地产

在加拿大，房地产长期以来几乎等同于“财富机器”。然而，一项最新研究却颠覆了不少人的观念。在多数大城市里，那些选择租房并把差额投入投资市场的人，财富积累速度甚至超过了购房者。   这项由财富管理公司 PWL Capital 发布的研究，比较了 2005 年至 2024 年间，加拿大 12 座主要城市中，购房者与租房者的财富表现。结果令人意外：在全国范围内，两者几乎打成平手，而在多数城市，租房者的净资产反而领先。     租房如何“跑赢”买房？   研究的核心逻辑是这样的：假设一个人买房需要每月承担 2,000 加元的成本，而同样条件下租房只需 1,100 加元。那么，租房者将剩下的 900 加元投入投资市场。随着时间推移，买房者的净值通过房产增值和还贷累积，而租房者的投资组合也在不断复利增长。   最终的财富比值被定义为“租房者与买房者的比率”。如果比率为 1.0，说明两者财富相当；大于 1.0 表示租房者领先，小于 1.0 则意味着买房者更胜一筹。   用研究者的话来说，“如果结果是 0.9，那租房者最终财富只有买房者的 90%。若比值是 1.1，租房者就领先 10%。是不是一下子就清楚了？”   全国大盘：几乎持平，但差异在城市   在全国层面，加拿大的整体比值为 0.99，也就是租房者和买房者几乎旗鼓相当。但当研究进一步拆解到不同城市时，情况就出现了鲜明差异。   研究显示：在 12 座城市中，有 7 座城市的租房者财富更高，只有 5 座城市买房者表现更好。   在温哥华、维多利亚、基奇纳-滑铁卢、卡尔加里和埃德蒙顿，买房者表现优于租房者。这些地方的特点是：早期房价大涨、租金快速上升。   房价的上涨让买房者资产飞升，而租金的走高则不断压缩了租房者的投资空间。换句话说，在这些城市，随着租金接近房贷月供，租房者能拿来投资的差额越来越少。   在多伦多，过去很长一段时间里，公寓投资几乎就是“稳赚不赔”的代名词。从 2005 年到 2024 年，多伦多公寓的年均价格增幅为 5.74%，而租金则以 6.29% 的速度上涨。   这让买房者的财富一度远远超过租房者。然而到了 2024 年，情况逆转，租房者的净资产率首次超越买房者。研究形容这就像“乌龟超过了兔子”。   专家提醒，这一趋势可能在中期继续下去。原因在于：房价和租金已经逼近可负担的极限，失业率高于全国平均，年轻人开始大规模迁往更便宜的省份。买公寓或许还能有短期收益，但长期看，多伦多的前景并不乐观。     温哥华的情况完全不同。研究显示，2024 年，温哥华租房者的财富比值仅为 0.71，即租房者的财富只有买房者的 71%。   这背后的关键在于租金水平。温哥华的租金已经逼近买房月供的 91%，留给租房者投资的空间几乎被挤压殆尽。     最令人震惊的结果出现在蒙特利尔。由于过去长期保持低租金，租房者有更多余钱可早早投入投资。结果显示，2005 至 2024 年间，蒙特利尔租房者的财富比值高达 1.48，比买房者整整多出 48%。   研究者指出，这说明“低租金为租房者提供了巨大机会”。早期小额、持续的投资，复利效果惊人。     在卡尔加里，买房者表现出色，租房者的财富比值只有 0.37。但研究指出，这并不意味着租房者过得糟糕。相比温哥华和多伦多，卡尔加里的房价仍然相对低廉，租房者依旧能够在积累财富的路上有所进展。   投资启示：早起步才是关键   研究最后强调，无论是买房还是租房，越早开始积累财富，未来回报越大。   举个例子：40 岁开始，每月投资 2,000 加元，年化收益 8%，到 67 岁退休时，大约能有 217 万加元。而如果 20 岁就开始，每月只投 500 元，坚持到 40 岁，然后停止投资，退休时仍能积累约 227 万加元。   这说明，关键不在于投入多少，而在于起步早，复利才有足够的时间发挥威力。   报告最后提醒，买房并不是一个“错误”，租房也不意味着“失败”。真正重要的是，根据自己所处的地区和实际情况，选择最能让财富增长的方式。 换句话说，就像财富顾问安德鲁·亨德森常说的那样：“去到那个最善待你财富的地方。”  

加拿大住房局（CMHC）警告说，今年和明年将有越来越多的加拿大人在房贷续期时陷入还款困难。 该机构的首席经济学家之一表示，他们正在“非常密切地监控这一情况”。 图源：51记者拍摄   加拿大按揭与住房公司（CMHC）副首席经济学家Aled ab Iorwerth表示：“总体来看，房贷拖欠与逾期率将呈上升趋势。” 他指出，由于房贷续期利率普遍上升，加拿大家庭的偿债压力将加大，这将对经济形成一定的下行压力。 根据CMHC引用的Equifax Canada数据，加拿大的房贷违约率在2022年降至0.14%，为多年来最低。 今年第二季度上升至 0.22%，虽略低于第一季度，但仍远低于2012年0.38%的水平。 尽管整体仍处于历史低位，Iorwerth指出，某些地区的拖欠和逾期现象已出现“明显上升”。 他估计，目前房屋及公寓贷款利率比五年前高出约3个百分点。 200万房贷将续期，六成面临涨息 CMHC预计，全国约有200万笔房贷将在2025年或2026年到期续签。 根据加拿大央行在7月发布的分析报告，约60%的房贷将面临更高的还款额，其中多数为五年期固定利率贷款。 许多业主是在疫情初期（2020年）因低利率而购房，如今续期时要面对大幅涨息。 Iorwerth 指出，这一趋势叠加高生活成本与加美贸易战带来的经济疲软，可能使企业投资、招聘减少，进而拖累经济增长。 他警告，这种形势可能进一步恶化加拿大住房危机。“开发商会对新建项目更加犹豫，减少开工量，这意味着未来几年房价可能再次上涨。” 多伦多公寓业主风险最大 CMHC特别关注的是：多伦多在2020-2021年间以低息贷款购入公寓的业主。 当时公寓被认为相对“更负担得起”，而低利率刺激了购房热潮。如今，这批五年期房贷即将续签，利率大幅上升，且多伦多失业率偏高，令风险更集中。 多伦多房屋贷款公司Home Equity Partners首席执行官Shael Weinreb表示，他已观察到房贷违约明显增加：“生活成本太高了，人们只能靠信用卡或信用额度勉强撑着。” Iorwerth补充说，温哥华和蒙特利尔的公寓业主也将面临类似压力，但程度略轻。相对而言，阿尔伯塔省经济更强劲，具备更大“消化违约风险”的能力。 多伦多道明银行（TD）经济学家Maria Solovieva在7月报告中指出，虽然家庭压力上升，但房贷续期不会对金融系统造成“震荡性冲击”。 她提到，由于部分利率下降，整体房贷利息支出在2024年下半年平均下降了1.7%。

温哥华一居室平均租金自2023年以来下降近500加元 加拿大大部分主要城市的平均租金持续下降，尽管温哥华的降幅最大，但它仍然是全国最昂贵的地方之一。   据dailyhive报道，Rentals.ca发布了2025年9月的租金趋势分析，作为10月租金报告的一部分。 报告显示，与2024年9月相比，温哥华的一居室平均租金下降了6.4%，降至每月$2,501。而两居室单位的租金也下降了3.8%，达到$3,426，依然是全国最贵的。   在高租金之中，温哥华的租金降幅也是加拿大最大的，年降幅达到8.2%。 这些数字延续了《Daily Hive Urbanized》上个月报道的趋势，该报道发布了9月的租金报告。在此报告中，Rentals.ca指出，在审视过去两年温哥华的租金数据时，租金的下降趋势更为明显。 对比2023年10月的Rentals.ca报告和如今的报告，会发现情况基本相似。在2023年10月的报告中，基于2023年9月的租金数据，温哥华一居室的平均租金为每月$2,976，而两居室的租金接近$4,000（$3,908）。 这意味着，温哥华一居室的平均租金下降了$475，而两居室则下降了$482。然而，价格是否降至可负担的水平完全取决于个人的收入。   北温哥华依然是一居室租金最昂贵的地区，平均租金为每月$2,570，自2024年9月以来下降了6.1%。北温哥华的两居室租金稍低于温哥华，2025年9月的平均月租金为$3,387。 温哥华租金 不论是与上个月还是去年相比，卑诗省的城市都没有看到平均租金的上涨。在省级层面上，卑诗省与阿尔伯塔省的年租金降幅均为5.5%，并列第一。 “在过去两年里，温哥华和多伦多的公寓租金分别下降了15%和10.1%，三年的降幅分别为9.7%和2.2%。”Rentals.ca表示。  

温哥华一座豪华住宅在热门地区以低于要价300万的价格成交 一处带有奢华设施的温哥华住宅在上市一个月后成功售出，但为了达成交易，价格大幅下调。   据dailyhive报道，这栋8538平方英尺的住宅位于教会街6699号（6699 Churchill St.），设有六间卧室和八间浴室，坐落在近13000平方英尺的土地上，位于凯里斯代尔。 根据BC评估局最近对该房产的估值，该房产的价值为886.2万加元，土地价值共计486万加元。然而，据报道，卖方最初的要价定为1280万加元。   温哥华住宅已售出 根据Zealty对该房产的挂牌历史，教会街6699号最终于9月19日以938万加元的价格成交，更接近于其评估价值。 这与原定要价相比，减少了超过25%。该房产被描述为位于“黄金地段”。 然而，MLS的价格历史显示，该房产的最后一次交易是在2010年，当时以343.8万加元售出，因此在过去15年里，价格大幅上涨。 Royal Pacific Realty的挂牌信息将这栋定制建筑描述为“精心维护”，设有壮观的大理石门厅和欢迎客人的吊灯。   温哥华住宅已售出 住宅内部设有正式的客厅和餐厅、配备独立锅炉厨房的美食厨房，以及一间木质内饰的办公室，建于2018年。 当新房主准备放松时，可以在家庭影院、桑拿，或者宽敞的阳台上俯瞰专业景观的花园来享受悠闲时光。 Kerrisdale 的房产并不是最近在该地区以低于要价出售的唯一豪华住宅。本月早些时候，一处位于怀特洛克的房产以1140万加元成交，对于该地区来说是一项罕见的成就；而一座位于西温哥华的豪宅在这个夏天以1300多万加元成交，这个价格低于业主最初的要求。   一处配有棕榈树及其他适合夏季的设施的温哥华住宅也在7月以超过1000万加元的价格售出，且同样低于要价。

除了不公平的租金上涨之外，面临驱逐可能是租房者最可怕的噩梦，在温哥华，有很多原因可能导致收到驱逐通知。 BC省政府提供了多种资源，用于教育人们有关驱逐通知的知识，以及在驱逐您离开出租单位时房东可以做什么和不可以做什么。 有些显而易见的原因无需解释，例如拖欠租金或损坏财物。然而，在温哥华，有些原因可能并不那么明显，租客可能会面临被驱逐。   房东可以发出各种类型的通知来终止租赁。通知必须以书面形式发出，且所有当事人均应保留副本。   以下是部分驱逐类型： 未付租金或水电费，需提前十天通知 不遵守租赁协议或《住宅租赁法》，需提前一个月通知 由于租户不再符合补贴租赁单位的资格，提前两个月通知 新买房者入住租赁单位，前需提前三个月通知 房东入住出租单元，前需提前三个月通知 拆除或改建租赁单元，需提前四个月通知 因将出租单位改建为管理员使用，需提前四个月发驱逐通知 重大装修(装修占用)，需提前四个月发驱逐通知 改造活动房屋公园，需提前十二个月通知 错过或延迟付款 在最近的Reddit帖子中，一位当地居民在收到一个月的驱逐通知后寻求建议。这位租客表示，他们已经在这个单位住了三年多，并补充说，他们现在是按月租房。 “我从来没有超过几天不交房租”，这位居民分享道。 正如一些评论者指出的那样，即使一次逾期付款也足以构成合法驱逐的充分理由。房东甚至无需提前一个月通知。BC省政府已确认此信息。 BC省住房和租赁网站称：“如果租客哪怕只迟交一天租金，或者少付任何金额，房东都有权向租客发出为期 10 天的驱逐通知，理由是租户没有支付租金”。 不仅仅是拖欠房租会影响租房。如果拖欠水电费，房东可以向租客发出30天的书面催款通知。如果30天内你仍未收到款项，你可能会收到10天的驱逐通知。 如果您收到 10 天通知，您有 5 天的时间对其提出异议。 不遵守租赁协议或《住宅租赁法》（RTA） 如果租客不遵守 RTA，房东有法律权利终止您的租赁。 不遵守 RTA 的行为有多种形式，包括骚乱和安全问题、未能修复损坏、不遵守政府命令、非法活动和其他违规行为。 如果租客或租客允许进入单位的某人干扰或打扰其他居住者(包括房东)，则构成驱逐的理由。 如果租客被要求支付押金但未能在到期日后 30 天内支付，也可能会导致发出驱逐通知。 有时，第三方信息可能会导致驱逐。 房东可能会根据第三方提供的信息决定驱逐租客。这个过程通常需要房东收集证据并评估其可信度。 在这种情况下，租客的选择包括直接与房东交谈，讨论任何可用的补救措施或其他选择，以及要求第三方提供有关具体问题的详细信息。 在温哥华/BC省，租客可能面临被驱逐的其他原因 如果租客居住在 BC 省的补贴出租单位，且与收入、居住人数、健康状况或其他标准相关，如果不再符合资格，可能会收到两个月的通知。 收到两个月的通知后，租客有 15 天的时间对此提出异议。 许多BC省租房者面临的另一个问题是，买家自住可以提前三个月通知就能入住租赁单元。此通知适用于已购买租赁房产的买家，并且买家希望有一位近亲居住在该单元。 BC省住房网站补充道：“《住宅租赁法》将‘近亲属’定义为购买者的配偶，或购买者或购买者配偶的父母或子女”。 从 2024 年 8 月 21 日开始实施的新规定要求房东提前四个月通知，租户有 30 天的时间对此提出异议。 另一种常见的驱逐类型是提前三个月通知房东入住租赁单元。这与买家入住时的驱逐通知类似。如果房东或其近亲希望入住该单元，房东可以终止租赁。 另外，如果您的建筑物被拆除或出租单元被改建，房东可以向租客发出四个月的驱逐通知。 当房东因拆除或改建而终止租赁时，租客应根据租赁协议获得相当于一个月租金的补偿金。 如果以现金支付租金，BC省政府还建议索取收据。 这些只是租客收到驱逐通知的一些最常见原因。如果在温哥华或本省其他任何地方面临被驱逐的风险，BC省住房和租赁网站提供更多信息和资源，可以帮助租客：https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/residential-tenancies/ending-a-tenancy/evictions/types-of-evictions#10.

温西一栋2000万加元的豪宅，西温一处2700万加元的海滨庄园，温哥华Point Grey Road沿线价值上千万的水景豪宅——这些顶级豪宅的主人都有一个共同点：他们都不交地税，而且这完全合法！ 这些豪宅的主人包括大公司的CEO、总裁和创始人，都是BC省最有钱的那批人。他们没有逃税，也没有钻漏洞，只是在使用BC省政府的一个老年人地税延期项目。 问题是，这个本该帮助困难老人的项目，现在成了富豪们的提款机。 那栋2000万的温西豪宅到底有多豪？占地15000平方英尺，室内泳池、酒窖、健身房、电梯一应俱全，还有七车位车库、网球场、日式禅意花园和高尔夫推杆果岭。 这样的房子，主人居然可以一分地税都不交。 BC省的政策是这样的：55岁以上的房主可以申请延期交地税，政府先帮你垫上，等房子卖了再还。听起来挺人性化，但细节里藏着大问题。 首先，BC省给的利率超级低，比基准利率低至少2个百分点，而且只算简单利息。其次，55岁就能用这个项目，比其他省份早了整整十年。 最关键的是，BC省没有任何收入限制。 什么概念？多伦多规定家庭收入超过6万就不能延期交税，但在BC省，你年入百万住豪宅也能享受这个福利。这些富豪把省下的地税拿去投资，轻轻松松赚一笔。 房地产顾问迈克尔·盖勒（Michael Geller）已经用这招省了15年的地税。他不仅自己用，还到处鼓励别人用，说不用就是“傻瓜”。 不知道是不是良心发现，现在连他自己都看不下去了。“太荒谬了，”盖勒直言不讳，“政府为什么要用这么低的利率借钱给我这种富人，让我拿去投资赚钱？为什么不把钱借给真正需要的人？” 他说自己很震惊，省政府这么多年居然从没改过这个政策。虽然盖勒觉得荒谬，但在政府修改之前，他和一大堆“不缺钱”的富人会继续薅这个羊毛。 数字更能说明问题。从2014年到2024年，BC省地税延期贷款总额从5.98亿飙到21.3亿，暴增260%。同一时期，学生贷款只涨了7%。 卡尔顿大学经济学教授弗朗西丝·伍利（Frances Woolley）算了一笔账：这些低息贷款的成本，最后都是BC省纳税人在买单。“政府得从别的地方补这个窟窿。” 她在研究中发现，BC省这种模式就是在用公帑补贴富人。“很多老年人，尤其是租房的，收入低、房租贵，政府的钱应该用在他们身上，而不是补贴豪宅主人。” 温哥华保险代理菲尔·韦布（Phil Webb）专门调查了这事。他通过信息自由申请拿到数据，发现几十栋价值1100万到4300万的豪宅都在延期交地税。 “你有钱买得起1000万的房子，还交不起地税？”韦布很生气，“那些租房的老人需要帮助，年轻家庭在苦苦挣扎，政府自己都负债累累了，凭什么还要补贴超级富豪？” BC省老年人倡导者丹·莱维特（Dan Levitt）承认，如果收入在最高1%的人也来延期交地税，“确实不太符合项目的初衷。” UBC大学教授保罗·克肖（Paul Kershaw）说得更直白：“这个政策已经过时了，而且失控了。政府现在赤字这么大，医疗支出这么高，怎么还能用纳税人的钱去补贴最富的那批人？” 他指出，地税延期贷款涨了260%，学生贷款几乎没涨，这就是政府重视老年房主、忽视年轻人的又一例证。现在年轻人读书花的钱更多，找到的工作薪水反而更低，这公平吗？ 更讽刺的是，BC省所有交税的人，包括那些低收入租房的年轻人，都在帮着给住豪宅的富豪付地税。 省财政厅拒绝接受采访，只发了个邮件说这个项目“覆盖面广，适用于各种情况的人”。被问到低息贷款到底让政府损失多少钱时，发言人说“不太好算”。 越来越多人呼吁改革这个项目。不是要取消它，而是要加个收入限制，让它真正帮到需要帮助的人，而不是让富豪们拿着纳税人的钱去投资赚钱。  

豪宅市场割肉离场，愈演愈烈。 据报道，西温一栋豪华住宅的售价远低于其评估价值和 11 年前的售价。 （来源：Sutton Group-West Coast Realty） 位于 Chartwell Dr. 1460 号的一栋六卧七卫独栋住宅，最近以 600 万加元的价格售出，尽管挂牌价为 798 万加元。售出价比 2014 年的购买价（635 万加元）还要低。这也远低于该房屋的最新评估价值 8,081,000 加元。据 Zealty 上的房源信息，这栋现代而“令人叹为观止”的住宅是由世界著名建筑师 James Cheng 设计的，他因设计温哥华原香格里拉而闻名。 （来源：Sutton Group-West Coast Realty） 挂牌信息称，该房产提供“无与伦比的奢华，可欣赏温哥华、狮门大桥和海洋的“壮观全景”。 （来源：Sutton Group-West Coast Realty） 虽然这栋房屋建于 2002 年，但今年增加了一些新设施，包括价值约 45,000 加元的辐射供暖升级。 （来源：Sutton Group-West Coast Realty） 其他升级包括翻新车库。升级可能是 BC 评估机构对该地产上的建筑物估价（4,128,000 加元）高于土地估价（3,953,000 加元）的原因之一。 （来源：Sutton Group-West Coast Realty） 房源信息显示，该房屋设有美食厨房、隔热媒体室、豪华主卧套房（含五间套房卧室，其中两间设有宽敞的露台）、娱乐室、宁静的中央庭院以及“商业级建造”。 该房屋在社交媒体上引起了一些关注。  

三分之一的加拿大房贷持有人将在2026年底前面临房贷增加，但加拿大央行的一份最新报告显示，绝大多数人已经建立了对抗成本上升的“缓冲储蓄”。 图源：51记者拍摄 此前的加拿大央行数据显示，全国60%的房贷将在2025年和2026年期间到期续贷。在此期间，三分之一的房贷持有人每月还款额将会上升。 不过，一份周五发布的新报告显示，加拿大人的储蓄正在增加。 这份报告考察了“流动资产”的增长情况——包括活期账户、储蓄账户、保本投资证（GIC）、交易所交易基金（ETF）、股票、债券和共同基金——这些资产由有房贷者和租房者共同持有。 图源：CTV 2019年至2024年间，有房贷的加拿大人的流动资产从相当于4.7个月收入增加到4.8个月。与此同时，租房者的流动资产从1.7个月上升到了2个月。 在2022年利率上升之后，有房贷者和租房者的储蓄都出现了下降，而无房贷的业主则保持了其流动金融资产水平。 “总金融资产”包括流动资产（可轻松取用的资金），以及存在难以提取或提取罚金高的账户中的资产。 尽管有些房主可能难以仅靠储蓄来应对房贷上升，但大多数人仍有能力动用储蓄来支付。 报告指出：“总体而言，我们发现，大多数家庭在必要时都有能力利用其金融资产来应对房贷还款的上升。” 在今年和明年续贷的家庭中，94%的家庭能够利用其金融资产来支付至少12个月的房贷增幅。 图源：globalnews 报告还补充说，83%的家庭仅靠流动资产就能应对房贷上涨。 报告补充说，“我们也发现，大约十分之一的家庭，其流动资产缓冲仅能维持一个月或更短时间——这是一个重要信号，表明部分房贷持有人在续贷后可能面临资金压力”。

这桩官司的主角是Randeep Nijjar，朋友都叫他“Nick”。他状告自己的爸爸Bob、妈妈Raji，还有哥哥Raj，理由是——家族企业分红不公平，他没拿到应得的那份。 然而，法院的判决结果简直反转再反转：Nick不但没拿到钱，还被法官认定倒打一耙，擅自挪用了家里的钱，最后欠爸妈整整 5,246,754.99加币！啧，连小数点都算得清清楚楚。 家族企业？还是“一厢情愿” Nick在法庭上搬出一个他自创的说法——所谓的“Nijjar家族企业”。在他的版本里，全家人早就有个口头协议，几十个公司、上百套房产、无数酒店，全都算在这个“家族大盘子”里。   但问题来了，证据呢？法官翻了整整184页的判决书，950段内容，愣是没在里面找到这个所谓“神秘协议”的影子。   更离谱的是，Nick在开庭过程中还不停改口，今天说协议A，明天说协议B，到了后面干脆想怎么说就怎么说。 法官看不下去了，直接点评：“Nick可能觉得父母有钱就该一直给他打钱，可能觉得哥哥有的他也该有，但这些都只是‘想当然’。你想要财富继承权，请先拿出证据。”一句话，瞬间把Nick的幻想戳破。 父母反击战：儿子啊，你才是那个欠钱的人 戏剧性的一幕来了，Nick虽然没告赢，反而被爸妈顺势打了个反诉。理由很简单：这孩子多年来在几个房地产开发项目里，拿着爸妈出的钱，却一再违约，最后把钱转进了自己口袋。 比如，2007年的“Knight街项目”。当时Nick大学毕业两年，还啃老住在家里，父母一心想“让孩子独立”，就帮他买了两栋相邻的房子，让他当开发商练手。 本来约定好利润三七分：爸妈七，儿子三。结果呢？开发他没弄好，还拉别人来收拾烂摊子。最后房子卖掉了，Nick居然自己吞掉了一半收益，爸妈一分钱没见到。 再来看2014年的“East 21街项目”和2015年的“Dunbar项目”。套路差不多：爸妈出钱，Nick负责开发。 结果East 21街的地，Nick转手就卖了，还偷偷把钱拿去买别的房产，居然还告诉爸爸说“这是公司买的”。 示意图，图文无关 至于Dunbar，他虽然建了，但过程里挪用了超过160万加币，还没还父母的钱，最后又直接转走了190万加币进自己公司。 一句话总结：这不是合作开发，这是儿子拿爸妈当“提款机”。 现实版“豪门狗血剧” 从头到尾，Nick在法庭上的表现更是让人哭笑不得。他一会儿纠结公司文件，一会儿编阴谋论，说全世界都在设计陷害他。法官直接无情吐槽：“这不是一场关于公司文书管理的官司。”翻译过来就是：别再整这些幺蛾子了，证据才是硬道理。 最后的结果，大家都知道了：所有Nick的诉求——包括分红、赔偿、返还、追踪资产等等，全！部！驳！回！相反，他还得乖乖掏钱，把爸妈的520万还上。 看到这里，你是不是和我一样觉得，电视剧都没这么精彩？本来一个父母望子成龙、拼命给机会的故事，硬生生被演成“儿子告父母，最后赔大钱”的大翻车现场。 不管怎么说，这起案件给我们提了个醒：所谓的“家族协议”，没白纸黑字写下来，法官可不会认。 吃瓜群众只想感叹一句：豪门不好当，家产更不是谁都能分。至于Nick？接下来可能要先考虑怎么还这520万，再想怎么继续“创业”了。

住在温哥华独立屋的朋友，一定会对自家的后巷“颇有微词”，尤其是住在豪宅的朋友 ——前院“富丽堂皇”，后巷却破破烂烂，各家堆满了垃圾桶和各种杂物，不仅让豪宅掉价，甚至还影响市容。 温哥华作为世界十大宜居城市之一，不仅内在要美，外在也要美。温哥华市政府近期就在认真考虑整改后巷，用更加绿色、透水、美观的路面，来代替不平整且简陋的沥青。 其实早在2002年，温哥华市政府就开始进行三个小型试点项目，将一些独立屋社区的后巷被草坪覆盖，只留下两侧狭窄的混凝土路，用来容纳垃圾车和汽车的车轮。   如此一来，不管是平视还是从高空俯瞰，温哥华都会变得更加绿意盎然，美观不少。   然而，这个想法最终没有付诸实践。 不是因为钱的原因，而是因为实用性，居民们认为草坪不能长期使用，耐久度，无法有效吸收雨水。 全新方案，会是完美方案？ 近年来，北美已经有一部分城市进行了行之有效的后院整改，这让温哥华市政府又想到了新的方案：使用不可生物降解的塑料制成的人造绿色铺路石，来代替草坪。 温哥华工程服务总经理Lon LaClaire上个月提交给市议会的一份备忘录中写道：使用能够承受SUV等中型车辆重量的绿色铺路砖，修建一条标准车道的成本大约为$43.7万元。 当然，这还要考虑到当地居民的意愿，居民可以向市政府请愿改善后巷，当有三分之二的居民签名后可以执行，但前提是：居民分摊费用。 据温哥华市政府表示，用绿色铺路石铺设的车道，比传统的沥青车道贵60%，目前考虑的试点街道是Fraser St和King Edward Ave。 “绿色道路的渗透性、热量的重新引导，不仅更美观，还会让后巷凉爽、宜人，不会像铺满沥青的小巷那样容易形成‘沙尘暴’”，Lon LaClaire表示。 城市规划师：初期成本高，但益处多多 假设一条后巷有20户人家，那相当于每户居民需要出超过$2万的后巷整改费，对一些囊中羞涩，或是已经饱受贷款压力的居民来说并非易事。 温哥华城市规划师Sandy James指出：“虽然初期成本高，但带来的益处绝对能弥补这些开支。新的后巷提供的环境可持续性价值连城，对以后的房屋转售价值也很有帮助。” 再举个简单的例子：温哥华现在大力推广后巷屋建设、租赁，而潜在的租客看到后巷屋开门后整洁美观的后巷，那自然会更愿意住在这里，后巷屋的租金价格也能提高。综合来看，这两三万能很快“赚”回来。 但Sandy James同时表示，对于一些确实有经济困扰的家庭所在的街区，市政府可以酌情考虑承担一部分成本。 尤其是在最初的试点项目中，市政府通过一小部分的投入能尽快完成试点评估，如果居民反应良好且很配合的话，接下来的后巷改造就更容易推进。 如果铺设草地，能缓解热岛效应？ 虽然相比于绿色铺路石，草坪的方案没有被广泛接受，但温哥华工程服务总经理Lon LaClaire提到了后巷铺设草地的一大优点：缓解城市热岛效应。 随着全球气候变暖，温哥华的夏天是一年比一年难熬，让很多独立屋居民被迫安装了空调，室外机变多导致城市热岛效应加剧，温哥华曾经凉爽的夏天似乎要一去不返。 草地通过水分蒸发能有效带走部分热量，降低地表温度，而沥青路面则会让热岛效应加剧。并且，草坪更能反射太阳辐射，不会像沥青路面那样吸热严重。 只不过，相较于巨大的种植和维护成本，人们认为性价比还是不太高，且草坪需水量大，在温哥华用水紧张的春季夏季，会让水资源捉襟见肘。 后巷大改造，后巷屋则要“大建造” 温哥华开始重视后巷的形象，和温哥华热衷于推广后巷屋密不可分，两者相辅相成。 据报道，温哥华计划到2028年新增4000栋后巷屋，可以容纳8000到1万人居住，使其成为北美后巷利用率最高的城市。 4000栋后巷屋是什么概念？ 2022年年中的时候，温哥华总计的后巷屋也只有4500栋，相当于在5~6年内要数量翻倍。 为了让人们更愿意接受后巷屋、建造后巷屋，温哥华市政府也是煞费苦心，近年来一系列的组合拳出击，比如简化法规、放宽建造标准、预批准部分设计图纸。 此外，温哥华还提高了可建容积率、提供了次级套房激励计划，甚至提供贷款补助。当后巷屋成为又一个主流房型后，房屋可负担性自然也会有所提高。 那么问题来了：建设后巷屋如果要花$30万、升级后巷如果要花$2~3万，作为独立屋屋主，你是愿意同时承担这两笔费用，还是只选择其中一项，或者两者都不考虑。

大温房地产行业高管最近发出警告——温哥华正在面临新建公寓过剩的问题。根据加拿大房屋与按揭公司（CMHC）的数据，目前大温地区大约有 2500套新公寓无人问津、空置待售，数量是去年的两倍。 城市发展研究所（Urban Development Institute）总裁兼CEO安妮·麦克马林（Anne McMullin）直言，问题的根源在于——建造成本已经远远超出了普通市民的承受范围。 “过去十年建房成本飞涨，现在要建一套房，已经超过大温地区八成民众的购买力。开发商也不会亏本卖房。” 她说。 多年来，开发商和建商还能勉强消化不断上涨的人工和材料成本，因为大家普遍相信房价会持续上涨。但现在情况变了，麦克马林把矛头指向了各级政府的新政策，称政策成本的增加让建筑成本再度上扬，最终导致新房价格进一步脱离实际。 “政府在各个层级推行的政策，让我们再也造不出普通人买得起的房子。” 她透露，有些开发商因为预售目标达不到，拿不到银行融资，不得不把定金退还给买家；还有些开发商在房价上涨期贸然上马项目，结果资金链断裂，已经走向破产清算。部分公司甚至已经开始裁员。 “一个潜在的风暴正在逼近，这很可怕。” 麦克马林希望各城市重新审视相关政策要求，比如非市场租赁住房配额、节能标准以及公共艺术配置等。 温哥华本地开发公司Rennie的总裁格雷格·扎亚迪（Greg Zayadi）也指出，市场放缓其实早在 2022年3月就开始显现，但过去一年情况变得格外严峻。 “过去20年，房地产行业一直表现很好。但这次新公寓销量的下滑，将在劳动力市场产生很大的连锁反应。” 扎亚迪提醒，当前这种“开发商手里握着这么多卖不掉的公寓”的情况，上一次出现还是 24年前。他说，现在很多开发商还没意识到，花80万买一套公寓的人，其实并不想要450或500平方英尺的小户型，而是期待 800到1500平方英尺、价格在80万到120万之间的房子。 “行业和省份必须找到办法，把售价控制在每平方英尺700到900元之间。这个价格比现在市场价还要高出200到300元，但这是一个可接受的区间。” 目前这些滞销公寓主要集中在本拿比、高贵林和素里部分区域。 皇家太平洋地产经纪奥列格·加柳克（Oleg Galyuk）表示，从他的经验看，二手公寓比新盘预售更容易卖出去。 “新盘库存往往卖不动。” 他认为，一些新房户型设计不合理，加上车位稀缺，也让买家缺乏兴趣。为了清库存，开发商纷纷祭出各种优惠手段： 免费送车位 赠送储物间 交房时提供现金返还 加柳克直言，部分开发商过于依赖投资客市场，忽略了实际居住需求。 “眼下涌入市场的很多公寓，根本不是人们真正想住的房子。” 总结来说，大温的新公寓市场正在出现一个前所未有的“供需错位”：开发商拼命建，但建出来的不是本地人想要、也买不起的房子；而买得起的人，却发现选择并不适合自己。业内人士认为，如果政策和市场环境不调整，未来温哥华的楼市可能迎来更大的风暴。

加拿大教师因彩票中奖而兴奋不已，终于可以无贷款生活 据dailyhive报道，一位加拿大彩票玩家在一次大奖得主之后，享受到了内心的平静和更强的财务安全感。   珍妮弗·科赫是一名母亲和教师，居住在安大略省的威兰市。她表示，自己已经忠实购彩约30年，专注于乐透6/49，并每次购彩时都会独自购买Encore。一天，她和儿子外出购物时，决定碰碰运气，买了一张乐透6/49的彩票。 “有一天早上我在家检查彩票，发现自己中大奖了，”她回忆道。“我当时非常震惊，立刻叫来丈夫，说：‘我觉得我赢了100万加元！’我们都非常高兴和惊讶。”   在8月16日的乐透6/49开奖中，科赫匹配了Encore的号码7899948，赢得了100万加元的头奖。 彩票 她表示，得知这个令人难以置信的消息后，她立刻拨打了姐姐的电话，与她分享了喜讯，支持她的姐姐也迅速赶来，帮她分享这个美好的时刻。 “她同样感到震惊和兴奋，”科赫说道。“她带着香槟来我们家庆祝！” 在多伦多的OLG大奖中心，她表示打算将这笔钱用于投资，并计划带家人去度假。但更重要的是，现在银行账户里有了100万加元，她期待着终于能还清房贷。   “我觉得自己非常幸运，”科赫表示。“成为赢家让人难以置信。” 中奖的彩票是在威兰市索罗德路的凯斯角便利店购买的。 下一期乐透6/49的开奖定于10月4日（星期六），金球奖为3000万加元。        

根据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的统计，目前大温地区约有2500套全新交付的公寓处于“空置+滞销”状态，足足是去年的两倍。这在向来“房子一开盘就被秒光”的温哥华房地产市场，绝对是少见的信号。 （图片来源：CBC News） 为什么现在大温的公寓卖不动了？温哥华城市发展协会（UDI）主席Anne McMullin表示：“现在的建房成本，已经超出了大温80%居民的承受能力。”开发商造得起，买家买不起。 建筑材料、人工成本这几年疯涨，开发商咬牙还能撑一撑，但各级政府不断加的各类税费、环保条例、保障房配额、艺术基金等等，最终把成本推到了一个不可持续的地步。 更关键的是——开发商也不愿意亏本卖。“你不会建一栋楼去赔钱。” 一些项目因为预售不达标，根本拿不到银行贷款，只能把订金原路退回。还有开发商干脆撑不下去，被银行接管，进入破产程序。这也是这几年频频听到楼花、楼盘爆雷的原因。 行业里已经有人开始裁员了，风暴要来了，而来自本地开发商Rennie的总裁Greg Zayadi则透露：“上一次出现这么多开发商手里的滞销库存，还是24年前。” 现在的实际购房者已经很清醒，不再像前几年那样“闭眼抢盘”。那些越建越小的鸽子笼，显然无人问津。 目前市场上不少新公寓，面积小、厨房局促、阳台迷你、甚至连车位都要另买或干脆没有，这让自住型买家兴趣缺缺，连投资客都开始犹豫。 Zayadi说，现在买家真正想要的是：面积至少800-1500尺，总价控制在80万-120万之间的刚需房。 可问题来了：以目前的建造成本，要做到这种配置，单位售价必须压到每平方尺$700-$900，但现实是——现在很多开发商的成本线都在$900-$1200。 目前大温公寓滞销最严重的地区是本拿比、高贵林、素里。这些地方过去几年建得最多，也是“投资型公寓”的重灾区。现在反过来变成库存堆积地带。 为了卖房，开发商也是开始了五花八门的促销：送车位、送储物间、现金回扣、免管理费等等。 但问题的核心不在优惠，而在于——买家根本不想买“住得不舒服的产品”。 可见，温哥华楼市是不是真的崩盘还两说，但“炒公寓稳赚不赔”的时代是肯定结束了。接下来，市场可能会发生一个巨变：谁真正做“适合人住”的房子，谁才能活下去。

洛杉矶知名的海景区——兰乔帕洛斯弗迪斯（Rancho Palos Verdes，也被称为“PV半岛”）近日再次发生山体滑坡，海边一座价值近千万美元的滨海豪宅，一夜之间后院“消失不见”——滑落太平洋了。虽然目前没有房屋本体受损，但恐怕也不远了，再次提醒潜在买家，特别是华人置业者，如果想在PV半岛买房，应保持高度谨慎。洛杉矶县消防局证实，9月28日晚8点左右，玛格丽特大道（Marguerite Drive）一名住户报警称后院地面发生重大移动。 消防员到场后发现，约300英尺（约91米）长的后院区域整体下滑，部分地块向海岸线滑落50至60英尺。PV半岛的市政府后续通报指出，共有四户住宅受影响，其中一户后院几乎全毁。 受影响的几户住宅虽暂未出现结构性损伤，但已有住户选择自发撤离至酒店暂住。邻居梅赫兰·莫什费格（Mehran Moshfegh）坦言：“这些房子建在岩石上，所以整体安全，但后院塌陷是‘迟早的事’。”小心梦想海景房滑入太平洋PV半岛一直是南加州最受追捧的豪宅社区之一。其三面环海的悬崖地势，使这里拥有俯瞰太平洋的无敌海景，加上良好的治安和优质学区，成为中美富豪与明星们的首选居所。公开资料显示，贾跃亭在美国定居后，就在 PV半岛区域购置豪宅。与他一样，许多华人买家看中这里的宁静与尊贵，纷纷斥资数百万美元甚至上千万美元买下“梦想海景房”。然而，频繁出现的滑坡事件提醒人们，即便是千万级豪宅，也无法完全避免大自然的威胁。事实上，PV半岛一带数十年来多次出现土地移动和滑坡，著名的葡萄牙湾（Portuguese Bend）滑坡带，几乎成为地质学教科书上的案例。PV半岛虽然三面临海，风光读好，但另一方面也意味着海水长期侵蚀、降雨、地下水渗透，加之悬崖地形，使得土层极不稳定。谨慎华人买房要三思或许是在贾跃亭等名人效应的带动下，最近几年，许多华人都考虑在PV半岛买房居住，不过却忽视了PV半岛的风险，尤其是山体滑坡。在买房之前，华人应该做好以下的准备。01资产安全风险滑坡虽属自然灾害，但由于土地多为私人所有，修复和清理费用需业主自负，购房后可能面临无法预期的经济支出。就比如这次滑坡最严重的地点位于Marguerite Drive，这块区域都是1000万美元左右的房子，后院就是太平洋海滩，但是后院坍塌，一切清理和修复工作将完全由业主负责。市府虽会提供技术指导，但不承担费用。02保险与贷款难题最近几年，加州的房屋保险价格成倍上涨，尤其是高风险地段的房屋，往往难以获得足额保险保障，即便投保，保费也远高于洛杉矶其他区域。因此，PV半岛的房子即使有保险公司愿意接受，保险价格恐怕也会高到令人难以接受。同时，银行对地质不稳定区域的房屋贷款更为严格。03转售价值不稳定尽管PV半岛 景观一流，但频繁的滑坡报道对房价预期构成压力。未来转售时，买家往往更在意“地质风险”，这将直接影响投资回报。如今，庭院塌陷、道路裂缝，不仅威胁财产，还可能危及居住者的日常安全。对于有老人和孩子的家庭而言，这种隐患不容忽视。  

温哥华市中心办公楼空置率达到21年来的最高水平 据dailyhive报道，与住宅房地产市场的情况相似，温哥华的办公楼空置率已经达到了21年来的最高水平。   根据CBRE的数据显示，温哥华市中心的整体办公空置率在第三季度上升至12.6%，这是自2004年以来的最高水平。A级办公楼的空置率达到了9.5%。 郊区的办公楼空置率上升至10.1%，而大温哥华地区的总体办公空置率为11.4%。   CBRE表示，温哥华的AAA/A级办公市场正在经历一场变革。 “尽管对高端办公空间的需求依然强劲，例如lululemon在太平洋中心租赁了30万平方英尺的新办公空间，但租户需求的变化正在影响这一市场的整体表现，”CBRE指出，并补充道，“高质量办公空间的空置率正在稳定，以应对这些对立的力量。” CBRE报告称，几乎所有加拿大市场的空置率都低于2020年后的峰值，其中多伦多的复苏势头最为显著。   “多伦多对整体数据显示产生了显著影响，记录了160万平方英尺的净吸纳。由于本季度没有新的供应，所有活动均发生在现有产品中，这标志着市场，尤其是市中心的强劲反弹，”报告指出。 然而，CBRE表示温哥华的需求并不热烈。 “与此同时，蒙特利尔、渥太华和温哥华都出现了放缓，均记录了超过10万平方英尺的负净吸纳。最近的趋势是，大量空间空置的现象超出了其他活动的影响。”   库存的增加也促进了这一趋势。CBRE指出，由于工业库存的增加，特别是在弗雷泽河以北的子市场，大温哥华地区的整体空置率季度环比上升了20个基点，达到了5.3%。 “考虑到在建空间的数量有限以及当前的预租水平，新增供应对空置率的影响预计将有限。”   这些发现与Daily Hive Urbanized今年早些时候报告的第二季度趋势类似。

近日，加拿大知名开发项目Canada House 因“水门事件”迅速引发网上广泛议论。随着舆论持续发酵，事件真相迎来更多“内情”： 有人非法入侵工地多次破坏不同楼层设施，包括水龙头和管道也遭恶意破坏，造成巨额损失。而大楼的监控亦捕捉到非法闯入者，疑犯仍然在逃。 Canada House大楼监控拍摄到的非法入侵者仍在逃 同时这个项目也在网上被多个账号攻击及散播“水门事件”视频。部分账号在不同社交媒体平台上频繁发布各类带有抹黑性质的 “大字报” 内容，煽动业主们单方面毁约。 原来“视频事件”始于2025年3月，开发商确认当时正在施工期间尚未有人入住，政府相关部门在做测试，估计因地下水压变动造成地下车库水管爆裂，该事件与建筑质量无关。而事后有个别受水侵入的单位，开发商也立即跟相关业主联系及进行处理。至今，Canada House虽然已经有临时入住许可，项目仍处于施工收尾阶段，开发商正积极确保大楼质检合规按时交付。  2025年9月，多伦多政府审查部门已确认，Canada House项目完全符合建筑规范。 Concord Adex表示，已将大楼监控原始视频、以其它相关证据一并递交警方报案，以配合后续调查。如果公众有任何有助警方破案的消息也请及时和多伦多警方联系。另外开发商也鼓励业主们如有任何问题即可联系客服部门或Tarion Warranty Corporation。建议各位业主： 1. 保存记录：包括合约、付款收据、相片、影片等，以备将来作证。  2. 正规申诉：遇到问题，先直接通知发展商或物业管理公司。   切勿听信不明来源的信息，切勿采取可能触犯法律的行动。合法、正规的渠道才是最安全和有效的方法。 网上流传的源头视频疑似被“黑子”盗用、篡改，并恶意散播，甚至部分内容涉嫌对开发商工作人员进行极其恶劣地人身攻击。针对上述情况，开发商Concord Adex表示其曾尝试主动联系相关内容发布者，以期加强沟通并了解其具体诉求，但未获回应。 类似的行为疑似刻意针对Canada House 进行做局，诬捏开发商不修理客户单位， 抹黑建筑质量，煽动或诱导他人单方面毁约。涉事方极有可能已触犯加拿大相关法律。 值得注意的是，网络并非法外之地，亦非可以隐藏身份随意攻击他人的地方。 针对企业或个人的恶意抹黑的行为，曾在加拿大多起案例中被法院判决百万级赔偿。鉴于事件涉及金额巨大，相关法律责任及赔偿金额可能更为严重，甚至负上刑事责任。 大家应对网络内容的真实性保持审慎判断，且网络世界同样有法律红线。无论是现实中针对他人财产的非法破坏，还是网络上的恶意破坏，均可能构成违法行为，相关责任方将依法承担相应的法律后果。

加拿大人口增长放缓对房价的抑制作用远非传言中那般显著。加拿大房地产协会（CREA）数据显示，8 月全国房价基准虽大幅下跌，但仅两省出现实质回调，其余八省均在过去一年内创下历史新高 —— 其中六省的峰值诞生于过去三个月。这些市场是具备 “抗跌性”，还是只是回调来得更晚？   来源：betterdwelling   八省房价逼近历史峰值   加拿大房价：各省及全国基准房价从峰值至 2025 年 8 月的百分比变化 数据来源：加拿大房地产协会；Better Dwelling   8 月加拿大典型房屋价格降至 68.68 万加元，较峰值下跌 19.4%（减少 16.48 万加元）。但这一明显回调仅出现在安大略省和不列颠哥伦比亚省，其他省份房价仍顽固高企。   销量不及萨斯卡通市的纽芬兰省，8 月房价刚创下历史新高。事实上，10 个省份中有 8 个在过去一年内触及峰值，6 个省份的峰值更是在过去三个月内出现。这样的市场表现，难以支撑当前大规模信贷刺激政策的推出。   多数省份仅出现销量放缓，房价则因相对可负担性得以支撑。而另外两个省份的情况则截然不同。   仅 BC 省与安省出现房价回调   加拿大两个房价最高的市场出现了最剧烈的反转，从而拉低了全国数据。2020 年 3 月降息至 2022 年 2 月峰值期间，安大略省房价飙升 59.9%（上涨 39.65 万加元）；截至 8 月，房价已暴跌 25.6%（下跌 27.12 万加元）。即便经历回调，当前房价仍较降息周期启动时高出 18.9%（上涨 12.53 万加元），而彼时的房价已对可负担性构成压力。   BC 省表现更为坚挺。2020 年 3 月至 2022 年 4 月峰值期间，该省房价上涨 51.6%（上涨 36.46 万加元）；2025 年 8 月房价微降 12.0%（下跌 12.88 万加元），至 94.28 万加元。跌幅仅为安大略省的一半，显示出更强的价格粘性。   人口增长并非主因：低息信贷才是核心推手   人口增长放缓并非房价下跌的主因。尽管疫情后移民加速，但随着利率攀升，安大略省和 BC 省仍出现了房价回调。人口增长曾为投机者大举借贷提供了理由，但归根结底，高房价市场对利率变动更为敏感。   这是货币政策的基本逻辑：降息会提前释放需求，刻意使需求超过供给以催生通胀。政策制定者或许不会直言，但事实确实如此。   反之，这意味着单纯调整移民政策，未必能重新激活安大略省和 BC 省的住房需求。   其他省份回调延迟？   多数省份房价在过去一年内创下新高，这与 “人口增长放缓导致房价下跌” 的说法相悖。事实上，部分地区即便销量低迷，房价仍在上涨。较低的房价使得这些市场对降息、延长还贷期限等信贷刺激政策尤为敏感。   省际迁移和 “泡沫传导” 也起到了推动作用 —— 即便当地基本面不支撑，从高泡沫市场迁出的购房者仍推高了其他地区的房价。但两地价差正不断缩小：2020 年哈利法克斯与多伦多的公寓价差为 50%，2025 年 8 月已收窄至不足 20%。只要购房者仍处于 “自我泡沫” 中，这类趋势就可能持续。  

以750万元的价格，你可以拥有一栋看起来像是在温哥华西区“漂浮”的房子 温哥华西区最近出现了一处新房源，引起了人们的关注，原因不言而喻。   据dailyhive报道，这座名为“树冠之家”的房子坐落于奎尔切纳，沿阿尔布图斯街而建（Quilchena along Arbutus Street,），是一座由香柏木、玻璃和混凝土构成的避世之所，仿佛在温哥华最受欢迎的西区“漂浮”着。 根据设计师格伦·麦克米伦和景观建筑师保罗·桑哈创意团队的项目资料，该房产的挂牌价格为749.5万元。   由Lebo Homes Construction Ltd.于2020年建造，这座房屋被设计为“一处多代同堂的避难所”。 该物业包含七间卧室和九间浴室，居住面积近4800平方英尺。 从街道上看，这座房子隐藏在一个雕塑般的混凝土外立面之后。 温哥华房屋 但如果穿过桑哈设计的门口，你将看到一棵枫树、布伦特·康伯创作的定制艺术品以及一片郁郁葱葱的花园。   室内空间展现了一片香柏木框架的玻璃中庭，麦克米伦形容这里“具有一种持久而宁静的品质，似乎超越了繁忙的城市环境”。 温哥华房屋 布局采用垂直设计，将生活空间提升至树梢之上，能一览北岸山脉、城市天际线和太平洋的壮丽景色。 温哥华房屋 多个厨房、私人用房以及一个带“无尽游泳道”的中央庭院（荣获大师游泳池协会金奖），使这座房子兼具休闲与聚会的功能。   树冠厨房 建筑设计灵感来源于加利福尼亚现代主义、太平洋西北部的探索以及东方的高架理念。 温哥华房屋 正如麦克米伦在项目特写中所说：“每一立方英寸的空间都是珍贵的。定制的布局和人体工程学，加上独特的设计，构成了我们的生活核心价值。”   树冠游泳池 对于业主鲁和麦克米伦来说，他们将这处物业作为第二个设计建造项目，这栋房子对他们而言不仅仅是一座住宅。 树冠卧室 他们表示：“这是我们经历过的最愉快、最宁静的家。”   “从日出到日落，它给了我们宁静、和谐与快乐。我们真的会非常想念这里的生活。” 温哥华房屋 如今，随着他们准备缩小居住空间并开始旅行，这栋温哥华的住宅正在寻找下一位守护者。

根据一份最新的研究发现，在加拿大一些城市买房可能是个错误，这份报告研究了各大城市过去10年的成本，结果发现，有7个大城市租房成本仍然低于买房成本。 一项由房屋装修公司Easy委托进行的研究发现，与普遍看法（甚至可能是常识）相反，租房可能比买房更划算，至少在短期到中期内是如此。 该研究考察了加拿大各城市的租金和抵押贷款成本，以确定哪种方式能让居民在10年后的经济状况更好。   研究发现，在过去10年，在加拿大最大的 25 个城市中，有 7 个城市为租房者带来了比购房者更多的净节省。   报告所用的房价基于加拿大房地产协会的数据，租金成本则来自 Apartments.com 和加拿大抵押贷款和住房公司的数据。 房屋所有权成本包括 4.25% 的抵押贷款利息、房产税、每年 1.5% 的维护费、房屋保险、土地转让税/费、产权费和房屋检验费。 租金成本包括租户保险和每年 2% 的保险费增幅，租金每年上涨 2.5%。10 年净所有权成本也计入了抵押贷款期间积累的资产净值。 结果，发现25个城市里面，有7个城市是租房比卖房划算，其中包括安省的密西沙加、哈密尔顿、基奇纳、剑桥和Brantford，卑诗省阿伯茨福德（Abbotsford）和魁省的Sherbrooke。     有些省钱幅度相对较小。例如，在安大略省密西沙加租一套两居室，十年内比买一套类似大小的住房少花约 13,300 加元。但另一方面，在卑诗省，十年内可节省 118,700 加元，相当于每年节省近 12,000 加元。     图：安省5个租房比买房划算的城市全部在多伦多的西面。 多伦多和渥太华的数据并未反映出这一点，多伦多的购房者比租房者节省约1.67万加元，渥太华的差额约为8.86万加元。     如果按省份作为一个整体来比较，调查结果显示，购房仍然是更好的选择。新斯科舍省的情况尤为明显，购房者在10年内可节省10万加元。爱德华王子岛省的收益略低，约为1.4万加元。 与此同时，安大略省仍然是唯一一个租房被认为更划算的省份，租房者可节省约1.15万加元。 但是，这项研究指出，即使考虑到人们认为的储蓄，租房也存在诸多弊端。 另外，研究指出，租房者看不到任何长期的资产净值增长，生活成本可能受租金上涨的影响，而且没有为退休积累潜在的储蓄。 “拥有房产往往会让人与一个地方产生更深的联系，”报告指出。“能够定制、翻新和扎根，可以培养更强烈的归属感和稳定感，这是租房很难比拟的。” “不过，”报告补充道，“对于那些生活在‘房租更便宜’高收入城市的人来说，流动性、移动性以及将储蓄投资到其他地方的能力，可能抵消了机会成本。” 文章来源： https://nationalpost.com/news/buy-rent-canadian-cities

位于列治文市中心3号路上的一个停滞不前的房地产项目，其命运仍在法庭上悬而未决，该项目共有超过800套住宅单位处于停工状态。 据《列治文新闻》报道，卑诗上诉法院的3名法官上周组成的合议庭推翻了此前卑诗最高法院(Supreme Court)的判决，该判决曾认定项目融资方在2020年3月切断“盛世豪城”(Atmosphere)项目的资金供应时并未违反贷款合同。 3宗诉讼案件其中一个是开发商Alderbridge Way LP和Alderbridge Way G.P.提出的；另一个是预购了两栋楼的Global Education City (GEC)所提出；第3个是融资方Romspen Investment Corporation提出的，以上在卑诗高等法院的同一场审判中被审理。 2024年8月，卑诗最高法院的一位法官裁定，由于Romspen未能成功组建贷款团(即找到第三方贷款机构)，从而暂停对该项目的资金投入，这并不构成违约。 法官还裁定，GEC和开发商未能按时偿还已借款项、利息和其他费用，因此违反了贷款协议。 此外，法官认定，开发商和担保人因违反建设贷款协议而需对Romspen造成的损失承担赔偿责任。 法官驳回了GEC提出的诉讼请求。 Alderbridge Way和GEC对该判决提出上诉，卑诗上诉法院上周基本上推翻了原判，并将案件发回一审法官重审。 上诉法院法官裁定，由于Romspen公司未能成功将贷款转让给其他投资者，在2020年3月后拒绝继续提供资金，因此违反了贷款协议。 然而，上诉法院法官也指出，他们的判决并不代表原告就能轻易地获得赔偿。 这是因为在最高法院审理此案时，Romspen公司提出的另一个论点是，由于开发商当时尚未与总承包商签订固定价格合同，因此Romspen公司也有权停止后续资金的支付。 上诉法官在判词中写道：“因此，尽管我们认定Romspen公司基于贷款协议中的联合融资条款，在2020年3月31日之后拒绝继续发放贷款的行为构成违约，但在计算赔偿金额时，仍需进一步确定，Romspen公司是否有权以固定价格合约条款或其他任何融资条款为由，拒绝支付2020年31日之后提出的贷款。” (图：星岛资料图片)

维多利亚被评为加拿大热门租赁城市，温哥华租赁市场走下坡路 一份最新的租赁报告分析了全国热门城市，发现卑诗省的一座城市受到租客日益关注。   据dailyhive报道，这份由RentCafe编制的报告，探讨了2025年第二季度全国的租赁动态。 在前十名中，卑诗省的城市是维多利亚。   RentCafe通过分析可用房源、查看次数、被收藏的公寓数量和个人搜索，确定了加拿大的热门租赁城市。该平台分析了数百万次相关互动数据。 尽管与上个季度相比，维多利亚的排名下降了一个名次，但仍然位列前十。它在查看次数上排名第6，在被收藏为热门地点次数上排名第14，而在保存的搜索方面则排名第11。   纳奈莫是另一座岛屿城市，租客对其关注度也在上升。该城市在可用性方面实际排名第一。   “可用性评分是通过将2025年第二季度该城市的空置单元总数与总单元数相除计算得出的，并与前一季度进行比较。可用率最低的城市获得的分数最高。” 不难理解，像维多利亚和纳奈莫这样的卑诗省城市，租赁需求为何相比温哥华迅速增长。根据Rentals.ca的报告，8月份纳奈莫的一居室公寓的平均租金为$1,892，明显低于温哥华的$2,515平均租金。 与此同时，维多利亚的平均租金为$2,065。   在RentCafe的报告中，温哥华的租赁需求与前一个季度相比出现了下降。 “虽然温哥华的收藏列表数量增加了42%，但这一增长被页面查看次数和保存搜索的显著同比下降所抵消。在这种情况下，供应的激增可能表明可用性增加，或者显示出租房者的紧迫感在减弱。” 令人意外的是，曼尼托巴省的温尼伯市在2025年第二季度成为加拿大租房者的首选城市。 根据统计数据，这一点并不奇怪，因为温尼伯最近被评为加拿大最经济实惠的租赁城市之一。

今年，加拿大房地产市场形成不同趋势，多伦多和温哥华的房价正在下跌。但是加拿大 13 个主要城市中约有 10 个城市的年度价格上涨显著。 今年的借贷成本低于2024年。新增供应为潜在购房者提供了更多经济实惠的选择。事实上，与几年前相比，一些房地产增长最快的城市已不再是人们所熟知的热门城市。 2025年加拿大的房地产格局将发生巨大变化，几个省份将出人意料地成为房地产增长的领头羊。安省和BC省的房地产市场正在降温，而草原省和加拿大大西洋省份则保持着强劲的增长势头。 根据最新的 RPS-Wahi 房价指数，“尽管多伦多和温哥华继续受到疲软的公寓市场的拖累，但魁北克市、温尼伯和里贾纳的房价却出现了显著增长”。 加拿大领先的房地产估价服务提供商之一 Real Property Solutions (RPS) 和加拿大领先的房地产平台 Wahi 最近发布了 2025 年 8 月的月度房价指数 。 指数显示，8月份全国房价涨幅与去年同期持平，与7月份的走势一致。 公寓库存高 RPS-Wahi 经济学家 Ryan McLaughlin 表示：“就价格趋势而言，8 月份加拿大房地产市场几乎与 7 月份如出一辙，尽管公寓贬值速度同比略有放缓。即便如此，多伦多和温哥华的公寓库存水平仍然很高，我们预计这种情况需要先有所改变，价格趋势才能出现实质性的回升”。 按全国范围内的房产类型细分，独立屋价格同比上涨1%，联排别墅/镇屋价格持平。与去年8月相比，半独立屋价格下降1%，公寓价格下降6%。这些变化与7月份的情况一致，但公寓价格除外，公寓价格同比下降了7%。 加拿大13个主要城市中有10个城市的房价同比上涨。魁北克市（+12%）、温尼伯（+10%）和里贾纳（+8%）涨幅居前三位，涨幅最大的是供需失衡，而温尼伯和里贾纳的人口增长加剧了持续的供应不足。 8月份，魁北克市继续领跑全国RPS-Wahi房价指数之外的13个主要都市区。魁北克市房价同比上涨12%。当地房地产经纪人警告称，“市场严重过热”，并指出该地区供应不足的问题日益严重，当地卖方市场状况创历史新高。 人口增长刺激了温尼伯和里贾纳的住房需求，但也加剧了持续的供应挑战。 多伦多、温哥华和汉密尔顿的房价下跌了 4%，这主要是由于公寓市场持续疲软，而就汉密尔顿而言，可能还受到美国钢铁关税的影响。 独立屋和联排别墅价格仅上涨 1%，而半独立屋价格同比下降 1%，公寓价格同比下降 6%，较 7 月份 7% 的降幅略有改善。 一些买家可能还在等待加拿大央行继续降息。报告称，虽然降息不会显著提高购房能力，但可能会增强购房者的信心。

一名业主在与租客签下一年租约后，发觉对方暗中以单位经营非法短租。大厦管理公司发现后，向业主处以9,000元罚款，租客不但对业主发出的驱逐令置若罔闻，更继续大做利润丰厚的短租生意。 黄先生(Colbin Wong，译音)表示，他看过一些涉及Airbnb平台的非法短租报道，顿觉感同身受，因为他的伴侣在另一个知名租房平台有过类似经历。 据CTV报道，黄的伴侣是被租客欺骗的受害人，其单位被人放到Booking.com平台上作非法短租。 今年5月，他的伴侣与一个名叫约翰(John)的男子签了一年租约，租出她位于温哥华市中心的一个连家私两房单位。 他们查过约翰的推荐信不错，信用纪录也良好。 黄说：“此君似乎没有任何可疑之处，看来温文尔雅，很负责任。” 后来，他的伴侣收到了物业管理公司来信，指她因非法经营短租而被罚款。 他们这才恍然大悟，约翰从未入住该单位，更把它放到Booking.com平台上，定价每晚500元放租。 黄说：“我们甚至遇到几位经Booking.com来短租的客人，他们和我们一样感到震惊。” 他曾联络Booking.com要求把租盘下架，但不获回复。之后，一名短租房客向该平台投诉，获安排下架，但几天后又出现一个新的招租广告，只是照片略有不同。 黄表示：“我们发出了两份驱逐通知，一份是关于拖欠水电费，另一份是租客经营非法短租。” 报道指，黄先生相信这名租客是有组织犯罪集团的成员。“即使在收到驱逐通知后，他仍然继续接收游客入住。即使我们叫他停止，仍然如是。” 今年6月2日，卑诗省政府颁布了打击非法短租的新法例，要求租盘广告上须附上有效的登记号码，但很多放盘者讹称已获得豁免，平台便不会干涉。 Booking.com未有就此个案公开作出回应。 省房屋厅表示，经营非法短租的罚款额为每日500到10,000元不等，具体视乎违例的严重程度而定。 黄先生认为，如果徒有法例而没有切实执行，那么骗徒就不怕继续犯法。 按他计算，约翰以每晚500元价格租出，但成本仅125元，每天净赚375元。 黄先生的伴侣最终赶走了这名不速之客，目前仍在与管理公司交涉，要求免去其9,000元罚款。黄先生形容，情况令人“非常紧张”。 他们后来跟另一位租客签订了长期租约。经一事长一智，他们学会了一些自保窍门，可跟其他业主分享。 黄先生建议在挑选租客时，向对方详细查问，要求提供更多资料，并让对方知道你将会巡查被租出的单位。 黄说：“作为业主，你有权每月到一次单位进行保修和检查。”但须给租客最少24小时通知。 他补充说，业主也要拿捏适当的平衡。“你不想使租客不满，也不想成为那种诸事八卦的麻烦业主，必须让租客享有安宁的居住环境。” 图：Booking.com截图

一份由房地产平台Wahi和保险费率聚合平台MyChoice发布的新报告显示，加拿大一些野火高风险地区的居民正面临房屋保险费用飙升。其中野火风险最高的城市房屋保险费在2023年至2025年间几乎翻倍。 图源：insauga 该报告分析了21个预计在2025年野火风险最严重的加拿大城市的房地产与保险数据。 据加拿大气候研究所称，过去两个野火季节对加拿大尤其毁灭性：2023年创下有记录以来最严重的野火季——烧毁面积超过三个海洋省份的总和；2024年则排名第六。 今年加拿大野火风险最高的城市之一——卑诗省Kamloops，房屋保险费在2023年至2025年间几乎翻倍。Kamloops的平均年度房屋保险费如今接近当地典型房贷月供的十分之一，是全国平均水平的约五倍。 Wahi经济学家Ryan McLaughlin表示：“这份报告表明，加拿大住房可负担性受到供应和需求之外的多种因素影响，例如持有成本。这也是数据如何帮助购房者做出明智决策、制定预算和管理预期的又一例证。” 今年早些时候，MyChoice基于加拿大森林火灾信息系统（Canadian Wildland Fire Information System）的月度与季节性预测，开发了野火风险评分模型，采用预测严重性指数和预测严重性异常指数作为依据。 最新报告将风险等级（0为最低风险，10为最高风险）与房屋保险通胀情况进行了对比。 卑诗省Kamloops、Kelowna和萨省Regina等城市的野火风险评分为9，而安省的Barrie和Timmins则介于4到5之间。大多数野火高风险城市的房屋保险涨幅也最大。

加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）最新发布的报告显示，大多伦多地区的公寓市场正在经历价格下跌，跌幅速度与上世纪90年代初的楼市崩盘相似。然而，该机构也表示，当前的市场结构和制度环境与30多年前迥然不同，而且人口增长、移民增加，因此市场不太可能重演当年的长期低迷。 图源：51记者摄 据本地英文媒体《多伦多星报》报道：CMHC发布这份报告的时候，多伦多8月份的房屋销售数据刚刚出炉。整个大多伦多地区仅售出300套新屋，比去年同期下降42%。在这300套新屋中，仅有118套为公寓或复式联排别墅，其余182套为单户房屋，新公寓仅售出53套。 这个惨淡的景象，很容易让人联想到上世纪90年代，多伦多所经历的房地产大萧条。 然而CMHC在报告中表示，尽管现在大多伦多公寓房价的跌幅，同跌幅速度与上世纪90年代初的楼市崩盘相似，但是并不会重蹈当年的覆辙。 CMHC在报告中表示，近几个季度多伦多公寓价格明显走弱，但预计回调不会持续太久，数个季度后或将逐步回升。这与上世纪90年代形成鲜明对比。当时，房价下跌持续了七年之久，许多家庭陷入“负资产”状态，银行和开发商遭受沉重打击，整个地区经济也受到拖累。 据悉，在1990年代初，加拿大正经历严重经济衰退，高利率与高失业率叠加冲击了住房市场。大多伦多地区此前的过度建设加剧了供过于求，公寓和独立屋价格双双下挫。据统计，1990年至1996年间，GTA平均房价累计下跌超过25%。当时不少业主发现房屋市值远低于未偿还贷款余额，不得不被迫抛售甚至止赎。 金融机构也因贷款违约和房地产项目烂尾而承压，开发商手中的库存成堆。大量尚未售出的公寓和空置写字楼成为城市天际线上的“烂尾景观”，让那一代多伦多人至今心有余悸。 CMHC在最新分析中强调，如今的经济和制度环境与90年代大不相同。首先，加拿大经济更加多元化和稳定，就业结构更健康，不再像当年那样依赖少数行业。其次，2008年金融危机后逐步收紧的贷款规定，包括抵押贷款压力测试，使购房者承受更严格的审查，减少了无力还贷的风险。 此外，银行对新建公寓项目要求更高的预售比例，确保开发商在动工前就锁定足够买家。这一制度在当年并不完善，曾导致市场被大量投机性建设拖垮。 最关键的差别在于供需格局。与上一次市场大幅低迷时期投机性过度建设导致住房过剩不同，当前市场住房短缺是一个重要因素。现在人口增长、移民增加以及土地开发限制，使住房短缺成为支撑市场的重要因素。 CMHC警告，虽然短期内市场仍会承压，但近期公寓开工量锐减，预计到2026年后才会有少量新单位入市，这将帮助市场逐渐恢复平衡。整体而言，本轮回调的持续时间可能远短于上世纪90年代的七年“寒冬”。 不过，CMHC同时提醒，利率政策、经济增长速度以及移民需求的变化，仍可能影响市场的恢复力道。房价虽不太可能重演大幅崩盘，但买家和投资者仍需保持谨慎。