地产

据加拿大地产协会（CREA）上周公布的数据，今年5月全国房屋销量较去年同期增长6.7％，为2016年以来最大的同比增幅。如果按月计算，通过多重上市服务的销售额则增长1.9％。 CREA的报告称，5月全国平均成交价为$508,000，这比一年前上涨1.8%左右。如果剔除GTA和大温地区，那么平均成交价只有$397,000。若用更准确的综合房价指数（HPI）来衡量，实际上5月份全国HPI在过去12个月下跌了0.6%。 《环球邮报》的报道称，加拿大多位经济学家认为，经历了两年的低迷之后，现在可以认为，多伦多房市已经开始复苏。 如皇家银行（RBC）的高级经济学家Robert Hogue就表示，尽管市场仍然疲软，但现在可以认为，加拿大房市已经触底，出现了一些明显的复苏迹象。 满银（BMO）的首席经济学家Douglas Porter也赞成这个说法。他对《环球邮报》指出，过去一段时间的市场疲软仍在抑制价格上涨，但销售日渐活跃则在推动价格上升，这个变化已经越来越清楚。 加拿大丰业银行（Scotiabank）的经济学家Desormeaux则根据房屋销售与新上市的比例SNL（sales-to-new listings ratio）对全国的市场进行了分析。 根据房地产市场理论，若SNL比率超过60%属于卖方市场，40%-60%为平衡市场，低于40%则属于买方市场。 从Desormeaux所做的下图来看，全国31个市场多数为平衡市场，包括GTA地区，BC首府维多利亚，阿省卡尔加里和埃德蒙顿，魁省的魁北克城，以及哈利法克斯... 卖方市场则有6个，其中对卖家最有利的市场是蒙克顿，其次为蒙特利尔和渥太华，另外3个几乎无一例外地都是安省城市，包括伦敦，温莎和Sudbury： 毫不奇怪，由于销售大幅下滑而卖家纷纷抛售，温哥华现在是加拿大最大的买家市场，另外一个则是曼省首府Regina。 实际上，加拿大只有两个买家市场，这应该也是房市复苏的迹象之一。

自从推出空置税后，加拿大的房产确实在短时间内受到了不小的影响，一大批业主都正面临如何处置和管理自己房子的问题。 根据西蒙弗雷泽大学的城市项目主管Andy Yan的最新分析显示，温哥华46%的condo都是“非业主占用”(not-owner occupied)状态;其中，不列颠哥伦比亚大学所在的Electoral Area A地区“非业主占用”condo概率更是高达49%。 Courtesy of Andy Yan 根据税务资料或其他行政资料规定，如果物业业主没有在业权上登机该房产为其通常居所时，该房产就会被视为“非业主占用”。通常情况下，业主会将房产用于出租或用作次要物业，如临时住所或cottage，或将其空置。 Yan指出“这些数据的重要意义在于，其显示了这些房产不是业主自住的，而是用于投资。这在很多程度上推动了大温地区房产的发展，特别是公寓市场”。 Yan还指出，温哥华地区以及Electoral Area A/UBC地区的概率特别突出，也显示了投资性公寓在该地区其他城市的重要性。 数据显示，列治文“非业主占用”condo概率为37%，Pitt Meadows概率为37%，Coquitlam为36%，Surrey为35%，Burnaby为33%，多伦多则为38%。 不过，Yan表示，虽然有很多condo可能是季节性入住或空置的，但好消息是其中一些condo都是用于出租的。对此，他称这些数据还显示了规范短期租金的重要性。 Yan指出，2009年，他与BTAworks一起对空置condo进行了研究，当时市中心约52%的公寓都为投资者所有，而且当时温哥华“非业主占用”condo仅为35%，没想到10年时间就猛增至46%，令人吃惊。 对此，他称“从数据上看，就10年前相比，情况已经变得越来越糟了。这说明了温哥华住房市场的需求类型，也说明了我们的住房体系需要满足的优先需求是什么”。 在估值方面，温哥华自住独栋住宅的估价中值为69.6万加币，而非自住房屋的估价中值为65万加币。Electoral Area A/UBC地区自住独栋住宅的估值中值为$2,250,000;而非自住房屋的估值则为$2,370,000。

今日，CMHC公布了联邦政府新推出的首次购房者激励计划的新细节。 今年早期，联邦预算中首次提及此计划。此计划规定，从2019年9月2日起，符合条件的首次购房者可以以较低的月供购买第一套住房，将于2019年11月1日首次结束。 在此期间，购房者可获得已建成住房最高5%的无息贷款，新建住房最高可获得10%的无息贷款，而购买旨在鼓励新供应的新房的购房者则可获得双倍的激励。 公布的声明中提到“此计划不需要持续还款，激励措施不含利息，借款人可随时还款，而无需提前还款罚金”。 例如，如果一个家庭要购买一栋50万的房屋，该计划可为此家庭每月节省$286，每年则可节省至少$3,430。 但是，无论房产价值上涨还是下跌，CMHC都将持有该房屋的一部分股权。 要获得资格，首次购房者每年家庭税前收入不得高于$120,000，并向CMHC、Genworth或Canada Guaranty的保险公司支付最低首付。除此之外，保险抵押和奖励金额不能超过家庭年收入的4倍。 该计划抵押贷款的价值和CMHC的奖励限制额度位$480,000，加上15%的首付，意味着所购买的房子的价值不能超过$565,000。 最后，该计划还有一项规定，即买方必须在25年后或出售房产后全额偿还激励金额。 由于房屋价格有限制，所以该计划在像温哥华和多伦多这样的热门房产市场上可能不那么有效。 据悉，这项激励措施将使联邦政府在三年内损失12亿加币。 此外，联邦政府还将提供一个Shared Equity Mortgage Provider Fund，为期五年，贷款金额价值1亿加币，提供给那些符合条件的首次购房者，此基金将于2019年7月31日推出。   但有批评人士称，接受补助的人，最多只能买56.5万元的房屋，这个价格甚至连多伦多和温哥华两地入门级房价都赶不上，对这两地买家起不到什么帮助作用；此外，年收入离12万元差一点能享受补贴，年收入刚过12万元就没法享受补贴，非常不公平。 Canwise Financial按揭经纪公司总裁莱尔德（James Laird）表示，按照按揭压力测试，贷款最高金额是贷款人收入的4.5～4.7倍，而渥京买房补助计划最高按揭与补助金额两项总和，最多只能是申请人收入的4倍，买房能力实际上被人为削弱。 理财顾问比瑟索（Rajiv Bissessur ）表示，该计划有可能帮到一些人，但对负债沉重的人来说，无息贷款仍是债务，早还晚还都是要还的。此外，补助限额太低，实际上帮不了真正需要的人。“问题还是没真正解决。” 当初渥京宣布上述计划时，道银经济师们就估计，政府这么做，再加上允许首次买家注册退休储蓄计划RRSP首次买房取款从2.5万元增至3.5万元，到2020年房价会再涨2～5%。

CMHC报告显示，尽管过去年半以来地产市场逐步降温，但买家之间的竞价战未有减退。 根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.简称CMHC)公布的一项研究结果显示，尽管在过去18个月以来，大温地产市道明显放缓，但并不意味着买家的竞价战已经减退，柏文市场情况更炽烈。 CMHC研究发现，2018年在大温购买房屋的业主中，占55%表示，他们需要与其他买家竞价，比率与2017年相同。不过，这项研究范围未有包括今年春季的大温置业人士。 竞价情况与2017年相同 大温地区过半数（51%)的独立屋买家表示，有一个或以上的其他买家出价购买同一幢房屋，至于购买柏文的置业者，更有差不多六成（58%)表示，要与其他买家竞投出价。CMHC报告指出，情况与2017年相同。 此外，当被问到影响房地产市场的主要因素时，有七成大温买家认为，外国投资者对屋价方面有“重要影响”，与2017年录得的相关比率(68%)相近。 少于半数(47%)认为，土地供应不足是导致楼价上升的主要原因，比率低于一年前录得的53%。46%受访者相信，屋价上升由于人口不断增长，较2017年的51%减少。 同时，50%置业人士表示，购买房屋价格“超于原先计划”，另有42%则表示与预算相若。

  据CTV报道，目前Realtor.ca上，本周上市的价格最低的地产就是这个报价5万的公寓车位，建于1991年，位于Yaletown，每年地税仅276元。 (Realtor.ca/CTV) 除此以外，最便宜的是 Ascot Place的一房一卫公寓，不过你只能购买一半产权。 (Realtor.ca/CTV) 第三名则是一个400尺的一房公寓，价格在20万出头，不过上面注明了“投资警告”。 (Realtor.ca/CTV) 第四便宜的是位于Harwood Street上面的开间公寓，价格为23万9千，注明了“不可思议的价值”，不过是租赁地权屋，购房者被要求至少35%首付。租赁地权屋就像中国的房子，你只能购买几十年的产权。 (Realtor.ca/CTV) 第五名则是另一个租赁地权屋，位于Burnaby Street，标价26万，430尺，购房者不允许养宠物，但可以出租。 (Realtor.ca/CTV) 如果按照价格由高到低排序，排在最上面的则是一套四房五卫的顶层公寓，价格接近3千万。