地产

　　以热门城市温哥华为首的加拿大楼市自2018年期“跌跌不休”，这个曾经被海外买家买爆的市场如今已经不复从前。   　　本周，加拿大大温哥华地区房地产委员会（REBGV）公布了2月温哥华房屋销售情况。数据显示，2月份该地住房销售同比下降32.8%，至1484套，较当地十年间的平均水平低42.5%，同时也是1985年以来最低的2月数据。   　　待售房屋数量录得上升，同比增近50%，环比增逾7%，达11590套。新上市房产也出现同、环比双双下滑。此外，温哥华当地房价同步下跌。REBGV的房价综合指数同比下跌6.1%，共管公寓价格下跌4%，联排别墅价格下跌3.3%。 　　（来源：REBGV） 　　上个月，温哥华当地仅有不到3900套新住宅上市，较上年同期下降7.8%，当月清单销售比率为12.8%，十分接近12%的警戒线，在这一警戒线之下，房地产价格面临较强的下行压力（清单销售比率为市场上活跃房源与全部房源的比值）。 　　好的方面在于，2月份住房销售较上月增长了34.5%，市场认为是春季房地产市场季节性回暖所致。 　　从近五年的房价走势来看，风靡一时的温哥华房产已渐渐失去吸引力，房价自2018年起持续走软。加拿大的另一大城市多伦多的房地产市场要稍好一些，2月房价同比上涨1.6%，但新上市房屋价格同样下跌6.2%。 　　消费者负担不起高昂的房价被认为是导致加拿大房地产市场转冷的一个原因。根据房地产资讯网站Demographia 2019年的国际房屋购买力调查，在纳入统计的全球309个主要城市中，温哥华的房价收入比以12.6倍居于第二位，仅次于中国香港。 　　进一步地，去年12月加拿大住房抵押贷款总额同比增幅仅为3.2%，为2001年5月以来的最低月度增幅，更加说明了加拿大市场需求的疲软。据彭博社援引Edward Jones投资策略师Craig Fehr称，抵押贷款是加拿大多数银行业务中规模最大、利润最高、最稳定的一个，但目前看来，这方面的获利可能将有所减少。 　　本轮住房数据的发布给本就偏疲软的加拿大经济泼上了又一盆冷水。此前华尔街见闻曾提到，加拿大2018年第四季度加拿大GDP年化季环比增速为0.4%，远低于前值及预期值，同时家庭消费疲软。 　　这给了加拿大央行考虑暂缓加息的理由。周三加拿大央行表示，由于2018年底经济增长步伐突然减速，央行会保持耐性和观望，并连续第三次在利率决议中维持政策利率不变。此前，该国央行一直在以稳定的步调提高利率。

大温的退休音乐老师Charline Robson三年前从姨妈那里继承了一套房子，悲催的故事自此开始。Charline Robson自己也不富裕，住在本那比一个地下室套房里。 从姨妈那继承来的这个所谓的“房子”已经破败不堪，只能算个小木屋。 房子没有自来水、没有保暖措施，也没有下水道，根本没法住人。 BC省给它的评估值只有1.5万元。 但由于小木屋所在的土地价值130万元，使这位退休老师不得不每年缴纳一笔不菲的房产税。 今年这套遗产房缴纳的房产税是1.2万元。 已经让Charline Robson郁闷不已。 更郁闷的事儿还在后面！ BC省府推行投机与空置税SVT之后，这座根本不能住人的房子也属于SVT范围之内，因此，Charline Robson还得缴纳6000多元的SVT。 这房子根本不能住人，更别提拿去出租。但由于它一年当中绝大多数时间属于空置，所以投机与空置税是妥妥跑不了的。 小破木屋是Charline Robson的姨妈于上个世纪五十年代买的，一直是家庭用来度假的小木屋。 位于高贵林以西的Belcarra小镇。 Belcarra小镇的市长Neil Belenkie表示，NDP政府的投机与空置税应该考虑到这些老人的实际情况，而不应该盲目急着收税。对于Belcarra小镇这种小城镇，真的应该考虑豁免。 在Belcarra，像Charline Robson继承的小木屋的例子还有很多。 高贵林市退休老人Nancy Strain从父亲那里继承了一个小木屋，同样位于Belcarra，也要面临缴纳一笔不菲的投机与空置税。 看看当地小木屋的画风，不通电、不通水、不保暖，真心不知道该怎么去出租或者自住…… 对于这些收入有限的老人来说，这笔钱是个不小的数字，这样下去真不知道该怎么保留这些遗产房。

  大温地产局于3月4日星期一发表2月份楼市报告，区内住宅交易量和成交价按年度比较，持续放缓，其中供应量有增加趋势，需求就低于平均水平。 报告指，2月份住宅成交为1,484间，较2018年同期下跌32.8%，但较1月份增加34.5%，上月份交易量更较过去10年平均量少42.5%。 地产局主席Phil Moore表示，大温楼市已转为买家市场，其中独立屋最明显。 2月份有3,892间住宅新放盘，分别较2018年同期和1月减少，但总放盘量为11,590间，分别上升48.2%和7.2%。 此外，所有住宅合算的指标价是$1,016,600元，分别较去年同期与1月份下跌6.1%和0.3%，其中独立屋指标价是$1,443,100元，分别较去年同期与1月份下跌9.7%和0.7%。 另一方面，柏文单位的指标价是$660,300元，分别较2018年同期与1月份下跌4%和微升0.3%;相连屋的指标价是$789,300元，分别较去年同期与1月份下跌3.3%和1.4%。

　　联邦自由党政府将在下月19日推出新的财政预算案，RBC银行的专家向财长发出警告：如果不解决房市的根本症结问题，那么加拿大家庭，尤其是年轻人，很难进入市场，也难以摆脱与日俱增的债务。 　　据环球邮报今天报道，RBC的高级经济学家Robert Hogue表示，加拿大房市的症结不是房屋拥有率的问题，因为在发达国家中，加拿大城市居民的房屋拥有率实际上名列前茅： 　　Hogue指出，加拿大房市的症结其实是供给问题，这个问题不仅造成房价上涨，而且也殃及到租房市场，令加拿大，尤其是多伦多和温哥华这样的城市服务负担能力恶化，家庭债务也越来越重。   　　Hogue表示，在新的联邦预算案中，财长莫奈（Bill Morneau）有可能将还款期限制从现在的25年延长至30年。如果财长能够做到这一点，也算是联邦政府的一大政策变化。   　　但是这位经济学家向莫奈警告说，仅仅这样做远远不够！政府应该多管齐下才能收到效果，包括取消压力测试或放松限制，以及增加首次买家从RRSP取钱的数量。如果这三项措施一起实施，会收到显著成效。 　　Hogue不是第一位发出类似警告或呼吁的专家。就在本月中旬，代表全国房贷经纪和按揭行业的专业机构MPC（Mortgage Professionals Canada）就向联邦政府发出呼吁，放宽压力测试要求，以挽救越来越不景气的房地产市场。 　　随后加拿大建筑和土地开发协会（BILD）也向联邦发出呼吁，尽快取消压力测试，因为GTA地区的新屋已经卖不动了！ 　　BILD的 CEO David Wilkes指出，新屋市场出现的情况与GTA地区的基本经济面完全不相符合，这是人为的影响导致市场疲弱，把市场扭曲了。若联邦仍然实施如此严格的按揭政策，那么GTA的市场在今年难以好转，可能也是困难并惨淡的一年。 　　这位CEO有两条建议：一是尽快取消压力测试，二是将还款期限制从现在的25年延长至30年。他说只有采取这些举措，GTA地区的市场才有望复苏。 　　CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）也就此指出，他本人是支持压力测试的，但现在是时候做出改变了，压力测试的条款不应该太死板，而是应该更加灵活，要做出调整以适应利率变动及市场状况。

来源：WEEX 随着加拿大2016年出台一系列限制外国人投资房产的政策并不断加码，该国楼市近10年的高速增长也告一段落。随着2019年楼市仍没有回暖的迹象，有关“楼市暴跌”的担忧不断在市场上蔓延。加拿大的房产，到底跌到何处才是“婴儿底”呢？ 高盛通过建模对比了加拿大核心城市房产与美国核心沿海城市和世界主要都市，指出未来三年内加国房地产仍将处于调整阶段，但温哥华地区的房产仍有20%的下跌空间。 加拿大国民银行最新发布的房价指数对于拥有加拿大西部城市地产的投资人来说无疑又是一个打击，在加拿大11个核心城市中，西部地区的温哥华、埃德蒙顿和卡尔加里的房价变动情况在过去一年里位列全国倒数三位。 （2018年1月至2019年1月期间加拿大核心城市房价变动情况，来源：加拿大国民银行，Huffpost） 高盛看衰温哥华房价 高盛指出，虽然多伦多和温哥华的房价跌了快大半年了，但从房价与居民收入的比值以及租售比来看仍处于非常高的位置。甚至把这两个城市放在全球楼市来看估值也“毫不逊色”。 （2019年加拿大25-64岁个人中位数收入与各城市中位数房价贷款门槛的差额，来源：Dailyhive、Zoocasa） 为了预测加拿大未来的房价走势，高盛选取了多伦多和温哥华作为样本，建立模型与美国以及全球主要的楼市进行了对比。特别值得一提的是，美国的纽约、旧金山、波士顿等城市目前正经历与加拿大楼市类似的新房建设、城市规模和外资投资需求减少等问题。 早些时候的学术研究报告指出，特大城市维持楼市高租售比离不开强劲的需求和对新建住房数量进行严格的限制。根据高盛的估值模型，如果以美国城市的房价作为“公允价值”，多伦多和温哥华的房价存在着30%和45%的溢价，但如果引入悉尼、奥斯陆和斯德哥尔摩作为国际参照组，那么多伦多的楼市不存在溢价，而温哥华楼市还有15%的泡沫。 同时，高盛采用了类似的方法预测了温哥华和多伦多的未来三年的房价走势，综合分析了人口、收入和房价走势因素，总结得出未来三年内，多伦多的房价将会相对保持平稳，然而温哥华的房价还有约20% 的下行空间。 房价拖累经济政策 高盛指出，考虑到未来数年加拿大楼市的疲软预期，加拿大央行的加息步伐也会因此受到拖累。高盛下调了2019年加拿大央行加息的概率预测，同时表示加央行目前的利率政策会保持到2020年末。 在高盛看来，加央行保持观望并不是一个坏消息。叠加较为保守的借贷门槛，以及温哥华和多伦多以外地区相对较低的房价，高盛认为由核心城市房价下降造成宏观经济的溢出效应将会是可控的。 由此高盛判断，加拿大房价下跌对于加拿大GDP增长的拖累作用将会相当有限。高盛预测加拿大2019年的GDP增长仍将保持相对稳健，由于房价下跌引起的消费和住宅建设投资的下降造成的影响很大程度上将会被油价暴跌之后的反弹抵消，预测加拿大2019年GDP同比增长1.75%，较之前1.9%的预期略有下降。