地产

目前，建筑设计师卢卡-库尔奇(Luca Curci)最新设计“垂直城市”，它的外型十分独特，犹如一座蜂窝状摩天大楼。库尔奇表示，“垂直城市”适合于建造在中东地区，例如：卡塔尔首都多哈、阿联酋首都阿布扎比和迪拜。 　　 库尔奇认为，“垂直城市”是一款绿色环保建筑，它还能对居民们带来愉悦的心情，这个建筑体可容纳25000人。 整体设计呈现蜂窝状，每侧都有六边形孔洞结构，便于阳光和雨水滋润室内植物。 “垂直城市”具有能量独立性，房顶的太阳能电池板和光伏玻璃可产生能量。 整个建筑体像一个完美的生态系统，将传统建筑与自然环境融为一体。 “垂直城市”绿化面积率很高，房屋分为办公区和住宅区。 通过设计这种“零能量建筑”，研究小组希望提示人们重新思考人类与自然的微妙关系。

美国德克萨斯州北部的瓦格纳地产牧场（WT Waggoner Estate Ranch）占地51万英亩（约2064平方千米）。 坐落于美国德克萨斯州北部的瓦格纳地产牧场（WT Waggoner Estate Ranch），正在以7.25亿美元（约45亿人民币）出售。 堪称世界上最贵地产的该牧场占地51万英亩（约2064平方千米），比纽约、洛杉矶两座城市的面积总和还大。 据英国《卫报》7月21日报道，已有逾600人表达了对瓦格纳牧场的购买意向。但不是有钱就能买到，地产中介人伯纳德 于希特里茨（Bernard Uechtritz）表示，希望卖给对牧场精神有深刻理解的买家。他还说，瓦格纳牧场的挂牌出售，体现了美国“超级地产阶级”的没落，相当于出售了美国西部牛仔文化中的“自由女神像”。 数千头牛、数百匹夸特马、1200口油井 牧场购买者将会获得包括两处主要建筑群、3万英亩（约120平方千米）耕地、数千头牛、数百匹夸特马、1200口油井以及数万英亩未开发的土地在内的整个瓦格纳牧场。 瓦格纳地产牧场横跨德克萨斯州北部6个县郡，是美国最大的牧场。 1849年，牧场创始人丹 瓦格纳在这片土地上建立起了他的帝国。1923年，其子汤姆 瓦格纳确立了牧场的地产所属权。100多年来，瓦格纳家族一直拥有并经营着这片牧场，在培育海福特牛（Hereford cattle）、纯种美国夸特马（quarter horse）及良种赛马方面有着卓越的成就，成为世界牧场经营史上的典范。 牧场创始人丹 瓦格纳 据美联社报道，汤姆 瓦格纳的孙女伊莱克特，美国著名的女雕塑家，于1991年诉诸法院，要求对家族的地产权进行清算，开启了为时12年的家族诉讼。 2003年，在伊莱克特过世后的两年，当地法院对瓦格纳牧场的财产清算给出方案，提出考虑将牧场资产进行拍卖。其后，瓦格纳家族后人共同商议，最终决定将牧场在市场上挂牌出售。 地产中介人于希特里茨和山姆 米德尔顿（Sam Middleton）是瓦格纳牧场的联合中介人。据介绍，牧场购买者将会获得包括两处主要建筑群、3万英亩（约120平方千米）耕地、数千头牛、数百匹夸特马、1200口油井以及数万英亩未开发的土地在内的整个瓦格纳牧场。 于希特里茨向英国《卫报》介绍，瓦格纳牧场是美国牧场开发经营史上两个最为传奇的名字之一，另一个则是位于南德克萨斯州的国王牧场。 “在我看来，这片牧场有着无边无际的湛蓝天空。当俄克拉荷马州还是印第安人保留地，当亚伯拉罕林肯还在国会奋斗时，这片土地就已经被开垦了。” 具有石油勘探潜力   美国德克萨斯州北部的瓦格纳地产牧场（WT Waggoner Estate Ranch）占地51万英亩（约2064平方千米）。 于希特里茨表示，目前买家候选人的范围已被缩小至十数人，他希望能尽快决出“最后的赢家”。但同时，他也担心这些潜在的买家，会因为无法全面理解百年瓦格纳牧场的精神精髓而遭拒绝。“从理论上说，我们所期望看到的是牧场未来的主人是一位优秀的土地管理者，也同时是一个与人亲善者。” 对于牧场周边的居民，美联社曾于2014年报道称，当地居民担心未来的石油勘探者或外国投资者分割这片牧场并解雇现有工人来获取利益的最大化，而不会基于尊重历史的角度对这片土地进行保护和开发。 但当于希特里茨询问当地居民的意见时，他们都没有表现出很多担忧。于希特里茨表示：“事实上，无论谁买下了如此辽阔的牧场，都需要继续雇佣现在管理着牧场的每一位工作人员。这些工人是经营这样一个大牧场所无可替代的。” 目前，瓦格纳牧场拥有120名员工，其中部分是世代在牧场工作的，他们的父辈、祖辈都曾是瓦格纳牧场的工作人员。 目前，瓦格纳牧场中，已有5.6万英亩（约227平方千米）土地进行了石油开发作业，而剩余45万英亩（约1820平方千米）还未进行石油勘探。瓦格纳家族中，争夺牧场地产权的双方在牧场出售后将各保持12.5%的土地开采权。 美国前总统罗斯福参观瓦格纳牧场

房市最近非常火热，很多人也把房子作为了一种投资，华裔更是如此。很多人喜欢通过房产经纪买卖房子，但是房产经纪良莠不齐，如果遇到一个不靠谱的经纪，那就倒大霉了。不幸的是，网友@七月0717 就遇到了这样的闹心事。 @七月0717 ： 今天家里有四五个appointment要来看房。中午就收拾好全家出门了，直到7点最后一个appointment结束才回来。 一进家门傻眼了，卫生间马桶堵了，满地都是水!门口还有两条浴巾堵着水!!!马桶明显就是有人用过的样子!!!security也上来说楼下的unit漏水了…心里一万头草泥马奔腾…… 也不知道是哪一个经纪带人看房弄成这样的。要是前面的弄的，那后面来看房的不就直接没戏了嘛，已经打电话给自己的经纪。   各位论坛大神，这种情况只能自认倒霉吗? 对于@七月0717 的遭遇，大家纷纷表示同情，也发表了自己的建议。 有些人建议楼主找一下经纪人，看他们打算怎么处理。 @tterry：经纪应该都有保险的，叫经纪人看看怎么赔偿你的损失。 @thinktoomuch：不用担心，你经纪的公司的责任，找你经纪就是了。 @旭日朝阳：很多看房子的家长根本不约束孩子，任由孩子在家里糟践。 家里的很多玩具也都遭殃。 素质太差了。楼主这个要找经纪人看看怎么办。 有些会员则表示楼主大意了，有人来看房的话一定要有人在家才行。 @星星的约会：有人看房，得在家里盯着。 @JoJoliao：之后卖房，家里尽量留人看着。 有些网友表示自己曾经有过同样的遭遇，快气死了。 @妈咪宝贝：去年也是卖房，等人看完回家，一进门就傻了，满地都是树叶，泥巴脚印还有吃剩的饼干和包装纸。客厅沙发靠垫被折腾的乱七八糟，一看就是在上面踩过跳过的，楼上游戏室里整整齐齐的玩具被弄得满地都是，估计是看房的带着孩子，简直崩溃，只能说这样的人素质太差。 @concorn：上次租房时整个basement淹了的飘过。 还有网友说可能是对方找不到通厕工具，无法处理。 @Lowhigh：同情LZ，不过通厕所的工具真的要有，人家真的堵了也做不了什么，而且前一家堵了，后一家不知道再冲就完了。 @fierymm：通厕所的要放在能看到的地方，因为有些人真的比较大条，没经历过事，手忙脚乱只能照想象中解决问题。越掩盖越错。我租客也是这样，又不敢跟我说，到实在掩饰不了了，才告诉我处理。我就跟他们说，第一时间通知我，我不会责怪他们的。至少，现在我能睡得好点。  

这栋只有900平方呎的纽约市布鲁林小屋，喊价125万美元。(6sqt网站) 　　纽约市布鲁林的「房地产疯」膨胀至天文数字的新高，温莎台 (Windsor Terrace)地段的一栋小平房，也喊价125万美元。这个价钱是屋主在26年前买下这栋小屋价钱的八倍多，超出小屋原价110万美元。 　　「纽约邮报」报导，该栋房屋17呎宽，面积900平方呎，位于Vanderbilt St. 658号，号称：「超级华美、可爱迷人。」 　　这是一栋木制房屋，但上市目录把它形容得好像康州富人区格林威治的大宅第。负责上市的经纪人芭芭拉‧普西亚 (Barbara Puccia)说：「它确实是一栋独特的房屋，受到旁观者和赞赏者的注意。」 　　而买家实际上拥有一项特殊权利。普西亚说，这个地区的建筑法准许新屋主拆卸旧屋，在原地建造一栋三层高的新屋。 　　她说：「买家可以即时入住或拆卸重建，虽然邻居不想它消失，但我必须全力促销。有些人以同样价钱(在纽约市)买一户共有公寓(condo)，而你可以用这个价钱买一栋有后院的房屋。」 　　这栋屋建于1800年代后期，虽然较小，但也有三间卧室和一个可当饭厅的厨房，它仍保留原来的橡木地板、天窗、拱形天花板和屋前的一个花园，吸引路人伫足观看。 　　希瑟‧巴利( Heather Baley)在1989年以15万美元购买这栋屋。 　　邻居被如今的天价惊得呆了。 　　曾在开放日(open house)入内参观的一名老居民说：「我感到震惊，(价钱)真的太疯狂了，屋内的地板是倾斜的，需要修理，如果有人不介意这一点的话，也许没问题。」 　　这栋平房距离展望公园(Prospect Park)仅咫尺之遥，及靠近女演员珍妮弗‧康纳利(Jennifer Connelly)的旧居豪宅。当地传说这屋原先在公园内，是布鲁林高地一户有钱人家的夏季小筑。

　　据本国一间地产公司(RE/Max Hallmark Realty Ltd.)对多伦多和约克区的最新调查，与去年同期相比，今年上半年多伦多的22个社区和约克区的6个市镇独立屋的平均售价飙升10%或以上。该调查包括多伦多的35个社区以及约克区的9个市镇。 　　调查还发现，在多伦多的35个社区中，有13个社区独立屋销量大幅增长，位居第一的是C06区(Armour Heights & Bathurst Manor)，该社区在今年上半年独立屋销售量较去年同期上涨53.8%，房屋均价则上涨18.2%，攀升至1,010,711元。

  　　从今年年初开始，联邦央行连续降息点燃了大多伦多地区的房地产市场，尤其是在一项走俏的独立屋市场，行情更是推向一个新的高潮。据本地地产公司RE/Max Hallmark Realty Ltd本周二(7月21日)公布的数据，仅在今年的前六个月，多伦多和约克区大部分的社区(或市镇)的独立屋均价比去年同期增长超过10%，而在最火热的社区里，售价半年内就飙涨了25.4%之多。 　　该公司发言人麦克拉克兰(Ken McLachlan)表示，由于市面上的独立屋存货量较少，所以在过去的数年中，此类房屋一直处于供不应求的状态，而价格的增幅也一直超过其他类型的房屋。在今年一月份央行降息，令潜在买家的负担能力(Affordability)有所加强，并大量进入独立屋市场。在这两个因素的推动下，今年上半年多伦多全市35个社区中有22个的独立屋均价的年增幅超过了10%，而约克区的9个市镇则有6个。 　　在多伦多市内，上半年独立屋均价增长最快的三个社区都位于士嘉堡东端，分别是： 　　E06区(北至St. Clair Ave E，南濒安大略湖，东西分别为Brimley Rd和Victoria Park Ave)，增幅为25.4%至72.42万元; 　　E08区(北至Lawrence Ave E，南濒安大略湖，东西分别为Midland/Brimley和Morningside Ave)，增幅为23.9%至75.44万元; 　　E11区(位于401以北，皮克林以西)，增幅为19.2%至62.19万元。 　　麦克拉克兰评论，士嘉堡的独立屋比市中心更便宜，不会动辄就要150万或150万。在央行降息后，大多数银行的五年期固定按揭率仅为2.69%，所以均价在70万左右的士嘉堡独立屋更容易负担，关注的人也更多，所以价钱也就水涨船高。 　　北约克地区独立屋均价也在今年上半年录得很可观的增长。例如位于央街以西、北至Steels Ave、南及401的C06区和C07区，增幅分别为18.2%至85.47万元;以及15.4%至108.99万元。 　　调查还发现，今年上半年多伦多有13个社区独立屋销量大幅增长，位居第一的是C06区，较去年同期上涨53.8%;其次是W01区和W05区，销量年涨幅分别为37.5%和25.3%。 　　值得注意的是，在本市东端的一些社区如Riverdale、Leslieville、Danforth (E01)、Birchcliffe、Cliffside (E06)、Milliken、Agincourt North、Agincourt South (E07)，以及Rouge和Malvern (E11) ，独立屋的成交量出现了下降。麦克拉克兰表示，这是上述社区的房价相对便宜，买家蜂拥而至造成了供不应求，市场上存货短缺所致。 　　在约克区，今年上半年独立屋均价增长最快的是位于该区东北的小镇Whitchurch-Stouffville，增幅为20.5%至69.38万元，而销量增长最快的则是奥罗拉(Aurora)，为31.5%。由于大多伦多地区居民对独立屋的需求量极大，而市内的房价越来越高、存货量走低令选择的余地越来越小，买家东流将成为趋势。 　　麦克拉克兰表示，随着本月15日央行再度降息，本区独立屋市场将火上浇油。在今年下半年，一些房价相对较低的社区将更加火爆，而房价也将更上一层楼。  

  　　美国三大信用评级公司之一Fitch Ratings最近宣称，尽管加拿大房市今年增长迅速，但是很快就要走向终结了。Fitch Ratings估计加拿大房屋价值平均被高估了20%，根据地区不同程度也有所不同，而且房市很快会进入调整期。但是加拿大房市出现崩溃的可能性还是非常小的。 　　在最近公开的报告中Fitch称，加拿大房市在最近10年来的价格增长趋势会逐渐减弱，并进入缓慢的下降阶段。同时该机构也表示说加拿大目前形势良好，能够很好地处理好房市的逆增长。因为加拿大信贷市场具有高违约风险的抵押贷款产品并不多。 　　但同时也有一些不同的声音，不少市场观察者们都纷纷表示他们发现加拿大的信贷风险正在增加。IMF今年早些时候的报告称无保险贷款在加拿大市场上的份额在逐渐增大，现在已经成为了房屋贷款的主要构成部分。 　　IMF估计加拿大房地产市场房屋价值根据所处地区被高估了7%至20%不等。不过IMF和Fitch的估计都比加拿大央行要低。在去年年底，根据加拿大央行的估计加拿大房价被高估了约30%。 　　上周加拿大央行调整了基准利率，从0.75%降低为0.5%，然后所有的加拿大大型银行也将他们的主要贷款利率降低了0.15%。TD银行在其报告中称这次利率调整将会在短期内对加拿大房市产生新一轮的刺激。经济学家Beata Caranci和Diana Petramala在报告中称：“根据历史经验，贷款利率降低0.15%可能在未来半年内刺激房屋需求上升10%至15%。” 　　Fitch在其报告中称，他们不认为央行此次降息会对市场上的贷款利率，以及目前贷款人的负担能力产生太大影响。同时Fitch也表示多伦多和温哥华两个城市最不可能出现房屋价格下降，主要因为其经济发展仍然强劲以及人口的增加。 　　但是Fitch提醒说下降的危险也是存在的，可能主要会发生在那些在最近几年对建筑和房地产行业依赖过多的地区。也有专家认为未来问题可能主要出现在市场的供应方面。北海湾顾问Ben Rabidoux在上周曾说加拿大正在为每一个进入劳动力市场的人建造超过两套房，而这些人可能只能负担一套房，这主要是因为最近几年加拿大的劳动力人口增速的减缓。

深圳之外，上海是国内房价上涨最厉害的城市。   长期从事中高端房屋营销的德佑区域总监郭楷的感触很深，今年以来他加班的次数增加了，即使开车的路上也不断有电话询问。“80后的新上海人，成了500万-1000万住宅的主力购房人群，他们这个阶段有的已经结婚并养育了孩子，对改善性住宅的需求较明显。”郭楷告诉记者。   国家统计局数据显示，今年6月，房价环比涨幅最为明显的四座城市依次为深圳(7.2%)、上海(2.4%)、北京(1.6%)和广州(1.6%)。值得一提的是，搜 房网统计的上海外环内成交的、2房以上公寓项目共计182个，其中价格超过500万的项目数为124个，占比约70%。   第一财经客户端记者多方采访获悉，政策影响、板块补涨、土地市场火爆等多方位因素促成了上海的房价“温和”上涨，并导致中高端项目频繁入市。   板块补涨   统计数据显示，今年上半年，上海市商品住宅成交均价为30722元/平方米，环比2014年下半年上涨11.87%，这个数据比今年初业内预测的全年涨幅10%还要夸张。   有市场人士对上海每个板块进行分析，发现闸北、普陀、徐汇区域的房价一直在领涨。“闸北应该属于补涨，虹口区和杨浦区也还会补涨，上海的土地价值将重新进行重估。”上述市场人士指出。   以位于虹口区的瑞虹天地为例，其即将入市新一期平均价格比之前入市的一手房源提高了近8%，价格将在7万/平米左右，价格超过了业内的预期。事实上，瑞虹天地的二手房也随着虹口板块的补涨而水涨船高，第一财经客户端记者查阅搜 房网数据显示，在“330”新政的前一天，上述楼盘成交的二手房价是47908元/平米，而最近一期的二手房成交价格则变成了55646元/平米。   政策影响和股市好转促进了资金大量进入楼市，相比于传统的静安区、徐汇区高企房价，上述地区房价还有涨价空间，并因为这一轮的供求关系而迅速上涨。   本月初，上海市政协经济委推出《上海2015年上半年经济运行状况评估、下半年经济形势分析》专题报告。报告指出，上半年虽然上海的固定资产投资增速企稳回升，但房地产开发领域占了六成，可谓“一家独大”，2014年底以来，在央行[微博]一系列释放流动性举措刺激下，上海房市与股市逐渐复苏，并呈现加速上行态势。   第一财经客户端记者查阅上海统计局网站显示，今年1-6月，上海房地产开发投资1550亿元，同比增长15.8%，增幅较1-5月份提高0.3个百分点，相比2014年全年增速提高了2.1个百分点，与上半年全国房地产开发投资增速相比，高出11.2个百分点，连续7个月高于全国平均水平。   上述板块的价格上涨，一方面由于购房者反应到供求关系，同时也与土地市场火爆有关。由于上述区域土地日益减少，上海每年的土地供应日益减少。因此闸北区域不断出现了地王项目，比如金融街、华润等房企在今年上半年相继拍下区域地王，而在这些地王旁边的楼盘因为地价上涨其均价也在上涨。   80后选择   郭楷发现，目前500万以上的房屋购买者越来越年轻化，这些购房者不同于之前的70后，他们的选择影响到了市场的格局。   “80后都喜欢住新房，因此可以发现，很多板块新房可以卖到4万/平米，但是周围二手房只有2万/平米，由于80后对于新房的追求，一手房市场一直非常火爆。此外，80后由于进入了结婚生育阶段因此对于学区房也是很看重，而学区房无疑增加了房价。再者，80后喜欢精装修的房屋，这样可以节约装修时间，那么房价自然要上涨。”郭楷告诉记者。   学区房和精装修都在增加整个房屋的溢价。记者了解到，目前上海精装修房屋一般装修价格在3000元/平米-6000元/平米不等。而学区房更是提高了房屋的价格，复旦大学的一份研究报告显示，将“重点小学”的学区楼盘价格进行了统计，并按照市区和郊区归类，并对比其区域内学区房和所有楼盘的价格中位数，可以看出这些“学区房”单价比全部房屋单价均高出差不多6000元左右。   做为80后的曹波(化名)就是这样一个例子，其之前在市区有一套一室的房屋，随着结婚和生子就选择在外环边购买了一个小三房置换，而曹波购买的房屋旁边的二手房则明显价格比一手房低。   “现在大家都有车，因此我们可以考虑住远一点，而且做为新上海人我只需要有学区房就可以，选择稍微外面一点的房屋可以让我住的更加宽敞。”曹波在电话里告诉记者。   郭楷认为，房屋做为不动产相对风险较小，虽然目前房价一直上涨，但是很多80后都存在“刚性置换需求”，因此500万以上的改善型住宅不断热卖。   中原地产数据显示，截至7月20日，新建商品住宅成交面积为83.9万平方米，比6月同期增加10.1%。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦推算，未来10天增加30万平方米几乎没有难度。如此，7月成交至少在110万方以上水平，也是近6年以来成交量最高的7月。

建筑平面图是楼花买家护身符。（星报资料图片）   　　多伦多一位楼花买家，发现建筑商的完成品与建筑平面图有显著差别，原设计中的阁楼凭空消失，因而要求取消交易。而双方签署的购买协议条款，令建筑商处于有利地位。买家拒绝完成交易并诉诸法律，将冒相当大的风险。买家有义务完成交易吗？让我们看看安省高等法院的一个个案。 　　Gillian Gallow早在2011年1月，与承建商HPH (Broadview) Limited签订了购买协议。 　　Gallow购买的是位于多伦多百老汇大道（Broadview Ave）夹皇后东街（Queen St. E）之间，名为“Riverside Towns”的叠层式共管镇屋单位，该栋三层高含63个单位的镇屋项目，由开发商Hyde Park Homes及Lamb Development Corp.联营。根据楼花建筑平面图（floor plans），Gallow购买的价值543,400元的单位，是“两卧室、阁楼加上天台”。 　　虽然购买协议没有附上平面图，但随后的修订中包含这个1,140平方英尺单位的草图。该图则显示一层有客厅、饭厅和厨房区域，二楼有两间卧室和一间浴室，第三层包括阁楼和洗衣区，以及能到达天台的楼梯。标示的阁楼面积为9呎10吋乘以11呎4吋。 　　随著施工的进行，阁楼很明显地已经消失，取而代之的是一段到天台的封闭楼梯间。 　　购买协议中规定： 　　•应市政府的要求所作的任何更改，将不被视为有重大改变； 　　•开发商有权“更改、变更或修改图则和技术规范”；以及 　　•对任何改变、删减或改建，买方没有追索权。 　　实际上，多市政府不允许天台阁楼作为居住空间，只能用作机械用途和楼梯的过渡平台。开发商的立场是从没有向Gallow保证过，三楼任何空间的确切大小。 　　Gallow一再向开发商要求取得修订的平面图，但她的要求被忽视。开发商后来把有关改动认定为因应市府要求，根据购买协议被特别允许，并不是一个容许Gallow有权撤销这笔交易的“重大”改变。 　　根据《共管物业法》（Condominium Act），买家有10天时间，获披露陈述出现重大变动通知后终止交易。 　　最终，Gallow终止协议并要求取回79,611元订金。她向法院申请法定声明，极重要的阁楼空间消失，是一个重大变化，赋予她解除协议的权力，并让她退还订金。面对购买协议中的明确措辞，她拒绝完成交易冒了相当大的风险。输掉官司将意味著丧失订金，并要支付双方的法律费用。 　　高院法官Susan Greer裁定，阁楼消失，取而代之为封闭的楼梯，的确是开发商做出的一个重大改变。开发商应知道Gallow选择这个镇屋，是因阁楼空间可以作为家居办公室。法官裁定空间结构变化是“巨大”的，并显著得足以左右有理性的买家购买该单位的决定。法庭要求开发商披露所做的变化，并允许买家在10天内退出这笔交易。 　　Susan Greer法官允许Gallow终止协议，并取回订金退款。 　　这宗个案阐明，开发商在对共管物业单位的建筑平面作出重大该变时，将无法根据合同条款，依靠强调政府规定，而迫使买方接受所做的更改。更重要的是，在购买新屋和物业楼花时，有必要在购买协议中附上楼花建筑平面图。

卑诗省府维多利亚机场计划修建购物中心，占地10万平方尺，预计2017年夏季落成。开发商表示，新购物中心并非主打名牌折扣店，而是以生活用品为主，为当地居民和机场乘客提供便利。   10幢建筑16店铺组成   温哥华开发商Omicron上周与维多利亚机场管理局（Victoria Airport Authority）签署合作协议，开发位于维市机场东侧一片土地，兴建名为「悉尼门户」（Sidney Gateway）的购物中心。     Omicron温哥华岛总监劳克林（Peter Laughlin）周二接受《星岛日报》记者访问时表示，该工程前后计划共3年时间，预计明年动工，2017年夏季落成，共包括10幢建筑，以一家大型超市为主，并配有药店、酒铺、餐厅及银行等12至16家店铺。   劳克林强调，悉尼门户与温哥华国际机场（YVR）新开业的麦克阿瑟格兰购物广场（McArthurGlen Designer Outlet）不同，他说：「悉尼门户并非主打名牌折扣店，而是为附近居民和搭乘飞机、渡轮的乘客，提供生活便利。」

虽然近几个月中国房产市场销售行情明显好转，但从三四线城市去库存过程判断，瑞银认为，中国的房产施工泡沫还没有结束，泡沫的痛苦历程只走了一半。 瑞银预计，即便中国政府会出台政策支持基建，明年房地产固定资产投资增速也将放缓至2%左右，全国固定资产增速也会降至10%。房产相关行业企业的收入会减少，银行业资产质量会进一步恶化，地方财政将不得不减少对土地财政的依赖。 泡沫之痛 早在去年5月，瑞银就在报告中指出，中国的房产市场在经历结构性下滑，和此前不同，它的成因不是政府收紧政策，而是供过于求和投资需求。 而推动上述房市下行的关键力量是投资和工业活动疲弱。由于中国房产市场和工业有广泛联系，房产施工下行会给多种工业施加更大的下行压力，影响矿业和重工业，五金、建材和施工机械最受影响。 大部分城市房市量价齐跌产生了负面的财富效应，不仅影响了家庭耐用品销售，也导致汽车销量同比增速从此前两年的13.9%和6.8%降至今年上半年的1.5%。地方政府财务状况恶化，政府支出、尤其是固定投资受限。今年上半年土地出让收入同比大跌38%。 中国房市还会带来外部影响。瑞银发现，房市下滑并没有像一些市场人士担心的那样，影响中国的贸易顺差增扩和人民币汇率稳定，由于房市对全球大宗商品终端需求非常重要，其下行导致进口增长疲弱，部分大宗商品价格大跌。在进口额下降的推动下，中国贸易逆差从前年的2590亿美元增扩至3820亿美元。 中国银行系统的不良贷款增多，银行的部分风险源于开发商和住房抵押贷款，还有些来自房产和土地抵押的贷款、飞速增加的影子银行贷款、其他行业贷款、与房市密切相关的地方政府融资平台贷款。 瑞银认为，房市下滑可能导致多个相关领域的资产质量严重恶化。中国官方的不良贷款率温和上升，影子银行还未出现重大信用事件，这些体现出，政府在努力采取行动抑制金融风险，比如允许银行贷款展期，开展地方政府债务置换，而且货币宽松压低了货币市场利率，也有助于让部分表外贷款回归银行的资产负债表。 痛苦没完 瑞银预计，尽管中国房市销售会好转，房产施工持续下滑还将削弱中国对大宗商品、原材料和机械的需求，房产、矿业和工业投资增长都面临压力，拖累明年全国整体GDP增长。 瑞银预计，明年中国房地产的固定资产投资增速将进一步放缓至2%左右，所以即使中国政府还会出台政策支持基础设施投资，全国整体固定资产投资增速也会降至10%。 房产施工继续下调的影响会放大，将对中国企业、地方政府财政和银行的资产质量产生大范围的影响：相关企业收入和现金流越来越有限；地方政府将不得不减少对土地财政的依赖；无论直接还是间接风险，银行资产可能进一步恶化。 另外，中国房产下行无疑会波及几乎所有市场。其最直接、也是最重要的影响渠道是贸易，因为中国是全球头号出口国和第二大进口国。 现在中国房市显然给国际大宗商品出口商的打击最大。瑞银预计，未来几年这类企业还会受到更多负面影响，直到中国的房产施工活动企稳。今明两年中国的房产施工增长会继续放缓，韩国等对华出口资本货物的国家经济增长可能进一步受影响。

世外桃源往往被人们视为是最适合养老的地方。   1、坝美-比泸沽湖还世外桃源的地方。坝美，位于文山州广南县，至今不通公路。要想进入坝美村，必须坐小船，穿过一个溶洞才能到达。 坝美村与世隔绝的地理环境造就了与世无争的鸡犬相闻的古朴风貌，像极了桃花源。这里的风景温婉动人，成为全国摄影爱好者的新宠；这里的壮族风情也让人陶醉。 2、八宝-高原小桂林。 除了坝美，广南县的另一个景点——八宝，也美得令人窒息。八宝被誉为“高原小桂林”，有着桂林一样的喀斯特峰林地貌，温婉柔美。坐上竹筏，顺着八宝河一路慢慢飘向下游，喀斯特小山峰、万亩贡米稻田、13个壮族村落，依次排开，宛如仙境。 广南是壮族聚居区，壮族风味美食很多，比如岜夯鸡(酸汤鸡)、岜夯鱼、五色花米饭。广南由于邻近两广，饮食习惯也受到影响，所以烤乳猪也是当地的美食之一。另外，八宝所出产的八宝米在明朝时期列为贡品，不可不尝。 3、普者黑-世间罕见的山水风光 看过《爸爸去哪儿》的小伙伴一定知道普者黑，这个比泸沽湖更适合飘在水上发呆的地方。普者黑位于文山州丘北县，是一个由54个湖泊、喀斯特峰林、溶洞、少数民族村落组成的景区。 虽然不如洱海滇池般大气磅礴，但小家碧玉气质更让人迷醉。另外，这里还是全国唯一的僰人后裔聚居地，民族风情浓厚。 如何到达普者黑：在昆明东部客运站坐到丘北县的车，到达丘北县客运站后转乘景区专线公交车，半小时就能到普者黑了；另外，昆明去广南的高速公路要路过丘北县，所以也可以先玩了普者黑再去丘北县城坐车到广南，或者反过来，都行。 4、神秘的抚仙湖 抚仙湖离昆明仅60公里，为全国第一大高原深水湖泊，天气好时水下能见度超过10米。这里是云南人的休闲度假最爱(云南人很少去三亚这些海边，对他们而言，抚仙湖足够了)，飘在清澈的湖水上晒太阳，无比惬意。 5、比束河古镇更适合闲逛的地方-沙溪 沙溪位于大理州剑川县，被联合国誉为“茶马古道上唯一幸存的集市”，如果说束河是10年前的丽江古城的话，这里就是20年前的丽江，同样的小巷流水四方街，这里却更加古朴淳厚。 如何到达沙溪：在大理市区下关客运中心先坐到剑川县的班车(3小时)，也可以在丽江客运站坐到剑川县的班车(2小时)，到达剑川县城后，转乘面包车或者中巴去沙溪，车程50分钟左右。 6、宝山石头城 在这里闲逛晒太阳发呆丽江的宝山石头城也是一个适合闲逛晒太阳发呆的好地方，这个村子建在金沙江畔山坡上，面朝金沙江，背靠玉龙雪山余脉。因为地形因素，“我家阳台就是你家屋顶”是这里的建筑特色。在阳台上泡一杯下关沱茶，看脚下金沙江奔涌而下，看头顶雪山云卷云舒，逍遥似神仙。 7、诺邓古村 看过《舌尖上的中国》的人就知道有名的邓诺火腿，这里不仅风景美丽，在历史上还是明代中央直属单位——五井提举司所在地，村里的那一口古盐井更是孕育了那上过《舌尖上的中国》的诺邓火腿。  

　　受大温高涨房价影响最巨大的，可能是首度进入房市的年轻人与年轻家庭，因为目前房价已经与他们的收入脱节，若非有来自长辈的金钱协助，这些年轻人根本无法进入房市，不过其实也有愈来愈多长者，因为协助儿女购屋，使得自己的退休计画也产生重大变化。 　　会计顾问公司MNP的资深副总裁史考特（Judy Scott）说，近年来愈来愈多退休长者会碰上财务问题，她引述破产监管办公室（Office of the Superintendent of Bankruptcy）的统计数据指出，2010年至2014年间，申请破产的长者数量，增加了20.5%，她预料未来数年，破产的长者会继续上升。 　　对于目前许多进入房市的千禧世代买家，资金都是来自婴儿潮世代的父母，史考特认为，若这些婴儿潮世代的父母，使用名下的房产进行二次贷款，然后把钱交给儿女买房，这样的做法其实是十分危险的。 　　史考特还指出，浮动利率也可能对临届退休的民众造成一定的影响，因为多数的贷款契约必须每五年更新一次，若申请人收入减少、或背负更高额债务，银行审核时就会出现变动，进一步将造成财务状况的改变。 　　理财公司Money Coaches Canada行政总裁米斯葛雷（Karin Mizgala）也同意，即使是父母当下认为自己可替儿女支付购屋首期，也必须要三思而后行，因为很多人的理财计画可能不是那么完善，她呼吁家长在掏钱出来前，必须先确定自己未来的生活不会受到影响。 　　根据安雷公司（Angus Reid）一项最新民调，有74%接近退休年龄的民众，对于自己的财务状况感到担忧，因为他们并无足够积蓄，48%已经退休的民众，担心未来生活会因金钱不足而出现困境。安雷公司副总裁库尔（Shachi Kurl）表示，目前加国有很多接近退休年龄的民众，被迫提早离开自己的工作岗位。 　　库尔还提到，近期退休的加国民众，有一半人认为离开职场后，所赚到的钱比自己预期的更少，再加上可能遇上被迫退休的状况，他认为这样的情形十分令人担忧。

　   大温房价只升不跌，许多民众与专家对此十分忧心，卑诗大学(UBC)社区及区域规画学院院长高丝坦(Penny Gurstein)认为，省府可参照澳洲的规范，限制海外买家仅能购买新建住宅，也可考虑修改物业税延期(property tax deferment)政策，来令市场结构出现改变。 　　高丝坦说，建筑业占卑省省内生产净额(GDP)的7.9%，若有类似的政策，房地产商可能会把重点转移到开发新的建案，而不是转售原有物业赚取价差。 　　高丝坦认为，卑省省府应该统计且公布海外买家的相关资讯，以及检讨物业税延期的相关政策;她相信透过政策结构的改变，可让市场上可供扶养家庭用的住宅总量提高，也可替省府带来更多兴建社会住宅的资金。 　　她指出，目前物业税延期的政策有些许疏漏，例如申请人毋须提供自己无法负担物业税的证明，即便是高收入民众也可申请;还有许多超过55岁、儿女都已离家的退休民众，亦继续留在较为大型的房屋内居住，她认为应该透过改变相关政策，让这些民众考虑搬迁到较小的住宅。

加拿大保险局在其网站上的房东指引，提供避免出租的物业沦为大麻屋的Tips。 业主应知道自己有法律权利造访自己的物业，只要给予租客适当的通知，具体要提前多长时间通知，每个省的租务法中都有规定。即使你无法进入物业的每一个角落，也能发现大麻加工场的一些蛛丝马迹。 提前约定 告知新租客：房东的保险契约不会对房客提供保障，房客应自行获取相应的保险。邻居们会经常性地观察和接触物业，这是标准惯例。出现任何种植大麻的迹象将被立即报告警方。 采取一些预防措施，仔细筛选租客并经常去走访物业，可以极大地降低居心不良人士租赁你的物业用于大麻种植的机会，即使少收几个月的租金也好过草率租出带来风险。如果发现有大麻种植迹象，不要与租客直接对质，立即通知警方。 探访物业时主要观察什么？ 物业内部 •因种植环境需要，所有窗户紧闭，用硬纸板、铝箔或黑色塑胶遮住。 •黑暗的窗户上有凝结的水珠。 •热水罐上面的排气烟囱被移除，将一氧化碳和二氧化碳释放到室内（为了遮掩特别的气味并促进植物生长）。 •电力系统改道或者有不同寻常的电线。 •安装了离子发生器以消除特殊气味。 其它迹象 •向邻居了解租客是否有正常的居住活动，如日常收邮件、广告单张，收集日摆放垃圾等。 •安装了新的烟囱、阁楼、屋顶和烘干机排气道和通风孔。 •在非取暖季节烟囱经常冒出烟雾/热气。 筛选时值得引起怀疑的租客特性 •租客想以现金支付租金，或者愿意支付高于市场价的租金。 •在申请和回答提问时吞吞吐吐、闪烁其词。 •没有推荐人或者没有身份证明。 •租客打算以不同的名字注册水电气等公共设施。 •对电力供应方面非常感兴趣。 •对内部房间的布局结构没有丝毫兴趣，例如不关心有多少间睡房、电视cable等。 •没有现住宅电话，只留手机号码。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权。           当温哥华市民正在努力让政府重视高房价问题时，人们发现，现在要取得BC省自住房地税减免越来越难了。         一位温哥华屋主在准备支付今年地税时发现，他丧失了获得BC省自住房地税减免的资格，因此要多负担大约570元地税。         平斯克尔（Pinsker）大概十年前，卖掉了他位于邓巴区的房屋，转购买市中心一处面积较小的公寓，他认为这个小公寓的面积将能一直符合地税减免的标准。但是今年的政府估价，认为他的公寓价值120万元，不再符合地税减免的标准。         平斯克尔认为，应该有很多人也同样丧失了得到该项地税优惠的资格，因为去年以来大温地区的房价涨得离谱。         2014年，省府重新评估了地税减免的阈值，与人们料想的不同，不是放宽了限制，而是变得更加严厉，有资格获得自住房地税减免的房屋价值从129.5万元降到了110万元。         平斯克尔说：“在这样的规定下，几乎所有温西和西温的房子都不能得到自住房地税减免了，独立屋的价格早就突破了110万元。”         2013年，财政部长麦克（Mike de Jong）曾经说过：“政府每年都会评估阈值，以确保至少95.5%符合资格的屋主都可以得到完全的地税减免。”但今年的情况是，只有大约93%的人获得减免。         有人也许认为，买得起110万房产的人当然也能负担全额的地税。但事实是，温哥华值110万的房子，在别的地方可能只值30万。拥有这些房产的人并不是什么有钱人，很多人都依靠借贷、辛苦工作才能负担得起住房。而且，很多房主买下房产时房价还很平稳，这些年房价飙升使他们的物业更值钱，但他们并没有更多经济来源用以支付地税。         关于地税的争论，从另外一个角度反映了温哥华房地产市场的非理性发展，当地房价与居民收入已经严重脱节。

     近年西温，北温受到越来越多的移民及投资者的追捧，这两个城市的某些地区房价出现了大幅度的增长， 例如西温的British Properties, 2014年四月至2015年四月，出现22.4%的增长，而北温的Edgemont出现了22.6%的大幅增长， 其它区域如北温的Forest Hills, Upper Delbrook，西温的Westhill都有18%以上的增长。这些区域房价地价的增长预示着有更多的投资者看好这里，未来的新房将增多， 而房价会继续攀升。如何选择好地投资，成为许多投资者热议的话题。以下几点拙见，仅供参考。   1 远离河流   华人认为水为财，但在西北温最好不要购买带河流的土地。市府很重视对环境的保护，房屋和水流之间至少要保持一定尺数的距离，如果有一条小溪从土地中间流过，基本上这块地就费了。因为一块地上只能建一个房子，水流把一块土地分割成两块，每一块的尺数是不足以打造一个独立屋。千万不要幼稚的以为可以盖两个， 或者把房子建在水上。   2 尽量远离高速和繁忙马路   许多离高速或大马路近的旧房或土地叫价都相对较低， 有的景色也非常好，但高速带来的噪音是一大硬伤， 豪宅也很难卖上高价。   3 坐北朝南与坐南朝北   坐北朝南是指房子位于马路北面，大门朝南。这种房子建出来很气派，室内南部通透采光好，但由于许多土地位于山坡上， 地下室就会是In-ground Basement，也就是全地下的。坐南朝北是指房子位于马路的南面，大门朝北， 后院朝南，这种房子大多景色好，生活空间阳光足，地下室可以做成Walk-out Basement, 就是可以走出去的地下室，房子的利用率和采光率更大；但由于地势，这种朝向的房子基础面有时会很低，在建筑上带来难度，也是我下面要说的坡度问题。   4 坡度 Flat Driveway   在西北温购房，难免遇到斜坡地，坐北朝南的房子坡度向上，如果在土地Frontage够宽的情况下， 这种斜坡完全可以解决，在保证驾驶安全和不浪费土地面积的情况下，尽可能的减小车道倾斜角度；坐南朝北的房子坡度向下，如果倾斜角度过大， 车道太斜， 是很难通过设计和新建解决的， 建好后的入户层，很有可能是房子的顶层， 而屋顶很有可能和马路同高度。   浅谈以上几点在西温北温的一些体会，感兴趣的朋友欢迎指正。

　　深圳房价高涨最惊人，根据中国国家统计局调查70个大中城市，深圳房价涨幅已七连冠，较上月上涨7.2%、较去年同期大涨15.9%，涨幅连续七个月逐月扩大。深圳已超越北京，高居中国最难买房城市之首。 　　「南方都市报」报导，深圳房价从去年11月止跌，12月即以1.2%的涨幅冲上领涨榜首，持续至今七个月稳居龙头，而且近四个月房价更像吹气球，涨幅越来越膨胀，6月已高涨达7.2%。 　　在新建商品房大幅度涨价的带动下，深圳的二手房价也急速推升。6月二手房价格较上月涨幅为6.9%，同样高居中国70个大中城市榜首。 　　报导指出，深圳房价涨势不输牛市，再现新建案开卖当天就卖光的「日光盘」，还出现豪宅成交高峰。 　　有民众在3月底买房，虽然签下购房契约，没想到深圳房价三级跳，到6月房价大涨已增值超过人民币100万(约16万美元)，卖方后悔莫及，干脆强行收房，宁愿违约也不卖了。 　　悔约的屋主越来越多，深圳房市尤其是二手房爆发史上最疯狂的违约潮。一名中介表示，「如今深圳十个业主十个加价，七个违约，有些涨得快的地区，违约率可能高达八成了。」 　　据中国之声「新闻晚高峰」报导，深圳在今年以来堪称是大陆楼市最为火爆的城市，屋主坐地起价，购屋族抢房只能忍气吞声，已超越北京成为最难买房的城市。 　　不过，深圳房价暴冲已经引起注意，为防范房价泡沫，商业银行开始提前采取措施，规避暴涨的风险。深圳建行从7月3日起收紧房贷，首套房投期款不得低于购屋总款的四成，利率上浮5%。从房贷把关，严控断头屋的风险。 　　「羊城晚报」则发出「警惕深圳房市热过头」的警告说，近几个月深圳人情绪有点失控，不仅自住者加速入市，后悔年初没能下决心，而且投资投机者也频频现身，这一市场盛况已久违多年。 　　该报指出，未来一段时间，深圳政府可能会采取紧缩措施，以求抑制当前市场过热势头。房价暴涨之后，必然会降温。正如2007年深圳房价领涨全国，2008年转而领跌全国，2016和2017年，虽然深圳不一定会再度领跌全国，但其调整幅度很可能大于其他三个一线城市。目前深圳房价已处高位，下半年尚不会急跌，但已不宜追涨，反而应更多地考虑防范风险。

2015年7月20日讯，日前，李连杰现身上海虹桥机场，熟悉的身影，熟悉的步伐，却无法掩饰其浮肿的病体和暴突的眼球。52岁的功夫皇帝李连杰自五年前患上甲状腺功能亢进症，病情反复，饱受困扰。因长期吃药控制心悸、心动过速等症状，无法运动，导致身形暴胀，面部浮肿。李连杰也因此无法正常工作，近几年基本处于停工状态，他正在与疾病做一场全力的激战。图为李连杰现身机场。 近日现身上海虹桥机场的李连杰，看上去依旧有些浮肿，他一身黑衣低头疾走，身边只有一位助理为其拖着行李，尽管戴着墨镜，眼球凸出依然十分明显。据悉，李连杰现靠中药及打坐治疗纾缓病情。 李连杰抵沪后并未入住他斥资上亿在上海建造的世纪豪宅，而与往常一样过“家门”而不入继续住酒店。图为李连杰离开机场。 十年前，这处豪宅就开始营建，妻子利智亲自主持项目招标，希望为“皇帝”打造一个安享晚年的皇宫。五年前，皇宫就已经竣工。如今这座超级别墅，与一年前比，耗资巨万精心种植的庭院绿化已经成片成林，初具规模，将这座品字形连体别墅牢牢圈住，门口成排的香樟树已经从光秃变为茂盛。图为李连杰豪宅。 数年来别墅一直没有动工装修的迹象，几位坐拥这所世纪豪宅的看家园丁成了全国园丁界最被羡慕的人，他们甚至在别墅后方弄了一块自留地，种起了时令蔬菜，相当悠然自得。 图为园丁在李连杰豪宅栽种的蔬菜。 尽管已处于半退休状态，李连杰这位“功夫皇帝”却因为种种原因无法享受自己精心打造的养老皇宫，实在多少有些尴尬。图为李连杰豪宅被园丁居住略显凌乱。 豪宅内四处安置摄像头。 李连杰豪宅还未居住已显陈旧。 图为园丁出没李连杰豪宅。 图为李连杰豪宅。  

1/6   今年年初，历时8年建设的广州洲头咀隧道开通，经过洪德路一带，可以清楚地看到，一座黄色外墙的8层小楼被“立交圈”包围在中央。马强/南方都市报/CFP 2/6   在原本的规划里，这座楼房要被拆迁，并建成绿化带，但在建设过程中，有两户留守的人家不肯搬迁，至今仍居住在内，这座楼房因此被保留下来，成为了“圈中楼”。马强/南方都市报/CFP 3/6   不过，楼里有水有电有电话线，除了没有有线电视，出门走十分钟就是公交站和超市，留守户的基本生活设施并不缺乏。马强/南方都市报/CFP 4/6 2015年7月5日，广州洲头咀隧道包围下的“圈中楼”。 马强/南方都市报/CFP 5/6 2015年7月5日，广州洲头咀隧道包围下的“圈中楼”。 马强/南方都市报/CFP 6/6 2015年7月5日，广州洲头咀隧道包围下的“圈中楼”。

多伦多天主教St. Joseph Morrow Park中学规划中的新校址足球场较国际标准窄3公尺，教育局计划豪掷3,000万元迁拆湾景大道上30间镇屋。业主群起反对，抨击教育局面对财政赤字仍滥用纳税人金钱，并毁人家园，与天主教教义背道而驰。本报记者曾向教育局查询，但一直未获回覆。 在1996年开始入伙便居住在镇屋的李太说，虽然聆讯报告指天主教教育局强征土地是不公平、不合理和没有必要；但由于裁决没有法律强制力，如果教育局一意孤行，业主将抗争到底。她说，教育局在居民大会上提出A计划和B计划；A计划无需征地，B计划则要清拆湾景大道上的30间镇屋。但教育局当时只是约略提及B计划。居民当初反对A计划，是因为新校舍只有面向Cummer Ave.的一个出入口，Cummer是一条相当繁忙的道路，上下班时段交通已经很挤塞。 A计划和B计划最大的差别是足球场。A计划的足球场较国际标准窄3公尺，B计划则有一个国际标准的足球场。居民未料到教育局在今年初正式向30户业主发出强制征收土地的通知书。李太质疑，教育局是否应该为了3公尺球场浪费3,000万公帑。更何况，一间全女校是否需要一个国际标准的足球场。     房价升补偿金恐难购新屋 据说目前只有4户业主同意出售，有指这几户本来便计划迁出；但另外有多名居民声称受征地影响而无法卖屋。有居民声称，传媒几年前开始报道教育局可能强征土地，令很多买家却步，加上现时竖立在门外的反对收地标语牌，更不会有人愿意买一间随时会被迫迁的屋。 教育局如果强行征地，即使以市价收购，业主亦未必愿意卖屋。因为目前的楼市，补偿金根本不足以买得一间双车房镇屋。教育局也无法做到业主“以屋换屋”的要求，因为附近社区的新屋更贵。以湾景大道夹芬治大道新落成的单车房镇屋为例，售价已升至100万。 但根据安省征收土地法案（Expropriation Act），公营机构有权以公众利益为理由征用土地，无论物业持有人是否愿意出售。有居民怀疑教育局的A计划只是掩人耳目，根本上是立心征地。因为教育局早于数年前便开始透过私人地产商，私下个别提出收购，但出价远低于市价。业主觉得毫无诚意，没有理会。 网上新校址档案无法打开 该区的多市议员辛拿（David Shiner）也曾向传媒透露，教育局在居民大会前便向他承认要征地。他为此大吃一惊并认为，该区物业价格高昂，花费数千万元买屋建学校，并不是善用纳税人的金钱。况且，教育局尚要支付征用土地所涉及的全部法律费用，将是另外一笔巨额开支。本报记者曾向教育局查询St. Joseph Morrow Park中学延长租借期，以及新校址征地的最新发展，但至截稿前未获回覆。St. Joseph Morrow Park中学网页内，有关新校址（SJMP Site Replacement Project）的档案文件，近日已全部打不开。教育局目前歇暑，8月才复会。   教育局计划征收的镇屋，居民在屋前竖立反对征地标语牌。   新校址预定地。   镇屋后巷毗连新校址。    

根据一项日前公布、由多伦多市所做的报告指出，士嘉堡以外的多伦多市区，包括分租屋仍未合法化的北约克地区，显然乐见分租屋合法化;但士嘉堡地区对于分租屋是否该合法化，立场仍然歧异。 由市府的顾问团体“公众利益”(Public Interest)所进行的调查报告中总结，持续对分租屋的禁令“是最大声的”，但“并不表示代表大多数参与者的论点”。 在多伦多市商业区内持有核准许可的分租屋，但在北约克、东约克和士嘉堡地区却未获许可，市府于是在春季召开14次公开会议，作为重新审阅分租屋规定的第一步。   多伦多市报告指出，部分地区对分租屋合法化支持度甚至高逾80%。(本报资料照片)   其中在士嘉堡的四场会议中，当地的市议员已多年痛责分租屋对邻户的弊病，这些分租屋引来更多的访客;士嘉堡的屋主在会议中对分租屋为不以为然，认为分租屋造成房价贬低的威胁。 报告中指出，在士嘉堡以外的市区，会议的出席率很低，出席者关切的议题大多集中在如何改进分租屋，多过于提议彻底禁止分租屋。 在另一项线上调查中，公众利益表示，士嘉堡是多伦多市之中唯一反对分区核准分租屋的受访者较支持者为多的地区，其中士嘉堡地区反对分区核准分租屋的受访者占52%、支持分区核准分租屋的受访者占41%。 支持全市核准分租屋的想法，在多市的部分地区支持度甚至高过80%;在北约克地区的受访者便有50%支持应全市均核准分租屋，但有35%的受访者持反对意见。 该项咨询的参与者被告知，多伦多市议会执行委员原来会在6月收到一份分租屋做法草案，但之后却因故延至12月，但实际上7月中旬却已公布。 士嘉堡东区市议员莫瑟(Ron Moeser)表示，该份报告在其发现与取向上，似乎十分倾向分租屋。 他指出，4月份他曾参加在多伦多泛美运动会附近的Highland Creek地区，召开的会议中有支持声音，该声音是来自“分租屋社区的特殊利益团体”。 该份公众利益的报告指出，所有咨询团体都了解，部分的分租屋“不充分或不适当管理”，部分租客“容易遭受各类型无法接受的经验”;报告也指出，但在周边的咨询参与人士大部分都同意，核准合法才是标准化管理分租屋最有效的办法。

中国过去十年，城镇住房整体呈现供不应求的态势，而未来十年，楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。   过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。   2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦资本市场的时候，中国楼市正悄无声息的告别低迷，稳步回暖。这是楼市告别黄金时代后，再次迎来复苏。   国家统计局最新数据显示，上半年，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，其中住宅投资增长2.8%。   全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，全国商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。   中国指数研究院发布的百城房价数据也显示，6月份中国平均房价环比上涨0.56%，高于5月份0.45%的环比涨幅，是2014年1月以来的最高环比涨幅。在这之前，百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。   而在北上广深等一线城市，上半年成交面积同比增长48%，深圳还出现局部楼市暴涨现象。中原地产研究中心更是得出结论，上半年房地产成交量明显复苏，一二线城市全面上涨。   国家统计局数据显示，2015年上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，宏观经济处于触底阶段。2015年上半年，全国居民消费价格(CPI)同比上涨1.3%。   同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。   当前来看，2015年上半年GDP增速与CPI增速累加值为8.3，已经明显低于10这个警戒值，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，四次降息三次降准之后仍然具备继续降准或降息的空间，尤其是降准的空间。   从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。   从今年上半年GDP增速来讲，其实已经从去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期内经济通缩的压力加大。   从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息降准，预计随后再次降准降息也是大概率的事件，“宽货币”的特征越来越明显。   此外，国家统计局显示，截止2015年6月末，中国广义货币(M2)余额133.34万亿元，增速降至11.8%。   从M2增速来看，上半年M2增速略低于今年12%的控制目标，总体略微偏紧，同时，这也为今年下半年货币政策走向宽松提供了操作空间。   预计在宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，2015年广义货币(M2)同比增长仍然会保持在12%左右，甚至略高。   但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。   同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，央行也降准降息了，五部委也发布“330新政”刺激改善型需求入市。   业内人士分析称，官方房地产政策持续松动的主要原因，一是去年以来中国宏观经济面临较大的下行压力，二是房地产市场本身正经历痛苦的去库存阶段。   由于房地产市场能“牵一发而动全身”地影响上下游数十个行业的发展，楼市回暖无疑能为下半年宏观经济“稳增长”护航。   国家统计局新闻发言人盛来运指出，下半年中国经济可能好于上半年。除了现有政策效应将持续释放外，另一个很重要的因素就是房地产市场的回暖将对相关行业产生拉动效应。   这种拉动效应已经初现端倪。受房地产相关税收增幅扩大等影响，6月中国财政收入同比增长13.9%，增幅比5月份提高8.7个百分点。6月份与房地产相关的契税、土地增值税、营业税等均呈现良好增长态势。   由于前期楼市降温影响土地市场，今年上半年中国国有土地使用权出让收入下降38.3%，受此影响，一些地方财政投资“稳增长”能力下降。   但业内人士预计，随着楼市逐渐升温，政府土地出让收入的降幅会慢慢收窄。目前中国一二线土地市场也出现复苏的势头，“地王”和高溢价的地块开始陆续出现。   但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。   因此，从2015年下半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。   从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”。   甚至当前金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年上半年类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。   从“330新政”二套房贷降首付的执行结果来看，截止目前，“330新政”已经发布3个多月时间，全国大多数城市的银行比如广州、深圳、上海、南京、苏州、沈阳等等，尚未完全落实二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少数城市比如上海、广州开始收紧二套房贷政策。   当前银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“严信贷”的表现，从目的的角度来看，在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下，旨在通过暂缓或缩水执行，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。   宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在下半年以后会进一步放松，但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。   2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。   优质住房仍将存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。   但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。   随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。   “结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”，成为未来十年中国楼市发展的大背景。   “住好房”将取代“有房住”，成为未来十年中国住房发展主线。根据一般的消费规律，当总量短缺问题解决后，对高品质的诉求将提升。   城镇居民的住房消费重点，将由拥有商品住房，转变为不断改善现有居住条件。   中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。   紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切。   挤住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能够独立居住以减少家庭摩擦，住公寓的期望拥有别墅，住普通社区的向往住进高档社区，住在偏远郊区的希望能够就近居住减少通勤时间，在城内有房还想要有个更接近自然的度假房产，这些都构成了潜在的住房改善需求。   需要注意的是，不能将居民改善住房条件的意愿，简单理解为购买大户型，将小房子换购成大房子。   个性化、人性化、智能化、环境友好化及内部空间的改造优化等，都将构成住房实质性改善的内容。   居民将小房子换成大房子，有时意味着离城市中心更加偏远，且家务劳动成本大大增加。   在家庭小型化的趋势下，房屋面积增大也不能容纳更多的人居住。现代社会，多代同堂只是一种理想状态，实际上摩擦很大难以和谐共居。   以日本经验看，在上世纪九十年代初楼市泡沫破灭以后，户均住房面积并没有增加，居民家庭没有借房价大跌之契机换购大房。   人们更倾向于把收入用于住房内部空间利用上的改造与优化，而不是以小换大。   这表明，日本楼市退烧后，住房消费行为变得更为理性。   随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型，未来十年中国楼市将面临以下突出问题：   一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城问题。   未来十年，中国产业结构将面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。   由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。   未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。   三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。   此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。   这些题材新城，有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。   随着房地产热的退潮，其中有部分必将沦为鬼城或空城。   二是住宅小区物业脱管问题。未来住宅小区被物业公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见，形成一个重要的社会问题。   在过去住房大开发时代，开发商为了促进楼盘销售，往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用进行补贴，从而营造出高档明星楼盘的假象。   随着大开发时代淡出历史，部分开发商退出区域市场不再卖房，也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销售。   失去了开发商补贴后，小区原有的物业管理将难以维持，随时面临被物业脱管的可能。   物业脱管的另一个重要原因是，我国的住宅小区规模偏大，五千户以上的大楼盘也极为常见，这就产生了一个物业费搭便车问题。   部分业主以各种理由拒交物业费，从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。  

最近几天，“中国人海外置业推高当地房价”又一次成为多家西方媒体的热炒话题。报道提及英国伦敦、澳大利亚悉尼、新西兰奥克兰、加拿大温哥华等多个国家的多座城市，都把这些城市房价高涨归因于外来投资，甚至抛出“中国人炒房导致当地人买不起房”的耸人论点。   中国人海外投资房产其实已经是“旧闻”，但中国投资者真的“任性”到成为当地住房难的“罪魁祸首”吗？为解答这个疑问，新华国际客户端对当地房地产市场进行了调查，试图揭开温哥华住房难的真正原因。   【民众存误解】   图为当地民众抗议高房价   新华国际客户端调查发现，温哥华住房难问题的确存在，当地不少居民因此离开这座“全球最宜居城市”。按照纽约大学斯坦恩商学院发布的《2015年国际房屋可负担性调查报告》，温哥华的住房可负担性在全球80多大城市中排倒数第二。   当地一项民意调查显示，64%的温哥华居民认为，海外投资者炒房造成了当地房价飞涨，不少人把矛头指向中国买家。路透社报道，温哥华人因此产生排外情绪，去年以来多次出现针对华人业主和房产中介的不友好举动。   不过，新华国际客户端分析温哥华市房屋可负担性调查委员会发布的一份报告后发现，温哥华住房难问题与海外投资者炒房似乎没有直接联系，当地民众对海外投资者存在一定程度的误解。   房屋可负担能力指人们对中等价位新房的购买能力，而被海外投资者炒热的高端豪宅价格并不会对普通居民带来太大影响。   图为温哥华房价走势图，独立式房屋价格涨幅最大   这份报告指出，出租屋和保障性住房的供应是解决城市房屋可负担性的关键。而近50年来，温哥华出租屋数量急剧下降，当地政府对社会保障性住房建设的投资也逐年减少，这种变化给城市中低收入者带来了极大压力。   报告并未提及海外投资者，尤其是中国投资者对温哥华房屋可负担性的影响。   就温哥华住房难问题，温哥华市长罗品信表示，解决中低收入人群的住房问题是政府的当务之急。“与纽约、伦敦、悉尼一样，温哥华的高端豪宅市场非常兴旺，但政府关注的重点是如何提高中等价位房屋的可负担性，确保中低收入家庭也能在温哥华安家立业。”   图为温哥华市长罗品信   当地房地产界知名人士鲍勃·瑞尼也认为，把温哥华房价高企一味归咎于中国买家有欠公允，是种族主义思想在作祟。   【根源在监管】   尽管中国买家不是温哥华住房难的直接原因，但海外投资在一定程度上确实推高了当地房价。对此，中国驻温哥华总领事刘菲在接受加拿大《环球邮报》记者采访时表示，当地政府对海外投资缺乏管制是温哥华市房价一路飙升的根源。   刘菲说，当地居民应当问责政府，而不应将矛头指向中国 或海外投资者。中国政府在面临同样问题时，会不断加强对市场的干预力度，并制定相关政策，保障低收入者的住房需求。   图为中国驻温哥华总领事刘菲   据新华国际客户端了解，为遏制房价过快增长，不少发达国家制定了相应政策。澳大利亚今年2月开始对海外买家征收额外费用，违反海外投资规定的买家将被征收高至房价25%的罚款。英国政府2014年起对以公司名义购置的大规模房产征收额外15%的税款，使伦敦房价出现一定幅度的下跌。新加坡政府也对海外投资征收15%的额外税款。   而根据温哥华所在的加拿大不列颠哥伦比亚省的财产法，在该省购置地产不仅不需要拥有加拿大公民身份，购买者也不会被问及属于哪国公民。这使当地政府无法将本国居民和海外投资者区别对待。   不列颠哥伦比亚省住房部长发言人说，若要改变现状，省政府需要对立法进行修改，但到目前为止，省政府并没有改变立法的计划。   图为温哥华一座在售房屋   除了政府监管不力，利率降低、房源供不应求等也是温哥华房价升高的推动因素。而据加拿大苏富比国际房地产公司今年初夏发布的一份报告，把推高房价的责任完全推给海外投资者，难免以偏概全。   这份报告显示，二战后出生的“婴儿潮一代”不仅是加拿大过去20年经济发展的主力军，也是当地房地产市场投资的主力军。他们收入稳定，财富在增加，不少人还从父母那里获得遗产，有能力购买豪宅，是让温哥华房价屡创新高的主要推手。

 　　一项最新调查发现，去年加国民众花在装修房屋上的总金额，比购买新房的总金额多出200亿元。图为一间房屋进行整修。(记者陈威麟/摄影)   　　地产研究顾问公司Altus Group的最新调查发现，去年加国民众耗费在房屋重新装修的费用总额高达680亿元，比购买新屋的总金额还多出200亿元。 　　该公司首席经济师诺曼(Peter Norman)认为，这样的现象显示，除了受到家居维修节目频道HGTV的影响之外，也代表加国的房屋越来越老旧。 　　诺曼说，市场上有许多屋龄超过50年的房屋，非常需要被照顾，再加上利率走低，对于房屋装修业也有所帮助，很多民众在更新贷款契约后，新约利率降低不少，因此他们很愿意将额外省下的钱，拿来将房子重新装潢。该公司预测，今、明两年房屋装修的状况，每年会继续向上提升3%。 　　目前民众花在房屋装修上的资金，是加国整体经济非常重要的环节之一，在去年占国内生产总值的3.4%。加拿大房地产协会(CREA)首席经济师克朗普(Gregory Klump)说，房市销售状况火热，也造成民众愿意花钱装修老房，2013年时，每件房产交易完成后，平均带来9535元的装潢或整修开支。 　　克朗普还提到，有时装修老房会比购买新屋更为值得，皇家立百基(Royal Lepage)地产公司主席兼执行长索伯(Phil Soper)也认为，房价高涨会降低民众的购屋意愿，转而想重新整理自己名下原有房产。