地产

  　　加拿大地产商会(CREA)公布，6月份二手住宅成交按年飚升11%，但较5月份下跌0.8%，因为渥太华及满地可住宅成交下跌，抵消了大多伦多地区成交上升。不过，全国二手住宅成交价继续上扬，按年升9.6%。 　　CREA代表加国地产经纪，该会昨天强调，虽然6月份二手住宅成交按月减少，但5及6月全国成交量仍是超过5年来最高水平。 　　6月份成交量较去年同期更急升11%。 　　全国6月份二手楼平均成交价435,560元，按年升9.6%，仍由温哥华及多伦多楼价飚升带动。 　　满银高级经济分析员Robert Kavcic说，加国大部分地区度过一个严寒的冬季，令住宅交易大幅放缓后，置业人士在整个春季及夏季初期均极为活跃，而按揭利率处于历史低位更有助成交。 　　他说：「整体来说，市场在6月份并没有再度收紧，但较1年前已收紧了不少。」 　　温市楼价年升10.26% 　　温哥华和多伦多继续成为全加国二手住宅价格升幅最大城市，温哥华6月二手楼价按年升10.26%，多伦多也升8.94%。 　　有加国石油之都之称的卡加利，经过年初楼价急跌后，近期回稳，6月份楼价按年升0.48%。 　　金融界形容加国楼市为有3种不同速度市场，即温哥华及多伦多继续炽热，能源中心阿省和沙省则受累油价崩溃，其馀市场则相对呆滞。 　　自从2008年9月美国触发全球金融海啸后，加国的住宅市道持续不稳定攀升。虽然期间不少经济分析员警告加国楼市可能会到顶平走、放缓或泡沫爆破，但他们的预测从未实现。 　　CREA指出，全国二手楼成交、新放盘出售比例，在6月份为57.2%，和5月份相若，也从1月份的50.4低位反弹。比例如介乎40%及60%，便被视为二手楼供求平衡状况。CREA指出，上半年新放盘二手楼数目维持稳定，成交却增加，以致这比例稳步上升。 　　以现有销售速度计算，已放盘二手楼足够供应5.6个月销售，跟5月份相若，仍是3年来最低。   

  　　昨日(7月15日)，联邦央行宣布再度降息，加元汇率随即大跌。绝大多数业内人士相信，此举将给本国房市火上浇油，特别是多、温两地地产行情将陷入新一轮的疯狂。 　　然而，阿省埃德蒙顿一位投资经纪麦克贝司(Hilliard MacBeth)却提出了一个令人大跌眼镜的预测：本国房市泡沫马上就要破碎，今年夏天可能就会面临调整。 　　麦克贝司指出，“泡沫”存在四个相同的特征，分别是：价格急速上升令人们心中开始担心“再不买就晚了”或存有“抢购”的心态、人们找出各种理由将反常现象合理化，以及媒体不断提醒有关“泡沫存在”的消息。 　　他接着说，如果观察本国的房价走势和人们的心态，就会发现它符合上述所有的特征，因此“肯定有泡沫存在”。特别是现在本国某些大城市的房价已经超过居民平均收入太多。在埃德蒙顿、卡尔加里及温哥华等地结婚不久的年轻夫妇，负担的债务等于每年共同收入的五、六倍，这样情况前所未见。 　　没有居民收入支持的高房价，犹如没有根基的大楼，狂风一来就会轰然倒塌。 　　引发加国房价泡沫破碎的因素可能是央行忽然加息，或者是经济衰退。目前本国的经济疲弱，央行应该不会加息，但是由于油价大跌重挫本国经济，衰退已经悄然逼近。 　　按照麦克贝司的预测，今年夏季本国可能将再次遭遇经济衰退，有可能是压碎泡沫的最后一块砝码。 　　麦克贝司早前曾著有《泡沫何时破裂：加拿大房地产市场崩盘的幸存者》(When the Bubble Bursts: Surviving the Canadian Real Estate Crash)一书。他在书中指出，在美国房地产市场崩盘前，房地产投资只占到美国GDP总值的6%，相比之下，加拿大的泡沫更大，目前加拿大举国都沉浸在购房狂潮中。 　　他还预计，一旦加国楼市泡沫破裂，房价可能会暴跌50%，而最饱受影响的不是处于退休年龄的“婴儿潮”一代，而是刚刚购房不久的年轻人一代。这个群体购房最多，家庭债务水平最高，但在免税储蓄账户、互惠基金和股市中的投资却最少。 　　麦克贝司还表示，对付楼市泡沫的最佳策略是租屋居住，避免犯上把住宅物业视为投资的错误。虽然在大部分的加拿大市场，购房置业确实是是有利可图的投资，不过从长远来说，租房及赚取投资收入将会提供更佳及更安全的回报。 　　不过，麦克贝司的预测并非本国经济学界关于房市的主流观点。TD银行经济师德普拉托(Brian DePratto)表示，“低息和减息已是加国长期的经济政策，是一个相当持续和稳定的机制，大家都有比较明确的预期和准备，不会因为此次的降息而有什么突然性或转折性的举动，体现为楼市还将是处于平稳状态，因此所谓的泡沫爆裂的风险较低。”  

　　近日，中国股市热过头，差点大崩盘，投资人为避股灾，抛售股票将钱转向海外，涌入加拿大、澳洲及英国等国房地产。继而引发当地居民们的强烈不满，“中国人海外置业推高当地房价”又一次把中国人推到了风头浪尖。其中涉及的国家城市众多，包括：英国伦敦、澳大利亚悉尼、新西兰奥克兰、加拿大温哥华等多个国家的多座城市，甚至有媒体不客气的说“中国人炒房导致当地人买不起房”。 　　在最受中国人欢迎的海外置业国中，加拿大排名第三；据统计，加拿大最大城市多伦多50%的新房被外国人买去;在温哥华和多伦多，50%的公寓大楼为外国投资者所拥有;温哥华更有15%的房子长期空置。 　　不少居民被迫搬离温哥华 　　据新华网记者调查发现，温哥华住房难问题的确存在，当地不少居民因此离开这座“全球最宜居城市”。按照纽约大学斯坦恩商学院发布的《2015年国际房屋可负担性调查报告》，温哥华的住房可负担性在全球80多大城市中排倒数第二。 　　不过，记者分析温哥华市房屋可负担性调查委员会发布的一份报告后发现，温哥华住房难问题与海外投资者炒房似乎没有直接联系，当地民众对海外投资者存在一定程度的误解。 　　房屋可负担能力指人们对中等价位新房的购买能力，而被海外投资者炒热的高端豪宅价格并不会对普通居民带来太大影响。 　　这份报告指出，出租屋和保障性住房的供应是解决城市房屋可负担性的关键。而近50年来，温哥华出租屋数量急剧下降，当地政府对社会保障性住房建设的投资也逐年减少，这种变化给城市中低收入者带来了极大压力。 　　报告并未提及海外投资者，尤其是中国投资者对温哥华房屋可负担性的影响。 　　就温哥华住房难问题，温哥华市长罗品信表示，解决中低收入人群的住房问题是政府的当务之急。“与纽约、伦敦、悉尼一样，温哥华的高端豪宅市场非常兴旺，但政府关注的重点是如何提高中等价位房屋的可负担性，确保中低收入家庭也能在温哥华安家立业。” 　　当地房地产界知名人士鲍勃・瑞尼也认为，把温哥华房价高企一味归咎于中国买家有欠公允，是种族主义思想在作祟。 　　政府对海外投资缺乏管制 　　尽管中国买家不是温哥华住房难的直接原因，但海外投资在一定程度上确实推高了当地房价。对此，中国驻温哥华总领事刘菲在接受加拿大《环球邮报》记者采访时表示，当地政府对海外投资缺乏管制是温哥华市房价一路飙升的根源。 　　刘菲说，当地居民应当问责政府，而不应将矛头指向中国移民或海外投资者。中国政府在面临同样问题时，会不断加强对市场的干预力度，并制定相关政策，保障低收入者的住房需求。 　　根据温哥华所在的加拿大不列颠哥伦比亚省的财产法，在该省购置地产不仅不需要拥有加拿大公民身份，购买者也不会被问及属于哪国公民。这使当地政府无法将本国居民和海外投资者区别对待。不列颠哥伦比亚省住房部长发言人说，若要改变现状，省政府需要对立法进行修改，但到目前为止，省政府并没有改变立法的计划。 　　除了政府监管不力，利率降低、房源供不应求等也是温哥华房价升高的推动因素。

　　在现今活跃的房地产投资市场，买卖楼花已经得到普遍认可。一些地产开发公司在房屋建成之前想了解市场上人们对发展项目的反应如何，就会预先发售一部份楼花。这个时候的房价是比较便宜的。 　　在购买楼花时，除了价钱，设计和规划图，买家应该仔细检查合同条款。比如要留意撤销合同是否会受到相应的惩罚？楼花是否可以转让？更要了解楼花优劣的地方，如地理位置、升值潜力、发展商的声誉等等。 　　对于地产开发商来说，楼花的销售令他们可以在房屋建成之前收回一部分成本，获得一定的流动资金。楼花最大的诱惑无疑是价格，平买贵卖是投资者所期望的。一些为了投资而购买楼花的买家，会等其建成并全面上市销售时再以当时的市场价转手卖出。这时价格通常比楼花的售价贵，原买家便可赚取差额利润。另外，对于买家来说，购买楼花的选择性较大，买家可以根据自己的需求选择不同楼层、不同户型或是不同朝向的单元。由于楼花具有一定价格上以及选择上的优势，许多炒房者热衷于对楼花进行投资。 　　在决定购买楼花之前，买家一定要深思熟虑一番。楼花毕竟不是现房，很多方面还存在著不确定因素，买家在购买了楼花之后需要承担一定的风险。在整个项目竣工之前，买家并不知道房屋最终的质量将会如何。另外，建造项目存在延迟竣工的可能性，Closing date可能会延迟。所以购买者需要对项目开发商的口碑以及其所承建的一些工程项目的质量有所了解。 　　预算Closing费用： 　　不要以为房价就是你要付的全部。如果要Closing，还要额外付大概1-1.5万，包括Land Transfer Tax；Lawyer Fee；还有Builder转加在购房者身上的费用，主要有Development Levy 和Service Fee。 　　Development Levy 是政府向Builder收取的使用政府资源的费用，例如周围建了个学校或者公园，政府就会让Builder交一定的费用，但是这些费用Builder 会转嫁到购买者身上。而Service Fee 包括按装水表电表等等的费用。每个Builder都会向购房者收取这些。 　　律师费 (Legal Fee)： 　　因为楼花的交割有两个Closing Date，律师也会相应收两个律师费。Final Closing的律师费与二手房相同，Occupancy Closing律师费则因人而异。 　　水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）： 　　每种安装费分别在$150到$400不等，加起来大概$1000至$2000。大部分建筑商会在Final Closing的时候收取这些安装费，买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。 　　楼花转让费（Assignment Fee）： 　　Assignment就是在Closing之前把房子转卖给别人，这是炒楼花的一种主要方式。虽然几乎每个Builder现在都允许Assignment， 但是要收取一定的费用，并且有一些附加条件和限制。有的是90%卖出，才允许转让；或者是在建成之前的一段时间内才允许转让。所以一定要小心，在买之前要了解清楚。 　　教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Levy Fee）： 　　这些费用是计算在房屋成本里的。但是，楼花在产权交割的时候，如果这两项政府收费增加了，所增加的部分通常是由买家承担。对购买楼花作为投资的买家来说，选购楼花要把房屋的位置地段列为最关键的考虑因素之一。投资者应根据该地区的人口结构、与地区配套设施的关系以及交通出行等方面，判断项目地段的优劣。而对于房产未来的增值潜力，则要看该地段是否有重大项目会带来人口流入，以及租赁市场是否健康，租金回报是否合理稳定等。

参议员希拉裡﹒克林顿（Hillary Clinton，民主党人）华盛顿特区 这是克林顿夫妇位于怀特黑文街3067号的房子。这座两层半楼住宅有四间卧室，六个全卫和两个半卫，室内面积近480平方米。克林顿夫妇在2001年以285万美元的价格买下它，其中200万美元的贷款于2007年还清。房地产估价网站Zillow估计该住宅现价值576万美元。 参议员希拉裡﹒克林顿（Hillary Clinton，民主党人）华盛顿特区 这是克林顿夫妇位于怀特黑文街3067号的房子。这座两层半楼住宅有四间卧室，六个全卫和两个半卫，室内面积近480平方米。克林顿夫妇在2001年以285万美元的价格买下它，其中200万美元的贷款于2007年还清。房地产估价网站Zillow估计该住宅现价值576万美元。 马裡兰州州长马丁﹒奥马利（Martin O’Malley，民主党人）巴尔的摩 马丁﹒奥马利和妻子卡蒂(Katie)于2014年12月买下这幢位于巴尔的摩北部的都铎式住宅供家人（包括他们的四个孩子）居住。该住宅面积约253平方米，有四间卧室和四个卫生间。他们为该房产支付了54.9万美元，其中49.41万美元为贷款。 参议员伯尼﹒桑德斯（Bernie Sanders，民主党人）佛蒙特州伯灵顿 伯尼﹒桑德斯曾担任伯灵顿市市长，他和妻子于2009年以40.5万美元买下该带四间卧室、两个全卫和一个半卫的住宅。 华盛顿特区 桑德斯和妻子在华盛顿特区的住宅是面积约83平方米的一居室，有一个全卫和一个半卫。他们于2007年花费48.9万美元购入。该房产2014年的估价约为48万美元。 杰布﹒布什（Jeb Bush，共和党人） 佛罗裡达州科勒尔盖布尔斯 前佛罗裡达州州长杰布﹒布什和妻子科伦巴(Columba)住在迈阿密郊区科勒尔盖布尔斯的一个住宅开发区。他们于2011年8月以130万美元购入该324平方米的四居四卫联排别墅。 参议员马克罗﹒鲁比奥（Marco Rubio，共和党人） 佛罗裡达州西迈阿密 马克罗﹒鲁比奥与妻子珍妮特(Jeanette)，以及他们的四个孩子住在一座四居三卫，带泳池的西迈阿密住宅裡。这座独栋住宅面积240平方米，建于2005年。鲁比奥夫妇购买时花费了55万美元。Zillow估计该房产现在的市场价近57万美元。 唐纳德﹒特朗普（Donald Trump，共和党人） 纽约市 地产大亨兼电视明星唐纳德﹒特朗普与他的现任妻子梅拉尼亚(Melania)住在纽约市特朗普大楼顶部的三层公寓中。该住宅的装修极为豪华，装修材料包括24K金和大理石。由Angelo Donghia操刀的室内装潢模彷了路易十四时期的宫廷风格，屋顶装饰着巨幅画作，另有廊柱和水晶吊灯等奢华元素。 佛罗裡达州棕榈滩 特朗普位于棕榈滩的大宅面积超过10,000平方米。特朗普于1985年花费1,000万美元买下它，那时该房产拥有126个房间。经过改造，该房屋据称有58间卧室，33个卫生间，其主餐桌长达8.8米，桌面以大理石打造。此外，该大宅还有12个壁炉和3个避难室。特朗普于1995年将该房产转移至Mar-A-Lago俱乐部名下。 路易斯安那州州长鲍比﹒金达尔（Bobby Jindal，共和党人） 路易斯安娜州巴吞鲁日 这位土生土长在巴吞鲁日的路易斯安娜州州长现在仍然住在家乡，但不是在自己的私有住宅中。鲍比﹒金达尔和妻子塞博利亚(Supriya)，以及他们的三个孩子住在该州的州长府裡。州长府是一座建于1963年的大宅，有12间卧室、18个卫生间、两个厨房、一个小厨房、两个餐厅、一个早餐室和一个州事务接待室。 参议员泰德﹒克鲁兹（Ted Cruz，共和党人） 得克萨斯州休斯敦 这位资浅参议员和他的妻子海蒂(Heidi)以及他们的两个女儿住在休斯顿一套可观城市风光的高层共管公寓楼中，该公寓有两间卧室、两个全卫和一个半卫。他们的公寓位于第19层，面积约190平方米。克鲁兹夫妇于2008年9月以83.75万美元的价格将其买下，其中贷款67万美元。 参议员兰德﹒保罗（Rand Paul，共和党人） 肯塔基州鲍灵格林 这位资浅参议员和他的妻子凯利(Kelley)的住宅面积约390平方米，为四居三卫户型。这幢灰顶白牆的房子坐落在一片绿化极佳的0.8公顷地皮上。其2014年的总估价为52.5万美元。 裡克﹒佩裡（Rick Perry，共和党人） 得克萨斯州奥斯汀 詹姆斯﹒理查德﹒“裡克”﹒佩裡和妻子安尼塔(Anita)过去15年一直住在得克萨斯州州长府邸。在佩裡于今年1月离任州长之位后，他们搬进了一套两居两卫的联排别墅，而他们位于Round Top社区的新家尚在建设之中。 参议员希拉裡﹒克林顿（Hillary Clinton，民主党人）华盛顿特区

昨日在加拿大央行将基准利率下调0.25%之后，加拿大五大商业银行的最优惠贷款利率也做了相应的调整。TD银行最优惠贷款利率下调了0.1%至2.75%，RBC、CIBC、丰业银行以及蒙特利尔银行则都下调了0.15%至2.7%。所有银行的调整从今日开始生效。不过专家建议对于此次银行降息，买房者们还是要理性对待。 面对越来越低的贷款利率，越来越多的人蠢蠢欲动，想要贷款买房。低利率对于买房者来说绝对是个利好消息，尤其在多伦多和温哥华这样的高房价城市。购房贷款额度往往很高，每月支付的利息自然成了巨大的负担。 以一套45万的公寓房为例，如果首付20万贷款25万，那么此次贷款利率的下调意味着每月的月供将会降低19元左右，每年会减少220元左右;如果贷款超百万的话，每年则可以节省1000左右，20年的贷款则可节省20,000。这无疑是一笔开支节省。     但是在蠢蠢欲动，心急要趁着低利率按揭买房之前，请仔细地做好准备，注意以下的事项。 1.仔细查看自己的信用记录 在申请按揭贷款之前，你应该尽早了解自己的信用状况。毕竟，糟糕的信用评分可能会使你的贷款利率激增好几个百分点，甚至可能对你获得贷款资格造成障碍。一定要尽早查看自己的信用评分(至少要提前几个月)，这样即使信用状况不良，也有较为充分的时间进行补救。 2. 精确计算房屋总开支 房屋总开支包括首付、利息、房产税、按揭违约保险费等。潜在购房者经常犯的一个错误是不把房产税和按揭违约保险费计算到房屋总开支里。检验潜在购房者是否有资格获得按揭贷款的一个工具是负债收入比(debt-to-income ratio)。其计算方法是用房屋总开支除以税前月收入。 3. 不要在申请房贷的同时申请其它贷款 在申请按揭贷款之前和申请过程中，一定要避免再申请其它贷款。不管什么时候申请贷款，你都会被当作很大的信贷风险来对待，至少在初始阶段是这样的。如果在申请房屋按揭贷款的同时，你碰巧也在申请新的信用卡或者汽车贷款，你的信用评分可能会给房贷的申请带来麻烦，也可能会迫使银行提高你的贷款利率。 4. 资产入账时间要足够长 银行等贷款发放机构希望看到你能够支付每个月的贷款月供。但是如果你资产入账时间不够长(在你的账户中停留时间不超过两个月)，你在申请贷款时就可能会遇到麻烦。一些贷款人认为只要在申请前几天把从亲戚那儿借来的钱打入自己的账户就可以了，但如果金融机构发现了这一点，你获得贷款的几率就会很小。 5. 不要频繁换工作 获得贷款资格的另一个重要条件是稳定的工作和收入。金融机构希望看到的是你拥有稳定的收入，并且该收入在未来还将继续下去。所以在申请贷款前，最好不要过于频繁地换工作。如果你在某一行业内换工作，对申请贷款的影响或许不会太大，但如果你完全转变了自己的职业生涯，那么申请按揭贷款就可能会遇到问题。如果你真的想换工作，尽量等到贷款手续都办妥之后再进行。 不过对于此次银行降息，买房还是要理性对待。鲲鹏贷款孙晓明就认为虽然降息对加拿大老百姓来说总的看是一件好事，因为差不多90%的加拿大家庭都有贷款，利息降了，这些家庭自然会得到一些实惠。对于想要购房的人，孙晓明建议，如果是自住房大可不必斤斤计较利率降低多少，因为这是基本需求，但对于投资房来说一定要慎重。

买过楼的朋友们是不是都有这样的体验：买房的时候，开发商拿你当上帝，让你感觉你在用3星级的钱买了5星级的房子；但是等住进去的时候却发现"童话里都是骗人的"。那开发商一般会有什么不能信的鬼话呢，小编就带你去欣赏一下：   1.买XX房，去XX学校     全民教育的年代，最容易出现这个问题了呢。不过不管开发商的楼盘离xx名校多近，最好还是要去教育局和学校弄个明白：该楼盘到底属不属于名校的学区；即使是"学位房"，也不能掉以轻心，被"学位房"欺骗感情的人可不在少数呢。   2.自然环境篇   往往售楼小姐会为你描述一副美丽的场景："等我们的房子建好了，就是亭台楼阁，绿草如茵……"一幅皇家园林的样子。但等你搬进去才发现，参天大树其实是豆芽菜，绿草如茵其实是半死不活的草皮，静谧湖水其实是条臭水沟……即使是绿化率，也是售楼小姐听工程部的人随便说说，然后再PS一下，照片不代表本人，你懂得。     3.交通篇   当然，交通便利也是开发商的一大卖点：不过一般情况下，这些鬼话都是不能信的："一线生活"就是挨着地铁线；"立体交通"就是挨着地铁口；"交通枢纽"就是公交车多；"到任何地方永远只有一步"只是紧邻主干道，但开发商却分分钟让你有一种住在世界中心的自豪感。还有的无良开发商在售楼的时候，让公交企业把公交车开进楼盘，等到卖完楼，就把公交车赶走……   4.社区设施篇   无论谁买房子都想买一栋社区商业比较发达的房子，开发商也不会忽略广大人民的这个需求，纷纷拿社区设施做文章。不过，开发商又不是政府，不是他说有什么配套设施就有什么滴。旁边有家银行就算紧邻CBD，有家学校就是"人文学术氛围浓厚"，有家大超市就算繁华闹市……售楼小姐在旁边偷偷笑：反正又不是我住。   5.装修设计篇   首先，样板房神马的坚决不能信，因为一般情况下，样板房都比实际房型要大。也就是说 "实在不行，你就按照样板房的样子来装修"之类的话全都是扯淡：反正也就是长多一些，宽多一些，但乘起来以后，样板房就大方很多了。       还有一些开放商打着"个性化设计"，"打破传统"的名义来吸引年轻人，但是亲爱的们，一旦出现上述说法，就意味着这个楼盘的户型很烂或是规划方案很奇怪。不要认为这是个性化的体现，先不说这些奇奇怪怪的房型很多都有违风水，就说装修很困难，更别提这些"不走寻常路"大部分都是反常识反习惯反人类反社会了。   再来扒一扒外形设计，作为一个资深颜控，小编绝对对开发商那些偷换概念的行为表示鄙视：怎的，在外面贴个砖就托斯卡纳了，楼顶是圆的就变成巴洛克了，弄个尖楼顶就哥特式了？所以买房的时候，还是要相信自己的眼睛，这些话听听也就算了。   最后，我们来谈一谈赠送面积，很多开发商拿赠送面积做文章，但是亲们，羊毛终究是要出在羊身上，开发商赠你的那些面积也是会在别的地方找回来的滴。   6."逼定"篇   对于售楼小姐来说，"逼定"就意味成功。所以看完了房子，倒完了热水，当售楼小姐一脸笑容地坐下来准备和你好好谈的时候，就要注意谈判大师来临了。这时候她们会综合运用各种谈判技巧来劝你掏腰包：神马拥有很大的升值空间呀，房子有限呀，房价还会涨，晚买吃亏呀balabala一大堆。甚至还会有售楼小姐神秘兮兮地说："我看你投缘，所以今天这套很好的户型就给你留着了"，尼玛，那些好房子根本就轮不到她卖好吗；再说了，房价很多时候都是跟着政策走的，而且一般政策出来一个月左右，开发商才会采取措施，根本就不会出现今天看房，明天就涨的情况。       综上所述，各位亲们，看房的时候，千万要捂好钱包呀。    

华人有投资房地产的传统，现在中国股市动荡，人们更坚定了房地产才是稳妥投资的信念。比起股市，房地产虽然也会有高峰低谷，但风险相对低。   中国股市影响温哥华   最近，因为中国股灾，影响了温哥华房地产的成交。有人已经在温哥华交了买房的定金，因为股市大跌，把钱套进去了，不能成交了，连定金也不要了。也有人把本来想买房的钱，投到中国股市，本来有能力在温哥华买房，现在就不一定够钱了。   笔者认识的一位华人朋友，看到中国股市火爆，认为是7年一遇的大牛市，听说有人投入几百万，很快就有千万身家了，就很着急地回国去开户。还有一位客户，好不容易把钱从中国打过来，准备在温哥华买房，看到中国股市火爆，就再把钱打回到国内，现在不知道他买的股票怎么样了，不知道他跑得够不够快，买房的钱还在吗。   中国股市暴跌引发中国新一轮海外投资探索   中国股市虽然在政府的强力救市（某些人称作暴力救市）下，有所回稳。强令大机构不可减持股票，甚至采取公安进驻证监会的方式，严防股市下跌。有人为了自己牟取暴利，不顾破坏国家经济地做空，让股市崩溃，实在可恶，这种人是该抓起来。但用行政手段救市，也暴露了中国股市制度和管理上的缺陷和漏洞。   在北美股市，也可以使用杠杆炒Margin，但在北美股市的投机气氛通常没有中国那么浓厚。中国因为配资，在股市下跌时被强制平仓的人不计其数。使很多人多年的积蓄一朝失去，把全副身家扔水里了。如果是借贷或抵押房子炒股的，就更加悲催了。有的人经历了骇人的恶梦，几百万、几千万被瞬间平仓，一天之间从富人变成穷人。   中国股市的震荡，对温哥华的房地产产生了负面影响，也使人们认识到，房地产才是最可靠的投资。   投资多元化最爱房地产   中国人喜欢的投资方式有几种，一是房地产，二是股票基金，三是黄金。还有一些人，不投资，看重存款，认为存款才是最稳健最安全的。在通货膨胀的情况下，存款有时也会让资产缩水。现在中国股份制银行、私人银行多了，放银行也不像原来那么安全了。来到加拿大后，有些 炒北美的股票，也有人炒 。虽然投资方式很多，但房地产依然是华人最爱的投资方式。   房地产也有市场低迷的时候，但风险比股市低多了。房子起码可以自住，还可以出租带来一定回报，不至于血本无归。很多移民都经历了2008年的金融海啸，房价跌了，但经济好转，价格又涨回来了。买房子可以跟银行贷款，发挥杠杆作用，这个杠杆也比股市炒Margin安全多了，不会那么容易被强制平仓。毕竟房地产市场动荡的幅度没有股市那么大，房价跌破首付款的风险要低多了。   本周三上午，加拿大央行宣布降息25个基点至0.5%，这是自今年1月份下调至0.75%后的又一次降息，央行希望此举能刺激加拿大疲软的经济。很多人把这个消息看成房地产市场的利好，笔者认为，降息减少购房成本，也降低购房门槛，对房地产当然有积极作用。但是否造成房地产市场大涨，就需要拭目以待了。   排华的主要是假洋鬼子   因为华人炒楼，引起房地产市场上涨，有人认为加拿大主流开始排华了。据笔者观察，西人并没有怎么歧视华人，倒是在本地出生、长大的所谓香蕉人，或在加拿大居住时间长的老华侨，对新移民的意见比较大。   日前出现在大温的反华车帖，车主为亚裔   在UBC华裔居民反对建临终关怀中心时，反对声音很大的，说华人是“蝗祸”的，虽然英语说得好，但据说那人是华人。在温哥华市中心带头打出“我没有100万”，抗议房地产市场，暗指华人炒房是根源的女士，也是一位华人。最近有人在车尾，打出“对中国垃圾说不”标语的，也不是主流人士，而是越南人，他的太太是华人。   有些人以为他在温哥华生活久了，就是香蕉人了，流著白人的血液了，不是华人了，骂中国人比西人还狠。堡垒总是从内部被攻破，中国人因为不团结，从鸦片战争之后，经历了100多年的屈辱，现在也该醒悟了。   说中国人炒高了房市，其实是高估了中国人的实力。华人只是在高端房地产市场产生了较大的作用，而且影响的区域是有限的，只是在温西、西温、列治文这些华人聚居的地方，发挥了影响力。卑诗省地域宽广，华人在奥肯那根、阿波斯福德就没有影响了，在加拿大其他省份就更是主流主导了。   说华人炒高了加拿大房地产，是高估了华人的实力，也是一种误导。我们不要轻易接受这顶“大帽子”。  

　　加国房地产市场开始放缓，按月呈现下跌趋势，但是由于2大龙头城市多伦多和温哥华的需求仍然强劲，加上新上市的房屋量减少，导致房价仍然在全国范围内增长。 　　加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)周三发布数据，称6月份的房屋销售比5月下降0.8%，但是这2个月仍然是5年来销售最好的。 　　在多伦多和温哥华的带动下，6月份的全国房屋均价比1年前升了9.6%，达到45万3560元; 　　如果扣除多伦多和温哥华，全国房屋均价只有34万6904元，只比去年同期上升3.1%; 　　事实上，全国主要城市有三分之二的房屋销售都处于增长的态势，6月份的销售高于10年平均水平14%。 　　6月份的新屋上市量比5月减少0.2%; 　　增长最迅速的地区为Hamilton-Burlington及Durham地区，相对于多伦多市独立屋均价超过百万元的火热，上述地区的房价变得容易接受，而且距离多伦多不远，越来越多到多伦多上班人士考虑到周边卫星城市买房。 　　受到油价大跌的影响，卡尔加里市的房地产市场已经冷却，房价与去年同期比较，仅仅上升0.48%，均价为45万1400元。 　　Regina市的房价比去年同期下降了3.42%，均价只有28万2700元;大Moncton地区的房价也比去年同期下跌2.11%，均价为14万8900元; 　　大多伦多地区6月份的房价比去年同期上升了8.94%，所有房屋均价为55万7900元;大温哥华地区房价增长10.26%，均价为69万4000元; 　　CREA首席经济师Gregory Klump表示，超低的按揭利率加速了房地产市场的火爆，新的记录不断产生，尤其是多伦多和温哥华地区。 　　“市场可供选择的房屋不多，导致这些新的记录很快就可能被打破。”

　　加拿大央行15日宣布将拆款利息（overnight rate）从先前的0.75%降至0.5%，此举令许多长期观察大温房市的业界人士感到忧心，有人认为央行此举将令房价继续向上攀升，也有人认为目前房价已与民众收入脱节，若整体经济继续走软，房价修正状况恐怕很快就会出现。 　　Royal LePage房地产公司行政总裁索伯（Phil Soper）日前曾公开表示，央行降息是在加国房市热点上火上浇油，不过财富管理公司Richardson GMP投资经理麦贝斯（Hilliard MacBeth）不认同索伯的说法，他认为央行的目标是促进加国整体经济成长，而不是控制大温或多伦多地区房价的打房措施 。 　　麦贝斯也强调，目前许多地方房价已超过家庭收入可承担的水平，他不能理解加国五大银行，为何会批准超过民众年收入5倍至6倍以上的借贷金额，他相信这是与银行可将风险转嫁给加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）所导致，而这样的政策是需要被重新检视的。 　　麦贝斯曾预测房价会在夏天出现修正，一旦房市泡沫破裂，房价下跌将达40%至50%，他14日接受媒体专访时仍相信房市泡沫确实存在，因为房价与民众收入已经出现大幅脱节的现象，未来若加国出现经济衰退或是利率调升的状况，房市泡沫可能应声而破。 　　麦贝斯提到，目前经济条件相对较弱，经济一旦出现衰退，民众因害怕负债过高而不愿投入市场，房市可能就会产生负面效应。

  　　7月15日上午，加国央行宣布将主要利率由0.75厘下调至0.5厘。这次降息符合市场预期。 　　央行同时发表对下半年的加国经济展望，表示疲弱的经济会持续一段时间，预计全年的经济增长率为1.1%，比3个月前预测的1.9%大幅降低。预计明年和后年的经济增长率为2.5%。央行预计到2017年上半年，加国经济才会恢复，而不是之前预测的2016年。 　　央行再次宣布降息也验证了业内人士对加拿大经济状况的担忧，那么此次降息对房地产与借贷到底影响如何呢? 　　鲲鹏贷款孙晓明认为，降息对加拿大老百姓来说总的看是一件好事，因为差不多90%的加拿大家庭都有贷款，利息降了，这些家庭自然会得到一些实惠。但是对经济发展来说绝对不是什么好事，最直接的是对零售业的影响，过去一年已经有许多零售业纷纷关门。 　　孙晓明说，降息影响最直接的可能就是房地产，对于已经是两位数增长的房地产来说，人们不能不担忧泡沫的发生。因为降息，人们的贷款承受力会增强，自信心就会膨胀，比如原来只能看75万房子的买家现在就可以看80万的房子了。孙晓明建议，如果是自住房大可不必斤斤计较利率降了多少，因为这是基本需求，但对于投资房来说一定要慎重。因为从事贷款这一行业看到的东西太多了，大家只看到别人赚钱，其实还有一些失败的案例让人不堪回首。因为市场不可能永远增长，总有修正下调的时候。 　　天合地产房产经纪人崔世利表示说，这次降息无疑对于加拿大当地房地产市场是个利好消息。自今年1月央行首次降息以来，多伦多市的房地产市场就异常火爆。在最紧俏的时候，也就是今年2月至3月，常常会出现多人抢房的情况，最多时候有20多人。而且加价买房也成了普遍现象，第一名比第二名有时能多出20多万。也就是说80几万的房子，最终常常以100多万售出。对此，崔世利推测说今天央行再次降息，多伦多房市很可能在9月至11月之间再迎一波新高潮。 　　地产公司Royal LePage在其报告中警告说，再次降息对于目前已经过热的房地产来说并不是一件好事。由于最近全国的房地产市场都在上涨，而且很多地方的涨幅很大，央行降息的决定可能会过度地刺激房地产市场，尤其是多伦多和温哥华。 　　卑诗大学尚德商学院(Sauder School of Business)经济学家Thomas Davidoff指出，加国目前面临经济衰退的挑战，央行再次下调利率，目的就是鼓励国民消费和借贷。他说，房贷利率下降并不意味着房价必然提高。现在有三大影响本地房市的因素并存：经济下滑、利率下调以及中国经济，但很难预测最终产生什么样的因果关系。如近日中国大股灾，有人会认为中国国内投资环境不佳，有可能会为温哥华房市带来更多资金投入，或因中国投资者的财富减少，对本地房市的压力也就相应减弱。  

　　温哥华房市第二季度继续上涨，独立屋房价涨幅12.6%。(本报资料照片)        皇家利百基房地产公司(Royal LePage)最新报告指出，温哥华房价今年第二季度发生戏剧性的增长，主要塬因是独立屋市场供不应求。 　　数据显示，温哥华独立屋的平均房价在第二季度已经达到124万7125元，比去年同期增长12.6%。其他类型住房价格也呈上涨趋势，其中两层独立屋价格涨幅达13.6%，平均售价136万8125元;公寓平均价格为52万1425元，上涨6%。 　　Royal LePage房地产公司北岸地区经纪人比尼(Bill Binnie)指出，温哥华房价在第二季度继续急速增长，是受供不应求的市场状况影响，由于买房者的涌入和有限的供应，将保持「卖方市场」走势。 　　第二季度房市的一个明显现象是对独立屋的高需求。Royal LePage房地产公司西部经理西蒙斯(Chris Simmons)指出，独立屋供应仍然紧缺，并继续成为购买需求最高的物业。但受房源短缺和高房价限制，使得买房者开始流向其他类型物业，本地的公寓市场看涨，这一势头应该会持续全年。 　　比尼补充，除了房市火热，银行房贷低利率也将继续鼓励更多人趁机入市，因此，短期内还不会出现住房需求减弱的可能，预测全年的房价增长可达9.4%。 　　而从整体来看，全国房市在第二季度的表现佳，在温哥华和多伦多等火热房市的带领下，房屋销量有望创新高。与去年相比，加拿大的房价年度增长预计可达6.1%。其中单层独立屋单位价格增长最快，涨幅7.5%，平均售价43万8938元。标准两层独立屋平均价格为47万1002元，同比增长6.8%。公寓价格也出现3.9%的涨幅，平均价格达26万8583元。 　　皇家利百基房地产公司(Royal LePage)最新报告指出，温哥华房价今年第二季度发生戏剧性的增长，主要塬因是独立屋市场供不应求。 　　数据显示，温哥华独立屋的平均房价在第二季度已经达到124万7125元，比去年同期增长12.6%。其他类型住房价格也呈上涨趋势，其中两层独立屋价格涨幅达13.6%，平均售价136万8125元;公寓平均价格为52万1425元，上涨6%。 　　Royal LePage房地产公司北岸地区经纪人比尼(Bill Binnie)指出，温哥华房价在第二季度继续急速增长，是受供不应求的市场状况影响，由于买房者的涌入和有限的供应，将保持「卖方市场」走势。 　　第二季度房市的一个明显现象是对独立屋的高需求。Royal LePage房地产公司西部经理西蒙斯(Chris Simmons)指出，独立屋供应仍然紧缺，并继续成为购买需求最高的物业。但受房源短缺和高房价限制，使得买房者开始流向其他类型物业，本地的公寓市场看涨，这一势头应该会持续全年。 　　比尼补充，除了房市火热，银行房贷低利率也将继续鼓励更多人趁机入市，因此，短期内还不会出现住房需求减弱的可能，预测全年的房价增长可达9.4%。 　　而从整体来看，全国房市在第二季度的表现佳，在温哥华和多伦多等火热房市的带领下，房屋销量有望创新高。与去年相比，加拿大的房价年度增长预计可达6.1%。其中单层独立屋单位价格增长最快，涨幅7.5%，平均售价43万8938元。标准两层独立屋平均价格为47万1002元，同比增长6.8%。公寓价格也出现3.9%的涨幅，平均价格达26万8583元。  

  　　皇家李柏奇房地产公司(Royal LePage)14日公布的统计数据显示，在今年第二季期间，多伦多的房地产市场全加拿大最火热，所有类型的住宅价格都以两位数的幅度增长。 　　温哥华市场也不遑多让，独立的二层住宅及平房均录得两位数的涨幅，共管公寓涨幅也超过6%。 　　现在的加拿大房市可谓「两枝独秀」，在大都市中，多伦多和温哥华两地持续灸热，满地可、卡加利和温尼辟的一些类型住宅价格下跌，其它城市房价涨幅也很小，或者持平。 　　今年4月至6月，与去年同期相比，全加的独立平房平均价格上涨7.5%，达到43万8938元，独立二层楼房平均价格上涨6.8%，达到47万1002元，共管公寓平均价格上涨3.9%，为26万8583元。 　　但分析师指出，全加平均房价涨幅遭到庞大的多伦多市场和极其昂贵的温哥华市场扭曲，如果摒除多、温两地的因素，加拿大平均涨幅将微乎其微。 　　加拿大中央银行可能在15日的例行议息会议上决定将基本利率削减0.25%，以此刺激缺乏生气的加拿大经济。皇家李柏奇房地产公司的报告认为，此举有可能过度刺激已经太热的多伦多和温哥华房市。  

  　　加拿大央行昨日调降利率，加元汇率应声向下。本地地产界认为近期本来已经缓慢回稳的楼市，将会在受到刺激后再度掀起「恐慌性疯抢潮」。除了中国富豪将部分股市资金分出投资海外资产外；美国华裔富豪也趁汇率优势北上扫货，楼价飙升将难以避免。地产经纪也担忧低利率可能会让屋主「惜售」，如何开发房源将会是大温楼市的最大挑战。 　　地产经纪黎恒表示，今年大温的楼市从去年底开始便一直红火，直到近一两个月进入暑假后，较理智的投资者持币观望，整个楼市才逐渐趋于稳定。不过他称昨日央行降息，很可能会引起一波新的「恐慌」，原本已经稳定进入「新价格平台」的楼市，将会转为新一轮的疯抢。 　　「大家都怕买在高位，现在连审慎的(投资人)也坐不住了。」黎恒透露，目前较为审慎的族群，大多为购房预算买屋价在80至150万元的群体。他称本月初曾有一间高贵林的独立屋，房屋在周日开放参观4小时，便有156组人前来观看，最后开价69万的房屋以91万成交，可见大温有多少潜在买家正在等入市。 　　黎恒指出，中国股市虽然已经走回正轨，但许多人经历之前的股灾，皆认为将钱放在股市「太过刺激」，会有意愿将钱转移至海外投资「永久产权」。而昨日央行降息造成加元兑人民币汇率一度跌破4.8，会刺激更多中国热钱流入。他称自己和所有同事已经将休假取消，准备即将来临的「抢房战」。 　　不过黎恒强调，目前大温楼市面临一个很大的挑战，便是「货源」极度稀缺。他担心银行调降按揭利率造成屋主持有房屋的成本下降，引发屋主「惜售潮」，届时楼价将会在供不应求的状况下进一步被推高。 　　地产经纪苏娴雅也认为加元走低造成人民币换钱可以换更多，将会有更多中国富豪前来抢楼。她称近期温哥华西区600万元以上的豪宅，每一宗交易都能比开价至少高出50万元，显示本地楼市并不缺买家，只是缺楼盘。 　　苏娴雅指出，在加元走低的影响下，美国华裔富豪也看到温哥华的投资潜力，纷纷拿钱北上寻找机会。她称近期已有两宗交易是由美国华裔企业主购买，全都是纯投资，自己无意居住。不过她认为美国华裔富豪虽然也是一掷千金，但相对来说会比中国富豪理智。 　　在柏文方面，本地一间开发商的经理郑先生透露，利率下调同样会刺激柏文市场。他称温哥华西区的一房单位，平均已经达到36万元，比起今年初已经增加约3万元。他称一间位于西区甘比走廊(Cambie Corridor)一楼的一房单位，开价高达43万元，未来新盘可能还会继续走高。

   　有学者认为目前大温楼市最不需要的就是利好消息刺激，因为整个楼市已经过热。有银行业人士则称就算是中国来的新移民，取得按揭购楼未必如外界想像般高难度，认为大温楼市红火已不可避免。 　　卑诗大学商学院经济学教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，目前温哥华的楼市已经过热，现在这个时间非常不需要追加减息这种利好消息。他称以温哥华楼市目前的红火情况加上低利率，更加难以估算一间房产的真正价值，因此会造成屋主的焦虑及不安。 　　今年一月央行降息后，随即将大温楼市带入卖方市场，特定社区皆可见到多人下标抢房。大温更在5月录得9.4%的楼价涨幅，高居全国之冠，更远超于全国平均的3.1%。 　　本地一间银行的按揭经理陈先生透露，虽然目前取得按揭的难度比2008年高，但主要是政府将门槛提高。他称银行之间则会「发挥创意」，在政府所设定的框架下，推出类似「新移民优惠按揭计划」等对策，取得按揭未必如外界想像的难，降息后必会引来更多人申请按揭购楼。 　　陈先生透露，就算一名中国富豪在本地没有任何工作及收入，但只要在银行存入35%的基金投资，加上有足够资产做为抵押，便可以轻易取得30年期的100万元按揭来投资房产。他更笑称虽然全国景气一片低迷，但身为大温地区的金融业人士，根本感觉不到任何经济萧条的气氛。 　　满地可银行金融理财师阎梅称，「银行方面已开始将抵押贷款的水喉收紧，以控制风险。举例来说，一两年前，如果把房子抵押给银行，还能申请到80%的贷款，但现在最多只有75%，如果是共管柏文单位的话，更是最多只有70%。」 　　虽然有人担心，再次减息会令已经显得过热的楼市爆煲，但道明银行经济师德普拉托(Brian DePratto)则表示，「低息和减息已是加国长期的经济政策，是一个相当持续和稳定的机制，大家都有比较明确的预期和准备，不会因为此次的降息而有什麽突然性或转折性的举动，体现为楼市还将是处于平稳状态，因此所谓的泡沫爆裂的风险较低。」

大卫朵夫。（取材自UBC） 　　加拿大央行今天（15日）议息，不少分析及财金界均认为，鉴于加国经济疲软而可能陷入萧条，央行会宣布将隔夜拆款利息（overnight rate）从现在的0.75%降到0.5%。有经济学家担心，虽然这会刺激经济，但同时也可能导致房价进一步脱节上扬。 　　因受石油价格下挫影响经济发展速度，央行今年1月将隔夜利率从1%下调到0.75%，使得大温及大多伦多房市更加火爆。 　　此次央行是否有可能继续降息？卑诗大学尚德商学院（Sauder School of Business）经济学家大卫朵夫（Thomas Davidoff）指出，加国目前面临经济衰退的挑战，不排除央行会为促进经济而再次下调利率，以鼓励国民消费和借贷。 　　他说，随著央行基准利率下调，各银行的房贷利率也会出现变化，尽管首次买房者更容易负担房贷，但也因此可能会导致房价高抬，如果考虑到房市泡沫的话，也有进一步恶化可能。 　　当然，房价提高也非必然。他说，现在有三大影响本地房市的因素并存：经济下滑、利率下调以及中国经济，但很难预测最终产生什么样的因果关系。如近日中国大股灾，有人会认为中国国内投资环境不佳，有可能会为温哥华房市带来更多资金投入，或因中国投资者的财富减少，对本地房市的压力也就相应减弱。 　　相较于以往地产界对银行减息的欢迎态度，皇家李柏奇房地产公司（Royal LePage）此次一反常态，担心如果继续下调利率，只会给加国热点房市火上浇油，令房价持续上涨，甚至出现泡沫。 　　公司行政总裁索伯（Phil Soper）指出，无论是全球油价下挫，或是欧洲为解决希腊危机面临的经济压力，都不足以刺激加拿大央行降息，因为加国经济根本未出现萧条，现在就降息是不合时宜的。

皇家李柏奇房地产公司(Royal LePage)14日公布的统计数据显示，在今年第二季期间，多伦多的房地产市场全加拿大最火热，所有类型的住宅价格都以两位数的幅度增长。 温哥华市场也不遑多让，独立的二层住宅及平房均录得两位数的涨幅，共管公寓涨幅也超过6%。 现在的加拿大房市可谓「两枝独秀」，在大都市中，多伦多和温哥华两地持续灸热，满地可、卡加利和温尼辟的一些类型住宅价格下跌，其它城市房价涨幅也很小，或者持平。 今年4月至6月，与去年同期相比，全加的独立平房平均价格上涨7.5%，达到43万8938元，独立二层楼房平均价格上涨6.8%，达到47万1002元，共管公寓平均价格上涨3.9%，为26万8583元。 但分析师指出，全加平均房价涨幅遭到庞大的多伦多市场和极其昂贵的温哥华市场扭曲，如果摒除多、温两地的因素，加拿大平均涨幅将微乎其微。 加拿大中央银行可能在15日的例行议息会议上决定将基本利率削减0.25%，以此刺激缺乏生气的加拿大经济。皇家李柏奇房地产公司的报告认为，此举有可能过度刺激已经太热的多伦多和温哥华房市。

住在宾州的华裔郑氏夫妇拥有一套一楼为餐馆、二楼为四套公寓的楼房，去年底收到郡政府的强制徵收令(Eminent Domain)，因首位律师错过前30日的否决期限，每月营收超过2万元的餐馆被强制关闭，政府仅补偿房屋价值、不补偿餐馆搬迁费。夫妇二人连换五名律师后，仍没有律师要替他们上庭争取餐馆搬迁费。 著急的郑先生一家日前到美国福建同乡会法律谘询求助。郑先生表示，该物业是2006年所购，当初购买的价格为27万5000元，夫妻俩在一楼经营餐馆，每月营收超过2万7000元，二楼用来出租及自住。他们去年10月7日收到郡政府的强制徵收令，就立即请律师处理相关的补偿数额。 郑先生指出，他们与政府分别请专业人士为物业估价，政府的估价为29万元，他们的估价为37万5000元，6月11日上庭时法官最后裁决为35万元。但除了物业补偿外，郑先生另请到建筑师估算搬迁餐馆的费用，「搬迁加上装潢，还需要15万元」。 据郑太太介绍，6月15日他们找到第四任律师，该律师允诺能拖延案子进行的时间，没想到同一日法院便已宣判要郑家在7月6日搬走。他们赶紧找到第五任律师，发信要求延缓搬迁期限，「按联邦法律，政府应提早90天发通知」，最后政府放宽搬迁期至9月24日，但期间需缴租金给政府。 郑先生抱怨，他们要得不多，就是想将经营多年且生意不错的餐馆另觅地点重新经营。「我们二楼的租客中，有一人没有跟我们签约，他获得移动屋(mobile home) 的补偿；另外一户有签约的租客，每人获得9000元的搬家补偿金，而且他们都有90天时间搬家。」 郑先生说，律师最初都信誓旦旦保证要协助他们上庭争取应得的补偿，但最后都要他们和政府和解，所以他们的代表律师一换再换。第二任律师还发现首任律师错过了先决反对(Preliminary Objection)的30天期限，建议他们与政府和解，之后再向相关部门提出索赔申诉，但律师无法保证申诉成功的机率。 律师朱益民表示，在收到强制徵收令时就要即时提出房屋价值、商业价值、生意损失等数字，同时也要提供支持的证据，一般都能达成和解、极少走向上庭。律师戴禺认为，首位律师的疏失可另聘律师提告，像医师误医误诊一样索要赔偿。

加国房地产市场开始放缓，按月呈现下跌趋势，但是由于2大龙头城市多伦多和温哥华的需求仍然强劲，加上新上市的房屋量减少，导致房价仍然在全国范围内增长。 加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)今天(周三)发布数据，称6月份的房屋销售比5月下降0.8%，但是这2个月仍然是5年来销售最好的。 在多伦多和温哥华的带动下，6月份的全国房屋均价比1年前升了9.6%，达到45万3560元; 如果扣除多伦多和温哥华，全国房屋均价只有34万6904元，只比去年同期上升3.1%; 事实上，全国主要城市有三分之二的房屋销售都处于增长的态势，6月份的销售高于10年平均水平14%。 6月份的新屋上市量比5月减少0.2%; 增长最迅速的地区为Hamilton-Burlington及Durham地区，相对于多伦多市独立屋均价超过百万元的火热，上述地区的房价变得容易接受，而且距离多伦多不远，越来越多到多伦多上班人士考虑到周边卫星城市买房。 受到油价大跌的影响，卡尔加里市的房地产市场已经冷却，房价与去年同期比较，仅仅上升0.48%，均价为45万1400元。 Regina市的房价比去年同期下降了3.42%，均价只有28万2700元;大Moncton地区的房价也比去年同期下跌2.11%，均价为14万8900元; 大多伦多地区6月份的房价比去年同期上升了8.94%，所有房屋均价为55万7900元;大温哥华地区房价增长10.26%，均价为69万4000元; CREA首席经济师Gregory Klump表示，超低的按揭利率加速了房地产市场的火爆，新的记录不断产生，尤其是多伦多和温哥华地区。 “市场可供选择的房屋不多，导致这些新的记录很快就可能被打破。”

　　皇家利百基房地产公司（Royal LePage）最新报告指出，温哥华房价今年第二季度发生戏剧性的增长，主要原因是独立屋市场供不应求。 　　数据显示，温哥华独立屋的平均房价在第二季度已经达到124万7125元，比去年同期增长12.6%。其他类型住房价格也呈上涨趋势，其中两层独立屋价格涨幅达13.6%，平均售价136万8125元；公寓平均价格为52万1425元，上涨6%。 　　Royal LePage房地产公司北岸地区经纪人比尼（Bill Binnie）指出，温哥华房价在第二季度继续急速增长，是受供不应求的市场状况影响，由于买房者的涌入和有限的供应，将保持「卖方市场」走势。 　　第二季度房市的一个明显现象是对独立屋的高需求。Royal LePage房地产公司西部经理西蒙斯（Chris Simmons）指出，独立屋供应仍然紧缺，并继续成为购买需求最高的物业。但受房源短缺和高房价限制，使得买房者开始流向其他类型物业，本地的公寓市场看涨，这一势头应该会持续全年。 　　比尼补充，除了房市火热，银行房贷低利率也将继续鼓励更多人趁机入市，因此，短期内还不会出现住房需求减弱的可能，预测全年的房价增长可达9.4%。 　　而从整体来看，全国房市在第二季度的表现佳，在温哥华和多伦多等火热房市的带领下，房屋销量有望创新高。与去年相比，加拿大的房价年度增长预计可达6.1%。其中单层独立屋单位价格增长最快，涨幅7.5%，平均售价43万8938元。标准两层独立屋平均价格为47万1002元，同比增长6.8%。公寓价格也出现3.9%的涨幅，平均价格达26万8583元。

　　卑诗地产协会（BCREA）新公布数据显示，卑诗省6月份房市走势持续强劲，住房销售上扬25%，总成交额达71亿元，较去年同期增长42.6%，平均房价亦增长13.5%，达63万1962元。 　　报告指出，低房贷利率和对住房的高需求，进一步刺激了卑诗省的房市增长。 　　该协会经济分析师奥格蒙逊（Brendon Ogmundson）强调，卑省6月房屋销售创同月份历来第二高的佳绩，特别是低陆平原地区受经济发展和利率影响，继续推高住房需求。他分析称，当消费者需求增加，而房源供应无法满足，供需失衡就导致房价的抬高，尤其是独立屋单位更是如此。 　　数据显示，与去年同期相比，今年6月的住房单位销售上升了25.6%，总销售价格达71亿元，比去年同期增长42.6%。在MLS上出售的住房平均价格已经涨至63万1962元，同比增长13.5%。 　　在大温地区，平均房屋售价达92万2326元，比去年同期上扬15%。维多利亚的平均房价为53万6553元，上升8%，另外吉利华（Chilliwack）地区房价也有13%的增长，整个菲沙河谷地区房价增加一成。 　　此外，今年1月至6月期间的卑省房屋销售成交总额比去年同期上升36.8%，总值达到326亿元，成交单位5万1559户万户，增加23.1%，平均房价也上涨11.2%至63万1946元。大温地区同期的成交单位共有2万2031个，比去年增加30.4%，平均房价也上涨10.3%至89万4493元。另外菲沙河谷地区房价也达56万698元，同比增长8.8%。

　　布雷迪恩镇曾经以采矿活动闻名，现在只剩下无人居住的22间古旧房屋，故被戏称为「鬼镇」。   　去年底才被中雅集团河北加中农业投资公司以99.5万元买下的「鬼镇」――布雷迪恩小镇(Bradian)，经过约7个月的时间，中雅集团突决定以120万元寻求新买主。中雅集团声称，卑诗省提名计划(BCPNP)修改收取投资移民的规定和条件后，一批原本有意投资布雷迪恩的中国投资人，已因不符申请资格而打退堂鼓，只好出售小镇。 　　中雅集团称，去年底买下小镇不久，已与20多名有意投资小镇的中国投资人洽谈，原计划每人平均投资50万元加币(至少投入20万元)，为布雷迪恩进行重建，并承诺将为投资人申请BCPNP移民，没想到卑诗省政府在今年3月突然暂停BCPNP，7月分重开后，又修改了对投资移民采取的计分办法，使到原来有兴趣的投资人，不再符合移民资格，因此已有7、8名投资人决定退出，放弃到卑诗省投资。 　　中雅高层透露，并非该集团不想开发小镇，而是中国投资人经过计分结果，已无法与其他得分较高的投资人比较，由于吸引不到资金，所以只好出售小镇。 　　布雷迪恩镇位于威士拿(Whistler)以北的布里奇河谷(Bridge River Valley)，占地约50英亩，目前有22间废弃房屋无人居住。小镇自2010年即开始寻求买家，此前一直未能获得青睐。因此当地产商去年宣布，该小镇于去年12月29日售给中国的中雅集团河北加中农业公司时，小镇附近的居民皆感振奋，希望能看到「鬼镇」复活。 　　小镇目前的22间房屋，皆于1930年代兴建，小镇原本是一个矿区，矿区于1970年停产，但小镇仍有联外道路和电力、自来水及污水渠管。 　　地产经纪米尔斯(Mike Mills)接受本地传媒《省报》(The Province)访问时说，小镇在被中国投资人买走约7个月后，现在又重新放回市场寻求新买主。 　　米尔斯说，中雅集团河北公司曾有意寻找合适的中国投资人，每人至少投入20万元重新发展布雷迪恩镇，例如投资加油站等。但省提名移民计划修订规定后，令到较小额的投资人未能符合移民条件。 　　米尔斯说，小镇目前并非公开求售，而是希望透过私下出售方式，寻找列治文或是温哥华的买冢。米尔斯并已请一名有经验的威士拿地产销售商，于下周对本地投资人进行简报。 　　如果届时还是未能出售小镇，则小镇将会改在房屋中央放盘系统(MLS)上公开求售。

加拿大主要的房地产经销商之一的Royal LePage最新数据显示，今年第二季度多伦多房产市场全国最热，所有的房产类型都以2位数在增长;而另一热点城市温哥华除了两层独立屋和平房也在以2位数增长，公寓价格只增长了6%。在其他大城市如蒙特利尔、卡尔加里以及温尼伯一些类型的住宅屋价格甚至出现了下降。 Royal LePage是加拿大全国性的房地产经销商，总部在多伦多，在全国有600个经销店和1万5,000个房地产经纪人。LePage表示，全国平房年均平均价格与去年的43万8,938元相比增长了7.5%;而两层的独立屋年均平均价格则增长了6.8%，增至47万1,002元;公寓房价格也从去年的26万8,583上升了3.9%。自去年6月全国房价增长了1.4%，这已经是连续第六个月的增长了。 LePage在周二发布此信息，距离加拿大央行周三即将公布的最新利率调整只有不到一天的时间。此前已经有不少机构和专家推测，央行将会在1月降息之后再次降低短期利率，以刺激受到低油价影响的经济。     但是Royal LePage在其报告中警告说，再次降息对于目前已经过热的房地产来说并不是一件好事。由于最近全国的房地产市场都在上涨，而且很多地方的涨幅很大，央行降息的决定可能会过度地刺激房地产市场，尤其是多伦多和温哥华。同时Royal LePage还指出一些地方部分房屋价格下降已经吸引了不少的投资者的关注。 Royal LePage魁北克地区负责人Dominic St-Pierre在报告中表示，目前该地区的房地产市场是买家市场，房屋销售量由于具有竞争力的价格而出现显著提高。而LePage卡尔加里负责人则称，当地房市由于油价危机以及新省政府选举只是稍稍趋于温和。 卡尔加里的公寓平均价格比去年同期的29万1,022增长了1.6%，而两层独立屋价格则降低了3.1%至47万4,239元，平房价格下降了0.9%至49万6,689元。去年卡尔加里市的房市比较稳定，只出现了轻微的价格浮动。但是房屋交易量出现了下降，主要还是因为油价的下跌。 LePage的首席执行官Phil Soper补充说：“全国的房地产市场都不需要任何的降息刺激，再次降息可能会使房价进一步超过普通家庭能够承受的范围，恐将加拿大目前控制良好的房地产市场，转入异常艰难的调整之路。”  

 买房置业当然是人生大事之一，动辄几十万甚至几百万的资产投入呢，这可绝对不是闹着玩的！所以说呢，在买房这件事儿上，一定要保持清醒的头脑，谨防一不小心掉进开发商和售楼部设置的陷阱当中。说起“置业顾问”，顾名思义就是购房者在购房的过程中，从对项目的了解到各种事项流程的办理所依托的人员，其实也就是购房者前往售楼部负责接待和讲解的小姐或先生。   从房地产行业来讲，售楼部的工作人员有着重要的存在意义，她们凭借对项目的熟知和了解，为购房者提供了诸多的便利。但各位购房者请注意，毕竟售楼只是她们的工作，她们也得生存嘛，要生存就得有收入，总之就是房子卖的越多她们的收入就越高啦！售楼当然是考嘴皮子功力了，那么究竟售楼小姐的话有哪些需要谨慎对待呢？赶紧听小编来给你扒一扒吧！   说辞一：我们的户型绝对是最好的，南北通透，户户可称楼王！   解析：“我们的户型南北通透，我们的户型都是纯南的”，看房子常听到类似的说辞，可仔细一想，你听到过哪个售楼小姐给你说我们的户型哪哪不好之类的话么，别傻了，都说了户型的缺陷你还能再买么?小编支招，如果再听到如上说辞一中的话，一定要接着追问一共有几个房间朝南，作为主人活动最多的客厅和主卧是否朝南，阳台是否朝南，南北通透到底怎么个通透的。   小编扒户型： F户型   建筑面积：121.94平　　　居室：三室两厅一厨两卫　　 户型分布：17号楼东户   121.94平户型展示 扒一扒户型看点：   1、功能区划分明确，明厨明卫，没有暗房；   2、客厅带朝南的阳台，采光、通风及观景比较好；   3、餐厅距离厨房比较近，上菜和传菜比较方便，且带朝北阳台，空气流通比较好；   4、主卧带独立卫生间，私密性较好；主卧的南向飘窗还扩大了视野，且采光不错。   不足：   1、入室门前廊道较长，面积利用不充分；   2、三室中，只有主卧一室朝南。   小编扒户型的楼栋分布：　121.94平户型位于项目17号楼的东户，各楼层均有分布。   项目规划有两个入口， 目前小区的主入口已经确定，从如下图上看，小编所扒户型位于17号楼的东户上，距离小区主入口适中，但临近街道，可能会收到街道车辆噪音的影响。再者，17号楼东户视野不受北边楼栋的遮挡，业主可直接欣赏小区景色。 小编扒后的话：   好户型的标准之一就是朝南的房间越多越好，可以保证室内的采光和通风。尤其我国位于北半球，朝南的房间多的话，冬天阳光进入房间的时间比较长。而对于户型功能区的分布来说，为了卫生起见，厨房和卫生间最好别挨着。最后就是户型在小区楼栋的分布了，保证视野不受周边楼栋的遮挡之外，可根据个人喜好进行选择。   说辞二：最近政府出台各种政策救市，再不买就涨价了！   解析：“再不买就涨价了！“，难道真的再不买就涨价了吗？不见得吧，其实，卖房子跟卖其他小商品有着一定的相似性，你见过哪个商家说”最后三天甩卖“第四天就真关门了？没有吧。对于政府出台的各项针对房地产的政策，我们只能说是为了或刺激或稳定房地产行业的发展。多以说，面对售楼小姐的价格激将法，一定要保持足够的冷静啊。   121.94平商业贷款算价单 121.94平公积金贷款算价单 小编扒后的话：   不论是政府出台的哪项政策，对于房价而言，购房者大可以不变应万变——合理估量自己的经济能力，切不可冲动下决断。当然政府出台的政策正好符合自己的条件，那就更好了。   新近公积金出的好政策有：   1、住房公积金贷款最高额度调整为75万元；偿还贷款年限可延长至职工法定退休年龄后5年，最长不超过30年。   2、对使用住房公积金贷款购买首套普通住房或贷款已结清再次申请贷款购买建筑面积90平方米（含90平方米）以下住房的，首付款比例不低于20%；购买90-144平方米的（含144平方米），首付款比例不低于30%；购买144平方米以上的，首付款比例不低于50%。   说辞三：我们项目的配套规划的都不错，出行、购物都很方便！   解析：项目的配套都规划的很方便！听到这句话，一定要小心了，毕竟规划还存在着很大可能的变动性。小编支招各位购房者，一定要询问清楚规划的进度，如商配什么时候招商、什么时候开业等信息。另外还要注意的一点就是，问清楚小区自带的商配有哪些，是否已经开业等。   小编扒配套：   1、商业配套：项目西边自带12万建面的商业，目前正在规划中；项目附近综合商场如华润万家超市、秋林商场、城东百货等，距离约有10分钟车程；   2、附近医院：唐都医院、西安医学院二附院等各大职工医院；其中唐都医院为三级甲等医院，开车约10分钟路程，西安医学院二附院开车5分钟可以到达；   3、教育资源：小区自带幼儿园，品牌还在洽谈中，小区附近有东城幼儿园、五环幼儿园，中小学有纺织城小学、东城一小、东城一中、四棉中学、五环中学等10所；   4、休闲去处：纺织城公园、半坡国际艺术区、灞桥滨河公园、浐河生态区等。距离项目最近的铁路文化公园位于项目西边，目前还在规划中。   5、交通状况：   公交线路：（1）小区北边50米公交现有K8路，可到达钟楼；（2）北向公交站点（国棉六厂）共有508路、241路和907路公交线路；（3）小区南边200米公交现有K800路、240路、242路、105路和409路共5条公交线路，可到达火车站、曲江、城北和城西几个方向。   地铁线路：乘坐地铁1号线半坡站下（离项目3、4站路），业主可乘坐公交241路或241路区间车到达地铁口； 6号线纺南路站（离项目500米），目前尚未开通，预计2019年开通。   小区东门口还设有公共自行车站点。   周边配套图 小编扒后的话：   项目的配套怎么样，不能单纯的只听信售楼小姐的片面之词，需要自己多实地去走访和考察，到底如何？眼见为实！   说辞四：我们项目属于学区房（学位房），孩子上学有保障！   解析：现在市场上打着学区房（学位房）标签卖房子的多了去了，购房者一定要仔细查看相关入学协议，仔细考究学校的规模和班级设置等。   小编扒学校：   签约学校信息：项目签约后宰门小学、美国慧才苑幼儿学苑（2013年9月已开学），业主子女落户在该小区的话，还可以就读浐灞一小。备注：项目六期将会再规划一所幼儿园。   后宰门小学华远海蓝城分校简介：   后宰门小学海蓝城分校由华远地产签约进驻，是由企业投资，专家办学的一所高规格、高起点的省级重点示范小学，也是城东区域的省级重点示范小学。从资质上看，该学校是一所私立小学。学校占地约7500m2，设计规模24个教学班。 入学条件：   1.入学没有户口限制；   2.孩子只能是业主的下一代不能是隔代；   3.业主子女只有一个入学名额；   4.入学时间没有限制，只要是业主，但入学时要参加校长面试，只要不是太差就可以入学。   小编扒后的话：   凭借家长们对孩子教育的高度关注，不少开发商打着学区房或者学位房的标签来吸引购房者。小编提醒各位购房者，不论是学区房还是学位房，大家一定要看清楚开发商所出示的相关优先就读协议或就读卡，谨防“空口无凭”！签合同前，务必问清楚孩子入学的各项限制条件，项目签约的学校是公立的还是私立的，师资都咋样等具体学校信息。   交通出行图 说辞五：为回馈社会，我们特推出X套特价房，户型绝对好！   解析：特价只是开发商的一种营销策略，特价的背后可能隐藏着楼层、户型等的缺陷，也可能是开发商为吸引购房者关注，拿出一套好户型图做的宣传。因此，小编提醒，特价户型务必仔细考究！   小编扒特价房之户型：　A户型   建筑面积：110平米　　居室：三室两厅一卫一厨　　 分布：4期26幢第15层（共27层）   4期26幢 - 2单元 - 15 层- 04号 户型展示 扒一扒户型要点：   1、户型较方正，动静分离，无暗房；   2、主次卧门对开，空气流通比较好；   3、餐厅设计形成独立空间，且距离厨房比较近，上菜比较方便；   4、卫生间距离主卧和次卧都比较近，实用方便。   不足：   1、没有阳台，空间感不足；   2、入户门左手边及客卧，安静度和私密度不够。   小编扒后的话：   对于特价房的户型，各位购房者一定要格外小心，判断标准之一依然是“越多的房间朝南越好”，再就是要看特价房楼层的分布，看是否分布在“两极”，即底层和顶层。   说辞六：为回馈社会，我们特推出X套特价房，价格绝对便宜！   解析：就知道你们最关心价格，为迎合购房者的心理需求，开发商特推出特价房的营销策略。但是，也不能绝对的说特价房好或者不好，小编只是想提醒各位购房者，面对特价房一定不能掉以轻心，每一分钱都得花的物有所值！   小编扒特价房之价格：   特价房 项目最新优惠：   一、按时签约99折，7天首付99折；二、搜房网网友享交6千抵94折优惠；三、搜房网可垫付首付4万，白用一年。   小编扒后的话：   特价房之所以总是能够吸引人们的眼球，最重要的原因就是它的价格。但是价格的背后可能隐藏着众多的缺陷，比如户型、楼层等等，而对于价格本身，到底便宜与否，小编建议购买者提前多关注心仪楼盘的价格浮动，做好算价和预测！   周边配套图  

  2015年是世界反法西斯战争胜利70周年，各国都推出各类纪念活动，其中慰问老兵自然是重中之重。 然而据美国军网7月10日报道，纽约90岁海军老兵约翰尼·H·霍奇斯（Johnnie H. Hodges）在二战中为国家而战，他现在却要和银行战斗才能保住自己的家。 霍奇斯住了60多年的300平米房子将被银行收回。上周四（9日）在经过两小时的对峙之后，老兵被美国法警和布法罗警察强行捆上担架，将他从房中驱逐，被送往弗吉尼亚西纽约健康中心评估其精神病评估。老兵2011年因给老伴儿治病欠债而使贷款违约。贷方称已经仁至义尽，多次延期收房并给出很多解决方案，却被老兵拒绝。 虽然霍奇斯是自己走出门廊的，但是警方将其强行架上担架并进行捆绑，将他带走。 老兵霍奇斯被美国警察绑在担架上送去做精神病评估   老兵与他生活了多年的家，如今已经被银行没收 霍奇斯表示：“因为我不愿意走，所以他们肯定会驱逐我的。”在霍奇斯被警方驱逐后，一大群非凡财产公司的工作人员带着纸箱进入房屋，将霍奇斯的物品搬空，房子此后将被M&T银行没收。 4年以前，霍奇斯向这家银行申请了贷款，绝大部分的钱都花在给老伴治疗老年痴呆症，最终欠下了73000美元的债务。 银行方面称，这件事很让人伤感，但原来可以避免。银行方面多次延后了对霍奇斯的驱逐，前后超过一年时间。而在布法罗新闻报道之后也有许多人出面愿意帮助老人，比如有当地商人愿意每月出700美元给他们，老兵的女儿在网上设立捐款获得了1520美元。有一名不具名的二战老战友愿意出价买下他的房子，并以每年 1美元的租金租给他——而霍奇斯想让房子依然属于自己名下，都拒绝了。 老兵的女儿表示，家里满是父亲和已故母亲50年来的记忆，楼上则是已故姨妈的遗产。老兵的女儿认为，银行本可以为她父亲做的更多，诸如债务豁免，这些因为医疗产生的债务应该被豁免。 而银行方面则称，他们已经很努力的帮助这名老兵，包括提供非盈利组织和私人的协助，让老兵继续住在房子里，但是都被老兵拒绝。 霍奇斯本人则说：“我一生都在为供养这幢房子工作，但是当我妻子得了老年痴呆症后，医疗费用产生的按揭债务却把我打倒了。” 他买下了这座房子后曾经能非常准时的偿还按揭贷款，但是后来的事情就变得不受控制，他工作的伯利恒钢铁厂倒闭，他只收到很小一笔钱。随后就开始打零工，去当校车司机。而到了85岁，学校认为他的健康状况不适合当司机。最后霍奇斯只能从社保中获得一点钱。 而霍奇斯的女儿曾经想法庭提议表示愿意为其父亲偿还贷款，但是被法庭拒绝。