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大温雷电好可怕！本拿比一住宅被雷劈毁

周六晚上约7时，消防员在本拿比一处民居发现烟囱被雷电击毁。CTV 大温地区周六傍晚雷雨交加，雷暴在本拿比一处住宅造成了罕见的破坏。晚上约7时，消防员奉召抵达Byrne Creek Ravine公园附近的波特兰街（Portland St.）8500号地段，该区一户民居的烟囱被闪电击中。本拿比消防局证实，雷电击中了房屋的主烟囱，由砖块构建的烟囱大部分被击毁，跌落在屋后的草坪上。 20名消防员赶到现场，对房屋内部进行检查，以确保没有其他损毁，并为户主加固屋顶，以防雨水渗进入室内；其间一道闪电刚好于一名正在屋顶上工作的消防员头上闪过。现场消防官基于安全考虑，命令所有人离开屋顶。住在附近的居民内维尔（Chelsea Neville）向CTV表示，她在听到雷击和消防车警报声后走到外面察看，目睹这“疯狂”的一幕，她“以前从未见过这样的情形”。

5年前
调查！温市住宅房产14.9%为非居民拥有

温市住宅房产14.9%为非居民拥有昨天，加拿大统计局发布了非居民房屋拥有率的最新数据，数据显示，包含UBC大学区在内的整个温哥华市非居民房屋拥有率远高于其他任何地区，高达14.9%，而整个大温地区则是4.2%，也远高于其它加拿大都市圈。根据定义，非居民指首要居所在加拿大境外的加拿大公民和非加拿大公民。加拿大统计局9月17日公布的数据，包涵BC省、新不伦瑞克省、新斯科舍省和安省四个省的住宅物业。该机构报告称，从 2019 年到 2020 年，安省非居民拥有的住宅物业份额保持不变，为 2.2%，新不伦瑞克省为 2.9%。在新斯科舍省，这一比率从 2019 年的 4% 下降到 2020 年的 3.6%。与此同时，BC省从 2019 年的 3.2% 小幅下降至 2020 年的 3.1%，2020 年BC省共有 1,768,680 套房屋，即大约5.5万套住宅为非居民拥有。在城市圈的统计中，大温地区2020年非居民住房拥有率为4.2%，大多伦多城市圈非居民拥有率从 2019 年的 2.6% 上升到 2020 年的 2.7%。多伦多市为 3.8%。即使如此，也远低于包含UBC大学区的温哥华市（Vancouver CSD）, 其2020年 14.9%的住宅为非居民拥有。

5年前
夫妇花100万改造3200尺后巷屋！太值了！

在新冠疫情爆发期间，多伦多一对夫妇花费了100万元，将市区一个出租用的6车库老旧车房，打造成一栋面积超过3200平方尺的后巷屋(laneway suite)。他们对这个改造项目显然非常满意，比作市区的Muskoka度假屋，并准备在这里好好享受退休生活。图源：Toronto Life 据Toronto Life报道。Elain Hamat和Murray Cruchley夫妇的这间后巷屋位于Leslie和Gerrard附近。他们都已退休，之前两人都从事娱乐行业。 Cruchley早在2018年就了解到多伦多市政府允许兴建后巷屋，以增加可负担住房的供应量。当时，这对夫妇拥有的这个旧车房用于出租，而且破旧不堪，总是被浣熊和松鼠光顾。 2020年1月收到了市政府的批准后，他们聘请了建筑师设计后巷屋。开工时正值新冠疫情爆发。这个房子原本有6个车库，改造后的面积达3,242平方尺，拥有4个睡房，4个整套浴室和2个洗手间。 Cruchley与太太Hamat原本住在圣劳伦斯市场（St. Lawrence Market）附近的一个出租公寓，并没有打算搬家。但是改造后的房子太吸引人了：29面窗户、倾斜式屋顶，亮白色高档厨房……于是决定搬入自己居住。起居室在二楼，阳光充足：图源：Toronto Life 楼梯处做了天窗，大大改善了屋内的光线：图源：Toronto Life 当然，整个改造过程并不顺利。比如木材价格大涨，令他们的预算增加了$1.2万元。他们还需要向邻居保证不会盖成一个建筑怪物。最后花了100万元，房子建成，他们搬了进来。房子所在的地块四周有树木围绕，虽然离大马路很近，却拥有他们一直想要的安静环境。Cruchley说：“好比是在Leslie和Gerrard拥有了一个迷你的Muskoka度假屋。” 相关链接： https://torontolife.com/city/toronto-shared-co-working-office-st-lawrence-start-ups/

5年前
加拿大房价升至历史水平！100w买不到体面的房子

在经历了2020年全民购房的大热潮后，今年人们疯狂的购房步伐正在逐渐减退，但是房价不仅居高不下，而且不降反升。目前已经很难找到低于$100万加币体面的别墅了。 BlogTo新闻报道，根据Zoocasa的一份新报告显示，今年8月加拿大全国共有48,379套房屋交易完成，虽然这比今年7月下降了0.5%，比去年8月市场下降了14%，但对比以往所有8月份房屋交易的历史来看，今年8月仍排在地产最多交易量的第二位。加拿大房地产局高级经济学家肖恩·卡思卡特(Shaun Cathcart)表示，他认为加拿大房地产市场仍然处于一种极度不平衡的状态。报告指出，整个大多伦多地区的基准房价同比上涨 17.3%，价格攀升至$1,059,300加币。而价格上涨背后的主要原因是市面上房屋的短缺。报告称：“大多伦多地区的买家将继续面临供应严重短缺的挑战。” 目前大多伦多地区8月份新上市的房屋数量下降了42.6%，仅有12,255套房屋正在上市。8月销售量相比7月下降2.7%。销售与新上市比率(SNLR)仅为70%。尽管政客们在联邦选举中做出了大胆的承诺，但似乎并没有立竿见影的解决方案。加拿大房地产局认为房价将继续上涨。加拿大房地产局主席克利夫史蒂文森(Cliff Stevenson)说：“8月份的数据报告给了我们说明，证明了这场住房危机不会自行消失。” 他继续说到：“所有的主要政党都在为这个问题寻找长期的解决方案，这也说明没有什么快速的缓解方法，因此这个市场仍然具有挑战性。” 目前今年8月的实际（未经季节性调整）全国平均房价为$663,500加币，比去年同月上涨13.3%，全国平均价格受到大温哥华地区和大多伦多地区销量的严重影响，目前这两个地方也是拿大最活跃和最昂贵的两个房地产市场。如果将这两个市场排除在外，那8月的全国平均价格将减少超过$130,000加币。随着疫苗接种率的提高、经济的开放和移民的回升，专家预计房价将继续上涨。加拿大房地产局预测，到 2021年年底，加拿大全国今年销售量将创下656,300笔交易的历史记录，这会比2020年增长18.8%。年底平均价格将为$680,000加币。专家继续预测相比之下，2022年的全国销售量也许呈下降趋势，这主要还是由于库存不足问题造成的。加拿大房地产局预测明年的交易量为577,000笔，但平均价格会更高，预计为$718,000加币，相比今年会增长5.6%。看到房价后整个人都感觉不太好了。

5年前
大温房产市场上待售空屋创下2016年以来的最低水平

大温地产局(Real Estate Board Of Greater Vancouver，简称REBGV)周四公布的第三季度地产报告指出，夏季月份的房屋上市数量较低，这一趋势在大温地区并非首次。 REBGV报告写道：“自2019年下半年以来，尽管销售量和房屋挂牌上市量均高于正常水平，但市场上待售房屋的库存量一直处于接近历史低位。” 尽管如此，今年3月的房屋销售和挂牌量仍创下历史新高。报告表示，在疫情期间房屋销售量与挂牌上市量同步增长，主要是因为更多业主出售其现有房屋之后，再购买另一房屋，并且通常是寻求更大的空间。库存下降，但房价没有下降。2021年8月大温地区房屋基准价格创下了破纪录的1,176,600元。报告预计，第四季度的房屋库存量会有所增加，但仍远低于正常水平。

5年前

加拿大的房地产市场有泡沫吗？这个问题萦绕在大家心头好多年，国内外的观察员也一直在对加拿大房地产市场的健康状况发表各种预测。但这些预测大相径庭，有些人认为市场被高估了60%，而其他人则认为它可能低估了近10%。当然，对房地产市场的研究是模糊科学。每个分析报告都使用自己的测量方法来衡量房地产市场的所谓“公平价值”。一些比较房价和收入，而另一些则看利率或人口增长。有一个分析报告甚至把房价与加拿大的出口值相比较。我们来看看各个世界著名的金融机构是如何解读加拿大的房地产市场的。德意志银行（Deutsche Bank）评估：房价被高价60% 最近数据：2014年第四季度 2015年1月，该行首席国际经济学家Torsten Slok发表警告，认为加拿大房地产市场被高估了约60%，并拉响了全国的警钟。他也引发了大家对该银行衡量加拿大房地产市场的方法进行激烈的批评。德意志银行认为，市场估值过高基于两个衡量指标：房价与收入比以及房价与租金比。如果房价上升的速度快于人们收入的增长速度，那么房市的风险就很高。同样的规律也适用于房价租金比，如果买房的花费要比人们所能支付的租金高很多，房屋价格就可能太高了。到去年年底为止，德意志银行认为，与居民收入相比，加拿大的房价被高估了约34%；而与租金相比高估了90%。两者平均高估了60%。批评人士因对德意志银行用来判断收入和租金的数据质疑，而猛烈抨击其分析。其数据的主要来源是世界经济合作与发展组织（OECD）。该组织比较房价收入比时所用的收入为“市场收入”，即看劳动力市场中人们通常会赚多少钱。以这种方法来计算，房屋价格就会高估30%左右。但“市场收入”忽略了人们其他重要的收入来源，如政府的转移性支出和投资，TD银行经济学家Diana Petramala如是说。当房价与所有的收入相比时，房价只高估了8%。德意志银行的加拿大租金数据也来自经合组织，而经合组织的数据来自于加拿大统计局，是其评估消费者价格指数影响所使用的数据。加拿大统计局曾警告称，其租金指数并不一定反映实际市场租金，而且许多批评人士也指出，这个租金指数往往大大低估了租金的增长。Petramala女士说，比较房价与租金的另一个问题是房屋类型，房价增长最为迅速的是独立屋，但大多数新的租赁房是公寓，尤其是在大城市，而公寓价格的增长要慢得多。《经济学人》杂志4月15日一期认为加拿大的房地产市场是世界上最被高估的，使用的也是类似的衡量方法。加拿大央行（Bank of Canada）评估：房价被高价20%左右最近数据：2014年第三季度去年12月，加拿大央行公布自己的房产市场报告，警告说全国的房价高估10%-30%不等。央行的估值模型比较了房价、人均税后收入和政府10年期债券的利率（近似于房屋抵押贷款的利率）。房价和收入都根据通货膨胀进行了调整。央行认为如果房价离人均收入和利率的基本面越远，房价就高估得越多。过去40年加拿大经历了两次重要的房地产市场回调（央行定义回调为在至少一年的时间里房价下跌了10%以上），因此加拿大央行研究了18个西方国家的房价，并发现其估值模型能够预测房价回调。它发现，在六年时间里，从回调前的三年到回调后的三年，价格通常被高估了约10%，峰值达到20%，然后会平均下降20%。这种分析应该引起人们的重视，因为央行认为加拿大的房地产市场大概正处于回调要发生的时刻。不过，该行还发现，回调通常在某种程度上是因央行提高利率以应对通货膨胀而触发的。近年来，加拿大的利率一直在下降，通胀保持在低水平。惠誉国际评级（Fitch Ratings）评估：房价被高估24%左右最近数据：2014年第二季度总部设在纽约的惠誉国际评级从20世纪80年代开始研究加拿大房价，认为其属于“可持续房价”，也就是说，价格的变化一直基于对新住房的需求。惠誉考虑人口增长和新房建设等这些衡量因素。很多机构关注住房负担能力、利率的影响，认为即使房屋价格上涨，低利率让很多人能够负担买房。但惠誉有不同的观点，它认为从长期来看，利率不是一个推动房价的重要因素。同样地，在短期内失业率的变化会对房地产市场产生巨大的影响，但不会长期影响房价。惠誉发现，驱动加拿大房价的长期因素是收入——个人家庭收入和GDP所反映的国家财富。加拿大人挣得越多，能花在住房上的钱就越多。“在现实世界中有很多因素可在短期内影响房价，”惠誉国际评级主管Stefan Hilts 说，“但从长远来看，供需平衡仍是主导。” 国际货币基金组织（International Monetary Fund）评估：房价被高价11%左右最近数据：2014年第四季度 IMF最近才开始研究加拿大的房地产市场，它的估值模型所使用的数据最早只是2010年的。和其他机构一样，IMF考虑了家庭构成因素的速度，即衡量人口增长（一个家庭被认为是同居住于一个屋檐下的一群人，无论他们是否有亲属关系）。IMF也考虑收入和就业增长，以及五年抵押贷款利率和通货膨胀。有趣的是，IMF发现一个最能反映加拿大房价变化的衡量因素是所谓的“贸易条件”（terms of trade），即比较加拿大的出口总额与进口总额。例如，如果出口增长额快于进口增长额，那么贸易条件增加。贸易条件也考虑到汇率的变化，所以如果加元升值，贸易条件也增加，因为加元上涨将推高出口的价值、降低进口成本。根据IMF的说法，当贸易条件增加时加拿大人感到富有，因此可能会愿意在住房上花更多的钱，反之亦成立。IMF将所有这些衡量因素综合在一起，并与实际房价比较，认为房地产市场高估了7%到20%，或平均约为11%。 TD银行（Toronto-Dominion Bank）评估：房价被高价11%左右最近数据：2014年第四季度像IMF一样，TD也认为家庭收入中值、利率、就业和人口是驱动房地产市场的基本因素。但与IMF不同的是，TD银行也考虑供给和需求，包括新屋数量。TD的模型也关注负担能力，基本上看一个普通的家庭花了多少钱在住房上，并将之与长期平均值进行比较，即加拿大人约将收入的30%花在住房上。虽然价格一直上涨，但低利率仍使得住房是可负担的。 TD也将利率预期加入其模型中，如果利率上升的话，将推高房屋贷款利率，让住房负担能力下降得更少。如果利率上升到更“正常”的水平，那么房地产市场将被高估10%-15%，TD银行如是说。（TD没有对“正常”进行定义，但加拿大央行的隔夜利率平均约6%；现在是0.75%，而在过去的十年里平均为1.8%。）TD银行认为，相对于其基于经济基本面的“公平价值”模型，房价大约高估11%以上。加拿大房屋贷款及住房公司（Canada Mortgage And Housing Corporation）评估：房价被高价3%左右，在合理范围内最近数据：2014年第二季度基于2014年第二季度的数据，加拿大房屋贷款及住房公司（CMHC）认为本国的房地产市场只是适度高估，只有3%左右。它警告说，加国的房地产市场被适度高估，但回调的风险很低。 CMHC衡量的方法是最详尽的，但也说明了要得到加拿大的房地产市场的可靠信号是多么困难。该机构研究了三种不同的模型来估计房价应该在什么位置。一个模型比较房价与驱动住房需求的传统因素：通货膨胀、税后收入、房屋抵押贷款利率和人口增长。另一个模型研究大城市里影响房价的因素，包括地价、建筑成本和城市人口增长。第三个模型考察住房负担能力，比较目前的价格（人们实际支付的价格）与房屋的建议价格（建议价格即一个家庭如果将收入的30%花在住房上，他们可负担得起的房子的价格）。 CMHC结合了前三个模型中的一些因素构建了第四个模型，然后将所有四个模型来比对实际房价的三个不同的衡量维度——加拿大房地产协会转售房屋价格指数（resale house price index）、加拿大国民银行地产网（Teranet-National Bank）房价指数和加拿大统计局的新住房价格指数，这样就有12个可能的方法来衡量过高的估值。由此得到的结果其变化范围相当有戏剧性。在其最近预测中，即去年秋天的数据报告，CMHC预测，房价可能在低估了13%到高估了16%之间，平均有3%左右的高估。将其所有测量值与临界值8.5%比较，8.5%是CMHC认为房地产市场被高估的可靠水平，如果其最高估值高于临界值，它就表示房地产市场适度高估；如果所有模型的平均水平都高于临界值，那么风险更高。在研究楼市的回调风险时，高估只是CMHC考察的四个因素之一。CMHC还考察了所谓的“过热”现象，即房屋销售速度是否快于新上市的速度，以及房价是否增长过快，因为这可能是市场中投机行为的标志。它还研究过度建设现象，即建商面对楼市的强劲需求和上涨的价格、建造新房来补充市场的现象。过去， CMHC已经发现这四个因素中至少有两个因素的组合与申请房屋抵押贷款保险的峰值一致。