地产

多伦多房地产市场持续低迷，但正是在这样的市场环境下，一批买家开始尝试"抄底"。 尤其是在供应严重过剩的公寓市场，只要价格足够低，即使是面积不大的小户型，也开始重新吸引部分首次置业者。而另一方面，一些长期租房的人也发现，如今买房的月供成本已经逐渐接近租金，于是选择结束租房生活，正式入市。 不过，业内人士普遍认为，多伦多公寓市场距离真正复苏仍有一段路要走。 BMO银行高级经济师Robert Kavcic表示，加拿大房地产市场经过长达五年的调整后，全国市场已经开始出现筑底迹象。 数据显示，今年6月，全国房屋销量经季节性调整后较5月上涨0.5%，实现连续第三个月增长；同期，新挂牌房源减少1.3%，全国房价指数仅环比下跌0.4%，显示市场供需关系正逐步恢复平衡。 不过，他指出，大多伦多地区（GTA）及安省南部的表现依然明显弱于全国平均水平，尤其是公寓市场，预计疲软状态可能持续至2027年。 尽管如此，一些跌幅较大的细分市场已经开始吸引愿意承担风险的买家。 Bosley Real Estate地产经纪Davelle Morrison表示，目前GTA公寓市场仍然"房多客少"，尤其是50万加元左右的一居室公寓。 "50万左右的房源，几乎没有人问。" 她透露，有些房源甚至一次带看（showing）都没有。 对于买家来说，这意味着前所未有的议价空间。 她最近帮助一位首次购房者，以36.4万加元买下了位于Jarvis Street与Dundas Street East附近的一套公寓。 买家一开始便明确表示预算不超过40万加元。 Morrison坦言："我自己都很惊讶，竟然有这么多房子可以挑。" 她认为，很多买家之所以迟迟无法成交，是因为总盯着那些略高于预算的房源。 她给首次购房者的建议很简单：喜欢你真正买得起的房子，而不是你希望买得起的房子。 这套成交公寓面积约549平方英尺，带阳台，楼龄约10年。 虽然面积不大，但拥有一个真正独立、带门的卧室，而不是开放式布局，这成为最终成交的重要原因。 事实上，这套房最初于2025年4月挂牌时叫价高达51.9万加元。 经过一年多持续降价，挂牌价最终降至36.8万加元，并以36.4万成交。 卖家是一名购买楼花的投资者，在出售期间，原租客刚好搬离。 Morrison表示，她通常不会带客户看仍有租客居住的房屋，因为租客一旦拒绝按时搬离，很可能影响交房，增加交易风险。 她曾代理Leslieville一套出租房出售，在租客居住期间仅有一次带看。直到租客搬离、重新粉刷并完成专业软装布置后，才准备重新挂牌。 她直言："无论什么价位，只要房子还有租客，我一般不会带客户去看，因为没人能保证租客一定会按时搬走。" Strata Real Estate地产经纪Anna Wong则分享了另一类买家的故事。 她的一组客户原本已经租房多年，直到房东通知涨租，才真正开始认真寻找房子。 "那次涨租，彻底推动了他们开始买房。" 事实上，这组买家已经关注市场两年。 最终，他们以77.5万加元买下了Leslieville一套永久产权（Freehold）两层联排别墅，而挂牌价为79.9万加元。 值得注意的是，卖家当年是在市场高点以约95万加元买入。 Anna Wong表示，她的客户发现，如今不少两居室公寓的价格，已经与这类永久产权联排别墅相差无几，因此果断出手。 她认为："这绝对是一笔非常划算的交易。" Anna Wong表示，目前不少租房者已经不再期待公寓短期内能够大幅升值。 他们真正关心的是另一笔账：如果每个月的房贷、管理费和地税加起来，与目前支付的租金差不多，那么买房就变得值得考虑。 她说："现在很多租客都在认真计算，到底是继续租，还是直接买。"  相比之下，目前真正仍然受到市场欢迎的，是高端住宅中的大面积豪华公寓。 原因在于，不少婴儿潮一代出售价值数百万加元的独立屋后，希望换购更方便管理的高端公寓。 Morrison最近挂牌出售Yorkville一套位于38 Avenue Rd.的豪华两居室转角单位，叫价268万加元。 该单位面积达1,845平方英尺，电梯可直接进入私人门厅，楼内还提供礼宾服务（Concierge）和代客泊车（Valet Parking）。 挂牌仅几天，便已有两组买家预约看房。 不过，即使是这一细分市场，买家依然十分谨慎，成交节奏明显放缓。 相比之下，目前真正仍然受到市场欢迎的，是高端住宅中的大面积豪华公寓。 原因在于，不少婴儿潮一代（Baby Boomers）出售价值数百万加元的独立屋后，希望换购更方便管理的高端公寓。 Morrison最近挂牌出售Yorkville一套位于38 Avenue Rd.的豪华两居室转角单位，叫价268万加元。 该单位面积达1,845平方英尺，电梯可直接进入私人门厅，楼内还提供礼宾服务（Concierge）和代客泊车（Valet Parking）。 挂牌仅几天，便已有两组买家预约看房。 不过，即使是这一细分市场，买家依然十分谨慎，成交节奏明显放缓。 Robert Kavcic认为，房地产市场始终会经历供需重新平衡的周期。 他预计，目前大量由投资者持有、却不受自住买家欢迎的小户型公寓，未来供应将逐步减少，这将帮助市场重新恢复平衡。 不过，加拿大不少地区的房地产市场，可能仍将在2027年前继续横盘调整，直到住房负担能力进一步改善，投资回报重新具备吸引力。 回顾2022年楼市高点，他指出，当时房价已经明显脱离收入、租金及利率等基本面，大量投机资金进一步推高房价，同时市场长期存在"住房供应严重不足"的错误叙事。 随着加拿大央行自2023年开始进入加息周期，房地产市场迅速降温。 他总结道："高估值无法承受更高的借贷成本，因此价格最终只能回落。这几乎是所有房地产牛市共同的结局，这一次也没有例外。"

温哥华租客在可疑的租金统计中超越了加拿大其他地区 温哥华的租客在全国范围内遥遥领先，但这并不是个值得庆祝的成就，而是一种值得怀疑的荣誉。 最近，Rentals.ca分享了一篇关于加拿大租客预算的博客文章，温哥华在某一项统计中以巨大优势领跑，但这并不一定是好事。 根据Rentals.ca最近进行的一项租客偏好调查，温哥华的租客是在所有主要加拿大市场中预算最高的，差距相当明显。   Rentals表示：“温哥华租客的预算在全国范围内是最高的——48%的租客每月预算在$2,000或以上。” 紧随其后的是渥太华，那里的38%租客的预算也在$2,000或以上。 温哥华租客   Rentals.ca的最新全国租金报告显示，温哥华一间一卧室公寓的平均租金为$2,392。加拿大唯一超过温哥华的是北温哥华，那里的一居室公寓租金为$2,457。若从所有房型考虑，租金则要高出几百美元。 整个省的情况也没有好到哪里去，Rentals.ca指出，B.C.省的租客预算在全国范围内也是最高的。 Rentals表示，35%的B.C.省租客每月目标定在$2,000或以上，而温哥华则高达48%。然而，温哥华的平均租金为$2,715，仍然超过了这些较高的预算。   该报告还透露，B.C.省的绝大多数居民对租金管控知之甚少。 在B.C.省，租金每12个月只能上涨一次，并受到省级上限的限制。但这项规定不适用于已空置的房屋，租金上涨没有限制。 Rentals的报告总结指出，尽管B.C.省住房部最近庆祝租金下降的趋势，但全国各地区的高租金仍然是主要问题。   B.C.省住房部长克里斯汀·博伊尔表示，FIFA世界杯期间的租金状况比2010年奥运会时要好得多。 “与2010年奥运会时不同，现在没有人排队等着在大温哥华地区竞争公寓。如今，租客可以根据同栋楼其他相似单位的租金谈判降低租金，或者选择以更好价格搬到新公寓。”博伊尔说。 根据与不同人交谈，这种说法的有效性可能有所不同。我们也有可能在最近的Rentals报告中看到这个趋势开始逆转。

东列治文的一个物业在能源协议上起诉开发商。列治文新闻图片 东列治文的一处物业正因供热和热水协议起诉该建筑的开发商和能源供应商。 汉密尔顿公寓的物业公司声称，能源协议是在没有全体业主一致同意的情况下，由开发商Oris Development和Hamilton Village Ltd.与列治文汉密尔顿控股（RHHI）签署的。 物业公司表示，当时的物业经理是由开发商聘任的。 然而，在民事诉讼的回应中，开发商表示他们按照合同和约定的费用提供了能源服务。 物业公司在2020年12月举行了首次年度股东大会，并在2021年2月收到了协议副本。 物业公司在诉讼中称，自2021年8月起出现了一些问题，包括“费用过高和服务未达标”以及机械室漏水等情况。 列治文汉密尔顿控股（RHHI）在2025年3月中断了服务，当时物业公司的欠款已滞纳一年。 根据对民事索赔的回应，截至2024年10月，未付款账单已达到约$47,000。 在能源被切断的同一天，物业公司表示将支付未结账单。 物业公司认为该能源协议“极为不公，因为业主无法重新协商任何条款，也没有有效的法律救济措施。” 他们还声称，开发商将因该协议而“获得不当得利”，因为这是一份“片面且不合理的能源协议，只为开发商和/或供应商的财务利益服务。” 开发商对此表示反对，称该协议“包含合理的商业条款，平衡了双方的利益。” “RHHI已向物业公司提供并持续提供有价值的能源服务，根据能源协议收取的费用符合双方约定的条款和提供此类服务的成本，”回应中补充道。 此外，开发商在回应中指出，该协议是在“合理的商业条款”下签署的，开发商并没有把“自身利益置于物业公司的利益之上。” 回应中还提到，能源系统的法定通道早在2020年6月就已获得批准，这在物业成立之前。 此外，回应还声称，物业公司“限制或阻碍”RHHI进入物业以及机械和维护区域。 “因此，RHHI进行必要检查和维护的能力受到影响，”回应中写道。 这些声明和回应尚未在法庭上进行审理。

  温哥华西区近日出现一套令人咋舌的超级豪宅，开价接近5000万加元，凭借超大占地面积、私人海岸线以及传奇建筑背景，引发关注。 根据公开挂牌信息，这套位于 5210 Marine Drive, West Vancouver 的物业，本月挂牌价高达 49,880,000加元。 挂牌经纪Virani Real Estate将其称为： “千载难逢的机会，可以拥有太平洋西北地区最具代表性的海滨庄园之一。” 那么，接近5000万加元，到底能买到什么？ 据介绍，这套豪宅由4块合法地块组成，总面积约 2.83英亩（约1.15万平方米），拥有超过 330英尺（约100米）的壮观海岸线。 除了面积惊人，物业最大的卖点还包括： 极高私密性 无遮挡的全景海景 私人直达海滨通道 精心维护的园林景观 从公开照片来看，整套房产宛如好莱坞电影中富豪角色的私人庄园。 其中，主卧套房更展现了这套豪宅的奢华程度，大面积落地窗将海景尽收眼底。 挂牌信息显示，这处地产经过数十年的打造，已经成为一处不可复制的家族资产。 物业包括： 由加拿大著名建筑师Arthur Erickson设计的主住宅 专业维护的私人花园 高尔夫推杆练习区（putting green） 大型海滨别墅（beach house） 独一无二的临海景观环境 据了解，这套西温豪宅建于1964年，已有超过60年历史。 挂牌方表示： “如此规模和地位的物业极少上市，它不仅可以让买家立即享受顶级海滨生活，更有机会打造一个传承数代的家族财富。” 目前，该物业没有公开销售记录，属于温哥华极少数的超级豪宅市场（ultra-luxury sector）。 不过，与这些千万级豪宅不同的是，普通住宅市场正在出现一些变化。 根据Greater Vancouver Realtors最新发布的6月市场报告，大温地区住宅成交量同比上涨约10%。 该机构首席经济学家Andrew Lis表示： “6月不同类型住宅成交量都出现同比增长，这是近年来较少见的情况。” 他认为，这可能是市场需求正在逐渐回归的早期信号。 近年来，大温房地产市场一直处于调整状态，不同类型房屋表现分化明显。但6月数据显示，各类住宅成交都有提升，显示买家需求可能正在更广泛地回暖。            

据《温哥华太阳报》报道，温哥华地产开发商Coromandel Properties在2023年的突然崩盘，如今引发一场重大法律纠纷。 这家公司当时留下约7亿加元债务，涉及大温地区16个房地产项目。近日，一名来自中国的投资人及其家族向法院提起诉讼，指控公司首席执行官兼共同所有人 Jerry Zhong（钟某）在多年合作过程中实施系统性欺诈，将投资资金用于个人资产配置。 钟某目前已经否认所有指控，案件尚未经过法院审理，也未有最终裁决。 投资损失超过1.5亿，还面临3.58亿担保责任 2023年，Coromandel部分持有人莫俊超（Junchao Mo，音译）及其儿子向卑诗省法院提起诉讼，将Coromandel CEO兼共同所有人钟某列为被告。 诉状称，钟某通过多年建立的私人关系，取得莫氏家族信任，并促使他们通过五个家族信托和三家卑诗省编号公司向Coromandel旗下大温多个房地产项目投入巨额资金。 然而，莫氏家族指控，这些资金随后并未完全用于房地产开发，而是被转移用于： * 购买温哥华西区豪宅及市中心公寓； * 在本地艺术画廊购买昂贵艺术品； * 支付高额人寿保险； * 建立供钟某个人使用的资金池。 钟某方面否认相关指控。 诉讼文件称，莫氏家族累计投入超过1.51亿加元。 同时，他们还因为公司债务提供担保，目前可能需要承担最高3.58亿加元的连带责任。 莫氏家族指控，这些后果源于钟某以及超过20名亲属、公司高管和相关专业人士长期实施的“蓄意欺诈”。 豪宅、艺术品和保险：诉状披露资金流向 正在卑诗省最高法院审理的诉讼文件中，莫氏家族列出了一系列他们认为与投资资金有关的资产。 其中包括： * 总价值约5000万加元的温哥华西区住宅及市中心公寓； * 多份价值数百万加元的人寿保险； * 价值近700万加元的艺术品。 诉状特别提到，部分艺术品包括： * 法国艺术家 Jean-Michel Basquiat 的4幅作品； * 西班牙艺术家 Javier Calleja 的4幅作品。 投资人称，这些艺术品是在公司财务状况恶化期间购买，并被用于抵押融资。 此外，诉状还指控，钟某曾将公司资金转移至自己及家人名下，其中单笔金额最高达到2000万加元。 钟某全面否认：不存在欺诈或资金侵吞行为 面对指控，钟某及其他被告已经提交答辩文件，并否认所有相关指控。 被告否认包括： * 公司管理层伪造财务记录误导投资人； * 律师伪造莫氏夫妇签名帮助获取贷款； * 存在侵吞或隐藏投资资金的行为。 钟某在回应中表示：“我并未参与任何旨在侵吞、挪用或隐匿投资资金的阴谋。” 两家长期交情促成投资合作 根据诉状描述，莫俊超长期居住在澳门，他最初是通过钟某的父亲认识钟某。 两家此前保持多年朋友及商业合作关系。 随后，钟某父亲向莫氏家族推荐投资其儿子的房地产业务，并促成约1.5亿加元的资金投入。 当时，Coromandel正处于快速扩张阶段，开发多个大型项目，其中包括位于Cambie街、Oakridge Park对面的公寓及酒店综合体。 诉状称，钟某曾提出让莫氏家族作为“隐名股东”，持有公司70%的股份，而他本人则通过担任82家关联公司的董事和高管，全面掌控业务运营。 多年持续追加投资，并提供贷款担保 诉状显示，莫氏家族对Coromandel的投资持续多年： * 2016年投入7300万加元； * 2017年投入3600万加元； * 此后继续追加资金，直到2023年。 其中，一笔发生在五年前的2780万加元投资，被指与项目扩张有关。 诉状称，当时钟某表示需要扩大项目规模，并要求莫氏家族为新增抵押贷款提供担保。 公司申请债权保护后，仍被要求继续注资 诉状称，即使Coromandel已经进入债权人保护程序，钟某仍继续向莫氏家族寻求资金支持。 文件显示，钟某当时表示，公司重组期间急需500万加元用于偿还债务。 他承诺，如果莫氏提供这笔资金，家族将不再需要为公司债务提供担保。 莫氏最终支付了这笔资金。 但诉状称，在公司破产重组过程中，钟某仍继续转移资产，将资金用于购买投资人难以追索的个人资产。 投资人称自己长期处于弱势地位 诉状指出，莫俊超在整个合作过程中处于明显不利位置。 原因包括： * 长期居住在卑诗省以外； * 不会英语； * 完全依赖钟某管理加拿大业务和资金。 莫氏家族表示，他们长期以来高度信任钟某，因此没有直接参与公司的日常经营管理。 被指通过出售项目权益转移资产，加速公司危机 诉状进一步指控，被告通过转移投资资金、出售部分开发项目权益等方式，削弱甚至消除了投资人对公司资产的权益。 投资人认为，部分项目出售所得并未用于偿还公司债务，而是被个人控制。 诉状称，这些行为最终导致Coromandel陷入严重资不抵债状态。 投资人称直到媒体报道才知道公司陷入危机 莫俊超表示，自己直到2023年初看到媒体报道后，才了解到Coromandel已经申请债权人保护。 当他向钟某询问情况时，对方将公司困境归因于利率快速上涨和房地产市场下滑。 同时，钟某称媒体报道夸大了公司的问题。 随后，莫氏家族向法院申请阻止公司出售资产，但诉状称，钟某希望其配合公司的重组计划。 Coromandel倒闭影响广泛，多起诉讼仍在继续 Coromandel Properties的崩盘不仅影响投资人，也波及大量商业合作伙伴。 公司倒闭后，多家承包商被拖欠工程款。 目前，与Coromandel相关的多起诉讼仍在法院审理过程中，最终责任认定仍有待司法程序进一步确认。  

据多伦多星报 7 月 19 日报道，联邦自由党政府迄今尚未明确表态是否会延长加拿大针对外国买家的购房禁令。内部简报文件警告称，若要通过现有法规程序续期，时间已相当紧迫。 如果政府不采取行动，这项自 2023 年起实施的禁令将于 2027 年 1 月 1 日自动失效。该政策目前禁止非加拿大公民或永久居民在全国任何城市地区购房。 住房部长 Gregor Robertson 未接受星报采访，但他此前表示，政府正在研究包括澳大利亚在内的其他国家做法，澳洲的类似禁令对新建住房和空置土地有豁免。   住房与基础设施部长 Gregor Robertson  图源：CPAC 一份通过信息公开获取的简报称，若要通过法规修订和延长禁令，需进行公众咨询，包括在《加拿大宪报》发布并征求公众意见。文件指出，这一流程通常需时 18 个月。 该期限将超出 2027 年 1 月 1 日的禁令到期日，但政府也可以选择直接立法，尽管简报未涉及这一方案。 简报还提到，民调显示禁令颇受欢迎，但多数外部分析认为，外国买家仅占总购房交易的 2% 至 5%，且主要集中在高端住宅领域。 该禁令原定于 2025 年 1 月 1 日到期，政府在 2024 年 2 月将其延长。多家地产中介和开发商团体曾呼吁取消禁令，但政府目前尚未表态是否会继续延期。 住房部长办公室通讯总监 Jenna Ghassabeh 在一份声明中未正面回应是否延长禁令，仅表示政府专注于增加可供民众居住的住房数量。 她说：“加拿大政府致力于确保本国住房首先满足加拿大家庭的居住需求，而非成为投机投资的对象。我们认识到需要更多可负担住房，也理解住房供应对各地房价可负担性的影响。” 新民主党住房事务批评议员 Jenny Kwan 指出，政府迟迟未行动，显示其倾向于让禁令到期作废。 她表示：“如果真的打算续期，就必须为这一截止日期提前做好规划。” Kwan 还认为，即使外国买家主要集中在高端市场，也会对整体房市产生连锁效应，因此禁令应予以延长。 “政府可以通过多种措施保障首次购房者有公平机会入市，其中之一就是继续执行外国买家禁令。” 保守党住房事务批评议员 Scott Aitchison 则表示，市场需要明确预期，而自由党政府未能提供。他也重申保守党一贯立场，认为禁令只是政治上的替罪羊。 他称：“我并不认为外国买家真的是推高房价的主要原因。实际上更大推手是政府在高价市场征收的各种费用、税项和附加费。” 图片来源：Pexels，作者：Heru Vision 他还说，禁令虽然受欢迎，但并不代表就是好政策。 “我更关注实际成效，相信那些被挡在房市外的加拿大年轻一代也更关心结果，而非表面功夫。” 住房智库 Missing Middle Initiative 创始主任 Mike Moffatt 认为，澳大利亚模式值得借鉴，因为其允许外资直接投资于新建住房项目，有助于增加供应。 Moffatt 说：“禁令的初衷是防止外资直接抢购现有住房，但如果外资以投资形式参与新建项目，其作用就不同。” Moffatt 还认为，禁令或许对房价负担有一定积极影响，但当下加拿大的房市环境已与当初有很大变化。  

'严重醉酒': 卑诗省的租房协议以暴力、瘀伤和割伤告终 一起关于卑诗省室友租赁的纠纷，最终在BC民事法庭上诉讼，听起来因为醉酒而导致的暴力事件急剧升级。 根据2026年7月17日的法庭记录，申请人KB声称在与被申请人KJ发生肢体冲突后，她搬出了公寓。 KB要求赔偿4300元，涵盖她支付的房租、失去的食物和个人物品的损失，以及搬家费用。   KJ则提出反诉，声称是KB对她进行了攻击。KJ还声称KB后来回到公寓偷了她的物品并破坏了她的财物。她在反诉中索赔4100元，赔偿损坏的个人财物和被盗食物的损失。 根据案件中不争的事实，KJ从一位与此纠纷无关的房东那里租了一处房屋。法庭表示，KJ由于在一个工作营为期两周的工作，通常不在家中。 KB在2023年免费住在这处房屋几个月。KB在春季按照口头协议再次搬回，双方约定每月支付800元，包括水电费。而KJ的房租是1050元。KJ并没有告知房东KB与她同住。   一切在2025年2月6日的那个晚上发生了变化。当晚为KB庆祝生日，法庭指出KB当日喝了很多酒。回到家后，发生了争吵，并最终演变为肢体冲突。 KB拨打了急救电话，被送往医院。 法庭提交的一张照片显示KB的双眼周围有深紫色的瘀伤。KJ的照片也显示了多处瘀伤和割伤。她还声称自己的牙齿有缺口。   在冲突之后，KJ把部分KB的物品放在外面，供KB的伴侣来取。她还从KB的手提包中取出了房屋钥匙，并将其放在外面。 当KB回到家发现门被锁时，KJ并不在家，实际上去上班了。KB设法进入房屋并取回了她的物品，然后迁移到了一个新的城市。 虽然KB是申请人，但最终获得赔偿的却是提出反诉的KJ。   首先，法庭需要判断KJ是否违反了卑诗省的租约。 KB声称是KJ对她进行了攻击并将她锁在外面。而KJ表示KB醉酒并且是她先动的手。KJ还指控KB试图用钢链勒住她，而KB并没有否认。 法庭采纳了KJ的证据，认为KB是肢体接触的发起者，因此法庭指出KB实质上违反了室友协议。   “在那时，[KJ]不再承担室友协议下的义务，包括提供住宅出入的义务，”法庭表示，并驳回了KB要求退还房租的请求。 随后法庭审理KB是否对KJ的个人财物造成了损坏。 虽然法庭认为KJ证明了侵权行为，但并未找出KB是单独负责的，也没有足够证据表明KJ完全是在自卫。   KJ并未否认她用“一种托盘”打了KB。 “我发现她是参与这一接触的主动一方。” KJ声称一条项链和一件裙子受损。法庭认定KB应承担70%的责任，而KJ承担30%的责任。   法庭裁定KB需向KJ支付251.20元，其中189元为损害赔偿，62.50元为法庭费用。

根据温哥华市的统计数据，自2018年市政府批准在单家庭住宅区内建造双拼房以来，超过450位房主在头两年内申请了重新开发。而当市政府批准六户合建住宅后，申请数量进一步增加。 一份市政报告指出，“在‘多户住宅’、双拼住宅、夹屋和联排别墅之间，市政府在低密度社区内批准了超过1260个面向土地的住宅项目， municipal的目标不断被超越。” 这种区划变更提升了物业的价值，使从单家庭住宅升级到多户住宅的选择对看到自家物业潜在升值的土地所有者更具吸引力。   根据温哥华一家房地产科技公司“VanPlex”的数据，重新规划的物业价值增长了25%至50%。 Studio Balcaen Kwan建筑公司的贝蒂娜·巴尔卡恩（Bettina Balcaen）表示：“把单家庭住宅改造成‘多户住宅’的想法很吸引人，直到你开始在市政府复杂的法规迷宫中摸索前行。” 该公司已经制定出了一条路线图，以帮助客户应对这些可能使新住宅无法居住的复杂规定。 巴尔卡恩和蒂莉·关（Tillie Kwan）参与了一场关于在拆除房屋建立双拼、四拼或六拼住宅前需要了解的事项的讨论。请查看视频，网址为vancouversun.com/tag/conversations-that-matter。

6 月房屋销售连续第三个月上升。Michelle Berg/Postmedia 摄 在加拿大历次最深的房地产调整期之一持续了四年之后，如今市场出现了触底的迹象。 加拿大地产协会最新公布的全国数据显示，房屋销量、新挂牌和价格均已企稳。BMO 资本市场高级经济师 Robert Kavcic（卡维奇）指出，这一变化意义重大。 Kavcic 周三在报告中表示："不要惊讶我们现在可能正在见证加拿大房价的名义低点。" 6 月，全国 MLS 房价指数环比持平，为 17 个月以来首次未出现下跌，这本身就是利好消息。同期，全国房屋销量环比上涨 0.5%，已连续第三个月增长。新挂牌房源则连续第二个月下滑，买家需求与新供应之间的差距正在缩小。 从更长周期来看，Kavcic 指出，扣除通胀后的加拿大房价数据表明，市场此前的"泡沫"已基本被清除。 加拿大房价此前经历了大幅上涨，尤其是在疫情期间，因低利率和需求高涨推升了价格。但自 2022 年市场见顶以来，价格已下跌约 20%。今年早些时候，国际清算银行曾表示，加拿大楼市在经历繁荣后出现的下行，是发达国家中最严重的之一。 加拿大皇家银行助理首席经济师 Robert Hogue（霍格）指出，库存企稳是复苏的关键。尤其是在去年挂牌量创数十年新高的安省和 BC 省，库存稳定为价格调整的结束铺平了道路。 随着买家增多、卖家减少，安省西南地区部分城市（包括大多伦多地区）买卖双方的谈判逐步回归平衡。Hogue 指出，大多伦多地区、Hamilton、Kitchener-Waterloo 和 Windsor 的房价指数，均录得一年多来首次小幅月度上涨。 温哥华的房价指数也趋于稳定，Okanagan Valley 地区略有上升，但 Fraser Valley 区域的调整仍在继续。卡尔加里的房价则被认为"正在转向"，近三个月中有两个月录得上涨。 Hogue 称："加拿大楼市的复苏迹象正在显现——但仅仅勉强站稳。" 尽管 6 月延续了增长势头，但当月销量仍比过去 10 年的平均水平低 12%。他表示："市场全面复苏仍有很长的路要走。"

两座主要的BC城市刚刚经历了加拿大最大幅度的租金上涨 在卑诗省的主要城市，居民的经济压力依然明显，省内多个地区的租房者本月需要更加宽裕地打开钱包。 在线租赁和物业管理市场平台Zumper发布了最新的租金报告，该报告追踪了一些公寓租赁网站的租金询价情况。 温哥华依然是加拿大单间公寓租金最贵的城市，7月份的中位数月租达2400加元，比上月上涨了2.1%。   这是全国范围内单间公寓月租上涨幅度的第二高记录。 此外，温哥华的双间公寓租金也位于全国最高，平均询价为3370加元。不过，温哥华并不是BC省惟一一个在此类别中租金高昂的城市。 温哥华租金   维多利亚市作为加拿大第五高租金城市，在7月份的双间公寓中位数价格较6月份上涨了4%，达到2630加元。这一上涨幅度在全国排名第二。 温哥华和维多利亚的一居室与两居室租金上涨，均紧随安大略省汉密尔顿之后，后者在这两个类别中均实现了最高的租金增长。 租金   根据Zumper的数据，国家的高价市场在上个月“趋于稳定”，受到了季节性需求恢复的影响。 “在5月份的暂时放缓打断了市场早期的降温后，6月份迎来了高峰季节的上涨：全国一卧室租金指数超过了5月水平，无论是一卧还是两卧，年均下降幅度均有所缩小，而大约一半的监测市场则出现了月度增长，”Zumper在报告中表示。 BC租赁市场     本拿比的一居室公寓上涨了0.5%，成为第二昂贵的市场。 基洛纳的租金月度上涨了1.1%，达1780加元，排名第九。   阿伯茨福德也进入了加拿大租房市场最贵的前20名，位列第16，租金上涨0.6%至1650加元。 基洛纳 “高峰季节的租赁活动如同往常一样，推动租金在微小幅度上上涨，尽管整体结构较为薄弱，”Zumper在报告中指出。“对于租房者而言，绝大多数监测市场的一居室租金仍低于去年，优惠措施依旧普遍。   “现在的问题是7月和8月，夏季能否维持这种势头。” 完整的Zumper报告可以在网上查阅。

一户来自安省渥太华的家庭原本以为，自己订到了一间装修精美、性价比极高的多伦多Airbnb民宿。没想到入住后才发现，现实与网上展示的照片判若两地，他们怀疑房源照片是由人工智能（AI）生成或经过AI大幅美化。 如今，这起事件不仅引发外界关注，也再次掀起关于AI虚假宣传和消费者权益保护的讨论。   看了照片，当场决定预订 Paul MacMillan为了帮助女儿安排周末前往多伦多与留学时期好友聚会，花了不少时间浏览Airbnb房源。 最终，他看中了一间位于市中心Spadina Avenue与Dundas Street West附近的房间。 "我看到那些照片时，觉得实在太漂亮了。"Paul在接受CTV News Toronto采访时表示。 Airbnb页面上的照片显示，房间光线柔和、摆满绿植，一张铺着崭新床品和装饰抱枕的大床摆放在深色木地板上，下面还铺着灰色波斯风格地毯；浴室则采用现代设计，配有金色水龙头和发光镜面，看起来像刚刚翻新过。 Paul的妻子Christine也表示："看起来像是刚装修完成，房东显然投入了不少钱。" 女儿也十分满意，于是预订了该房源，入住三晚，总费用为616加元。考虑到当时正值2026年世界杯期间，这个价格远低于多伦多同期酒店的平均房价，因此一家人觉得十分划算。 入住后彻底傻眼 然而，当女儿抵达房源后，立刻拍照发给父母。 Paul回忆说："我们第一反应是，她是不是在跟我们开玩笑。" 现实中的房间与Airbnb页面上的照片几乎完全不同。 MacMillan一家认为，这些照片根本无法真实反映房源实际情况，他们怀疑图片经过AI生成或AI深度美化。 他们提供给CTV News的对比照片显示，虽然有些差异或许可以解释为重新布置，例如地毯、绿植和装饰画被移除，但浴室的变化却十分明显。 原本照片中带有金色水龙头和高级质感的浴室，实际入住时却只是普通的银色水龙头和传统透明旋钮。 Christine表示："这就像房地产经纪人卖空房时，会利用AI生成家具和装修效果图一样。" 专家：照片确实有AI处理痕迹 多伦多大学信息学院副教授、人本数据科学实验室主任Shion Guha表示，两组照片之间存在不少值得怀疑的地方。 他指出，Airbnb页面上的灯光效果几乎完美，甚至像专业摄影棚打光一样自然，而床头灯反射出的阴影也显得有些不符合真实情况。 虽然现实中并非绝对不会出现类似效果，但他表示，AI生成图片往往都会呈现这种"摄影棚级别的完美光线"。 Guha认为："从这些照片来看，明显经过了一定程度的修饰。至于是否完全由AI生成，我不能百分之百确定，但确实有这种可能。" 不仅照片失真，还存在安全隐患 除了房间与宣传严重不符之外，MacMillan一家还认为，这处民宿存在安全问题。 女儿入住的是一栋可出租多个房间的住宅，其中一天晚上，她房门的钥匙卡在锁里无法取出，只能整晚插在门把手上，令她十分担心安全问题。 Airbnb最初反应冷淡 一家人表示，等女儿安全返回渥太华后，他们才正式向Airbnb提出投诉。 Christine说，Airbnb最初的反应让她十分失望。 "我问他们，难道你们一点都不担心这些AI图片吗？" "这些房源都是你们平台上的，你们用这些照片向消费者推广，却似乎完全不觉得有什么问题。" Airbnb随后向CTV证实，他们也发现房源照片与实际情况不符，但并未确认照片是否使用AI制作。 根据Airbnb平台规定，房东必须上传能够真实反映房源状况的照片。如果利用AI或其他数字技术掩盖瑕疵、隐藏损坏，或添加实际不存在的物品，导致房源被误导性展示，平台将要求房东删除相关内容。 房源被下架，全额退款 Airbnb随后发表声明称："虽然这种情况十分罕见，但当房源与实际情况不符时，我们理解住客的失望。我们已向该住客全额退款，并已暂停该房源，等待进一步调查。" 最终，MacMillan一家拿回了全部616加元费用，包括原本被告知无法退还的服务费和税费。 Christine表示："我们当然很高兴最终拿到了全额退款，但遗憾的是，Airbnb最初似乎并不在意房东利用AI图片误导消费者，直到媒体介入后事情才得到解决。" 如何识别AI生成图片？ 随着AI技术越来越成熟，普通消费者想要辨别真假图片也变得越来越困难。 多伦多大学博士生Kaushar Mahetaji建议，可以重点观察以下细节： 边缘是否出现不自然的扭曲； 楼梯是否通向不存在的位置； 光线和倒影是否符合现实； 插座、文字、书籍封面等细节是否存在错误； 多张图片之间是否保持一致。 Guha则建议，在预订Airbnb时，不仅要查看照片，还应仔细阅读房源介绍，留意评价数量、房东经营时间，以及房东是否使用真实姓名。 他指出，本案房东名称显示为"Warm Downtown Suite"，更像是一个占位名称，而不是个人身份。 "绝大多数Airbnb房东都会使用自己的真实姓名，也会积累多年评价。如果我看到这种名称，我会立刻提高警惕。" 如何识别 AI 照片 越来越多行业引入人工智能，Guha 指出，房地产领域就是其中之一。 他表示，地产经纪常用 AI 生成家具来虚拟布置房屋，并且通常会注明。 但 Guha 说，人工智能已发展到普通人越来越难分辨的地步。 “AI 工具已经从昂贵、专业变成了廉价、易用。现在，想在 Airbnb 上骗别人的人，完全不需要技术，就能做出非常逼真的误导照片。” 多伦多大学信息学院博士生 Kaushar Mahetaji 表示，判断照片是否为 AI 生成确实有难度，但有一些方法。 Mahetaji 建议，查看图片是否边缘扭曲、楼梯无去处、灯光或反射不自然，或者细节处有误，比如书本上的字拼错、电源插座与本地不符等。房东通常会上传多张图片，检查多张照片的一致性也有帮助。 “Airbnb 会去除很多图片的元数据，但通常图片会显示……是用什么相机拍的。”Mahetaji 说。 Guha 还建议，分析房源本身的描述、评价数量和房源上线时间。对他来说，最大警示是房东是否用真名。 “像你们分享的这个房源，房东名叫 Warm Downtown Suite。自助入住在 Airbnb 不罕见，但遇到这种虚拟名我会格外小心。”他说。 在 MacMillan 家庭预订的房源中，房东显示为 Warm Downtown Suite，Guha 认为这只是个占位符。 “大多数 Airbnb 房东都会用真实姓名，并可查多年评价。如果我在手机上看到房东写的是 Warm Downtown Suite，立刻就会警觉。” 专家呼吁加强监管 Guha认为，AI本身并不是问题，关键在于如何规范使用。 他表示，加拿大目前仍缺乏针对AI虚假展示的监管制度，平台也缺乏明确的披露要求。 他认为，应要求房东明确标示哪些图片经过AI处理，以避免消费者被误导。 律师Stephen Tiele也表示，如果房源与宣传明显不符，消费者不仅可能依据《竞争法》（Competition Act）主张虚假宣传，还可能因违反合同而提出索赔。 他指出，美国加州近期已经推出相关法案，要求房地产经纪人、房东和中介必须披露房产图片是否经过数字修改，以防止消费者受到误导。他认为，安省及加拿大也值得考虑借鉴类似做法，进一步完善消费者保护制度。

大火后的拆除、原因查找，以及新西敏社区的未来 距离新西敏一栋公寓大楼发生的特大三 Alarm火灾已经过去三天。这场大火吞噬了建筑，浓烟冲天而起，附近的桥梁均可见烟雾。 经过消防队员长达24小时的努力扑灭火焰后，我们得知大约有150人被迫撤离，他们的生活因此而永远改变。 现在现场只剩下一堆废墟、破损的墙壁、一辆被压扁的面包车，以及四周围起的蓝色围栏和安保人员。   新西敏火灾 接下来，该物业和整个社区将迎来怎样的变化？我们何时能够得知火灾的起因呢？ 新西敏火灾回顾 新西敏火灾   火灾发生在7月10日，新西敏消防局（NWFRS）在下午1:30左右接到报案并迅速出动。受灾的公寓位于第四大道905号，内有42个单位。为了安全起见，相邻的一栋公寓大楼（约有20至30个单位）也被疏散。 两名消防员和一名居民因受伤被送往医院。市政府表示，所有居民都已被确认安全。 直到晚上11:30，消防队仍在对火灾进行直接扑救，并在24小时后继续向大楼洒水。   NWFRS最初向《每日蜂蜜》表示，当消防队赶到时，陷入火灾中的居民已在阳台上，他们使用梯子进行救援。 《每日蜂蜜》在现场观察到，从外部看，相邻的公寓大楼似乎完好无损。但由于释放出的浓烟，内部情况可能截然不同。 接下来会发生什么？ 新西敏   《每日蜂蜜》联系了新西敏市，询问火灾的可能起因以及该地区的后续行动。 新西敏消防局局长埃林·威廉姆斯表示：“火灾调查仍处于初步阶段，预计需要几周的时间才能完成。我们将汇总并分析来自消防队和居民的证词，以及现场的证据，这个过程需要一些时间。我们的调查人员还将与新西敏警方合作，完成调查。” 尽管原建筑的残余结构仍然存在，但市政府表示，它们可能已受到严重损坏，无法保持结构稳定或进行修复。   NWFRS认为整栋建筑可能需要拆除。 对于居住在附近的人来说，当挖掘机开始清理现场时，可能会有一些额外的工作和噪音。 市政府表示，在挖掘过程中，居民无需担心灰尘，因为“现场在作业期间有湿润的要求。”   周围的居民可能会听到正常的施工噪音。 任何想要支持被迫撤离居民的人可以查看为他们筹集资金的GoFundMe页面。

温哥华是加拿大租房和度假最不划算的城市 一项新的研究显示，温哥华是加拿大租房与偶尔度假平衡时最昂贵的城市。 房地产平台Zoocasa对比了28个加拿大大都市地区的平均度假预算（2278加元）与月租金。研究分析了租金占家庭税后收入的比例，然后再将度假费用纳入考量，以查看这对家庭预算的压力。 全国范围内，租金通常占家庭收入的15%到33%，具体取决于城市。如果再加上度假费用，这一数字在许多市场中会超过50%。   温哥华是该名单上最不划算的城市。根据Zoocasa的数据，温哥华的租客每月大约将33%的收入用于租金。当将平均度假费用2278加元计算在内时，租金和旅行的总支出占收入约69%。 租金 在比较中，其他四个卑诗省的城市也位列最昂贵的地区，这些城市的年租金与中位收入相比达到了较高比例。   在基洛纳和维多利亚，58%的中位家庭收入用于住房和每年的一次度假。 对于坎卢普斯和纳奈莫的租客，这一比例上升至61%。 温哥华航班   Zoocasa在报告中指出：“生活成本比你的工资数字更重要，尤其是在加拿大最大的航空枢纽。” “在有多伦多皮尔逊国际机场和温哥华国际机场服务的地区，租客虽然生活接近世界上最繁忙的 gateways，但也面临着全国最高的租金与收入比。” 租金   您可以在网上查看完整报告。   这份数据来自最新的MNP消费者债务指数，该指数发布了一份由艾普索斯进行的季度报告。 有来自Kendall Collins和Allison Stephen的资料

加拿大国庆日当天，住在渥太华Crystal Beach社区的Margaret Cooper在家中地下室踩进一滩积水，迎来一场糟心的意外。 她连忙跑去拿毛巾，折返回来却发现积水正从四面八方涌进来。 “我当时感觉心脏病都要犯了。”Cooper回忆道。   7月1日，渥太华部分地区降雨量高达至少118毫米，暴雨引发地下室进水，超5000名渥太华房主受灾，Cooper就是其中一员。   今年71岁的Cooper说，这栋单层平房在自家传承了五十多年，往年即便遭遇大雨，地下室也从未淹过水，唯独这次国庆日特大暴雨酿成水灾。 如今，清理洪涝废墟本就让她心力交瘁，和保险公司交涉理赔一事更是雪上加霜。 “当年我倾尽所有才买下这栋房子，一直拼命守护，绝不想失去它。”Cooper说，“所以我当初直接选购了市面上保障范围最全的升级房屋保险。” 她原本以为这份保险能兜底一切损失。可上周belairdirect保险的理赔专员致电告知她，这份升级水灾保障套餐并不承保地下水倒灌造成的损失。 “专员跟我说：‘实在抱歉，这次一分钱都没法赔付，因为积水属于地下水，不在承保范围内。’”Cooper回忆道，“我只觉得自己被骗了。我当初以为所有水损都能理赔，这么多年也一直按时缴纳高额保费。”     不同水灾对应不同保险险种 加拿大保险局消费者与行业关系主管Anne Marie Thomas解释，只购买基础房屋保险的住户，基本无法获得本次国庆暴雨洪涝损失理赔。 绝大多数基础房屋保单，仅承保房屋内部源头引发的水损，例如水管爆裂、冰箱漏水、储水罐破裂等情况。 但如果积水来自室外，大部分保单都需要额外加购专项保障，不少房主对此不知情，最终理赔无门。 Thomas补充，即便额外购置水灾保障，不同类型的积水灾害也对应不同险种：地表洪水险：土壤吸饱雨水后，积水从门窗井倒灌进屋内造成的损失；污水倒灌险：下水道污水反流涌入地下室产生的损毁。 这类专项保障，几乎所有房屋保险都需要单独加购。 “不是所有人都会主动加购水灾险。”Thomas说，“但我自己一定会买，如今极端降雨灾害发生得越来越频繁，破坏程度也越来越严重。”     地下水倒灌不在承保范畴 Cooper这份升级保单虽然包含污水倒灌、地表洪水、室外给排水管线损毁保障，唯独排除地下水倒灌——也就是雨水透过地基、地板缝隙向上渗透造成的损失。 公益科普机构Canada WaterPortal表示，地表洪水与地下水倒灌很难区分，甚至有时完全无法分辨，但二者在保险理赔、房屋修缮方案上的判定标准天差地别。 Cooper向CBC News出示了保险公司发来的邮件：经上门勘查，7月1日暴雨后，水压透过地基可见裂缝渗入屋内，全程没有下水道反流痕迹，因此判定为地下水进水。 Cooper称自己从未收到完整勘查报告，保险公司也没有拿出任何证据证明地下室损毁确由地下水倒灌导致。 belairdirect通过邮件回复CBC，出于客户隐私条例，不便单独点评个案，但表示理赔人员都会结合案件全部事实、严格依照保单条款逐条审核每一笔索赔。 Cooper坦言，她当初以为自家遭遇的水灾一定在承保范围内，得知拒赔结果后十分气愤。她质疑，如果额外花钱加购保险最后还是要独自承担巨额维修费，买附加险还有什么意义。 地基修缮成本高昂 Tierney Stauffer LLP律所保险法资深律师Kevin Butler认为，保险公司这种操作存在很大问题：宣传时声称承保洪涝损失，理赔时却搬出藏在保单第45页的免责条款拒赔。 “如果消费者买到的保障和保险公司宣传的完全不符，保险公司可能需要承担相应法律责任。”Butler表示。 房屋地基维修机构The Foundation Experts负责人Alex Berezowski说，该公司自1995年在渥太华成立以来，从未见过保险公司赔付地下水倒灌相关索赔。 国庆暴雨过后，Berezowski接到大量和Cooper处境相同的房主求助电话。他介绍，建成超过25年的老房子排水系统老旧、排水能力不足，最容易出现地下水倒灌问题。 “根治的唯一办法是从地基外侧源头解决渗水问题。” 想要彻底杜绝地下水倒灌，需要开挖地基重做防水，整套工程花费至少20000加元甚至更高。 宁可买了不用，不可需要时无保障 Thomas表示，近年主动加购专项洪水险（包含房屋修复、个人财物损毁赔付）的住户数量明显上涨。 她给出建议：“宁可买了保险一辈子用不上，也不要受灾后才发现毫无保障。” Cooper一想到很多家庭可能因为这场水灾负债累累、痛失房产，夜里常常哭到入睡，她认为省政府必须出面介入调解。 “这已经是一场灾难，保险公司完全不作为，急需政府出手帮扶。” 周一，市长Mark Sutcliffe透露，安省即将启动安省居民灾后救助计划（DRAO），符合条件的私人住宅、小型商户、农场、非营利组织最高可申领25万加元救助金。 周一晚间，省政府正式发布公告，将在受严重地表洪水侵袭的片区启动DRAO救助项目。 市长Sutcliffe上周表示，大量受灾住户遭到保险公司拒赔一事让他十分忧心，同时呼吁本地律师为受灾居民提供法律援助。   来源：   https://www.cbc.ca/news/canada/ottawa/ottawa-flooding-insurance-growndwater-9.7268234

许多加拿大房主认为房贷续签是自动的，只需签字、继续付款即可。但其实，银行在房贷到期后，并没有法律义务必须续签。 图片来源：Pexels，作者：Mikhail Nilov 虽然被拒情况较少见，但确实会发生。随着全国范围内逾期房贷增多，未来遇到续签被拒的房主可能会比以往更多。下面，作者将解析被拒的原因，银行需要告知你的信息，以及遇到这种情况时可采取的对策。 银行可能拒绝续签的原因 首先，放心，如果你一直按时还款，原有银行通常希望留住你，续签时一般也无需重新审核资格。 但银行拒绝续签通常出现在你的风险状况发生变化时，比如房贷还款有逾期、收入大幅下降、信用分受损，或是自首次贷款后债务水平大幅上升。根据加拿大按揭及住房公司（CMHC）2026 年春季住宅按揭行业报告，房贷逾期率正因就业市场疲软和续签利率上升而增加。在这种环境下，银行会更加谨慎。 好消息是，你不太可能被突然告知被拒。如果你的贷款银行受联邦监管，根据加拿大金融消费者机构要求，银行必须在贷款到期前至少 21 天通知你不予续签。收到通知后，以下是你可以做的事。                                 图片来源：51.CA 资料图片 1. 弄清被拒具体原因 不要接受模糊的"不同意"。一定要求银行说明具体原因，因为如何应对取决于具体原因。 如果是信用分问题，可以向 Equifax 和 TransUnion 申请信用报告，检查是否有错误，这比你想象的更常见。如果是其他贷款逾期，或收入短暂中断，直接询问银行是否有条件可重新考虑，比如增加一位信用良好的共同签署人等。 2. 向现有银行争取纾困方案 你的原银行仍是最佳选择。联邦监管银行也被要求尽力帮助遇到财务困难的借款人，比如临时延长摊还期、减轻月供、减免部分费用或重组贷款。 这些措施，作者在近期 CTV News 专栏中有更详细介绍。关键是：银行一般不会主动提出这些帮助，你需要尽早、清楚地提出请求。 3. 检查债务比率再考虑换银行 如果原银行坚持不肯续签，其他银行也会重点看你的两项指标：总住房支出比率和总债务支出比率。简单说，就是你收入中有多少用于住房和还债。 许多家庭正是因为这两项比率而遇到麻烦。即使收入看起来相当可观，实际开支后可用额度远比想象中少。如果你想了解为何即便是年收入六位数的家庭都感到吃紧，作者在 Blueprint Financial 的相关视频中做过详细分析。 在申请新贷款前，尽量偿还信用卡和车贷等其他债务。哪怕月供稍有减少，也可能让贷款申请从被拒变为获批。                                  图片来源：51.CA 资料图片 4. 找其它贷款机构比价 被一家银行拒绝并不代表所有银行都拒绝。每家银行的风险偏好不同。自 2024 年底以来，续签时若只是单纯换银行，通常不再需要通过联邦压力测试。 在这种情况下，房贷经纪人的作用尤为突出。他们知道哪些贷款机构愿意接受信用分受损或收入不稳定的客户，并能帮你优化申请材料。但要考虑换银行的相关费用，包括贷款注销、重新登记、甚至可能的房屋评估费。 如果被拒原因是利率而不是资格，也可以考虑重组贷款。作者在近期专栏中曾介绍"混合延长"策略，建议在签约前充分了解。 5. B 类贷款和私人贷款是权宜之计 如果没有银行愿意续签，还有"B 类贷款机构"和私人贷款方（如按揭投资公司）可选。他们专门服务银行不接受的客户，但利率更高、前期费用多、贷款期限短（通常 1-2 年）。 通过一年短期贷款，你可以争取时间修复信用、稳定收入或偿还债务，之后再用传统银行续签。关键是提前规划好何时退出这类贷款，不要陷入长期依赖。 但千万不要长期依赖此类贷款。这些产品本身就是短期过渡，利率比银行高几个百分点，长期使用只会不断侵蚀你的房屋净值。 总结 房贷续签被拒虽然让人焦虑，但只要提前 21 天开始应对，问题基本可以解决。查明原因、主动求助原银行、优化债务比率、积极比价，就能大大提升成功续签概率。更理想的做法，是在贷款到期前 4-6 个月就开始准备，而不是等到收到通知再行动。 Christopher Liew 是 CFP®、CFA 持证人、前金融顾问，现为 Blueprint Financial 撰稿人，每天为成千上万加拿大读者提供个人理财建议。

一直以来，不少人认为加拿大房价和租金不断上涨，是大型地产公司疯狂买房导致的。 但加拿大统计局（Statistics Canada）最新发布的一份研究，却得出了截然不同的结论。 报告指出，过去10年，加拿大出租房市场的扩张，主要不是由大型机构推动，而是由个人房东（散户）主导。在多个省份，散户持有的出租房价值甚至超过整个市场的一半。 与此同时，随着越来越多新房投入出租市场，加拿大租金也出现持续回落，全国挂牌租金已连续21个月同比下跌。 统计局：加拿大出租房市场，并非被大公司垄断 据Global News报道，统计局研究发现，除新斯科舍省（Nova Scotia）外，在所有调查省份中，按投资型房产总评估价值计算，散户房东都是最大的房东群体。 这一结果，与美国近年来大量出租房被房地产投资信托基金（REITs）等大型机构收购的情况形成鲜明对比。 统计局将“散户投资者”定义为名下拥有不超过5套房产的个人。 而“机构投资者”则是各省投资型房产总价值排名前0.1%的持有者，包括企业、房地产投资信托基金（REITs）、退休基金、私募基金以及大型家族企业等。 数据显示，截至2021年： BC省：散户持有出租房价值占49.4%，机构仅占20.3%； 安省：散户占52.6%，机构占23.6%； 爱德华王子岛省：散户占57.1%，机构仅占16.6%。 公寓热潮，让越来越多普通人当起房东 统计局指出，BC省和安省近年来大量兴建共管公寓（Condominium），由于购买门槛相对较低，让越来越多普通投资者进入出租房市场。 而散户房东的快速增长，也正好发生在加拿大房地产高速发展的十年。 数据显示，2011年至2021年，加拿大房价整体上涨94%，同期租金上涨42%。 不过，道明银行（TD Bank）2023年的一份报告也指出，大型投资者去年仍占全国住宅购买量约30%，机构资本对房地产市场依然具有一定影响力。 经济学家：房东分散未必是坏事 对于散户成为出租市场主力，不同专家看法并不一致。 加拿大皇家银行（RBC）经济学家Rachel Battaglia认为，市场集中度较低，对租客来说未必是坏事。 她表示，竞争充分的市场能够避免少数企业或个人垄断出租市场，从而减少操控租金的风险。 不过，多伦多大学城市学院兼职教授、住房研究员Carolyn Whitzman则认为，把这些散户称为“家庭式房东（Mom-and-Pop landlords）”，容易让公众产生过于正面的印象。 她指出，虽然市场上确实存在不少负责任的个人房东，但也有很多散户房东缺乏规范管理，甚至利用法律漏洞侵害租客权益。 她认为，真正的问题并不仅仅是个别不良房东，而是整个住房制度长期把住房视为投资商品，而不是居民最基本的生活需求。 加拿大租金已连续21个月下降 RBC经济学家Battaglia还提醒，这份研究统计的是房产总价值，而不是房屋数量。 例如，一位拥有一套豪华顶层公寓的房东，其房产价值可能就相当于几位拥有多套普通公寓的散户，因此数据不能完全反映实际房源数量。 此外，研究主要反映的是2022年加拿大房地产市场高峰时期的情况。 随着当年大量启动建设的出租住宅陆续完工，市场供应明显增加，加拿大租金也开始持续回落。 根据Rentals.ca与Urbanation最新数据显示，今年6月，加拿大平均挂牌租金为2,033加元，较去年同期下降4.3%，已连续21个月出现同比下跌。 Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示，虽然受季节性因素影响，6月租金已连续第三个月小幅回升，但同比跌幅已经较年初明显收窄，显示加拿大租赁市场正逐步恢复供需平衡。 专家：解决住房危机，关键仍是增加供应 面对持续多年的住房危机，Battaglia认为，增加住房供应仍是唯一有效的长期解决方案，需要政府、开发商及非营利机构共同投入。 Whitzman则进一步呼吁，政府不能完全依赖市场调节，而应主动提供低息融资和财政支持，协助政府部门及非营利机构建设更多可负担住房和社会住房，从根本上保障居民的居住权益。

一项计划在温哥华东区Trout Lake附近兴建26层高住宅大楼的开发案，再次引发激烈争议。 该项目将于本周二提交温哥华市议会表决。由于建筑高度可能遮挡Trout Lake眺望北岸群山（North Shore Mountains）的经典景观，不少居民强烈反对，担心一旦开了先例，温哥华珍贵的山景将逐渐消失。 根据规划，项目位于Grandview-Woodland社区Victoria Drive与10 Avenue西南角，拟建设一栋26层、约83米高的综合用途大楼，包含250套出租住宅，其中20%的住宅面积将作为低于市场价出租单位，底层还将设置商业空间。 然而，该地块目前允许建筑高度仅约10.7米，因此开发商申请豁免温哥华的“景观保护政策”（View Cone Policy）。 开发商表示，提高建筑高度有助于增加出租房供应，也符合省政府推动高密度、公交导向开发（Transit-Oriented Development）的方向。根据BC省最新法规，距离SkyTrain车站200米范围内的新开发项目，应至少具备20层建筑潜力。 不过，市府工作人员6月23日提交的报告指出，该方案已经侵入Trout Lake受保护的公共景观视廊（View Cone），建议市议会先交由工作人员进一步研究，而非直接批准。 Trout Lake的景观保护主要是为了保留市民眺望北岸群山以及具有原住民文化意义的“双姐妹峰”（Two Sisters，又称The Lions）的视野。 今年2月，温哥华市议会才刚刚投票决定继续保护Trout Lake的山景，如今开发案重新进入议程，也让不少居民感到不满。他们认为，如此重大的项目竟然无需重新举行公众听证会，仅由议会直接投票决定，令人难以接受。 长期关注此事的居民Paisley Woodward表示，Trout Lake是温哥华东区少数兼具湖泊、自然景观和壮丽雪山背景的公共空间。 “这里没有Jericho Beach，没有Coal Harbour，也没有False Creek，我们拥有的就是Trout Lake。如果这些山景被挡住，就永远回不来了。” 她担心，一旦市府批准此次豁免，未来其他开发商也可能纷纷效仿，申请突破景观保护限制，最终影响整个温哥华多处受保护的观景视廊。 事实上，温哥华自1989年开始实施景观视廊保护政策，最初设立26条受保护视线，目前已增加至38条，目的就是确保市民在公园、街道等公共空间仍能欣赏北岸群山、市中心天际线及重要地标。 不过，随着住房短缺问题日益严重，市议会近年来不断调整相关政策，希望在保护景观与增加住房之间寻找平衡。这场围绕“住房”与“山景”的争论，也预计将成为下一届温哥华市选的重要议题。

某些出乎意料的温哥华都会区联排别墅价格可能飙升至200万加元 尽管温哥华的房地产价格众所周知的高昂且难以负担，但一些周边城市正在迅速追赶，预计将会超过温哥华。 Zoocasa最新发布的博客文章对温哥华都会区及海天公路区域的房地产市场进行了分析，并探讨了哪些联排别墅可能会在不久的将来价值高达200万加元。 Zoocasa称联排别墅为“加拿大房地产的金发姑娘”。   “它们是温馨公寓与宽敞独立住宅之间完美的中间选择，无需小额遗产和运气，联排别墅正是那种难以捉摸的刚刚好的选择：满足不断增长家庭所需的面积，有一小片属于自己的草坪，还有车库用来停放车辆。” 然而，Zoocasa的分析显示，未来几年内某些市场的联排别墅价格可能会迅速上涨。 他们研究了温哥华都会区和海天公路区域16个市场的联排别墅价格，从2016年5月到2026年5月。假设增长速度保持不变，他们利用这些数据预测每个市场的联排别墅在多长时间内将达到平均200万加元，前提是过去的表现并不保证未来的结果。   令人惊讶的是，温哥华并不是这些城市中的佼佼者。 相反，预计新西敏市、枫岭市和高贵林市的联排别墅价格将是最快上涨的。 从2016到2026年，新西敏市的联排别墅平均价格从534,500加元跃升至1,283,600加元，十年内增长近75万加元。   根据历史复合年增长率，这一数字能够“平滑年与年之间的市场波动，以计算稳定的平均年增长率”，Zoocasa预测，新西敏市的联排别墅将在短短五年内达到200万加元。 而枫岭市和高贵林市的联排别墅可能在十年内也会达到这一水平。 在枫岭市，联排别墅的价值在十年间大幅上升，从363,000加元增至868,500加元，增长约50万加元。   高贵林市的价格从2016年的522,900加元增至2026年的1,023,500加元。 Zoocasa预计，波特考基特兰市、波特穆迪、南本拿比以及皮特梅多斯的联排别墅将在11年内达到200万加元。 温哥华的情况如何？ 尽管温哥华房地产价格高企，其联排别墅的升值速度却远低于一些邻近城市。   Zoocasa预测，温哥华的联排别墅将在2042年，即16年后达到这些价格。 他们分析了温哥华及温哥华东部的市场，发现这些地方的增长速度明显慢于温哥华的一些郊区。 2016年，西温哥华的联排别墅平均价格已经相当高，达到了1,035,400加元。而到2026年，这一价格上升至1,331,700加元，仅增加了不到30万加元。   过去10年里，温哥华东部的价格从725,500加元增至1,067,400加元，增长约34万加元。 Zoocasa指出，入门价格是最重要的变量，强调像新西敏市这样的城市，买家可以以相对较低的价格入市，并仍有上涨空间。而西温哥华的联排别墅在2016年时的价格已经超过100万加元。 “一旦市场变得足够昂贵，买家群体就会缩小，需求减弱，升值速度会减缓到几乎停滞。”Zoocasa写道。   与此同时，像枫岭市这样的市场仍有发展空间，可以以“家庭能够负担得起的价格”建造和销售联排别墅。 “随着这些房屋的建设，学校、交通、零售和社区中心也相继跟上，将这些地区从通勤城镇转变为人们真正想要居住的地方。” 到达200万加元的最快路径 尽管距离温哥华近两小时车程，Zoocasa还研究了威士拿的联排别墅价格。   过去十年中，威士拿的联排别墅价值显著上升，从726,700加元涨至1,646,800加元，增加了惊人的920,100加元。 “与本研究中其他所有市场不同，它并不受当地工资或者通勤影响。国际奢侈资本、度假租赁和第二套住房的需求驱动了那里的价格，仅需两年平均水平就可达到200万加元。它的运作方式更像是全球股票资产，而不是一个传统的住房市场。”Zoocasa写道。

'举报': 温哥华租房因不当原因走红 一则温哥华的租房信息在 Reddit 的首页上引起了广泛关注，并收到了成千上万的评论，但原因却令人失望。 一则来自 Facebook Marketplace 的租房信息被分享到 Reddit 的“令人恼火的小事”子版块。 该信息来自 GoTwo Prime Living，而这家公司的其他租房信息也让人存疑。   在发布后仅两小时内，该 Reddit 帖子便收到了超过 2000 条评论和超过 20000 个赞。帖子发布不久后，该信息便从 Facebook Marketplace 上被撤下。所以，有可能是在这短短几小时内有人租走了这个房间，或者 GoTwo 看到 Reddit 的帖子决定将其删除。 温哥华租房 你仍然可以在 Reddit 帖子上看到几张图片。   原始租房信息显示：“私人房间”，价格为每月 980 加元。信息中称房间配有家具。然而，从照片来看，这几乎不是一个房间，看起来更像是一个放置在狭窄的阳光房或阳台中的床。 很多 Reddit 用户——许多显然来自温哥华以外，否则他们不会如此惊讶——毫不留情地对这则租房信息进行了抨击。 温哥华租房 一些 Reddit 用户指责这种租房信息是在利用学生，而该信息确实声称“非常适合学生和年轻专业人士”。 一位自称住在温哥华的 Reddit 用户表示：“有数以百计这样的发布，目的就是欺骗国际学生和新移民，或者为了提升租房网站的搜索算法。”   “想象一下，一个阳台每月租金快一千，加元是多么离谱，”另一位用户调侃道。 还有人就不那么客气。一位 Reddit 用户回应说：“想象一下，发布这个信息的家伙。标题上写‘私人’，真是个绝妙的主意。” 另一位 Reddit 用户说：“以这个价格收980，加元真是疯狂。我真讨厌这个世界变得如此贪婪。” GoTwo 还有另一则类似的租房信息仍在发布，但我们已经截了图以备不时之需。看来这则信息的面积比在 Reddit 上发布的那则稍大，租金也更高。 温哥华租房 描述与之前的房源类似，称：“居住在温哥华市中心最佳位置之一！”   这则信息再次将这个“卧室”称为已配家具且“私人”。 如果你住在大温哥华地区，对这些租房信息感到意外吗？欢迎在评论中告诉我们。

尽管房地产行业呈现低迷状态，但仍有建商雄心勃勃要大兴土木，预计在温哥华兴建一栋真正的“摩天大楼”。 温哥华市议会今年夏天将审议一项堪称温哥华历来最具规模的私人开发案。该计划将在市中心兴建3栋超高层建筑，其中最高楼高315公尺（1,034英尺），不仅将成为加拿大西部最高建筑，也是多伦多以外加拿大首座符合“超高层”（Supertall，300公尺以上）标准的大楼。 整体开发案由本地开发商 Holborn Group 提出，并由 Henriquez Partners Architects 设计，涵盖2处基地、共4栋建筑，包括位于西乔治亚街（West Georgia Street）的3栋地标大楼，以及位于Gastown边缘艾伯特街（Abbott Street）的一栋市府社会住宅。   主要基地位于501至595 West Georgia Street，现为Hudson's Bay百货停车场，占地约2.54英亩。计画将拆除大型停车场、部分低楼层商业建筑，以及已拆除的Dunsmuir Hotel SRO旧址。   其中最受瞩目的，是一栋68层、高315公尺的纯酒店大楼，预计提供约920间客房，并设有超过7万平方英尺的会议及宴会空间，包括3座大型宴会厅。 大楼顶层将设置距地面超过305公尺的全景观景台，采全玻璃穹顶设计，并规划空中花园、餐厅及休憩空间，可360度俯瞰大温哥华及菲沙河谷景观。   设千呎高空观景台  市民可免费享美景 最棒的是，依据开发商与市府协议，所有温哥华市居民未来都可终身免费进入观景台，相关权利将加载土地产权文件，成为永久性承诺。市府希望将其打造为新的国际观光地标。   除了酒店塔楼外，基地还将兴建2栋住宅大楼。 其中一栋高79层、271公尺，将成为西加拿大第二高建筑；另一栋高68层、239公尺，2栋住宅共提供1,546个单位，包括市场贩售与专用出租单位。 裙楼部分则规划约4万平方英尺商店及餐厅，并打造约1.7万平方英尺的公共广场，提供市民活动及举办户外活动。   加码兴建25层社会住宅 作为换取开发密度的公共回馈，Holborn Group也承诺于388 Abbott Street兴建一栋25层社会住宅。 该大楼将提供：237户社会住宅，可容纳37名儿童的托儿中心和约5,100平方英尺原住民艺术展览及创作空间（或其他社区用途）。整栋建筑完工后将无偿移交温哥华市政府管理。市府估计，整体公共利益回馈总值超过3.05亿元。   计画另一项争议，是将建于1929年的Randall Building保留外墙，但拆除建筑主体，并取消完整历史建筑保护资格。 虽然市府坦承此做法并不完全符合现行文化资产保存政策，但温哥华文化资产委员会（Vancouver Heritage Commission）仍支持此方案。 今年3月，温哥华都市设计委员会（Urban Design Panel）也一致支持整体设计，认为该案具有前瞻性，将成为改变市中心天际线的重要地标。 图：Henriquez Partners Architects v01

2026年大温哥华地区最大交易之一出售的160英亩山坡 位于Coquitlam的Burke Mountain东南侧，已完成一项重要土地交易，涉及约160英亩的四个独立地块。 Macdonald Realty的Lori Rowe今日宣布，位于0 Quarry Rd.、4201 Quarry Rd.、4250 Quarry Rd.和4301 Quarry Rd.的这些物业，总成交价约为1447万美元。 这片空置的森林地块位于Burke Mountain，被认为是Coquitlam东北部的一片重要长期发展区域。   近年来，位于该物业西侧的区域已经经历了显著的独栋住宅、联排别墅和低层住宅开发，相关规划和基础设施建设仍在继续，以支持未来更多的住房和社区发展。 Rowe表示：“如此规模的交易需要耐心、战略性营销、良好的人际关系以及对市场的深入理解。” “很荣幸能够代表这块杰出的物业，并在挑战重重的房地产市场中成功完成交易。这证明了在适当的市场定位下，卓越的土地机会依然能够吸引强烈的关注。”   此次交易在大温哥华地区是一起规模可观的土地交易，而在高借贷成本、经济不确定性以及投资活动更为谨慎的背景下，大型土地销售已经放缓。 但是，Burke Mountain的这笔交易表明，当大规模战略土地资产被视为具有长期价值时，依然能够吸引买家的兴趣。 Coquitlam的0 Quarry Rd.、4201 Quarry Rd.、4250 Quarry Rd.和4301 Quarry Rd.

很多华人回国前，最常做的一件事就是把钥匙交给邻居，说一句"有空帮我看一下"。但在加拿大，房子长时间无人居住，真正麻烦的不是灰尘，而是漏水、爆管、草坪没人管、信件堆积，甚至保险理赔被质疑。 如果离家前没有安排定期检查、没有处理好水阀、温度、草坪和信件，一旦出事，损失可能远超一张机票。 很多人不知道，加拿大大部分房屋保险对"无人居住"（unoccupied home）的供暖季要求极为严格。保险术语区分"Vacant"（30天以上、无返回意图，通常条款失效）和"Unoccupied"（无人但会返回）。关键是：在供暖季（通常9月至次年4月/5月），即使只离开几天，如果没有关闭主水阀并排空水管，很多保险公司硬性要求必须有人定期进入检查，否则一旦发生爆管漏水，理赔会被直接拒绝。 最稳妥的做法：出发前打电话或发邮件给保险公司或保险经纪，告诉对方你要离开多久，问清楚"需要多久检查一次"。最好让对方用邮件回复。如果是电话沟通，通话后可以发一封邮件确认："根据刚才通话，我理解无人居住期间需要每X天检查一次，请确认。"这样日后有书面依据。 不同保险公司的要求不一样，有些会要求房屋在无人居住期间定期有人进入检查，冬天尤其严格。如果你没有检查记录，事后理赔时对方完全可以说：房屋长时间无人，无法确认损失时间和原因。 这一步只需要一个电话或一封邮件，但可以为你省掉未来非常大的麻烦。 邻居、朋友、亲戚，或者专业 house sitting / property management——谁都可以帮你看房，但关键是看什么、多久看一次、有没有留下记录。 建议看房频率： 夏天：每周至少一次 冬天（供暖季）：必须每天或每 48 小时一次——这是保险公司的硬性要求，尤其是在未关主水阀和未排空水管的情况下。具体要求务必查阅你的保单，因为不同公司规定不同（有些要求 24 小时，有些 48 小时） 极寒天气更要增加频率 每次看房，最好检查这几项： 门窗是否完好，有没有异常 地下室有没有水迹 洗衣房、水槽下方、热水炉附近有没有漏水 室内温度是否正常 信箱、门口传单、快递是否清理 垃圾桶是否收回来 冬天门口有没有积雪结冰 特别建议：每次看完拍几张照片，或者发微信给你确认一声，留下时间记录。这不只是礼貌，一旦日后保险公司需要证明房子有人定期检查，这些记录就是关键证据。 漏水是无人居住期间最常见、损失最大、也最容易让保险理赔起争议的风险。一根洗衣机进水管慢慢渗水，两周下来地板、墙体、天花板全坏，维修费动辄上万。 关主水阀是最直接的防漏手段。如果你不打算留自动浇水，建议： 关闭主水阀（最重要） 关闭洗衣机进水阀 关闭室外水龙头 拔掉花园水管 关闭后打开水龙头泄压（防止水压过高） 关于马桶旁小水阀：很多老旧马桶的角阀长年未动，强行拧关可能直接导致漏水。一般只需关主水阀即可，不必逐一拧所有小水阀。如果要关，请确保会操作，或者干脆只关主水阀。 注意：如果家里有锅炉补水、加湿器、自动制冰机或其他需要供水的系统，关主水阀前最好先问专业人士。 有自动草坪浇水系统的要注意：不能简单把主水阀一关了之，要确认灌溉系统是否需要单独供水，或者请专业人员提前设置好，避免长期漏水没人发现。 热水炉方面，如果离开时间较长，可以调到 vacation mode；但不要随意关掉燃气设备，最好按说明书操作，或者出发前咨询专业人士。 夏天不建议完全关掉空调。室内长期高温高湿，容易导致地下室潮湿、木地板变形、家具和墙面发霉——等你回来再处理，比多付一个月电费贵多了。 建议将空调设在 26°C 到 28°C 左右。既能防潮，也不会浪费太多电。 同时建议： 如果家里有除湿机（特别是地下室），保持开启或定期运转，湿度设在 45%-55% 关于 HRV/ERV：如果已经开着空调和除湿机，HRV 可以转为低速或间歇模式，避免引入外部高湿热空气反而加重潮气 不要把空调设太低，没有必要 特别是地下室、老房子、本身湿气重的房子，夏天完全关空调风险很高，这一步不要省。 如果是冬天回国，暖气绝对不能关。 建议室内温度保持在 15°C 到 17°C 以上。低于这个温度，水管有冻裂风险，尤其是车库上方房间、外墙水管、地下室和老房子，更要格外注意。 冬天还要安排到位的事： 铲雪和撒盐（门口台阶和车道） 有人定期检查室内温度 极寒天气增加看房频率 门口雪一直没人铲，非常容易暴露家里没人——而且多伦多及周边城市一般都有市政除雪要求，长时间不清理可能被投诉。 冬天的看房记录比夏天更重要，保险公司对冬季无人居住的审查往往更严格。 这些细节乍看不起眼，却是最容易出卖空房的信号。 草坪：夏天离开超过两周，草地一定要安排人处理。可以找邻居帮忙，联系本地 landscaping 公司，或请学生兼职、物业管理公司。 建议： 出发前先割一次草 安排每 1-2 周割一次 如果有 sprinkler，设置自动浇水，但不要过度 没有自动浇水的话，草黄一点问题不大，但别让杂草疯长 草长太高不只是不好看，多伦多及周边城市一般都要求业主维护草坪和门前区域，长时间不处理可能被市政府投诉。 雪和垃圾桶：冬天铲雪同样重要。一直没人铲会暴露空房，可能违反市政除雪要求。垃圾桶也不要长期留在路边。 信件、快递和网购：这是最容易被忽略的一项。你可能已经暂停了邮件，但出发前忘记取消网购地址，结果包裹一直堆在门口，比"信箱满了"更显眼。 出发前记得处理这些： 暂停或转寄 Canada Post 邮件 取消报纸和传单订阅 把 Amazon、Costco、Temu、Shein 等平台的自动订阅地址暂停，或改为不在这段时间发货 让邻居帮忙收门口快递和广告传单 不要在朋友圈或微信群公开说全家回国、要走多久 摄像头和灯： 安装或打开摄像头、门铃摄像头，确认 Wi-Fi 和电池正常 使用智能灯泡或定时灯，让房子看起来有人在活动 不要断掉 Wi-Fi，因为门铃摄像头、智能灯和报警系统都需要网络 窗帘不要全部拉死，也不要全部打开，保持半开的自然状态 贵重物品： 现金、护照、珠宝不要放在显眼地方 贵重物品也不要放在车内 车辆处理： 车最好停进车库 如果停在 driveway，请邻居偶尔移动车位或清雪，避免看起来长期没人动 离开超过一个月，可以接 battery maintainer，防止电瓶没电 特别提醒：车钥匙不要放在门口、鞋柜或玄关附近，防止 relay theft（信号放大盗车） 如果家里有 alarm system，出发前通知监控公司你的离家时间，并给看房人留好备用联系方式。 出发前可以照这个清单逐项确认： ✅ 关好所有窗户和地下室窗 ✅ 检查炉灶、烤箱、洗碗机、洗衣机是否关闭  ✅ 倒掉垃圾，处理冰箱易坏食物  ✅ 关主水阀，或至少关洗衣机进水阀和室外水阀  ✅ 夏天空调设在 26-28°C；冬天暖气设在 15-17°C 以上  ✅ 定时灯设置完成  ✅ 摄像头、电池、Wi-Fi 确认正常  ✅ 把备用钥匙交给可靠的人  ✅ 给看房人留下保险公司、邻居、物业、紧急维修的联系电话 如果你不知道怎么开口麻烦邻居，可以直接用这段话： 你好，我们最近要回国一段时间，想麻烦你有空时帮忙看一下房子。主要看看门口有没有快递/传单，信箱有没有满，门窗是否正常，地下室、厨房和洗衣房有没有漏水。如果发现异常，麻烦第一时间联系我。每次方便的话，也麻烦拍张照片或发微信确认一下，谢谢！ 这段话可以直接复制发微信，也可以打印一张贴在你给对方的备注钥匙旁边。 房子没人住，最怕的不是"没人打扫"，而是水、雪、草、信件和保险记录。回国前把人安排好，把水阀和温度设好，把草坪和铲雪安排好，把信件快递处理好，再把每次检查留下记录——这样才是真正放心出门。

纽约华人夫妇毫不知情，房子竟被人抵押贷款68.8万美元！5人被起诉，两嫌犯仍在逃美国纽约皇后区地方检察官梅琳达·凯茨（Melinda Katz）7月8日宣布，大陪审团正式起诉一个涉嫌身份盗窃和房贷诈骗的犯罪团伙。检方指控，该团伙冒充法拉盛一对华裔屋主夫妇的身份，利用伪造证件成功骗取一笔高达68.84万美元的房屋抵押贷款，不仅令受害屋主在毫不知情的情况下背负巨额债务，也使贷款机构遭受重大经济损失。根据起诉书，共有五名嫌犯及三家关联公司遭到起诉。其中包括56岁的皇后区贝赛居民、房地产经纪郑万耀（Tony Wanyiu Cheng）、46岁的史泰登岛居民刘振江（Chun Kong Lau）、59岁的法拉盛居民李强（Qiang Li）、45岁的法拉盛居民李贵（Gui Li），以及一名身份尚未确认的女性嫌犯（Jane Doe）。几名被告共面临住宅房贷诈骗、身份盗窃、伪造文书、洗钱、重大盗窃等26项刑事指控，郑万耀控制的三家公司也因涉嫌协助转移赃款一并遭到起诉。图片来源：queensda检方表示，这起案件发生于2024年11月。当时，李贵与一名身份不明女子前往法拉盛一处房产办理抵押贷款过户手续，假冒真正屋主夫妇，并向贷款机构出示伪造的宾夕法尼亚州驾照及社会安全卡。这些证件使用了受害屋主的真实个人资料，从而顺利完成贷款审批和结案程序。调查人员指出，郑万耀作为房地产经纪，被认为是整个诈骗计划的策划者。他不仅安排整个贷款流程，还与刘振江一同出席贷款结案，领取了两张以男性屋主名义开出的贷款支票。检方进一步披露，第二天，刘振江与李强再次假冒男性屋主，持伪造的马里兰州驾照前往南法拉盛一家TD Bank银行开设联名账户，并将总额68.84万美元的房贷资金全部存入新账户。随后，诈骗所得资金被迅速转移。其中部分资金流入郑万耀控制的三家公司账户，再陆续汇入其个人账户。调查显示，郑万耀本人及其关联公司共获得超过26.9万美元，其余款项则分别流向其他涉案人员控制的多个银行账户。涉案银行账户于2025年1月被关闭。案件直到真正屋主发现自己名下突然多出一笔从未申请过的房屋抵押贷款后才东窗事发。屋主立即向皇后区地方检察官办公室报案，调查人员随后通过银行记录、贷款文件及资金流向展开长达数月调查，最终锁定涉案人员并提起公诉。图片来源：queensda皇后区地方检察官凯茨表示，嫌犯涉嫌利用盗取的身份信息，在未经屋主授权的情况下非法办理房屋贷款，不仅让无辜家庭背负数十万美元债务，也令放贷机构蒙受巨大经济损失。凯茨强调，近年来房地产诈骗、产权盗窃（Deed Theft）及身份盗窃案件持续增加，已成为纽约执法部门重点打击对象。此类犯罪通常通过伪造身份证件、房产文件及贷款资料实施诈骗，严重威胁房地产交易安全和金融机构利益，检方将依法严厉追究涉案人员责任，为受害者追回损失。目前，郑万耀、刘振江、李强及涉案三家公司已于7月7日在皇后区最高法院出庭应讯，法官下令案件于7月29日再次开庭审理。另外，李贵及身份尚未确认的女性嫌犯目前仍然在逃。皇后区地方检察官办公室呼吁知情民众积极提供线索，协助执法部门尽快将两名在逃嫌犯缉捕归案。根据纽约州相关法律，若主要罪名成立，涉案人员最高可面临15年监禁。

家长群里流传着这样一句话："同一条街，买错那边，孩子的学校就不一样了。" 在大多伦多和大温，这已经不是玩笑，而是真实的房价现实。地产经纪观察到，十年前买家看房先问通勤，现在一开口就问学校。有些家庭孩子还没出生，就已经开始锁定学区、拉高预算，想办法挤进名校附近的房源。 问题是：这几十万花得值吗？ 图片来源：51.CA 资料图片 一条街之隔，房价可能差出几万到几十万 Globe and Mail 联合房产数据平台 HouseSigma 的分析显示，在大多伦多地区，30 所顶级公立学校周边的独立屋，中位溢价约为 6 万至 7 万加元，相当于同等房产价格的 5% 至 7%；镇屋的差价也有 4% 至 6%。 大温地区更明显。顶级学区的中位溢价可达 10.5%。换句话说，同样一套房，只因为学校不同，买家可能要多付一大笔钱。 放到具体社区来看，差距更直观。GTA 排名前 20 的学区社区中，有 11 个在万锦（Markham）。万锦独立屋的全市中位价约为 $150 万加币，而核心学区地段经常高出这个基准 10% 甚至更多。地产经纪观察指出，在万锦，仅因为一条学区划分线，同等户型的房子价差就能达到 5% 至 15%，华人聚居区的"微观边界效应"比主流社区更为明显。 图源：Google Maps 大温方面，西温哥华 20 个社区包揽了大温地区 25 个最高评分社区中的绝大多数。西温的 British Properties 社区学校评分高达 9.3 分，独立屋中位价 $428 万加币。而对西温较大可比社区来看，高评分和高房价几乎同步移动，顶级学区独立屋的溢价中位数达到 $25 万加币。 有趣的是，并不是"贵"的地方就一定有学区溢价。多伦多市中心的 Casa Loma 社区，独立屋中位价高达 $400 万，但学校评分只有 4.5 分（满分 10 分）。贵，但学区不行。这类地段的购房者，大概率把孩子送进了私校。这也说明，房价高不等于学校好，学区溢价和豪宅溢价是两回事。 而万锦的核心学区，贵有贵的道理。华人买家对当地房产的持续需求，构成了这片区域的价格基本面。 为什么华人家长特别愿意为学区买单？ 苏富比国际房地产加拿大公司与中文房产平台居外网的联合数据显示，教育需求是华人买家在多伦多购房时最重要的考量之一，比例达到 41%，高于纯投资动机的 27%，也接近自住需求的 37%。 近年来，加拿大部分家长对公校质量的担忧上升。BC 省约有四成学生阅读能力未达标，安省 2024-25 年度六年级数学达标率仅为 50%，二十年前这一数字是 60%。这些数据不断强化了家长对"找到一所好学校"的执念。对华人家庭来说，这种焦虑又叠加了对教育的传统重视和资产配置的务实算法。 地产经纪观察描述了一个典型转变：买家十年前开口问通勤时间，现在开口问学校评分。有些客户甚至还没有孩子，就已经把学区作为选房的首要条件，"预留"好未来的教育资源。 与此同时，华人社区还出现了一波"学区房阶级置换"现象。房产机构 Urbaneer 观察到，过去十年在万锦和列治文山等郊区置业的华人移民，正陆续卖掉郊区房套现，升级进入多伦多北约克等更核心的顶级学区地段。郊区独立屋的价格涨幅，给了这批家庭一个借力跳板。 多花钱买房、化解教育焦虑、顺带做一笔资产配置——学区房在华人家长这里，是三种需求叠在一起的选择。 图片来源：51.CA 资料图片 多花 30 万买学区，还是每年 4 万读私校？ 这个问题，业内人士发现越来越多华人家长在认真比较。 算法是这样的：多伦多顶级私校，学费约 3 万至 4 万加币一年。如果家里有两个孩子，一年支出就是 6 至 8 万。送读 6 年，就是 36 至 48 万。这笔钱，一分不剩地花出去了。 换一条路：多花 30 万买进一套好公校学区的房子，贷款压力确实重，但这笔钱还留在房产里。市场好的时候，学区房还可能升值；就算市场一般，顶级学区也有天然抗跌属性——买家以终端用户为主，投机盘少，需求稳。业内人士指出，类似万锦 Unionville、Wismer、Berczy 这些社区，之所以在市场波动中保持竞争力，正因为终端用户需求持续；顶级学校（Fraser 评分高达 9.6 的学校）带来的稳定需求，让优质学区内房屋的库存始终极其有限。 许多华人家长还衍生出了第三条路：买顶级公校学区房，省下私校学费，把这笔钱用在课外投入上。业内人士指出，类似万锦 Unionville、Wismer、Berczy 这些社区，之所以在市场波动中保持竞争力，正因为终端用户需求持续；一些高分学校带来的稳定需求，让优质学区内房屋的库存始终极其有限。华人社区的讨论里，有家长直接算过这笔账："Markville 和 Unionville 高中是非常好的选择。把省下来的私校学费，花在请家教、音乐、编程等课外活动上，对孩子发展的帮助不比私校差。" 换句话说，对不少华人家长来说，多花几十万买学区房，和不送私校，其实是同一笔账的两面。把这笔账算清楚了，这个选择才有道理。 学区房也不是保险箱，这 4 个坑最容易让家长白花钱 有人算对了，也有人交了学费——买了学区房，却没进上名校，甚至房子本身也没保住溢价。 坑 1：边界会变 学区划分不是写在石头上的。业界一再提醒，购买新楼盘或已过载学区附近的房产，存在被"重新划界"（Redistricting）的风险。一旦被划出名校范围，原本为了学区多付的 5% 至 15% 溢价，就可能很难再转嫁给下一个买家。约克区教育局（YRDSB）本身也面临容量压力，部分新移民买家容易忽略这个隐患，只信开发商广告宣传的"进名校学区"，而没有亲自核实教育局的官方边界。 坑 2：学校会满 住在学区内，不代表孩子一定能进这所学校。热门学校一旦满员，就可能把学区边缘的学生 overflow（分流）到其他学校。这是很多家长买完房才发现的问题——同样的地址，今年能进，明年就不一定了。 坑 3：排名会变 Fraser 评分不是永久标签，今年高分，明年可能下滑。更重要的是，Fraser 评分主要基于标准化测试成绩，不能完整反映一所学校的教学质量和课程稳定性。只盯着排名数字，很容易买到"以前好、现在已经变了"的学区。 坑 4：课程不一定适合你的孩子 IB、AP、法语浸入、特殊项目、ESL 比例、学生族群构成——这些指标对孩子实际的校园体验，影响可能远超排名。有些学校竞争氛围强、补习压力重，对自驱力强的孩子是加分，对需要更多关注和引导的孩子，反而可能是负担。 最容易被忽略的一点是：好学校不等于适合每一个孩子。家长买学区房时，不能只问"这所学校排名第几"，还要问"我的孩子适不适合这里"。 图源：51.CA 资料图片 买学区房前，家长至少做这 7 件事 风险是真实的，但有规避路径。与其买完再后悔，不如买前先做足功课。以下 7 件事，建议打印出来逐条核查： ① 到教育局官网输入地址，亲自核实学校对应关系 输入目标房产的具体街道地址，确认小学、中学、高中分别对应哪所学校。以教育局官方边界为准，地产网站标注和开发商宣传都不算数。 ② 打电话问教育局：目标学校是否满员、是否有 overflow 风险 不要等到孩子入学才发现学校已满。现在打电话或发邮件给教育局，直接问"这所学校目前容量如何，是否存在分流风险"。 ③ 查长期计划，看未来边界会不会变 要求教育局提供《长期计划》（Long Term Accommodation Plan），确认未来 5 至 10 年内该学区有没有边界调整或新校建设计划。这是判断"边界稳不稳"最直接的官方文件。 ④ 看学校课程，不要只看排名数字 到学校官网查 IB、AP、法语浸入等项目情况，了解 ESL 学生比例和学生族群构成，看近年升大学数据。排名是一个维度，课程适合度才是孩子每天要面对的现实。 ⑤ 算清通勤和接送成本 孩子每天怎么上学？有没有校车路线？如果需要家长接送，每天多花多少时间、多少油钱？这个成本在算总账时经常被漏掉。 ⑥ 把房子本身查一遍，别让学区溢价掩盖房屋缺陷 房龄多少？维修记录怎样？户型、采光、楼层、周边配套是否合理？学区好不能让一栋问题房变成好房子——这栋房子本身，去掉学区因素，值不值这个价？ ⑦ 评估长期转手能力 这个社区的学区需求是否持续稳定？未来几年附近有没有大量新房入市？买进去的溢价，将来能不能转让给下一个买家？如果社区需求在萎缩，学区溢价就可能比普通房产跌得更惨。 真正值得买的，不是"排名最高"的学区房 买学区房这件事，不存在非买不可，也不存在一定不能买。 真正值得买的学区房，不只是学校评分高，还要同时满足几个条件：课程稳定，边界风险低，学校没有明显满员问题；社区需求持续，治安和配套成熟；交通方便，日常接送和通勤都能承受；房子本身经得住检验，不靠学区溢价掩盖缺陷。 在加拿大买学区房，不是简单追排名，而是要算清"教育成本、房产溢价和入学风险"这三笔账。三笔账都能过得去，这是一笔值得做的教育投资；算错了任何一笔，就可能是一次代价高昂的误判。

根据一份最新报告的显示，加拿大6月份的房屋租金要价与去年同期相比继续走低，已经连跌21个月，6月份的平均租金为2033加元。 根据Rentals.ca和Urbanation的最新月度分析，这一数字比2025年6月下降了4.3%，标志着连续第21个月同比下降，该分析基于Rentals.ca房源网络上的租金要价数据。 加拿大6月份的平均租金为2033加元，这也是四年来6月份的最低租金要价。 不过，租金下跌的速度较前几个月有所放缓。 2026年3月份平均要价租金下降了5.3%，4月和5月分别下降了4.7%，6月份跌幅收窄至4.3%。 5月份价格月度环比上涨了0.2%。 上个月，专门用来出租的公寓（apartments）的平均租金同比下降3.1%，至2034元；而Condo式住宅的平均租金则下降6.8%，至2058元。 二手房市场，例如独立屋和联排别墅，租金同比降幅最大，下降7.4%，至2017元。 在省级层面，安大略省和卑诗省的平均租金同比降幅最大，均为5.3%，卑诗省的平均租金降至2377元，安大略省降至2233元。 阿尔伯塔省的平均租金下降4.2%，至1766元；魁北克省的平均租金下降2.2%，至1929元。 大西洋沿岸各省的平均要价涨幅最大，上涨5.3%，达到2271加元。 新斯科舍省的公寓和Condo住宅租金最高，平均价格为2360加元。报告指出，这主要是由于新斯科舍省新建楼盘的房源集中度较高，以及该省大户型单元的比例较大。 全国范围内，两居室和三居室单元的价格跌幅最小，分别下降了2.8%和2.9%。