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北京申办2022冬奥会成功啦！ 关于这次冬奥会，你需要知道的是： 1.这次是北京携张家口一起申办2020年冬季奥运会。冬奥会雪上项目的比赛，将主要在郊县延庆和河北省张家口市举办。 2.这是中国首次成功申办冬奥会，而 北京也将是全球第一座既举办过夏季奥运会，又举办过冬季奥运会的城市。 3.最终2022冬奥会PK的城市是北京张家口VS阿拉木图，票数是44比40。 4.竞争城市阿拉木图在哈萨克斯坦， 是中亚第一大城市，据称是世界上绿化率最高的城市，也曾经是哈萨克斯坦的首都，有丰富的冬季运动会举办经验。来感受下他们的宣传片。 阿拉木图2022年申冬奥宣传片（来源：~） 5.规划中的2022北京冬奥会12座冰上比赛场馆，其中有11座都是2008年奥运会的“遗产”，比如水立方（冰壶比赛）、国家体育馆（冰球比赛），还有诸如五棵松体育中心（短道速滑）、首都体育馆（花样滑冰）也将是比赛场地。 6.北京冬奥申委环保部部长方力在吉隆坡表示，通过持续不断的治理， 预计到2022年，北京PM2.5浓度将在2012年的基础上至少降低40%。 7.京张高铁将于2019通车，时速或达350公里每小时， 届时京张两地通行只需52.5分钟，而北京到张家口这条高铁早已列入规划，并非为冬奥会专门修建京张高铁。 8.要认识2022冬奥会的logo，北京申办的理念是： 纯洁的冰雪，激情的约会。 9.中国在1980年首次参加冬季奥运会，1992年中国队首次获得奖牌（叶乔波——女子速滑500米和1000米两枚银牌，李琰——短道速滑比赛银牌）， 2002年首次夺得金牌（盐湖城冬奥会，杨扬在短道速滑女子500米比赛中夺冠。） 2014年俄罗斯索契冬奥会，中国奖牌榜排名12，收获9枚奖牌，其中3枚金牌。 10.网上流传的一个段子值得注意下：奥会将带动中国3亿人参与冰雪运动，河北崇礼等地的冰雪旅游及房地产市场已经启动，2.5万元/平方米的价格让不少纳凉的民众望洋兴叹，销售人士轻松一笑：“就是卖给北京人的。” 11.2018年冬奥会的举办城市是韩国的平昌。 一分钟了解张家口，不是张家界张家港！你猜那里的房价会翻几倍？ 国际奥委会刚刚宣布了 2022 年的冬奥运会主办地：北京和张家口！   看到这个消息的姚明叔叔很开心~ 北京我们知道，但张家口是啥地方？是北京的一部分么？ 当然不是！张家口是河北的一个市。还记得小时候课本里的董存瑞吗，这位把碉堡炸掉了的碉堡了的就是张家口人！ 还有摇滚青年们很熟悉的张北音乐节也是在这里 为了给到时候想来看冬奥会的各位一个参考，我们找到了这里最贵的酒店。 当地人最爱吃的东西是……烤全羊！ 到了张家口别人问你“你干甚哩？”的时候你千万别怕，其实他们就是和气的在打招呼，问“你干嘛呢？” 这里的人还喜欢用叠词，比如红艳艳、饱吞吞、恼恨恨啥的其实都蛮可爱的。 实在不行，你也可以先听听张家口版的小苹果适应一下~ 张家口市有不少滑雪场，确实挺适合办冬奥会的，他们大部分的滑雪场都在崇礼县。 最后造福一下有钱没处花的群众，因为申办奥运成功，这里的房价肯定会涨。你看看现在的新房才多少钱… 要不要下手？

7月30日，全联房地产商会“REICO工作室”发布报告称， 2015年二季度，全国房屋销售面积为3.2亿平方米，同比增加13.3%，这也是房地产开发房屋销售面积在连续5个季度负增长后，首度转正。   这并不能彻底扭转楼市高库存的压力，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。   REICO工作室博士任荣荣表示，中国房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。   21世纪经济报道记者采访了解，去库存，稳投资仍将是大部分库存高企的地方政府的楼市关键词，除了限价、限购之外，政府介入地产的另一只行政之手——住房供应套型硬性指标也在逐渐退出。   经不完全统计，有超10省市出台政策，明文取消了执行近十年的“9070”政策。   住建部相关人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，考虑到各地的住房楼市条件差异，地方可以基于当地的实际需求，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房企适当调整套型结构。   增加去库存压力   所谓“9070政策”，源于2006年5月，住建部等9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。   该政策出台的初衷是增加普通商品住房供应，稳定房价，为确保落实，该套型限制作为土地出让的前置条件，被要求严格执行。但政策出台之初，便广受争议。   上海易居研究院研究员严跃进称，“9070”政策出台时，商品房、刚需房的需求者在总购房者中占比较大，国家强制性地要求建90平方米以下的房子是符合当时现实需求的，一定程度上避免了开发商过度开发别墅、大户型等，造成楼市户型结构畸形。   在出台初期，“9070”政策在一定程度上保证了楼市均衡稳定地发展。但随着住宅市场由增量市场向存量市场变化，上述以增加普通商品房供应为主的行程措施，却为去库存带来了压力。   “本来市场都不好，从地段和需求出发，90平米以下的小户型可能明明不适合市场需求，但还得按照中小户型设计，更难卖。”湖南长沙的一位房企副总裁告诉21世纪经济报道记者。   上述房企人士亦表示，现在楼市的首套和二套房的首付降低，购房群体也更侧重于大户型。套型限制已经直接影响了开发商的销售速度。   多地已取消“9070政策”   随着楼市由增量市场向存量转移，决策层已经在思考取消“9070政策”全国一刀切的必要性。   7月29日，南京国土局挂出了7幅地块，其中三幅带有住宅性质的地块取消了“9050”的套型限制。   南京并非是全国首个取消住房供应套数硬性指标的城市。   经21世纪经济报道记者不完全统计，天津、杭州、青岛、四川、江西、河南、福建等超10省市明确取消了住房供应套型指标限制。   在中房协名誉副会长朱中一看来，“9070”不设硬性规定是优化房地产市场环境，把户型交给市场、购房者决定的措施之一，也符合当前的趋势。   需要注意的是，市场已经显现对不同套型面积的商品房选择，以上海为例，根据中国指数研究院的数据，2014年，90-120平米户型成交量占比33%，取代70-90平方米户型成交套数，成为成交占比最大的户型。   这也是住房消费必经的阶段，“在解决居住问题后，对居住的舒适度有了更高的要求，除了90平米以下的首套刚需，改善性住房需求也属于新刚需，需要支持。”朱中一介绍。   住建部一位人士介绍，楼市由增量迈向存量市场亦存在诸多差异化特征，比如不同城市，区域甚至套型结构等存在差异。   因此，2015年住建部把优化住房及用地供应结构，作为促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，各地可以合理安排住房用地供应规模，促进用地结构调整，优化住房供应套型。   在北京中原地产首席分析师张大伟看来，市场存在多个规避“9070”政策的方式，比如一房两本等，多地的9070政策名存实亡，在去库存，促进房地产政策回归市场化的体制下，后续或将有越来越多的城市取消“9070”的套型面积限制。

现在，出国已经不是一件新鲜事了，而海外买房更是不能算逼格高：总有一些国家比买家逼格更高的。对各类浩浩荡荡海外看房、买房的队伍来说，有哪些国家是他们最喜欢去的，哪些国家又对他们敬而远之，你知道吗？ 澳大利亚：房价是被中国人炒起来的 据澳大利亚《布里斯班时报》7月9日报道，日前有中国买家以每平方米8.15万澳元(约合37.74万元人民币)的价格，买下了位于墨尔本最繁华商业街斯旺斯顿街的一幢8层老楼，刷新了墨尔本的房产交易价格纪录。《布里斯班时报》称，近三年，由于低利率、外来资本涌入等因素，墨尔本市中心的房价持续上涨。根据最新发布的数据，过去一年墨尔本房价上涨10.2%。不过，悉尼房价的涨幅更高，过去一年涨了16.2%。已有一些机构表示，以中国人为代表的亚洲购房者是澳大利亚房地产价格大涨的主因之一。 美国世邦魏理仕地产咨询服务公司澳大利亚研究部负责人斯蒂芬・麦克纳布说，从2014年1月1日到2015年3月31日，来自中国的直接投资者是澳大利亚商业地产的第二大买家，仅次于新加坡，领先于美国。在投入全国商业地产的90亿澳元外国资本中，中国投资者投入了30亿澳元，占三分之一，并且呈现继续高涨的势头。 不过，在澳大利亚，外国人只能买新建的房子，也是多亏了这项政策保护，不然当地人可能要住不起房了。 加拿大：要限制中国人来买房子了！ 在海外中国人的另一个聚居地加拿大，中国买家也引起了当地人的吐槽：“一个新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人；一套二手房一上市，中国人就争先恐后拼命地抢。”加拿大温哥华市议员拉德纳公开表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子，“由于房价飙升，本地人已大量迁出，同时阻止了新移民的进入。” 当地一项民意调查显示，64%的温哥华居民认为，海外投资者炒房造成了当地房价飞涨，不少人把矛头指向中国买家。路透社报道，温哥华人因此产生排外情绪，去年以来多次出现针对华人业主和房产中介的不友好举动。中国人去海外买房居然把当地人激怒了，这就是“走别人的路，让别人无路可走”吧。 希腊：快来买房子吧我求你们了 希腊应该算是最喜欢外国人来投资的国家了，虽然“欠钱不还”，但他们对于自己的财政窘状其实还是挺捉急的。希腊早在2013年5月就推出“黄金签证计划”(即希腊买房移民项目)，外国人在希腊购买25万欧元房产后，即可获得希腊居留许可。凭借着25万欧元购买房产即可移民、审理速度快，送签后2个月即可获签、获得临居身份后可自由通行26个申根国及欧洲等优势，申请希腊买房移民项目的人数在不断增长。截止到当年11月底，已有来自俄罗斯、乌克兰、加拿大、美国和中国的数十名申请者获得希腊的居留许可。此举不仅刺激了希腊的房地产市场，同时也激发了希腊适合度假的地区的房地产和基础设施的建设和发展。 德国：让炒房团难以踏足 德国在欧洲大陆算得上是一个特例，中国炒房团极少踏足。德国作为一个保障居民住房为房地产政策核心出发点的高福利国家，其房地产调控的核心思想就是反对住宅空置，反对房产炒作。加上看到周边国家纷纷沦陷，德国政府没少为此制定对策。大体来说，包括：保持供求关系平衡，严格监管租赁市场，土地私有制使开发商难以垄断供应市场，房产贷款条件严格，新购房产制定高额综合税率等。最狠的是，谁敢哄抬房价就把他送进牢房，这可算是德国房价调控的必杀技了，这保证了德国房价近40年来不仅没涨反而下降的现象。 日本：为了居住品质，自发拒绝炒房团 据《第一财经日报》报道，相较先前大陆买家都是高资产族群，最近有越来越多中产阶级参与海外投资。在界面新闻报道《中国内地炒房团正席卷日本房价已被推高11%》中写道，日本东京池袋地区的房产经纪人Song Zhiyan告诉买家，要快一点下手，地产市场的行情瞬息万变，那些还在讨价还价的购买者很快就会发现他们中意的房子已被别人买走。经她手的在东京买房的中国内地买家交易量在过去6个月翻了三倍。 因需求过旺，一些开发商不得不对外国人购买新建公寓提出了限制。台湾信义房屋日本东京分公司总经理Kenny Ho说，“一些开发商只愿意将楼盘中不超过20%的房子卖给外国人。”不过他拒绝透露开发商姓名。“日本有一套自己的做事方式。”他说，“一些人觉得周围有太多外国人的话会影响他们生活环境的品质。”

房屋贷款行业做久了，总是有很多朋友询问关于贷款所需文件类似的问题。这里来做一个问答归总，帮大家普及一下房贷常识。   什么是Employment Letter？   由人力资源经理，经理助理出示的正式格式证明信，明确指出您的受雇情况，需包括以下要素：正式开始日期；工资（年薪或每小时工资）及每年奖金结构；每周最低工作小时数；职务；落款日期须在贷款申请时30日内。这封信需要落款人签字并提供公司联系电话， 地址，以便贷款机构可以联系确认信息。   什么是Paystub？   工资单是由电脑数据生成的工作表单，表示你的工资或正常工作时间，小时工资，扣除额（所得税， CPP和EI ），及任何其他经常性扣除的，如工会会费，注册退休储蓄计划或CSB扣除，假期工资等，工资单日期须是在贷款申请时30日内。   什么是T4/T4A？   T4的表是你上一年的工资收入的汇总报告。它是由人力资源部门或工资部门雇主所出示的形式，通常每年二月底发出的。是一种一张复印纸的一半大小。这将有您的姓名和地址信息，雇主名字，单号，并记录你的总收入。在大多数兼职就业的情况下，至少2年的T4表格必须提供，以确认您的平均工资收入。   T4A表类似于T4形式，但它是佣金收入的形式。薪资部门必须反映出不同于正常工资或每小时收入的佣金或奖金收入，因此提供员工一个T4A形式，而不是T4形式。在大多数情况下须提供至少2年T4A表格，以确认的平均工资收入作为你的抵押贷款申请说明。   什么是Notice of Assessment（NOA）？   报税回单，通常是2或3页形式，加拿大税务局发回给你，收到的上一年报税表的摘要。它将在其上有你的全名以及您的SIN卡号和清楚地显示在右上角的纳税年度。它通常是由抵押贷款公司要求的，原因有二：确认您的应纳税所得额（显示为您150栏目的收入），并确认是否有欠加拿大税务局的任何所欠税款。   什么是T1 General？   一个T1 General是你完成或者在您自己的，与税务公司(如H&R Block公司)或您的会计师提交的您在加拿大的个人税收收入。如果你是自雇人士，你的抵押贷款公司可能会要求2或3年的T1General，以确认申报税属实。   什么是90天的Bank Statements？   银行帐户的交易（存款，取款等）记录。通常您的银行邮寄给您或网上银行帐户打印副本原件的复印件。   什么是Purchase of Agreement？   买房合同。它是一个包含所有的购买信息的形式 – 价格，存款金额，总首付，购买条件，包括和任何时间表概述购买该物业要约的其他条件。房地产专业人士将提供合同购买物业的形式，大多数律师能为您提供正式的购买文件合同。

案例 加拿大炒房谁赚了呢？很显然，地产经纪赚了，银行赚了，政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”，为社会提供了工作机会，向政府交了税，这也算是他们的贡献，就算是做了义工吧。 小吴是我的大学同学，他在上海混得很像样。这些年来挣下了可观的家产，单市区一套高级公寓和郊外一栋别墅，就价值1000多万元人民币。3年前，他从上海移民多伦多，卖掉了郊外的别墅换成70多万加币，加上原来的存款30万加币，扣去作为投资移民的40万加币（暂存在加拿大银行），身边带了60万加币过来了。 他一到多伦多首先问房价，感觉太便宜了，二话不说便砸了40万加币，在多伦多郊外买了一栋花园洋房，比上海卖掉的别墅气派多了，拥有大块的土地，而且大草坪、小森林、游泳池一应俱全。这样的房子在上海至少价值千万元人民币。 刚到多伦多一时半会儿也做不了生意，也绝不可能像我当年下了飞机就找洗碗的地方。帮他买洋楼的地产经纪人摸清了他的底牌，天花乱坠一番说教，说多伦多的downtown造了不少公寓大楼，每年涨 6% 是最保守的估算；向银行贷款也不成问题，可以拿洋房作抵押，买一套公寓只需 20%首付，然后租出去让房客帮你付贷款，房子本身还不断增值，多爽！ 小吴一听很对胃口！立刻在地产经纪人的帮助下，在多伦多的金融区买了一套30万加币的公寓，首付6万加币，又买了一辆宝马，剩下的钱作为今后3年的生活费。真是其乐融融。 一晃3年过去了。这其间，美国的金融危机竟然对多伦多房市影响不大，虽然在2008年底到2009年初冷却了一阵，可加拿大政府立刻将利率降到了历史的低位，以阻止多伦多房价下跌。果不其然，2009年下半年，多伦多房市又逆市上升，一直到上个季度末，小吴那套公寓上涨至36万加币。 不料从4月份开始，多伦多的房价已经高处不胜寒，各种新闻相继报道加拿大政府不打算维持低利率，以防信贷泛滥。而一旦利率上升，房价就会掉头向下。小吴觉得该卖出了。 昨晚，小吴来电说那套公寓卖了36万加币，买主1分钱没砍。听起来似乎不错，房子升值了6万加币，房租又赚了四五万加币，短短3年就赚了10多万加币，不用工作让钱生钱，真是一本万利。　　可小吴并不兴奋，他口气黯淡地说哪有赚，不亏就满不错了。随后把明细账一笔一笔算给我听。 公寓的买入价是30万加币，卖出价为36万加币，升值6万加币；加上3年的租金收入4.5万加币，总共进账10.5万加币。而支出呢？地产经纪人的佣金为3%，这一买一卖就是2万加币（这还算低的，如果是白人经纪起码收4%），政府的地税是房价的1.5%，按平均房价33万加币计算，3年下来是1.5万加币；再加上买公寓时的律师费2000加币、验房费1000加币，以及因提前卖房，被银行罚了违约费3000加币…… 我一边听一边心算，这时插了一句：“那也不过4万多加币，你不还赚了六七万加币吗？” “慢着，这还没完呢！每个月银行的房贷1200加币，3年下来是4.3万多加币，这还只是贷款利息，本金1分钱还没有还；再加上公寓管理费每个月平均360加币，3年就是2万加币。你说我还有赚吗？！” 其实在北美炒房，有一个计算成本的公式，就是每年房价至少得升6%才能打平手。如果不是这几年利率低，炒房很容易得不偿失。由于小吴这3年没有其他收入，房租收入基本不用申报所得税，还算打个平手。但年底报税时，他必须交付房产的升值税。不过听他这郁闷的口气，我暂时不想对他提起，为了安慰他，给他讲了老丁炒House（独立小洋楼）的故事。 我的朋友老丁，买了一幢独立的小洋楼，虽然不像公寓需要交管理费，但保险费、供暖费、水电费、物业管理费和维修费等等，都得房东自己支付。而其中最不容易预测的就是维修费了。 一次老丁在国内度假，半夜时分一阵电话铃把他从梦中惊醒，是房客打来的，说厕所漏水了，要他赶紧找人修理，不然就要“水漫金山”了。老丁急忙对房客说，这三更半夜我到哪儿找人去啊。那房客说，三更半夜，不是中午吗？哦，原来有12个小时的时差。老丁身边没有带相识的水管工，只能上网找了家“正规”的修理公司，赶紧去了电话，让他们出个“急症”。但因老丁不在边上，只能随他们开价了，结果月底收到账单，1200美元！老丁只能怨自己度假没挑准好时候。 更倒霉的是老丁度假回去后，房客说他失业了，3个月不付他房租。老丁那个急啊，房客是受法律保护的，还不能随便赶他走，否则法庭上见，说不定输官司的还是他。 听到这儿小吴感到很欣慰，他说在北美真可谓“房客是爷，房东是孙子”，难怪我的房客每年薪资10多万美元，照样租我的房子。 小吴和老丁的故事告诉我们，虽然他们的房子都幸运地低买高卖了，表面上都赚了，但仔细一算并非如此，还费时费事费劲。那么北美炒房谁赚了呢？很显然，地产经纪赚了，银行赚了，政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”，为社会提供了工作机会，向政府交了税，这也算是他们的贡献，就算是做了义工吧。 ========补充阅读：只要操作得当，在多伦多投资房产当然赚钱======== 《地产周刊》7月9日287期第15版刊登了陈思进先生的文章《北美炒房，谁赚钱了？》。文章的主旨就是说，在北美炒房，根本就不赚钱，钱都让地产经纪、银行和政府赚去了，炒房者都是“活雷锋”，给别人做义工。作为一个房地产投资人，我对该文的观点不敢苟同。 我本人几年下来在多伦多已经买了多个投资的Condo，有现房有期房，可以拿全部真实数据及原始单据比对！现说明如下： 1．“地产经纪人的佣金为3%，这一买一卖就是2万加币”— 这是起码的小学数学问题，佣金为3% x 36万 x 1.05 = 1.13万，哪里来的“2万加币”？买房子买家还用付中介费吗？这是基本常识。 2．“政府的地税是房价的1.5%，按平均房价33万加币计算，3年下来是1.5万加币”–多伦多市的地税大约是政府估价的0.9%，从没听说过1.5%的说法。另外注意这是政府估价，不是实际市场房价。现在的大部分情况都是政府估价比实际市场房价低不少。我2007年夏天在Yong/Finch的Pemberton Ave 上买了个一室一厅的Condo，当时买价将近18万，当年地税$1466。随后的2008年，2009年，2010年都是以接近18万左右来评估我的地税（虽然这个Condo到现在也至少涨了6、7万），所以我这个Condo 2008年地税是$1504，2009年是$1500，2010年是$1496。为什么这3年地税还降了一点？好像政府的地税规则就是这样，每年的各项支出的分摊比例稍有不同。 3．“以及因提前卖房，被银行罚了违约费3000加币”— 这是房地产投资水平，投资眼光，投资技巧的问题。多伦多的房地产市场最近十几年来一直是个慢牛的走势，比较稳健。中国炒房子的快进快出手法在多伦多不适合，那种做法只能挣到小钱。在多伦多投资房子至少应该持有5-10年以上，5年是最少最少的。 那位业主小吴听风就是雨，“而一旦利率上升，房价就会掉头向下”的说法实在可笑，投资房子又不是炒股票。自己没一点主见去投资房产的话，房贷就应该做个Open的或者每次都Renew 1年的固定房贷，这样就可以避免银行房贷的违约金了。 4．“每个月银行的房贷1200加币，3年下来是4.3万多加币，这还只是贷款利息，本金1分钱还没有还”— 这个Condo买入价30万，首付20%，贷款就是80% – 24万。如果每月平均贷款利息是“1200加币”，那就是当时锁了个4年或5年固定的6%的房贷。3年前就算没什么经济头脑弄了这么个糟糕的利率，但这3年间经历经济危机，利率降到历史最低，那位业主小吴居然连最基本的常识都没有，赶快去银行重新签个房贷啊，即使交3000 违约金也值。 为了说明区别，拿我上例买的Pemberton Condo为例，我07年买时先签了个1年的固定房贷5.6%，1年后Refinance 贷款总额16.6万，5年固定P-0.9，最低时1.35%的利息持续了快一年，每月利息才$180左右，狠占了一次便宜，嘿嘿。 5. “再加上公寓管理费每个月平均360加币，3年就是2万加币。你说我还有赚吗？！”— 又是起码的小学数学问题，360 x 3 x 12 = 12960, 本身就是小本投资，还快进快出，各项费用不能这么约算吧？又不是几百万豪宅。 另外这位业主小吴3年前买的30万Condo，3年下来“租金收入4.5万加币”是有点少了，多伦多的金融区的Condo的空置率不可能有那么高，除非他自己根本不上心。 我3年前买的将近18万的Pemberton Condo，3年下来（36个月）租金总共收入4.6加币，这都是市场价，很普通。好嘛，这位作者把费用使劲往多里说，把收入往少里说，总共就挣那几万块钱，可不就很容易抹平了。 6. “一次老丁在国内度假，半夜时分一阵电话铃把他从梦中惊醒，是房客打来的，说厕所漏水了，要他赶紧找人修理… … 但因老丁不在边上，只能随他们开价了，结果月底收到账单，1200美元!”— 只能说“老丁”连一些基本的管理租房知识都没有，是管理能力的问题。这我信，现实生活中有不少这样的房东，但绝对属于可以提高改变的。作为房东，手里一定要有个电话本，有各种维修服务的电话号码，这是最基本的。回国度假，当然要提前委托个朋友或者中介帮忙处理房子可能发生的紧急情况了。 7．“房客说他失业了，3个月不付他房租。老丁那个急啊，房客是受法律保护的，还不能随便赶他走，否则法庭上见，说不定输官司的还是他。”— 房客不付房租，法庭上见，房东会输官司？真是闻所未闻。 首先，找房客尤其是找老外房客，一定要按正规程序走，查credit report，查Employment，查… ，这是最基本的房东管理知识。这种情况下找到的房客以后欠租的可能性低于10%。真碰到拒付房租的房客，一定要坚决上法庭走法律路子，这也是作为房东的最基本常识。房客真敢欠了2、3个月房租就跑了的代价也是很大的。房东把这个欠债往credit report上一放就可以“整死”这个房客，让他的信用一下子就彻底完蛋，在北美这个非常重视信用的社会里后果是很严重的。 其实，作者的这种心态，就是典型的打工者心态，提起做什么投资、干什么创业都是无限夸大风险，只赔不赚。老老实实打个工，挣个死工资，在公司稳步升迁最安稳。相信我们周围这种人很多。这就是我上一文《穷人之路是自己选择的》中提到的穷人的典型心态。在这种圈子里咨询些投资或创业的想法时，只会得到负面反馈。 这就是《穷爸爸富爸爸》里面，关于听取别人投资意见时，作者的精妙说法： “A WARNING: Don’t listen to poor or frightened people. …..they are the “Chicken Littles” of life. When it comes to money, especially investment, “The sky is always falling.” They can always tell you why something won’t work. ” 大意是不要听信“穷人”或者胆小的人，他们是生活中的“小鸡”。谈论投资时，只喜欢说“天就要塌下来了”，而且总能找到理由证明这个不可行。 顺便说一下，我的Pemberton Condo在2008年续房贷时，按银行评估价$207,900做的Refinance，拿回现金2万6千在手里，再滚动投资到下一个投资房。这个Pemberton Condo里，我的真正原始首付投入资金也就剩不到1万块（这样做比直接低首付贷款省了好几千块的贷款保险）。有心人可以算算这个投资房的年投资回报率。 本人本是普通IT打工人士，几年前开始沉醉于多伦多的房地产投资，先后投资买了不少房子，并仍在继续大力扩张，喜欢和同道中人切磋，并乐意为初级房地产投资者提供各种建议。

  据美国中文网援引美国中文电视报道，宋美龄位于美国纽约长岛的旧宅近日以1180万美元价格，出现在房地产市场上。受到华裔买家热捧，28日首日售房，就有7位买家现身，全部是华人。   宋美龄位于长岛的旧宅，由长岛大颈的房地产经纪人Jason Friedman负责代理。28日公开上市第一天，就有7位买家出现。“对于这个价位的房子，超过千万的豪宅来说，这是非常少见的。” 代理地产经纪人Jason表示，目前已经接到至少50个电话询问，而其中48个都是华裔买家。   这次出售的房屋是宋美龄故居原址上的三个房子中的一个，翻修于2002年。大约有超过12英亩的土地，有九间卧室，九个全浴室和4个半浴室，一个标准三杆洞的高尔夫球场和一个游泳池。“这里除了房子和游泳池，仍然保留着宋当年居住时的样子，包括小木屋，竹林，花园等等。”代理地产经纪人Jason表示，这幢住宅具有的历史意义远远大于房子本身，对于很多美国本土的买家来说，这就是一幢漂亮的豪宅，而对于不少华人来说则更具有历史意义。   1975年，蒋介石在台湾去世，宋美龄来到美国，在这里居住了20年，直到1998年这处豪宅出售。“当时进行了拍卖，本来预期有150人，结果1.5万纷纷驱车前来一睹她的旧宅。”房子卖掉之后，将原址分成了三部分，目前分别由三位屋主拥有。现在出售房屋是在2002年以约500万美元的价格售出，屋主并用了100万美元翻修重建。   房屋所在的长岛Lattingtown环境优美，聚集不少世界名流在此置业。由于宋美龄在这里深居简出，更平添很多历史感和神秘色彩。房产经纪表示，通常过千万的房子寻找买家出售要一年以上的时间，但是他觉得由于这幢住宅的特殊历史意义，特别受到华人买家追捧，可能会在未来几周就成交。

多伦多地区房地产市场持续火爆，也造成有一些不良的地产业者以假造的抢购价格，来哄抬房价。不过，安省政府称，从本月开始实施的房购新例，将会有效禁止“幻影抢盘出价”(phantom bidding，即实际并不存在的抢购价)，从而终止不公平的买卖手法。 省府称，此项新例的目的是对付“幻影抢盘出价”问题。新例规定，地产推销员及经纪(broker)在没有白纸黑字的证明下，不得向客户说相关楼盘已有人出价购买。客户出价的纪录必须存盘至少一年，以便有怀疑的买家向安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)查证其所买下楼房实际有多少人出价抢购。 对此，有华人地产经纪表示，安省的这个新例对于减少“幻影抢盘出价”的情况，是有一定的阻碍作用。不过，要杜绝这个现象有一定的难度。因为新法例仅仅针对的是口头出价的问题。他指出，据他了解，现在有个别经纪，用自己朋友的名义，针对及代言销售的房产，下实际上不真实的合约，来制造争抢合约的假象，进而让买家不得不出更多的钱抢下心仪的房子。而此类问题，新法例没有办法解决。 另外，在本月实施的安省新法中，还有一项也是与消费者权益有关，即债务清偿服务公司的权利限制规定：在欠债者还没有向债权人还款之前，禁止向欠债人收取费用;合约必须清晰写明;任何的债务还清合约，将有一个为期十天的冷却期(也就是可在十天内推翻无效);容许取消不依规例经营的公司的牌照。 安省消费及政府服务厅厅长奥拉斯逖(David Orazietti)表示，消费者在清理高筑债台时面对着重重压力，应该在清偿欠款时得到更强的保障。 安省目前有22间公司和38间信贷顾问公司提供债务清偿服务。根据TransUnion发表的2014年数字，安省欠债人的平均欠数为每个人2万9000元。

90后女性在理财方面的觉醒正在超越80后。7月28日，“她理财”发布的《2015中国女性理财白皮书——新生代女性的财富成长和飞跃》，集中调查了22-45岁城市女性的理财概况、财富观、理财偏好等之后发现，90后比80后更接近“财务自由”，而且女性理财目的多是为实现生活目标，而不是单纯地积累财富。   人们对女性理财的认知一直停留在“风格保守”、“过分注重安全”，“家庭投资以男性为主”等印象中。但调查发现，“保守”只是源于不了解，一旦女性开始理财，她们的积极度和投入度都会有明显变化。   相较于男性，女性拥有更高的信用度，愿意投入更多的时间、更大的精力在财富管理上；中国女性对家庭收入的支配比例也更高，这一现象在22岁－45岁年龄段中均表现突出。   关于有钱之后怎么花，各年龄层有自己的爱好。90后想创业、想买车的女生比80后多，80后想结婚生子、想买房的女生比90后多。调查中80后的“理财目标”占比第一是买房，第二是旅行；而90后“理财目标”除了这两项，还有“创业”和“继续教育”。   相对80后，90后更早开始投资，更早进入风险投资领域，也更早实现人生的“第一个10万元”。有5%的90后在20岁之前就开始理财了。从这个角度看，90后的理财觉醒要早于80后。   理财经验在很大程度上会影响投资决策和收益率，早开始很可能代表着更早实现财务自由的“终极梦想”，所以90后比80后更接近“财务自由”。   此外，所有被调查的新生代女性中，有5.6%的人已经实现了“有车有房没贷款”的财富高度了，而且，其中相当一部分是生活在北上广深这样高房价、高物价地区的女性。其中，有8.2%的90后名下拥有一套(及以上)房产，而80后在25岁前拥有房产的人数只有4.5%。

  　　央行降息、加元贬值，蜂拥进入多伦多房地产市场的绝不只有中国买家。据全球知名的《福布斯》杂志披露，印度买家正在大举进军本地房市、特别是高级公寓房市场，其势头甚至超过华人买家。 　　据总部设在德国的房产信息研究公司Emporis GmbH提供的数据，多伦多市内共有97栋高层公寓，数量超过北美其他所有城市。在过去五年间，开发商一直在多伦多疯狂地大兴土木，一直到今天都没有放缓的迹象。 　　海外买家正是推动开发商大建高层公寓的动力。例如在市中心的娱乐区，多伦多房地产投资公司Watford Equity正计划兴建50层豪华公寓大楼，里面包括了620套豪华公寓单元、精品酒店，以及屋顶酒吧和泳池。该公司CEO戴夫(Harshal Dave)坦承，他们的资金主要来自海外，如主要是印度、中国和以色列等等。 　　戴夫表示，虽然中国买家仍是本市房地产市场的主要投资人，但是随着印度人正在纷纷涌入，从前两年开始他们的注资规模已经渐渐赶上了来自中国的投资人。 　　值得一提的是，戴夫所说的趋势只是基于他自己的观察，而不是来自官方的统计数据。事实上，本国的房地产官方机构一直不愿意公布多伦多房市里到底有多少海外资金，并试图回避这一问题。 　　苏富比国际地产公司加拿大分公司(Sothebys International Realty Canada)CEO麦克雷迪(Ross McCredie)同意戴夫的观点。他表示，随着印度平稳度过了经济衰退，经济飞速增长并可能在今年超过中国，其富人阶层正在海外大肆购买资产以“奖励自己”，而加拿大正是他们的首选。 　　让很多人不明白的是，随着本国和多伦多的房市不断升温，许多国际组织关于“房市存在泡沫”、“可能硬着陆”的警告不绝于耳，可是对于外国投资者来说为什么仍然这么富有吸引力? 　　麦克雷迪解释，加拿大位列全球10大最宜居国家，可是多伦多的房价远远低于其他世界级大都市，其公寓和独立屋的价格只有同类都市的一半。投资者能在多伦多的中心地区以每平方英尺550元至750元的价格购买新开发的中产阶级住房，而如果在曼哈顿购买类似住房，价格会高出一倍。 　　此外，加拿大的政治、经济稳定，也是吸引海外富人的重要原因。在经历了本国的大风大浪之后，他们更愿意将加拿大当作一个可以安歇的避风港。  

开发商牛津物业公司(Oxford Properties)近日向温哥华市府提出申请，希望通过对温市中心梅维尔街(Melville St)1133号的土地重划，提供更大空间兴建全市最高的办公大楼。 若申请案通过，这栋高160米、共33层的全新大楼不仅将是温哥华最高的办公大楼，同时也是第四高大厦，建筑面积65万8657平方呎，设287个地下停车单位。新楼目前还未命名，预计三年后落成。 近年来温市办公大楼建案接踵而至，目前已经通过或开工的建案就有八个，包括Telus Garden和The Exchange等项目，新办公面积可达223万1000平方呎。牛津物业提出的新项目可为温市增加48万6619平方呎的办公室空间，及9772平方呎的零售单位。   温市中心区高楼林立，梅维尔街可望再增一座新建大楼。(取自维基百科)   市府城市规划副主任麦克纳尼(Kevin McNaney)表示，办公室单位增加符合城市需求，目前市中心地区正在开发的相关项目就达180万平方呎，将帮助缩小供需差距。他并强调，虽然办公室开发项目增多，但由于市中心区空置率一直很低，不会发生房市供需失衡。 有关部门预计将在9月中旬就新楼建案举行公众说明会。

　　哈塔米不满她购买的楼花单位外有天然气管道，要求退订。   　　大多伦多密西沙加市一名妇女以购买的共管柏文单位货不对办为由，在向电视台的消费者节目投诉后，获得了发展商同意悉数退还其订金。该名妇女其后又要求发展商补偿其咨询律师的费用，被发展商拒绝，并收回解除购房合约的方案。 　　该名妇女名叫哈塔米(Fariba Hatami)，她不久前向一间主流电视台的消费者节目投诉说，她购买了一个共管柏文单位的楼花，并选择了一个可欣赏公园美景的一楼单位，该单位的售价约为46万元。 　　然而，当哈塔米到施工现场实地察看时，发现在她的柏文单位门外是两米高、错综交缠的天然气管道。 　　哈塔米声称，她在就上述天然气管道向发展商投诉后，发展商并未提供任何解决方案，包括让她选择另一个单位或者解除购房合约。她遂向电视台的消费者节目投诉。 　　她指出，就在电视节目播出后，发展商VANDYK Group of Companies的行政副总裁齐托(Domenic Zita)与她联络，双方在该公司的办公室会谈时，齐托非常直接地问：「你想要什麽?」，她回答说∶「我想要解除购房合约。」 　　哈塔米声称，齐托在当时已准备好一张支票，支票上的金额就是她购买柏文单位的4万元订金。但她对于后者预先准备好支票及解除购房合约的文件感到惊讶。 　　她说∶「我感到害怕，我没有做好准备。」她其后要求让她的律师重审有关解除购房合约的文件，她说，齐托对她想要咨询律师并无异议。 　　然而，当哈塔米在数天后采纳律师的建议，要求发展商补偿她的部分律师费、总额相当于1,000元时，她指控发展商收回解除购房合约的协议。 　　发展商VANDYK在发表的声明中说∶「VANDYK提出与哈塔米解除其购买我们的发展项目单位的法律合约，其中包括4万元的全部订金及她购买升级费用的退款，没有任何罚款。此外，我们还产生了2,000元的法律费用，我们将自行消化。她的律师通知我们，解除购房合约的前提是补偿她的法律费用，这是我们不准备支付的额外开支。」 　　哈塔米并表示，她愿意在不涉及律师费的前提下，接受发展商最初提供的解除购房合约的方案，但被后者拒绝。 

Vansky原创，如需转载请注明来源，否则视作侵权。             目前，首付低于20%的购房者，都必须经过加拿大按揭和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的审查，并购买贷款保险。         据CBC报道，从今年秋季开始，CMHC将改变针对这些买家的贷款规则，在审查他们的贷款申请时，会将出租第二个套间的租金收入考虑进来。         新规提到：“当屋主为一套拥有两个套间的自住房申请贷款时，CMHC在处理时会将第二个套间产生的租金收入考虑进来。”         具体规定如下： 租金收入必须至少已持续两年。 用以计算的租金收入金额不得超过过去两年的平均值。  想要让租金收入被100%地考虑，借款人必须有良好的信用记录，最低信用评分为680分。         规则的变化是为了提高人们对住房的负担能力，但一些专家说，新规会导致多伦多和温哥华的房地产市场进一步升温。         在温哥华，新规对城市郊区包括菲沙河谷地区的影响会比较大，因为目前那里的房价还相对较低，在大多数首次购房者的可负担范围之内。         可以购买更大的住宅         UBC尚德商学院的汤姆·大卫杜夫（Tom Davidoff）教授说，新规对年轻家庭会更有吸引力，这将允许他们能够购买更大的房屋。“当家庭人口变多时，他们能收回出租的房间，省去换房的烦恼。”         另一位尚德商学院教授苏德·萨默维尔Tsur Sommerville认为，CMHC新规对房地产市场产生的影响会比近期加拿大央行降息产生的影响更大。他举例分析：“比如，如果有个人想买一栋带有地下室的房屋，而这个地下室每月的租金是1200元，那么，此人就能获得额外7万2千元的贷款。”         房地产分析师坎贝尔（Don Campbel）指出，这一政策变化将刺激郊区房地产市场升温。他同时预测这些地区的人口也会随之增长。

  屋子日久失修，外貌非常残旧。 　　每间屋背后都有故事，Orley Ave.一间独立平房，由昔日的“梦想之家”沦为破烂的垃圾屋，日前以平价卖出。 　　垃圾屋位于多市Orley Ave.的21号，严重日久失修。地产经纪Shelly Howe说：“它真的不适合居住，说不上是好。”不过，她对卖出屋子很有信心，原因是位置好，该屋底价仅为369,000元，而市内半独立屋的售价一般多近一倍。 　　她表示，自本月15日以来，共收到逾35个出价，周二以490,500元成交。屋子由公共监护人及受托人办公室委托出售，该办公室是负责保障精神状态未能管理财产、以及未委任别人协助自己的成年人。 　　女屋主25年婚外情 　　屋子背后有一段令人叹息的故事。Linda Mortimore当年见证了这间种有桃树和菊花的小砖屋，如何逐步衰败。她表示，7岁时和父母及弟弟搬入这屋子，“这是最漂亮的地方，任何人都梦想有这样的屋子。”但一家的生活并不快乐，做洗地工人的父亲Arthur有癫痫和糖尿病，视力开始衰退，母亲Lila开始囤积杂物，更背夫发生长达25年的婚外情。父亲在1983年病逝，母亲晚年囤积杂物更为严重，因健康恶化入住养老院，去年4月死亡，未立下遗嘱。 　　Linda觉得母亲一生未爱过任何人，包括丈夫和情夫，而屋子的墙壁正反映了母亲的故事，“任何一个有可悲人生、艰苦生活的人，都会把这反映在你的住所上，你可以见到墙壁是没有打理过。”她表示，终有一日会把屋子的故事写成书，取名“21 Orley”。

加元贬+降息 大温房市续热 加元兑美元汇率近日跌至11年来新低，再加上加国央行上周宣布降息，在双重因素影响之下，大温地产业界人士均十分关注市场走向。有学者认为，因加元下跌，对名下已经有房的海外投资人造成损失，这些人再投入房市的意愿会降低，但也有地产经纪指出，受到加元走低与央行降息政策的影响，反而造成房市交易活动增加。 西门菲沙大学(SFU)金融系教授帕夫洛(Andrey Pavlov)指出，今年以来加元汇率走低，使得身处海外且已经在本地置产的中国投资客名下资产缩水，他认为近期内这些人不太可能再度进入房市，因此整体需求量将减少。 不过，本地华裔地产经纪不认同帕夫洛的说法，就他的观察，目前市场内具有中国背景的买家多数为本地居民，买房都是自住用途，仅有极少数是投资客，而且大多房屋买主都计画长期持有，因此不担心短期加元汇率跌而产生的资产缩水问题。 该经纪指出，虽然6月底到7月初左右，房市曾稍微出现降温的现象，但是近两周以来，看房的人数又出现增长，很多挂牌出售的物业每天都会有两三组客户到访，他认为这是央行降息与加元汇率持续走低所带来的正面影响。 该经纪还称，其实大温房市一直都有大量的买家支撑，年初以来火热的房市，应该就是受到利率与汇率降低的带动，很多原本想要换房的人，都把握时机入市。 他自己最近就碰上一组华裔买家，因为孩子要前往美国念书，所以父母就趁机换房，将旧屋卖掉後的款额，还是用来在本地购买较小的房子。 5大数据 透视大温房市 总部位於美国的The Motley Fool多媒体金融服务公司23日指出，大温与多伦多地区的房价显然已经过高，出现修正仅是时间问题，同时归纳出「五大令人难以相信的大温房市数据」，希望藉此呼吁投资人应该注意房市过热现象。 该公司所归纳出的五大数据包括∶ ●14.1% 大温独立屋平均价格与2014年相比成长14.1%，公寓与非独立屋分别也都有4.6%与6.4%的成长，这样不断向上攀升，能持续多久仍有待观察。 ●190万元 大温独立屋均价已经超过190万元，这代表大温房市总市值与香港及纽约等地并驾齐驱，该公司引述温市储蓄信贷预测，指出若以目前的成长率来看，2030年大温独立屋的价格将达440万元。 ●10年内成长173% 据温市储蓄信贷的统计，2005年以来，大温房价已成长173%，但多伦多S&P/TSX综合指数同期仅成长37.8%，两者间显然有极大的落差。 ●48倍 地产业界时常以房市的价格与租金比(price-to-rent ratio)，来评断市场的房价是否过高，目前大温房价与租金的对比值为48倍，全加国最高，显示大温房价已经大幅超标。 ●12.3倍 以大温民众的家庭中等收入(median household income)与房价做比较，发现房屋均价是一般家庭收入的12.3倍，预测大温房价不可能持续上攀。 The Motley Fool公司认为，基於上述五大理由，购买股票的投资民众须避开加拿大西部银行(Canadian Western Bank)与及民营保险业者Genworth MI Canada这两项投资标的，因为与房市有紧密的关联性，若市场出现修正，两间公司的股价可能将会受到影响。 多伦多房市前景 看法两极 英国皇家特许测量师学会示警，称多伦多共管公寓供过於求，但房地产市场研究机构Urbanation认为不需担心泡沫化。(加通社) 英国皇家特许测量师学会(Royal Institute of Chartered Surveyors)指出，多伦多房市有盛极而衰的风险。但是一个本地研究机构却断言，至少多伦多的共管公寓市场不会泡沫化或崩盘。 接受皇家特许测量师学会访查的加拿大建筑业专业人员中，有超过四分之一的人认为，多伦多的新住宅建造得太多，已隐伏房价下调的风险。 上周，国际信贷评级公司惠誉国际(Fitch Ratings)指出，目前在大多伦多地区，正在建造的共管公寓单位超过8万个，仅仅四年之内，大多伦多的共管公寓数量便增加了50%。 尽管专家相当关切大多伦多地区破纪录共管公寓建造数量，很少人预期多伦多的共管公寓市场会崩盘。根据本地房地产研究机构Urbanation的调查，很多目前正在进行的共管公寓工程，是在新一轮房市热潮出现的2012年动工，84%正在建造的公寓单位已预售出去。 多伦多房地产局的最新报告说，在售的共管公寓单位数量今年第二季同比跃升16%，价格上涨超过6%，平均价格达到41万6728元。

周二，据美国人口普查局（Census Bureau）公布的最新季度数据，第二季度美国住房自有率63.4%，较去年同期下降1.3%，较上一季度下降0.4%，为自1967年以来最低水平。   三个月前，美国咨询公司Gallup公布的民意调查显示，目前尚未拥有房产，并且认为在“可预见的未来”不会置业的美国人，由两年前的31%大幅上升至41%。在无房者中，未来一年或五年内有置业计划的人数比例保持不变，这意味着美国房市将在短期内变化不大。对于数百万计的美国人而言，美国人的置业梦宣告破灭。   正如Gallup公司创始人George Gallup所言，“对于很多人来说（置业）曾经是长期目标，而现在可能根本不是目标了。这或将对房市产生长期影响。” 三个月前，财经博客Zero Hedge撰文称，“以目前的速度，至2015年底，至奥巴马第二个任期结束时，美国住房自有率将降至美国现代历史上最低。”这一刻来得甚至快于预期。 彭博社指出，造成这一状况的最大原因，是工资增长“没有跟上房价增长的步伐”。据美国研究公司Sentier Research LLC，6月，美国平均家庭收入较2008年初的纪录高位低4%，即使失业率已降至经济衰退之前的水平。 富国证券资深经济学家Mark Vitner称，“我们仍然受到房市崩溃和金融危机的影响，”他表示，距离房屋自有率探底，可能还有一个百分点。   尽管如此，中产阶级的美国置业梦的破灭，对很多人而言并非坏事。最近，私募公司黑石集团成为美国最大的业主，正在收获由通胀失控所带来的租金利润。由于住房自有率下降，租房需求大幅上升。第一季度，美国租用房屋空置率由去年同期的7.5%降至6.8%，为自1986年以来最低。   因此，月租金报价中位数达到803美元的历史新高，也不足为奇。

随着城市的地位和实力不断变化，有些新兴城市崛起，有些城市不断失色，在竞争中落后。在短短五年里，中国最具潜力城市已出现了“洗牌”。   在全球化时代，城市竞争力可能就是一个国家的竞争力。一个城市的竞争力源于它的性价比，人们会“以脚投票”，尤其是越来越壮大的中产阶级，都愿意到性价比高的城市生活。   在中国的四个一线城市里，北京、上海常住人口都已超过2000万，广州、深圳已经超过1000万。而在不久的将来，这个数字还要变大。   目前，中国很多人口增速最快的城市都是中国的省会城市或者在经济增速最快地区的大城市，这些城市拉动了整个世界的经济增长。   然而，任何城市都具有跨越的可能，随着城市的地位和实力不断变化，有些新兴城市崛起，有些城市不断失色，在竞争中落后。在短短五年里，中国最具潜力城市已出现了“洗牌”。   英国《经济学人》智库(EIU)发布的“中国新兴城市排名”中，位于中西部的贵州贵阳、湖北襄阳、湖南衡阳占据了三甲的位置，位列前十名的城市还有重庆、宿迁、淮南、淮北、株洲、郑州、成都等城市，其中只有江苏宿迁位于“东部地区”。   据了解，早在五年前，经济学人智库就设计了新兴城市指数，指数以增长指标为基础,统计城市GDP、人口、居民收入和基础设施的变化。   此次新兴城市前三强分别是贵州省贵阳市、湖北省襄阳市和湖南省衡阳市，而在五年前的城市排名榜单中,几乎难觅这些城市的踪影。   经济学人智库表示，这些城市的发展主要受到投资和基础建设发展的推动，但都辅以创新政策措施。   贵阳曾经也是充满争议的城市，但最近几年，贵阳以大数据中心的形象出现。几大国有电信巨头都已经在贵阳投资建设大数据中心，阿里巴巴、富士康等企业都在贵阳投资建厂，并带动新兴的数据分析等产业发展。   其它信息技术公司和中关村科技园等也落户贵阳。刘倩解释说，这带动了贵阳产业结构的转型，一改以往依靠采矿业和重工业的产业结构，基础设施和投资还转变成消费能力，使其脱颖而出。   贵阳的变化也适用于西部的成都、重庆等城市。新兴城市排行榜前20强中有18个城市不属于原先占据领先地位的东部省份。经济学人智库的研究显示，包括襄阳、衡阳在内的中西部城市都抓住了东部产业转移的机遇，建立专门工业园，走出了过分依赖房地产的周期，吸引新的投资，在未来的竞争中占据优势。   中国内陆城市的不断崛起为企业提供了巨大的发展机遇。到2019年，武汉市的经济规模将超过葡萄牙或捷克。   22日，武汉市统计局联合国家统计局武汉调查队发布上半年武汉经济数据：GDP比上年同期增长8.7%，高于全国平均水平1.7个百分点;三大产业中，第三产业增速最快，领跑武汉经济。   具体来看，上半年，武汉第一产业增长4.2%，第二产业增长8.3%，第三产业增长9.3%，第三产业增速高于第二产业。   “第三产业对武汉经济的支撑非常明显，在8.7个点的GDP增幅中，第三产业贡献率达到4.8个点，超过一半。”武汉市统计局副巡视员、新闻发言人应小莉表示，第三产业当中，金融市场稳定增长，房地产上半年销售情况回暖，盈利性服务业增速也较快。   据了解，贵阳将自身定位为国内领先的“大数据”中心;襄阳建造了专门的产业园来吸引企业;而台湾合约电子制造商富士康的投资也促进了衡阳的经济发展。   经济学人智库的报告预测，中部省份的城市表现将最为强劲，主要得益于产业转移以及基础设施建设，未来还会产生新的红利。   与之相比，东北城市面临人口外流和固有经济结构的难题。鞍山、齐齐哈尔、抚顺等城市到2019年的市辖区人口预计都会出现平均年度负增长。   传统上依赖资源和原材料的城市，比如包头、呼和浩特、太原等受到价格走低的冲击，排名后移。采矿业和重工业基地城市发展前景恶化，这明显地集中在东北地区。   以吉林省会长春为例，2010年时尚在前20强，2015年已跌至86位。经济学人智库分析，在振兴东北政策下，长春搭上了政策春风，在本世纪初一向发展顺利。但2012年起，受到占据该市工业总产值近60%的汽车工业消费低迷的影响，长春的经济一蹶不振。   另一方面，长春在事先经济多元化和鼓励创新方面进展缓慢，没有摆脱对国有企业的依赖。长春的人口问题也很突出，难以提供有竞争力的就业机会，吸引高技术人才。2014—2019年长春的劳动年龄人口数量将出现下降，限制产业发展，并影响到消费能力。   “东北城市以国企为主，应对外部环境变化，如大宗商品变化带来的工业产品价格下降等冲击，反应相对滞后。”经济学人智库中国研究总监刘倩指出，东北城市应该努力解决不利的人口发展和结构经济带来的影响。   东北也不是全部“失意”，辽宁的锦州和营口依靠大力发展港口提升了竞争力，位居新兴城市前20位，这也显示出各城市适应新政策和产业调整能力的差别。   “中国内陆城市的不断崛起为企业提供了巨大的发展机遇。”刘倩称，排名前20的新兴城市再也不会是让人忽视的“小市场”：它们市辖区人口总和将在2019年达到5000万左右，人均可支配收入将在2013年的水平上增长60%，年均收入超过10万元的居民人数将从不足50万人增加至440万人。   新兴城市竞争力的秘密就是告别单一，拥抱多元。   随着中国房地产市场告别“黄金年代”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。“分化”已成为关键词。   例如，沈阳与贵阳这两个城市在过去5年间倚重房地产开发。沈阳楼市的库存量与去化周期向来是业内所关心的重要数据，一直以来，沈阳房地产市场较高的库存成为楼市正向发展的巨大压力。   数据统计，2014年底，沈阳楼市库存量为29328888平方米，而如今沈阳楼市库存为27796682平方米，库存量呈现出减少的趋势。   2015年开年至今，商品住宅库存量逐渐减少，从年初的接近2900万平方米，缩少至现在的2700万平方米左右，一是销售量在回升，同时，新增供应量减少，其中销售量与去年同期相比增加了15%，而新增供应量同比减少了27%。   在政策利好叠加下，特别是沈阳市政府房交会“购房补贴”的大力刺激，商品房、商品住宅成交量同比去年明显回升，可以说有了“复苏”迹象。   但同时由于沈阳整体“商品住宅库存”尚需时日消化，所以是否彻底“转暖和复苏”尚待持续观察。从目前的库存量和销售量来看，沈阳商品住宅的去化周期大约在27个月左右。   另据数据统计，截止到2015年3月，贵阳楼市库存907.14万平米。按照贵阳一季度楼市每个月44万方的消化速度，贵阳楼市库存量为20.6个月，属于健康范围。   在中国，大量人口的自由流动，扭转并主导了中国各地区之间人口变动的方向，进而成为影响经济发展的核心要素。而随着人口数量红利逐渐消失，中国很快将陷入“抢人大战”。   即使中国已进入“新常态”，珠三角、长三角和北京等地区等早已进入老龄化社会，人均GDP已逼近某些发达国家，但是这些地区的经济增长仍保持在较高速度。   因为有另一只无形之手在拨弄经济的脉搏—流动人口。在中国，大量人口的自由流动，扭转并主导了中国各地区之间人口变动的方向，进而成为影响经济发展的核心要素。   根据国家卫生和计划生育委员会发布的数据，截至2013年底，全国流动人口达2.45亿人。这意味着，全国有超过18%的人口离开本地或本省在外生活。   东北地区是人口流出最明显的区域之一。根据第六次全国人口普查的数据，东三省每年净流出的人口约200万人。东北三省中，黑龙江和吉林都是人口净流出，只有辽宁每年还有大约20万的人口净流入，但远比不上北京市40万至80万的年人口流入量。   按照六普数据，黑龙江总和生育率1.03，吉林1.03，辽宁1.0，远低于全国1.5%，比江苏、浙江等经济更发达地区都低，仅高于北京、上海等极少城市。甚至比基本同纬度的韩国和日本要低，2013年韩国女性的总和生育率为1.19，日本为1.34。   由于越来越多的年轻人离开东北，出生率又极低，整个人口结构自然也更快老龄化。如2013年辽宁65岁以上的老年人口占比10.3%，比全国平均水平高出1.43个百分点。   不夸张地说，多年人口净流出加上明显的老龄化，使得东三省面临“后继无人”的尴尬，甚至陷入人口危机。   目前，东三省的人口自然增长率已经全部低于1‰，其中吉林在2012年降至0.36‰，黑龙江在2013年降至0.78‰，而辽宁省2011年至2013年已开始负增长，2014也仅回升到0.26‰。   人口压力带来经济潜在增速的下行。东北地区经济从2012年开始大幅下滑，2014年黑龙江省、辽宁省GDP增速不及6%，吉林省也仅6.5%。   对东部人口流入省份而言，“人口顺差”也是其GDP增长的重要驱动力。北京、上海等地每年由人口净流入导致的GDP增长可能达2个百分点，使得其GDP仍能达到7%左右。   “农民工是东部劳动力的重要补充，甚至是沿海地区的劳动力主体”，光大证券首席经济学家徐高表示，“不过，目前青年人绝对数量下降，而中西部工资上涨很快，年轻人回内地工作动力增大”。   在进入21世纪后的近十多年来，规模扩张型的城镇化和土地财政愈演愈烈，如果再对各个城市的扩张计划进行加总，在至2020年的发展规划中，各个城市的人口需求恐怕也是以数十亿来计。   这种情景假设再清楚不过地揭示出，中国各地的城镇化和经济发展规划，将带来一场前所未有的人口资源抢夺大战。如果各地的发展规划都得以落实，中国所拥有的各种资源恐怕会被消耗殆尽！   眼下，各大省会城市、发达地级市及县城都在大张旗鼓地建新城、设新区，但面对即将到来的和一二线城市抢人的局面，他们准备好了吗？   为长远计，对于大多数城市来说，早建立起吸引劳动力的优势，就能在城市间抢人大战中占据先机。或许，下一个中国最具潜力城市就是你。

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。对于加拿大公寓来说，更具有拥有的价值，下面小编就为您分析一下。   根据加拿大按揭和房屋公司（CanadaMortgageand Housing Corp，CMHC）最新调查发现，很多投资者都看好加拿大庞大的公寓楼（Condo）市场，5年以内都不会考虑出售。   CMHC温哥华首席市场分析师Robyn Adamache在一份声明中说：“我们的研究结果表明，大多数投资者都有长期投资的打算，并准备在购买的2至5年内都持续持有该房产，还有许多人计划在6年或更长的时间持有房产。”   因此，无论是自己居住还是出租，在购买公寓的时候都要考虑全面，根据各方面的买房信息，我们总结出8条买房要素，供大家参考：   1.管理   管理费是大部分购房者都会考虑到的要素，但是要注意的是，很多人会根据公寓的配套设施来衡量管理费的高低，但其实这并不是必然的。   2.距离   公寓的地点是否方便生活出行，与你上班的地点是否相隔太远？这也是要考虑到的，住得舒服但出行不便，这也不是最佳选择。   3.声誉   了解公寓建筑商的声誉如何，如果是大型建筑商，名声在外的话，那么多半可以放心房屋的设施不会有太大问题。    4.比较   货比三家的道理大家都知道，买公寓更是如此，最好与同区域的其他单位做个比较，看看优势和劣势，哪一个更适合你。 温西精品学区公寓      5.格局   公寓内部的格局要方便你安排家具，契合你的生活习惯，设施再好却不便利日常生活，那这个公寓就不适合你。   6.装修   很多公寓都会有自己的装修规定，明文列出有哪些地方是不可以更改的，比如大部分公寓楼都要求面向街道的墙壁必须是白色，所以在购房之前就了解好，以免产生纠纷。   7.环境   除了衡量公寓本身之外，公寓周围的环境也很重要，有没有景观，以后会不会有更高的楼房挡住你的视线，这些因素会影响公寓以后的升值空间。   8.住户   住户也是一个衡量关键，如果你是50岁以上的人士，想必也不会想和整天在公寓开派对的小年轻们住在一起吧！

税收也是房产买卖要考虑的重要因素之一。美国房产买卖中涉及到多个比较重要的税，我们在此简单介绍   房产交易税 (Realty Transfer or Realty Transfer Tax)   房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款(Mortgage)，买方还需付 Mortgage Tax (贷款税)。和其他州相比，加州的房产交易税相对比较少，“加州文件交易税法案”(California Documentary Transfer Tax Act)对每$1,000价值征收$1.10税。但是，加州的一些城市还会在此基础上额外收取房产交易税，比如洛杉矶市会对每$1,000价值额外征收$4.50税。所以，投资人在买房时需要知道各地的税率以对买房的成本有一个更好的预算。   房产税 (real Estate Tax or Property Tax)   房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。买卖房屋时，卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有，买方可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。   买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税？   房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外，第二个贷款 (通常是Home Equity Loan) 不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。   另外，只有在报税时采用单项扣减(Itemized Deduction)的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中的其他费用，如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。   卖房时的联邦资本增值税(Capital Gain Tax)   一般来讲，如果房产增值，房子销售实现的资本增值(利润)都可能要缴纳所得税。美国联邦税务局对主要居所(primary residence)的出售利润有一定的税收优惠。如果你在过去5年内在该房屋住满了两年，你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)的部分无需交纳资本增值税，只有超过的部分才要交税。但是，这一减免并不适用投资房(Investment Property)和渡假房(Vocation Home)等非主要自住用房。对于两用房(Duplex)，用于卖方自己主要居所的部分可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。   卖房利润是调整以后的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后的成本(Adjusted Cost Basis)。调整后的成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。国税局(IRS)对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算，所以整修费用的收据(Receipt)都应妥当保存，以备查询。

　　曾预测加拿大房价将会大幅度下跌25%的资本经济研究所(Capital Economics)经济师马达尼，28日又对多伦多和温哥华房地产市场作出更吓人的预测：房价下跌幅度可达30%。 　　被称为“加拿大房地产末日预言家”的马达尼，2011年2月时警告说，美国昨天房市就是加拿大房市的镜子，加拿大危如累卵的房价即将暴跌25%。当时正致力于稳定经济情势的哈珀总理及财政部长费拉逖立即将之斥为危言耸听、不值一驳。 　　将近两年后的2012年12月，加拿大房价继续温和增长，并显露有望软着陆迹象，这时马达尼又出来说，因为房价尚未剧跌，就以为加拿大房市已经软着陆，是错误想法。他当时说：“成屋销售量持续下跌，支持我们房市大幅度调整即将到来的观点。如果成屋销售量的趋势持续至明年(2013年)，便会导致供求失衡，供过于求最终将造成广泛的房价下跌。我们仍旧认为，明、后两年房价将下跌25%。” 　　他预言的2013、2014年已经过去，加拿大房地产还是没有崩溃，进入2015年后依旧持续成长。加拿大房地产协会(CREA)本月稍早时公布的统计数据显示，6月的全国平均房价已上升至45万3560元，年度涨幅达到9.6%。皇家立百基房地产公司(Royal LePage)报告，今年第二季期间，多伦多的房地产市场全加拿大最火热，所有类型的住宅价格都以两位数的幅度增长。温哥华市场也相当炙热，独立的二层住宅及平房均出现两位数的涨幅，共管公寓涨幅超过6%。 　　但是这一切都未能吓退马达尼，他在28日最新预测中说：“极低的房贷利率使加拿大居高不下的房地产市场，得以在过去数年内顶住下坠的引力，但房价涨幅大大高于国民家庭收入涨幅，因此存在今后房价大幅下跌的可能性。” 　　他继续预测，随着今年就业状况恶化和债券市场殖利率攀升带动长期房贷利率上升，温哥华和多伦多的房市再也撑不了多久，房价有可能下跌30%。

　　大温地区不断上涨的房价和房屋空置率持续走低，造成出租房市场水涨船高，月租与几年前相比大幅上升，租客几乎“一屋难求”。出租公寓销售专家认为，房源紧张令租金上涨已经成为趋势。 　　加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)数据显示，今年春季大温地区房屋空置率为1.4%，低于去年同期的1.8%。另据CMHC在今年春季做的房屋调查报告，同一类型的房屋租金增长平均达3.3%，高于去年的2.2%。 　　在离开温哥华迁往多伦多之前，Oliver Lee和Keri Plamondon曾在温哥华一间Studio里住了三年，当时租金每月1500元。如今他们想回到温哥华定居，却发现，带着一只小狗加上仅有1200元的预算，让他们的找房之路无比艰辛。 　　他们联络之前的房东，发现以前住过的Studio租费也早上涨，已不再是每月1500元的“低廉”价格。虽然也曾试图找在预算价格内的出租房，但不是规定只能一人居住，就是不能养宠物，或者缺乏舒适的环境。 　　专门销售出租公寓的古德曼父子(David & Mark Goodman)向租客提醒，尤其像是温哥华这样缺乏足够新出租房房源的都会地区，应特别小心“租金海啸”的到来，尤其秋季开学后大学学生返校园，涌入租房大军，会让现在已经格外紧张的房市雪上加霜。他们指出，温市府在解决出租房紧缺的问题，做的不够。 　　面对严峻的租房房市，温市府工作人员表示，温市鼓励出租用途的房屋建设，预料到2021年，会为全市增加5000个新出租单位。 　　但古德曼父子认为，平均每年1000个单元的配额，远无法满足需求。按目前形势，在未来五年，市府至少每年要增加2000个到3000个出租单位，才能应付租房市场需求。古德曼强调，现在出租市场一房难求，加上省府允许房东今年上调房价幅度最高2.5%，租金继续上涨问题恐难以避免。 　　对于去年CMHC做的秋季报告，指温哥华、本拿比和新西敏的租房价格增长最快，古德曼解释，各城市面临不同问题，如本拿比许多老旧出租房屋被拆除，被新公寓大楼取而代之，增加了租房压力。 　　不过，虽然高房租令不少人搬回父母家的地下室居住，或者搬到偏远地区，但相对高价房市而言，租房仍是更易负担的住房方式。

　　■经常有华人在本地一些论坛上发文分享自己租屋的不快经历。星报资料图片　　　　■因没签租约或租约条文不清导致租务纠纷，在华社经常发生。星报资料图片　　　　多伦多警队退休探长苗延建 　　多伦多警队退休探长苗延建表示，凡经网上购物或服务都要特别小心，例如租屋，应该先去实地观察，其实最好是经房地产经纪，因为租屋者不用付佣金，只有业主才要付佣金，就算有差错，地产经纪亦会负责任。　　他又称，如果租用公寓，就算到实地谈判及签约亦要打醒十二分精神，因为他曾经调查一宗讹骗案，有住客假冒业主，收取大批想租房的市民的订金后逃去无踪。所以市民在租屋前应作一些调查，拟租赁的大楼由那一物业管理公司管理、大楼管理员姓名等，最好是不要轻易付款给任何人。

　　由于受到中国股市动盪影响，投资者热钱涌进德州房地产，图为休斯顿市一景。(Getty Images) 　　在投资人忐忑不安地关注中国上海股市起伏之际，中国人如今已成为美国房地产的最大外国买主，同时他们正逐渐把投资目标放在美国南部最大州——德州。 　　由于房价较为合理，德州正出现中国人购屋潮，其中包括用来投资和自住者。国家广播公司新闻网（NBC）并报导，中国股市最近的动盪，助长了中国人对美国房地产的投资，而不是消减其热度。 　　过去一年，来自外国买家的德州房地产销售总额中，中国买家占了31%，仅次于拉美／墨西哥买家。中国股市的动盪更助长了此风潮，房地产网站「Zillow」房地产经济研究主任古代尔说：「中国股市投资人纷纷出逃，寻求安全的投资，而很少资产投资比美国房地产的风险更低、回收更高。」 　　虽然加州依然是中国买家的首选，但因当地房价偏高，压低了需求。而从所有外国买家的需求来看，德州位居第三，落于佛州和加州之后，但德州却更受中国买家的偏爱，这得归因于德州强劲的就业率和教育机会。中国人在美国购置房地产，不仅是为投资寻找庇护所，他们也希望在此地居住、就业和教育下一代。休士顿 Champions房地产集团房地产经纪马拉诺说：「在我经手的房地产买卖交易中，约10%是中国顾客，其中包括学生，例如莱斯大学（Rice University）在中国人圈子就颇具影响力，还有能源业的客户，其中很多是工程师，我的这些客户通常年纪都在40岁以下。」 　　马拉诺说，休士顿原来就有为数不少的华裔人口，此地对他们在中国家人和朋友也较熟悉。黑骑士金融服务公司指出，德州房价正节节高升，达拉斯、休士顿、圣安东尼奥和奥斯汀今年5月房价都创下了新高。 　　休士顿房地产经纪卿梅（Shirley Mei Qing）说：「我带人看房子的时间早已排满了，有时客户更多到无法应付。」她发现，近一年来，中国顾客增加约三成。她认为：「主要原因是，这里的房价比东西两岸更合理。」 　　全国房地产商协会指出，中国买家过去一年在美国房市挹注的资金高达286亿元，与排名第二的外国买家加拿大相较，投资金额是后者的两倍有余。 　　此外，全国房地产商协会表示，中国人置产也更愿意花大钱。去年中国买主购买的住宅，平均房价高达83万1800元，是全美房价中位数的四倍，也远高于其他外国买主的平均房价。

布满LED灯的“南昌303绿地中心”双子塔打出了“江西303，世界吉尼斯”的巨幅红色字幕。　 南昌7月28日电 江西省目前最高建筑、高为303米的南昌“双子塔”，28日晚正式获得“世界最大的LED照明幕墙”项目认证，被列入吉尼斯世界纪录。 夜幕降临后，名为“南昌303绿地中心”的“双子塔”与其他众多超高楼构成的摩天大楼群，灯光闪烁，流光溢彩，成为赣江之畔一道靓丽的风景线。 记者在现场看到，布满LED灯的“双子塔”打出了“江西303，世界吉尼斯”的巨幅红色字幕，庆祝上述纪录被打破。现场不少市民拿出手机，拍照留念。 2013年12月，总高度303米的江西新地标——南昌303绿地中心双子塔顺利实现结构封顶，标志着江西“迈”入摩天楼300米时代。 据介绍，南昌303绿地中心项目总投资约100亿元人民币，由两幢303米的超高层建筑组成，总建筑面积43万平方米，是中国中部最高的“双子塔”建筑。 此前该项世界纪录由阿联酋的迪拜塔(高828米，系世界第一高楼)创造。为迎接2015年新年的到来，迪拜在世界最高的迪拜塔举行了盛大的庆祝活动，该建筑“世界最大的LED照明幕墙”的项目被列入吉尼斯世界纪录。

　　罗品信接受卑省独立新闻网站The Tyee访问时，表示温市房价「面临失控」，他仍希望省府与联邦政府能采取手段。 　　温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）近日接受卑省独立新闻网站The Tyee访问时，强调温市房价已「面临失控」，希望省府能采取行动，罗品信还说，加国相关体制已经出现问题，如不设法改善，温市政府资源有限，将面临严峻的困境。 　　罗品信在访问中表示，本地房屋买卖的商业行为存在许多利润，「投机税」或「豪宅税」的目的，是希望把部分利润转移到本地民众身上，让居民可以继续住在温市，应该是合理且有效的做法，但简蕙芝（Christy Clark）回信中所言，因担忧民众资产缩水，不会介入房市的说法，是转移焦点，对此感到相当遗憾。 　　罗品信进一步指出，收集海外买家资料是必要的，因为在制定相关政策时，必须要有数据作为依据，但亦担心，目前的相关讨论会演变成种族歧视，他希望讨论重点应该是在空屋率与投机相关行为上，让市场上的现有房屋，得到更充分的利用。 　　卑诗大学（UBC）社区及区域规画学院院长高丝坦（Penny Gurstein）曾说，罗品信与简蕙芝的书信往来是哗众取宠，因为市府当局早就知道省府立场，罗品信不认同这样的说法，他说温市政府手上并没有太多工具，而且市府已大量投入所持有的土地，希望能解决居住问题，但当局的力量十分有限。 　　罗品信在这次访问中，还将枪口对准联邦政府，认为「加国相关体制已经破败」，若联邦政府与省府不愿意采取进一步手段，温市政府将面临严峻挑战。

网友makeithot在论坛上发了个帖，看看这些华丽丽的数字，是咱糊涂了，还是大家活的太明白。。。。反正大家都HOLD不住了！原帖是这样滴：在温哥华房地产异常火爆的当下，您是否对自家房产增值的那个百分比兴奋不已，并逢人就夸自己当初买房子是多么明智的决定啊！告诉您，我也是！！昨天看了某人发的加币对人民币1:1的热帖后，不由得静下心打起算盘来。看完计算结果，不说是被泼了盆冷水吧，也立马高兴不起来了。投资温哥华房地产，到底是赔是赚，都自己算算吧，也欢迎大家一起讨论！房产投资通常是五年一算，那我们就算算从2010年到2015年的吧！只针对独立屋！人民币和加币汇率必须计算进来，相信土豪们的钱也都不是本地挣得吧！以下数据都是从温哥华房产价格表和换汇网站查的，不会贴图，大家根据需要自己查去吧。举例1:温哥华西区2010年的平均房价为215万加币，当时的汇率大概是6.5，所需人民币为 1397万元。2015年的平均房价为320万加币，现在的汇率大概是4.7，所需人民币为 1504万元。5年总共赚了107万元。（请记住是107万元人民币！！）5年总回报率大概7%点多，年回报率才1%点多！！举例2:西温哥华2010年的平均房价为190万加币，当时的汇率大概是6.5，所需人民币为 1235万元。2015年的平均房价为270万加币，现在的汇率大概是4.7，所需人民币为 1269万元。5年总共赚了34万元。（请记住是34万元人民币！！）5年总回报率大概3%，年回报率连1%都不到！！其它土豪们看不上的区，或者是公寓和城市屋，算下来没准都是负数。如果加币继续这样下跌，大家的资产就会继续缩水，要是真的跌到1：1，大家集体排队上楼顶吧！ ==== ==== ==== ===== ====网友简单快乐：我也刚醒过味来，前几天还发了个帖子。现在的房价，基本就是个汇率的涨幅。而且也没什么好房子。只有自住那是必须买的。现在投资感觉不靠谱了。可能经纪们不爱听了网友青春又再出发：为啥才赚107万呢，按照首付35％，现在卖出320万加币,还掉140万贷款,还剩180万加币,按今天汇率换成人民币是857万,比自己当时投入的489万净赚了将近400万人民币啊。。。。网友BC17910：你算了给政府的增值税了没？不要跟我说自住的不要给税，卖了你睡大街上去！！！经纪费用不用给吗？每月用人民币换加币还钱给银行在汇率上亏的要不要算？独立屋的租金怎么也不够付每月还给银行的贷款吧。。。好像还没算房屋维修费，地税等等费用。。。。网友一条龙：只有自住那是必须买的。现在投资感觉不靠谱了。