管理费狂涨至2千/月 如何谨慎买公寓？

饱受高管理费困扰的40 Panorama Court （星报资料图片）

　　怡陶碧谷地区一幢公寓楼，近日将原已高达$1200元的管理费大幅上涨至$2000元，令住户陷入进退两难境地，交又交不起，卖又卖不掉。物业管理专家称，买楼不能图便宜，一定要仔细阅读“物业状况证明”（Status Certificate）后再做定夺。

　　这幢位于怡陶碧谷地区（Etobicoke）40 Panorama Court的公寓大楼，建于上世纪70年代初，楼龄35年左右，202个单位，具体位置在Kipling 夹Finch ，背靠汉泊河（Humber River），周围有三个公园，地理位置应该说还不错， 但由于管理不善，疏于维护，导致大楼问题山积。

地下车库年久失修，导致关闭空置。（星报资料图片）

 

　　大厦管理费常年赤字，维修资金缺口数百万元，需每年征收“特别费”（Special Assessment Fee ）。管理公司与业主之间失去信任，长期公开对立，对簿公堂也不能解决问题。法庭特意指派一家物业管理公司来对该公寓进行修缮管理，虽一再延期，但收效甚微。近日，该管理公司称，由于大厦出现混凝土脱落、电梯损坏及有毒霉菌，危害住户健康乃至生命安全，亟需凑集60万维修资金，故不得不将管理费大幅提高。

　　大楼居民在接受CBC采访时称，该楼的大多数居民均为新移民或老人，无法承担如此巨大的管理费增幅。他们现在只有两个选择，要么付$2000的管理费，要么被注册银行留置权（Lien ），单位被强行拍卖。

　　但法庭指定的管理公司则称，目前大楼居民的健康和安全正受到威胁，提高管理费也是不得已而为之。

　　买屋前需索取“物业状况证明”

　　注册物业经理，加拿大华人物业管理协会会长余月瑛（Joanna ）在给本报的专栏中指出，买公寓不能一味图便宜，必须向卖家索取“物业状况证明”，仔细阅读后再做定夺。她举例说，有一个买家意外在网上发现一个超值公寓楼盘，价钱比同区面积、配套设施相近的公寓便宜近20%。房子状况保存的也很好，油亮的地板、高级云石台面、典雅的窗帘，还有不可思议的超低价钱，经纪轻描淡写地解释说业主急售回流。双方一拍即合。在办理手续的过程中，律师告知他们必须向卖家索取“物业状况证明”有了这份大厦提供的证明，有关的法律手续才能完备。

　　余月瑛表示，一般来说，大厦管理公司在收到索取申请及100加元费用后，必须于10天内提供全套物业状况证明文件，这是物业转让的重要文件，有效期为90天。

　　这位买家终于在期限的最后一天，即向物业管理公司发出申请后的第10天，收到了该公寓单位的物业状况证明书。请律师一过目才发现，该大厦是一宗300万加元借贷诈骗的受害者，法庭诉讼已历数年仍悬而未决。因为此案，大厦管理费前一年疯涨25%，在一年的特别征收费期间，各户的管理费由正常的数百元，飙升至上千加元，很显然，售楼经纪并未透露物业的这些重要状况。若贸然买进，将会给买家带来无穷麻烦，其结果很可能是和40 Panorama Court的住户一样，面临“交不起，卖不掉”的尴尬境地。

　　“物业状况证明”的主要内容

　　物业状况证明通常由买家提出申请，主要内容包括：

　　•每月物业管理费数目及下一个管理费交付日期；

　　•申明任何非正常财政年度的管理费增加，如特别征收费（Special Assessment），必须详细列明费用增加的理由；

　　•该公寓单位任何未支付的费用，如物业已被注册银行留置权（Lien），拖欠管理费、维修费、法律诉讼费等；

　　•任何悬而未决牵涉本大厦的法庭诉讼；

　　•大厦本财政年度的预算，以及上一财政年度的财政审核报告；

　　•最新的大厦储备基金评估报告（由专业工程师每三年更新一次）；

　　•本物业状况证明书签发日90天内的大厦储备基金总金额；

　　•大厦储备基金供款计划：每年增幅及供款数目；

　　•大厦公共设施之任何重大变更、增加或减少；

　　•大厦现时出租单位的总数目；

　　•大厦现时生效的保险证明书。

　　安大略省现行的共管物业法（Condominium Act）规定，如果大厦在指定期限内未能提交有效的物业状况证明书，将被视为已提供了以下事项的证明：该申请单位没有拖欠大厦任何费用；大厦本年度物业管理费将不会有任何增加；大厦本年度储备基金供款也将不会有任何增加。如物业状况证明书缺失任何文件材料，则该等文件视为并不存在。

　　物业状况证明书的内容对大厦具约束力，物业的买卖、房屋按揭借贷等买卖相关事宜均依赖证明书所述内容进行。

　　物业状况证明书内涉及的大厦签署重要合约，如申请人要求查阅或索取影印本，大厦应在合理时间内提供，可酌量收取行政及影印费。