地产

【星岛综合报道】加拿大银行监管机构正在控制贷方住宅按揭贷款组合中高杠杆贷款的数量，联邦金融机构监管办公室（OSFI）周五（12日）宣布将限制银行向高负债借款人提供按揭贷款。 星岛网上月曾引据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道指，联邦金融机构监管办公室告诉银行，他们必须限制超过借款人年收入4.5倍的按揭贷款数量，这也称为贷款与收入（LTI）比率为450%。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); OSFI周五的宣布确认此前报道并非空穴来风，OSFI表示，高额家庭债务对银行的「安全稳健」和金融体系的稳定构成风险。 该机构表示：「低利率时期发放的高LTI贷款造成了加拿大金融体系长期的脆弱性。」「OSFI的LTI框架将有助于防止未来向高杠杆和负债借款人提供类似的贷款。」 随着利率和价格飙升，住宅按揭贷款投资组合激增，使加拿大房主跻身全球负债最高的行列。 新的收入上限增加了现有按揭贷款资格规则，包括联邦压力测试，该测试要求借款人在利率比协商利率高两个百分点的情况下，必须能够支付按揭贷款，OSFI将这项新措施描述为现有按揭贷款压力测试的「后盾」。 尤其是银行按揭贷款组合中的高杠杆债务，也伴随着监管机构试图减轻的偿债能力风险。 该措施适用于银行整体投资组合中的新按揭贷款，而不是个人借款人。相比之下，压力测试适用于借款人。 即使如此，这些限制也将使一些借款人更难获得足够大的按揭贷款来购买房产。 新措施将于明年第一季生效 自2022年初新冠疫情（COVID-19）大流行带动房地产繁荣以来，高杠杆借款人数量有所下降。根据加拿大央行的数据，LTI比率高于450%的新增按揭贷款数量在2023年最后一个季度为12%，低于2022年第一季的26%。 新规则仅适用于新按揭贷款，不适用于现有贷款或需要续约的贷款。银行获准让某些客户的收入比率超出限额，以便为多伦多和温哥华等昂贵城市的借款人提供灵活性。 OSFI在制定LTI限额时，去年年初曾就按揭贷款风险，特别是债务偿还能力征求了业界的反馈。该监管机构表示，这种做法也让金融机构能够持续参与市场竞争。 这些限制适用于以财产担保的贷款，包括另一贷方的第二按揭贷款和房屋净值信贷额度。 新规则不适用于借款人必须支付按揭贷款保险的保险贷款，因为他们的首付低于房产购买价格的20%。 OSFI将监测季度贷款与收入比率，以确保银行未投保按揭贷款中，超过借款人收入4.5倍的百分比保持在规定门槛以下，该措施将于明年第一季生效。 图：加通社  

一群房主在奥克维尔（Oakville）的一个社区购买了全新的房子，他们本以为自己终于改善了居住环境。但却发现搬进去后，居然在一个还在施工的建筑区内生活了几个月，而且根本看不到完工尽头。 图源：CTV 去年8月，Suhail Abbasi和妻子，女儿搬进了他们的新家，位于Dundas街和William Cutmore大道附近的Mattamy homes其中一栋新建的住宅。 他说，他们搬入前，就知道该社区仍会有一些建筑工程。但几个月前，更大型的机械设备搬到了他家后面，院子的另一边也升起了一台大型起重机。他说，从那以后，这里就成了“噩梦”，每天都有来自建筑工地的噪音和灰尘。 他说，Mattamy还要求他签署一份协议，允许重型设备在他的院子里使用，以便加快他们建造一座新的中层建筑。他说，如果他签署协议，公司就会给他支付1万元的补偿费用，但他最终拒绝了。 尽管如此，施工还是继续开展。他说，从那以后，他的家从早到晚都感觉像一场“地震”。 “噪音、空气、健康危害；肮脏的街道、你的汽车、你的家每天都很脏。”“你知道你不能打开窗户，也不能打开门。” 他说，街上没有人愿意洗车，因为一天后汽车又会被厚厚的灰尘覆盖。他说，没有人能坐在家门口，有孩子的邻居也不让他们在外面玩。 Abbasi说：“生活在这里太沮丧了，我想过要搬出去。” 但他怀疑，鉴于该地区的状况，以及每天一大早就开工、一直持续到晚上的施工，他是否能把自己的房子出售或出租给其他人。 “你知道，人们会看到所有的重型机械、噪音、污染和污垢，他们在买房子之前会考虑10次，为什么要到这个地狱来？” 大约一年前，另一位业主Neeraj Nulu，从Milton的老家搬了出来，和父母一起搬进了街上的另一栋房子。他说，他们以为自己搬到了更好的地方，但感觉他们的房子从那以后就一直处于“战区”。 在家工作的Nulu说，他不得不应对连续不断的噪音和振动带来的偏头痛，他担心施工可能会对他和父母的健康产生影响。 他说，他们向Mattamy提出了让公司在施工期间，将他们安置到其他地方的想法，但没有得到回复。 他说，虽然他们知道购买协议中有一项关于正在进行的建设的条款，但他和其他邻居觉得，他们在项目的范围以及对他们的影响方面被误导了。 图源：CTV 现在，他们正在考虑采取法律行动。 Upper Joshua Creek的Clockwork共管公寓项目的网站显示，这个新综合体的房屋面积从473平方英尺到889平方英尺不等，起价略低于50万元，最高价格为90万左右。 该网站宣称，这些公寓位于“黄金地段”，“为您精心设计”。列出了2026年的完成目标。 在一份声明中，Mattamy Homes表示，他们“认识到并理解住在一个正在施工的建筑工地附近可能会造成的挫败感”，并表示，公司正在建造更多的房屋，与现有业主的关系是“发展过程中的一个重要因素”。 该公司坚持认为，该地块“在建筑活动和对邻居的潜在影响方面，与Dundas Street沿线的任何其他地块都没有什么不同。” CP24联系了当地议员Natalia Lischyna和Tom Adams寻求评论，并收到了Oakville镇的回应。 交通和工程总监Jill Stephen表示，已经注意到了这一开发项目，并表示开发商应该遵守城镇规章制度。 她证实，该镇已经接到了有关施工过程中道路噪音、灰尘和污垢的电话，并表示市政执法部门已经就这个问题与开发商进行了交谈。 Stephen补充说：“当购买房屋时，特别是在新建区域，希望居民了解他们家周围和社区内正在进行的各种施工。” 社区中的一些人问，为什么政府会允许一个正在施工的建筑区，中间有几套房屋可以让人居住？ 居民们说，这条街上的三居室和四居室，是Mattamy以大约170万元的价格卖给他们的。但在搬进来不到一年的时间里，他们估计，如果他们试图卖掉房子，他们将损失几十万元，因为这幢房子正在施工，而且共管公寓的阳台离他们的后院只有几英尺远。 图源：CTV Navneet Bagga说，当他与妻子和两个孩子住在这条街上的四居室房子里时，他希望能把地下室租出去，以帮助减轻抵押贷款还款压力。但他认为现在没有人会选择住在那里。 他说：“谁会来租我的地下室？”“我说‘你们这些家伙，你们杀了我。我甚至不知道我还能付多久的房贷。’” 他说，尽管他和邻居的房子是由负责公寓建设的同一家公司出售的，但没有人建议他们去查看申请的细节。 Bagga说，他们买房子的时候被误导，以为房子后面会有一个停车场，但在购买过程中，开发商决定把停车场移到地下，并在计划中的综合大楼上再建一栋楼。 他说，地下停车场的挖掘甚至还没有开始，他担心会带来新的破坏。 “想象一下，现在要卖掉这个房子，但开发商已经在你后院规划好要修另外的房子?”“谁会买这栋房子？没有人。”

素里市正在采取一项重大举措，从财政上激励建筑商和开发商加快在快速交通附近地区的多户住宅建设项目。 据Daily Hive报道，该市透过2023年12月4日之后支付费用的新退税计划，与建筑开发相关的各种申请费用将削减50%。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 透过退税，该计划将减少规划（重新分区、开发许可、开发差异许可）、工程（服务协议处理、管理、ESC申请）和建筑（建筑许可费）的申请费。     要获得退税资格，开发项目必须位于现有天车站（SkyTrain）附近，包括Scott Road站、Gateway站、Surrey Central站或King George站，以及现有RapidBus路线（R1 King George Boulevard或R6 Scott Road RapidBus）1.5公里范围内。     此类多户住宅建筑必须至少为4层楼，其建筑面积的容积率密度至少为建筑住宅用地面积的0.5倍，且住宅总建筑面积不得低于21,528平方呎（2,000平方米）。此外，为了获得退税资格，该项目必须在2026年8月31日之前获得完整的上层建筑建筑许可证。 这项名为「快速交通发展激励」（Rapid Transit Development Incentive）的退税计划，预计将使靠近频繁公共交通服务的约3,000个家庭受惠。 另一项新的单独激励措施称为「非市场租赁住房激励措施」（Non-Market Rental Housing Incentive），旨在透过免除市政开发成本费和社区设施捐助（Community Amenity Contributions，CAC）或许可证申请费退税，加速素里各处非市场住房发展。然而，这项激励措施预计在3年内只能支持300套非市场租赁房屋。 这两项激励措施相结合将促进并加速建造约3,300套住房，这将实现素里市根据联邦政府住房加速基金(HAF)计划，到2027年加快建造9,600套新住房的目标的三分之一。 2024年1月，联邦政府宣布素里市将从HAF获得9,600万元，以换取彻底改革和简化其政策，以促进和加速建造更多住房。这两项激励措施均由HAF资助。 图：素里市府  

联邦自由党今天公布了一项解决住房危机的计划，推出一系列新的税收激励措施，并为无家可归者提供超过10亿元的资金，以及在全国范围内努力在公共土地上建造更多住房。 杜鲁多今天在安省旺市宣布：“今天，我们发布了加拿大有史以来最全面、最雄心勃勃的住房计划。” “这是一个建造住房的计划，包括为租房者建造住房，其规模是几代人以来从未见过的。到2031年，我们谈论的是近390万户家庭。” 图源：CTV News 国会预算官本周四发布报告估计，到2030年，加拿大将需要建造310万套住房，以弥补住房缺口。 自由党这份长达28页的计划在联邦预算案出台前公布，是少数党政府面对生活成本上涨问题，制定可负担性议程的最新努力。 渥太华还向各省、地区和市发出了一个信息，即他们也需要加快步伐，称这个计划是“行动呼吁”。 住房部长弗雷泽(Sean Fraser)在接受采访时表示：“单靠一级政府是不可能解决全国住房危机的。” “但如果我们共同努力……并建立激励机制，鼓励彼此实际采取政策帮助我们达到目标，我知道我们可以完成这项非常重要的任务。” 新的建房税收激励措施 自由党的计划承诺解决加拿大人面临的一系列住房负担能力挑战，从遥不可及的住房梦想到飙升的租金成本再到无家可归者。 根据文件，政府的承诺是在加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）预测到2031年将建造187万套住房的基础上，至少新建200万套住房。 自由党表示，他们将建造更多房屋的主要方式之一是降低房屋建造成本，使房屋建筑商更容易制造房屋。 该计划的大部分内容是在政府最近甚至更早已经宣布，但文件中提出了几项新措施，包括扩大对住房建设的税收激励： 联邦政府打算将公寓的资本成本免税额从4%提高到10%，这将增加建筑商可以冲销的税款。 政府还将把免征商品及服务税（GST）的范围扩大到公立大学、学院和学校当局建造的学生宿舍。 该计划还拨出更多的资金来解决全国各地的社区都有的无家可归问题。 为联邦“到达家园”项目（Reaching Homes）提供额外的10亿元，为期四年。 另外拨款2.5亿元用于帮助社区消除营地帐篷，将人们转移到住房中。联邦政府要求各省和地区提供相应的资金。 作为新的“住宅建筑工业战略”的一部分，联邦政府将改变国家建筑规范，引入标准化的住房设计目录，并启动一项新的基金来支持创新技术，使建造模块化和预制房屋变得更容易。 自由党还承诺在政府使用公共土地建造住房的方式进行“历史性转变”，包括腾出更多土地用于住房建设，并租赁土地，而不是出售土地。 他们还将限制大型企业投资者购买现有的独栋住宅。 该计划的其他内容包括培训更多熟练的行业工人，放宽对外国证书的认可，提高建筑业的生产率，这些措施可能会加快住房建设的进程。 联邦政府还承诺帮助家庭降低能源费用，包括启动新项目，支持中低收入家庭进行节能改造。 自由党的住房计划受到了加拿大住宅建筑商协会的赞扬，协会表示，该计划为解决住房负担能力的“全面方法”奠定了基础。 计划的实施在某种程度上将取决于各省和地区的合作，其中一些省份和地区已经指责联邦政府越权。 魁北克省、萨斯喀彻温省、安大略省和新不伦瑞克省对获得新的基础设施资金取决于联邦一系列条件感到不满，包括让四单元住房合法化。 但弗雷泽部长反驳说，加拿大人只是希望自己的问题得到解决。他说：“当人们来敲我选区办公室的门，说他们有问题时，他们最不想听到的就是我没有责任帮助他们。” “所以在我看来，重要的是我们要尽我们所能迎接挑战，向加拿大人证明，即使可能存在技术障碍，我们也没有理由不尽我们所能做到最好。” 加拿大人是否仍然信任现政府能够解决问题 尽管自由党积极推销他们的住房计划和将于周二公布的联邦预算案，但能否得到支持，将取决于加拿大人是否仍然相信现任政府能够解决他们的问题。 自去年夏天以来，联邦保守党在民调中一直保持着两位数的领先优势，似乎已经成功地说服了一大批选民，让他们相信自由党只会让生活成本问题变得更糟。 保守党在很大程度上对政府最近的住房公告不屑一顾，认为向“政府官僚机构”投入更多资金并不能解决住房危机。 保守党住房评论员Scott Aitchison 在一份声明中说：“杜鲁多虚荣的声明和数十亿元的宣传合影并不能改变他的策略在过去八年中使住房成本翻了一番的事实。” 新民主党人周五对住房计划进行了类似的攻击。住房评论员Alexandre Boulerice在一份声明中说：“加拿大人不能相信自由党能解决他们制造的问题。” 弗雷泽承认，保守党成功吸引到加拿大人对住房问题的关注，但他说保守党的解决方案远远不够。“我认为，政客试图利用人们真正的焦虑，而不做任何事情来帮助他们，这是很危险的。这告诉我，他们的动机更多是为了夺取政权，而不是真正帮助那些挣扎的人。”弗雷泽说道。 保守党领袖博励治(Pierre Poilievre)认为，政府应该让路，让开发商建造更多的房屋。他提出的住房计划主要侧重于要求各城市每年增加15%的住房建设，以获得通常的基础设施资金，否则这些资金将被扣留。超过目标的开发商有资格获得“奖金”。

加拿大房地产协会(CREA)表示，目前预计全国平均房价将较去年同期上涨4.9%，达到710,468加元，是其在2024年初预测涨幅的两倍之多。 CREA在周五(12日)发布的最新年度展望中表示，预计今年将有492,083套房屋进行交易，比2023年增加10.5%。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 在1月的预测中，CREA预计今年房屋销售量将成长10.4%，2024年平均房价将成长 2.3%。 CREA表示：「如果以去年春天为参考，再加上去年创纪录的人口成长，以及今年夏天央行降息的可能性远大于去年那样升息的可能性，情况可能会变得很有趣。」 高级经济学家卡斯卡特(Shaun Cathcart)在新闻稿中表示：「今年的情况会是高利率让很多人保持观望，还是备受期待的首次降息吸引很多人重返市场？可能两者都有一点。」 修正后的预测是在CREA报告3月房屋销售量较去年同期成长1.7%之际发布的。 今年3月售出房屋的平均价格为698,530元，比2023年3月上涨了2%。 (图：加通社资料图片)  

加拿大税务局(CRA)因无法向海外房东收取费用，致使租户陷入困境。满地可的一名租户受到审计，并被勒令按照法律要求缴纳其非居民房东未预扣的月租税。结果，他须缴纳多达6年的税款以及复利和罚款。 据《环球邮报》（The Globe and Mail），满地可一名房客去年将加拿大税务局告上法庭，表示他不知道房东是非居民。该租户的意大利房东在满地可一幢大楼内拥有一套单元。 但租户在税务法庭的上诉中败诉，理由是他是加拿大居民，因此需要代扣缴25%的租金给CRA。法官在其判决中承认了「严重后果」，但仍要求「居民付款人」或承租人承担责任。 为该案租户辩护的满地可税务律师卢先生（Eric Luu，译音）表示，法律的问题在于，住宅租金被视为与特许权使用费或类似付款相同。换言之，住宅租户与「复杂的企业」的标准相同。 而该租客称不知道房东是非居民不获认可为有效的借口。 卢先生对此感到担忧，他说，「向非居民追讨非常困难，所以他们（税务局）把负担加到了房客身上。如果退一步，抛开所得税法的起草方式，只看它的政策，在这种情况下，你必须问自己谁有杠杆？显然，租户没有杠杆作用。」 他认为，当局应该设法让非居民房东缴税，同时又不会造成房客的负担。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 很多业内人士也对此规定一无所知 众所周知，非居民业主长期以来必须为其出售或出租的房产缴纳预扣税。然而，房地产经纪人Lorne Goldman表示，很少有租户和房地产行业人士意识到，如果不缴纳这些税款，租户可能会陷入困境。 Goldman的客户不乏向非居民，他表示，房地产经纪以及所有租户和房东，均应该接受有关租户风险的教育。 「我从事房地产行业，但我对此一无所知，」Goldman说，「我认为，加拿大99.99%的租户都没有意识到这一点，CRA有责任告知租房民众，他们可能需要缴纳预扣税。」 他问道，在卑诗省有十分之一的新柏文由非居民拥有，其中一些非居民房东不缴纳预扣税的可能性有多大？ 判断房东是居民还是非居民「非常困难」 住在香港、在温哥华拥有3套出租单元的非居民房东奥利弗(Chris Oliver)表示，不知道有预扣税，但他的物业经理会负责打理，这大大减轻了租户的负担。 「让租户遵守这项会计规则听起来不公平，」奥利弗说，「你能想象他们面临的所有压力吗？他们必须忙着支付租金和不断上涨的生活成本，然后发现还需要遵循一整套复杂的付款规则？」 Bodewell Rental Property Management的物业经理Donald Mackenzie表示，他的公司经常为非居民房东办理扣款，这些房东约占他客户的10%至15%。然而，偶尔也会有非居民表示不想缴税。 卑诗省公证人协会的总法律顾问亚瑟(Ron Usher)表示，去年当自己得知魁省案件时，也感到十分震惊。他想知道有多少非居民房东没有缴税。 「有多少成千上万的情况没有这样做？租户面临的风险是巨大的。……我认为现在的故事很奇怪，很神奇，而且这似乎是法律。」 他补充，判断一个人是居民还是非居民「非常困难」。 「我们谈论的是税务居住权，而不是实际居住权。他们可能人在圣地亚哥，但他们确实是税务居民，所以这就很复杂了。」 卑诗省房东协会(Landlord BC)副主席、租赁法专家罗亚尔（Michael Drouillard）认为，CRA向一个不知情的住宅租户追讨税款并非好事，「你怎么能指望住宅租户会这么做呢？」他问，「他们有足够多的事情需要弄清楚。他们不需要承担一些他们甚至没有意识到的潜在巨额纳税义务。」 如果某人每年在加拿大居住少于183天，或「通常」不居住在加拿大，政府即将其视为非居民。一般来说，非居民需要为在加拿大赚取的收入（包括租金收入）纳税。加拿大政府网站上写道：「为了确保扣除正确的金额，重要的是要告诉加拿大付款人（例如租房者）你是非所得税居民。」 房客马库基纳(Mariana Makulkina)在Facebook Marketplace上找到了自己的柏文，她说，她自己做调查后才知道房东住在海外。她有一名物业经理，但如果没有第三方保护，她在签署租约时就不会知道要询问房东。另外，哪个房东想被问到是否在加拿大缴税？ 「这件事从来没有引起我的注意，我几乎可以保证没有人会知道这件事，」马库基纳说。 罗亚尔提醒房客，为了保护自己，可以要求房东提供法定声明，证明他们的税务居民身份。但房东的身份也会发生变化，他们可能会搬到国外，而房客并不知道。 卑诗的住宅租赁协议表格并未要求房东提供其居住身份证明，但当房主出售房产时，就必须说明其税务居住地，这是为了保护买方在未缴税款的情况下免于承担责任。租户应该享有同样的保护。 CRA没有回应置评请求。 图：Getty Images  

一份关于大温哥华地区租金的最新报告显示，4月份本地区租金大幅上涨。 根据租屋社区线上平台liv.rent的报告，大温哥华地区的租客将其月收入的60%以上用于租金。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); Liv.rent报告指：「这是建议租金与收入比率占30%的两倍多，反映了该地区住房供需之间的不匹配。」 3月至4月期间，大温地区带家具的一居室单位的平均价格上涨了251元，不含家具的单位价格上涨了39元。 温哥华都会区一房、不含家具的柏文的新平均月租为2,376元。 温哥华市中心被称为整个大温地区最昂贵的社区，在这里，一套不带家具的一居室单位每月租金略高于2,800元。 位于大温哥华地区最便宜的Sunset Victoria Fraserview街区的同样一房单位租约为2,100元。 若以平方呎计算租金，Liv.rent的报告显示，大温地区租金最便宜的城市分别是兰里、素里和西温。在这些城市，每月每平方呎的租金不到3元。 与此同时，温哥华的每平方呎租金最高，为每平方呎3.88元，本拿比紧随其后，为3.84元，北温以3.55元排名第三。 报告发现，今年的租金率与去年基本一致，这使得liv.rent相信租金率将在夏季继续上涨。 自2023年4月以来，大温地区不含家具的租金已上涨了113元。 Liv.rent将监测5月1日卑诗省新的短期租赁法规生效时，租赁市场的变化。 在大多数城市，将只允许房东主要住所内的单位可以用于短期租赁，例如Airbnb。 这可能会使许多房源重返长租市场。 据liv.rent称，目前全国租金最贵的5个城市中，大温哥华地区就占据了4个。 图：Global News  

BC省一对华裔夫妇把温哥华岛的房屋转让给儿子，近日被法官裁定为“欺诈性转让”。   据CTV的报道，BC省最高法院于本周早些时候发布了的一项裁决，华裔A某和妻子B某于 2016 年秋天把位于纳奈莫多佛路的一栋房屋所有权转让给了他们的儿子C某。   转让的代价是“1元和自然的爱和感情”。判决显示，当时该房屋的评估价值为 485,000 元。根据 BC省最新评估，目前的房屋价格已升至 993,000 元。 此次转让发生时，另一名华裔D某就A某2013 年的殴打事件提起一项民事诉讼。2018 年初，陪审团在该案中判给D某获得 447,450 元的损害赔偿金。   D某也是最新案件中的原告，他在这项诉讼中称A某和B某把房屋转移给了他们的儿子，以防止房屋成为收取所欠损害赔偿的目标。   本周的裁决表明，截止目前，A某尚未支付任何赔偿金。   A某一家人则告诉法庭，转让房屋是合法行为，是出于遗产规划的原因并遵守中国习俗，但罗宾·A·M·贝尔德法官并不同意这种说法，认为该交易是欺诈性转让。     “推定”欺诈     原告D某根据省《欺诈转让法》提起诉讼，该法规定，为“拖延、阻碍或欺诈债权人”而进行的财产转让是“无效且无效的”。不过，“出于充分考虑和善意”向合法买家进行的转让也有例外。   由于毫无争议，本案中的转让是在没有有价值对等的情况下进行的，因此根据法官的判决，法律假定转让不合法。   判决书写道：“被告有责任反驳其欺诈性的推定。” “即他们有责任证明转让的目的不是，至少在某种程度上，是为了让原告无法获得财产。”     法官的结论是A某和B某并没有这样做。   A某夫妇告诉法庭，他们把房屋转移给儿子，是因为儿子订婚了，而中国习俗要求父母在婚礼前把所有财产转移给儿子。   虽然法官得出的结论是其儿子订婚“可能是真诚的”，但他指出，他们的儿子C某和未婚妻分手，并且从未和好。   被告还声称，子女在结婚后仍继续和父母同住并承担家庭财务责任，这也是中国的习俗。   A某夫妇在法庭上陈述房屋转让的原因：“他们都没有任何收入来支付持续的房产维护费用，并且因为儿子同意支付所有这些费用，允许他们继续在该房产上居住，并照顾他们直到他们去世，他们认为把所有权转移给儿子是公平的行为”。   法官指出，鉴于A某在转让时才 50 多岁，他觉得这对夫妇声称自己没有收入很奇怪。   此外，被告没有提供任何文件来证实儿子负责支付家庭所有开支的说法。

一份关于北美各地住房负担能力的新报告，给那些梦想移居美国的多伦多居民带来了好消息。 Zoocasa的报告显示，过去几年北美各地的房地产市场都受到利率上升和库存低的影响，但加拿大买家由于收入中位数较低，受到的影响尤其严重。 2021年，美国家庭收入中位数为75.149美元，加拿大为54.074美元(合73.000加元)，而两国的平均房价之间的差距更加明显。 报告称，加拿大人的收入中位数比美国低2万美元，但到2022年，加拿大的平均房价比美国高3万美元。   为了比较北美40个城市的住房负担能力水平，Zoocasa分析了房价中位数、收入中位数和最大负担能力。 结果发现，美国主要城市包括纽约、迈阿密、纳什维尔、凤凰城、达拉斯、休斯敦和费城，在住房方面都比多伦多更便宜。 总体而言，旧金山中等收入家庭的最大负担能力与房价中位数之间的差距最大，达到了惊人的644.338美元。 不过，在报告分析的所有城市中，旧金山的收入中位数最高，这意味着购房者的购买力更强。旧金山的中等收入家庭可以负担得起612.162美元左右的房屋，是名单上最高的，几乎是温哥华和多伦多中等收入家庭负担能力的两倍。 多伦多的收入中位数与达拉斯相当，但多伦多的房价中位数为718.519美元，而达拉斯的房价中位数仅为393.650美元。 达拉斯的最高负担能力和房价中位数之间仅相差107.093美元，而在多伦多，这一差距是达拉斯的三倍多。 在多伦多，收入中位数的家庭可以负担得起355.892美元左右的房价，比房价中位数低了362.627美元。 当然，在加拿大其他城市，卡尔加里、温尼伯、埃德蒙顿、萨斯卡通和圣约翰的中等收入者可以负担得起各自城市目前的房价中位数。

加拿大副总理兼财长方慧兰(Chrystia Freeland)11日公布了一系列改革措施，旨在帮助人们负担得起抵押贷款并购买首套房，这是自由党政府在下周联邦预算出炉前推出的最新住房政策。 方慧兰表示，政府将把首次购房者可以从退休基金 (RRSP) 提取的用于购买房屋或公寓首付的金额提高近一倍，将上限从3.5万加元提高到6万加元。这将于 4 月 16 日（即联邦预算公布当天）生效。   她还表示，政府将修改抵押贷款规定，允许那些每月难以偿还房屋债务的人将还款期限永久延长至35年。她说，从8月1日起，购买新建房屋的首次购房者也将获得30年期的抵押贷款，而不是25年期。   方慧兰称““面对住房选择的短缺以及日益高昂的租金和房价，年轻的加拿大人感觉自己处境不利，这是可以理解的。这意味着每月还款额降低，因此更多的加拿大年轻人可以负担得起每月购买新房的抵押贷款。”   根据现行规定，如果首付款低于房价的20%，允许的最长摊销期(房主偿还抵押贷款的时间长度)为25年。 加拿大房屋建筑商协会主张延长摊销期限，表示延长 5 年将有助于提高负担能力并刺激更多建设。 政府表示，这一变化反映了一个现实，即首付的数额和攒钱所需的时间都比以前大得多。 在 2022 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日期间已经或将取款的人也有更多的时间开始还款——总共最多五年，而不是两年。 渥太华方面表示，这些变化旨在与去年推出的首次购房储蓄账户(First Home Savings Account)共同发挥作用。该计划的相关规定允许潜在购房者在开设账户后开始长达15年的储蓄，每年的存款上限为8,000加元，终身供款上限为40,000加元。 方慧兰表示，到目前为止，已有超过75万加拿大人开设了FHSA。虽然该计划于去年4月1日上线，但大多数加拿大金融机构直到去年夏秋才开始提供该账户。 渥太华还宣布了对《加拿大抵押贷款宪章》的修改，其中包括要求金融机构提供永久摊销减免，以保护符合某些资格标准的现有房主。 这将允许符合条件的房主将每月抵押贷款还款额减少到他们可以负担得起的水平。

加拿大政府将允许首次购屋者购买新建房屋能享受 30 年房屋贷款的摊还期。 财政部长方慧兰 (Chrystia Freeland) 周四宣布这一消息，并表示将于 8 月 1 日生效。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 加拿大房屋建筑商协会主张延长摊销期限，表示延长 5 年将有助于提高负担能力并刺激更多建设。 方慧兰也表示，政府将把首次购屋者可以从退休基金 (RRSP) 提取的购屋金额增加近一倍，达到 6 万元。 这笔金额远高于原订的 35,000 元，将于 4 月 16 日生效。 在 2022 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日之间进行此类提款的人也有更多的时间开始还款，总共长达 5 年，而不是 2 年。 图：路透社

两年前，Ryanne Stuart惊恐地看着她价值百万的房子变成了一场噩梦！ 2021年2月，她跟丈夫签署了一份购买和销售安省建筑商Mariman Homes独立屋楼花的协议。这是位于尼亚加拉地区中心佩勒姆的一栋价值$110万加元，面积2,600平方英尺的独立屋，有足够的空间供他们和三个孩子生活。 这对夫妇以他们现有的汉密尔顿房屋为抵押，申请了房屋净值信贷额度（HELOC），以支付新房$160,500加元的押金。 但令Stuart震惊的是，直到2022 年，她发现房子的建设还没有开始。她开始考虑如果结束交易是否能拿回押金。由于他们的HELOC金额不断膨胀，他们意识到自己无法还清贷款，因此这对夫妇于去年卖掉了安省的房子，搬到了曼尼托巴省。“我们实际上是为一栋不存在的房子申请了第二笔抵押贷款，”她说。 据住宅建设监管局 (HCRA) 称，数十名楼花买家担心自己已经无法拿回这笔支付给建筑商的押金，Stuart就是其中之一。 据英文媒体Toronto Star报道，Mariman Homes是安省的一家开发商，曾有“财务管理不善”的记录。该公司的资产于一月份被其中一家贷方接管，导致购房者的毕生积蓄恐将泡汤。 图源：51记者拍摄 HCRA文件显示，Mariman Homes与该省多个项目的潜在买家签订了建造和销售108套房屋的协议。然而，当时他们只获得了7处房产的授权。在审查他们的财务状况时，HCRA还指出，多个项目的购房者定金中有$1400万去向不明。 这一情况无疑让买家们崩溃了，因为他们不知道 Mariman Homes是否能够获得更多融资来完成建筑，也不知道他们的买卖协议是否会在法院命令的销售过程中终止 。一位专家表示，找到解决方案可能需要几个月的时间，因此买家目前只能继续观望。 2023年5月10日，HCRA在收到13起消费者投诉后，拒绝更新Mariman Homes的许可证。大部分投诉都指控该公司“财务管理不善”，给“消费者造成巨大困扰”。 一个主要问题是，从2016年12月至2022年4月期间，该建筑商签订了在安省出售108套新房的协议，尽管 HCRA 只允许他们建造或出售7套房屋。 监管机构调查发现，Mariman Homes在安省布兰特福德附近Scotland地区的新建筑项目遇到了融资问题，这些问题是在Mariman未能履行抵押贷款义务之后出现的。这也就意味着，如果新建筑商决定终止最初的买卖协议，将使一些购房者面临失去房屋的结果。目前，十二块地块已挂牌出售。 Ryan Macdonald于2020年9月在Scotland地区的一块地上支付了 $144,000加元的定金。但是，他家的交房日期不断被Mariman Homes 推迟，理由是“不可避免的延误”和“产品问题”。 直到2022年2月，项目经理告诉Macdonald，房屋即将竣工，但需要交更多前来完成地下室的建造。 Macdonald说：“他要求额外支付$10万加元，但我拒绝提前付款，直到我们看到房子的进展才行。” “从那以后就再也没有从他那里得到消息了。我打电话给他，他告诉我他不再管理Mariman Homes的项目了。” 对于Macdonald和他的家人来说，这段经历简直痛苦又崩溃！ 此外，HCRA发现Mariman Homes收取了超过$1500万的定金，根据买卖协议的规定，这笔定金应该存放在信托账户中。为了回应HCRA的检查，该建筑商提供了一份经过编辑的对账单，显示该账户仅持有$110万，“留下了$1400万的缺口无法解释”。 2023年12月5日，HCRA暂停了Mariman Homes的执照，一个月后，该公司与贷方MarshallZehr一起进入破产管理程序。 购房者如何拿回定金？ HCRA表示，Mariman Homes计划建造的108套新房中大部分未能纳入Tarion的保修计划。然而，即使房屋没有加入保修计划，购买者仍然可以获得押金保护，尽管这点不能保证。 根据法律规定，建筑商必须为安省建造的所有新房屋提供保修，Tarion有责任确保楼花买家获得他们应得的保险。但是，如果建筑商无法向买家交付房屋且无法退款，买家可以向Tarion提出索赔，要求退还定金。 目前，Macdonald正继续努力争取拿回定金，但他说他已经不再抱有希望，可能他“永远”不会再拿回他的$144,000加元了。

图：加通社 随着皇家地产(Royal LePage)透过最新收购举动，扩大在低陆平原经纪业务范围，科技对住宅物业销售以及市场投资者的重要性再次成为人们关注的焦点。 据Western Investor报道，总部位于高贵林港、在枫树岭（Maple Ridge）和阿波斯福（Abbotsford）设有办事处的Royal LePage Elite West于4月2日宣布，该公司由于在美业务动荡，重新评估其隶属关系，已脱离Keller Williams，成为Royal LePage有史以来规模最大的Keller Williams转换案。 皇家地产总裁兼执行长索博(Phil Soper)向Western Investor表示：「他们很高兴加入一家加拿大的公司」，据悉，此次转让将使Royal LePage最初10年内增加175名代理商。 Royal LePage Little Oak（原Re/Max Little Oak）是最近的另一项收购，去年11月为皇家地产旗下增添了150名代理商。 总而言之，皇家地产在全国650个办事处拥有20,000名代理商。Re/Max具有类似的规模，而Keller Williams仅经营23个办事处。 索博说：「过去几年，公司因在美国发生了一系列诉讼，承受了很大的市场压力，并达成了大量和解协议。」 最近，美全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）被指与某些经纪公司合伙抬高交易应付佣金，于3月同意支付4.18亿美元来达成一项集体诉讼的和解。 购屋者和卖家可以提前与经纪人协商费用，而不是标准的6%佣金。 Keller Williams在2月份同意以7,000万美元和解，而Re/Max去年10月同意以5,500万美元和解。 「银行、律师和会计师的角色各不相同。佣金——人们获得报酬的方式是不同的，」索博解释了加拿大和美国之间的差异。「加拿大的做法是不同的。消费者支付不同的费用（较低的费用），加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）制定的法规与美全国房地产经纪人协会制定的法规有很大不同。」 支援管理各方之间和代理商之间资讯流平台的技术也有所不同。 索博谈到皇家地产所采取的方法时说，「我们创建了专为在加拿大运营的房地产经纪人设计的系统。」 这点与麦克雷迪(Ross McCredie)去年收购Sutton Group时提出的观点类似，Sutton是本国与皇家地产并列的另一个主要本土品牌。 麦克雷迪谈到他的投资时说：「我已经看到足够多的美国公司进入加拿大，但并没有做得很好，也没有发挥出任何独特的作用。」他的投资为支持业务的技术进行更大的投资奠定了基础。「我们实际上是用新技术支持特许经营权所有者，翻新品牌并在加拿大市场上拥有强大的话语权。」 以皇家地产为例，其基础平台是rlpSPHERE，其中包括人工智能驱动的Smart CRM和行为自动化工具。 快速报价（Quick Quote）是一种为全国各地的房产提供初步估价的工具，为业主提供了足够的资讯来满足他们的需求，同时邀请他们致电代理商了解具体情况并进一步讨论。 该公司也首次为安省和新斯高沙省（Nova Scotia）的房产提供交易数据，并计划在当地地产局同意后在全国推广该服务。 今年夏天，它将推出一项专为房地产投资者设计的服务——Royal LePage Investors Edge。 索博说：「提供资讯和数据的透明度和开放性建立了对品牌的信任，进而建立了对我们一线人员的信任。」「成功的公司会继续投资。……他们在评估、洞察和比较工具上投入更多资金，并将其带给消费者。」

图：Kijiji 人们浏览Facebook Marketplace或Kijiji等网站，希望在大多伦多地区找到实惠的出租地点，常会遇到一些令人费解的房源，最近，大多伦多一位房东为招徕租户上传了一张照片就在网上激起公愤。 据DH News报道，大多伦多地区的一些房东为了吸引那些手头拮据的人，甚至自行将非传统空间改造成可疑的居住空间，包括标榜为「卧室」的楼梯顶部和厨房。 社群媒体Reddit和X上周末出现了一个令人震惊的房源，一位房东上传了一张有人（我们只能假设他是房客）睡在出租房间里的照片。 分享该房源内容的网友写道：「贫民窟领主现在上传熟睡的房客的照片来招徕他们的租客……我简直无语了。我该从哪里开始呢？」 「我一开始不想发布这个，因为这是对房客的公然不尊重，但我认为这只是表明这些怪胎『房东』现在有多疯狂……（他们）绝对是疯了，」原始发文者表示。 「这甚至不再只是成本的问题。从这些贫民窟领主那里租房，你将（拥有）零权利、零私隐或零尊重，即使在你的睡眠中！卑鄙！」 该房源广告上标明这是一间租金为每人500元的房间，并注明该房源靠近宾顿市（Brampton)的Sheridan College和巴士站。 这个出租广告引发社群媒体用户的困惑和震惊，其中大多数人担心租户的私隐权。 有人在Reddit上问道：「这种摄影合法吗？这不会违反人权或私隐法吗？」 「好吧，现在我已经看到了这一切，」另一个人写道。 今年在社群媒体上流传的安省其他可疑房源，包括每月450元的塞在楼梯顶部的床垫、每月570元与另外两人共用的卧室，以及每月555元在狭窄房间内共享一张双层床的铺位。

2024年4月4日，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）发布报告称，尽管因为加拿大央行加息导致房价上涨势头遇阻，但随着降息预期愈加明确，预计2025年加拿大房价开始反弹，到2026年将创造新高。 图自《国家邮报》，2024年4月 如果相信CMHC的判断，那么大家现在只有一件事要做，就是凑凑兜里钱，赶紧找房看房。 《国家邮报》报道称，CMHC发布的报告还显示，尽管 20234年市场上的出租房屋数量将增加，但预计供应量将无法满足需求，导致未来几年租金上涨、空置率下降。 CMHC 表示，不利的融资条件预计将使开发商在2024年启动新的公寓项目变得更加困难。因此预计到2025年至2026年间，加拿大房价和租金都将继续上涨。 CMHC还表示，未来三年住房市场的负担能力也将成为人们担忧的问题，因为抵押贷款利率下降和该国自上世纪50年代以来最强劲的人口增长可能会刺激房屋销售和价格的反弹。 数据显示，到2023年底，房屋销量从2021年初的峰值下降了约三分之一，而房价在此期间下跌了近15%。在此期间，由于人口强劲增长、储蓄增加和收入提高，潜在购房者数量也随之增长。 CMHC预测，随着 2024 年下半年抵押贷款利率和经济不确定性下降，我们预计买家将开始重返市场。此外，需求向加拿大各地低价住房和市场的转变也将推动房地产复苏。 CMHC还指出，2025年至2026年的销售活动将略微超过过去 10 年的平均水平。预计加拿大2024年的新屋开工量将下降，然后在2025年和2026 年复苏，这反映了利率上升对新房建设的滞后效应。 数据显示。2023年加拿大六大城市开工建设新公寓137915 套，这一水平与过去三年的水平大致持平。 从地区来看，CMHC 预测安大略省和BC省的新房开工量下降，主要是由于融资成本上涨，开发商难以提高公寓建设量。 他基本认同CMHC的大方向，但是不是乐观到2026年就能创新高，真的很难说。 不过，RBC在不久前进行了名为“首次置业者权衡调查”（First-Time Homebuyer Trade-Off Survey）的民调，结果发现温哥华30岁以下的年轻人购房意愿强烈，而且愿意在购房目标上妥协。 RBC在报告中表示，他们支持加拿大年轻人趁早上车！ 当然，加拿大银行的利益已经与房地产高度捆绑，RBC的意见也只是一家之言，仅供大家参考。 这份民调报告指出，面对房地产价格长期高企，加拿大年轻人对置业的想法发生变化，从以往采取消极的“躺平”态度，变为接受市场现实，愿意妥协。 30岁以下的买家对市场的态度是，可以放弃“理想家园”的梦想，而是先找个能买得起的房子。 其中，65%的30岁以下置业者都表示愿意接受较小的居住空间，相对之下，只有不足15%的30岁以上置业者表示愿意。 年轻置业者愿意接受的其他妥协，包括扩大对地点的选择范围，以及优先考虑一些适合他们当前人生阶段的住宅。 从积极一面理解，加拿大年轻人要奋斗起来了。从消极的方面看，加拿大年轻人将不得不卷起来。 但无论如何，从财务角度买房仍然是加拿大人的主流选择。

虽然大多伦多地区房屋的平均售价在2024年第一季度继续小幅上涨，但上个月在Caledon附近出售的房屋远低于其上市价格。这或者表明，该地区的价格往往是不可预测的。 这座一层的住宅位于9918 Old Church Rd.，占地2.93英亩，包括一个700平方英尺的扩建部分，14英尺高的天花板。一个宽敞的厨房，一个可步行的地下室，一个酒窖和一个僻静的池塘。根据成交记录，在2022年4月，这座豪宅曾以令人咋舌的256万价格成交转手。但在接下来的几个月里，这所房子以不断下跌的价格多次挂牌上市。 2023年10月，这栋房子被挂牌两次，一次是2,599,999元，一周后又降到了234.9万元。转眼到了2024年1月，由于一直卖不出去，这处房产的价格降低了几十万元，以197万元的价格重新上市。 11天后，这套房子又以222.5万元的价格再次挂牌出售。在市场上停留了大约一个月后，依旧无人问津，该房屋在2024年2月，又以2,198,888元的价格重新上市，并最终在3月以200万元的价格出售，比两年前的售价整整低了56万元。 这处房产并不是安大略省2024年唯一一处以巨额亏损出售的房屋。上个月，在Burlington区域富裕的LaSalle社区的一套住宅，以低于两年前最初购买价格70万元的价格售出。 尽管如此，多伦多地区房地产委员会(TRREB)周三发布的一份报告显示，该地区趋紧的市场环境将推高销售价格。TRREB总裁Jennifer Pearce说：“过去一个季度，我们看到市场状况逐步改善。更多的买家已经适应了更高的利率环境。与此同时，房主可能预计春季市场状况会有所改善，这有助于解释今年到目前为止新上市房屋的显著增加。” 报告显示，MLS房屋价格指数(MLS Home Price Index)综合基准同比上涨0.3%，平均售价上涨1.3%，至1,121,615元。 “随着我们进入2024年第一季度，平均售价与去年相比略有上升。“TRREB首席市场分析师Jason Mercer表示：“随着销售增长赶上房源增长，卖家的市场状况开始在许多社区出现，预计价格增长将在春季加速，下半年甚至会加速。” “未来几个月较低的借贷成本将有助于推动对自有住房的需求增加。”  

一觉醒来家没了 最近这一周，特鲁多撒大钱搞住房，不仅要建造更多房屋，还要打压高租金，可见加拿大住房问题已经成了政府优先工作之一。 大家买不买得起房、租不租得起房是一回事，在加拿大，还有很多人因为各种原因被赶出家门。 今天，英文媒体CTV就报道了这样一个案例：本周三，加拿大一位带着5个孩子的爸爸被赶出了家门，无家可归，独自带着孩子流浪! 这究竟是怎么一回事? 家住萨斯喀彻温省里贾纳的一位父亲原本是带着5个孩子住在政府的住房单位，但在前天突然被赶出来了，就连家里的门锁都被换了，根本回不去。 带着5个孩子，这位父亲用身上仅剩的钱找了个汽车旅馆凑合了一晚，现在也不知道该怎么办了。 隔天，这位父亲就去找了当地的司法相关部门求助。 他先打电话给收入福利部、然后又给住房部打了电话，结果又被踢回上一个部门，无奈之下只能求助法律。 “这家人没有拖欠任何房租和水电费，一切缴费都正常，但是被省住房部门赶出来了。” 原来，这家人住的是政府支持下的住房单位，可能因为家里孩子多，有噪音，已经被附近邻居投诉过好几次了，这次直接被踢出家门。 最后受理这个求助的部门表示，这个家长还带着孩子，即便确实有问题，省府应该还有更好的处理措施的，而不是就这样把人踢出去。 “这不是个案，我们可以看到，政府在为老年人和儿童提供住房这方面还缺乏真正的基本保障，这令人担忧。” 目前，社会服务部正在为这个家庭提供帮助，政府也会提供汽车旅馆给他们暂时住宿，但接下来这家人该如何安家，还是个待解决的问题。 紧接着昨天宣布拨款15亿打压高涨的租金之后，就在刚刚，特鲁多再次宣布要拨款6亿，创新住宅建设，旨在扩大加拿大模块化住宅和预制住宅的发展规模! 特鲁多今天在卡尔加里召开记者会，宣布了预算案中的这一项内容，并表示这个资金将会改变加拿大房屋的建造方式，让房子建起来更加容易、成本更低，以帮助解决目前住房短缺的问题。 这个计划其实与去年政府宣布要恢复的“战时住房”计划差不多，主要是想用更加创新的技术更加快速地建房，提供给市场需求。 这6亿的拨款中，5亿加元将用于公寓建设贷款计划，支持新的租赁住房项目，这些房屋将特别采用了预制和模块化住房制造商提供的创新建筑技术; 5000万将用于扩大住宅技术和材料的规模，并使其商业化; 5000万用于地区倡导，通过模块化住房、大规模木结构建筑、机器人技术、3D打印和自动化技术实现建筑实践的现代化; 特鲁多这一顿“强势输出”，都会被包括在即将发布的联邦政府预算案中，而这些措施都将是一个起点，目的就是让住房、建筑和建材部门及工会和专家参与进来，“制定加拿大住房建设产业政策”。 然而，还是有不少省府对此抱持质疑的态度，认为特鲁多没从根本上去解决问题，目前存在的种种住房问题并不是撒钱建房就能解决的，还需要更加具体的政策和方案。

如果遇到一个十年不涨租的房东，你会不会觉得十分珍惜呢? 2013年，加拿大卑诗省一位房东和租客签下一份和出租合同，约定每月租金是$650.十年来，房东从未涨过租金，去年8月份，房东表示要将租金从$650增加到$1500. 房东表示，按照如今的市场行情，房租可以达到$1800.所以要求涨租金。 但租客拒绝涨租，于是房东要求他们在9月1日搬离。租客告知房东，他们需要发出终止租约的通知，房东在9月15日发出了一份两个月的终止租约通知。   房东表示，希望将出租房收回自己使用。   该房东在春季患有轻微中风，从卧室到浴室的楼梯使用起来有困难。他们计划接管出租单位作为额外的生活空间，并且也可以使用主楼层的浴室。 但是租客表示，房东的通知仅在租金增加要求后的一个月发布。 租客认为房东没有“诚意行事”，并发出通知，以便他们可以翻新单位，然后以更高的租金再次出租。 根据《住宅租赁法》第49条规定，如果房东或亲属将要使用出租单位，房东可以终止租约。 在住宅租赁纠纷中，当“提出终止租约的动机或目的的隐藏动机问题”时，据住宅租赁分部(RTB)称，“房东有责任证明他们是出于诚意行事的”，房东有责任证明他们是出于诚意行事。 在其裁决中，RTB指出，终止租约的时间点可疑，并质疑了房东的动机。房东没有否认要求租金增加，并没有提供任何证据证明他们是出于诚意行事;尽管他们声称打算这样做，但他们也没有提供关于自己的医疗问题或计划翻新出租单位以使其更易于进入的证据。 最终，RTB同意租客取消提前两个月结束租约的申请。 无独有偶，加拿大卑诗省另外一位房东因涨租被判赔钱。 2021年6月，租客A.G.和房东(D.M.和M.L.)签订了一份两个月的终止租约通知，此前他们已经在租住单位五年，没有任何问题。 在发出非法的租金涨价和终止租约通知后，一位不列颠哥伦比亚省的房东被判命令赔偿租客超过25.000. 房东表示每月租金($1850)远低于市场价值，要求租客支付$2300.租客担心搬迁问题，同意额外支付$250.使新的总租金为$2100. 后来，租客联系RTB，被告知房东必须提供标准化的租金增加通知表，并提前三个月通知租客，并且在大流行期间有租金冻结。 于是，租客提出了当前的申请，要求赔偿$3250.代表了他们支付非法租金涨价的13个月中每月$250的费用。 一年后，房东于2022年5月再次发出了一份两个月的终止租约通知。租客被告知他们想要因M.L.怀孕而占用该出租屋。 根据住宅租赁法(RTA)，如果房东或近亲将要占用租赁单位，房东可以终止租约。 房东提供了三种结束租约的选择，租客选择了提前结束租约的选项，并于2022年6月20日发出了10天的通知。他们还获得了一个月的租金作为补偿。 但在租客搬出后，他说很明显没有人搬进他们以前的房子。邻居表示：“很明显那里没有人，除了在房地产上做装修和院子维护的人。”此外，他们多次敲门，但没有人回答。 2022年10月，这位租客在网上看到了房东发布的房屋出售信息。 在一个YouTube视频中，该房屋看起来经过了显着的装修。尽管房产没有卖出，但他相信“现在已经被租给第三方，租金为每月$3600.” 房东D.M.表示，她在发出$250的涨价通知时不知道有租金冻结，而且“M.L.一直打算占用出租单位”。 当房东在2021年6月发出两个月的通知时，M.L.怀孕了，打算搬进单位，因为她的公寓太小了。然而，她决定等一年，因为婴儿太小了。 D.M.提供了一段WhatsApp对话，证实了租客同意支付涨价租金的协议。 对于A.G.对房屋在他们离开后未被占用的怀疑，房东提供了“Rogers手机账单、电费账单和房屋内部照片”的复印件。 M.L.补充说，她和她的伴侣之间有关系问题，最终不得不搬回母亲家。她表示，也是因为这些原因他们在此期间也将房子列出。 对于M.L.的说法，A.G.说罗杰斯账单是用于移动电话而不是固定电话，这意味着可以在任何地方使用。电费账单还显示了$70或每月$20美元的三个月收费;A.G.说在他住了六七年的时间里，他每月支付约150. A.G.还认为他们一直打算翻新房屋，而该单位的大规模装修只有在没有人居住的情况下才能实现。 后来，RTB做出了有利于租客的裁决，指出房东从未以适当的表格发出租金涨价通知，并在疫情期间的租金冻结期间提高了租金。 尽管房东辩称租客同意了非法租金涨价，“但法案明确规定，即使在同意租金增加的情况下，租金增加通知必须是根据第42条规定的批准表格，而在本案中，房东没有发出批准的通知表格，”RTB在其裁决中表示。 A.G.要求获得$3250的赔偿，以弥补他们被要求支付超过允许金额的金额，并对两个月通知书上陈述的用途未被使用的房产进行赔偿。 RTB并不认同房东的提交，其中包括房屋的照片，这些照片似乎是为了“搭建目的”而拍摄的，并未包括个人物品如服装、艺术品或照片。它还支持了租客关于移动电话和低电费账单的说法，指出这并不能证明M.L.占用了该单位。 RTB说房东的一段关系在租约结束后结束是不幸的，但并不确信这是房产列出出售的原因。相反，它认为更可能是他们发出了两个月的通知，并打算翻新该单位。 租客被授予赔偿任何超过$1850.00($3250)的金额，恢复他们支付的$100文件费，以及$22200.代表以$1850.00每月的租金计算的12个月租金。 RTB于2024年1月8日总共授予租客$25550.

加拿大餐饮业生意可没有那么好做，近日一位多伦多餐馆老板就因为生活艰难、拖欠房租，而面临被赶出家门的命运。 单亲妈妈辛妮（Sinead Hammons）是Jinglepear Deli餐馆的店主，她在2020年签下了餐厅的五年租约，当时没人能预料到这可能是最差的开店时机。 图源：GoogleMap 尽管开店的时机真的非常非常不好，但在此后的四年里，辛妮还是在本市的素食社区和附近居民中培养了一批老顾客，但这似乎并不足以让她的生活有所改善。 根据最近在网上广受关注的GoFundMe消息，辛妮在决定把钱投入生意以后，现在正面临着被赶出自己的家。 辛妮的一个孩子克莱夫在描述中写道：“我的妈妈很坚韧，也很有决心，自从三年半前开了素食熟食店以来，她每周工作七天，同时还要承担单亲家庭的责任。” 图源：gofundme 她把所有的钱都投入到生意中了，无法支付与两个孩子（共有四个孩子）一起居住的公寓的租金。 一位孩子写道：“在过去的一年里，我妈妈只能支付一半的租金，她做出了一个艰难的决定，冒着风险把所有的钱都投入到生意中，试图维持生计。” 辛妮曾希望疫情后经济反弹的速度会比实际快一些，这样她就能还清所欠的房租。然而，她的债务却有增无减。 “我妈妈在多伦多交房租已经超过 35 年了，为了维持生计，她经常要打两份或三份工，她从来没有遇到过这种情况。她一直是个好房客，从未因拖欠房租而被赶出家门。” 图源：Jinglepear Deli 疫情之后，越来越多的小企业主发现自己陷入了双重困境，企业必须生存下去，业主才能维持生计，但如果企业的成本高于利润，那业主就还是在亏钱。 “她最担心的是，如果她们被迫离开现在的公寓，她在多伦多就再也找不到其她们能负担得起的房子了，她们最终将无家可归。这是一个可怕的现实，我的家人可能很快就会面对。” 更令人担忧的是，Jinglepear餐馆的房东也是同一个人，辛妮担心她们也会把她从那里赶出去。 克莱夫解释说，GoFundMe的目的是筹集资金来支付辛妮剩余的房租，以阻止房东已经申请的驱逐令。 克莱夫说：“如果无法与开发商/房东达成协议，或者法庭作出不利于她的裁决并下达驱逐令，她将被迫搬家，募集到的资金将用于支付全家搬迁的费用，并开始偿还债务。” 截至发稿时，驱逐令的听证会定于5月16日举行，筹款活动已募集到近6000刀，而他们的目标是15000刀。

蒙特利尔市已经向一家开发商发放了拆迁许可，该开发商想要拆除并建造一座新的住宅楼，但现有大楼里仍有租户拒绝离开。 当事人Carla White女士（图源：CTV） 这座大部分已经废弃的建筑坐落在Sainte-Catherine East和Saint-Hubert的拐角处，就在Place Emilie-Gamelin的前面。 目前仍然居住在楼中的Carla White说，十多年来她一直把这个小公寓称为家。 White说：“当我找到这个地方的时候，我的意思是这是天赐之物。我记得站在那里，我说这里就是家了。” 她是这栋楼里唯一剩下的房客，她所有的邻居都搬走了。他们与开发商Mondev达成协议，后者计划拆除这栋建筑。 Mondev希望建造一座拥有170多个单元的新塔楼。 “我们有一个很棒的替代项目。”Mondev高级合伙人Michael Owen说，“一期将有176套公寓，这个社区急需重建。” White坚持留下来，她与Mondev进行了谈判，但拒绝了他们的补偿方案。 White说：“一开始是7500元，然后涨到1.2万元，然后涨到2万元。” 开发商还为White提供了一套公寓，租金为每月400元。她都拒绝了，因为她说那看起来不安全。 Mondev说，White的要求完全不合理。 Owen说：“一边，我们提供了数万元的巨额赔偿。”“而另一边，还有一套公寓，一套顶层公寓，拥有独特的景观和一个大露台。” White和她的律师Manuel Johnson都对这些说法提出异议。Johnson说，现在2万元已经不够用了，也许能让她稳定几个月，也许一年”。但之后又会回到原点。 “她冒着无家可归的风险流落街头。” 蒙特利尔市给了Mondev拆迁许可。 市长的一位发言人说：“Mondev提供了向租户的几种搬迁方案，因此获得了许可证。” Owen说：“市府清楚地知道，我们一直在真诚地尝试，试图解决White女士面临的问题。” White收到了驱逐令，必须在6月30日前搬出她的公寓。 Johnson说：“从7月1日，她将流落街头，揣着仅有的1200元。这或许足以让她在流浪者收容所期间，把她的一些东西放在储藏室里。” Johnson说，他们将设法取消许可证。 Mondev说，他们希望在9月之前开始进行拆除工作。

根据Bloomberg最新消息，加拿大总理杜鲁多（Justin Trudeau）表示，他的政府将在4月16日的联邦预算中，公布有关加拿大抵押贷款的消息，但目前没有提供进一步的细节。 图源：Youtube/cpac 在周五的新闻发布会上，有记者问杜鲁多，他的政府是否会将担保抵押贷款的摊销期限，从目前的25年延长到30年或更长时间。 杜鲁多没有直接对此发表评论，但是他说，有关抵押贷款的消息即将正式公布。 杜鲁多说：“从现在到4月16日的预算日期，我们会有更多关于抵押贷款的政策公布，也许我们会把它留到4月16日。” 在过去的两周里，杜鲁多和他的内阁部长们就住房问题发表了一系列预算前公告。但到目前为止，大多数公告都集中在租赁住房上。 上周，杜鲁多承诺，他的政府将确保那些按时缴纳租金的租户，可以获得信用报告分数。新闻稿中说：“我们将修改加拿大抵押贷款章程，并呼吁房东、银行、信用局和金融科技公司确保在你的信用评分中考虑到租赁历史。” 一些专家一直在推动为年轻的首次购房者延长摊销期限，让他们更好地进入加拿大昂贵的房地产市场。 智能繁荣研究所(Smart Prosperity Institute)政策主管、杜鲁多前经济顾问Mike Moffatt上个月接受彭博社采访时说：“为什么我们要告诉一个35岁的人，他们必须在60岁之前还清房贷？” 同时在周五，联邦自由党政府计划提供6亿元的一揽子贷款和资金，以帮助业主和租房者更容易、更便宜地建造房屋。 加拿大总理贾斯汀·杜鲁多在卡尔加里宣布了这一消息，这是一系列旨在赢得年轻选民支持的预算前声明中的最新一项。 杜鲁多说：“年轻一代，比如千禧一代和z世代，觉得自己完全被抛弃了，因为住房成本太高了。” “这是不对的，需要改变。” 杜鲁多表示，5000万元将用于住宅建筑技术和创新基金，另外5000万元将用于现代化和加快建设。 另外价值5亿元的低成本贷款将促进采用“创新”建筑技术的项目，这些项目来自预制和模块化住房制造商和其他建筑商。 住房部长Sean Fraser说，加拿大正在经历一场住房危机，但未来不必如此。 他说：“但这将要求我们以不同的方式做事。”并补充说，未来几周将发布更多公告。 加拿大财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）将于4月16日提交下一份联邦预算。 保守党住房评论家Scott Aitchison在一份声明中表示，周五，他"宣布了一项'新'创新计划，而类似的计划已经存在，并重新宣布了另外两项现有计划。" “所有这些都是他现有的政策，导致房价翻了一番。” 艾伯塔省省长Danielle Smith周五表示，“如果这意味着削弱我们建造所需住房的能力”，她对寻求附带条件的联邦资金不感兴趣。 联邦新民主党住房评论家Jenny Kwan将住房存量不足，归咎于自由党政府及保守党前任政府未能优先建设经济适用房。

【星岛都市网】玛丽·沃克说，上个月当她打开一封来自多伦多市政府的邮件时，她感到“有点震惊”，邮件告知她，她目前居住的士嘉堡“空置”公寓欠税2,500多加元。 她说，由于她未能申报 2023 年空置房屋税，且市政府认定她的公寓无人居住，她因此收到了这张意外的税单。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1649780206626-0'); }); 沃克周四对CP24表示：“收到这样的账单显然让人有点震惊。”  她说，当多伦多 2022 年首次推行空置房屋税时，她确实上网进行了申报。 沃克指出：“今年，我忽略了这是一年一度的活动这一事实”，并补充说，今年她没有在邮件中看到市政府的任何提醒。 她说，这种情况给一些房主带来了不必要的挫败感，他们现在需要与市政府合作解决这一问题。 “在如此庞大、如此繁忙的办公室里试图解决这件事真是令人沮丧，”沃克说，他已经在网上提交了投诉通知。“我当然不想跑到市政厅去找人谈话。” 错过申报截止日期后，房主们在北约克市政中心排队，以获取有关空置房屋税账单的更多信息。（史蒂文·林迪/提交照片） 沃克是多伦多众多陷入类似境地的房主之一，他们未能在截止日期前申报其住所的入住状态。截止日期最初定于 2 月 29 日，但后来延长至 3 月 15 日。 周四上午，北约克市政中心出现了排队现象，未能申报的房主希望了解下一步措施的更多信息。 多伦多的房屋空置税向在一自然年内空置房屋超过六个月的业主征收。2023 年的税率为1%，这意味着价值 100 万元的房产的税额为10,000元。 2024纳税年度的税率为 3%（即100万元的房屋需缴纳 30,000元的税款）。 虽然多伦多绝大多数房主在房屋自住时无需缴纳税款，但每位未在截止日期前申报的房主均需缴纳 21.24 元的费用。 截至周三，市政府发言人表示，已收到超过 43,000 份业主投诉通知，声称他们的房产在 2023 年被占用。 多伦多市媒体关系和问题管理经理 Russell Baker 在给 CP24 的电子邮件中表示：“市政府通过门户网站收到大量投诉通知，工作人员正在优先处理这些投诉。一旦他们的投诉得到审查，并且投诉理由成立……他们的房产税账户就会得到调整，空置房屋税将不再适用。” “此外，市政府将审查现行流程，即业主必须提交其房产的年度入住状况申报，并为 2024 年纳税年度做出改进。” 房主因巨额税单而“苦恼” 里弗代尔居民索菲·莱姆表示，她也不知道每年都要申报。上个月，她说她收到了一张超过 12,000 元的空置房屋税账单。 “我既愤怒又沮丧，同时又感到苦恼，”她说道，并补充说，从水电费账单上可以明显看出，这栋住宅有人居住。“水费账单是一个很好的对照。” 莱姆称，她在网上提交了投诉，并试图联系当地议员，但尚未得到回复。 莱姆说，账单上写着，她必须在 5 月 15 日前支付第一笔超过 4,000 元的款项。 “我不知道该怎么办，”她说。 第 12 区议员乔什·马特洛 (Josh Matlow) 敦促处于这种情况的居民在市政府努力解决这一问题期间不要支付账单。 “您将收到一份更新通知，告知您下一步的行动。如果您有水电费账单，证明您住在那里，当然可以寄上去，但我知道市长和市政府工作人员正在解决这个问题，因为大家都意识到这件事做得不好，”他周四告诉 CP24。 实施“一团糟” 马特洛称申报过程“存在缺陷”、“笨拙”，并且不公平地“带有惩罚性”。 “空置房屋税被各城市用作一种工具，用于确定哪些投资性房产闲置、空置，而这些房产在住房负担能力危机期间确实应该用作住房。所以这是一个有用的工具。” 但他表示，该计划的实施“一团糟”。 “我们的工作是指导和指挥市政府工作人员制定一个公平、易懂、合理且不会在有人不知道该做什么时产生惩罚性的流程。” 他说，人们面临“成千上万元”的意外税单，“当然会感到不安”。 马特洛补充说，目前正在讨论如何让市政府更好地识别空置房产。 他说：“应该有一种方法可以识别，例如通过水电费账单……如果你使用电和水，那就表明有人住在那里。” “我们需要有一个流程，不依赖于人们每年都必须记住或被提示做出声明。” 2022 年，有2,336名业主宣布其住宅单元空置，而另外44,902处房产最初被市政府视为空置，因为没有做出任何声明。通过投诉程序收到的延迟声明最终将被视为空置的房屋数量减少到 17,437 套。 多伦多市长邹至蕙周四在一场无关活动上对该计划的推出表示道歉，并誓言要“收拾残局”。  她告诉记者：“我来到这里的时候，系统已经设置好了。我们推出这个计划的方式让人无法接受。它太新了。”  她表示，仅以一种语言发布通知也存在问题。  “我向你们保证，我会清理这个问题，这样下次人们就不必排队，也不必收到令人震惊的账单，”她说。“今年我们请求多伦多市民原谅我们。” 市议会议长弗朗西斯·努齐亚塔 (Frances Nunziata) 呼吁市政府取消对错过最后期限的房主征收的滞纳金。  “市政府的宣传工作未能有效地惠及老年人和英语水平有限的人等弱势群体，导致受影响的房主承受了过度的经济负担和情感困扰。随着 4 月 2 日开始邮寄税单，我的办公室收到了大量面临意外税务负担的居民的求助请求，”努齐亚塔在周四发出的书面声明中说道。  “考虑到目前的情况，我谴责征收 21.24 元的逾期申报费。鉴于多伦多居民面临的前所未有的经济挑战，以及不断飙升的生活成本，因市政府沟通不畅而向房主施加额外的经济处罚是不公平的。” 市政府发言人拉塞尔·贝克（Russell Baker）在周四晚上发表的声明中表示，对于在 3 月 15 日截止日期之前完成申报的任何人，将立即免除滞纳金。 “此外，考虑到今年流程中遇到的挑战，预算主管和市长将向多伦多市议会提出指示，寻求权力免除今年所有受影响人员的 21.24 元滞纳金，”他说。 （ 图CTV）

加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）预测，到明年，房价可能会达到2022年初的峰值水平，到2026年达到新高。 图源：51记者拍摄 CMHC最新的房地产市场展望报告还表示，加拿大的房屋开工率预计将在今年下降，然后在2025年和2026年恢复，这反映了高利率对新建筑市场的滞后影响。   该机构上周的一份报告显示，去年加国六大城市新开工的房屋有13万7915套，由于新建公寓激增，其水平与过去三年保持一致。 2023年市场上的租赁房屋库存增加，但供应将赶不上需求，导致未来几年租金上涨，空置率下降。 CMHC首席经济师Bob Dugan在一份声明中表示：“不利的融资环境预计将使房屋建筑商在2024年启动新的租赁项目变得更加困难。” “我们预计，到2025-2026年，较低的利率、持续的政府支持以及鼓励城市中心增加人口密度的政策，将使更多项目可行。” CMHC表示，未来三年，房屋的负担能力仍将是一个令人担忧的问题，因为抵押贷款利率下降以及自上世纪50年代以来最强劲的人口增长，可能会刺激房屋销售和价格反弹。 下半年买家将重返市场 CMHC表示，从2021年初的峰值到2023年底，房屋销售下降了约三分之一，而价格在此期间下跌了近15%。报告称：“在此期间，由于人口强劲增长、储蓄增加和收入增加，潜在购房者增加。” “随着抵押贷款利率和经济不确定性在2024年下半年下降，我们预计买家将开始重返市场。” 加拿大各地对低价房屋和市场的需求转变也将推动房价回升。该机构预测，2025年至2026年的销售量将略高于过去10年的平均水平，但低于2020年至2021年的创纪录水平，原因是房价依然昂贵。

卑诗省府周三(3日)表示，省府正引入《住宅物业 (短期持有) 利得税务法》(Residential Property (Short-term Holding) Profit Tax Act)，这通常被称为卑诗省房屋炒卖税 (B.C. home-flipping tax)。该法旨在打击投资者仅为快速获利而购买房屋。两年内转售住宅物业的收入将被征税。 财政厅长康洛绮 (Katrine Conroy) 说：「置业是人生最重要的里程碑之一，无论是首次置业，或是为成长中的家庭做好准备，每个人都希望拥有自己的安乐窝，并以此建立美好生活。我们认为家庭不应在置业时与富裕的投机者竞争，因此我们正对将房地产市场视为股市的投资者采取行动。」 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 一年内，预计约有4,000间物业需要缴税。所有税收将直接用于加强卑诗省的房屋计划，以及建设新房屋。立法一旦通过，该税将于2025年1月1日生效。 面对不可避免的生活变化 (包括离婚、死亡、疾病、因工作而搬迁、失业或家庭成员变更) 的人，将可免除这项税。如果建筑商增加房屋供应，包括在并无现有房屋的土地上兴建住宅物业，或在现有房屋上加建额外套间或房屋单位，亦将有资格获得豁免。 【相关新闻】卑诗预算：两年内转手住宅将课炒卖税 一年就卖屋征利润20% 房屋厅长柯议伦 (Ravi Kahlon) 说：「房屋理应是给予我们社区的人居住，而非用于投机。即使有些人希望允许透过房地产市场投机，使投机者快速获利，但我们也明白这是大众所负担不起的。我们将继续增加房屋供应，并对驱使房价上涨 (包括投机在内) 的推动元素采取行动。」 卑诗省公寓业主协会 (Condominium Homeowners Association of BC) 执行董事 Tony Gioventu说：「我们可见省府一直在制定政策，使多户房屋更可负担。该税将在易于炒卖的房屋频繁挂牌出售时，减缓投机激烈的情况，以免导致未经授权、未经许可的仓促改建，导致建筑失误及安全问题。这项新税与扩展后的首次置业优惠计划 (first-time homebuyers benefit) 结合，将有助大众获得所需动力，以购买首间房屋，并支持可持续发展的社区。」  

想要在温哥华买房扎根，对很多人来说，可能是一辈子都难以实现的梦。 加拿大皇家银行最新报告形容：温哥华的房地产市场正处于「全面危机」。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 该银行表示，上个季度在全国任何地方买房子都没有像温哥华那么昂贵。该银行说，人们需要中等收入的 106% 以上才能支付购屋费用。「这大大缩小了市场上潜在买家的范围，导致近期活动疲软，价格持平。」 加拿大皇家银行 (RBC) 经济学家罗伯特霍格 (Robert Hogue) 表示，未来几个月这种情况也不会有什么改变。 卑诗省首府维多利亚市的情况也好不了多少，人们需要花费80%的收入来买房。 霍格说：「根据我们的基本情景，到 2025 年，支付拥有成本所需的平均家庭收入份额只会降至 2022 年中期的水平，这几乎不会降低大多数潜在买家的门槛。在加拿大许多大型市场，有意义地恢复负担能力可能需要数年时间。」 加拿大皇家银行表示，加拿大央行从 2022 年 3 月开始升息的高利率给市场带来了沉重压力，这也是市场需求降温的原因之一。 预计央行将在夏季降低利率，银行预期有些潜在买家可能有能力进场。然而，整体前景仍然严峻，该银行表示，情况可能需要数年时间才能改善。 多年来，住房一直是卑诗省的一个问题，省长尹大卫 (David Eby) 和内阁发布一系列与住房相关的公告，试图让事情得到控制，周二省府对《住宅租赁法》提出修正案，以帮助打击「不公平」驱逐房客的行为，省府还表示将更快地协助解决租赁纠纷。 去年，省政府推出了多项立法来平息昂贵的房市，包括限制短期租赁、放宽了限制性建筑许可程序，并努力增加主要交通枢纽周围的密度。 同时，Rentals.ca 和 Urbanization 上个月发布的报告显示，卑诗省的平均租金为 2,481 元。1 月份加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）发现温哥华仍然是全国租金最昂贵的地方。 加通社资料图片