地产

现在所有人都知道房价涨得太疯狂，很多人都认为是低利率造成的，使得借贷成本太低。但是北美一位经济学家则提出另一个观点，他认为“加拿大人坚信房价只会上涨”的理念，导致了人们在市场上不断追逐向上。 这位经济学家说，加拿大的房地产市场脱离了现实面，低利率甚至全球疫情只是部分原因，他预计清算将很快到来。 图源：National Post 据报道，加拿大的房价一直在稳步上涨，这对任何人，尤其是购房者来说都不奇怪。过去20年，全国平均房价上涨了375%，多伦多和温哥华这两个最火爆市场的房价分别上涨了450%至490%。 根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，如今，一套房子的平均价格是$686,650元。在安省，平均价格跃升至$887,290元，在卑诗省，这一数字为$913,471元。 即使是较小的市场，如安省的Tillsonburg或Bancroft的房价也已大幅上涨。疫情迫使偏远地区的工作人员和家庭离开城市，前往人口较少的社区加速购房。 报道称，加拿大的房价涨幅远高于世界上任何一个发达国家，因此出现了一个新的经济术语来描述这个市场：“住房通胀”（shelter inflation）。 全球金融服务机构麦格理集团(Macquarie Group)北美战略与经济部门负责人对此表示担忧，他指出，加拿大的房价与其他重要因素，如收入和人们未来几年支付高价住房的能力之间，已经脱节。 “价格完全脱离了基本面。” 虽然加拿大市场火爆的主要原因是低利率，因为低借贷成本减轻了大额抵押贷款支付的负担，但Doyle给出了另一种解释。 他说，加拿大有一种心理在起作用，那就是房价只能朝一个方向走：上涨。 Doyle说：“这是一个自我推动的想法。” 这一点在比较加拿大和美国的实际房价和实际收入时得到了最好的说明。 图源：national post Doyle解释，如上图所示，加拿大和美国的收入和房价在20世纪70年代以来的几十年里，一直保持着相当相似的速度，直到21世纪头十年末都保持着同步。 然后，在加拿大，代表房价的红线超出了图表，偏离了收入，也偏离了美国的情况。 “不同的是房价，”Doyle说。 2008至2009年，美国遭受了次级抵押贷款市场导致的严重股市和楼市崩溃。简而言之，太多的美国人背负了他们无力负担的房屋贷款和抵押贷款。 由于各种原因，比如更严格的抵押贷款资格规定，加拿大的房地产市场基本上没有受到那次崩盘的影响，也没有遭受同样的调整。 然而，随着美国房市的复苏，加拿大人可能很快就要为此付出代价。 Doyle解释说，2008/09年的崩盘对美国投资者的心理产生了重大影响。“在美国，人们不认为住房是一种安全资产。” “在加拿大，2008/09年发生的事情强化了这样一种观念：房子永远不会失败，房价只会上涨。” Doyle说，虽然低利率助长了加拿大的房地产热潮，但这只是问题的一部分。他指出，加拿大和美国都是在类似的低利率环境下运作。更高的房地产价格意味着尽管抵押贷款的负担减轻，一个家庭的购房能力已经捉襟危肘。 他担心的是，一旦利率开始攀升，2023年及以后会发生什么。在2019-2020年市场高峰时期购房的人在贷款续期时将面临更高的利率。 “到2023年，事情开始变化。我更担心2024年以后，那时加拿大央行将加息，房市将受到影响。” 他说，解决方案很复杂，需要对加拿大的房地产市场进行全面的重新思考。 目前，加拿大超过10%的GDP来自住宅房地产活动:翻修、转卖成本和房地产佣金。 “这个比例太大了，是不可持续的。它扭曲了经济。”Doyle说。 麦格理(Macquarie)的研究显示，加拿大的住房投资占经济的比重高于新西兰以外的任何经合组织(OECD)国家。它超过了在加拿大的商业投资金额。 这意味着，作为一个国家，加拿大在住房上的支出超过了生产或制造出的，这最终将影响到我们支付住房的能力。 Doyle说：“这是一个非常、非常重要的问题。” 参考链接： https://nationalpost.com/news/canada/canadas-unhinged-housing-market-captured-in-one-chart

卑诗省地产协会（BCREA）周三表示，10月份经电脑多重放盘系统（Multiple Listing Service，简称MLS）销售的住宅单位数量达到9,593套，比2020年10月下降了13.7%。全省MLS住宅均价为964,777元，较去年同期的811,307元上涨了18.9%。此外，住宅总销售额为93亿元，比去年10月下降2.6%。   BCREA首席经济学家奥格蒙森（Brendon Ogmundson）表示：“目前全省都面临低库存的情况。明年抵押贷款利率上升应该会抑制楼市，但即使如此，供不应求的情况还将持续一段时间，直至库存恢复到一定数量。” 据统计，10月份房屋挂牌数量同比下降近40%，是本省历来最低水平。   房屋挂牌数量已连续5个月出现下降。另一方面，今年迄今为止，全省住宅销售额同比增长了69.7%，达到996亿元。住宅单位销售量增加42.8%至108,798套。而MLS住宅均价上涨了18.8%至915,833元。

安省的房荒现象，今年初已初露端倪，进入下半年更明显，刚过去的10月同比去年房源减少三分之一，已经是今年连续第五个月房源无法满足需要。房源少，买家多，供需严重失衡下的卖家市场，必然价升量减。 上周，“ 多伦多地产局 ”出台 10 月市场观察报告。毫无悬念，低层住宅，即包括独立屋，镇屋，半独立，连体等在内的土地房，无论是否有管理费，售价同比均上涨接近30% ，与此同时，销量同比则下降近 10%。 事实上，去年10 月份已经是卖家市场，但尚未进入今时今日的每单必抢阶段；彼时房源尚算充足，买家们仍可讲价，即使抢单也没那么激烈，价格温和，销售踊跃。 每念及此，不禁为去年，甚至今年早些时候买房的业主，尤其我的客人们点赞。毕竟，无论投资还是自住，买家们永远或多或少面临着立刻入市还是持币观望的两难抉择，经纪怎么说都是辅助，还是要本人果断出手。 目前低层住宅房源紧张众所周知，绝对强劲的卖家市场；值得特别提出的是上月Condo 公寓的亮眼表现：量价齐涨，大有进入卖家市场的势头。 10 月高层公寓的销量，同比去年上涨近34%，即使多伦多周边地区，销售也上涨20.5%，让疫情以来连续下滑的公寓销售一改颓势。 道理一样，Condo公寓目前房源充足，户型多样，地址，楼层可挑选余地大，价格丰俭从人，所以整体上不像无管理费物业那样价升量减；从价格上看，虽然10 月 Condo 公寓比不上低层住宅，但同样呈双位数上涨。 感觉Condo 公寓和低层住宅是一对取长补短的好搭档，此消彼长，共同撑起房市这片天。最近帮客人出租她早些时候我代理买入的物业，对此体会颇深。 去年人们想买房，多是因疫情驱使，在不介意居住地点的前提下，换一个更大空间，从而导致安省众多小镇房价高涨，市中心公寓楼量价均回落；如今病毒成为可防可控的常态，办公室实体上班，大学生复课，人们开始回归城市中心。从今年大多伦多Condo 回暖及至 10 月份的销量大增，都能看出这点。 出租态势也一样，疫情刚起时，公寓租客们如遇洪水猛兽，纷纷大逃亡到周边的一切低层住宅区，一时间让这些物业的租金火箭般一飞冲天；而多伦多市那些曾被众星捧月的公寓们，则空置多月无人问津。 如今城市生活逐渐恢复，那些一年前搬迁至近郊的租客，面对慌忙中签下的高租金，不菲的水电煤气费，庭院料理，渐生返城心，导致最近这段时间的低层住宅出租状况不是很好。真是一年河东，一年河西。 然而低层住宅的房东们也不必过于担忧。疫情好转，不意味着彻底过去，在家办工模式不会立时三刻消失，同时很多人早已习惯远程工作，加上疫情后遗症，喜欢大空间以及不在意远程，仍是多数人的主要诉求；虽然租客源有些分流到城里，可能导致低层住宅出租市场搁置期长些，但最后成功好价租出去，不会是大问题。 言归正传，咱今天的主题是，低层住宅房源持续紧张，推动房价不断刷新记录，作为准买家，此时应该入市，还是持币观望？ 首先，任何对于市场的预测行为，都不明智，且未必准确。虽然我们每次都从过去看未来，似有规律可循，但这就好比扑点球，无论守门员的经验有多丰富，毕竟都带着点儿猜，能否扑准，需要运气加持。 其次，每个人的风险承受能力，实际经济状况，对未来的设想，都不同。是否入市，您最清楚，别人的说法最多只能是建议，主意自己拿。 行，您决定前，咱接着分析啊。“多伦多地产局 ”首席分析师Jason Mercer 表示，整个大多伦多地区的火爆房市证明，经济复苏范围更广，程度更深，人们对拥有物业重燃信心；而积极入市，大肆购买的行为，进一步带动了经济复苏。 那么，省府想要更多外来人口到安省，尤其大多伦多地区安家，消费，投资，推动当地经济发展，面临的任务之一，就是要提高足够的居住房源。 今年 9月，加拿大接受新移民 45000 人，是加拿大历史上单月接受移民最高数字。移民审核数量大增，除了说明疫情进一步成为过去，也从另一面告诉我们，买家不会减少，只有增加。想要改变目前这种非常明显的供需失衡，只能从增加供应量上着手。 “ 多伦多地产局” 总裁Kevin Crigger 也表示，只有解决房屋供应，才能改变失衡现状，目前这种对买房和租房的强烈需求，未来几年都不会有所改变。 在即将到来的省府选举中，相信各政党都会大打房产牌，因为如果让经济发展，就要吸引优秀人才来安省落户，而落户首要条件之一是要有可负担住所。 诊断结果出来，不意味着治疗效果立刻显现。房市从来都有滞后。如今的买家们如饥似渴，每天等待新房源出来，如同水开等米下锅，油热等鸡下蛋，此时加大力度建造新屋，也需要几年的时间才可以看到明显效果，远水解不了近渴。 有人提出问题所在，并建议如何解决；也有人更愿意面对问题预测形势，作出消极判读。比如RBC 的众分析大佬们，每年都站出来对房市一通评说，内容基本不重样。 这次的说辞是：央行计划多次加息，一些买家的购买力会受到影响，势必让房市有所缓和，对于那些被高价驱逐出市场的买家无疑是一个好消息。听上去好像原来被逐出市场的买家可以不被加息影响似的。 然而，RBC话锋一转，接着说，现在的销售量虽然已经比去年三月份以来的全面表现有所下降，然而仍在十年平均值以上；同时，经历过去12 个月的价格大幅上涨，2022 年的涨价幅度将放缓，注意，不是回落，是放缓。 听这意思，现在觉着难以承受，以后也很能负担得起。

多伦多市议会今天批准了一项新的分区政策，要求从2022年起，开发商在建造市场价格公寓单元的同时，要建一定比例的可负担住房单元，以帮助低收入家庭。 新的包容性分区（zoning）框架最初将要求拥有100套或更多单元共管公寓的开发商留出其总平方英尺的5%至10%，作为可负担出租和出售单元。 该政策的目标是到2030年，根据开发项目的位置和所提供的低于市价的单元类型，必须预留给可负担住房的比例提高到8%至22%。 图源：CP24 多市表示，可负担住房的定价是让年收入在$32,486元至$91,611元之间的家庭申请入住，而不必将每月收入的30%花在住房上。 根据一份市政员工报告，一居室公寓的月租将为1090元，两居室公寓为1661元，三居室公寓为1858元。 一居室单元的所有权成本上限将为$19.01万元，两居室成本上限为$24.26万元，三居室成本上限为$29.17万元。 这和目前多伦多市场价格相差甚远。那么这个成本差异是否将由市场上的其他买家来承担？ 该规定在2026年之前不会适用于专门建造的租赁单元，因为多市仍在努力鼓励这类住房的开发。 市长庄德利(John Tory)周二上午在市政厅对记者说，“简而言之，包容性分区指的是，根据法律，新开发项目必须包括可负担住房，租金或拥有成本将低于我们昂贵的市场价格。” 他说：“私营房地产开发行业已经非常成功，甚至在疫情期间也是，这是就业和经济是好事。但是多伦多市长期健康与经济需要我们的开发商在提供可负担住房方面发挥更多的作用。” 多市议会周二在长达一整天的辩论后，以23票支持2票反对通过了这项新政策。 代表University-Rosedale选区的市议员Mike Layton在投票前，试图修改动议，让政府于2026年全面实施，而不是2030年。 他称这将是影响一代人的政策，但要确保在实施时“真正为人们的生活带来改变”。 Layton还称，加快实施包容性分区政策，开发商仍然有15%的利润，同时又能增建上万间可负担住房。 不过，也有市议员担心偏离建议的门槛和更激进的政策可能会使多市成为安省土地法庭(Ontario Land Tribunal)上诉的对象。 议长Frances Nunzita说：“如果上诉，将被进一步推迟，我希望现在就开始。” 值得注意的是，新政将适用于多市的大范围区域，但在房价上涨不太显著的区域并不会生效。 不过，多伦多的老城区都将纳入新框架，包括北多伦多、北约克西部、北央街走廊、南Etobiocke、士嘉堡市政中心和士嘉堡西南部。 市中心核心地带的开发商将面临最严格的要求，最快要在明年必须留出7%至10%的可负担住房，到2030年必须留出16%至22%。 与此同时，市内周边大部分区域将要求开发商从2022年开始留出5%至7%的可负担住房。 市政工作人员估计，新的包容性分区政策，连同其他几项住房倡议，可能会导致在未来五年新增1.2万套可负担住房。他们也建议，一年后对新政策再作检讨。  

近期一份报告显示，尽管加拿大的房地产市场依旧火热，但根据薪资与房价的比例，和其他国家相比，加拿大仍然是最可负担住房的国家之一。 （Narcity） 这份研究对全球109个国家或地区的平均房价与当地的平均薪资水平进行对比，并据此评出加拿大在全球最可负担住房的国家排行中，位列第14名。 尽管今年加拿大的房价仍在增涨，据第三季度报告统计，全国平均房价近75万，比去年同一时期增涨21.4%。 但报告指出，在加拿大购买一套面积为100平方米（相当于1000平方尺）的房屋，平均价格是加币$498,161.60，而全国居民的平均年薪是$42,486.84。因而薪资占住房花费的8.53%左右，这意味着加拿大人平均要花11.7年来存钱买房。 排在加拿大前面的地区包括沙特阿拉伯、南非、美国、卡塔尔、比利时等。 （roofingmegastore.co.uk） 在加拿大的邻居美国，在报告中被列为全球第三名最可负担住房的国家。美国的薪资与购房金额比例为15.01%，这说明美国人工作6.7年就有能力买房。 与此同时，报告还列出了全球最不可负担住房的50个地区。中国香港排在第三位，中国大陆排在第8位。 （roofingmegastore.co.uk） 在香港购买一套100平方米的房子，价格相当于加币$3,451,843.71，而当地年收入平均为$47,031.32。因此薪资与房价比例为1.36%，这意味着当地人要工作73.4年才能买房。 报告中统计的中国大陆平均100平方米的房价是加币$726,120.50，平均年薪是$15,622.35。薪水与房价比例是2.15%。 （roofingmegastore.co.uk） 从全球各地房价最贵的地区排行来看，香港排在第一位，新加坡和韩国分别居二三位。