地产

　　房地经纪公司高力国际（Colliers International）上月底公布温市丽景区（Fairview）的旧公寓交易市场报告，一幢位于温哥华西10街（W. 10th Ave.）1646号的低层公寓，今年5月以428万元转手，与1999年9月间的转手成交价92万元相比，成交价格涨幅达到3.65倍，平均每年升值22.8%。   　　温市丽景区西10街1646号的这栋公寓，今年5月以428万元转手，平均每户价格达53万5000元。（图：高力国际提供）   　　报告指出，今年丽景区旧公寓的交易价格为五年来最高，平均每户达35万8970元，若以西10街1646号该栋低层公寓来看，大楼中包含八个单位，每户平均价格达53万5000元，是所有成交个案中最高。 　　若以另外五个交易个案来看，平均每户价格也达32万4000元，比去年成长17%，该公司副总裁范姆（Steve Fame）在报告中指出，造成这些公寓价格攀升的原因，包括租房空屋率自去年的1.1%，降低到今年的0.5%，以及投资人对捷运百老汇线的预期心理。 　　报告中还提到，刚延揽前温市警察局局长朱小荪的阿奎里尼投资集团（Aquilini Investment Group），正在Oak St. 2975号兴建一栋新的11层出租大楼，完工后一房单位的租金为每月1380元、两房单位则为2050元，较加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）统计该地区的平均租金，分别高出21.8%与29.3%。

  随着政策暖风频吹，今年前7个月，全国楼市整体成交明显上涨。中国指数研究院[微博]公布的最新数据显示，2015年7月，全国100个城市新建住宅平均价格已连续上涨3个月。专家指出，虽然一二线城市房地产市场开始回暖，但三四线城市表现并不乐观，市场依然呈现供大于求的格局，去库存仍是第一要务，未来房价走势将趋于稳定。   回暖态势明显   今年前7个月，房地产市场政策环境日益宽松，如，央行[微博]连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，地方政府也出台相应配套政策支持楼市。曾经冷寂的市场因此逐渐升温。   上个月，房地产开发景气指数在连续16个月下降后首次回升。国家统计局发布的6月份房地产开发景气指数为92.63，比上月提高0.2点。7月份，中国指数研究院公布的数据显示，全国100个城市新建住宅平均价格为每平米10685元，环比上涨0.54%。另据上海易居房地产研究院统计，7月份，30个城市的住宅市场成交创下近6年同期的最高水平。   北京、上海、深圳等一线城市在本轮复苏中率先起跑，其中，北京市7月份新建纯商品住宅签约逾7000套，为近22个月的新高；二线城市中大多数城市的开发商“以价换量”实现了较高成交量。但三四线城市则表现并不活跃。   中指院的研报认为，整体来看，7月市场走势平稳，百城价格指数延续温和上涨趋势，环比涨幅与上月基本持平，同比跌幅继续收窄。   总体格局未变   与一二线城市楼市日益热烙相比，三四线城市则仍显冷寂。据统计，上半年，一线城市表现最佳，成交量同比上涨逾四成，二线城市也上涨了近两成，三四线城市成交量基本平稳，但部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势。   对于大部分二三线城市来说，由于房地产供求失衡局面依然存在。统计显示，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。专家表示，目前房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。   同策咨询研究部预计，下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力，大部分三四线城市房价则难以上涨。   中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“过去几年，部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”   有关专家认为，只有当三四线城市，包括二线城市真正企稳时，才能说明中国楼市真正走出了低谷，总体看供大于求的格局还未改变。   上涨空间有限   逐渐回暖的楼市是否会再度点燃高房价？有关分析认为，目前一二线城市与三四线城市间的分化走势持续加剧，房地产市场全面复苏尚需时日，后市房价在经过恢复性上涨后，将保持相对稳定，涨幅或将放缓，上涨空间有限。   中指院报告预测，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，中国楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善，房价整体回升。但因各城市去库存化压力不同，各线城市房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极促进去库存化，房价走势趋于稳定。   “虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”万达[微博]集团董事长王健林称。   住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场供应已经发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时，很难出现暴涨。

  据《澳大利亚金融评论报》报道，这家银行最近宣布降低针对投资房的贷款价值比例至80%。银行称，此举主要是为了限制每年的投资借贷比例在10%以下，而这也是澳大利亚审慎监管局(APRA)的宗旨和要求。     银行的经纪商分支写信给贷款经纪商，称有很高比例的房地产信贷都给了那些不在澳大利亚居住的人士。   这封信称，“因此，所有未来的房贷申请，都必须向西太银行提交居住在澳大利亚的地址。”这就意味着，申请人必须要有澳大利亚签证，遵守FIRB的评审标准。非居民在购买房产时需要通过审批。   一些贷款经纪商也宣称，正在针对那些在悉尼和墨尔本大幅投资的中国海外买房团。     这封信还指出，对于信贷标准的重新审查，是保证经纪商按照规定办事的审计过程。西太银行发言人指出，这只是提醒经纪商，要注意高比例的非居民借贷，当提交申请时必须包含澳大利亚的住址。   最近银行飞快地改变着针对投资房信贷的规则，主要是为了面对银行尽管机构的要求。上一周，澳新银行和联邦银行都提高了针对投资房的贷款利率。本月初，西太银行宣布要求投资房购买者必须有20%的首付比例，而不是此前的5%。     另外，贷款中介也指出，很多竞争性的投资房贷款行为也已经停止。西太银行住房资本贷款部门经理宣称，现在的利率已经不再能够协商了。   其它致力于减少投资房贷比例的措施，包括减少利率折扣，增加投资利率敏感度测试，不再计算一些性质的收入等。

　　温哥华楼市已经成了中国土豪和贪官们的洗黑钱工具?这到底是不是在黑中国人？刚刚出版的《省报》（The Province）头版的一篇报道指出，温哥华房价飙升和来自中国的资金有关，其中有些更是来自中国贪官的黑钱。报道直指，如今的温哥华楼市，已经沦为中国贪官们的洗钱工具。 　　在《省报》的报道中，一位会计顾问公司的资深刑事调查员表示，在自己经手的一个案件中，有一位中国贪官将4.5亿贪污所得在数年间陆续带入加拿大，并在低陆平原买下了多个物业，达到了将黑钱洗白的目的。这位刑事调查员认为，在温哥华楼市，这应该不是单纯的个案。现在有些中国土豪面对几百万的豪宅根本不管房价多少，只要抢到就行，甚至大手笔现金一次付清，原因之一可能就是因为他们完全把温哥华楼市当成是洗钱工具。 　　《省报》还援引加拿大边境服务署（CBSA）的数字指出，温哥华国际机场（YVR）目前是中国旅客偷运现金入境的最热门关口。从2012年6月至2014年12月两年半的时间里，加拿大边境服务署在温哥华和多伦多机场从中国旅客身上共检获1500多万加元未申报的现金或股票等货币工具，其中温哥华机场中检获的金额高达约1000万元。《省报》表示，两年半中边境服务署在全部入境旅客里共检获5630万元现金，而从中国旅客身上检获的未申报现金，是加拿大人的5倍。   　　星岛日报的报道称，加拿大边境服务署的文件显示，对于万元以上为申报现金，加拿大做出的罚款额相对较低，最高仅5000元。相比之下，美国的罚款额最高则为50万元。 　　报道举例称，几年前一个中国男子数年前把合计17.75万加元的一卷卷美元和加元，藏在行李箱暗格、衣服和钱包里，没有向海关申报就打算入境，结果被检获后仅仅被罚款2500元就被当场放行。 　　世界日报的报道还表示，还有些大陆人会在香港雇人带钱到海外，这些人肉运钱机会从中抽取20%作为佣金，很多时候，他们会选择温哥华作为进入加国的第一站。 　　持有非法所得的人会使用窜改发货单等商业方式，将黑钱汇到温哥华，据说曾有一名大陆富商强迫自己公司的200名员工每人汇款5万美元到他的温哥华帐户，并最终利用这些资金购入一栋700万加元的豪宅。 　　报道称，加拿大楼市持续升温，不少人认为与来自中国的资金有关，部分更是来自中国贪官的黑钱，大温房市已成为他们的洗钱工具。

　　专门销售整栋公寓的「古德曼父子公司」（David & Mark Goodman），上月底发布最新「古德曼报告」（Goodman Report）认为，大温空屋出租率仅有0.5%，未来可能出现租金大幅提升的「租金海啸」情况，但加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）认为，这项数据已经数年未出现大幅变动，与租金走势不见得有关联性。 　　CMHC市场分析师阿达马逵（Robyn Adamache）说，温哥华过去几年当中，空屋率一直都低于1%，单就此一条件看来并无重大变化。尽管新完工的出租单位确实很少，从2009年到2014年的五年当中，仅有1700个新完工的出租单位投入市场，但在同一时期内，仍有1万3000个原本有人承租的单位重新投入市场，这类原有出租单位，也是目前租屋市场中的主力单位。 　　阿达马逵又说，从2009年到2014年的数据看来，租金成长的状况相当稳定，与每年省府规定的最高上限十分接近，以今年为例，此一上限为2.5%。 　　温市政府住房事务办公室主管拉提夫（Mukhtar Latif）则说，0.5%的租房空屋率是不能被接受的，他认为比较正常的空屋率应在3%到4%之间，因此市府目前已经计划就政策面展开所需改善。

  15. 南非：带泳池的三层公寓   月租：1.49万美元 坐标：南非开普敦 上榜理由：这座三层三室公寓，设施齐全，不仅如此还配备可俯瞰大海美景的无边际泳池。     14. 比利时：城外一间翻新杰作   月租：1.61万美元 坐标：比利时布鲁塞尔 上榜理由：这栋五居室别墅始建于 1929年，由比利时着名建筑师设计，占地面积五公顷，如今全面改造为一间带泳池、家庭影院和健身房的豪华别墅。     13. 西班牙：海景别墅   月租：4.88万美元 坐标：西班牙马拉加市 上榜理由：这座四层九居室别墅除了设有电梯，还有酒窖、桑拿房、健身房、家庭影院、温泉浴场以及海景泳池。     12. 澳大利亚：植物蔓生，绿色掩映的住所   月租：5万美元 坐标：澳洲新南威尔士州 上榜理由：位于新南威尔士 Point Piper 的住房，宴会厅、网球场、马房和海滩入口处。     11. 瑞士：公园里的一座现代豪宅   月租：5.23万美元 坐标：瑞士 Chêne-Bougeries 上榜理由：这间六居室豪宅坐落于日内瓦外，远离市区。拥有泳池、桑拿房、健身房、酒窖、客房以及可容纳 10-12辆车的停车场。     10. 加拿大：风景如画的僻静住所，租住时间越长租金越便宜   月租：6.5万美元 坐标：加拿大英属哥伦比亚省西温哥华区 上榜理由：透过这间五居室住房的主卧，海景一览无余。需要注意的是，租金因租住时长而不同：租住4个月及以上，6.5万美元/月，租住2-3个月则8.5万美元/月，只租住1个月则需10万美元。     9. 新加坡：可作娱乐活动的公园住房   月租：8万美元 坐标：新加坡维多利亚公园 上榜理由：五居室现代住房，有地下室、小型游泳池、按摩池、桑拿房、可容纳8辆车的地下停车场，以及一座作为社交活动的楼阁。       8. 中国：一座与世隔绝的大宅   月租：11万美元 坐标：中国香港 上榜理由：地处太平山优质地段，占地 16万平方英尺的两层豪宅。建有一个宽敞的花园、多个露台和一个大型游泳池。从所有主卧内都可欣赏到香港仔郊野公园和深水湾景色。     7. 巴西：山景别墅   月租：11.5万美元 地点：巴西里约热内卢 上榜理由：始建于 20世纪 50年代的山景别墅，有游泳池。可欣赏到海景，距离里约沙滩只有 5分钟路程。     6. 意大利：历史悠久的别墅，毗邻橄榄园   月租：19.5万美元 坐标：意大利佛罗伦萨 上榜理由：这座全面翻新的七居室别墅位于佛罗伦萨城外，历史悠久可追溯至 Medicis 家族时期，有一个游泳池，可俯览橄榄园景色。     5. 摩纳哥：阳光普照的海滨住宅   月租：24.4万美元 坐标：摩纳哥 Monte Carlo 上榜理由：位于摩纳哥公国朝南的四居室住房，含健身房和员工宿舍，可从池畔露台远眺地中海美景。     4. 法国：搭载夏威夷风情酒吧的山景别墅   月租：28.2万美元 坐标：法国戛纳 上榜理由：位于法国蔚蓝海岸(Riviera)旁最奢华小镇，此山景别墅包括可俯瞰海景的无边泳池、酒窖、私人电梯以及夏威夷风情酒吧。     3. 俄罗斯：莫斯科郊区的乡村别墅   月租：29.3万美元 坐标：俄罗斯莫斯科 上榜理由：位于离莫斯科仅英里的一处私人社区，六居室住房，隐私性和安全性极高。包含员工公寓、台球室、泳池、SPA和家庭影院。     2. 英国：海德公园一号   月租：29.6万美元 坐标：英国伦敦 上榜理由：占地 9300平方英尺，位于伦敦 Knightsbridge 区海德公园一号，是伦敦现有的最大租房。包含一间正式客厅(含阳台，可俯瞰海德公园)、地下停车场，以及由文化东方酒店(Mandarin Oriental Hotels)提供的水疗和娱乐设施。     1. 美国：比佛利山庄的经典房产   月租：60万美元 坐标：加利福尼亚比佛利山庄 上榜理由：这座占地 7万平方英尺的比佛利庄园因在 1953年成为肯尼迪总统夫妇的蜜月之地而闻名，目前售价 1.35亿美元。  

　　加国房价持续升温，不少意见认为，房价高涨与来自中国的资金有关，部分更来自中国贪官的「黑钱」，大温房市更是成为他们的洗钱工具。 　　许多专家与地产业界人士表示，中国的「不法资金」除了利用地下钱套汇到加国外，更有不少「人肉运钱机」，利用加国的宽松政策，携带大量未申报的现金及汇票入境。 　　据本地「省报」（The Province）报导，入境加国的旅客可携带的财物并无金额上限，但若这些财物总价值若超过1万元，则必须向加国边境服务署（CBSA）申报，而自2012年6月到2014年12月间，CBSA从中国旅客身上，没收达1700万元的现金及汇票，其中有1000万元是在温哥华国际机场查获。 　　该报导引述国际风险顾问公司IPSA卑省副总裁马殊（Kim Marsh）指出，加国这方面的规范极为宽松，许多时候旅客身上若发现超过1万元没申报现金而没收后，旅客只须按比例缴付罚款，便能取回这些现金。相反，美国只要未申报携款超过1万元，即可最高罚款50万元。 　　由于温哥华地理位置最接近中国，也是最多中国投资移民聚居之地，因利乘便成为最热门的偷运现金入境的口岸。 　　买房漂白情况普遍 　　会计顾问公司MNP LLP的资深刑事调查员雷比（Hayley Labbe）说，这些不法资金被成功带入加国后，资金所有者常会使用本地房市，来从事洗钱的行为。 　　马殊更提到，自己过去曾经手的案例中，也有许多类似情况，他以自己最近碰上的一个案子为例，指出一名持有4亿5000万元贪污所得的中国人，将资金投入温市房市洗钱，时间长达数年之久，这样的状况绝非个案。 　　另外，许多地产行业中人，可能故意忽略这样的状况，甚至参与这类不法行为。 　　雇香港「人肉运钱机」 　　擅长洗钱法例的温哥华执业律师杜海曼（Christine Duhaime）说，曾听闻有中国人在香港雇人带钱到海外，这些「人肉运钱机」会从中抽取20%作为佣金，很多时候会选择温哥华作为进入加国的第一站。 　　她还透露，这些持有非法所得的人，还会使用例如窜改发货单等商业方式，将黑钱汇到加国，也有一名中国国内商人，强迫自己公司内将近200名员工，每人汇款5万美元到他的温市帐户，藉此规避中国的海外投资法规，最后自己再利用这些资金购入一栋700万元的豪宅。

　　购买公寓时哪些保险是必需的?不少准买家和房产经纪对此都有困惑。错误的理解认为，公寓大厦针对建筑物的保单，总能在出险时做出赔偿。其实在大多数情况下，即使买方没有任何过错，仍然要承担部分损失。 　　公寓大厦确实有为建筑与单位投保。然而，不论是漏水、火灾、烟雾造成的损失，保单均不涵盖业主自己进行的改善装修工程，以及业主自行使用或拥有的物品损坏。此外，如果有客人到访你的单位时受伤，他们可以起诉业主个人责任。因此，大多数公寓买家，都购买涵盖其财产、改善工程及访客受伤等的升级保单。 　　令买家感到困惑的是，几乎所有公寓保单都有免赔额(垫底费)，即任何损害出现时，业主不论是否有过错都应负的责任。免赔额通常为5000元，但我见过很多保单要上万元的免赔额。例如你的浴缸溢水，波及下面的单位，你便有责任支付免赔额，公寓保单将支付超过免赔额部分的损害。如果属于你的暖通设备出现故障，对建筑物或其它单位造成损害时，也是这种情况。 　　又比方说，水管在墙体内爆裂破坏你的单位，但你没有做错任何事情。虽然管道可能是管理公司的责任，你必须在公寓方面支付任何额外款额前，负担免赔额来修复损坏。避免这一问题的唯一方法，是你能证明管理公司疏于进行维修和应当知道可能发生的伤害。根据我的经验，你付出的律师费将会超过免赔额，所以最好还是有适当的保险来代替。 　　在每一个共管物业的大厦保险单中，均清楚列明大厦和业主需要负责的保险范围及免赔额。保护自己的方式是将该证书发送到自己的保险公司，并告诉他们，你想购买该保险覆盖范围以外(包括免赔额)的保险。 　　一种更好的方法，就是找大厦保险的同一个保险公司投保。同一家公司可能比其他人更好理解免赔额条款，确保您的保单包涵盖了建筑物保单漏保的部分。 　　购买公寓作投资，仍然需要有这种类型的保险保障。大部分租户为自己的财产及赔偿责任购买保险，如果你希望租客也支付保险的免赔额，便需要在租赁协议中说明，并要求租客提供已获得所有必需的保险的证明，才给他们钥匙。 　　在搬到新公寓单位前，需准备好需要的保险，以备不时之需。

9.4亿美元的造价让中国版的奥地利哈尔斯塔特看上去很充实。想买翻版手袋？去唐人街吧。想看翻版小镇？去中国吧。《商业内幕》在8月2日的文章中盘点了11个中国的外国“翻版”小镇。文章表示，“中国在仿造品的制造上能力显而易见，但是中国在照搬其他国家的整个小镇或城市方面更胜一筹。”来看看文章中提到的11个翻版小镇都是哪些。 坐落在中国天津港口城市的佛罗伦萨小镇是一个品牌折扣中心，精心设计是为了展现意大利风情。小镇里有喷泉、运河和马赛克瓷砖，还有Gucci和Prada等意大利“当地”品牌商店。文章表示，由意大利开发商建造的这一小镇，还真的挺像在意大利的。 当你驱车驶离上海，只要几小时你就能开到杭州郊外一个叫天都城的地方，这里有一座354英尺高的埃菲尔铁塔复制品。尽管围绕着“翻版艾菲尔塔”的小镇被设计为一个可以容纳10万人的居住区，但这个“翻版巴黎”里的居民却寥寥无几。 在中国广东省的惠州，有一座奥地利哈尔塔斯特小镇（Hallstatt）的原样复制品。文章表示，中国耗资9.4亿美元，原样复制了这个被联合国教科文组织评为世界文化遗产的小镇。 和香港只有一河之隔的深圳东部，有一个华侨城生态旅游主题公园。公园内有一条人工湖，而整个地区是模仿瑞士因特拉肯（Interlaken）而造，深圳的因特拉肯小镇里有一个五星级酒店，配有水疗中心、高尔夫球场、蒸汽火车以及一座仿造卢塞恩木质廊桥所建的人行桥。 在北京市中心的通惠酒吧街同样是模仿瑞士的因特拉肯而造。文章表示，惠通酒吧街上有十余家酒吧、餐馆，建造之初是为了让这里成为人们下班之后的又一聚会之地，但如今这里却空荡荡的。 在曾是“古老的渔村”的天津，有一块地方正在被打造成“小曼哈顿”，开发商希望这里能发展成为世界金融中心。朱利亚德学院以及洛克菲勒中心和林肯中心的翻版也将落户于此，原计划于2019年建成的“小曼哈顿”目前已经停工，在这里留下了一座“鬼城”。 鹅卵石街道、维多利亚风格的房屋、街角的酒吧……这里是上海松江区的泰晤士小镇，英伦风情十足。这里有些建筑是完全按照英国的建筑复制而建。文章指出，这里和文章中盘点的一些其他小镇一样，属于上海“一城九镇”计划中的一部分，目的是让居民从拥挤的市中心搬到具有欧洲风情的郊区小镇上居住。 上海安亭的德国小镇并没有按照童话中拥有日耳曼式城堡的小镇而建，而是选择建成了一个实用型的现代风格的德国小镇。这个可以容纳5万人的小镇现在居民很少。 这里被称作上海“浦东的荷兰”，这个小镇有着典型的荷兰风格，是按照荷兰的卡腾布卢斯（Kattenbroek）小镇而建，运河和风车也照搬了过来。小镇中还有一些建筑是荷兰的建筑原样复制而来，比如荷兰海洋博物馆和阿姆斯特丹女皇百货商店。 瑞典也成为了翻版小镇中的一个原型。坐落于上海宝山罗店镇的北欧风情小镇是仿照瑞典小镇西格吐纳（Sigtuna）而建，受斯堪的纳维亚（Scandinavian）风格影响，小镇将瑞典梅拉伦（Malaren）湖和冰岛国会大厦一一复制。 上海浦江镇的浦江颐城按照意大利现代城市风格而建，这个楼盘的有一个意式风情十足的意大利名字——Breeza Citta di Pujiang。不过，文章指出，这个小区看上去如同一个有着许多四方公寓楼、风景优美的运河和绿地组成的“隔离区”。（编译 李佳蒙）

  兩個城市都背山面海，座北朝南，無論從居住的科學性還是風水迷信來說，都是理想的好環境。河流、小溪、峽谷沿森林密布的斜坡蜿蜒而下，穿過一片片的居民房屋、高樓公寓和商業區，一直延伸至公園密布的海岸。風景優美的海濱大道，十幾個購物區、近300家餐館和其他商業設施滿足了20萬北岸居民和遊客的需要。   西温宁静而富足，那些不规则排列的价值至少数百万加元的水滨豪宅，以及宅后类似公园一样的巨大私家花园，庭院甬道上泊着奔驰和美洲豹等名牌车和私人游艇，给初到此地的人们以极深的印象。据称西温至少有4万以上居民在加拿大人均收入最高，有些甚至是世界顶极的富翁和大明星。这里几乎没有犯罪现象，也未受工业化的影响，后院里常可见到自由自在的野生动物。由于这里毗邻几个著名的滑雪胜地，所以当地人在整个滑雪季节的生活是十分写意的：忙碌完一天后，人们会在晚上十点才上山滑雪，然后于午夜尽兴而归，再喝上一杯睡前酒，一觉睡到天亮，在鸟啼声中醒来，又开始崭新的一天。而夏日傍晚英吉利海湾的落日非常令人心醉：金色水面上掠过的水鸟与小划子，天空中时上时下翱翔彩云中的滑翔机，近处海滨在水中扑腾的欢快的猎狗，一切都是那样独特和富有美感。当你极目远望那水天一色的太平洋，尽情享受钓鱼、高尔夫、网球、草地保龄等娱乐时，你还想去加拿大的任何一个地方吗？当然，在这里居住的代价是很高的，不用说那些昂贵的海景房（包括公寓），就是一般的房子，也非普通人所能承受。   北温，由于在海湾深处，景色没有西温开阔。但这里也有顶极的越野滑雪道和优良的滑降坡道，吸引本地居民和游客不分昼夜地在此游乐，而夏季的主要魅力是远足路线网，因为这里同样有着茂密的常绿树木和到处觅食的大胆动物。一些景点值得多次光顾。不过，它的房屋更普通和平常，同等品质的房子如果在西温卖300万的话，这里也许只值150万。是一般中产阶级的理想居住区。   西温与北温的居住品质虽然不错，但都有着难以克服的两大缺点：一是气候比其他地区低5——8摄氏度左右，由于房屋依山而建，冬天车道易结冰冻，且坡度起伏大，需大马力的车才方便好用；二是通往市区的几个大桥每逢高峰必堵，排长龙等候过桥是家常便饭，所以这里有20%的居民是退休老人，不必通勤上班。本来曾有动议加修跨海大桥，但遭北岸（尤其西温）居民强烈反对而罢。  

房價節節高升，經濟持續改善，但是房市崩盤的後遺症仍未消失，截至6月底，多達740萬名屋主仍“嚴重”溺水，也就是所欠房貸高于房價。據國家廣播公司(NBC)報導，提供新數據的房地産資訊公司RealtyTrac對嚴重溺水的定義，是貸款金額比房子估計市價至少多25%。在有房貸的所有物業中，超過13%正處于這種困境，比今年第一季略升。不過，溺水屋主雖然連續兩季增加，仍低于一年前，當時有17%的屋主嚴重溺水。然而，由于銀行加快收回房子的程序，使屋主變成房客，處于法拍過程的溺水屋主人數持續下降。爲何房價不斷上升，卻還有那麽多屋主嚴重溺水?這要看你如何解讀房價。“全國地産經紀人協會”表示，6月房屋的中位售價創下曆史新高。可是中位意味有一半房子售價較高，另一半房子售價較低，而如果較高價房子賣得較多，就會拉擡中位房價。其實測量類似價位房子重複出售的史坦普/凱斯席勒指數顯示，房子漲價的幅度開始縮水，雖仍高于一年前。“韋斯住宅研究”的另一份報告較深入調查地方市場，結果發現全國主要市場的近半房子，實際上價值不增反減。該公司創辦人韋斯說，不要被平均所曚騙，所有最大都會區的指數上漲的速度，其實都比一年前慢，雖然市場報告給人的印象，是房價全面上揚。不過，民衆並不是擁有整個房市，他們只擁有一棟房子。韋斯說，與兩臥或更小的房子比起來，較大較貴的房子待售時間較久，也較常減價，這可能是因爲上市的低價房遠少于高價房。RealtyTrac副總裁布隆奎斯特指出，房子淨值較多的屋主，較可能決定把握淨值，出售房子。而難以重獲淨值的屋主，則較不可能賣房。

　　大温房价不断高涨，令许多人患得患失，许多名下有房的人，看到新闻报导某专家预测房市可能崩盘，便产生一肚子无名火，但名下没房的人却又期盼房价能再低一些，好让自己能早日购屋成功，这个话题因立场不同，让众人情绪的高低起伏也不一。卑诗大学（UBC）心理学专家指出，房价与房屋大小，其实与住在屋内民众的快乐程度关系不大。 　　卑大心理学教授杜恩（Elizabeth Dunn）表示，民众心情快乐与否，与住处为自己带来的社会连结关系有关，那些较常能与邻居与其他民众互动的人，普遍来说是更快乐，不仅如此，名下有房的人不见得会比租房者更快乐。 　　杜恩进一步指出，根据心理学家研究，即便是住在房价较贵房屋内的人，自身感受也不见得更好，反倒是房屋周围有适度的绿色植物或是公园，才能令人更加开心，不过这并不代表房屋需要有大片草原。有专家认为，房屋周边最恰当的草坪大小约为长宽13呎，如此一来才能与路过的邻居互动，不会感到被孤立。

　　房价节节高升，经济持续改善，但是房市崩盘的后遗症仍未消失，截至6月底，多达740万名屋主仍「严重」溺水，也就是所欠房贷高于房价。 　　国家广播公司(NBC)报导，提供新数据的房地产资讯公司RealtyTrac对严重溺水的定义，是贷款金额比房子估计市价至少多25%。 　　在有房贷的所有物业中，超过13%正处于这种困境，比今年第一季略升。不过，溺水屋主虽然连续两季增加，仍低于一年前，当时有17%的屋主严重溺水。然而，由于银行加快收回房子的程序，使屋主变成房客，处于法拍过程的溺水屋主人数持续下降。 　　为何房价不断上升，却还有那麽多屋主严重溺水?这要看你如何解读房价。「全国地产经纪人协会」表示，6月房屋的中位售价创下历史新高。可是中位意味有一半房子售价较高，另一半房子售价较低，而如果较高价房子卖得较多，就会拉抬中位房价。其实测量类似价位房子重复出售的史坦普/凯斯席勒指数显示，房子涨价的幅度开始缩水，虽仍高于一年前。 　　「韦斯住宅研究」的另一份报告较深入调查地方市场，结果发现全国主要市场的近半房子，实际上价值不增反减。该公司创办人韦斯说，不要被平均所骗，所有最大都会区的指数上涨的速度，其实都比一年前慢，虽然市场报告给人的印象，是房价全面上扬。不过，民众并不是拥有整个房市，他们只拥有一栋房子。 　　韦斯说，与两卧或更小的房子比起来，较大较贵的房子待售时间较久，也较常减价，这可能是因为上市的低价房远少于高价房。 　　RealtyTrac副总裁布隆奎斯特指出，房子净值较多的屋主，较可能决定把握净值，出售房子。而难以重获净值的屋主，则较不可能卖房。

这是我达到加拿大的第三天，也是我找房子的第二天。通过加拿大著名的找房网站craigslist.ca，我找到了一间位于Toronto Downtown 的单人套房，一室一厅一厨，附有照片，房间很漂亮，全新的装潢，价格只要$730，只是其他同等房子的一半。最开始我不敢相信，但是因为价格很便宜，而且看照片也很好，就发了封邮件联系。     这个自称Donald.F的人，回复邮件很细心，每封邮件都回复得特别详细，许多我没问到的信息都提供了。他的第一封邮件详细介绍了一下房子(注意：他没有详细给出房子的地址，邮件里他解释说是出于自己出门在外格外小心。现在回想起来这应该是他的第一个漏洞了，因为没有具体地址就无法查证是否真有一间房出租，但当时我觉得他小心一点也没错，结果自己倒不小心了，哎。。。)，然后他又让我介绍一下自己的情况，例如性别，工作，多少人住，住多长时间等等，而且说现在有许多人都对他的房子感兴趣(不知道还有多少人要受骗了!!!)，他会选择最合适的人住他的房子，因为他更在乎住的人是否能爱惜他的房子。 在我回复了他的信息之后，他回复得很快。他在第二封邮件里面又详细介绍了下房子，还附有照片，并解释了租金怎么付，再次强调了自己是多么爱这个房子，所以希望有人能好好爱护。第三封邮件更强!他先说恭喜我被选中了(大概意思，没这么明显)，然后讲了一个很长的故事，说自己是一个43岁的businessman, 他的妻子是Rahel，他们有一个四岁的女儿，然后因为生意的原因要搬到伦敦，所以打算把房子租出去。中间还穿插了一个故事，说是以前有人租房子，自己回来了一次，结果那人又不租了。(现在想来讲这个故事就是解释他不会回来租房子了)所以这次他格外小心，找到了一个100%安全的方法来租房子。  第四封邮件和第五封邮件，他就给我解释了如何完成操作，他说了一个叫Next Flight Out Limited 的机构，我上网查了确实有这个机构，而且这个机构也有这样的业务，我就相信了!!!整个过程大概是这样的，他会把钥匙和合同通过这个机构邮寄给我，但是需要我先把钱汇到这个名叫Next Flight Out Limited的帐户上，这个机构会作为第三方保管这笔钱。等我汇给这个机构以后，这个机构就会把钥匙和合同交给我，并给我两天时间去看房，如果满意的话就通知这个机构，这个机构就会把钱汇给那个人。如果不满意就退回钥匙和合同，这样钱也会退回给我。整个过程在我看来是行得通的。而且他介绍得很详细，并说他自己是生意人，曾经用过很多次，这个机构很可靠也很安全。所以我就答应走这个流程了。 过了没多久，一个发件人为NFO.Express@representative.com就寄来了两封邮件，然后把整个流程又复述了一遍，告诉我应该怎样把钱给打过去。现在想来这里有了第二个明显得破绽，就是邮件里让我把钱汇到一个人的帐户上，而不是公司帐户上。它给出的解释是因为western unions在商业汇款和个人汇款上的收费是不一样的，商业汇款更高。但是现在想来正规的中介是不会这样做的，当时虽然有所怀疑，但是没能够提高警惕。下午差不多4点半的时候，我把钱汇了过去，然后发邮件告知了那个人。那个人很快就回复了我的邮件，说很感谢我通知他，然后中介会把钥匙和合约给我寄过来的。但是他最后一句话，又引起了我的怀疑，“God bless you and your family!”(我想他是很感谢我的，因为我给他送钱过去了!!!)。 现在想来幸运的是，虽然他知道我汇给他钱之后回复了我，但是因为我追着他要手续费(我认为我们应该共同分摊手续费)，但是这些邮件他都没再回复我了。这在汇款以前是不会发生的。所以我感到非常的不安，感觉被骗了。 整个被骗的过程大概就是这样了，但是很幸运的是我最终把钱挽救了回来。回到家吃完饭，我始终感觉不对，上网查了一下，居然有很相似的被骗经历在网上(百度查不出来，google才查到了!!!)。所以我非常的焦虑，大脑高速运作起来，我就马上拨打了western unions的电话，告诉他们I want my money back, because I feel cheated now! (如果被骗以后，这是很正确的一个步骤，当然，god bless you 不要被骗)，然后他们告诉我钱还没被取走(当时我都快哭了)，最后他们帮助我把钱及时地转了回来。  中间有个插曲是我在汇钱的时候，西联汇款的一个好心的工作人员问我认不认识收钱的人，当时我撒谎说认识，因为想把钱寄过去(现在想来自己多么蠢!)。后来我还是到那个地方取回的钱，那个人问了我整件事情，然后说这种事情他听了好多遍了，我很幸运把钱要了回来。此外回到家后我始终放心不下(可能隐隐约约觉得事情不对劲，但是又不能确定)，我就发邮件给Next Flight Out Limited网站上的邮箱(我应该早发的!现在于事无补了!)询问是否有这样的事情，我汇钱的地址是否正确。等我取完钱回到家，发现他们回复我说这个人已经骗了很多人了，让我一定不要往那个帐户汇钱。 对了，补充一句，这个叫Donald的人回复给我的邮件显示的时间都是格林威治时间，所以我觉得这个人可能真的在英国，这是一起国际诈骗啊!!!这才是我到canada的第三天，真是惊心动魄啊。总结一下就是自己出门在外一定要小心些，特别是涉及到钱的，因为真的有很多骗子在盯着你包里的钱。此外，便宜不好占啊。大家以后一定要小心些～ (本文来自：华裔移民Jenny Tang口述 记者Abby整理) 

今年温哥华的夏天格外炎热，而比天气还要热的，就是大温的房市。受到较低的贷款利率、国际市场买家强劲的购买需求、增长的消费者信心以及有限的房屋供给的影响，大温独立屋市场今年显得异常火热。根据大温地产局公布的资料，6月独立屋基准价格已经升至112万3900元。火热的市场不仅让房价增高，房源也越来越少，不加价抢房很难买到心仪的房子，遇上好的房子，十几组人争抢是常有的事，这让买家和地产经纪都很头疼。抢房可以说不仅仅是价格的较量，也是一场心理战，更重要的是，在疯狂的市场千万还要保持谨慎。   地产经纪抢房不易 大打亲情牌“突出重围”   地产经纪Kevin Zhang最近有点烦，做什么都打不起精神，按说春夏是地产市场的销售旺季，Kevin的客户也不少，但Kevin却开心不起来，归根结底，都是抢房子的事情闹的。   今年夏天大温的独立屋市场可以说是如火如荼，一个房子十几个买家争抢是常有的事，有钱也未必能抢得到房。“房子抢不到，没办法给客户一个交待，心里总有个事，还得反反复复的顶着大太阳带客人继续看房，不能说寝食难安吧，确实很折磨。”Kevin说道。   经历了4、5次抢房失败后，前几天Kevin又带客户看到了一处不错的房源，房子在本拿比，虽然有点老，但地大也特别方正，出价120万，客户很满意，卖方规定房子开放日3天后统一交Offer。经历了前几次的失败，Kevin这次可是牟足了劲。“看房的时候来了40几组人，场面相当热闹，当时我就和自己说，这次肯定又是场硬仗，拼了!”Kevin回忆看房的情形时说道。   Kevin的客人给出的价格在135万左右，在Kevin看来，如果没有特别离谱的高价，这个价格是绝对有可能拿到的，但看房的人数很多，还有很多不确定因素，不能掉以轻心。从卖方经纪处Kevin了解到，卖家是一对西人老年夫妇，夫妻俩已经80几岁了，在房子里住了60几年，因为年纪大了准备搬到Kelowna和女儿一起居住。Kevin心想，两位老人在房子里住了那么久，感情一定很深，到时候一定得和屋主多聊聊天、赞美一下房子维护的好，从而拉近点距离。   3天以后递交Offer的时间是晚上7点，为了不输在起跑线上，不到7点Kevin就提前过去了，“我想着早点去起码心理上能有点自信吧，到了一看，门外已经是一条车龙了。”房子外面各式各样的车停了一排，其中不乏几台名车，Kevin一看就知道来竞争Offer的经纪不在少数，更坚定了要打硬仗的准备。   屋主也在现场，Kevin找了一个机会马上和屋主攀谈了起来。和Kevin预想的一样，屋主非常爱惜自己的房子，平时周末、假期什么的经常自己动手维护一下花园、搞搞装修，对于要卖房子，有点像要给自己的孩子选一个伴侣一样，一定要找一个合适的、对她好的。Kevin马上表示了自己的买家对房子的喜爱、想要长久居住并会尽力维护和保养的心意，另外也可以配合屋主方便的时间交房，还询问了一些屋主对于房子的保养心得等。为了抢到这套房给客户一个满意的交待，Kevin可以说也是使出了浑身解数，“总之就是从方方面面吧，我能想到的点，都尽量迎合屋主的心思。”Kevin说道，“其实买家买来是不是自住我们也不知道，但当下的任务就是必须抢到那套房子。”   后来也有其他经纪和屋主前去聊天，Kevin尽量都在不远的距离，屋主讲到房子的故事的时候就也过去听听，让屋主感觉自己确实是关心和喜爱这套房子的。“上交了Offer后我们在外面等了近2个小时吧，我认为这2个小时也是非常关键的，直到结果出来以前，我都得尽力争取。”Kevin说道。   最后卖家经纪宣布，Kevin的买家抢到了这套房，Kevin非常开心，长久以来的付出终于有了收获，“那时我真是有一种如释重负的感觉，今年夏天抢到一处好房真的太不容易了。”Kevin感慨道，而其他经纪则失望回归，又要去其他地方开始新一轮的抢房战争了。   后来卖方经纪告诉Kevin，他的出价和其他2个出价比较接近，但他出的一些条件，如交房日期等，以及卖家的偏爱形成了优势，帮助他拿到了房子。看来Kevin前期的分析和预测还是正确的，感情牌确实起到了作用。“抢到这处房子非常有成就感，但其实这也是前面我那些失败经验的积累，都说失败是成功之母，还真是，也不枉我前面那么多次的失败了。”Kevin笑着说。房子成交后，屋主也非常开心，感觉为房子又找到了好的主人，还把所有的维修工具都留给了买家，Kevin说自己终于能睡个好觉了。   加价200万成交的房子   市场火热“一房难求”地产经纪不喜反忧   其实现在和Kevin一样为了抢房而忧心的地产经纪不在少数，每年春夏都是房地产市场的销售旺季，今天这个势头更是有增无减，地产经纪Victor Zhou表示，“现在的地产市场可以说是没有淡季。”   尤其在独立屋市场，处于历史底位的贷款利率和加元汇率，让买家蜂拥涌向独立屋。买房的人多了，客户也就多了，这对地产经纪来说虽然是个好事，大家都认为经纪在这个销售旺季捞到了很多“油水”，但另一方面，客人多了竞争也就大了，独立屋供不应求，不可能所有客户都能抢上房，如何在竞争异常激烈的情况下帮自己的客户抢到房子，就成了难题，对地产经纪们来说，这个夏天真是“让我欢喜让我忧”。   Victor也向加西周末记者表示，最近有6-7个房子都没有抢到，但这不只是一家之谈，他熟知的多数地产经纪都面临这个情况，尤其是在高贵林、温西等区域，土地面积广大，对买家的吸引力大，竞争也更加激烈。“客户都偏爱老旧的独立屋，地越大越好，房子越旧越好。如果是在中心区域就更好了，比如温西、本拿比、列治文，华人还是比较偏好交通便利的地方，偏远的地方大家都不愿意去。”Victor说道。   想要抢到房子，对地产经纪有一定专业上的要求，“你要对房子所在区域非常熟悉，根据这块土地的过往记录来判断它的市场价值、根据竞争环境判断其他买家会出多少钱，但同时，每一天房子的价格都在变，你没办法了解时时刻刻的情况，你只能根据对于地区的了解和熟悉程度来判断，这对地产经纪也是个考验。”资深地产经纪张克飞这样表示。   经历了几次抢房大战的Kevin也感触颇深，“这次抢到的房子是我失败了3、4回才成功的。抢房子你的出价要合适，条件要合适，另外也要看缘分和运气吧。像十几个Offer的情况，我们能做的事情真的不是很多。”   而且，只有经纪的一己之力也是不够的，作为购买的主体，买家和经纪是协同作战的关系，只是经纪在前线，买家在后面。   地产经纪David Pan告诉加西周末记者，“很多时候我们都能够第一时间拿到房源，马上帮客户安排看房，但有时客户犹豫不决、拿不定注意，回过头来，房子已经有多个Offer了，虽然占了时间优势但还是抢不到。”作为地产经纪，只能给客户建议，又不能过分的催促，这让经纪也很为难。在现在的市场上，错过了一处好房子，再遇到同等价位的好房就很困难了。   Victor表示，现在房子的销售过程非常快，一般周三、周四一个房子挂牌被放到Listing上，周末Open House，周二左右就要向屋主递交Offer，也就是不到一周时间内，房子就被出售掉，需要几个时日考虑的买家，根本没有机会。   有的客户在买房初期不能确定自己的方向，不断的看房不断的改变要求，这也苦了到处跑的经纪，很多前期的联系、准备工作都白做了。David建议客户，一定要提前把自己的需求、预算等信息详细告诉经纪，如果看不中就算了，如果看得中一定要第一时间做一个反映，这样经纪才能更好的帮助客户，否则耽误了买房，双双受伤。   选房从需求出发疯狂市场下保持谨慎   虽然地产经纪会给买家提供各种建议和参考，但是买家也会有自己的判断、未必全盘接受，Wendy就是这样个性独立、有自己判断的买家，买房的过程让她学到不少。   Wendy年纪不大，去年开始和男友计画买一套房子婚后居住。虽然对房市了解不多，但凭着爱钻研和研究的态度，再加上本科是商科的背景，Wendy很快就熟悉了如何查看房源、判断升值空间等问题。经过考虑和商量，两个人决定在高贵林选一处独立屋，“高贵林的房子土地面积比较大，有潜在的升值空间，未来通了天车会进一步带动城市发展，而且也和我们目前的经济水平相符合，如果想在温哥华或其他中心城市购买独立屋，需要家里拿出一笔不小的支出。虽然地点有些偏远，但是高贵林算是比较安静的。   确定了目标后，两人经朋友介绍找了一名地产经纪，并把自己的考虑告诉了经纪，经纪开始带着Wendy二人四处看房。很快就看到一处符合他们心意的房子，要价64万9000，“那个房子地段不错，离未来的天车站走路10-15分钟，走路3分钟就有一个中学，5分钟就有一个小学，很方便。离房子不远处还有一个带溪水的公园，从风水上来讲也块好地方。”Wendy说起那处房子。   在找房子以前，Wendy就做好了预算，“我的预算非常清楚，就是60-70万之间，绝对不能超过70万。”虽然对预算很清楚，但是因为没有经验，估价方面Wendy还是参考了很多华人都喜欢的BC Assessment(BC估价局)报价，当时这栋房子的估价是56万，不过Wendy也清楚这个资料是前一年的，有些市场滞后。Wendy以这个价格为基础，考虑了通货膨胀率、地税、市场期望值等因素，最后给出了61万的价格。   对于这个价格，Wendy的地产经纪认为稍稍偏低，“当时地产经纪说有5个买家出价，我这个价格有点低。可那都是听说的，真实性我也不清楚啊。”地产经纪给Wendy打了三次电话，希望她能再提高一些价格，毕竟这是一个不错的房子，免得以后后悔。但Wendy对自己的分析很自信，“他越是让我加价，我越是不想加。有很多经纪可能使用这种策略来提价。我觉得该多少钱就是多少钱，我们不应该跟风。”Wendy回绝了经纪的要求。   3天后，经纪拿着Wendy的价格去屋主那里递交Offer，本来说好的买家有5个，现场只来了4个。屋主是名西人，对房子的保养很好，房子虽然是70年代建造的，但看起来很新，也一直在装修。屋主希望到场的4个买家都能讲一下自己的故事，他希望下一名买家不仅能付得起价钱，也能好好爱护房子。对于还没到的一组买家，则说不予考虑。“我最讨厌的就是迟到的人，如果没有尊重那么就不必谈什么交易了。”屋主说。其他的买家也都暗暗开心，少了一个竞争对手，就表示多了一分机会。4个买家开始分别陈述自己的情况，第2个买家还没说完，迟到的买家姗姗来迟。他没有表示出任何的抱歉，而是非常自信的招呼卖房经纪出来一下。Wendy的经纪隐隐感觉事情不对，果然，这名经纪表示，他的买家想要用68万5000元的现金一次性付清，没有贷款，也没有验房等条件。在强大的价格攻势下，屋主之前说的“爱护房子”、“讨厌迟到”等因素都要靠边站，马上成交!Wendy从地产经纪口中得知这个消息后，既惊讶又气愤。“我觉得西人都是很有有原则的，没想到也是这么善变。”Wendy抱怨道。虽然在其他几名买家中，Wendy的价格也不是最高的，但她还是有些气不过，追问了地产经纪好几次递交Offer现场的情况，可事实就是，价格高者得房。   经过这次抢房，Wendy算是了解了一些抢房过程中的门道，认识到了市场的真实情况，也把对这片区域房子的估价提高到63-68万左右，她总结说，“在非理性的市场中，理性的分析不一定行得通。”两个人跟着经纪又开始马不停蹄的看房，没过多久又遇到一个还算满意的，这处房子虽然距离天车站的距离要比上一个远，但相比前一个要更安静，附近的生活也要更方便，10分钟车程能够到达高贵林中心。让Wendy动心的另一个原因，就是这个区域的生活氛围，周围邻居多是中产阶级、小家庭，素质比较高，因此两人下定决心要抢下这套房。   房子的要价是63万9000元，有三组人下Offer。这次Wendy没有再犹豫，和地产经纪商量后，果断给出了房子的要价，“其实按照我的分析，这个房子的价值要稍微低一些，但我不想再错失良机了，要是再看下去好房子会越来越少。”Wendy向加西周末记者表示。三组买家中，一组的出价比要价低，直接没有考虑，另一组给出的价格虽然更高，但是还没有完全取得贷款，需要更长时间的准备，也被卖家放弃了，最终Wendy顺利拿到了这套房。   Wendy买的房子Open House是星期六，星期一就成交了，过程非常之快。“买了房后很多周围的朋友都和我说，买的太快了，应该再仔细想一想，我觉得这没有什么快不快可言，看准了就得下手，看新房子的时候我就有种懊悔的感觉，越等房子越少，而且越等越差，好的房子总是不等人。”。Wendy告诉加西周末记者，其实早在买房的前一年，她和男友也偶尔看过同一区域的房子，“不夸张的说，当时的房子至少比现在低5-10万，有的甚至更多。”因为两人看的一直是同一区域的房子，所以感受非常明显，价格变化之快令人咋舌。   Wendy没有抢到的房子   买卖销售有策略加价购房不是必然   一段时间以来，很多国际金融机构和经济学家都表示加拿大房市有崩塌的风险，但从今年上半年的资料来看，大温地产市场还是相当红火的。根据大温地产局的资料，今年6月透过MLS成交的4375个单位中，独立屋有1920个，几乎达到一半，大温地区独立屋指标价格也达到112万3900元，比去年同期增长14.8%。在卖方市场的情况下，原来不经常出现的抢房也变得非常普遍。根据加拿大苏富比国际房地产公司(Sotheby’s International Realty Canada)的半年度报告，上半年温哥华成交的独立屋中，成交价高于挂牌价的比例大大增加，100万-200万房屋的比例是54.48%、200万-400万房屋的比例是34.49%、而400万以上房屋的比例也有18.45%。可见，在400万以下的独立屋中，相当一部分买家都必须加价才能购得房屋。   地产经纪张克飞表示，通常来说，如果是中心区域，要价高的房子，加价也会多一点。5月初，温西一栋独立屋的上市房价599万，成交价高达801万，高出要价202万元，令人瞠目结舌。而便宜一点的房子，加价就相对少一点，不过现在市场火热，就连比较便宜的房子可能也要多加一些才能抢到。“两个月前我们代理的一个60、70万的房子，成交价也要比出价高出5%-10%。一般的房子应该都要高出10%左右吧。”张克飞说道。David也告诉记者，他曾经帮助客人在南素里竞标一个8000多尺的老房子，要价70多万，竞标Offer有11个之多，最后是高于挂票价10万售出的。   除了加价，火热的市场有时逼得买家不得不放弃一些条件。通常来说，待出售的房子先挂牌(Listing)，放出销售消息，然后举办房屋开放日(Open House)，潜在买家可以来看房，接着接受各个买家的报价Offer(Present Offer)。买家可以在Offer中设定一些条件，也就是Subject Offer(有条件Offer)，比如可以安排验屋、申请贷款、寻找房屋保险以及公证人等等，当然，如果在进行检验的过程中，买房发现一些问题，可以取消Offer。但现在的市场情况是，多数买家必须提交No Subject Offer(无条件Offer)，也就是说Offer成交后不再进行其他准备，也就是没有了反悔的机会。张克飞告诉记者，由于竞争激烈，如果买家有一些条件，比如贷款申请、验屋等，那么抢到的概率非常低，几乎为零。他最近的经手的几次抢房都是没有条件的现金Offer。   加价和递交无条件Offer是现在比抢房比较普遍的情况，但还是要根据具体情况来看，不能套用在每个买房交易中。David告诉记者，卖方经纪在给房子挂牌时会使用不同的策略，有的是高开低走，有的是低开高走，还有的是平挂。有的房子挂出来后价格很低，可能会有人说“怎么这么便宜”，其实这就可能是一种策略，吸引更多人的注意力，从而形成竞标的环境，这种情况下房子高出10万出售，和房子正常出价高出3万卖出，可能是等同的。有的房子明明价值在100万左右，开价150万，那么大幅砍价也是必须的。一些华人买家喜欢参考BC估计局的评估价，但这个价格只能是个参考，“同样估价的两栋房子，一个内部装修了一个没有，那价值肯定是不同的。”David说道。   另外由于买卖局面多是由经纪告诉给买家的，买家并不了解其中真实的情况，也不乏有些无良的经纪虚报Offer故意刺激买家提高出价，也就是所谓的“幽灵出价”(phantom bids)。住在素里的市民Raymond向加西周末记者表示，自己之前看中素里的房子，还没到下Offer决定的时间，夜里10点地产经纪突然给自己打电话，表示有人要抢房，必须赶快下单，因为对房子还算比较满意，所以他稍稍提了点价格迅速就下了单，很快就成交了。但后来Raymond想想，自己的消息都是来自于经纪，究竟有没有其他竞标的买家自己也不知道，好在房子住的满意，加价也不算太多，Raymond就没有再细究。整体来说，无良经纪的比例应该还是相当小的，Victor告诉记者，“至少在我接触的经纪和交易中，没有遇过这样的情况。”不过买家多个心眼、留心这种情况，也不是坏事。   受到中西文化的影响，地产经纪在和不同文化背景屋主打交道的时候，也有不同的策略。David曾经多次和西人屋主打过交道，在他看来，和西人的沟通以及对他们的尊重非常重要，砍价也要有个度。华人卖家重视价格，开价可能很高，但西人的开价通常比较实际，有些华人买家按照中国的讲价规律，一下子砍掉一大半，有些西人卖家就不回复了，他们可能认为受到了侮辱。他们重视自己对房子的维护，如果买家称赞他们对房子的保养有多好、房子看起来很新，那么他们会很有成就感，认为自己的工作受到了肯定，谈判起来也容易许多。   市场瞬息万变 遇到好房不能手软   虽然转瞬即逝的机会确实“逼着”买家快速做出选择，但每个买家的情况也不相同，最好还是从自身需求出发。自住还是投资?维持现状还是拆掉重建?这都会影响对房子的选择。   Victor提醒买家，一定要根据自己的需求对房子做正确的调查。比如很多土地的规划不同，可建筑面积有所差异。西温山上很多土地的Zoning是RS3，规定所建房子的土地覆盖率不能高于35%，而且前后院和左右邻居间留出的距离都有所规定。另外如北温、穆迪港、高贵林等区域，很多房子都是老房子，地下都有油桶(Oil Tank)，在改造的时候，需要清除油桶以及残留在土地的杂质，以免污染。这项费用少则上千，多则上万，如条件允许的情况下，在购买合同中应注明让卖家出示无地下油桶检查证明(Oil Tank Certificate)或做好清除工作。   张克飞也经常提醒他的客户，在疯狂的市场下要保持谨慎，对于喜欢的房子可以适量加价，但如果主要不是以自住为主，那么就需要小心一点了，“现在的市场太疯狂，而太疯狂的时候我们就应当谨慎一些，量力而为。”   盲目的跟风可能会造成很大的风险。别人多出了10万，你要不要多出15万，这要根据你的负担能力来定。“能打得过就打，打不过就不要和人硬拼。”David总结道。有些买家可能受到看房环境的影响，产生心理变化。比如有的买家从西温开始看起，觉得价格太高，一路看到了素里、兰里，觉得价格便宜许多，多加一些价钱也没有关系，这也是不理智的。   简而言之，无论是否聘请地产经纪，买房前都要事先确定好自己的预算和需求，根据自己的财务情况确定预算幅度有多大，需求是自住还是投资、有没有小孩、距离学校远近、工作地点和住所远近、家里有无老人等等，事无巨细。既然无法改变火热的市场，那么就要在抢房大战中“武装”好自己，同时又要保持谨慎，掌握主动权，不让好机会错过!

　　有指不少华人购入有泳池物业后，多长年以胶布封池将泳池空置。资料图片     有华人屋主会索性将泳池填平。资料图片 若小孩在泳池边游玩或游水，保险业人士吁屋主切记视线不要离开小孩。资料图片 昨晚8时许，多个家庭聚集在多伦多东面杜兰区(Durham)Garrard Road上一幢民宅举行活动，期间至少有2名儿童先后落入后院泳池中，当人们正在援救1名小童时，另外1名3岁女童已经沉入水底。1名年龄较大少年见状之后将女童从池底救上来之后，1名休班警官立即对昏迷不醒的女童进行人工呼吸及心脏复苏术，并在急救队到达前将其救活。不过为安全起见，女童仍然被送到医院接受检查，据悉其情况趋于稳定。 　　据星岛日报报道，中主流人士居住的地区，或贵重物业地区，有泳池的住宅会较受欢迎。因为大部份西人都喜欢自己的家园有泳池。但相对在华人聚居热点的地区，如士嘉堡、爱静阁等，若置业者是华人，通常都不会考虑有泳池的楼房。因为华人较实际，泳池使用率只有短短数月，且开池关池及每月的清洁，另加保养维修等都要花上一大笔钱，故认为不符合经济效益，更担心家中小孩安全。 　　安省华人地产专业协会董事周昆林表示，华人就算买入有泳池住宅，大多是贪图该物业的所在地区及校网，而不是因为喜欢泳池。而据他所知，不少华人买入有泳池的住宅后，会将泳池填平，或将后园泳池的位置改成园艺花圃，或改造成假山鱼塘。 　　对花得起数百万元买豪宅的富裕中国新移民而言，如果不喜欢该个泳池的款式，亦可花万多元来填平或改造。总括来讲，有泳池的住宅，较受主流欢迎，这是他们西人安居享受的传统。而华人则大多不会选择有泳池的住宅。

卡尔加里是加拿大第四城市，位于阿尔伯塔(房源)省，被称为加拿大的石油之都。由于全球油价持续下滑、持续冲击阿尔伯塔省的经济(8月1日早盘国际原油价47.12)，开始威胁到卡尔加里(Calgary)这个原被视为加拿大最火热的房地产市场。卡尔加里的房屋成交量在持续萎缩半年多之后，房价终于开始下滑，而这可能仅仅是一个萧条的开端。由于低油价的冲击持续，失业率继续升高，房价可能还会进一步受挫。   　　这只是萧条的开端   　　卡尔加里地产局在新公布的半年度地产回顾报告中表示，目前国际油价已经再度跌回每桶50美元以下。在过去的半年中，卡城房地产市场可谓饱受冲击，各类房屋销量都出现了超过10%的大幅下滑，特别是独立屋市场，同去年相比销量下降达25%，而其中主要是60万元以上的准豪宅。 　　在销量持续萎缩了半年多之后，最新的数据显示卡城的房价终于开始缓慢下滑。据卡尔加里地产局最新的预测，到今年年底该市标准住宅的均价为44.8万元，年同比回落0.2%。 　　卡城地产局的估计还是乐观的，业内机构普遍预测该地区房价将会出现更大幅度的下跌。例如皇家地产公司(Royal LePage)在今年7月初曾预测该市今年房价将会下跌2.4%，而TD则预测会下跌1.7%。 　　这个下跌可能仅仅是一波房地产萧条的开端。 　　世界上谁最怕油价跌破50每桶美元 　　加拿大广播公司记者Paul Haavardsrud报道说，如果问世界上那个国家最害怕原油价格跌破50美元，答案是加拿大。 　　如果说加拿大石油工业原来还有人期望原油价格能够在年底反弹，现在看来今后半年世界石油市场的价格走势会比上半年还要低迷;世界市场原油价格在短暂上升到每桶60美元后又回落到50美元。 　　今年上半年加拿大的石油工业已经经历了大量裁员、现金短缺、石油公司股票市值被腰斩的困难局面。加拿大石油生产商协会会长Tim McMillan承认，现在是加拿大石油工业过去几十年来所经历的最困难时期。 　　冬季是加拿大石油业传统的钻井季节，因为北方冰冻的土地可以承载钻井重型机械。但如果石油价格在可预见的将来没有复苏的希望，则石油公司不会拿出大笔投资去钻井。在这种情况下，加拿大一些石油公司可能会不得不采取进一步裁员和进一步削减开支的财政紧缩措施，以熬过难关。 　　失业率使价格下滑慢慢加大 　　卡尔加里地产局莱尔女士(Corinne Lyall)表示，自今年1月以来该市已经流失近1.2万个全职岗位，并且其中有许多都是高薪职位。虽然从数据上来说，该地区也新增了2.4万，可那些全都是兼职或不稳定的职位。在今年余下来的时间里，该市可能还会再流失2.3万个就业岗位。 　　一般说来，卖家的心理是不到万不得已不会降价出售。因此当房市收缩的时候，很多人的第一选择是撤牌等待，而不是降价急于脱手，这也是为什么今年春天时该市市面上的房屋量开始逐渐减少，而成交价没有明显受挫。 　　不过，随着经济衰退、就业率下滑冲击人们的信心和维持房屋的能力，价格下滑只是时间的问题。 　　莱尔女士说，失业率上升对房市产生的影响通常需要12至18个月才会显现。换句话说，今年年底到明年的这个时候才是卡城房地产市场真正的动荡之秋：大量无力维持房屋的卖家因为急于脱手，“降价割肉”将是他们的唯一选择。 　　更糟糕的是，卡尔加里目前仍有1.4万套新屋(或公寓单元)在建中，也将于今年年底至明年上市，这无疑将让卖家的行情更加雪上加霜。 　　大量新建公寓单元也将成为该市另一个地产危机。由于新建公寓数量不断增加，该市的出租房空置率也增长了超过一倍，从去年同期的约1.5%增至3.6%。新出租房供过于求，已导致卡尔加里标准公寓的均价比去年同期下跌2%。 　　莱尔女士坦承，能源价格走低是该市房地产市场未来发展的最大影响因素，可是谁也不知道它将持续多久。 　　低价独立屋需求仍然很旺盛 　　不过，一个好消息是卡尔加里的低端独立屋的需求仍然很旺盛，例如最近一栋叫价22万元的旧独立屋挂牌上市后，就收到了50个经纪人的问询电话和五个报价。此外，随着该市房价下挫，一些投资人也会前来“兜底”。总而言之，卡城房市可能会面临萧条，但是离崩溃应该还有一段距离。 　　世界石油市场是否会重演上世纪80年代的历史? 　　加拿大广播公司资深经济记者邓.皮迪斯说他手里没有预测未来的水晶球，但看看过去半个世纪石油价格走向趋势图，油价下跌的趋势似乎已经呼之欲出。 　　上个世纪80年代中期世界石油市场价格崩盘给人们带来的另一个教训是，世界石油市场可以是昨天还是一片乐观，明天就可能是哀鸿遍野。 　　在本星期四石油输出国组织欧佩克宣布不采用减产去稳定油价的措施、而是维持目前的日产量定额;结果是世界市场原油价格应声下跌了4美元，达到每桶69美元的低位水平。 　　现在，关注石油市场动向的人们都在猜测石油价格会跌到什么水平才会稳定下来。 　　专家们的共识似乎是，目前缺乏的是利好的消息，世界经济的疲软意味着对石油的需求减少，美国、加拿大大量开采页岩石油和油砂矿石油，这大大增加了世界的石油供应，这一减一增似乎预示着石油价格的走向趋势还是向下。 　　油价下跌许多行业受影响 　　如果这个趋势继续较长的时间，几个会影响所有人的问题会出现。首先是许多国家和地区的政府会受困于石油税收收入大幅度减少带来的政府赤字问题，政府只能削减开支和增加借债来对付政府赤字。 　　其次是有利于环境保护的绿色能源项目会受阻，因为绿色能源的成本高于日益下跌的石油能源。 　　第三是房价会下跌，特别是卡尔加里这样的石油工业城市，因为随着高薪石油领域工作的减少，会出现卖房子的人多、卖房者少的局面。 　　加拿大最大的石油省份阿尔伯塔省总理普兰蒂斯表示，在石油价格走低的形势下，政府在决策时要小心谨慎、量力而行。 　　加拿大另一个石油省份纽芬兰省的总理戴维斯也认为，石油价格下跌的趋势可能要持续至少几个月的时间，有可能会更长，低油价甚至可能会成为以后的常态。 　　如果相信历史的话，历史告诉我们的既有坏消息也有好消息。坏消息是油价高到一定程度会下跌，下跌后会在低位徘徊较长时间;而好消息是，在低位徘徊的油价总有一天会再度上升。    

　　上周五，大温列治文市发生一起离奇的破门入室案。华裔屋主在回祖居国四个月，返回加拿大时，愕然发现屋内入住了两名无家可归的流浪汉。   　　这两名流浪汉没有损毁室内的任何设施，但声称：“列治文房价昂贵无法负担，可同时又有这么多空置房，无人居住。所以在好心人指引之下，迁进来入住。” 屋主报警后，在警员协助下，屋主请他俩和平搬出，没有提起控诉，但至今二位流浪汉尚有许多个人物品未完全搬走。   　　7月22日，加拿大中文电台邀请到受害的房主去直播间，请他讲述自己的亲身经历。列治文区泽光议员因日程安排的关系，无法抽出时间受邀上电台作为评述嘉宾。 　　有不少听众朋友往直播室打Calling电话，说该屋主应该做足防范措施，比如请朋友看房、安排保安设施等等。这些房主都有做。(笔者估计没做到位) 　　在接受笔者采访时，区泽光表示“也许是巧合，列治文这些年来发生的各类事件一个接着一个，一个比一个更严重：从最早的反对餐馆鱼翅开始，到中文招牌问题、一个正在兴建的房屋被烧毁、6月14日晚发现小型货车上贴着大量用英文写字句，包括”向中国垃圾说不”(Say no to china crap)、对华裔”怪兽房”的批评、7月18日在River road@ River road之间观景台小路的扶杆上写满了辱华涂鸦。 　　尊重和保护私人的产权，是资本主义国家的基础，这和贫富无关。现在有人在旁边挑唆，侵犯到产权，是从根本上推翻社会的共识。如果空房几个月没人住，就可以被侵入;那么私人车辆，是否有权可以停几个月不开;延伸到私人购置的足球，买回家是否可以有权不踢?涂鸦是泄愤，而挑唆完全是有针对性的。” 　　7月18日区泽光看到笔者在大温各微信群中，发布关于小路的扶杆上写满了辱华涂鸦信息后，当日晚间8点半，即刻赶去现场查看并联系皇家骑警、市政府有关部门及市长马保定。区泽光描述，“在拦杆的另一端，还有一些旧的、已有点模煳的相同文字。其中有一句是Civil War Comes Soon，可以理解为有点挑誉的意味“   　　当经济不景、失业率增加，不断有新的个案冒出，需要引起华人社区足够的正视，而不要以为天下一直太平，可以歌舞升平，安享户外BBQ的烧烤香味。 　　有些华裔网民一直觉得不以为然――“华人内部不是也常有在网上涂鸦乱骂人的吗?最好不搭理他。”(@Scott )“小题大作的本事真是高人一等，一有风吹草动必第一时间出动告诉大家你们生活有多悲催，社区有多危险，未来有多黑暗，选择十分错误。这等忧国忧民的本事放这里真是浪费。”(@爱尔兰咖啡豆) 　　“温哥华的闲人真多呀，没事到处在街上找所谓“歧视”华人的标语呀、文字的。动不动就觉得别人在歧视自己，还没胆和人理论，只会跑来论坛上当键盘侠，唾沫飞溅，声势浩大地折腾了几个星期，写标语的渣渣啥事都没有。温哥华各种族裔的渣渣多了去了。他们喜欢写啥，用得着这么敏感吗?当这些渣渣是狗叫就得了。人有必要和每条乱吠的狗理论吗? 　　所以说，那些觉得被歧视的人，要强大自己的内心。”(@Kartzchen) 　　于是乎，社区组织烧烤，应者如云;而7月22日举办列治文市民会议，讨论如何实现可负担性住房，同时又保留社区的特色，用数据阐述列治文社区面临着房价变化，该如何调整心态的社区讨论，华裔的身影寥寥无几。回顾历史，1887年温哥华发生历史上首次排华大暴动，情况颇为激烈，甚至有华人被白人暴徒驱逐到跳海逃避压迫的情形，也是因为经济形势不好，加国国民的宽容度减低、排外性增强。只要一有人在旁边挑唆，第一个针对的就是温良恭顺、英文沟通能力不佳的华裔族群。  照片说明: RCC希望为华裔组织的市民会议 讨论房价变化对社区影响，结果有太多空椅子没人来  　　或许有人觉得历史在进步，加拿大总理都为人头税排华道歉了，往昔的情形绝不可能在加拿大重现，然而被他人侵犯到私有财产，听友还一味地为流浪汉辩解，强调要自我反思，包容宽厚。平日对政治不感兴趣，参与社区讨论积极性不高，这些情况，看来还是要多几个“祥林嫂”，一遍遍“念经”，一点点期望华裔族群有所触动、有所改变。   　　有一个笑话：一群朋友凑在一起，准备喝酒，约定每人都自带些酒来。张三心想这么多人，我若带些水，和大家的酒混在一起，一定没有人知道。人人都这么想，结果聚会那天，每个人喝到的都是水。集体不作为，相信大多数人也并非完全无动于衷，但总是寄希望其他人采取行动，暗地里藏点漠视的小心思，最终还是会伤害到自身。         

大温房价高居不下，许多市场专家纷指出价格修正可能将出现，令许多屋主感到十分心慌，特别是多年前低价购入房屋的民众可能有人已开始考虑卖屋求现，不过理财专家认为，这样的方式仅适合年届退休的民众，一般人想换屋为自己赚取收入，机会恐怕不大。 有财经专家表示，名下有房的民众可向金融申请房屋抵押贷款，再将所得资金投入股票市场分散风险。但此类做法可能会让某些民众缺乏安全感，倾向趁高价卖房换取现金，业界人士指出，若民众想卖的是自己目前的住所，必须先确认卖房后有地方可住。   财经专家指出，趁高价卖出自住房屋赚取现金的做法，并不适合每一个人。 大温地产经纪斯维克(Rob Zwick)说，曾看过西区部分屋主40多年前以4万元或5万元购入独立屋，现以近200万元价格成交，若卖方还希望继续在当地租相同的房屋，租金高达每个月6000元，如此一来并不划算，他较常看到的做法是换购小一点的房屋或公寓。 斯维克提到，这类屋主通常年纪较大，他们会将卖房所得的一小部分给孩子，自己再用剩余资金换购小房，通常还能留下一些所得，作为自己的退休基金之用。 地产研究顾问公司Altus Group首席经济师诺曼表示，一般人不太可能仅靠换房所赚得的金钱过活，诺曼说，若以高价卖出房屋后，想往房价较低的地方置产，可行性也不大，因为搬家费与重新置产所需的税金等相关费用，亦是十分可观。

温市房价自年初以来不断攀升，除价格破百万的独立屋数量越来越多之外，目前就连市中心耶鲁镇（Yaletown），都出现一个单独销售的车位，根据MLS系统显示，这个车位大小约145平方呎，开价4万5000元，平均每平方呎要价约310元。 卖方地产经纪在MLS系统中，描述这个位于太平洋大道（Pacific Blvd.）1200号大楼内的商用车位，是可单独持有的永久产权（Freehold）物业，买方不需要在大楼内持有任何单位。 卑诗大学尚德商学院房地产教授索默维（Tsur Somerville）表示，目前需要停车位的温市民众已经越来越多，单独购买车位的状况，虽然在本地比较少见，但在其他停车位不足的国际大城市，民众购买停车位的状况时常可见，有些人还会将这些车位出租。   索默维还提到，本地有越来越多公寓或多单位住宅，已经不在销售时搭配车位，他认为市府应该没有意愿介入这类单独销售车位的状况，因为这样可减少民众买车的意愿 。 耶鲁镇商业促进协会（Yaletown Business Improvement Association）执行主席欧习儿（Annette O’Shea）则相信，因为这个车位是个商用停车位，估计很快会被附近的店家业主买走，因为当地商用停车相当不容易。 欧习儿还提到，商业停车位与住屋分开单独销售十分罕见，但近年来，不论是民众或是商家要在市中心停车，都越来越困难，她与索默维看法一致，认为市府不干预是有意鼓励民众减少开车出门。

  HOUSE 简单的类比就是国内的别墅，与国内最大的区别是分布在城市各处，并非都在城郊。通常的标准是楼上四个卧房，楼下有厨房，家庭房（Family room），餐厅（dining room），客厅(living room)，大的还会有书房。地下室有全地下、半地下的，也有步出式几乎相当与三层楼房的。车库一般是两车位。House都有自己的后院，前面通常也有小片绿地。       成本：   1，购房的价格自然是三者中最贵的，而且价格相差巨大，比如在大多伦多地区，最低有五十多万加元的，贵的就没底了，我去看过六百多万的豪宅，像个庄园似的，也还不算是顶尖豪宅。   2，每年要交的地税是三者中最高的，豪宅有可能每年数万，通常五六千。   3，每月没有物业管理费，所以也没有什么公共服务可享受。   优点：   1， 大，气派，有面子，咱中国人喜欢！   2，私密性好，自由，不怕吵到邻居（当然也不能太过分）。    3，孩子活动空间大，院子里可以养花弄草种树养狗挖喷泉。   4，适合呼朋唤友开派对，长辈亲戚朋友来住也没问题。   5 ，增值最快最显著。   缺点:   1，太大，打扫一次卫生好累啊。巨大的垃圾桶还要每周固定日子自己搬到门外。   2，春天要剪树啊，夏天要除草啊，秋天要扫落叶啊，冬天要铲雪啊，常常要浇水啊，全要自己弄有木有啊。（看到这里肯定有人要抓狂了吧，嘿嘿）   3，没有物业管理人员服务，不管是屋漏了窗破了水管裂了，统统的自己想办法解决。   4，通常离公共交通比较远，家里没有两辆车还真不行，万一车送去修了，出门会不太方便。   TOWNHOUSE 镇屋    TOWNHOUSE 大致相当于国内的联排别墅。标配通常是三个卧室一到两个车位，楼下房间比house也少一个，餐厅和客厅有可能合二为一了。有地下室加地上两层的，也有直接地上三层的。      成本：   1，购房的价格是三者中间的，比如在大多伦多地区，中位价格大约是四十到五十万。    2，每年要交的地税也是三者中间的，通常三四千。   3，大多数每月数百元物业管理费，比condo的低一些，不用自己除草铲雪，屋顶漏了外墙坏了要换窗户了也不用自己另外出钱，通常不包供暖，有些管理费里包了水费。 如果是freehold的就没有物业管理费，也没有上述公共服务。   优点：   1， 空间比较大，功能区隔分明。2，为房子操心比较少。   3，增值速度比house慢比condo快，如果是freehold的townhouse，增值速度和house差不多。   缺点：   1，私密性略差，容易吵到左右邻居。   2，屋外虽然不用自己弄，屋里面的水管裂了这里那里坏了，还得自己动手。垃圾桶请自己拖到门口。   CONDO    CONDO 和国内的公寓差不多。不过，加国没有毛坯房，所有的房子都是有中央冷暖空调的精装修房，厨房里通常会配好了炉子、油烟机、烤箱、洗碗机、冰箱，俗称“五件套”。有一个小小的洗衣房，配好了洗衣机和烘干机。通常每个房间都会有一个壁橱（Closet），大衣橱就不用买了。通常带一个地下车位。     成本：   1，价格是三者中最低的，但是根据面积不同价格会差很多。比如在大多伦多地区，三十万出头买两房，还是颇有的选的。而市中心高端湖景公寓，则有可能超过一套普通house的价格。   2，每年要交的地税是三者中最低的，通常两三千。   3，物业管理费每月数百（两房的，很有可能超过500），通常会包水费和冬天的集中供暖费用（9月底就开始供暖，一直到来年4月），老小区可能还包电费。车位不用另交管理费，都在物业管理费里了。   优点：   1， 公共服务多，小区一般都有可免费使用的健身房，室内温水游泳池，还有可出租的派对房，甚至有影音室。有的小区还有客房，临时家里来客人住不下，可以租住小区的客房。    2，几乎不用为房子额外操心。不用扫雪除草剪树浇水，垃圾直接丢垃圾房。屋内屋外的固定设备坏了都有物业管理人员来服务。物业管理部门还会每年定期清洗车库啊外墙啊什么的。   3，通常会在交通比较方便的地点，万一车临时用不了，出门也不成问题。   4，二十四小时保安服务，小区还经常组织活动。过年过节的大堂都会打扮一新狠有气氛。   缺点：   1，私密性差，容易吵到上下左右邻居。   2，物业管理费有点小贵。每月的房贷支出加上物业管理费，可能和买house的每月房贷差不多（当然啦，house的水电暖气费用是另外一张账单）。   3，增值最慢，住几年之后卖掉，差价去掉这几年的物业管理费，大概就所剩无几了。         

  大多伦多地区房地产市场持续火爆，也造成有一些不良的地产业者以假造的抢购价格，来哄抬房价。不过，安省政府称，从本月开始实施的房购新例，将会有效禁止“幻影抢盘出价”（phantom bidding，即实际并不存在的抢购价），从而终止不公平的买卖手法。   省 府称，此项新例的目的是对付“幻影抢盘出价”问题。新例规定，地产推销员及经纪（broker）在没有白纸黑字的证明下，不得向客户说相关楼盘已有人出价 购买。客户出价的纪录必须存盘至少一年，以便有怀疑的买家向安省地产议会（Real Estate Council of Ontario）查证其所买下楼房实际有多少人出价抢购。   对 此，有华人地产经纪表示，安省的这个新例对于减少“幻影抢盘出价”的情况，是有一定的阻碍作用。不过，要杜绝这个现象有一定的难度。因为新法例仅仅针对的 是口头出价的问题。他指出，据他了解，现在有个别经纪，用自己朋友的名义，针对及代言销售的房产，下实际上不真实的合约，来制造争抢合约的假象，进而让买 家不得不出更多的钱抢下心仪的房子。而此类问题，新法例没有办法解决。   另 外，在本月实施的安省新法中，还有一项也是与消费者权益有关，即债务清偿服务公司的权利限制规定：在欠债者还没有向债权人还款之前，禁止向欠债人收取费 用；合约必须清晰写明；任何的债务还清合约，将有一个为期十天的冷却期（也就是可在十天内推翻无效）；容许取消不依规例经营的公司的牌照。   安省消费及政府服务厅厅长奥拉斯逖（David Orazietti）表示，消费者在清理高筑债台时面对着重重压力，应该在清偿欠款时得到更强的保障。   安省目前有22间公司和38间信贷顾问公司提供债务清偿服务。根据TransUnion发表的2014年数字，安省欠债人的平均欠数为每个人2万9000元。

中国股市近期大幅下挫，经济增长明显放缓，有大温经济学家认为，这情况会令很多中国富豪投资海外市场，大温等加国大都会地区楼市，或吸引他们加大投资力度。另外，大温楼市有回调需求，但需要一个激发因素。   FireShot- Capture-A股挫经济放缓资金或注温楼市_星岛日报_加拿大温哥华中文新闻网。-Canada_- http___news.singtao.ca_vancouver_201主要研究房地产市场经济的西门菲沙大学（SFU）金融系教授帕夫洛 （Andrey Pavlov，小图），周四接受记者访问时表示，股市暴跌及经济不景，通常会令人认为投资者资产缩水，投资意愿下降。但对不同地区及领域，可能有不同结 果。   他指出，若中国投资者认为中国国内缺乏投资机会，他们自然会将目光投向海外，大温楼市可能就是他们的选项之一，这在短期内反而会刺激温哥华楼市发展。 何时回调难确定   帕夫洛说：“不过如果我是中国投资者，我不会主要考虑大温，即使温哥华无疑是个美好城市。其实西雅图、三藩市及纽约等地楼市，较大温更具投资价值。”   不过，道明银行（TD Bank）周四公布的报告指，大温及多伦多楼市有回调风险。帕夫洛对此表示认同，但就称何时回调难以确定，这需要一个因素激发，包括大幅度加息、失业率增高、国民消费意愿下降等。   风险警告 非预估崩溃   卑 诗房地产协会（BCREA）经济师奥格蒙逊（Brendon Ogmundson，右图）指出，道明银行的报告只是对目前楼市存在的高风险提出警告，并非预估房市将崩溃或大幅回调。他认为，加拿大央行不久前的减息不 会对低陆平原楼市造成太大影响，因为该区域的需求已达10年最高。   楼市回调主要因素之一是加息，现在看央行2017年前加息机会不大。奥格蒙逊更认为，若房贷利率升幅在2%之内，相信不会对房市构成大威胁。

大家还记得7月28日资本经济研究所（Capital Economics）经济师马达尼多温两市房价将下跌30%的预言吗？不要以为他是危言耸听。最近TD银行经济分析部（TD Economics)发表的房地产市场报告指出，由于两市在现有房屋售价与收入的比率上呈现的高风险，多温恐将出现房价急剧下降40%的风险。 在该报告中，TD银行经济分析部对加拿大的两大城市多伦多和温哥华的房地产市场做了风险评估，设定9项指标来评估房地产市场现正面临的价格调整风险，其中包括：现有房屋的平均售价；现有房屋售价与收入的比率；房屋可负担指数；现有房屋销售数量与挂牌上市数量的比率；出租房屋空置率；现有房屋的销售速度；正在兴建的新屋单位；新近完工但尚未被市场消化的单位等。 评估结果显示，总的来看多伦多的房地产市场面临的风险水平为中等，较温哥华的房地产市场现正面临的风险水平更高。其中，多伦多在“现有房屋售价与收入的比率”这一指标的评估方面已达到高风险的水平，在“新近完工但尚未被市场消化的单位”这一指标的评估方面则达到中高风险的水平。同样的，温哥华也在“现有房屋售价与收入的比率”这一指标的评估方面已达到高风险的水平，在“正在兴建的新屋单位”指标上达到了中高风险水平。 报告指出，多伦多和温哥华两市在现有房屋售价与收入的比率上都呈现出高风险，尽管房屋价格不断上涨，但人们的收入并未以相同的步伐增加。这使得两市的房屋价格更难以被普通市民所承受。 报告还指出，目前的数据显示：多伦多和温哥华的房价需要剧烈下跌40%，方能使这一比率拉回到与房地产市场的长期走势相一致。根据TD经济分析部的预期，想要对多伦多和温哥华的房价进行急剧的调整，必须将利率将向上提升1.5至2个百分点。但根据当前的预测，利率还将继续下降。 这与马达尼28日预测中所说：“极低的房贷利率使加拿大居高不下的房地产市场，得以在过去数年内顶住下坠的引力，但房价涨幅大大高于国民家庭收入涨幅，因此存在今后房价大幅下跌的可能性。”竟然惊人的一致。 报告还预测说，多伦多和温哥华的房屋销售量将出现下跌，主要因为“大量的房屋兴建”。该份报告将两大城市的房地产市场的现状与上一世纪80年代末期的情况相提并论。在上一世纪80年代末期，新屋兴建的数量因房地产市场火爆而大大增加，但在新屋落成投放市场之后，因供过于求而导致房价大跌。此外，多伦多的共管公寓市场也面临最大的风险，有大量单位正在兴建中，但完工的日期被推延。 TD银行预测，多伦多在今年下半年和2016年的房地产交易情况将趋于缓和，房价的上涨幅度也将在2016年和2017年减弱。

不久前，财政部部长楼继伟的一个简单表态，将已进入“静默期”的房地产税再度带入公众视野。 楼继伟在2014年财政决算情况的报告中指出，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。这也是近两年以来，中央政府部门对房地产税的进展问题做出的首次正式表态。 “目前，房地产税的征收思路已经基本明确，在这一基础上，相关部门也已形成了初步意见稿，但征收的具体执行方案还需调整。”一位接近住建部的消息人士对《华夏时报》记者表示，房地产税改革这项工作近两年一直在推进，但事关社会居民的全体利益，初期仍需按照空转、试点、逐步铺开的方式推进。 基本思路成形 “此前，房地产税立法工作迟迟没有对外公布进展，主要是由于几个参与部门对于征收的几个基本要素难以统一意见。”上述消息人士指出。 按照中央对房地产税有关工作的部署，房地产税征收方案的拟定主要由财政部与住建部联合负责，而在国土部不动产登记中心成立后，房地产税的征收方案也参考了目前不动产登记工作在执行中形成的意见。同时，由于房地产税征收需走立法程序，因此全国人大也从前期方案制定阶段就开始介入房地产税立法的有关工作。 “目前，房地产税以面积为单位的征收方案已经基本获得通过，在这一基础思路确定之后，后续具体执行层面的细节将更易解决。”这位消息人士告诉记者。 “如果以面积为单位，好处就在于起征点容易规范。”东部某省财税系统内部人士表示，按照征税原则，在起征点的设置上，以面积计算起征点比按套数征收更容易计算，也更显公平合理。 据这位内部人士介绍，房地产税征收与其他税种类似，也将有“免征”部分，即个人或家庭在“免征面积”以内的住房，则可不缴纳房地产税。同时，由于房地产税属于地方税种，“免征面积”也将根据地方住房情况针对性划定。 同时，据媒体报道，国务院发展研究中心研究员倪红日此前表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。这则意味着，房地产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。 “按照当前的房地产税思路，无论是合并税种，还是设置起征点，都需执行分步走的试行方式。在合并税种方面，初期仍需空转，征收对象也将从小范围入手，或从对经营生产性物业征收先行试点。而在面向住宅的房地产税征收上，也将从少数城市试点后再逐步推开。”上述地方财税系统内部人士指出。 不过，业内人士分析，在房地产税征收初期，即使是扩大房地产税的征收面和提高征收税率，对房地产市场的影响仍然有限。 “目前在住建部及相关部门对房地产税影响的测算中，可接受的房地产实际价格跌幅在10%-15%，在这一基础上如果在交易环节适当减免税收，那么对于个人房屋价值而言，价格差异并不大。”上述接近住建部的消息人士指出。 这位消息人士指出，在我国目前所行税制中，涉房税费种类较多，房地产的税负水平相对较重，因此，此次对房地产税改革的总体要求则是总体税负水平不变，这对房地产税的全面铺开也有利。 暂难实施 实际上，为尽快推进房地产税的立法工作中，决策层要求在税率、起征点等问题上，为地方政府让渡出充分的自由调整空间，但尽管如此，房地产税距离实际开征的时间仍难以预计。 “从地方政府的情况来看，由于房地产税的征收成本也相对较高，但收益却不大，这从此前重庆与上海征收房产税的效果就可看出，地方政府对于保有税的征收积极性并不高。”上述地方财税系统内部人士指出。 据这位人士向记者透露，此前财政部曾要求地方根据当地情况提交针对征收房地产税的建设性意见，但只有湖南、湖北等省上交了试点方案，其他多数地方都“按兵不动”。 “如果被选中试点，那很有可能是一项吃力不讨好的工作。”这位人士告诉记者，以上海、重庆试点征收房产税为例，最终试点失败，除了税制设计存在不足，地方执行不力也有很大关系。 此外，房地产税作为“降房价的利器”，在当前以“稳定住房消费”为主的楼市调控基调下，显得难合时宜。 “房地产税起码两年内不可能落地。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产市场不景气，刚开始局部复苏，不可能短期就出制度变化。 按照财政部财政科学研究所原所长贾康之前透露的推进计划，房地产税有望2017年得到全国人大通过，并在全国范围内实施。 但国务院发展研究中心一位负责人则对记者表示，从目前的经济环境来看，即使2017年房地产税得以立法通过，也很难马上在全国范围内实施；如果立法环节顺利推进，预计全面铺开也要在2020年之后。 实际上，从今年两会释放的信号来看，房地产税的立法已不再是中央着力推进的内容，今年政府工作报告中也并未提到有关房地产税的内容。今年两会期间，贾康也曾表示房地产税的征收方案引起了激烈争论。 “房地产税的改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。这项税改工作牵扯众多，仍需要时间。”独立经济学家吴思捷指出。 此外，房地产税牵涉到整个土地税收，如果征收房地产税，可能就要对比如土地出让中的很多收费标准进行调整。而土地出让金作为地方政府的主要财政来源，一般占地方财政收入的1/3，在个别地方甚至是一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付，则难免会触动地方利益。