地产

加拿大联邦政府下属的房贷和住房公司Canada Mortgage and Housing Corporation （CMHC）最新发表的加拿大主要城市房地产市场评估报告说，过去半年加拿大房地产市场的风险程度有所下降，从红色降为黄色。 CMHC过去两年一直把加拿大房地产市场的风险评估定为高风险的红色。 加拿大房贷和住房公司从四个方面衡量房地产市场的风险。一是房屋挂牌上市量是否远远落后于房屋成交量，二是房地产价格是否迅速上升，三是房价是否虚高，四是住房空置率是否过高。 对加拿大主要城市房地产市场上述四个因素进行综合分析后就得出了房地产市场的风险指数。 虽然加拿大整体来说房地产市场面临的风险是温和的黄色，但有三个城市仍然处于高风险的红色。这三个城市是多伦多，哈密尔顿和维多利亚。 温哥华过去半年里前三个月处于高风险的红色，后三个月由于房价下降而风险也从红色下降为黄色。

根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）最新发表的市场报告显示，大温地产市场炽热情况，终于开始温和地进入一个较安全地带。 据CMHC周四发表名为《地产市场评估》（Housing Market Assessment）的季度报告指出，大温房地产市场由连续12季被评为“高度脆弱”，下调至“中度脆弱”，是自2016年以来首次出现有关现象。 CMHC分析主要根据4个项目作出评估，分别为：过热(overheating)、价格飙升(price acceleration)、高估价值(overvaluation)，以及过度建设(overbuilding)。 6月份楼市价量齐跌 CMHC报告分析，大温区楼市的高估价值问题持续，但价格飙升情况正在逐渐减慢，而楼价与居民收入之间的差距也略见收窄。 报告指出，二手住宅市场销情温和，加上楼盘增加，令到过热迹象持续改善。同时，已落成的未出售新住宅单位数量，以及出租房屋市场空置率均维持低企，显示过度建设问题也有改善。 根据最新市场数据显示，大温区的房屋销售量和屋价齐跌。大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）公布，6月份房销量跌至2000年以来最低水平，而各类住宅单位的基准屋价（benchmark price）更跌至不足100万元，是过去两年来首次。 不过，卑诗省省会区维多利亚的房地产市场，则继续被评为“高度脆弱”，其中过热和价格升速依然是市场人士关注的重点。

西温警方正调查一宗针对市长布思(Mary-Ann Booth)，与市议会的威胁性涂鸦事件，呼吁公众提供线索。 警方周三早上9时左右接报，有人于埃斯吉摩街（Esquimalt Avenue）1552号路段涂鸦，警员抵达现场时，发现三块大型土地重新规划资讯板被人喷上漆油，并写上杀死布思(Kill Booth)和杀死市议会(Kill Council)的大字，警员即时移走资讯板。 警方关注 研究增加巡逻 警方非常关注事件，发言人高梅菲Kevin Goodmurphy表示，警方一向严肃处理带有威胁性的案件，目前已展开调查，以确认疑犯的身份。他称，由于资讯板的位置距离市长办公室只有一个路段，警方将进行风险评估，研究是否需要增加巡逻。 高梅菲透露，警方已与市长和市议会接触，与其他针对个人的威胁事件一样，他们都会进行风险评估，了解所有情况，之后再作决定。 调查员相信，事发时间界乎7月30日下午3时至7月31日早上7时之间，如公众有案件资料，可致电604-925-7300与西温警方联络，或透过灭罪热线1-800-222-8477、或登入网页www.solvecrime.ca，匿名举报。

长期以来，加拿大经济非常依赖于房地产业，近几年来尤其显著。CIBC银行在去年的一份报告中提出两点来说明其重要性：一是住宅投资占了加拿大经济的7.5％；再是在房屋建筑和房地产领域的就业人数也接近历史新高。 （Indysystem via Getty Images） 加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）最新报道称，从最近几十年来看，加拿大央行利率一直是下降趋势，而与之相关的5年期按揭利率也是逐渐下降的。 如果从利率和房价的关系来看，近16年的趋向是反相关：即利率越低，房价越高。 如果引用加拿大国家银行发布的综合房价指数（Teranet-National Bank House Price Index），可以明显看出，近16年来温哥华的房价涨了316%，不过涨至最高峰时，目前回落了5.2%左右： 多伦多的这16年的涨幅虽然比温哥华小一些，但也达到218%，目前也从最高峰回落了2.1%左右： 加拿大房市泡沫会破？ 彭博社（Bloomberg News）最近的一篇专文说，加拿大和新西兰是发达国家中房产泡沫最大的两个国家，无论是房价与收入的比率，还是房价与租金比率，都在发达国家遥遥领先： （Bloomberg News） 无论是所谓权威国际机构，还是加拿大自己的经济学家都一再警告：加拿大房市过热，房价虚高，市场泡沫快要破了！ 但时至今日，加拿大人似乎都听厌了，听烦了，总说要破，但就是没有破。好像“狼来了！”（Boy Who Cried Wolf）的故事一样，说来了又没来，加拿大人都不相信了，仍然只认“房价总会上涨”（“house prices always go up”）这个理。 央行会甩出“负利率”的杀手锏保房市？ 在政府干预之下，加拿大尤其温哥华与多伦多房地产市场下滑之时，加拿大经济学家又在那儿发警告：说房市下滑不仅将拖累加拿大的经济增长，甚至可能导致经济衰退。 据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）最新报道，有经济学家表示，加拿大央行不会见房市将冷而不救，因为它对加拿大的经济太重要了。有鉴于按揭利率与房价的密切关系，也考虑到全球经济变缓以及美联储已经宣布降息，央行不仅可能降息，甚至甩出“负利率”的杀手锏也未可知。 也许加拿大人对“负利率”比较陌生，但欧洲好几个国家，以及日本都用过“负利率”。 尽管“负利率”对经济无异于一把双刃剑，有利也有害，但可保房市无疑，有利于房屋业主无疑。 有专家这么来解释“负利率”会如何有效运作： 假设加拿大央行把主利率降到-1%，意味着银行每借出$100元，银行就要向借款人支付$1元。一年下来，借款人就有了$101元。 假设加拿大央行借钱给某家商业银行，该银行按-0.5％的按揭利率贷出，那么它每借$100元就可以向借款人支付50分，但同时它从加拿大央行那里拿了$1元。这样，这家银行就通过负利率贷款来赚取50分的利润。 众所周知，商业银行都是“唯利是图”的。故在竞争激烈的按揭贷款市场中，如果银行向借款人提供负利率还能盈利，那么它就会这么做。 而对作为房屋买家的业主而言，这就有点像银行在帮其付按揭，不仅由于“负利率“借贷成本更低，而且可以更快地还清按揭。 假设某借款人先前以5%的利率借了$100，那么一年下来就要支付$5元利息。但是，若再以-1%的按揭利率借钱，每借$100元就会赚回$1元。这么算下来，以前每借$100元的借贷成本就减少为$4元，当然对借款人有利。 美联储已经降息了，加拿大央行降息指日可待，但是否会降到“负利率”，目前尚不可知。  

一般人印象中，在物业价值高，房价高城市的业主可能要多交物业税，因为他们有钱！ 但研究结果却让人想不到，安省物业税交得最少的恰恰是房价高的几个城市，包括多伦多，约克区的万锦，列治文山，旺市，荷顿区的米尔顿，奥克维尔... 交的最多的却是安省的“边远”城市温莎！ （Getty Images） 据Global News今天报道，多伦多一家知名房地产网站Zoocasa对安省35个城市的物业税率进行了分析，温莎业主每年要交的物业税，几乎是多伦多业主的3倍。 以一套市值$500,000的房子为例，温莎业主要付$8,947，多伦多业主仅付$3,074，前者比后者要多交$5,873！如果按税率来看，温莎市高达1.789394%，而多伦多市则只有0.614770%。 如果您住在万锦，那恭喜您了，这里的物业税率只有0.659822%，只比多伦多高出一点点。随后是米尔顿（0.685776%），列治文山（0.688357%），旺市(0.696147%）。 安省物业税率最高的是温莎，其次是雷湾（Thunder Bay），1.598484%；Sault Ste. Marie (1.529349%), North Bay (1.501246%)以及Sudbury (1.461888%)。 不过，Zoocasa的报告也指出，虽然多伦多，约克区和荷顿区的物业税率普遍较低，但眼下在这些地方买一套$500,000的宅子颇不容易，因为这些城市的房价实在太高了！ 此外，大家都知道，物业税并不是按照房屋市值决定的，而是按照政府的城市物业估价公司（MPAC）的评估结果。MPAC有一套专门的评价系统，对方方面面都有考虑，包括与邻近社区售价的比较，物业地块的大小，便利程度，以及是否有地下室或车库... 更重要的是，安省不同城市的物业税因城市而异，因为每个市镇当局都根据自身的情况对其征税方式做出了不同的选择，也设定了各自的税率。 如果考虑到这些因素，各位对多伦多及周边城市尽管房价高，但物业税率并不高的情况应该多少就有了一些理解。