地产

大量婴儿潮时代出生者正在逐渐步入老年阶段，为了容纳急剧增加的老人们，加拿大将大规模兴建老人公寓、退休者之家，那些退休者公寓建筑业者最近说，他们建造适合婴儿潮时代出生者安度晚年的设施。 已在一项老年公寓开发计划中投入10亿元的魁北克省发展商摩里斯(Luc Maurice)，打算将他们在魁北克经营的老人公寓数量增加一倍。他估计，从现在起，全加每年至少将在建造退休者公寓方面投入30亿元。他说，想要安享晚年生活的老人，需要大量适合他们需要的退休者之家和老人公寓之类的设施。 预计未来的老人们更富有、更健康、也寿命更长，因此更珍惜他们的自由和自主性。他们中的很多人将寻求与其他老人作伴，因为他们的子女比目前的老人为少，或者一个子女都没有。   大量婴儿潮世代逐渐步入老年，急剧推高对老人公寓的需求。(加通社)   摩里斯说，虽然未来并非所有老人都追求特别豪华的生活环境，但他们中很多人想要有高品质的共管公寓式设施，如现代化的厨房，及一系列使他们得以独立生活的的服务。他已打算在今后数年内在蒙特利尔、佳堤诺和魁北克市推出17幢共5500个单位的新型老人公寓。 未来的老人们需要能无线上网，在共用的空间内则有休闲设施，如健身房、游泳池，也要有花园，以及适合老年人学习的活动项目。对于那些想要住在都市内的老人来说，最好他们的公寓附近有酒铺、咖啡馆和商店。 老人公寓公司Revera的执行长威尔纳说，最重要的是要让老人们有选择，如餐饮、活动及照料的等级。 加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)报告，目前至少供应一餐的单间(bachelor)老人公寓每月收费，魁北克省最低，仅1521元，安省最高，为2815元。收费随着照护服务的水平急剧升高，提供全套照护服务的公寓单位全加平均月费为3520元，最低是魁北克的2881元，最高是卑诗的6011元。

甘比走廊一带有许多空屋正待开发商重建，虽周围有拉起围栏，但仍让不法之徒有机可乘。（记者陈威麟／摄影）   　　温市甘比走廊（Cambie corridor）开发已进入第三阶段，不过目前当地空屋所带来的治安相关问题，令附近居民对社区安全感到忧心忡忡，有社区民众表示，近半年以来几乎每天晚上都能听到门窗被打破的声音，当地环境几乎与「贫民窟」（slum）无异。 　　甘比走廊一带过去有许多独立屋，不过近年来许多开发商持续购入地业，希望透过土地合并的方式，在当地兴建高层公寓大楼，当地居民康斯坦（Todd Constant）表示，自己能够理解在交通枢纽附近兴建住宅大楼，以提高房屋总量的必要性，但他认为当局在执行上出了很大的问题。 　　康斯坦说，这些空屋估价约在140万到150万元左右，很多都是被以高价出售给开发商，但是因为目前没有人住在这些房子里面，许多不法之徒就趁机而入，次数频繁到他现在听到窗户破碎声时，已经完全不为所动，可是自己为了住家安全，还在屋子周边架起监视摄影机。 　　居住在西16街靠近Heather St.一带的华裔民众黄小姐表示，自己最近也发现，当地建物墙上遭涂鸦的状况变多，整体社区景观多少受到影响，但偶尔上夜班的她，真正担心的还是自己的人身安危。 　　康斯坦对于社区邻居不断搬走也感到十分无奈，他认为甘比走廊的开发案，根本无法解决房价的可负担问题，因为这些开发案并非为家庭而设计，原本住在该地的家族早已纷纷搬走。 　　温市警局发言人蒙塔格（Brian Montague）表示，警方确实曾接到当地居民的一些报案电话，并派员前往处理一些非法占据空屋的问题，不过他认为目前的问题并不大。蒙塔格承认，若民众发现状况后没有报警，警方也无法做进一步处理。

　　 威尔逊的豪宅外观是简约的石屋，但拥抱山海，环境优美。   威尔逊的豪宅面向优美的海景。   　　在加拿大最昂贵的房屋，并不是位于车路两旁沿途有树或绿茵处处的世外桃源，也没有数十间睡房、大礼堂或由维多利亚时代工人房改变而成的客房，而是属于休闲运动服装公司Lululemon创办人威尔逊（Chip Wilson）位于阳光海岸、被视为其办公室的5,760万元“石屋”。 　　据加拿大雅虎财经报道，威尔逊现居住在3085 Point Grey Road一幢3,000平方呎的豪宅，成为加拿大最昂贵的房屋，已令该地成为钻石级地段。卑斯物业估价处（B.C. Assessment）今年初公布的2015年物业估价，威尔逊的豪宅已成为温哥华全省屋王。 　　地产商指出威尔逊的豪宅最昂贵，完全是因为地理优势，该豪宅背海近山，有“石室皇宫”之称，外观是一间设计简约的石屋，屋内的墙壁也是石墙，没有华丽的墙纸修饰，然而这间屋被指精彩在于不是屋本身有甚么好看，而是从这间屋可以看到的美景。

　　  　温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)周三宣布，将会推出一系列措施，藉以增加该市的可负担房屋供应量。 　　罗品信承认，可负担房屋问题是温市目前的一大挑战，特别是家庭住屋方面的需求。他周三公布了即将推出的最新可负担房屋措施部分内容，包括： 　　推出名为「家庭住屋更改土地用途政策」（Family Housing Rezoning Policy），确保在邻近公园和学校处，有新建的城市屋及连幢屋； 　　首次置业者可负担房屋试验计划，对象是在温市居住及工作的首次置业人士； 　　更改土地用途范围内的所有住屋单位中，须占35%属于家庭住屋。 　　同时，罗品信再次促请联邦政府，更积极协助温市，解决可负担房屋短缺问题。

　    中国买主在美国房地产已超越加拿大，成为最大海外买家。分析家指出，中国等外国投资人大手笔投资美国住宅房地产，虽然繁荣了房市，但将冲击美国的中产阶级，而政府官员严重忽视这个负面影响，一般民众也不清楚可能造成的潜在伤害。 　　华尔街日报报导，全美房地产商协会(NAR)报告指出，在3月截止的12个月期间，在美国主要购买一家庭和共有公寓的外国买家，中国占16%，较2013年增加了四个百分点；加拿大则降至14%，印度为8%。 　　来自多个机构的报告显示，美国房屋市场逐渐复苏，虽然速度仍不如预期。然而，与此同时，一些城市的住宅房地产市场却出现不寻常的高度需求；许多买家会以超出要价数万元、甚至数十万元的价格，抢购房屋。 　　据Market Watch网站报导，在2007年房地产市场崩盘前，也曾出现这种出高价抢购房屋的热潮；当时大多是来自外国的财力雄厚买家，也都是以现金完成交易。 　　一般美国屋主并未助长这类疯狂买房热潮，而在全美许多特定城市不断飙涨的高房价，均可能是海外热钱涌入的结果，特别是来自中国的资金，目前已有数以10亿计的热钱淹没美国的主要城市。 　　彭博新闻在去年曾披露一个秘密管道，可让中国富豪把数十亿元资金转移至海外。在此之前，华尔街日报也报导，中国富豪先把资金转移至香港，再送至世界各地。这些资金绝大部分最后落脚美国、加拿大和澳洲，进行投资。 　　NAR的报告也指出，截至2014年3月的12个月期间，外国买家购买美国房地产总金额达到922亿元，比前一年的682亿元增加35%。其中将近半数、即455亿元来自非居民外国人，占美国整体成屋销售市场约3.5%。如果该趋势持续，则外国人在未来十年，拥有美国住宅房地产的比率，将超过35%。 　　Market Watch网站报导，专家指出，政府应立即采取主动积极的措施，以阻止针对美国住宅房地产的外国资金，特别是来自中国的资金。而放任更多中国富豪和其他外国投资人的资金投入美国住宅房地产，最后将会冲击美国的中产阶级。

        多伦多地产市场蓬勃，有发展商计划兴建50层高精品酒店，有发展商则正在为多达97座住宅大厦大兴土木。美国财经杂志《福布斯》发表署名文章，指这类庞大工程的资金，主要来自中国和印度，购买这类住宅单位的人，也主要是外国投资者。           《福布斯》的文章主要讲述外国投资者如何改变加国地产市场生态。作者拉布萨（Kenneth Rapoza）引述精品酒店发展商Watford Equity行政总裁戴夫（Harshal Dave）写道：「为这些项目注资的都是外国人，他们主要来自印度、中国和以色列，当然还有英国，但英国的资金其实都来自印度。」           多伦多有加拿大版迪拜之称，市内现正兴建的住宅大厦数目，比北美地区任何一个城市的都要多。这种情况已持续超过五年，而且没有缓和象。评级机构惠誉国际最近也指出，安省房价高估了25%，分契式大厦价格可能要下跌多达10%。           楼房价格高企，但多市对外国投资者仍有一定吸引力，因为多伦多是全球十大宜居城市之一，但投资者只需以每平方尺550元至750元价钱，就可以在市中心买到一个中产家庭的居所，如果要在美国曼哈顿购买类似单位，价钱要多一倍。

        大温地区独立屋价格持续飙升，不少业主纷纷「大屋换细屋」(downsizing)，而许多投资者见楼市展望极佳，也乐于买屋保值。据地产业界人士表示，一幢房屋如果在购入后不足一年就转售，可视为炒卖。据《温哥华商业杂志》(Business in Vancouver)报道，约有20%温市独立屋交易符合上述炒卖的定义，其中以温西登巴(Dunbar)社区的炒卖活动最活跃。           该杂志委托二埠Landcor Data市场调查公司进行统计，结果显示由2014年1月至2015年5月期间，温市总共有328宗独立屋买卖符合炒卖定义，而Dunbar成为独立屋炒卖活动最活跃的地区，上述期间共有30幢独立屋在12个月内易主，卖家账面获利高达40万元。            报道列举的例子：一幢位于登巴区西19街(W. 19 Ave.) 4073号的80年古老独立屋，在上述期间有投资者购入171日之后，以234万元转售，账面利润34万元。另一幢位于西30街(W. 30 Ave.)4086号的上世纪50年代独立屋，业主购入217日之后，以295万元易手，账面劲赚40万元。           西温旧屋  超挂牌价110万易手           此外，西温哥华市的独立屋炒卖活动也升温。一幢位于该市伯克山路(Burkehill Pl.)4130号的60年旧农场式住宅，最近410万元售予一位来自中国的买家，成交价比挂牌价高出110万元。           代售该物业的地产经纪哈维(Viv Harvey)表示，由于出现多方竞价的情况，她一度预测成交价会高于叫价约50万，但未想到最后会高出110万元这麽多。

        列治文市议会正研究一项有关「怪兽屋」修订附例的折衷方案，即在不改变现行的建筑面积比率的前提下，降低新屋的高度上限，由34尺降至29尺，而室内天花板的最高上限，则由16尺降至12尺；另外，屋外附加建筑物，以及屋与屋之间的最低距离，也会受到限制。           据列市府副首席行政官厄尔塞克(Joe Erceg)指出，以上方案旨在更有效管理未来新屋的外形，使它们不要显得与所在住宅区原有的建筑物「格格不入」。           房屋建造商桑杜(Sam Sandhu) 则认为，许多来自亚省的富裕新移民，喜欢可提供宽敞居住面积的大屋，并不介意后院的面积变小；他指这些生活态度，并非附例可以规管的议题。           市议员区泽光指出，现行相关附例存在漏洞，容易被曲解，因此有必要尽快修订附例。           不过，市议员麦乐田(Bill McNulty)就表示，修订附例不宜过急，需要更多时间研究。           列市府暂时订于7月6日，展开有关建议附例的公众谘询。

        由全美亚裔地产协会(Asian Real Estate Association of America，简称AREAA) 温哥华分会主办的第三届环球联系年度峰会（Global Connect Annual Summit），周三在温市中心一家酒店举行，来自北美300多个业界代表出席了会议，探讨北美地产市场现况和展望未来走势。           威斯勒基隆拿料受欢迎           据Century 21特许经营策略分析师李俊文表示，加元兑美元汇价疲软，刺激美国买家把目光投向卑诗省，他说：「不同于华裔的买地倾向，美国买家更锺意柏文，尤其是具有保值的温市中心，不少人的预算是在60万元左右；另距离美国较近、目前价格也相宜的素里柏文，同样受到他们欢迎。」 出席会议的地产经纪刘萝宾（Robyn Lau）也认同美国投资者积极进军加国的趋势，特别是在卑诗省滑雪圣地威斯勒（Whistler）、盛产葡萄酒的内陆城市基隆拿（Kelowna）等。她预期，卑诗房地产市场的炽热气氛持续升温。           传媒业者指楼市佳  广告收入增           她说：「现在人们只是看到独立屋的供不应求的情况，但这还未波及到城市屋和公寓，预计最早在今秋，这两个市场热度会上升。」           加拿大星岛集团高级副总裁暨加西总经理黄敬强、《环球邮报》财经记者曾清滨、《纽约时报》地产产品总监沙博特（Matthew Shadbolt）、冰川传媒集团（Glacier Media）主席克瓦斯特罗姆（Peter Kvarnstrom），昨日同场讨论媒体在当前房地产市道发展中的角色。           黄敬强指出，发展迅速的地产业，为媒体提供广告收益。他以温市甘比街走廊（Cambie corridor）为例，指出随着该区楼盘涌现，发展商均重视华裔市场潜力，纷纷在中文媒体卖广告，有的甚至把全部广告预算，都投放于中文媒体。           他还指出，为着应对快速的网络发展，《星岛日报》不仅是在纸上呈现，现在也有电子版；所有内容都可以在网上阅读，其中也包括广告，这样不仅便于读者阅读，也为商家提供广告宣传的更多途径。           沙博特表示，新闻业者寻找贴近读者的新闻，而与公众关系密切的房地产，自然成为关注焦点。他举例说，曾报道一篇关于纽约市曼哈顿价值100万元停车位的文章，不仅在社交媒体引起热议，还帮助报社获得更多关注。    

        有多伦多的华人地产经纪指出，在寸土寸金的多伦多市区购买旧屋重建新屋或豪宅的现象已屡见不鲜，现有愈来愈多的华裔买家选择购买旧屋後翻建新屋，转手後获利数十万元的例子比比皆是。         该经纪举例说，他在最近刚为客户成功售出了一栋位於士嘉堡的豪宅，成交价高达162万元。         该名客户是一名华裔妇女、全职家庭主妇，她在几年前委托他以40万元购买了一栋位於华登路夹亨廷活路交界处附近的平房，入住两年後将其拆毁重建，建筑费花费了60万元。         该名客户在搬入新屋一年多後将其出售，成交价高达162万元。             在大多伦多地区购买旧屋翻建豪宅已成为未来的发展趋势，图为在京士顿路夹维多利亚公园路的一个住宅区内，有相邻的3间旧屋已经或正在被翻建成豪宅。         他的另一名客户手头持有25万元的资金，并通过银行按揭贷款购买了位於多伦多的罗伦斯路夹阿梵奴路一块90万元的地皮。         该名客户随後又通过建筑施工贷款，在该块地皮上新建了一栋面积为3,000平方尺的豪宅，并在近期以210万元的成交价出售，在扣除购买土地的成本和建筑成本後净赚了20多万元。         该经纪说∶「当土地的价值超过翻建的成本，就容易产生购买旧屋重建新屋或豪宅的现象。不过，在多伦多的华人社区，购买旧屋重建新屋或豪宅的买家倾向於自住的比例多达七至八成。」         他在谈及建筑成本时解释说，大型建筑商兴建住宅的建筑成本通常为每平方尺110元，但用於自住的房屋，在建筑材料方面会更加高档，好一点的房屋每平方尺的建筑成本为160元至200元，更高档的可达250元至280元。          买旧屋翻建豪宅热门区域         在多伦多专营豪宅买卖的地产经纪、于姓豪宅建筑商指出，尽管在大多伦多地区购买旧屋翻建豪宅的现象已成为未来的发展趋势。         但有意购买旧屋翻建豪宅的人士，除了购买地皮的高昂费用外，手头至少需要有100万元的资金用於建筑成本，否则根本无法踏足这一市场。             于姓豪宅建筑商表示，从目前的情况来看，在大多伦多地区购买旧屋翻建豪宅的现象主要集中在北约克和烈治文山，具体的位置是北约克的央街沿线两侧以及湾景路沿线两侧，烈治文山市的央街以西、7号公路以北的地区。         相比之下，在万锦市购买旧屋翻建豪宅的数量很少，至於士嘉堡则不适合购买旧屋翻建豪宅，因为难以找到在该地区购买豪宅的买家，根本赚不到钱。         在1位华裔安省注册建筑师的客户中，在北约克的惠柳第和央街沿线两侧以及艾灵顿路沿线附近购买旧屋翻建豪宅的人数较多。         而从今年以来，华裔客户在怡陶碧谷的南部、万锦市和烈治文山市购买旧屋翻建的不乏其人，计划在豪宅建成後转手获利或自住的人士都有。         华裔客户在北约克的惠柳第购买旧屋翻建豪宅的面积通常在3,000平方尺左右，至於在艾灵顿路沿线附近购买旧屋翻建豪宅的面积约在2,500平方尺，尽管面积略小一些，但也能容纳4间卧室，可谓「麻雀虽小、五脏俱全」。         而在烈治文山市购买旧屋翻建豪宅的面积可多达5,000至6,000平方尺。         据于姓豪宅建筑商所知，在大多伦多地区购买旧屋翻建豪宅的主力军是伊朗裔的投资者，他们占据的市场份额多达80%。         在剩馀的20%市场份额中，由俄罗斯裔、意大利裔和华裔投资者瓜分，其中，华裔投资者所占的比例最少。         至於华裔投资者在购买旧屋翻建豪宅後转手获利的比例大於自住的比例。           有钱人才玩得起土地价值愈高 投资风险愈低         于姓豪宅建筑商又指出，在大多伦多地区购买旧屋翻建豪宅的建筑成本现正连年上升，并视翻建豪宅的区域和面积而有所不同。         一般说来，兴建豪宅的建筑成本为每平方尺200元至300元，一些用於自住的豪宅在建筑材料方面相当考究，每平方尺的建筑成本甚至高达400元。         于姓豪宅建筑商说∶「一个浴缸的价钱可能高达1.2万元，一间豪宅内光浴缸就可能花费数万元。」         他又说∶「这还尚未计算购买地皮的成本，因此，除了购买地皮的高昂费用外，手头至少需要有100万元的资金用於建筑成本，否则根本无法入场。」         至於购买旧屋翻建豪宅的整个过程，包括购买地皮、新屋设计、翻建审批和建筑施工等，前後至少需要一年多的时间。         其中，从破土动工至完工的时间从4个月至12个月不等，等候市府审批的时间从5个月至7个月不等。         梁姓华裔安省注册建筑则指出，华人投资者在最近几年来成为在大多伦多地区购买旧屋翻建豪宅的新生力量，然而，购买旧屋翻建豪宅转手获利并非毫无风险，土地的价值在房屋总价中所占的比例愈大，投资的风险就愈低。         她说：「地点非常重要，如果是在抢手的黄金地段，且土地的价值比房屋本身的价值更高，那麽，翻建的风险就很低，且不太可能因为经济不景气而影响房价。不过，对於那些在购买旧屋後翻建豪宅用於自住的人士，就是另外一回事了。」         她说，在过往多年来，购买旧屋翻建豪宅的主要是中东人，但在最近几年来，有经济实力的华裔投资者已成为新生力量。         她表示∶「对於手头没有资金的房屋买家而言，购买二手房是最经济的。购买旧屋翻建豪宅的人士必须有钱，这不是所有人都能玩得起的。」

加拿大宏利银行一项调查指出，近三分一国内业主表示若按揭利息加息一厘，将令他们在偿还按揭贷款方面出现困难。有一成半业主更表示，即使房贷出现最轻微的上升，也无力负担。   国民的省钱方法，不外乎减少消费。最多人选择不外出吃饭（42%）和减少每日的咖啡及零食开销（42%），减少娱乐（39%）、减少购买家庭用品（38%）、不去旅行（28%）等，都可省下支出。然而，也有两成人表示不愿意牺牲生活质素，来省下更多金钱去还房贷。   6成没有采取任何行动去减轻房贷的国民中，有61%表示因为没有多余金钱，22%表示有其他更需要用钱的项目，也有人解释是将金钱清还了其他欠债、想留多一点余钱傍身、利息低不用急于还房贷等等。   宏利银行的调查发现，全国业主的按揭债务平均19万元，亚省业主的债务负担最重，平均为242,300元。 其次是卑诗省，平均债务达217,300元。紧随其后的是196,900元的缅省和沙省，以及193,000元的安省。大西洋省份的负债金额则最低，仅127,300元。

加拿大广播公司CBC报道说，根据一项最新调查，在仍然欠有抵押贷款的加拿大房主中，一旦出现失业或利率上升的局面，不少人会很快就会陷入窘境。 对失业准备不足 由加拿大宏利银行( Manulife Bank of Canada)公布的这项调查表明，许多加拿大房主对“丢工作”的局面准备不足，现金储备非常有限。 如果家里的主要经济支柱失去了工作，43%的家庭说支撑3个月就会还不上抵押贷款额，而其中16%的家庭说1个月内就会有困难。 对利率提升准备不足 在这项调查中，超过1/3的人表示，如果抵押贷款的付款额增加10%，他们就会出现财务紧张，还有15%的人说，利率涨一点都不行，说明他们已经处于“极限”状态。 宏利银行的首席执行官里克·卢尼(Rick Lunny)表示，付款额增加10%，听起来好像很多，实际上，如果你有20万加元的抵押贷款，利率上扬1%，你的付款额就会增加10%，所以，在这个方面人们没有周旋多少空间。 他还说，利率上升是不可避免的，因为利率处于历史低点已经持续了很长时间。 有分析预测美联储可能在今年秋天把基准利率提升0.25%，即使加拿大央行不立即跟进，但也总是要跟进的。 美国人债务下降，加拿大人债务上升 宏利资产管理(Manulife Asset Management)的首席经济学家梅根·格林(Megan Greene)表示，自2008年的金融危机以来，美国人的家庭债务相对国内生产总值的比例在显著下降，但加拿大人的家庭债务不断上升，加拿大的私人债务负担给经济增长带来风险。 宏利的调查发现，加拿大房主们现在平均欠抵押贷款19万加元。 阿尔伯塔省房主的负担最重，平均欠24万2400加元，其次为不列颠哥伦比亚省，平均21万7600加元，马尼托巴省和萨斯喀彻温省并列第三，房主均欠抵押贷款19万7100加元，排在第四的是安大略省，为19万3000加元。 大西洋沿岸省份居民的抵押贷款欠额最低，平均为12万7300加元。 加快还款 好消息是，在这一调查中，有79%的受访者表示，已经把还清债务列为家庭的“工作重点”，并愿意为加快还债而削减非必须性开支。 其中40%的人说将减少上饭馆和每日的咖啡/小吃，另有40%的人表示要减少娱乐开支，比如看电影、听音乐会和观看体育赛事。 有趣的是，只有20%的人愿意削减在电话、互联网和有线电视上的开支。 调查表明，在过去一年中，40%的房主为加快还抵押贷款而进行了额外付款，额外付款额人均6300加元。 宏利银行的首席执行官里克·卢尼说，对债务进行有效管理绝对是保持财务长期健康的核心，很明显，许多加拿大人在利用低利率优势，来减少自己的债务。 还清了债的加拿大人会做什么? 这一调查还问了房主们一个问题，假如说明天抵押贷款都还清了，他们会用多余的钱做什么? 70%的人说会把一部分钱用于退休储蓄，排在第二和第三的选择是度假和房屋装修。

  大温房市持续看涨，主要是供不应求造成。（本报资料照片）   　　加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）15日公布全国租房单位统计，出租单位空置率保持平稳，但大温的空置率略降，显示需求增加，且租金仍为全国最高。 　　根据CMHC的统计，4月份全国的两睡房出租单位平均月租金为949元，但大温则达到1345元的水平，全国最贵，卡加利以1319元居次，多伦多则为1269元。但若从省份观察，卑诗的平均租金为1136元，低于亚省的1249元，安省则以1099元为全国第三。 　　数据也显示，4月份全国出租单位空置率为2.9%，略高于2014年同期的2.7%。尤其亚省从2014年的1.8%增至今年的3.4%，说明了该省对出租单位需求急剧放缓。 　　卑诗省则从2.4%降至1.8%，其中温哥华从1.8%降至1.4%，省府维多利亚市更从2.7%降至1.2%。而从可出租房屋比例也可看出卑诗省对于出租单位的需求普遍上升，例如卑诗省在2014年为3.6%，今年降至2.5%。大温从2.8%降至1.8%，维多利亚从4.6%降至2.6％。 　　CMHC首席经济分析师杜根（Bob Dugan）认为，全国的出租单位空置率相对平稳，是由区域抵销现象所造成。首先因为低油价造成亚省和沙省等产油省份的公寓需求量降低，从而让空置率增高，但加拿大其他大都市的空置率则下降，例如安省因为就业率上升，卑诗省则是移民等因素，都增加了对出租单位的需求。

温市房屋不够住和房价过高已成社会议题，有发展商推销400平方呎以下的“迷你”蜗居，但能否真的推出市场，仍需视温市府是否愿意打破现有的“防微条款”。 由于400呎以下的微形住房可能影响社区生活品质、房价和停车等，温市府因此禁止此类单位的出现，但有发展商认为，这才是解决温哥华房不够住的方法之一。Reliance主席史塔维尔(Jon Stovell)表示已可发展250呎至400呎的生活机能和美观兼倍的微阁楼单位。 史塔维尔认为这些微单位适合难以进入现在房市的年轻首购族，表示千禧世代生活模式不同，使用的空间较少，而这类微单位也给年轻人一个建立自己资产的机会。他也不认为增加较便宜的单位会炒高房价。

  列治文最多华人聚居，但一个奇怪现象是列市的豪宅区，竟是全市最「贫穷」的地区之一。   　　温哥华太阳报（Vancouver Sun）的列治文市系列报导，在一篇《列治文豪华区却有很多穷人》（Ritzy Richmond neighbourhood where many are ‘poor’）的文章，就说明这个情况。 　　文章中指出，在列治文西北屿的汤普森区（Thompson），许多房屋价格由100万至300万元不等，但贫穷程度在全市名列前茅。前市长何世品（Greg Halsey-Brandt）指出，汤普森区有最贵的房子，但区内家庭贫穷水平是全市第二高，最高的是列治文市中心」，区内居民是否真正「贫穷」？他认为是与很多居民低报海外所得税有关。 　　何世品指出，列市超过六成人口都是外国出生而移民到来，如果太多住在豪宅的人少报收入，支付的税款也少，甚至不用交税，但却享受不少社会福利，实在不公平。 　　曾参选列治文市议员的姚君宪指出，一般而言家庭收入要在15万至20万间才能负担列治文房价，然而很多汤普森区的家庭，呈报的收入不足10万元。 　　何世品说，居住豪宅者本应缴付（较高的）物业税，但很多人却未负担起相应的联邦和省税，而这些税款会用于公路、运输、大学教育、医院等各方面的投资。 　　根据大温房价统计，列治文的独立屋价格仅次于温哥华和西温，这与列治文的贫穷程度，尤其是移民家庭的情况互相矛盾。 　　根据联邦政府的一项分析，中国大陆、台湾和南韩移民最有可能申报低收入。但分析也显示，这些国家的移民多为商业移民，拥有未申报资产非常可观，且会策略性的向政府申报收入。

据加拿大统计局的数字显示，列治文豪宅区，低收入居民比例达26.2%，前列市市长何世品(Greg Halsey-Brandt)猜测可能与居民瞒报入息有关。加拿大种族关系基金会(Canadian Race Relations Foundation)对此亦表示关注，主席卢自强认为，情况与「太空人」家长有关。   《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)昨日报道，2011年加拿大统计局的家庭调查资料显示，在列治文的汤普森(Thompson)地区，低收入住户的比例占26.2%，较列市整体的22.4%高。而在汤普森一带的房屋，叫价一般却在100万至300万元之间。   列治文前市长何世品估计，或有人向本国税局瞒报海外收入。加拿大种族关系基金会主席卢自强表示，呈报低收入可能与列市有大量「太空人」家长有关。他说：「有些家庭 本地，但一家之主返回中国或亚洲工作赚钱，只剩下配偶及小孩，因此在呈报本地收入的时候，金额不会太高。」      据大温房屋资料册的资料指，列治文的独立屋平均价格是第三高，只排在温哥华及西温之后。曾在去年参与市选的姚君宪说：「在列市负担任何的房屋，起码需要15至20万元的家庭收入，但在汤普森这豪宅区，大部分的住户收入都在10万元以下。」   列治文市议员卢仙泳认为，居民向税局呈报低收入反映列市的「怪异经济」，很多人在列市拥有高价但几乎空置的房屋。她说：「有很多市值200万元房屋的业主，似乎是无业人士。」

对于中国人民币的热钱流入本地，卑诗省财政厅长麦德庄(Michael de Jong)昨日被问及是否担心会引发炒楼问题时，他明确表示不赞成课徵豪宅税。   他解释称，认识许多移民几十年的老人家，他们当初是透过辛苦工作存钱才买下一套目前居住的房产，现在房产增值对他们有好处，这是他们应得的，但若开徵豪宅税，对他们则是一种惩罚，非常不公平。   麦德庄同时提到，国际间像温哥华如此规模的大城市，本来最主要的住宅是柏文，而不是独立屋，独立屋楼价贵使难以负担的情况，也是国际间大城市共同的问题，不是只有温哥华才有的问题。   他又说，海外买家对楼市的影响被夸大，海外买家对楼市的影响并非如想像，而他认为，大温独立屋楼价上涨，问题在于供应不足，供需失衡才是价格上涨的主要原因。   至于最近有报道指，在列市豪宅聚集的地区，却刚好也是报税收入非常少的一区，引起怀疑是否有人隐瞒收入，未据实申报？麦德庄说，住高价房屋却未有高收入的成因有很多，不只一种，不一定就是因为隐瞒收入。   他说，他认识的许多移民很多年的老人家，他们年轻时工作存下一笔钱，可能花了10万、15万元购买一套自住的房子，房子可能位于温哥华西区，这麽多年下来，房子已经增值至200多万或300万，而老人家年龄已大，可能没有固定收入，有些人甚至因为缴不出地税，这时政府为了帮助他们，还让他们可以延迟缴付地税。      

　　　据CTV报道，渥太华本地人Joseph Dupuis是曾是工程学的学生，他把三个集装箱组合起来，设计成一家355平方英尺的小屋。小屋还有由太阳能供电的防结冰装置，可以移动。Joseph Dupuis称，小屋里含有一所住房所有的设备。一旦打开小屋的金属门，就有充足的自然光。此外，小屋还有壁炉和厨房。

        “618”是京东的生日，也是京东的狂欢节。为了庆祝这个喜大普奔的节日，据说京东的老板强东哥与奶茶妹也很应景地在澳洲买了套豪宅。据《悉尼先驱晨报》12日报道，有一位叫“Zhang Zetian”的中国买家花了1630万澳元（折合人民币约8000万）买下了悉尼岩石区一套3层高的豪宅。联想到强东哥与奶茶妹好事频传，很有可能这个出手阔绰的买主就是他们哟。             言归正传，不止强东哥，貌似国人都很喜欢豪宅：土豪中的土豪的买城堡，有条件的置办海外豪宅，差一些地在国内对付着办。2014年冬天，中国房地产行业如冬天一般地冰冷，唯有高端住宅一片火爆。于是问题来了，中国人为什么喜欢买豪宅？           第一：你得有钱         有钱，是买豪宅的首要条件，没钱你置什么高端住宅。现在中国的富翁有多少呢？招商银行与贝恩公司联合发布的《2015中国私人财富报告》显示：2014年末，中国大陆千万富豪数量已经超过100万人；2015年第一季度，平均每个星期都有一名新的亿万富豪诞生。土豪阵容如此之大，难怪豪宅市场一片火热呀。           第二：你得不怕花钱         勤俭节约是中华民族的光荣传统。对于老一辈人来说，即使有钱了，也会十分低调，最起码不会买豪宅显摆。但大家注意了：目前中国80%的“新富人群”处在30~50年龄段，很多新贵们都是随着互联网的发展而加入土豪队伍的。与父辈们相比，他们积累资本更为容易和快速，花起钱来也更为高调。买一栋豪宅算什么，爷根本就不在乎。             第三：买豪宅有面子         改革开放不过30几年，老百姓们腰包里有钱也不过就是最近几年的事。在经济发展的初级阶段，很容易对金钱产生过度崇拜的心理，人们很容易简单粗暴地根据经济实力来判断一个人的社会地位。当大家都苦哈哈地供房时，你已经有了房子，还是房子中的战斗房—豪宅，很有面子的有木有。           第四：买豪宅易升值         豪宅为什么会被称之为豪宅呢？你以为光是面积大个百八十平米吗？错！你以为只是装修得更有格调吗？错！你以为随随便便的几层小楼就可以称之为豪宅吗？大错特错了。豪宅的价值其实更在于位置：可以在城市的CBD，可以在风景名胜古迹旁，可以自身本就是一段优雅的历史……建造地点的稀缺性使得投资豪宅的风险较小并有着更大的升值空间。目前走高的股市成就了诸多的富豪，而这些富豪在经历过股市过山车后，投资计划变得更为理性。而豪宅作为保值增值性最佳的固定资产，自然受到这些财富新贵们的青睐。  

      加拿大房地产协会（CREA）星期一（6月15日）公布数据，显示今年5月加拿大房价比去年5月又升8.1%，均价达$450,886加元，这是加拿大房屋均价第一次超过45万加元。         除了价格上涨外，销售量也在上升，CREA表示，5月的房屋销售量比4月增加3.1%，今年5月是最近五年来最繁忙的一个月份。         多伦多温哥华高温不减           CREA强调，多伦多和温哥华的市场继续异常火爆，如果把这两个城市剥离出去，加拿大今年5月的房价比去年同期增长2.4%，均价为34万4988加元。         与此同时，一些疲软的市场出现反弹，卡尔加里市和埃德蒙顿市的销售回升，CREA的首席经济学家Gregory Klump说，这表明由油价下跌引发的担心有所缓解。         今年5月房价与去年5月相比：         大温哥华                            +9.41%         维多利亚                            +4.43%         卡尔加里                            +1.21% （为三年来最小涨幅）         里贾纳                                 -3.22%         萨斯卡通                            +0.43%         大多伦多                            +8.9%         渥太华                                 0%         大蒙特利尔                       +0.89%         大蒙克顿                            -3.44%

　　　本国有民意调查发现，国民估计在楼房按揭方面，要合共付接近6万元利息。这项由Pollara为满地可银行做的民意调查，结果显示，接受访问的国民预计要付的按揭利息是5万7938元，卑诗省的数字最高，当地的国民预期要支付合共9万5891元，至于大西洋省份最低，预计是3万5454元。 　　与此同时，有60％受访者预计利率会在未来5年回升，当中，有48％相信升幅不大，而12％就预计利率会大幅攀升。 　　另外，有67％受访者现现时用定息按揭计划。 　　这项民意调查同时发现，国民平均预计在到了59岁时，没有按揭负担，较之前两年的同类调查，延迟一年，而有31％受访者预期在到了65岁时，仍然要偿还按揭欠款。 　　调查发现，在安省的受访者，预计平均要合共付4万9991元按揭利息，预期在到57岁时还清按揭欠款。

不少置业人士相信，在多伦多与温哥华等房地产市场畅旺的城市，有经纪会向买家讹称有另一个买家出价，透过虚构竞价战以推高屋价及经纪佣金。虽然此类推测一直难以被证实，但新法例在7月1日实施以后，相信能够这类杜绝假出价的问题，释除买家疑虑。   违例最高罚5万   根据新例，经纪必须有买家书面出价作为证明，而且文件必须经买家签署，所有出价纪录、买家及经纪资料必须保留一年。日后买家怀疑受骗，将可以向安省地产议会（Real Estate Council of Ontario，RECO）投诉，翻查以确认出价真伪。   新例实施以后，所有违例经纪可被检控，最高罚款5万元、可判入狱最多两年。违例地产代表亦可能接受纪律委员会聆讯，可被要求接受培训或者最高罚款达25,000元。   地产议会注册员利慈（Joseph Richer）表示，局方全年只接获少数假出价的投诉，并指称问题并非普遍：「我们不认为这是一个普遍行为，但假如出现严重情况，我们会非常认真看待。」   但利慈承认，有关疑虑似乎较困扰安省地产市场，他解释指情况要视乎市场的畅旺程度，假如市场出现有大量竞购战，相信经纪将较易以虚拟竞购战鱼目混珠。    

    白色海滩的绝美自不在话下，棕榈树在清凉海风中摇曳，沙滩上躺满身着各色比基尼的美女，小型喷气飞机拖着广告横幅飞过海滩来宣传当晚又要举行的派对。这里既是来看风景的地方，也是来这里作为风景给人看。     海洋道紧邻海滩，拉风的名贵跑车缓缓行驶，游人如织，林立的酒吧夜夜笙歌。而无数来到迈阿密观光的游客沿着海洋道，顺藤摸瓜，探寻一座门牌号为1116的宅院。     海洋道1116号，正式的名称叫做Casa Casuarina。正是意大利时装设计大师詹尼·范思哲生前的豪宅。     这座名为Casa Casuarina的海景豪宅正是已故意大利时装设计大师詹尼·范思哲（Gianni Versace）生前所有。     这座奢华别墅起初是由著名设计师 Alden Freeman于1930年精心打造成功的，以宁静的地中海风格为主题。 1992年范思哲大师以3千3百万美元的价格将其购入自己名下，并进行扩建装修，加入了南翼侧宅、游泳池、穆斯林风格花园和可以媲美世界艺术博物馆的浮雕、壁画。     从艺术建筑价值角度来讲，范思哲别墅的分量是毋庸置疑的：2100平米的占地面积、嵌有闪亮瓦塞克和24k金片的16米长的游泳池、10间卧室、11个卫生间、伊甸园般的花园、各式古典风格的艺术雕塑……     几经易主后，这座美轮美奂的艺术豪宅最终由美国服装制造商Nakash家族于2013年9月17日以4150万美元（约合人民币2亿5千万）投得，而Nakash家族则在和范思哲家族沟通后，双方合作并以Versace Hotel Villa的名字将豪宅改建为主题酒店，以此向Gianni Versace致敬。

　在一系列政策利好影响下，深圳仅几个月以来的楼市近乎疯狂，购房者似乎陷入恐慌一般的抢房节奏，传递出一种 “不买了贵了就没了”的信号，因此周末只要一有项目开盘，售罄已不再是新闻，龙华新区的一手房更是屡屡打破片区房价天花板而轰动全国。因此，有深圳业内人士评论：政府对楼市的救市政策，对于深圳是起到了开闸放洪的效果。在疯狂的楼市面前，深圳人的“抢房”百态，也从另一方面反映出了当前深圳楼市的一丝“变态”… 　　 　　深圳开盘旺地——大中华酒店，今年以来上演了一幕幕的千人“抢房”场景。 　　 　　 　　深圳购房者们，被抽到号后开心地跑着从外场进内场选房区选房、抢房。 　　 　　即使你已经认了筹，即使开发商通知的时间为九点才正式签到进场，然后如今的深圳楼市现实是，每一个开盘现场都有诸多购房者7点便在门口排队，此前更是有项目开盘吸引了大批抢房者通宵淋雨等候。 　　 　　 　　已经认了筹，但在现场却迟迟未被喊到号码去选房的购房者。

  今天来和您道一道，研究怎么看一个新公寓楼的好和坏。    为了方便说明，本文所引案例均以在社区规划方面堪称典范的 Concord Pacific 协平世博为例。 协平世博 在加拿大盖了20多年房子，现在能成为加拿大最大的社区发展商，都是一点一滴的信用和商誉建立起来的。     先来说说项目规划   您可能觉得：“少和我扯这么大的词儿，房子是用来住的，规划和我一普通小住户有什么关系？！”这话可不是这么说，给您讲讲温哥华发生的真实案例。   温哥华市中心有两个项目，因为前期没有统一规划，所以两个项目之间的距离太近，先建好的项目住户，发现后建的楼与他们的距离太近，打开窗户，感觉上就快能握手了……山景啊，街景啊，海景啊就都和您无缘了。      著名建筑设计大师贝聿铭曾说过，“对于一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。”对城市如此，对一个承载着成百甚至上千个家庭的住宅项目来说，更是如此。     以Concord Pacific 协平世博正在列治文开发的Concord Gardens为例，动工之前，最早考虑的就是规划。这个整体规划，其实是在盘算大家以之为家的地方，未来将以什么样的面目呈现，业主入住之后，环境是否和谐，日常出入是否方便，配套设施是否完善的同时，会不会给业主带来太多的负担，都是要考虑到位的地方。惟如是，才不会出现一些缺少规划的项目，楼盘建造随意，后续风格不够统一等问题。      可不要小瞧了这些问题，规划的好不好，在二手房价上会有直接的体现。不信，您可以研究一下Concord Pacific 协平世博的心血之作，温哥华福溪北岸的万博豪园（Concord Pacific Place），这个超大型整体规划社区，如今是温哥华Yaletown一带亮丽的风景线，二手房的价格也普遍高出附近小型社区。   补充一下，Concord Gardens的规划总结起来只有一句话——展现协平世博打造世界级社区之卓越能力的最高典范。     接下来，再说说细节。   有关于房子的细节，可能足够单开一篇了。这里只以Concord Gardens为例，说说两个简单的点。   找细节，其实到表面上看不到的地方找就对了。比如说厨房，所有楼盘，都会说我有精美厨柜、大理石台面。但是Concord Gardens的厨房，Concord Pacific 协平世博在很多细节上动了心思——其厨柜，门铰是静音关闭的，厨房的水槽下面，已经为您装好了环保废物箱和滑动式杂物篮，部分户型还提供了滑动式转角储物架。还根据厨房布局提供了轨道灯或嵌入桶式灯，连玻璃摆设架和柜底照明也一次设计施工到位，省了您后期的诸多麻烦。     再说一个，看一个社区规划的仔不仔细，看看社区的停车场就能看出很多门道。Concord Gardens的停车场采用了半地下的设计，Concord Pacific 协平世博将其巧妙地设计在了70,000平方尺的社区公园下面。从马路上，你是看不到停车场的，而停车场又有通道直达住宅，外观大气简洁的同时，也不失方便……