解决的。租房法虽然是偏向房客那一边，但是这么没有天理的事情一定有办法赢的。 网友Ella：看到你的问匙还没得到解决，和我一样。 这里的法律是为流氓无赖服务的，不是为了保护纳税人的利益服务的。

随着中国和全球各国的合作，曾经外逃逍遥的贪官们一个接一个地栽了。 今年新年之际，在温哥华生活了13年、靠种蘑菇为生、和老婆生下3个加拿大娃的王清伟，回国自首了。可能有很多人会想，如果王清伟不自首，像程慕阳一样，继续死守温哥华，中国能拿他有办法吗？ 看看下面这位最新在国外被逮捕的红通犯，可能就有答案了。位于美国西海岸，距离温哥华仅两小时车程的西雅图，是微软、亚马逊等著名企业所在地，经济发达，气候温和，曾被评为全美生活质量最高的城市。 距离市中心不远，一个安静的高档社区，坐落着一栋占地900平米的独立屋豪宅。这是一个有名的富人区，交通便利，名校林立，比尔盖茨也住在附近。这栋有4个卧室的别墅，曾经是携上亿公款潜逃美国、加拿大等国的贪官乔建军和其妻儿共享天伦的安乐窝，看着房价翻倍上涨，他们也曾欣喜若狂，还一度将房子挂牌，试图赚取差价。 但房子还没来得及卖出去，就已经被美国政府没收，上缴美国国库。同时被没收的，还有夫妇俩在美国的其他5栋房产，总价值约2800万美元。而这些在普通人看来如天文数字的财产，却只是这华人夫妇俩所贪的冰山一角。在加拿大，巴拿马，瑞士等13个国家，乔建军都购买了房产，他用厚实的金钱，为自己的全球逃亡计划，铺筑了一条看似稳妥的路。 2011年11月，时任中储粮河南周口直属仓库主任的乔建军携款3亿多元潜逃海外。后经查明，乔建军与粮商勾结，让粮商销售粮库中的储备转换粮，或虚报“托市粮”收购数量，骗取国家粮食款7亿多元。乔建军的出逃是早就周密策划的。出逃前几年，乔建军和前妻赵世兰、还有两个孩子都已经偷偷办好了美国绿卡。两人虽然离婚，但仍有大量共同利益。 逃亡路上，乔建军可谓费尽心机，精心设计，逃亡或资产转移的国家和地区，香港、新加坡、美国、加拿大、巴拿马、圣基茨和尼维斯、荷属圣马丁岛、瑞士、奥地利、匈牙利、列支敦士登、塞浦路斯、瑞典。在上述13个国家地区中，乔建军疯狂购买房产，投资生意，涉猎餐饮、酒店、旅游、度假村、农场等等。 乔、赵二人是通过美国的投资移民项目赴美的。赵世兰向美国移民局谎称将向美国企业投资50万美元，但调查结果显示赵的相关文件全部造假，她的50万美元根本没有投资到任何项目，事实上，这笔钱被用于购买西雅图郊区的一栋住宅，钱的来源和周口市粮库的一笔洗钱交易有关。 乔建军还用李峰这个假名，获取了加勒比地区的圣基茨和尼维斯护照。他在多个国家和地区的银行账户和投资，都是隐藏在李峰这个假身份背后来进行。取得了美国绿卡，在全球13国坐拥房产生意的乔建军，自以为高枕无忧、永绝后患了。但他小看了中国的追逃决心。河南周口一位纪委监委工作人员愤怒地表示：“周口是个不太发达的地区。乔建嫌贪污的数字，在这个地方是一个天文数字，不能让他贪污了国内的钱跑到外国又享福，逍遥法外。” 很快，中国向美国发出了协助逮捕请求。经过磋商，美国检察官多次前往中国河南周口听取案情，面见证人。一位追逃小组工作人员称：“乔建军案子性质非常的恶劣，他贪污，一个是金额巨大，第二它是国家收购农民的收粮款，这个性质放到全世界任何一个地方都很恶劣。美国也有大量的农民，它都很清楚，全世界任何的地方大家都会深感痛恶，所以对这个案子中美双方都是秉持一种公平正义的态度。”一位美国检察官表示：“对中国来讲，他们是贪官；对我们来讲，他们涉嫌洗钱和移民欺诈。” 在中国得到了强有力的证据后，美国方面开始行动。2014年，美方对乔建军和赵世兰提起刑事诉讼。2015年，赵世兰在美国被捕。此时，“狡兔十三窟”的乔建军，早已逃出美国，遂躲过一劫。 美国于是先行审讯其妻赵世兰。 开庭之际，赵世兰在两名美国律师的陪同下出庭，一口否认所有控罪。听证会结束后，为了避免媒体的追堵，赵世兰“乔装打扮”脱下了在法庭上穿的米色风衣，身穿碎花上衣，另加一条长丝巾。为了遮挡面部，赵世兰还特意戴了一副大墨镜及一顶宽沿遮阳帽。低头快走的赵世兰企图通过换装这招躲开在法院门口等候的大批记者。不过，记者们还是马上认出了赵世兰，并迅速聚拢在赵世兰身边。 媒体的包围让赵世兰恼怒不已。美国《侨报》称，赵世兰居然动手推打了站在最前面的两名摄影记者。一名摄影记者表示，至少有两次被赵世兰打在额头上。这名被打记者当时大叫“你打我”，以引起大家的注意。这时，在一旁的辩护律师也提醒赵世兰“别动手”，赵世兰这才住手。 审讯前期，赵世兰在法庭上坚称自己无罪。但随着检方将一桩又一桩地证据甩在赵世兰面前，她最终不得不认。 挣扎抗辩两年后，2017年，赵世兰承认移民欺诈和转移被盗资金的犯罪事实，除了被判罚款25万美元，没收六栋房产，房子拍卖后获利全部上缴国库。估计总价值2800万美元。 认罪协议中显示，赵世兰被没收的房产是在华盛顿州纽卡斯尔市的一座住宅，在纽约市皇后区法拉盛的一处公寓，在加利福尼亚州蒙特雷帕克市的4处地产，包括一家超市、一家小客栈、一栋公寓楼及其旁边的一块空地。检方证实，已知其中大部分房产、地产是用乔建军贪污的公款购买。 锒铛入狱的赵世兰，由于尚未取得美国公民身份，面临出狱后遣返回中国的命运。由于该案需要等乔建军落网后一并审结，美国开始在全球通缉乔建军。同时“肩负”中美两国全球通缉令的乔建军，真真正正地体会到了“夹缝中求生存”。 中美联手展开追查后，发现乔建军离开美国后逃往了加勒比地区，但并没有一直停留在他持有护照的圣基茨和尼维斯，而是曾在多个岛国出现。追逃小组曾经一度发现他在巴拿马的踪迹，经协商，巴拿马同意协助抓捕，但在行动之前，乔建军已经先一步离开。等到再次发现乔建军踪迹时，他出现在欧洲的奥地利，中美双方联合前往奥地利协商抓捕事宜，但乔建军再一次在抓捕行动前离开了奥地利。他在多国之间不断逃窜的做法，给抓捕带来了极大困难。 追逃的同时，追赃也在同步进行。随着中美联手展开调查，乔建军越来越多的海外资产浮出水面，发现一笔就冻结一笔，到目前冻结的乔建军资产已经有过亿元人民币。中国就此案已经和近20个国家和地区展开了不同程度的合作，美洲、欧洲、亚洲多个国家和地区，都在对他的资产进行调查和追缴。追逃工作人员介绍：“我们是全球布局，美国在办这个案子，新加坡也在办，瑞典也在办，瑞士也在办，列支敦士登也在办，在我们的推动下，这么多国家都在对他的这个资产进行追缴。” 乔建军想要在全球多地为自己准备避风港，他没有想到，最终是为自己引来了全球联合追逃。当越来越多国家都加入对他的追查，他的落网只是时间问题。终于，2018年8月，有线索显示乔建军在瑞典，这一次，他没能再侥幸逃脱，当街被瑞典警察逮捕关押。 追逃工作人员介绍，在瑞典被捕后，乔建军一夜之间白了头。“真的是像雪一样白，可见这个事情对他身心的打击。”追逃工作人员表示，“他所做的那么多的布局，买了那么多国家的房子，外逃是一直在路上，我们追逃也是一直在路上，一刻没停。” 两张照片，浓缩了乔建军7年的逃亡生活。虽然他在十多个国家置办了资产，但这7年，他并没能安稳地享受其中任何一处。 目前中国已经向瑞典提出引渡请求，瑞方正在进行相关调查。中国有决心和信心最终让乔建军回到中国的土地上，面对法律的公正审判。