地产

买套房子出租，躺着收租金，听上去多美好啊！但在加拿大当房东可没那么轻松。 遇上无赖租客，收不到房租还赶不走的例子听过不少。还有更极端的，租客把房子破坏得一塌糊涂，给房东带来巨额经济损失，怎一个心痛了得！ 最近，温哥华业主K的遭遇又给各位房东加了一项新的风险提示。 6000加元罚单莫名而降 K先生在UBC附近有一套闲置公寓出租了。当时租客保证自己是自住，最多偶尔会有朋友来留宿，双方就拿了BC省房屋租赁的标准合同，一式两份，签好了租约。 谁知还不到三四个月，K先生就莫名其妙地收到了物业管理处一张高达6000加元的罚单。 罚款的原因是，K先生的公寓被发现通过Airbnb做短租，而根据公寓委员会的规定，这栋楼是不允许做短租的！ 可是K先生并没有做过短租业务，是按照规定签订合同长租给租客的。因此，面对这张大额罚单，K先生一时有点懵，待他缓过神来，叫上朋友一起去自己的出租公寓查看。 谁知，这一看正好抓到个现行：自家单元里住着一个素不相识的旅客，原本当初租房的那个人，影子都没有！看来物业没有冤枉任何人，这个单元是在做短租没错了。 K先生怒气冲冲找到租客，质问他为什么欺骗自己，还让自己背上6000元的“大黑锅”。租客自知理亏，反复跟K先生保证他会解决这件事，但却丝毫没有要支付这笔钱的意思。 业主太委屈 根据BC省的规定，自2018年11月30日起，公寓业主委员会有权限制或禁止该栋公寓做短租。违反公寓禁止短租规定的业主或居民，将会被处以每天1000加元的罚款。 K先生完全不知道下一步该怎么办：虽然物业是按规矩办事，但短租的事情，K先生虽然是业主，但完全被蒙在鼓里，让他出这笔钱，也太委屈了。 但另一方面，如果租客就是拖着不交罚款，K先生也一点辙都没有，毕竟房子是自己名下的，罚款不可能一直赖着，业委会那里，这笔钱肯定还是摊在业主头上……真是进退两难。 关于短租，法律怎么说？ 2018年4月，温哥华短租房管理新法正式生效。市内屋主或租客只可将自身的主要住宅用于短租，且短租房间内最多只能接纳两名成年人。  “主要住宅”定义为短租房东自身居住超过180天/年、且用该址接受信件的住宅。例如，屋主可在度假期间将主要住宅投入短租，或平日将主要住宅内的一间卧室用于短租。 地下室套房、后巷屋等“第二套间”与投资类型房产等第二住宅禁止参与短租，除非此类住房已被出租给长租租客、且该租客与房主均同意将租客住房投入短租。 在K先生的案例中，该公寓属于他的第二住宅，并且已经出租给长租租客，按照这种情况，必须租客和房主双方都同意才能短租。而K先生并不知道短租的事情，所以租客短租他的公寓是违法的！ 此外，根据双方签订的BC省标准合同，租客想要转租或分租房屋前，需要房东的书面授权才行。 也就是说，由于BC省的公寓业委会有权禁止短租，而K先生一定要遵守公寓禁令，所以他一不会同意租客短租，二不会书面授权租客进行短租形式的转租。 因此租客的所有行为都是在房东不知情、未授权的情况下的擅作主张，所有后果都应该由租客自己承担。 不过话又说回来，现实中要向租客讨回这笔不菲的罚金恐怕没那么容易，估计只能通过小型法庭解决了，不知道又要牵扯多少时间和精力。 K先生应该庆幸的是，幸亏公寓物业发现得早，不然自家的房子还不知道要给无良租客当多久的“下蛋金鸡”。收着长租的租金，却承担着短租的风险，也是太难了…… 借此再次提醒广大业主们，无良无赖的租客防不胜防，而且BC省的房屋租赁法律又是大幅倾向租客的，所以在签订合同之前，一定要做好诚信调查，并且签好合同，合同可以以BC省标准合同为基础，再补充一些保护自己的附加条款，比如租客必须遵守公寓业委会的各项规定，短租的规定等等，最大限度地减少遇到无良租客的可能性。

看来，打压政策已经压制不住大温的楼市了，越来越多的证据显示，市场已经触底反弹，并且比想象中还更快。 　　Central 1的BC2019到2021房地产市场报告显示，在2018年大温市场冷却之后，人口上涨和房价下跌让买家重回市场。 　　Central 1的首席经济学家Bryan Yu 表示，“在一年的政策打压后，房屋销售已经回到了正常水准上。” 　　他称，低陆平原是在2018年被打击最重的市场，但由于房价的显著下降和更低的借贷成本，现在销量已经提升。他预计这个趋势会在2020年持续。   　　“首先，房贷利率的下降已经取得成效，近一年来，卖家可以轻易得到2.5~2.6的5年利率，这让很多观望的买家进入市场。区域内的房价下跌了10%更是帮助了这个趋势。” 　　“销量已经显著上升，根据存货销量比可以看出，市场已经逐渐紧张，并且我们认为2020年，房价会随之上升。” 　　根据Central 1，2019年的BC中位房屋价值为 $52.2万，比2018年下降了2.4%。Yu预计，这个数字未来两年，每年都会上涨4%。2020年为 $54.2万， 2021为$56.8万。 　　2019年，由于温哥华公寓的建设，新建房屋增长迅速，不过大部分正在进行中的工程是前几年市场强劲时售出的楼花。过去新建房屋的趋势并没有受到市场遇冷的影响，不过在2020年，增长速度会减缓16%。 　　Yu表示，销量上涨，会让房屋的负担压力加重。 　　他认为造成问题的原因是租住房屋建造不足，和整体价格过去10年来的上升。 　　根据Central 1，大温地区的租房客负担率在未来两年不会改善。 　　由于工作和留学的国际移民增多，人口上升，但在严格的房贷规则下，这回转换为租房而不是买房的需求 　　Central 1表示，BC的都市地区，比如大温、维多利亚、阿波斯福-米逊区域的空屋率在1.4%。租房的数量将每年上涨4~4.5%。

温哥华现任市长甘迺迪（Kennedy Stewart）在竞选中提到会将温哥华房屋空置税由1%提高到3%，这引起不少屋主焦虑。究竟空置税在什么样的水平最合适？根据温哥华市府幕僚人员的一份报告，空置税维持1%很合适，不应继续增加，否则会有更多人想办法躲避其税。 此报告将在周二提交给市议会，市府幕僚建议对正在装修的房屋给予扩大豁免税项的优惠，但第二套房屋仅在一年内居住某一段时间不会给予豁免权。 根据规定，如果温哥华屋主无法证明其物业在一年内的六个月中处于自住或出租的状态，则该年度须缴交空置税，也就是按照政府的估价缴付1%的税。 甘迺迪当选市长后并没有放弃增加空置税的想法，但是幕僚在咨询许多房屋政策专家和税务专家后，其一致的结论都提到，若增加税率恐将诱发更多屋主违规。 这些专家呼吁对不交税款的屋主处以更严厉的罚款，因此市府幕僚打算与省府一起检视相关规定。 有一些屋主可以豁免空置税，包括装修中的房屋、等待财产转让和一些共管务业委员会对出租单位有限制。 之前有不少屋主投诉，他们的房屋在等待市政府批准装修的期间被课征了空置税。所以幕僚建议放宽装修时间的计算方法，把等待许可证的时间都视为“有人居住”。 报告说，空置税的目的是为租赁市场增加更多房屋，如果屋主真让房屋空置，当然就应该贡献税收以用于支持经济适用房项目。 最新数据显示，温哥华市在2018纳税年度中，从1,989个空置物业获得了3,940万元的收入。2017年则从2,538个空置房屋中收取了3,800万元的税收。从892个物业的违规审核中，市府并获得了另外2,210万元收入。 除了空置房屋的数量减少外，温哥华2017年至2018年出租房屋单屋数量增加了7％，从46,770个单位增至50,102个。

随着特鲁多的少数政府上台，CMHC负责人也敲响了推高房价的警钟，指如果新政府上台如果实现竞选活动的所有承诺，那么加拿大房价将平均上涨16,000加元，其中多伦多上涨40,000加元，温哥华上涨80,000加元。 9月12日，选举活动开始时，加拿大抵押和住房公司CMHC总裁兼首席执行官埃文·西德尔（Evan Siddall）出于顾虑，一直没有发表对政客的竞选政策的评论。 随着竞选结束新政府上台，作为CMHC负责人埃文·西德尔（Evan Siddall） 也有话要说。埃文·西德尔（Evan Siddall）西德尔近日在接受太阳报的采访中表示，房市本身已经加剧了贫富之间的日益分化。但是，随着自由党少数政府上台，加拿大又要开启了新一轮房市激励措施。他指自由党政府承诺的房市激励措施，例如允许首次购买者退出其注册退休储蓄计划的条款，房屋销售免征资本利得税，降低房地产税率等因素，都会刺激了房屋需求和价格上涨，因为许多城市市场的房源有限。他指保守党和新民主党NDP都承诺将首次购房者的最长还款期限从25年增加到30年，这将降低每月还款额，但让借款人承担更多债务。财政部长比尔·莫尔诺（Bill Morneau）使用他的大选前预算来增加首次购房者可以从其RRSP中提取首付的金额。他还介绍了一项股权计划，该计划允许一些首次购买者和CMHC合作作为共同投资者，至少允许信誉良好的个人和家庭可以买房，而又不会超出其合理的债务负担。 竞选活动开始时，特鲁多表示，他还将调整该计划，以使更多信在房价最昂贵城市的人有资格可以购房。西德尔本周在Twitter上表示，迄今为止，CMHC已向2,000名申请人承诺了约4000万元。他认为该计划让房屋价格至少增加114元左右。他指主要是少数受压力测试不能贷款但信誉良好的借款人从这项政策中受益。但他不赞成这种政治干预房市的做法，他强调压力测试有助加国房市和经济体系的健康。 联邦竞选中很多承诺主张“调整”联邦政府为阻止信贷狂潮而采取的措施，他指太多的政治人物继续把买家作为住房游说的对象，而不是那些从房市中受益的建筑商和经纪人。  西德尔（Siddall）提供了一些CMHC研究的预览，如果国会通过竞选中的所有提案，加拿大房市将会发生什么情况？该计算包括增强的股权投资计划；更为轻松的压力测试，将借款人必须证明自己负担得起的利率降低了一个百分点；以及更长的房屋贷款还款期西德尔表示，假设响应率（response rate）为100％，平均价格将上涨16,000元。在多伦多，增加的金额为$ 40,000，而在温哥华，增加的金额为$ 80,000。  根据2018年年度报告，CMHC已为大约29％的未偿还住宅抵押贷款进行保险，在2014年约占43％。如今，西德尔领导的CMHC的首要任务是为租赁单位提供资金，而不是在提高房屋所有权率。

安省政府提交一项针对地产经纪的法案，包括新的执法工具，商业结构的规定，以及让买房竞价更加透明。 安省政府和消费者服务厅长Lisa Thompson指出，这项法案是对2002年生效的旧规定进行必要的更新。 图片来源：CP24 法案名为《地产服务信任法》（ Trust in Real Estate Services Act），厅长说，现行的《房地产和商业中介法》已经有近20年没有更新，早就过时了。 新法案作出多项改革： 对消费者而言，新法案允许地产经纪根据卖家的意愿，在房屋抢offer过程中披露竞标价格，而现行的规定是要求所有各方都同意才能披露。 对于监管机构安省地产委员会（RECO），新法案授权对违规的地产经纪进行行政处罚、暂停牌照、积极调查，以及在考虑注册资格时包括公共利益在内的广泛因素。 安省地产协会总裁胡达克（Tim Hudak）指出，在变化迅速的市场上，更新执法权力对于保护消费者很重要。“如果有人违规，我们想要看到比目前更严厉的惩罚，包括暂停或取消牌照。” 对于地产经纪而言，新法案允许他们成立公司并通过公司付薪，提供税务福利，以及用新的方式管理收入流。 胡达克说，全国已有6个省份允许地产经纪像律师和医生一样，合办公司。新的法规将帮助地产经纪为他们的生意作出投资。 新法案还提出一项专业人士证书项目，允许那些擅长商业地产或湖滨地产的人士申请。 据报道，为了出台这项新法案，政府从年初就开始公众咨询，参与者达7000人，同时也听取了安省地产协会的大量建议。安省目前共有超过86000名注册地产销售人员、中介和中介公司。