地产

11 月的低陆平原房地产数据公布，两个房地产局的数据透露了一些难得的现象：在大温哥华地区的购屋者，拥有自 2021 年以来最多的购屋选择。在菲沙河谷的购屋者，则相对清闲，因为买卖情况不活跃，市场非常缓速。 CityNews 报道，菲沙河谷房地产局 (FVREB) 说，随着假期的到来，市场继续降温，买家和卖家可能都在忙于其它优先事项。因此菲沙河谷房屋销售和挂牌量又进入一个缓慢的月份，FVREB 表示，这是「10 年来排名第二个交易最缓慢的 11 月」。 // 该委员会表示，11 月共记录了 891 笔交易，比 10 月下降了 8%。 FVREB 主席贝恩斯 (Narinder Bains) 表示：「预计这种以销售缓慢和新上市量下降为特征的模式将持续整个冬季，直到我们看到利率出现下降。」 FVREB 表示，11 月的活跃挂牌量也较 10 月下降了 5%，但整体挂牌量较 2022 年 11 月增加了 17%。 FVREB 执行长吉尔 (Baldev Gill) 表示：「由于季节性和高利率继续抑制销售活动，我们预计销售将在 2024 年初进一步放缓。然而，即使市场缓慢也能带来机会。」 FVREB 表示，上个月该地区单户独立屋的基准价格下降了近 1%，至 1,489,1000 元，比 2022 年 11 月增加了 6.2%。11 月该地区城市屋的基准价格为 837,200 元，公寓基准价格为 545,300 元。 FVREB 涵盖阿伯斯福、兰里、米逊、北三角洲、素里和白石等低陆平原社区。 此同时，大温哥华房地产局 (REBGV) 表示，鉴于该地区住房库存的增加，「大温哥华地区的购房者拥有自 2021 年以来最多的选择之一。」 REBGV 表示，11 月该地区有 3,369 套待售房产，自 2022 年 11 月以来增加了近 10%。 它补充说，上个月大温哥华地区的住宅销售量突破 1,700 套，比该地区 10 年季节性平均值低 33%。 REBGV 的董事利斯 (Andrew Lis) 表示：「过去几个月，我们一直在观察市场上活跃挂牌房屋数量的增加，这为买家提供了比过去几年更多的选择。与每年这个时候我们通常会看到的季节性销售放缓相结合，供应的增加正在为整个大温哥华地区的房地产市场创造平衡的条件。」 REBGV 涵盖鲍文岛、本拿比、高贵林、枫树岭、新西敏、北温哥华、皮特草原、高贵林港、满地宝、列治文、南三角洲、史夸米殊、阳光海岸、温哥华、西温哥华和威斯勒。 图：CityNews  

有地产业内人士指出，加拿大的住房市场已经变成投资者的游戏场。 业内专家指出，当前的住房危机可以追溯到几十年前，上世纪50年代到70年代政府主导柏文单位开发建设，到80年金融危机受限于财政困难逐步退出住房市场，以盈利为目的的私人投资逐渐垄断市场，这一点从柏文市场的结构变化可见。 市场研究公司Urbanation数据，多伦多过去20年共有968个柏文项目建成23.4万个单位，但其中只有83个项目2万个单位是以出租为目的的楼盘，绝大多数楼盘都是以出售盈利为目的。 Desjardins金融集团首席经济师Marc Desormaux说：“过去15年大约80%的预售柏文被投资者购得，因为这些楼花有丰厚的利润，而我们正错过介于高栋柏文与低层单个家庭户型之间的中间住房，这类住房既适度增加城市人口密度，又提供了适合不同需求的房型，解决住房危机。” 多伦多都市大学城市和地区规划学院助理教授李维斯(Nemoy Lewis)说，投资者主导房市可能带来更多的波动性，当利率上涨时，他们会把养房成本转嫁给租客，利用政策漏洞驱逐现有租客上涨租金。 联邦总理特鲁多今年10月表示：“普通加拿大人面对的挑战之一是住房商品化，我们看到这一事实，住房被一些人用作投资赚取利润，已失去居住属性，政府将推出新的税收措施严厉打击投机行为。” 李维斯建议打击房东变相驱逐租客行为，政府应推出租金控制政策保持租房可负担性。     Realosophy地产中介公司主席John Pasalis建议取缔短期出租和“幽灵旅馆”，打击投资者赚取短期高额利润，加剧住房市场紧张。 由于私人资本投资者的进入，使得房价大幅攀升。多伦多地区地产局(TRREB)数据，2010年多伦多地区的平均房价43万元，到2023年10月升至112万元，10年间上涨了160%。房价最高涨幅出现在疫情期间加拿大央行降低基准利率到0.25%历史最低点，使得投资者借贷购房更加容易。加拿大统计局数据，多伦多2016年至今，40%已建住房被投资者拥有，投资者还拥有56.7%的新建柏文单位，而2016年以前大多数已建柏文被非投资者购买。 安省租户支持中心(ACTO)律师马吉德(Dania Majid)则建议保险公司拒绝给那些拥有十几个房产的投资者承保，阻断他们炒房的资金渠道。在安省20%的住房被投资者垄断，其中多伦多新建柏文单位的57%被投资者拥有，预售柏文单位的80%被投资者购得。

房地产市场经历非常缓慢且充满压力的2023年之后，专家分析对加拿大各地房地产市场的预测。RE/MAX研究大多区来年的房屋销售量和价格，认为未来楼市对买家和卖家均有好消息。 就销售数量而言，明年销售量预计比今年市场同比增加，预计整体易手的房屋数量将增加约10.4%。就定价而言，预计房屋平均价格将下降约3%，跌至1,098,701元。 该公司指出，2022 年至 2023 年间，多伦多及其周边地区的房价已经下降 5.9%，销售额下降 13.5%，尽管大多伦多地区目前仍被视为卖方市场。 RE/MAX报告提到，大多区未来或转为买家或平衡市场，与全国其他地区不同，通货膨胀和利率环境对大多伦多地区的房主影响最大，预计这种情况将持续到 2024 年。 对于未来一年，该公司亦就公共交通和步行便利性方面列出宜居城市，多伦多仍然居榜首，同时提出万锦市和烈治文山市，两地的房屋价格均有所下降。 RE/MAX预计加拿大各地的平均售价将小幅上涨0.5%，全国多个地区的情况将会平衡，大多区将在一年中某些时候对买家。

在过去几年中，加拿大反向房屋贷款越来越受欢迎。最近的报告显示，反向房贷需求在2022年激增了约30%，发放金额连续两年突破10亿元。据估计，加拿大未偿还的反向房贷债务总额约为50亿元。 考虑到自COVID-19疫情以来所发生的一切，反向房贷在加拿大房地产市场和金融体系中占比增加的原因就不难理解了。 在这种经济环境下，通货膨胀达到顶峰，利率太高，加拿大退休金计划（CPP）支付不足。这就是为什么越来越多的加拿大人接受反向房贷，或者至少考虑用这种金融产品来维持生活水平。他们将自己的房屋视为一种可靠的方式为退休生活提供资金，而无需出售房屋。 什么是反向房贷？ 反向房贷是一种允许借款人从房屋净值中获得资金而无需出售住房的贷款。房主最多可以贷款当前房屋价值的 55%，但最终金额将取决于申请人的年龄、房产价值和贷方。当房主出售房子、搬出或借款人去世时，本金需要偿还。 通常，以下是获得反向房贷批准的资格要求：房主必须年满55岁；必须独立取得法律咨询并提供证据；反向房贷的房屋必须是房主的主要住所（每年至少居住6个月）；房主必须缴纳物业税并对房子进行维护。 那么，当房主需要用钱的时候，申请反向房贷是个好选择吗？ 加拿大反向房贷是一种允许借款人从房屋净值中获得资金而无需出售住房的贷款。（Shutterstock） 反向房贷的优缺点 大约100万加拿大老年人属于低收入群体。对于许多老年人来说，维持生计是件艰苦的事情，特别是在公共退休金计划与生活水平之间的差距不断扩大的情况下。 HomeEquity银行成长型业务和个人银行贷款副总裁杰克·李（Jackie Uy Ham Lee）告诉加拿大房贷趋势网站：“这种差距是存在的。”“低收入老年人必须缩小这一差距，方法可以包括住较小的房子、寻找其他财务解决方案或改变生活方式。因此，反向房贷产品对于老年人来说是一个很好的选择，我们认为这是其备受欢迎的部分原因。” 当然，在申请反向房贷之前，了解利用这种金融产品来维持房主的生活水平的好处和缺点至关重要。 以下是优点和缺点： 优点 第一个主要优势是房主可以获得资金来帮助抵消可能超出收入的支出，收入包括薪金和养老金。 反向房贷的另一个好处是不需要定期还款，可以随时全额偿还本金和利息，尤其是当房主没有任何继承人或家庭成员在其去世后继承财产时。 最终，当房主太老而无法工作却希望提高或维持生活质量时，反向房贷可以提供帮助。 缺点 反向房贷的期限长短至关重要，因为如果房主过早申请，可能会在期限结束后仍然健在。 与此同时，房主不向贷款方付款的时间越长，反向房贷积累的利息就越多。反向房贷的平均利率高达9%。 因为房主是以房屋净值为抵押借款，并且利息用复利计算，这将增加房主所承担的债务金额，这意味着其继承人可继承的财产将减少。 如果房主不缴纳物业税或其他必须缴纳的费用，可能会因丧失抵押品赎回权而失去房子。 总之，许多房主如今正在寻找利用住房所有权取得经济回报的方法。在经济放缓、生活成本上升以及市场未来不确定的情况下，反向房贷可能是确保房主在寒冷的冬季有食物果腹的众多方法之一。

本拿比11户大多为新来乍到的新移民租客，得知房东夫妇实际上是非法转租别人的房屋后，顿时感到措手不及。 据CityNews报道，本拿比房客内智海（Marko Nezhyhai）9月他从乌克兰抵达大温时，收到了一份虚假的租赁协议，他最近才发现，自己与住在同一幢房子里的其它10名房客都成为了租赁骗局的受害者。 // 内智海表示，一对夫妇冒充屋主，但后来他得知他们只是房客。 「我真的很紧张，因为我被她陷入了这个欺骗之网，」内智海说。 洋名维多利亚的王姓(Ong，译音)女租客表示，她从新加坡搬到加拿大后，于11月签署了居住在该房屋的租约。 「我几乎不知道她在撒谎，所有这些房子都是租来的……每一间房屋都是非法转租，」她说。 面临这些指控的夫妇，在回覆CityNews的电邮中，对他们假装是房东一事未予回应，而是说：「我们与他们合住我们的家。」 该房屋的物业经理证实与这对夫妇签订了初步租赁协议，夫妇俩声称是为自己和家人租用该房子的。 物业经理也证实，这对夫妇非法将房屋转租给11名租户，并自称是房东。为此，他发出驱逐通知，因为这违反了实质条款，双方终止租约的协议已于月底（11月）提交。 这位经理表示，该房屋的实际月租金为6,500元，但房客们表示，他们总共支付了超过11,000元，并声称这对夫妇将把差额收入囊中。 大多数租户都是加拿大新移民，他们表示这次经历对他们在加拿大的新生活来说，是一次可怕的经历。 王女士表示，她于今年9月来到加拿大，没有朋友、家人或网络，也没有人可以寻求建议，「我真的感到很无助。」 本拿比皇家骑警（RCMP）表示，这是一宗未经授权的转租案例，他们称这种行为属于《住宅租务法》（Residential Tenancy Act）的范畴，不属于刑事犯罪。 这对夫妇已向住宅租务审裁处（Residential Tenancy Branch, RTB）申请解决争议，但审裁处出于「私隐原因」无法透露更多有关情况的细节，但就表示，仲裁员将「解决租户提出的任何问题」。 物业经理表示，房主不希望任何人无家可归，可能会延长与那些需要找地方住的人新签订的临时租约。但从长远来看，租户下一步将在哪里安家，仍是未知数。 内智海最后表示：「我认为让我们的社区了解有很多骗子试图骗取你的钱是很重要的。」 图：CityNews

完全由女性团队开发、设计、建造的北美首座女性经济适用房项目，周五(1日)于温哥华市西11街(W 13 Ave) 550号举行破土仪式，从现场揭露蓝图可见其流线型深具美感的当代建筑设计，令出席动工仪式的女性们振奋且欢呼不断。 该案是温哥华国际职业妇女福利互助会(Soroptimist International，另称「兰馨交流协会」)主导的重建项目，将为职业妇女、女性长者和女性主导的家庭，带来135个经济住房单位，预定2026年完工。建筑基地位于温哥华市政府天车站附近，也是温市百老汇计划的一部分，目标是提供通勤便利的经济适用房。 职业妇女会董事布斯纳多(Carla Busnardo)表示，由于性别暴力、薪资差距、低薪比例过高等问题，女性在寻求个人安全、可负担住房时面临严峻的挑战。该会企划已久，与开发商Purpose Driven Development合作催生出这座「女性为女性」打造的无障碍住房。   北美首见女性为女性打造的经济适用房未来外观。受访者提供   这座13层楼高的建筑旨在为人生各个阶段的女性提供支持，将包括室内和室外聚会空间、屋顶露台、共同工作空间以及用于教育课程、瑜伽和一系列活动的灵活空间等便利设施，并兼顾包容性，每层楼均设有无障碍套房，适合残疾人士使用。这一发展的最终目标是创造一个安全可靠的社区，让妇女能够互相支持。   完全由女性团队设计的女性专用住宅拥有灵活的户外聚会空间。受访者提供   该项目的基金和融资来自三级政府的支持，并获得卑诗房屋局(BC Housing)、加拿大按揭及房屋公司(CMHC)合作执行。该团队更获得温市政府2021年推出混合收入住房的重新分区核准。 布斯纳多表示，该会致力于透过为女性提供教育和培训机会来改善她们的生活，以实现经济赋权。她说：「住房和福祉之间的联系是众所周知的，职业妇女福利互助会正在通过提供更实惠的住房，进一步帮助女性发挥最佳水平。我们正在建造的创新项目，以女性名义持有租约来赋予女性经济权，并支持稳定和家庭实现财务独立。」   国会议员Taleeb Noormohamed(中)参加破土仪式，被领导项目的女性围绕，右一为职业妇女会布斯纳多。星岛记者黄忆欣摄   Purpose Driven执行长兼创办人格雷拉(Carla Guerrera)分享道：「我们很自豪能够成为这项卓越计划的开发领导者，透过由女性为女性设计、开发的经济适用住宅来缩小男女住房需求的明显差距，这个项目展示了杰出女性专业人士的领导力。」 这些房屋是卑诗省190亿加元住房投资的一部分。自2017年以来，该省已为省民打造或正在兴建超过77,000个住房单位，其中近8,000间位于温哥华。  

房地产市场持续低迷引起不少加拿大业界关注，最近加拿大帝国商业银行 CIBC 的报告指出，加拿大房地产市场正处于衰退期，面临 1991 年经济衰退以来最大的挑战，进入没有买家的买方市场。 报告指出，疫情大流行期间，房市热度高涨，2021 年初，全国房屋单位销量达到 64,000 套的峰值，但如今相比最高峰值已经下降了 45%。 根据加拿大房地产协会的数据，10 月的销售量相比大流行前十年平均水平还要低 12%。 如果按照人口的平均情况来统计，则更糟糕，除了早期的大流行封锁特殊时期外，当前加拿大人均房屋销售量急速下跌，选择已经低于 2008 年经济衰退时期的水平。   分析称，虽然多伦多和温哥华等规模较大、估值过高、房价负担性差的中心地区最常见市场持续下降的情况，但即使再人口激增的低房价区域，市场也正在经历这种情况。   例如，负担性较好的草原省和大西洋地区，在过去 3 个月年化销售额也在下降。只有圣约翰和哈利法克斯单位销量仍高于大流行前。 令 CIBC 感到更加悲观的是，预计下降趋势还将进一步恶化。尽管加拿大央行不太可能再次加息，但其专家预计房市将不会像在 2023 年 1 月加息暂停后看到的那样再次快速复苏。 供应不足也无法保护房价不跌 当前全国基准房价较 2022 年初的峰值下降了 11%，但相比疫情前的水平仍高出 38%。 在大流行低利率期间，独立屋住宅价格快速上涨，比大流行前的水平高出 42%，而公寓价格也已经上涨 30%。从 2022 年初到今年年初，新上市房屋数量极少（下降了 31% 或更多），从而维持了高价。 然而，现在情况已经有所不同。最近新挂牌上市数量有所增加，较今年 3 月供应最低水平时期（不包括大流行封锁期）增加了 31%。但供应的增加其中部分原因是，由于抵押贷款付款增加和其他日益严重的财务问题，越来越多的业主无奈挂牌出售房产。 没有买家的买方市场 这种影响是全国范围的，市场从卖方领域转向买方领域的平衡状态。目前多伦多已经提前进入了买方市场，温哥华也正在紧随其后。草原省和大西洋地区仍然接近卖家状况，但正在走软。 换句话说，由于负担能力问题持续存在，尽管条件对买家有利，但市场中并没有如期出现足够多的买家，因此不会看到需求的增长。

加拿大爱民顿一名男子在入住温哥华市中心一套柏文的Airbnb期间，不小心触发火警启动大楼洒水装置造成损失，但物业的保险公司无权向他要求赔偿。 据CTV报道，卑诗最高法院（BC Supreme Court）法官科瓦尔（Simon R. Coval）在周一（27日）发布的一项裁决中做出上述结论。 此案起因于沙佩特（John Schappert）于2019年4月，入住位于温哥华市中心阿尔伯尼街（Alberni Street）1060号的「Carlyle」大厦1406单位，该柏文有21层、147个单位。 据卑诗物业估价处（BC Assessment）评估显示，该单位拥有一间卧室、一间浴室、651平方呎的居住空间，截至2022年7月1日的评估价值为629,000元。 沙佩特和他的伴侣居住该单位期间做饭时，因热油明火触发了大楼的洒水灭火系统，导致物业拥有的公共财产遭受水灾损失，Airbnb向沙佩特收取了499元的保证金。 物业为公共财产支付的维修费用获得保险理赔。然后，该物业代表保险公司起诉沙佩特，要求收回这些费用，并指控沙佩特的疏忽导致了损失。 通常，涉及分契法人公司争议都是交由卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal）处理，审裁处接收书面资料并以数字方式做出裁决，往往比普通法院审理速度更快。 但在本案中，原告和被告均要求卑诗最高法院（BC Supreme Court）受理此事，法官科瓦尔认为该案所涉及的问题「在法律上很复杂」并且「足够重要」，值得举行现场听证会。 根据裁决，沙佩特反对分契物业及其保险公司向他追偿费用，并为此提出两个论点。 其一，他认为自己应该被算作分契保险单所涵盖的被保险人之一，因此受普通法「无代位求偿规则」的约束，该规则禁止保险公司向其受保人追偿成本。 科瓦尔的决定写道：「禁止对一名被保险人进行代位求偿的最基本原因是，保险公司已经签订合同，替被保险人承担风险，」并引用了另一项解释无代位求偿规则的裁决。 沙佩特认为自己应该有资格成为被保险人之一，而分契物业公司则不认同。 科瓦尔站在沙佩特一边，指出分契保险单包括三类「指定被保险人」：公司本身、分契地段的所有者和租户以及「通常占用分契地段的人」。 根据该决定，「Carlyle」的业主在2018年出台了一项附则，允许将大楼内的10个单位用于「全日制短期出租」，这意味着它们必须至少每60天出租一次，并要求柏文业主申请列入10个短租名单的权利。 1406单元在2019年4月正是柏文专用短租单位之一，因而当时「有短租者占用这10个专用短租单位是正常现象」。 结论是，由于短期租户被授权占用指定单位（例如1406）并且「通常这样做」，因此沙佩特和其它短期租户符合物业政策下「通常占用分契地段的人」，拥有保险资格。 虽然保险公司辩称，即使沙佩特被认定为被保险人，它也应该能够向他追偿费用，但科瓦尔不同意，认为保单中没有任何明确的措辞允许处于沙佩特的情况下可以代位索赔。 法官的决定解决了沙佩特的第二项辩护理由，即他应该受益于分契公司章程中的一项条款，该条款免除了公司保险所涵盖的损害赔偿责任。 在这个问题上，法官站在了物业公司一边，认为尽管沙佩特作为居住者有保险并且代位求偿权被禁止，但他不能利用物业公司章程规定的仅适用于业主的权利。 在这个问题上，法官站在了物业公司一边，认为尽管沙佩特作为居住者有保险并且被禁止代位求偿权，但他不能利用物业公司章程规定的仅适用于业主的权利。 科瓦尔的决定写道，「根据该条款的明确措辞，豁免仅适用于『所有者』」。 它还指出，沙佩特在入住「Carlyle」之前签署了一份「表格K」文件，要求他遵守分契物业章程和规则，「但没有暗示他可以受益于其中的任何权利」。 判决中写道：「（该表格）还要求他承担分契物业因纠正违反章程而产生的任何费用，其中包括他违反第4.2条不对共同财产造成损害的义务。」 沙佩特对共同财产造成的损失最终并没有在本案中发挥作用，因为物业没有对保险公司未承保的任何费用提出索赔，法院认为保险公司不得对其支付的费用向沙佩特提出代位索赔。 物业公司对沙佩特的索赔遭驳回。 图：网上图片

加拿大道明银行（TD Bank）经济学家预计，加拿大房价的下滑幅度将超出先前的预期，多出一倍，其中新房源激增是罪魁祸首之一。  TD经济学家桑西(Rishi Sondhi)目前预测，从2023年第三季到明年初，全国平均房价将下降10%。 这标志着该降幅远超道明银行9月的预测，该行当时预测同期房价将下跌约5%。 桑西表示，正如TD所预期的那样，在过去的两次政策制定会议上，加拿大央行将基准利率稳定在5%。 此次修正主要基于支撑按揭利率的债券殖利率在9月和10月攀升数据。 借款人想要获得利率高于6%的按揭资格，需要通过利率高于8%的“压力测试”。 另一个罪魁祸首是涌入安省和卑诗省房地产市场的新房源激增。   图：资料图片 桑西指，在安省，10月份销量与新挂牌房屋比率从5月的63%骤降至39%。“条件非常支持买家，”这位经济学家表示。 据悉，安省新上市卖盘数量异常高企的原因之一，似乎是多伦多和汉密尔顿的一些公寓投资者正在退出市场。待售公寓单位攀升表明，杠杆过高的投资者不愿再持有自己的房产。 与此同时，整个市场的潜在买家都在观望，以防价格进一步下跌。 “如果你可以等待并获得更好的价格，为甚么现在还要购买？”桑迪指出。 但即使全国房价平均下降10%，仍比新冠大流行之前高出15%。 不过，桑迪警告说，经济成长疲软或利率高于预期可能会令预测进一步恶化。 他表示，虽然失业率已从去年创下的历史低点上升，但就业市场继续混乱，并补充，消费者更担心前景，因而支出将会放缓。 从好的方面来看，强劲的人口增长应该会提振住房需求，并且未来几个月上市的房源数量可能会比TD目前预测的要少，这反过来又会导致下降幅度有所缩窄。 在2023年即将结束之际，桑迪并不认为情况会发生任何戏剧性的变化。 根据加拿大统计局的最新数据，消费者似乎已经失去动力。与去年同期相比，10月通膨率降至3.1%，较9月3.8%的年增率有所放缓。 加拿大皇家银行经济学家范恩(Claire Fan)表示，有迹象显示消费者正在控制支出，加上劳动市场摇摇欲坠，显示未来几个月通膨将继续放缓。 她称加拿大央行不会认为有再次升息的必要，但会在2024年下半年谨慎转向降息。 加拿大国家银行（National Bank of Canada）经济学家金恩(Daren King)预测，由于市场面临当前相对较高的利率水准和不利的经济背景等挑战，房价将继续下滑。 金恩指出，Teranet-National Bank综合指数在连续5个月上涨后，10月下跌了0.4%。 经过季节调整后，构成该指数的11个大都会市场中有7个处于正值区域。降幅最大的是多伦多，下降了1.6%，爱民顿、温哥华和渥太华-加蒂诺也出现负值。 房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)在土地登记处记录价格后，对其进行跟踪，这意味着该数字落后于地产局的数字。

雪绒花村 (Edelweiss Village) 位于 BC 省与阿尔伯塔省交界处的 Golden 区域，占地 50 英亩，是一个由 6 座小屋组成村落。最近被来自阿省的房产投资公司看中入手。     阿省房产公司 Montayne 的合伙人兼房地产经纪人 Devin Stephens 表示，他们看中的是 Golden 近期投资激增，包括扩建横贯加拿大高速公路，以及景点和酒店公司 Pursuit 推出的两个新旅游项目 Golden Skybridge 和 Railrider Mountain Coaster 等，都将为落基山脉这个两省交界地区的发展带来更多的潜力。 然而，Golden 整体的发展相对滞后。但雪绒花村不仅是一个绝佳的投资机会，还将成为旅游业和文化遗产保护的重要典范。 据介绍，这 6 座瑞士风格的小木屋都已有 100 多年的历史，也别成为当地的“瑞士村”，最早建于 1910-1912 年间，太平洋铁路修建时期。 当时，加拿大太平洋铁路公司 CPR 修建雪绒花村，为该公司雇佣的瑞士登山向导提供住房，以引导旅客安全，促进当地的旅游业。这些导游受 CPR 雇佣，带领富有的游客穿越山口，包括班夫、路易斯湖和罗杰斯山口的热门景点。 后来整个村落在 1959 年被一位瑞士导游 Walter Feuz 购买，之后这个村子一直由 Feuz 及其家族所持有并维护。但对于 Feuz 家族来说，他们更希望找到一个买家可以继续看护雪绒花村，并让这里发挥作用。 2021 年夏季，这里以 230 万的价格整村出售挂牌，最终由来自阿省的几个合伙人看中并买下来。对于卖家来说，这些人是最合适的人选。虽然这些房产的最终售价没有公布，不过以挂牌约两年时间后终于易手，恐怕价格不会更高。 Montayne 收购这些小木屋后就开始了修复工作。 该公司合伙人 Colby Genoway 表示，虽然小木屋的状况保持良好尚可，但建筑物如果投入使用仍需要进行大规模维修，因为一些木制品已经腐烂。一百多年历史的建筑，不能只靠维护，还需要进行再投资。 尽管 Montayne 对雪绒花村的具体计划仍在制定中，但该团队的愿景包含了该地点的文化意义，将雪绒花的历史与现代设施融为一体，为当地人和游客创造独特而有趣的体验，希望将其打造成既能教育游客又能让游客拥抱丰富的山区文化和加拿大遗产的东西。 由于雪绒花村位于 Golden 城镇以外，属于 Columbia-Shuswap 地区，当地没有适当的建筑遗产立法来保护这些住房，因此最近一个基金会正在努力为该地区建设一个社区遗产登记册，希望为将该村落指定为文化遗产保护区铺平道路。

2019年，一个开发商取消了位于BC省列治文市一处公寓楼花的开发合同。近日数十名楼花公寓买家之一的原告在BC省最高法院作证称，因为公寓建设被取消，她无法像计划的那样花更多时间照顾她的母亲和阿姨。 图源：dailyhive/AndersonSquareHoldings   据richmond-news报道，曾女士（音译）是对Anderson Square Holdings Ltd.公司及其董事Keung Sun Sunny Ho和Jia An Jeremy Liang提起违约诉讼的37名原告之一。 曾女士是这项在温哥华进行的19天庭审中的第一位证人。她作证称，她同意在2018年12月支付押金，购买了位于列治文市中心8151 Anderson Road上一栋15层高楼“Alfa”中的价值55.2万加元的公寓单位。 作为一名注册护士，曾女士说，一次她在和母亲吃饭过后发现了这个项目的销售中心。她发现价格和地理位置都很理想，离母亲和阿姨的住处很近，周边还有公园可以遛狗。 “由于我的工作，我的时间表非常混乱，需要非常大的体力，而且我的工作时间很长，我需要一个可以让我放松和保持安宁的地方，” 曾女士在法庭上说。“这是我在那个地区所找到的为数不多的价格合适的地方。我看过的其他地方不是面积较小，就是没有开放式设计概念。而且通常价格上还要贵15万加元，还不是全新的。” 图源：vancouver.skyrisecities.com 但是，到了2019年7月，开发商突然取消了合同，声称因为面临着超过控制范围的“严重且重大情况”，如果继续开发楼盘变不再具有商业价值。 在2019年被通知合同取消后，曾女士咨询了她的房地产经纪人和一名律师。最终她在Delta地区购买了房产，这意味着她必须忍受Massey Tunnel的交通堵塞和更高的燃油成本来上下班和看望母亲和阿姨。 “我失去了很多睡眠时间，但最终不得不改变所有计划，我需要找到一个地方。所以我最终在2020年5月于Delta地区购买了新房，并在2020年8月搬了进去，”曾女士在作证说。 图源：richmond-news Wes McMillan是原告的律师，他告诉法庭，Anderson Square在2016年和2017年曾努力从加拿大西部银行、Laurentian Bank银行、中国工商银行和G＆F金融公司获得融资，但McMillan说，从上述贷款人那里寻求融资的努力在2018年1月前才停止。 到Andersen Square决定终止合同时，已通过公司董事Liang先生的父亲所有的公司那里获得了4000万至5000万加元，McMillan指出。 “简单来说，证据将表明，被告解释的终止预售合同的原因往好了说是误导，如果往坏了说，是完全不实的，”McMillan说道。 他还表示，被告以不断上升的建筑成本作为终止合同的依据，但根据一份3780万加元的固定价格合同显示，它已向Scott Construction公司支付了1660万加元。 “证据将表明，融资并不是一个问题，”McMillan说。 而在另一桩诉讼中，Scott Construction公司正要求Anderson Square支付460万加元。 在2022年5月时，这些买家原告们曾试图寻求法庭禁令，允许Anderson Square完成建设并出售项目，还要在案件最终判决后30天内禁止分配利润。 在那个案件中，法庭了解到，这些楼花购房者在2021年8月收到了总计194.4万加元的定金退款。但买家起诉声称开发商故意拖延项目以退出预售合同。最终这项起诉被BC省法院驳回，法院认为原告诉讼缺乏支持证据。  

温哥华的房价贵，主要源于土地价格太高！ 最近，daily hive报道中提到一栋50年代的独立屋，挂牌价近千万，仅有百分之十一是房产价值。   据报道，这是令人震惊的案例：Shaughnessy 的一套房屋挂牌价为 9,98万元，尽管BC 评估显示该房屋的实际价值为 9万9千200元。 最新评估显示该土地价值 871万2千元。 由于该房产已被列为可开发项目，出售价格比评估值高出 116万8800元。 报道称，Shaughnessy的这套住宅，是上个月上市出售的最昂贵的房屋之一。 该房由萨顿集团西海岸房地产公司代理，信息中注明：该房产等待您的装修和重建。 挂牌上写着：“First Shaughnessy区仅剩的1940年后可以拆除并重新开发的建筑之一。” 还说，可以在这个地点建造一座大约12,000 平方英尺的豪宅，这可能会让一些支持最近被否决的增加肖内西密度的动议的人感到恼火。 然而，该住宅所在的 First Shaughnessy 被排除在重建规划之外。 室内照片显示，房屋的设有五间卧室、四间浴室和 4,242 平方英尺的空间，留下大量剩余土地，包括超大后院。 图自daily hive 尽管挂牌房源的优势是有开发机会，但房源信息显示，该住宅仍然非常适合居住，靠近学校，距离 UBC 也很近。 房源信息最后说，这套房子是在 "温哥华最独特的地区 "拥有房产的千载难逢的机会，可以在Shaughnessy拥有温哥华“地王”。  

大温一名华人男子在几年前豪砸近千万加币，购买了市场上最昂贵的、号称“大温地标建筑”的、即将完工的共管公寓楼花。 但时隔数年，他竟然提起在BC最高法院提起的这起诉讼，要求取消购房合同并拿回自己的首付款。 这名华人男子指控开发商及其代理商“缺乏透明度和公平交易”。 房地产专家称：买家提起的这起诉讼，标志着公寓市场正在经历不确定时期，未来可能出现更多的类似纠纷。   更有业内人士直言——“购买楼花，不适合胆小的人。”   当然这样的评论也被网友解读出“嘲讽”的意味，似乎是“凶猛大鳄咬不到人，还讥讽别人是胆小鬼。” 事情的来龙去脉到底如何，咱们可以一起来梳理一下：公寓买家是大温居民Tony Yee，他也是一位成功的商人。 Yee表示，自己在2017年通过预售公寓合同购买了两套公寓，总价值950万加元，这是一个在温哥华市中心建造的一栋43层的公寓项目，名为Alberni，由日本知名设计师隈研吾（Kengo Kuma）设计，被告则是Alberni项目背后的开发商公司。 此外还有消息表明，这幢Alberni大厦还是温哥华大型房地产公司Westbank Corp.和Peterson Group的合作项目。 诉讼文件中详细记录了双方从2017年购买开始，一直到上个月决定退出期间的全部通信交流——2017年Yee开始与Westbank的全球销售总监Marko Radovic讨论将两套公寓打通，合并成一套更大的住宅，还记录着2021年Radovic曾建议Yee可以用已经支付的押金购买一个更大的单元，Yee由此放弃了合并两个较小单元的计划。 Radovic更告诉买家，随着项目完工的临近，“其他预售买家的违约，将会有更多的户型单元可供选择。” 法庭文件还引用了一封2023年9月的电子邮件：Radovic向Yee介绍过三套原买家违约的房子，他们的价格在840万到1390万之间的公寓，也向Yee表示“我可以把定金的优惠转给你”。 法庭文件中引用的电子邮件显示，这些Alberni公寓每平方英尺的价格在3475元到4160元之间，温哥华的房地产经纪人称这个数字“高得离谱”。 Yee告诉Radovic自己确实有兴趣购买一个更大的户型，但这需要等待他把亚洲的房产出售掉才能进行，因为当时的资金并不足够。 Radovic则给Yee带来了一个“好消息”：“他个人可以提供85万加元作为调整声明的贷款，以帮助其弥补资金不足。”而开发商则可以提供260万的抵押贷款，为期6个月，利率9%。 Yee表示，自己当时就告诉了Radovic“对Westbank的贷款不感兴趣，但愿意接受Radovic的85万的贷款。” 随后，他们在9月20日签署了一份购买合同，并将合同送给开发商，期望在一两天内收到完成的合同。但诉讼显示：“尽管原告多次提出要求”，签署的合同还是一直拖到一个月后的10月20日才被归还，那几周Yee“越来越担心”。 10月25日，Yee通知开发商和他们的律师，他要行使买家权利：7天内可以取消合同交易，因为诉讼称开发商“缺乏透明度和公平交易”。 也就是说，Yee决定不再购买这个楼盘的房子，并希望能拿回自己的首付款，毕竟目前房价一直在降，未来更是形势不明。 一名Westbank的代表在电邮中写道：“我们将在适当的时候对这些指控做出回应。” Radovic则尚未作出任何回复。 Yee提起诉讼的律师Bryan Baynham目前拒绝讨论案情。 但他表示，他所了解到的案件细节与他所听到的温哥华公寓市场现状的两件事相符： 1、预售买家因为无法或不愿完成购买而放弃定金； 2、开发商提出了新的优惠措施来完成交易。 “开发商试图找到一些有创意的方法来提高销量，但他们不想降低价格，否则将对他们的待售房源产生毁灭性的影响。” “如果他们降价……那么所有还没卖出去的房子价格都会普遍下降，他们自然不希望有任何迹象表明市场正在下跌。” “他们会提供一些折扣，比如在这个案例中，这些折扣出现在价格调整表格上，这是一种规避方法。因此你永远不会看到价格下跌，但你会看到在调整表格上，房价已经进行了调整。” 据悉，调整表格是一份标准文件，列出各种贷款方和借贷方，以计算买方应付的余额，但这份文件是绝对不会公开的。 开发商倒贴贷款 Baynham估计，他已经处理了数百起涉及共管公寓的法律纠纷。 但近年来的购房合同越来越严格，购房者几乎没有办法从开发商那里要回定金。更主要的是现在的利率更高，完工后要交的税也更多，市场状况也与五六年前预售买家签订合同时大不相同。 多伦多Woodgate Financial的高级合伙人Jason Pereira说，就像这起案件中存在的情况那样，开发商向公寓买家提供抵押贷款“并不罕见”，“当他们需要出售房源时就会这么做，安省也有一堆开发项目遇到销售的麻烦，所以他们提供一两年的零利率抵押贷款。我相信他们根本不想这么做，但现实情况是，他们需要去库存就得这样做。” BC公证人协会的总法律顾问Ron Usher则说，这起案件触及了很普遍的一个问题，“就是购买楼花，并不适合胆小的人。” 无论他的这句话是不是有“嘲讽”的意味，但事实的确就是，只要是投资就有风险，大家必须谨慎选择。 温哥华房地产公司Rennie and Associates Realty的房地产经纪人Cameron Davis也对目前的市场并不乐观，坦言很快会有更多涉及其他共管公寓项目的诉讼，“更多的痛苦即将到来。” Davis说：“我在温哥华之家（Vancouver House，位于市中心的共管公寓大楼）有一个客户，他付了差不多100万的定金，对于买家来说，比起实际买下一套价值远低于买入价的公寓，然后再慢慢归还贷款费用，放弃定金实际上对他们的伤害要小得多。”

列治文市议会将于下周一（4日）的财务会议上，审议2024年地税（Property Tax）加幅，市政府提交的建议加幅为5.62%。 如果获得通过，这表示每户住宅物业平均将要多付116元。 市府要求加地税，以应付多项开支的增加，包括增加890万元，以维持相同水平的常规服务；另外需将1％的款项拨入储备金；以及350万元来自省及联邦政府一些开支的增加，例如紧急通讯中心（E-Comm）、卑诗工作安全局（WorkSafeBC）及加拿大退休金计划（Canada Pension Plan）。 市府还建议动用「利率稳定基金」（rate stabilization fund）中的160万元，这是一项专为抵消加税而设的储备金。 市府开支方面，增幅较高的是皇家骑警，预计开支将增加超过300万元，使2024年的警务预算达到7,600万元。消防局预计将增加约50万元开支，来年预算为4,900万元。 如果预算获得批准，市府的全年总收入，将从2023年的3.91亿元增至2024年的4.18亿元。 温哥华及本拿比近日也公布了明年地税的建议加幅，分别为7.6%及4.5%。 图：列治文市政府

据《温哥华太阳报》报道，温哥华一名男子数年前豪砸近千万购买目前温哥华最昂贵，也即将完工的共管公寓楼花。但最近他提起诉讼，要求取消购房合同并拿回自己的首付款。买家指控开发商及其代理商“缺乏透明度和公平交易”。 图自/温哥华太阳报 房地产专家和原告律师说，这些指控（没有一项在法庭上得到证实），反映了目前购买公寓楼花买家和开发商面临的一些挑战，因为他们依赖这些楼花销售来为他们的项目提供资金。 在卑诗省最高法院提起的诉讼中，该公寓买家被确认为卑诗省居民兼商人Tony Yee。他表示，他在2017年通过预售公寓合同购买了两套公寓，总价值950万元。这是一个在温哥华市中心建造中的一栋43层的公寓项目，名为Alberni。由隈研吾（Kengo Kuma，日本知名设计师）设计。被告是Alberni项目背后的开发商公司。 Alberni大厦由日本著名建筑师隈研吾设计，是温哥华大型房地产公司Westbank Corp.和Peterson Group的合作项目。 诉讼称，2017年，Yee开始与Westbank的全球销售总监Marko Radovic讨论将两套公寓打通，合并成一套更大的住宅。该诉讼详细说明了Radovic和Yee在2017年预售期间，以及直到上个月Yee决定退出期间的通信交流。 根据诉讼，在2021年，Radovic曾建议Yee可以用已经支付的押金购买一个更大的单元，所以Yee放弃了合并两个较小单元的计划。他更告诉买家，随着项目完工的临近，“其他预售买家的违约，将会有更多的户型单元可供选择。” 法庭文件引用了一封2023年9月的电子邮件，据称Radovic向Yee介绍过三套原买家违约的房子，他们的价格在840万到1390万之间的公寓，也向Yee表示“我可以把定金的优惠转给你”。 法庭文件中引用的电子邮件显示，这些Alberni公寓每平方英尺的价格在3475元到4160元之间，温哥华的房地产经纪人称这个数字“高得离谱”。 公寓有日本设计师隈研吾操刀 图自/温哥华太阳报 Yee告诉Radovic他有兴趣购买一个更大的户型，但需要等待他把亚洲的房产先出售。诉讼称，Radovic告诉Yee“他个人可以提供85万作为调整声明的贷款，以帮助其弥补资金不足”，而开发商可以提供260万的抵押贷款，为期6个月，只付9%的利息。 Yee的声明称，他告诉Radovic“对Westbank的贷款不感兴趣，但他会接受Radovic的85万的贷款”，然后他在9月20日签署了一份购买合同，并将其发送给开发商，期望在一两天内收到完成的合同。 但诉讼称，“尽管原告多次提出要求”，签署的合同直到10月20日才被归还，在那几周内，Yee“越来越担心”。 10月25日，Yee通知开发商和他们的律师，他要求行买家权利：7天内可以取消合同交易，因为诉讼称开发商“缺乏透明度和公平交易”。 在一份电子邮件声明中，一名Westbank的代表写道：“我们将在适当的时候对这些指控做出回应。” 给Radovic的电子邮件没有得到回复。 Yee提起诉讼的律师Bryan Baynham拒绝讨论此案的案情。但他表示，案件的细节与他所听到的温哥华公寓市场现状的两件事相符：预售买家因为无法或不愿完成购买而放弃定金；开发商提出了新的优惠措施来完成交易。 “开发商试图找到一些有创意的方法来提高销量，但他们不想降低价格，否则将对他们的待售房源产生毁灭性的影响。” “如果他们降价······所有剩余的单位的价格都会普遍下降。他们不希望有任何迹象表明市场正在下跌。” “他们会提供一些折扣，比如在这个案例中，这些折扣出现在价格调整表格上，这是一种规避方法。因此，你永远不会看到价格下跌，但你会看到在调整表格上，房价已经进行了调整。” 调整表格是一份标准文件，列出各种贷款方和借贷方，以计算买方应付的余额。这份文件不是公开的。 Baynham说，曾经有一段时间，开发商可能会提供他们所谓的“家具补贴”或“装修补贴”。“他们只会说，我们会给你家具补贴，这只会在收房时出现。现在他们变得更大了，这就是证据。” 据Baynham估计，他已经处理了数百起涉及共管公寓的法律纠纷。他说，2007年经济衰退后，许多预售房买家都试图退出交易。但他说，近年来的合同紧缩得多，购房者几乎没有办法从开发商那里收回定金。 如今，利率更高了，完工后要交的税也多了，市场状况也与五六年前预售买家签订合同时大不相同。 Baynham说，在从事这类房地产事务的温哥华律师中，人们普遍认为，现在“很多人都在重新考虑是否要买房，因为他们的定金已经没了，而且房价已经跌了那么多。” 温哥华房地产公司Rennie and Associates Realty的房地产经纪人Cameron Davis预计，很快会有更多涉及其他共管公寓项目的诉讼。 他说：“由于市场状况，开发商也开始观望，不会向市场推出新产品，而买家将寻求退出多年前达成的交易。”“更多的痛苦即将到来。” Davis说：“我在温哥华之家（Vancouver House，位于市中心的共管公寓大楼）有一个客户，他付了差不多100万的定金。”“对于买家来说，比起实际买下一套价值远低于买入价的公寓，然后再慢慢归还贷款费用，放弃定金实际上对他们的伤害要小得多。” 多伦多Woodgate Financial的高级合伙人Jason Pereira说，像索赔案例中所描述的那样，开发商向公寓买家提供抵押贷款“并非完全罕见”。 “当他们需要推进项目时就会这么做。在安大略省，有一堆开发项目遇到推进进度的麻烦，所以他们提供一两年的零利率抵押贷款。我确信他们不想这么做，但现实情况是，他们需要去库存。” 卑诗省公证人协会的总法律顾问Ron Usher说，索赔中概述的特殊情况不寻常，但它触及了很普遍的一个问题。 Usher说：“这是一个很好的提醒，购买楼花——不适合胆小的人。”

长期以来，大多数加拿大人都将房屋视作一项重要的投资、成为人生财务规划中最重要的一环。但最近房市持续低迷、房价的下降，让一些人开始转变观点。     根据彭博社和 Ratesdotca 的最新民调，关于房屋如何影响民众投资策略的调查中发现，人们对房屋进行良好长期投资的态度可能正在发生转变。 调查发现，60% 的受访者认为他们的房屋在他们的投资组合中发挥着重要作用。年轻人比年长的群体更有可能有这种感觉——18 岁至 34 岁的年轻人中，这一比例为 72%，而 35 岁及以上的年轻人中，这一比例为 57%。 只有 24% 的受访者表示，他们的房屋不是他们投资策略的一部分。 但从调查结果可以看出，加拿大人对“房屋是一项良好的长期投资品”的态度可能正在发生转变。 11% 的受访者表示，随着近期房地产市场的变化，他们不再认为自己的房屋是一项良好的长期投资。另有 23% 的人表示，他们对这一观点的看法已经减弱。 这些转变发生之际，加拿大大多数市场的房价一直在经历多年的价格下跌，这种下跌始于 2022 年 2 月房价见顶后。加拿大房地产协会的数据显示，加拿大房价去年下跌了 13.2%，这是自 2005 年开始保存数据以来的最大跌幅。 虽然 2021 年五年期固定抵押贷款利率降至 2% 以下，但央行加息已将抵押贷款利率提高至 5% 至 6%。对于那些拥有浮动利率抵押贷款的人来说，这意味着每月还款额大幅增加。 RATESDOTCA 今年早些时候的一份报告发现，截至今年 9 月，在 2021 年 7 月申请了 50 万元抵押贷款的浮动利率持有人，与购买固定利率抵押贷款的人相比，已经需要多支付 23,579 元的利息。 与此同时，房市的低迷也让建商感到悲观。     根据统计数字，10 月加拿大新房价格支出保持不变，但由于高利率的影响，房价指数环比下降。 统计显示，由于高利率打压市场，继 9 月下降 1% 和 8 月下降 0.9% 后，10 月全国新房价格下降 0.8%。 在纳入该指数统计的 27 个大都市区 CMA 中，有 18 个报告 10 月份价格相比去年同期也已经出现下跌。其中，渥太华降幅最大（4.4%），其次是维多利亚（3.4%）、萨斯卡通（3.3%）和埃德蒙顿（3.0%）。魁北克的房价同比上涨3.4%，卡尔加里的房价上涨2.6%，圣约翰的房价同比上涨1.2%。     鉴于当前和未来的销售状况，建筑商对未来仍持“悲观”态度，这将导致未来几个季度的住房供应大幅减少。 根据加拿大住宅建筑商协会（CHBA）最新的住房市场指数，2023 年第三季度，对独立屋住宅的信心下降至 33.9（满分 100），而多户住宅部分下降至 33.6。 相比 2022 年第一季度央行开始加息前，该指标位于 89 分高位来看，开发商的情绪变化凸显。 CHBA 表示，第三季度最新的信心指数反映了 6 月和 7 月加拿大央行进一步加息对当前和未来销售状况的影响。 该机构预测，建商在短期内增加开工的能力继续减弱，这将反映在未来几个月的房屋开工中。符合贷款条件的买家数量减少，会减少建筑商现有库存的销售，并使新建筑项目的开发更具挑战性，这些因素将直接降低建设者的积极性和建设能力。

其实我更担心的，是我们的认知，甚至配不上我们的苦难。 各位好，这两天，很多朋友在后台留言，让我聊聊亮亮和丽君这对“烂尾楼小夫妻”——根据最新消息，在郑州的买房梦破灭之火，他们已经决定离开这座城市，会老家去了。 我犹豫了很久不知道该如何下笔，我不是学经济的，他们买的融创期房为什么会爆雷分析不出所以然，也不是学法律的，对他们讨要还款被打的事件也所悉不详。所以对这对小夫妻这两年内在社交平台上发布视频——他们全过程直播了他们从买房前的兴奋、买房中的期待、听闻爆雷后的忐忑、还要硬撑着给开发商加油、以及最终愤怒、被打，然后失望离开的剧情，我除了报以同情之外，实在输出不了什么多余的更有价值的情绪。   不过我看这两天，网络上在对这对小夫妻铺天盖地的同情之后，也掀起了另一波回潮——很多人现在反过来觉得，这对小夫妻其实不值得那样同情，因为“他们的认知配得上他们的苦难”。 1 这句话的意思，细分起来又有两种。 第一种观点认为，这对小夫妻投资、乃至过日子的方式，都实在是太冒险了。有人找到他们拍视频时的自述和主动晒出来的工资单，这个家庭一度70%的工资收入，都已经用于了房贷还款，而且在这张单据当中你也可以看到，每月5100的房贷还款中，真正用于偿还本金的连总款的三分之一都不到，每月房贷还款的大头，是用于偿还利息。这就意味着在这两口子收入不涨的情况下，他们的家庭财务状况将长期得不到改善，而这样的还房贷日子一还就要还三十年。有网友的评论说的也确实靠谱——只要一人失业，他们的收支平衡就会立刻崩溃，两人同时失业，则会直接凉凉。 然而在如此大的经济压力下，两口子还在房子都没交的情况下选择生了个孩子，进一步增加了自己家庭财务负担。所以有人据此认为，如果说爆雷的那家房企是在“高杠杆运营”，那么其实这对小夫妻的过日子方式也堪称“高杠杆”，而既然选择了高杠杆，就得承受高风险。高杠杆过日子的小夫妻碰上了高杠杆盖房子房产商，也算棋逢对手了。 这种观点，在我看来，其实多少有点站着说话不要疼。没做过统计，不知这样说的网友是不是大多已经迈入中产，不太了解中下层人尤其是中下层年轻人所处的困境。 我看了一下，这对小夫妻的年纪大约比我小上几岁但不多。我们这一代人小时候流行的一句口号叫做“爱拼才会赢”，彼时中国正在经历经济高速发展期，21世纪头十年，愿意贷款买房、买期房的很多人后来的生活状况都得到了明显改善，甚至凭此实现了富裕。在这种环境下长大，形成“买房上车要趁早”“期房果断下手”这样的买房心态其实并没有什么大错。何况这对小夫妻刚刚结婚不久，新婚燕尔，总是希望自己的日子能越过越好的。对未来的生活满怀希望，这也是他们应有的权利。很多网友说他们早期的视频里“眼神里有光”欣赏的也就是他们这种“努力就能赢”“爱拼才会赢”的生活希望。 所以从这个道理上讲，我们应该理解这对小夫妻的“高杠杆”，结婚之后想有个家，这天经地义，两情相悦想生个娃，这不说符合为国生育什么大计方阵吧，也是人生的正常诉求。所以我觉得这对小夫妻，他们不仅房子是刚需、他们的生娃、想吃块肉等大多诉求，都是刚需。 而高杠杆合不合理这事儿，其实是要考虑刚需不刚需的——当你有了一个亿，你像某许姓老板一样贪心不足蛇吞象，依然想靠高杠杆赚更多的钱，这当然活该。可是如果一个穷人，兜里只有一百块钱，很多刚需都无法保证，你说他不用高杠杆撬动自己的人生，他有什么别的选择呢？ 严格意义上说，农民伯伯种地，“春种一粒粟、秋收万颗子”其实也算是一种“高杠杆”行为，因为天有不测风云风云，说不定哪天来个水旱洪涝，庄稼就全毁了。可你好意思指责农民“高杠杆”么？好意思说他们收成黄了“活该”么？你再没良心也不好意思，因为你知道他们种地只是为了养家糊口。 为了父母妻儿的生计，为了刚需，高杠杆并不可耻。 甚至严格意义上说，我们大多数人，其实都是在靠这样或那样的“高杠杆”的活着的——你如果是企业白领，你怎么知道你的公司不会经营不善呢？你自己做生意，你怎么知道明天你不会遭遇行业寒冬呢？甚至哪怕你银行里躺着几个亿，明天那家银行出问题怎么办？ 在一个社会走向完善之前，每个生活在这个社会中的人其人生或多或少都是一场高杠杆行为，我们都在河里，我们无权更无闲暇嘲笑这对小夫妻。 2 再说另一种观点。 有人说，他们不同情这对小夫妻，是因为他们的认知不行，这些“认知”包括，安倍遇刺的时候他们曾经在网上欢呼，澳洲大火的时候他们也在幸灾乐祸、疫情期间他们虽然已经成为了网红，却从来没有为同样遭遇不公的人发声……所以得出的结论，是他们不同情同样遭遇不幸、不公的人，那这样的人还值得同情么？“所有庆幸于自己为遭受苦难而保持沉默的人，在自己遭受苦难时也只配得上旁人的沉默。” 这样的观点，看起来似乎也很有说服力。我看了亮亮和丽君的视频也有一段时间了，说实话，我也并不怀疑，假如有一天，开发商或者当地政府出面兜底，给他们一个满意的赔偿方案，甚至直接帮他们圆了交房梦。他们会立刻删掉之前发牢骚、吐槽、埋怨的视频，说不定还会补发一条视频赞颂开发商的服务周到，号召大家都去买他家房子之类的。 的确，他们的发声其实为且只为他们自己，对超越自身之外的东西，他们是没有关心也没有坚持的，只要诉求被满足，让他们怎么说都行。 但我觉得因此就不同情他们的人，可能搞错了一个常识，这对小夫妻，虽然专升本读过大学，但却并不是也不想当知识分子或意见领袖。他们只是普通人，是升斗小民。普通人只关心自己利益，对高于自身的事务，诸如社会的公平正义、法治建设之类漠不关心，这虽非现代社会的应然，却是一种使然。一个社会中，不是每个人都有勇气和心力为事不关己的事务鼓与呼的。连孟子都说，“无恒产而有恒心者，惟士为能。若民，则无恒产，因无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为已。”一个自居为文化精英，或者公共言说者的人，如果还认为自己是“士”，那么在自己“有恒心”，呼吁社会的公正的同时，就应该理解“无恒产、无恒心”的民。 或者换用那句被说烂了的话，“我不同意你的观点，但我誓死捍卫你说话的权利。”我们现在不谈什么说话，就仅谈权利本身——小夫妻与开发商之间的签订的那份契约，可没提什么亮亮和丽君必须做好一个“大写的公民”，必须同情其他受害者并为他们鼓与呼之类的。没有。买房子就跟你去菜市场买菜一样，是一种不考量人“三观”的商业行为。只要购买者能交上首付、按时还贷，得房就是他们应有的权利。 我也与很多人一样，的确不同意小夫妻的很多观点，但我觉得我们应该捍卫他们的这项权利。 权利这个东西，不是每个人必须先做道德完人才能拥有的。 同情这种理念，也不是他人必须赞成你的每一个观点你才应该施给他的。 而为“士”、为知识分子，我们更应当谨记，我们所签订的心灵契约，就是肯在别人不认同我们、甚至厌恶我们、嘲笑我们的时候，当他们遭难，我们依然愿意对其施以同情，依然愿意为他们的权利鼓与呼。 以这对小夫妻没有“恒心”、不同情其他人为由，剥夺他们的被同情权，这对“士”、对公民而言，实在是过于冷血了。能说出这种话的人，自己也是个“放僻邪移”的“民”，他没有资格瞧不起这对小夫妻。 3 实际上，就我对亮亮和丽君的观感而言，我觉得他们之所以能在网上引发如此大的关注，原因其实恰恰在于他们足够“普通”——学生时代学习很普通，努力半天才考上了专升本。毕业之后工作也很普通，每月几千的薪水，单位一旦效益不好马上降薪。结婚之后梦想也很普通，就想买个还贷三十年的刚需房，生个孩子把希望寄托给下一代。 而这样一对普通的小夫妻，却遭遇了不普通的房地产爆雷，陷入了生活的困窘。这让同样普通的受众产生了一种焦虑，担心普通的自己有一天会不会也会遭遇同样的危机。 而所谓“他们的认知配得上他们的苦难”的说法，在我看来，其实无非一些受众缓解这份焦虑感的一道防火墙——这对小夫妻“高杠杆”的买了期房？那我少贷一点买现房就是了！这对小夫妻生了孩子经济状况更加窘迫？那我不生孩子甚至不结婚就是了！这对小夫妻三观有问题，甚至疑似“小粉红”？那我三观正一点、见识开阔一点就是了…… 可是这些指责，就像指责走在大街上被骚扰的女性穿着暴露、学校里受欺负的孩子自己“欠打”一样，本质上是一种“受害者有罪论”，而受害者有罪论最大的危害，是割裂了公众这个群体，让一个社会事件本应对全社会带来的刺痛感被截断和麻醉了。所有人最终得到的结论，从改善机制，变为了自己活的精明一些、小心一些、甚至更自利一些。同情和反思在这种氛围中消弭，所剩的唯有精致的利己主义。 所以我反对“他们的认知配得上他们的苦难”这种说法，我觉得更应该担忧的，是我们的认知连我们的苦难都配不上——当然，这句话化用自陀思妥耶夫斯基的名言，陀翁在蹉跎一辈子之后，说“我只担心一件事，我怕我配不上我所经历的苦难”，我想一个人，一个社会，没经历过一场苦难、一起悲剧，就应当有所反思、有所改进，方能以励前行。所以苦难、错误与悲剧都并不可怕，可怕的是我们丧失了应有的同情，变的麻木，把每个个体的悲剧，真的只归咎于个体。 不要这样。 愿我们的认知能配得上我们的苦难。 如陀翁所言，能做到这一点，就已经很难得了。

中国买房团又来了！真的又来了！带着大袋现金回来了！ 据悉，近期，中国买家在澳洲房市的表现极为抢眼，买房只买最贵的。 有人带着大袋现金来买房，一次购买两栋别墅或独立屋，9个月内豪掷了23亿澳币。 这不是买房，这是批发。大量购入豪宅的中国买家引发了澳洲民众的不满，对当地华人的好感度降低。 专家称，在澳洲经济回暖前，澳洲社会凝聚力不会升高。 最近，澳洲各个国际机场里，私人飞机的数量正在直线攀升， 在接机口，你能看到各种房产中介，捧着花、举着牌给他们的摇钱树接机。 一转眼，一大帮露着奢侈logo腰带、穿着修身西服套装的中国买家，提着大袋现金，与早早等候在接机口的中介握手相拥， 一个不得不接受的事实是，在澳大利亚房价持续上涨的阶段，在澳洲本地人入不敷出、买不起房的阶段， 中国买家又来了！ 仅仅9个月，中国买家就在澳洲房市里狂撒23亿澳币，把澳洲人都看傻了…… 图源：News 据《Daily Mail》报道，澳洲一位中介表示，出手阔绰、财大气粗、腰缠万贯的中国买家近期在澳洲疯狂买房，澳洲机场几乎都被他们的私人飞机占满了，而且，只挑最贵的买。 图源：Daily Mail 在这个时间点上，有人买房就不错了，居然还有一大批中国人专挑最贵的买……这还不给中介笑开花了。 最近，在各个房产拍卖会、房产售楼处，你都能看到一大批中国买家。 他们有的腰上挂一串钥匙；有的身上的奢侈品logo比前面那位的头发还多。 甚至还有人提着大袋现金在房产门口排队看房， 都快把一旁澳洲小伙的下巴惊掉了。 图源：SMH 作为房产中介和房产开发商的Alex Bragilevsky都被眼前的景象震惊了，没想到居然有人买房买得这么豪放，这么不羁！ 他表示，在他现在正在代理的房产的买家中，有90%的人都来自中国！ 他们乘坐私人飞机抵达墨尔本，随后在房价最昂贵的城区Toorak购买豪宅。 就在最近这半年内，光Alex一个人，就促成了高达1.35亿澳币的房产交易， “所有买家都是中国人。” 图源：Daily Mail 恐不恐怖？夸不夸张？当地澳洲人加在一起也可能买不够1.35亿啊，中国买家的实力可见一斑。 Alex还表示，中国买家基本都愿意支付高于要价的价格购买他们喜欢的豪宅，只要他们喜欢，钱基本不是问题！ “他们乘私人飞机来到墨尔本，我会开一辆好车在机场迎接他们。然后我们一起去看房地产。” 名校附近的“学区房”是中国买家的最爱，Alex称，“中国买家愿意花高价购买当地的独栋住宅”，只要附近有名校，方便孩子上学就行。 图源：Daily Mail 位于Ottawa Rd的一座20世纪30年代的豪宅就被中国买家张某拿下了，促成这笔交易的正是Alex Bragilevsky。 据悉，张某以2150万澳币的价格买下了这栋豪宅，折算一下，这可是花了将近1亿人民币啊，Alex估计抽成都能把手抽软。 图源：Daily Mail 不仅如此，Alex还将一栋价格为3350万澳币的豪宅成功卖给了中国一家服装公司的首席执行官——杜某。 该套豪宅位于Whernside Ave，这笔交易也创下了该街道最高成交价。 图源：Realestate Alex透露，中国买家买房极为爽快，从来不拖拖拉拉。 很多中国买家在看中心仪房屋后，会当场开支票或交定金购房，还有一些中国买家甚至直接背着大袋现金来买房，Alex称，大约有10-15位买家会用现金购买豪宅。 图源：Daily Mail 据澳洲国民银行（NAB）最新季度的《澳洲住宅物业》（Australian Residential Property）调查显示，海外买家似乎成为了现有经济状况下撑起澳洲房市的重要角色。 过去四个季度内，海外买家占有的份额持续上涨，目前占市场份额的10%，这已经成为5年来的最高水平了，比疫情前还要高！ 其中，中国买家占得份额最大，计算下来，他们平均每天花费800万澳元。 图源：Daily Mail 财政部的数据显示，从2022年1月到2023年3月，中国大陆买家是澳洲住宅房地产的最大投资来源。 在这区区9个月里，中国买家在澳洲房市中豪掷23亿澳币，计算可得，中国买家每天的投资为840万澳币，购买了1775套房产。 限制中国买家的从来都不是存款，而是房价，23亿够夸张了吧？那是因为这些房子就只能卖到23亿…… 中国买家的热情现在仍在继续，不少澳洲房产中介都表示，近期接到的中国买家咨询比往期高出许多。 有的中国买家甚至不会单独购买一套房，他们喜欢好事成双，直接购买联排独栋！ 澳洲人表示，这真是离了个大谱。   图源：Daily Mail 中国买家热情持续高涨，或有洗钱嫌疑 自2021年澳大利亚重新开放国境以来，海外买家的购房比例就在不断飙升。 上一季度，海外买家购房获批量比往期增加了40%，在前四名中，第4名是越南，第3名是中国台湾，第2名是中国香港，第1名，无须多言，中国大陆。 也就是说，第一二三名都被中国买家包揽了，越南买家虽然也有突出贡献，但在前三名面前只能瑟瑟发抖。 海外买家需求趋势图。图源：News 房地产门户网站Juwai IQI统计显示，澳大利亚成为了中国买房团的首选目标。 在今年第三季度，中国买家的房产咨询量上升了158%，这是连续第二个季度实现两位数及以上的增长。 Juwai发言人David Platter表示，来澳洲购买豪宅的多为中国的中上阶层，他们中的有些人甚至不会单买一套房屋，而是更愿意购买联排别墅， “自边境开放以来一直与许多中国人合作。据推测，随着航班数量的不断增加，我们也将看到购买量持续上涨。” “从中国人的角度来看，这些人属于中上阶层，很富有。他们正在以150万澳元、200万澳元、250万澳元甚至更高的价格购买联排别墅、独立屋和大公寓。” 澳洲中介Morrell & Koren的董事David Morrell表示，最近中国买家的购房力度“非常疯狂”。 “我们看到房产价格上涨了200万至300万澳元。相对于其他人群，我们的市场有过多的房产卖给了中国买家。” “Toorak发生的事情只是全国各地正在发生的事情的一个缩影。” 曾在澳洲财政部任职的Leith van Onselen表示，中国人喜欢来澳洲买房是有原因的，其中就包括，澳洲允许海外买家购买现房，以及澳洲的反洗钱力度非常薄弱。 Onselen表示，2009年，时任澳大利亚总理陆克文出台一项“短视”的政策，即，允许临时移民在澳购买现成住房。 这个决定引发了中国的临时移民热潮，尤其是中国留学生，在澳洲疯狂购买现房。 其次，澳洲的反洗钱（AML）法是世界上最薄弱的，这使得澳洲的住房成为洗钱的首选渠道。 又能买房，又容易洗钱，那你的房子能不好卖吗？ 全球反洗钱机构FATF曾向澳洲发出警告称，大量黑钱正通过澳洲房地产市场洗白，其中大部分来自中国。 在疫情爆发之前，FATF再度提醒澳洲，“怀疑有大量来路不明的钱从中国进入澳洲房地产市场。” 澳大利亚自己也知道自己的弱点，并且承认了自己反洗钱的力度不足，澳洲交易报告和分析中心表示，“通过房地产将黑钱洗白，在澳洲成为了一种行之有效的方法。” 据统计，在过去20年中，澳洲房市帮助洗白了数十亿澳币的不明资产，其中主要来源于中国买家。 那么，澳洲人是怎么看待中国买房团的呢？ 他们在被震惊之余，实际上是不怎么待见中国买家的。 如今，澳大利亚物价高涨，澳联储不断加息，澳洲人生活成本骤增，买得起房的占少数，供得起房的占更少数。 不断涌入的移民，尤其是中国买家，将澳洲本就在不断增长的房价进一步拉高，你说澳洲人能愿意吗？ 大批澳洲人觉移民太多，对中国人好感度下降 据《SMH》报道，在疫情爆发后，澳大利亚的社会和经济压力陡增，导致澳洲社会变得“四分五裂”，凝聚力大幅下降，因为人们开始担忧移民的涌入增大了自己的生活负担。 这真是找不到责怪的了…… 据统计，有33%的澳洲人认为，澳大利亚目前的移民太多了，搞得自己人民不聊生，同时，有41%的澳洲华人称，自己在最近经历过种族歧视。 一份名为Mapping Social Cohesion 2023的调查报告显示，在今年7月，对7500名澳洲人进行调查后发现，民众对生活成本和家庭收入的担忧加剧。 其中，认为澳洲目前移民数量过多的人占33%，在2021年和2022年，这个比例为31%和24%。 澳洲移民所经历的种族主义。图源：SMH 但大部分澳洲人还是愿意接纳移民的，51%的人认为，移民人数“大致合适”，大多数人希望不按种族来决定移民人数。 在这之中，又有87%的人认为，移民和澳洲本地人都一样，都可能成为优秀的人，75%的人认为，多元文化对澳洲只有好处，没有坏处。 即便如此，澳洲社会中依旧存在着些许偏见。 调查结果显示，91%的澳洲人对英国移民的态度谄媚，但只有69%的人对印度移民抱有好感。对中国人态度积极的民众比例更低，只有61%。 这就造成了许多澳洲华人在澳遭到了不公平待遇，由于最近中国买家持续进入澳洲房市，拉高房产价格，使得这种“不公平待遇”变得更常见了。 有41%的澳洲华人表示，他们在过去一年中遭受过种族歧视，一些澳洲人莫名其妙地对他们爆粗口、竖中指、翻白眼，或者出言讽刺，部分华人表示，自己压根不认识对方，和对方没有半点交集。 一名华人称，自己曾在火车站遭到一名澳洲人的莫名挑衅，而自己并没有作出回应，这名澳洲人在挑衅后，让他“回到自己的国家去”。 由非营利基金会资助、澳洲国立大学讲师James O'Donnell表示，澳洲移民近期的生活压力有所上升，并且具有持续性，“这对移民来说是一种持续的压力，正在削弱他们在澳洲的归属感和联系感。” O'Donnell还表示，经济困难是这些变化的一个关键因素，生活成本的上升导致许多澳人的“价值感”下降。 中国买房团最近在澳洲的表现非常抢眼，甚至组团带着现金去买房，而且还一买就买好几套！ 但这种现象使得澳洲本地人对华人的看法发生了改变，似乎有更多的澳洲人开始反感华人的存在。 然而，澳洲经济的不景气是由于过剩的生产力无法合理分配，以及劳动力市场的低迷，实际上和移民没有直接关系。

图：谷歌街景 本拿比一位柏文业主因楼层平面图显示其单位内窗户可打开，但事实并非如此。于是向卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，CRT)提出上诉，要求物业公司更换窗户时应该用可打开的，或给他一万元的物业费减免，然而上诉遭驳回。 据Burnaby Now报道，卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，CRT)本周做出的裁决，一位本拿比柏文业主将无法获得10,000元的物业费减免，除非他自己支付费用，否则将不会为其更换一个能够打开的窗户。 根据法庭周五的裁决，巴拉查诺夫(Cole Balachanoff)在麦迪逊街（Madison Ave.）2355号的奥马大厦(Oma tower)拥有一套柏文，他就其柏文的窗户问题向CRT提出上诉。 他说，平面图显示开发商最初的目的是使其可操作且可打开。 巴拉查诺夫请求法庭下令，迫使物业公司将他的物业费减少10,000元，或更改窗户以使其打开。 业主反对这项申请，称这扇窗户在2007年安装时并没有缺陷，而且状况仍然良好。 根据物业的说法，平面图所示可能与每楼层实际情况不完全一致。 该物业表示，巴拉查诺夫正在寻求由该物业出资升级窗户。 裁决指，巴拉查诺夫和物业从2022年1月至2023年9月期间有过多封电邮往来，当时该物业正在为巴拉查诺夫更换新窗户。 在电邮中，巴拉查诺夫告诉物业，建筑商或业主开发商错误地安装了一扇打不开的窗户，这与下面楼层类似位置的窗户不同。 他要求物业将其更换为可操作的窗户，但物业公司拒绝了，称价格17,514元耗费太高。 物业也否认承担责任，因为他购买柏文时窗户已无法打开。 裁决书说，根据其章程，物业负责维修和维护建筑物的窗户，仲裁员David Jiang就认为，物业已履行了这方面的义务。 David Jiang说，开发商带有可打开窗户平面图，这与物业无关。 他说：「业主-开发商无权在物业未参与的合约中对物业进行约束。」「巴拉查诺夫的主张如果被接受，实质上是将把物业变成业主-开发商工作的保险公司，但这不是它的角色。」 仲裁员驳回了巴拉查诺夫的主张，并命令他支付仲裁费用。

据金融邮报报道，经济学家本周警告说，加拿大的房地产市场正处于“衰退”阶段，在好转之前还会变得更糟。 加拿大帝国银行(CIBC)的房地产市场展望报告称，全国房屋销量在2021年初达到6.4万套的峰值，如今下降了45%，比大流行前的10年平均水平还低12%。 从人均销量来看，市场更加黯淡，处于2008年经济衰退以来的最低水平。   帝银分析师Benjamin Tal和Katherine Judge称："加拿大楼市正处于衰退区域，面临1991年经济衰退以来最重大的考验。"   “随着利率保持高位，供应充斥市场，2024年上半年销售活动将进一步恶化。” 到目前为止，房价受到的影响还没有销量受到的影响大。报告称，基准房价仅比2022年的峰值下跌11%，但仍比疫情前的水平高出38%。 现在支撑房价的，是市场上缺乏新上市的房屋。从2022年初到2023年初，新上市房屋数量下降了31%，市场上房屋数量减少有助于抑制房价下跌。 但CIBC表示，这种情况正在改变。近几个月来，新上市数量一直在攀升，较2023年3月的低点增加了31%。 经济师们表示，房源增加和销售减少使全国住房市场走向买方市场，多伦多已经这样了。但是房贷利率上升使成本居高不下，使得买家仍然难以入市。 Tal和Judge表示，"上市数量呈上升趋势，以及高利率侵蚀了需求和相对紧张的劳动力市场，因此楼市活动将继续恶化。" CIBC表示，到2024年第一季度末，房屋销量可能会再下降10%至15%，可能要到2025年初至中期才会反弹至疫情前的水平。 与此同时，多伦多道明银行(TD)的经济师表示，他们预计房价下跌幅度将是之前预期的两倍。 据彭博社报道，TD曾预测到2024年第一季度，房屋平均价格将下跌5%，但在11月22日，他们称跌幅将达10%。 TD经济师表示有两个因素使得其预测的房价跌幅增加一倍：一是上调了对债券收益率的预测，以及安省和卑诗省房地产市场的疲软将“大于预期”。 安省的销量与新上市房屋的比例从5月份的63%降至10月份的39%，主要是因为供应激增，销售时间更长。 报告称，“即使平均房价下跌10%，仍将比疫情前的水平高出15%。预计，加拿大央行将在明年第二季度末降息，以防止出现更大幅度的下跌。” 来源链接： https://globalnews.ca/news/10110607/canada-real-estate-td-housing-price-forecast/ https://financialpost.com/news/canada-housing-market-sales-prices-fall-further

加拿大第二大银行表示 2024 年初，由于两个省份的住房供应激增，平均房价可能下降10%。 道明银行此前的预测是，到明年年初，平均房价将比第三季度的水平下降约 5%。 然而，该银行本周更新了预测，以反映更大幅度的跌幅，理由是债券收益率预测上调以及BC省和安大略省房地产市场的更大宽松比之前预测的要多。 该银行的经济学家在最新预测中写道：“安大略省的销售与新上市房屋的比率已从 5 月份的 63% 降至 10 月份的 39%。” “供应量的突然激增在很大程度上是这一比率恶化的原因，而销售的长期下降也加剧了这种情况。” 根据加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 的数据，销售与新挂牌房屋数量比率 (SNLR) 表示特定市场中现有房屋销售数量除以进入市场的新挂牌房屋数量。SNLR 用于评估房地产市场可能出现的过热或过冷情况。较低的比率表明买方市场，而较高的比率表明卖方具有优势。 上周，加拿大房地产协会 (CREA) 报告称，全国 SNLR降至 49.5%10 月份的增长率为 10 年来的最低点，而 4 月份的增长率为 67.9% 的历史最高点。国家 SNLR 衡量标准的长期平均值为 55.1%。 CREA 主席 Larry Cerqua 在一份媒体新闻稿中表示：“现在才 11 月，但许多潜在购房者似乎已经进入冬眠状态。” “十月份的数据还显示，一些卖家可能会将他们的计划搁置到明年春天。” 根据 CREA 的数据，截至 10 月底，市场上有足够的房产，需要4.1 个月才能全部出售 按照目前的销售速度，这一指标被称为“库存月数”。 这高于 5 月份 3.1 个月库存的低点，但仍低于加拿大近 5 个月库存的长期平均水平。 仍“高于大流行前的水平” 尽管如此，道明银行的经济学家表示，即使房价下跌 10%，加拿大房地产市场仍将远高于大流行前的水平。 最新的预测警告说：“一些观点是有道理的。” “平均房价下降 10% 仍将比大流行前的水平高出 15%。” TD预测加拿大央行将降息，明年第二季度，防止房价进一步下跌，人口增长将维持需求。 该银行的最新预测称：“增长疲弱或利率高于预期的可能性是前景的重要下行风险。” “在明年上半年新上市房屋数量小幅下降的情况下，与我们预期的小幅上涨相比，加拿大平均房价仍将下跌，但降幅会小约一个百分点。” 2023 年 8 月 14 日星期一，渥太华新房竣工。加拿大媒体/Sean Kilpatrick

近日渥太华一位房东把一处房产卖掉，但租客拒绝搬走。双方陷入胶着状态之后，最近矛盾进一步升级。 据CTV报道，Patrick Lecours在Glebe出售了他的房子，一个新的家庭正等待搬进来，但他现在的租户坚持不肯搬出去。租客说他们有权利留下来，因为没有收到适当的通知。 渥太华律师Michael Thiele是Quinn Thiele Mineault Grodzki的合伙人，他说这些争端很常见。"租户实际上并没有做错什么，只是住在房子里，" 他说。 "人们往往认为租户会因为搞砸这笔房地产交易而需要承担责任，但目前这并不是法律的规定。现在清楚列明的是：租户有权经过这个程序。"   现在，双方都在等待在原定于2024年4月进行的房东和租户委员会的听证会。   然而在等待期间，双方紧张局势正在升级。租户的代表在一封电子邮件中说他们的客户被骚扰要求离开，并声称"房东雇佣私家侦探跟踪我的客户。” 房东Lecous后来表示，他确实雇佣了一名侦探。 "我们想要弄清楚，在我的家中，我在和谁打交道，” 他说。"我们正在施加压力，因为有人告诉我他们不会因为法律而离开这所房子。他们得到了适当的通知，但没有离开。我还能做什么呢？" 在安省，理清租户的权利和房东的责任可能是一个困难的过程。 "每个省都有自己的房东租户法，但在其他省份，权利更多地倾向于房东，而不像安省这样，"  Tiele解释说。 "你唯一能够解决法律问题的地方是安省房东和租户委员会。你不能绕过这个委员会，直接告上法院，所以你必须完全把责任归咎于房东和租户委员会。" 安省仲裁法庭表示，他们今年迄今每月收到了大约7,000份申请，而去年每月只收到5,500份，增加了25%。为了处理积压的案件，他们已经聘请了61名全职和54名兼职仲裁员。 不过这场纠纷可能很快会有新进展。 Lecours表示，"房东和租户委员会已经批准了加快我们的听证会。太棒了。所以我们可能可以在30至60天内出庭。"

墙内自媒体兽楼处文章：过去一个月，几乎整个长三角想买上海豪宅的富人，都去黄浦区看了一套房子。 那是上海豪宅风向标翠湖天地一套三楼的房子，总价2100万，单价： 15.8万。 作为上海楼市的定海神针，太平桥高端系列住宅翠湖每一期，都遥遥领先，成为海派豪宅的代名词。 2002年，翠湖天地一期雅苑以1.6万元单价开盘时，上海住宅均价不足5000，黄埔、卢湾、徐汇、静安四个市中心区均价不足八千。后来二期御苑、三期嘉苑入市，都创了上海房价记录。 翠湖最近一次开盘在2020年，均价16万5，比起20多万的二手房，定价不高。可想要拿到资格，据说得交上千万的茶水费。 最近三年，上海不少神盘跌落神坛，只有翠湖二手房价依然坚挺。去年翠湖三期还成交了一套低楼层房源，单价高达32万。今年年初，翠湖出现了历史总价最低的135平房源，单价仍有21万。 这套15.8万的二手房，算是打破了翠湖的最低价记录，也击穿了上海豪宅市场的房价体系。挂牌不到一个月，连上海以外的富人都听说消息杀入上海，每天来看房的人高达： 一二十组。 这群帮上海楼市托底的客户们，多数是外地实业富商，他们买下这套特价二手房，不仅为了投资和自住，还想抵押给银行。 现在上海房抵经营贷利率只有3点多，比按揭利率还要低。 1 击穿上海豪宅市场的翠湖业主是一位香港籍富豪，不懂国语。他穷尽毕生所学和大陆客户交流时，上海著名豪宅机构丽兹行发布了10月份的市场报告。     这份报告论调极为悲观。丽兹行说今年上海的金九银十，是近五年来最惨淡，10月份二手房网签1.2万套，全市挂牌量高达23-25万套，按当前的去化速度需要一年半： 当下的库存，是上海市场过去几十年前所未有的。 比普通二手房更惨的是二手豪宅。10月份库存达到历史最高点，按现在的月均成交量计算，即时不再有新增挂牌，也需要两年半时间才能消化完这些房子。 高库存带来的是豪宅大面积降价。根据丽兹行的成交数据，10月份上海成交的所有豪宅房源，比最初挂牌价降低了32%，比30天前降了17%： 这意味着，当下只有降价幅度达到30%的房子，才可能被客户选择。 和这份市场报告一起统计的，还有一份仅发送给客户的10月份成交房源一年降幅表。里面都是大家耳熟能详的名字：浦东星河湾一年总降幅27%、仁恒河滨城28%、绿城黄浦湾30%、西郊青溪花园39%…… 因为数据太过触目惊心，有上海自媒体站出来指责丽兹行： 唱空没良心。 包叔还是第一次知道，中介会唱空楼市。 因倒挂而火热的上海新房市场，因为二手房价格急转直下，也不稳了。 今年5月，杨浦滨江合生缦云开盘，触发积分81.69分，四个月后，二期再次开盘，认购率176%，已经无法触发积分。 最近项目再次入市，不仅不要积分，不用抢购，开发商还选择了和中介合作： 开启分销。 更典型的新房市场在徐汇滨江。半年前，徐汇滨江是一片只有社保巨子能闯荡的江湖。去年入市的御江庭要92分，今年的百汇园106分，半年前的云锦东方入围积分高达118。 但半年后，就在云锦东方附近，同为徐汇滨江板块豪宅的汇元玺和保利天珺入市，认购率都只有270%左右，保利天珺中建一度以为无法触发积分了，是最后两天通过销售积极邀约，才勉强触发： 徐汇的信仰差点儿塌房了。 2 比起上海，北京市场似乎更惨一些。 9月份认房不认贷政策带来的成交量上涨，迅速回落。十月份北京二手房网签刚刚过万，环比下降了25%。 面对短短一个多月时间，暴涨的两万套库存，北京房东们的办法只有： 降价。 太阳公园一套去年5200万上架的房子，调整了五次，最近降到了4700万；朝阳公园附近老牌豪宅，一套今年三月能挂3000万的次顶层，现在卖2550万就能卖。小区内降价一两百万的豪宅随处可见。 一家房企高层购入不到一年的房子，还一直挂着卖不掉。他说能卖掉就降杠杆还贷款。 北京和上海的二手房都在砸盘。北京不同的地方在于，二手房把新房砸得开始降价了，这是上海还没上演的那一集。 最近北京新房市场，一手豪宅的退房率变高了。从金舆东华、到中信城四期，到手的单子随时会飞。因为不断入市的低价二手房，给了新房不可能给到的折扣。 改善新房也多了一大批特价房源。开盘均价8万5的崔各庄某项目，拿出了一批单价6.9万的房源；后沙峪建发观云135平米的特价房，原来卖733万，现在卖659万；西红门橡树湾开盘单价6.2万，最新特价： 5.7万。 豆各庄一个新盘最便宜的一套是120平的二层，一口价580万，单价只要4万8，和之前的均价6万3相比，相当于打了七六折。 因为附近的二手次新房富力又一城，挂牌均价都降到5.5万了。 一位开发商说，降价的原因是为了年底冲刺指标，北京的客户基数足够厚，降价还是能卖掉房子。 但其实不只是在北京，他们各地项目都根据市场情况，申请了部分房源折扣。有的效果不错，有的没有起色，甚至同一城市不同项目，折扣效果都不一样。 我问他有发现什么规律？他总结了下，偏刚需的板块好一点，偏改善的板块效果比较差。刚需有结婚、孩子上学的迫切性，而改善看到房企在板块内争相降价，反而不着急买了： 观望心态太浓。 3 一个多月前，认房不认贷刚刚出台时，市场还不是这样。 当时开发商的幽怨是刚需不买房，没办法给改善腾出房票，于是二手房库存形成了堰塞湖。一家深圳的开发商告诉我： 置换的热情还在，接盘的韭菜没有了。 但短短一个多月时间，市场形式就再次发生了变化。刚需在开发商降价的大背景下，开始出手了，但改善客户却观望了起来。 11月初，深圳柏奕府官微发布了一张声明，宣布取消当天的公证摇号程序，原因是从公示开始到摇号前的三天时间里： 无意向客户登记。 这可能是深圳龙华第一次出现0认购新盘。 过去，龙华一直是深圳买房的热门区域，低生活成本、便捷的配套以及深圳中心的区位，被大家调侃为宇宙中心。一个又一个地王，短短几年间，龙华的房价就涨到了7字头。 三年前，龙华新房供应8145套，成交了7290套，去化率90%。三年后，龙华成为深圳新房库存最大的区域。 截至11月，深圳新房库存量已经超过了5万套，去化周期19个月。而深圳新房库存的五分之一就在龙华。 柏奕府是两年前的改善项目。当年均价7.4万/平，这次开盘备案价最低打8.5折，还给4个点佣金。相当于，去年买的客户： 直接损失100万。 折扣力度放在去年挺大的，放在今年就很一般。今年，龙华的新盘都卷疯了。价格战打得如火如荼，85折是普遍折扣。和奕府、富基云珑府的案场折扣都低至85折。如果加上佣金、返点等，折扣最低至七七折。 就在柏奕府开盘一周一前，龙华另一个项目和奕府宣布85折出售，并且给中介的佣金涨到8%。有人算了下，卖出一套，到手的佣金42万起。中原地产宣传佣金的海报上写着： 卷王驾到，麻烦让一让，不想误伤。 去年龙华很多新盘都还要加每平米三四千的装修费，今年基本送简装还打折了——因为二手房，也在降。 前几天，龙华龙悦居一套63平米的两房成交了，它的价格让很多深圳人破防了。 这套房子的指导价是527万；两年前，它的成交价在720万左右；半年前，它的成交价是468万；而最近，它的成交价是——300万。 也就半年时间，这套房跌去三分之一；两年时间，跌了60%。 统计局10月的数据，70大城市有56个城市新房价格下行，二手房有67个城市下行，创造了最近几年的记录。 除了一线城市，现在很多城市已经没什么可以刺激的政策了。但改善需求最旺盛的一线城市，10月份北京、上海、广州和深圳二手住宅环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%： 一线城市也蚌埠住了，信仰开始塌房。 看完统计局的数据，有一喜一忧。忧的是8月末开展的救市政策，药效显然在快速消退。 喜的是，统计局的数据跟房产市场一线的感受，之前有巨大的温差，现在： 终于实现了神同步。 4 11月22日，深圳调整了二套最低首付比例，不管是过去要七成首付的普宅，还是8成首付的非普宅，都降到四成。 今年3月份前，经常有深圳的朋友问我，什么时候出政策？惨成这样该出政策了吧？这半年，他们已经不问了。 房价跌破二手房指导价了，终于取消指导价；改善普遍降杠杆，终于认房不认贷；新房都卖不动了，终于降首付比例。这个矫枉过正的行业，爱总是姗姗来迟。 这几天，政策又鼓励金融机构扶持房地产。监管机构据说还在起草一份房地产商的白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中。 金融机构也不容易。我们可以把马牵到河边，但是无法逼着它们喝水。我很喜欢有个企业家这两天写的一篇文章，标题是： 政策的春风必须化雨。 我们总不能一边掐着病人脖子，一边又说必须全力抢救病人。 包叔说，他初中的时候，同学子姨生病了，他和同学去看她。他们问子姨，医生怎么说。子姨没有回答，旁边的护士小声说：Doctor。

BC省财政部长周三宣布，该省正在将投机税和空置税扩大到更多城市，以将空置单位改造成住房。 新增 13 个社区使需纳税的城市总数达到 59 个。  “房屋不应空置，也不应被投机者用作投资，”财政部长卡特琳·康罗伊在新闻发布会上表示。“房屋应该供人们使用，这样他们就可以在工作的地方生活，孩子也可以上学。”   投机税和空置税明年将适用于以下城市：    • 弗农  Vernon • 科尔德斯特里姆  Coldstream • 彭蒂克顿  Penticton • 萨默兰  Summerland • 湖区  Lake Country • 桃园 Peachland •考特尼 Courtenay • 科莫克斯  Comox • 坎伯兰  Cumberland •帕克斯维尔 Parksville • 魁利克姆海滩 Qualicum Beach • 坎卢普斯 Kamloops • 鲑鱼臂 Salmon Arm   康罗伊表示，这些社区的选择是基于多种因素，包括空置率、房价、人口以及不住在该市的房主的比例。 她说，在新加入名单的城市中，湖区的房屋空置率最高。 住房部长拉维·卡隆（Ravi Kahlon）在新闻发布会上表示：“当投机者购买投资性房产并将其空置，而许多年轻家庭却住在附近社区的房车里时，就出现了问题。” “投机者通过抬高房产价值来赚钱，而他们本应该为人们提供住房。” 该省表示，自 2018 年以来，已从投机和空置税中征收了 3.13 亿加元，这些税款已用于资助该税适用的城市的经济适用房。 根据 2022 年的审查，这项税收导致大温哥华地区新增 20,000 套房屋。 惠斯勒、托菲诺和奥索尤斯等度假城市仍然免征投机税和空置税，康罗伊表示，目前没有计划将它们包括在内。她说，政府正在考虑向一些较小的社区增加税收，以海湾群岛为例，但目前还没有。13个新社区的业主将被要求在2025年1月根据他们在2024年使用房产的方式进行首次申报。 康罗伊表示，该省只给房主一年多的时间来决定该怎么做。她以那些拥有第二套避暑别墅的人为例，表示他们可以将房产出租一年中至少六个月、全职出租、出售房屋或干脆缴税。 免税包括主要住宅、长期租户的房产以及离婚等“生活事件”。康罗伊补充说，冬季无法居住的夏季小屋也可以获得豁免。 她说，99%的不列颠哥伦比亚省人都免税。 对于外国业主和“卫星家庭”，税率为房产评估价值的 2%；对于加拿大公民或永久居民，税率为 0.5%。   2021 年 6 月 1 日星期二，不列颠哥伦比亚省坎卢普斯看到房屋。加拿大媒体/Darryl Dyck

一栋独立屋只卖一半产权，一栋独立屋挂牌大半年降了20多万，但地产经纪却提醒…… 这是什么神仙房子？  即便眼下房价仍然居高不下，但是“你又会和陌生人一起买房吗？” 在列治文，有一套2,992平方英尺的待售独立屋住宅，卖房信息上明确写了房子有“未分割的一半权益”，售价75w。这样的低价可是让不少买家点击进去查看。也引起了当地媒体《daily hive》的关注。                                              图自： Realtor 2023年11月22日 从挂牌信息可以看到，房子位于列治文的Lockhart路，带有五间卧室、五间卫浴和一个可停放两辆车的车库，房子里壁炉也有两个。                                                图自： Realtor 2023年11月22日 房产描述上也说这房子是“不寻常的”。网站甚至敦促潜在买家做足功课，多考虑一些问题，比如“我将与谁共有房产权”； 并建议买家“打电话给你的房地产经纪人，要求他们解释并附上文件”。 这栋房子挂牌出售50%产权已经有半年多了，价格从100万一路跌至75万，引起不少吃瓜群众围观。 该独立屋位于1号路附近，卖方经纪Craig Cook更提醒有意的买家不要轻易出手，并警告说这交易上的一些安排非比寻常。 挂牌说明中称：“你应该好好细想，我将会与谁分享这屋的拥有权。你可能会问：另一半业权的持有人是否愿意出让呢？我们不知道这些问题的答案，请致电你的地产经纪，并要求他提供文件向你解释。 这栋面积近3000平方呎大宅的业主之一，提供的是房屋一半的“不可分割权益”（undivided interest），意思是有两个或以上的人士拥有业权下的物业，并对整个物业拥有平等的权利，这个物业不可被分割成不同的部分或股份，也没有人可以独占物业中的任何一部分。 挂牌说明上还开宗明义直言“是的，这很不寻常”、“最好先与你的地产经纪谈谈，（这里说的）一切都只是大概”。 据介绍，整个物业的估值为210万元，因此买家只需花不足四分三的价钱，就能获得价值超过100万元的房屋产权。 尽管这个一半产权挂牌近半年仍未成交，但在网上却引起热议。 有网民认为“听起来就像有人被困在一个永远卖不出的垃圾盘”。 但有人认为不算太差，因为“它打从一开始就提醒你要知道自己在做什么，对方坦诚相告，总好过一些试图隐瞒的人”。 有人留言表示，怀疑当中可能牵涉法庭下令取消抵押品赎回权或某种形式的离婚程序。 目前来看，大温地区的市场上压根没有标价低于100w的独立屋住宅，就连标价150w的独户住宅也没有一套是带五间卧室和五个卫浴的。要是花75w能买下一套房子，即便是和陌生人共享产权，确实会让人犹豫。 也有专业律师就提醒，购买任何共享所有权的不动产就是要考虑尽可能多的潜在情况。 例如，如果两对夫妇选择一起买房，他们应该首先就如果其中一方分居或搬走会发生什么达成一致。 如果有人认为房子不得不卖掉时怎么办？他们是否在合同中同意与新的潜在买家会面？有没有像合作公寓那样的审批程序？ 另外，无论每个买家付了多少首付款，房主的名字都将出现在抵押贷款上。他们每个人对还贷都负有100%的责任。而背负这些债务可能会影响个人购买新车，甚至会影响申请新的信用卡。 虽说“和陌生人一起买房”存在潜在的复杂问题，但这有可能是年轻人“上车”的一个好方法。 买家作出决定前，有必要多方了解！