地产

由于加拿大央行连续加息，一些加拿大房奴们不得不延长抵押贷款的摊销期，房地产专家称这种情况可能会给续贷带来不确定性。 有些人延长了摊还期 房贷摊销指的是偿还抵押贷款所需的时间。随着利率上升对住房市场的冲击，一些人已经把摊销期延长了几十年，只为房子支付利息。 DV Capital的首席经纪人Daniel Vyner周一在接受加拿大BNNBloomberg采访时表示，这一趋势表明一些买家有潜在的违约风险和问题。 在他看来，固定付款的浮动利率抵押贷款持有人正在接近或已经达到他们的触发率，即房主的抵押贷款付款不足以支付自他们上次付款以来积累的利息。 而这些延长的分期付款的做法，只是防止抵押贷款违约的一个临时解决方案。随着利率继续上涨，当他们没有能力支付这些抵押贷款时，就会拖欠抵押贷款。 根据金融机构监管局（OSFI）的数据，大约12%的无保险抵押贷款人只支付利息，或负向摊还。 根据加拿大帝国商业银行（CIBC）2022年的年度报告，其26%的住宅抵押贷款组合的摊销期达到或超过35年。多伦多多米尼克银行(Toronto-Dominion Bank)在其2022年年度报告中指，其住宅抵押贷款组合的25.2%是由摊销期为或超过35年的贷款组成。 利率如何影响摊销？ LowestRates.ca的抵押贷款经纪人和专家Leah Zlatkin表示，可变利率抵押贷款成本一直在随着加拿大央行的加息而上升。 目前有两种类型的可变抵押贷款产品，一种是付款随央行的隔夜利率而变化，另一种是静态付款，即一个人每周支付完全相同的金额。 在静态支付的可变利率中，支付额不会随着利率的提高而增加，相反，其贷款中的利息和本金的比例会发生变化。 为了让你支付相同的付款额，并让利率在该付款额内上升而本金数额减少，就需要延长摊还期或你需要偿还抵押贷款的时间长度，以相应减少所支付的本金。 续贷出现不确定性 而摊销期的延长也会引起了贷款人如何处理抵押贷款续贷的问题。 虽然续贷非常正常，但是，对于那些希望续约但无法在现有银行获得续约或转换贷款机构的人来说，未来几年可能会有很多不确定性。 特别是贷款人可能没有准备好提供这些续期，或者他们可能在续期时需要进行资格审查，如果你不符合资格，贷款机构可能不会给你续期。预计未来三到四年内会发生很多类似的问题。 加拿大人通常会支付抵押贷款，违约情况并不常见。 加拿大的大多数房屋为贷款人提供良好的贷款价值机会，通常会激励银行更新抵押贷款，并帮助人们找到继续付款的方法。 不过，现在对于那些 "处于边缘 "的人来说，续贷存在不确定性，这些人的房屋贷款价值很高，或者可能已经拖欠了一些款项。因此，人们在抵押贷款续期时可能的选择并不多。 延长的摊销期一般不会让资本雄厚的房贷借款人为难，但那些无力支付贷款的人可能需要考虑他们不能续贷或还贷时的选择，可能包括出售房屋、回购或寻求其他融资。 专家警告当需要续贷更新时，就要看一些房主是否能够支付他们的房贷付款。

在上海，说起房子，每个人都有滔滔不绝的私家精彩故事。我参加工作后，从租房到买房，过程是曲折，结果是愉悦的。但是，最近我变得特别担心，因为我发现我在2021年买的二套房，它租不出去了。 回想2021年的上海房地产，尚是热火朝天。2020年疫情防控进入常态化，加之股市的小高潮，全球通货膨胀预期，从2020年9月开始，上海楼市慢慢走热。普通豪宅从12、13万涨到20万不稀奇。朋友见面讨论的是怎么打新，社保和积分便逐渐成了资本品，最后发展成最近云锦东方千万富豪现场结婚配对的“顶级”交易策略。 我当时手上还有点闲钱，也不能免俗，到2021年初，看着楼市趋热，就想在市区浦西核心地段买一套小户型出租。我在金融城做着貌似高大上的工作，内心却很不安，因为金融业发展的顶峰已过。我年轻的时候，金融业刚起步，想的是靠投资赚到足够多的钱，社保都不想多交。人到40岁，却越发想安稳。 一个大哥的父母是上海人，80岁身体健康，住在沪上谈不上顶奢的养老院，为了生活水平不下降到中产以下，加上请保姆的钱，一个月3万打不住。等我退休了，退休金够花吗？即使我够花，到时候还有80岁的老爹老娘，弄不好还要有个全职儿子在等我输血给他躺平。我老了还得赚钱啊。 股市靠不住，放银行贬值，美国人的硅谷银行还倒闭了。20年后，什么最安稳？什么最抗通胀？应该是阿拉上海国际大都市核心地段的房租！ 于是，我在2021年5月入手了个45平的一室，内环核心、黄埔交界、绝非老破小，属性还是住宅，目标租客：南京西路附近的白领、跨国公司海归、老外，以及讲究品质和管理安全的女性，如网红和自由职业者。 中介告诉我，这里住了很多老外，一个月租金7500，毛租金回报率2.4%，在上海绝对香。老娘夸我：某某人700万的房子，才租6000，回报率没你一半，比我退休工资高。后来的事实证明，中介的话还是一定要打个折扣的。 算上等放贷的时间，房子拿到手已经是2021年11月份。刷新配套后，我成功在12月30号元旦前把房子租了出去。同一个中介却不说租金7500了，替租客向我砍价：租金7000，签3年，下午签、晚上付钱、明天起租，中介佣金只收半个月租金。我想行吧：少了500块，中介的话相当于打了个93折，没到跌停。 朋友说，你一签三年多亏啊，将来房租涨了你不亏了？我的判断是中国不同于美国，一定是温和通胀。签三年省了两次中介佣金，没有空窗期。做投资心态最重要，赚多赚少不要紧，稳最重要。 这还是多亏我动作快。房子买到后，2021年5月份就开始等银行贷款。如果再晚一个月成交，贷款很难批下来。当时，我在单位参加研究部的会议讨论宏观经济，只是觉得限贷太猛，没想到后果如此严重。现在房地产行业还在挣扎，ST公司好几个是房地产，忙着退市，忙得我心慌。 当然，更让我庆幸动作快的是，如果晚两个月拿到房子，碰上元旦春节是淡季，22年1月租不出去，等到春节后的2022年3月份上海就“静态”了。那就彻底芭比Q了。 租客倒是很给力，“静态”期间，没给我发过一条抱怨的消息，没让我找过一次物业。疫情期间，房租从不拖延，雷打不动准时到账。这侧面证明了浦西面向国际友人的小区防疫工作做得到位，租客在附近甲级写字楼上班，素质高啊。 就这样一个五星租客，却在今年4月份的某一天，突然搬走了。搬得很急。物业说凌晨还在搬东西，第二天就走了，不知道什么原因。按理说，疫情放开了，预期大好，不是应该继续租着吗？何必损失一个月的押金？非常不解。 好在一个月押金在手上，我不亏。赶紧租出去，弄不好还能赚。我把房源挂到了某绝对头部租房 app 平台。二周后，一个带看的都没有。线上平台公司难道真的不行了？为什么一个带看的都没有？2021年的出租的时候，一周总有一两个去看啊。 我急了，上高德地图，躲在公司厕所另一头的偏远楼道里，小声把周边的房产中介的电话打了一通。所有的中介都告诉我：房子租不出去了。 我问为什么？从链家到中原到福人居，中介的口径大致一致：走了不少人。出于我做金融工作的敏感，我本想问走了多少人。但反过来想，他们也是随口说说吧，走了多少人，来了多少人，经济学家都不能统计，谁能统计？他们静胡说。再过了两个星期，我意识到了事情的严重性，因为还是一个带看的都没有。这次中介的话，终于没打折。 我开始扩大范围，打更多中介的电话。他们说，你这房子优势是就近和方便、周边洋气还有魔都气质，但是上海地铁很发达，下调预算的人，他们在地铁沿线租便宜点的也很好，损失一点方便和生活氛围没关系。我无法反驳。 又过了两星期，好不容易有个租客看完房子后愿意出6800，马上入住。简直是连阴逢大阳，久旱逢甘露。我说行吧，老空置受不了，时间就是金钱，我还有贷款要还。公司研究部研究过了，降息早晚的事，房贷挂钩的MLF还会下调，就当我提前享受了央妈降息的福利吧。 赶紧回电话过去问中介租客的背景。结果大失所望。因为租客是个近70的老爷爷，自己的老房子没电梯，越来越爬不动楼梯了，独身一人。虽然现在身体很健康，但我不敢租给他。考虑再三，满怀愧疚地拒绝了老人，看他离开的背影，对我日后的养老生活又添了三分忧虑。难道老了只能进3万块的养老院？上海的年轻人，你们哪去了？ 转机出现在我二阳以后。那日，我昏昏沉沉地心系着租不出去的房子，看了眼贷款扣款记录，头脑一发热，对中介说，我给你涨中介费，你赶紧给我拉人。从业年限越长，我越深刻体会到金融的本质是中介，陆家嘴金融民工的尽头是拉皮条。中介的本质是重赏之下必有勇夫，业务做不好还是钱没给到位。 中介说：哥，没见过你这么大方的，我给你扫楼去。这弟弟是真人才，我还没转阴，鼻涕还在流，他和我说，“找到了，哥，就在隔壁楼，有个房东要卖房，我把她的租客挖来了。价格你给便宜点，她肯定来，明天就搬”。 我娘觉悟高，批评我说：你这不是资金空转存量博弈吗？国家不提倡。我心想：我在陆家嘴金融城这么多年平时见的存量博弈还少吗？成交量不都是这么来的。我连租客是男是女都没问，戴上口罩就去把约签了。 签完这个开心啊，第二天二阳也转阴了，乐呵呵到公司上班。公司研究部正在研究楼市的宏观影响。研究员略带自豪地说出他的研究成果——根据高频数据显示，不仅一线城市二手房挂牌量在增加，上海房租都下降了。我心里愤愤：什么高频数据，你咋净说我知道的。 研究员继续滔滔不绝，还引用某著名房产研究院的《2023年一季度上海住房租赁市场回顾及展望》重磅报告。报告说：2023年3月，上海房屋租金收入比为28%，环比下跌21.7%，租金收入比降至历史最低。研究员兴奋地说：房租负担，真的降了！ 我听完这话，打人的心都有。我的乐呵呵没了，劈头盖脸地问：租金收入比降了这么多，原因是什么？房租降了多少？收入是涨了还是跌了？你有没有数据？ 研究员一怔，随后露出“我早有准备，你难不倒我”的微笑。他自信地切换到另一页PPT，引用了某公众号草根调研的文章说：有房东在某某租房管家平台的房子空置了77天刚租出去。这套房子在某某租房管家平台对外出租的价格比去年成交价下跌了20%，另一套也下跌了15%，完全抹平了2020年以来的租金涨幅。 研究员在切换PPT的时候，我咬牙切齿地想：雇你们这些高薪研究经济的人有什么用，裁掉得了，你很快也得考虑换地方租房子了。但是，当我听完他说的77天，下跌了15%的时候，我有点高兴了，觉得搞经济研究的还是有点用的，因为我刚签的租金是6500，比原来的7000只降了7%，比降15%真的感觉好太多了！

大温地区的房租价格已经达到历史新高，一套一居室公寓在本拿比引起了租客的极大兴趣！很快被租掉。 管理经纪人基顿·贝西 (Keaton Bessey) 6 月中旬以每月 2,395 元的价格挂出了位于本拿比布伦特伍德大道 (Brentwood Boulevard) 的全新 500 平方英尺单元，收到了近 200 份询问和十几份正式申请，许多租客甚至加价留房。 周五，贝西宣布他已经为该单元选定了租户，他们将于7月1日搬入。   贝西在推特上表示，市场租金太糟糕了， 有能力就收下它，太多人想要了。 最初，经纪以为此户公寓如此受欢迎，是因为市场定价偏低。 但审查了租户的收入水平后，他将范围缩小到了公司认为可以轻松负担的少数几个，也就是税后工资至少是租金三倍的租户。一方面租户的预算不会紧张，另一方面降低拖欠租金的风险。 被选中的夫妇每月以 2,400 元的价格租了该单位，税后每月到手工资为7,200元，家庭年总收入超过 86,000元。 他们击败了另一对出价更高打算月租的夫妻。 毋庸置疑，目前在大温地区寻找经济适用房的竞争相当激烈。BC省的租金负担陷入危机，大温地区尤为突出，有五分之一的人将一半以上或更多的工资支付租金。 根据 Zumper最新的全国租金报告 ，6 月份温哥华一居室公寓新租户的租金中位数达到每月 2,700元的历史新高。与去年同期相比，增幅高达 20%。 在大温地区，liv.rent 将一居室租金的平均价格定为 2,330 元。 经纪希望能建造更多房屋，缓解这种危机。

一些加拿大人将按揭贷款偿还期延长，房地产专家表示这可能给续约带来不确定性。 按揭期指偿还按揭贷款所需的时间。随着房地产市场受到升高的利率冲击，一些人将按揭偿还期延长到几十年，并且只支付房屋贷款利息。 图源： BNN DV Capital的首席经纪人Daniel Vyner在接受BNNBloomberg.ca采访时表示，这一趋势可能导致一些买家面临潜在的违约风险和问题。 在他看来，采用固定付款的浮动利率按揭持有人已接近或已经达到触发利率，即房主的按揭付款不足以支付自上次付款以来积累的利息。 他说：这种延长的按揭期只是一个临时的应急解决方案，是为了避免按揭违约。 根据加拿大金融监管机构（OSFI）的数据，约有12%的未投保抵押贷款持有人只支付利息或出现负按揭。 根据加拿大帝国商业银行（CIBC）2022年年度报告，CIBC住房抵押贷款组合中有26%的贷款按揭期达到或超过35年。多伦多道明银行（TD Bank）在其2022年年度报告中表示，其住房抵押贷款组合中有25.2%的贷款按揭期达到或超过35年。 利率如何影响按揭期？ 低利率专家和抵押贷款经纪人Leah Zlatkin在接受BNNBloomberg.ca采访时表示，加拿大银行的利率上调导致浮动利率抵押贷款的成本上升。 她说有两种类型的浮动利率抵押贷款产品，一种是按照央行隔夜利率调整付款金额，另一种是固定付款金额，每周支付相同的金额。 Zlatkin表示，对于固定付款的浮动利率产品，付款金额不会随着利率上升而增加，而是贷款中利息和本金的比例会发生变化。 她说：为了让你支付相同金额的付款，需要让付款金额内的利率上升和本金减少，你需要延长偿还期，即你需要偿还抵押贷款的时间。 Zlatkin表示，延长的按揭偿还期引发了一个问题，即当按揭贷款到期续约时，贷款人将如何处理这种情况。 她说，从历史上看，按揭贷款的续约通常是“确定无疑的”，如果你无法与其他贷款人协商获得较低利率，通常可以在现有贷款人处获得续约。但对于那些希望续约但又无法在现有银行获得续约或转换贷款人的人来说，未来几年可能存在不确定性。 Zlatkin说：那些贷款人可能不愿意提供这些续约，或者在续约时可能要重新评估你的资格，如果你不符合资格，他们可能不会给你续约。她补充说，这种情况将在未来三到四年内逐渐显现。 她表示，加拿大人通常按时偿还抵押贷款，违约情况很少发生。但对于那些处于“边缘”的人来说，续约现在存在不确定性，Zlatkin说。因此，在谈判按揭续约时，人们可能会有较少的选择。如果你在其他地方无法获得续约，您可能只能接受他们给你的条件。 Vyner表示，与我交谈过的很多人都意识到，当他们的抵押贷款到期日到来时，他们将被要求偿还本金或增加抵押贷款还款额，这让他们无力支付。那些无力支付费用的人可能需要想办法，其中可能包括被迫出售房屋。 对这些人来说，续约日就是审判日。

如果您是首次购房者，但不确定是否有足够的钱支付房子首付，那么您并不孤单。 根据 Royal LePage 的2023 年首次购房者调查，加拿大的潜在房主越来越担心自己会因财务拮据而错过购房机会。 这项调查由 Environics Research 进行并于周四发布，分析了过去两年内购买房产的首次购房者的主要趋势。 该报告的主要发现之一是，67%的首次购房者表示，在购买之前，他们担心自己可能会因为首付不足而错过真正想要的房子。 2019 年，这一调查数字为57%，如今增加了 10% 。 当向那些打算在未来两年内购买第一套房子的人询问同样的问题时，63%的人表示担心自己会因首付不足而错过机会。 Royal LePage 总裁兼首席执行官菲尔·索珀 (Phil Soper) 表示：“加拿大人在首次购房问题上继续面临挑战，无论是高利率、严格的抵押贷款资格标准，还是难以及时凑齐的首付。”  调查显示，这种感觉已经蔓延到加拿大全国各大城市。 在大多伦多地区，74% 的首次购房者表示，他们感到焦虑，担心自己可能会因为付不起首付而错过购买梦想家园的机会。 在温哥华，71% 的加拿大人有同样的感觉，比 2021 年的调查结果 (69%) 上升了 2%。 67% 的蒙特利尔人也有类似的感受，而在卡尔加里，69% 的首次购房者表达了他们的担忧。 尽管如此，加拿大人依然坚持拥有住房的目标。 调查显示，大流行期间加拿大家庭储蓄仍高于历史标准，许多人在准备进入市场时有机会支付首付。 然而，鉴于目前的房地产市场状况，Royal LePage 调查发现，加拿大各地 34% 的首次购房者改变了购房计划，而选择更实惠的社区。 32% 的受访者表示他们购买了较小的房屋，11% 的受访者表示他们必须向家人或朋友寻求经济援助。  

房地产市场在过去几个月来表现不俗，快速反弹令很多房地产业内人士和经济学家都大跌眼镜。而最近的市场活动显示，市场复苏的不仅仅是交易量和价格的上涨，同时上市房源的迅猛增长也给市场带来更多的活力。 房地产公司 Rennie 的经济学家分析认为，这或许将给大温地区的买家带来更多选择和机遇。 分析指出，5 月大温地区的买家和卖家都表现出了极高的参与度，房屋销售量和挂牌量都达到一年来前所未有的水平。 统计显示，过去几个月来大温哥华地区的房屋销售一直在增长，在经历了过去 8 个月低迷之后，3 月和 4 月在房地产系统 MLS 中登记的房屋转售销量都超过 4,000 套。值得注意的是， 5 月的交易总量自 2022 年 3 月以来首次突破 5,000 套大关。 最终，5 月的销售量总计 5,038 套，比 4 月高出 20%，按照以往惯例， 4 月到 5 月的环比增幅通常为 4%。 虽然 5 月份的总销售量也比一年前高出 19%，但仍比过去 10 年的平均水平低 2%。这就是说，尽管销售数量连续四个月增长，但现在的活动仅略低于传统意义上一年中这个时期的基本水平。 对于买家们来说，坏消息是，贷款利率仍然居高不下，房屋价格较年初时已经有大幅回升。 但同时，好消息是，潜在卖家明显增多。5 月份大温哥华地区有 9,101 套新房源发布，比 4 月份增加了 39%，这是自去年 5 月份以来最多的一个月。 尽管上个月的新上市数量仍比 2022 年 5 月低 9%，比 5 月的长期平均水平低 0.5%。但上市的增长量明显高于销售的成交量。 随着销售数量的增加，新上市活动的增加是库存能够扩大的必要条件。在这方面，截止到 5 月底大温地区有 13,268 套待售房屋可供购买，比 4 月份增加了 11%，这一环比增幅也远高于 4 月至 5 月 6% 的典型增幅。 然而，库存量的增长仍有很长的路要走，因为它仍比去年同期水平低 14%，比过去 10 年 5 月的平均水平低 26%，并且是 1990 年记录以来第三低的 5 月待售房源总量。 这就使得待售房屋的总数量仍然明显不足，因为在过去 30 多年里，大温地区的人口也在大幅增长。如果根据大温地区的人口规模调整当前库存，上个月每 1,000 名居民 4.56 套房源，这是有记录以来的最低水平。 对于买家们来说，虽然央行再次加息 25 个基点，将其政策利率上调 25 个基点（至 4.75%），以及市场分析预测未来可能还将再次加息。 但分析认为大温地区的卖家出售意愿正在不断，伴随着利率的变化，房地产市场中买卖双方可能会重新出现不确定因素。分析预测，在接下来的几个月里，市场将会进入夏季——通常是市场比较冷清的时期，或许市场状况将开始有利于买家。 因此，大温的买家们或将迎来新的机遇和更多的选择。

最新数据显示，加拿大零售业销售额在连续两个月下滑后开始上升，表明加拿大人消费能力依旧非常强劲，经济师们预计7月央行将再次加息。 加拿大统计局6月21日发布数据，5月份零售销售增长0.5%。4月份零售额增长1.1%，达到659亿元，超过此前预估的0.2%，扭转了2月和3月的下滑趋势。且4月份的增长表现在广泛领域，统计局追踪的9个子行业中有8个行业的销售额都在上升。 "加拿大消费者一直在证明他们的韧性。"蒙特利尔银行分析师Shelly Kaushik在给客户的报告中称，“展望未来，消费者支出的势头预计将在今年下半年放缓，因为利率上升和居高不下的通胀将继续打压购买力。” 加拿大皇家银行信用卡消费数据显示，零售支出(扣除购车支出)在连续四个月放缓后，4月份出现增长。但细看这些数字就会发现，可自由支配的商品支出有所下降，而可支配的服务支出，尤其是本地娱乐、休闲和外出就餐的支出则保持稳定。 零售数据的强势"不是加拿大央行所希望看到的，因为央行是希望减缓国内需求，" Bartlett说。 加拿大央行行长Tiff Macklem以及另外五位决策者最终决定在6月加息至4.75%，因为足够的证据显示利率还没有升到足够限制性的水平。 今天（周三）在渥太华发布的会议纪要凸显出加拿大经济增长，特别是居民消费情况出乎央行意料，官员们指出加拿大经济的需求“过剩”，因此预计加拿大央行今年将再加息至少25个基点。同时认为在7月12日加息25基点的概率约为四分之三。   最新警告：房价才跌了一半 7月可能继续加息，如此环境之下，牛津经济研究院(Oxford Economics)专门警告客户，二手房价格回落距离他们预测的底部还不到一半。 目前的报道显示，加拿大房地产市场最近有所反弹。但值得强调的是，二手房销售仍低于10年平均水平。一些经济学家认为，市场复苏可能只是暂时的趋势，随着利率进一步上升，春季楼市的上涨势头将在今年夏天消退，预计到明年年初房价将下跌10%。” 此前一段时间，抵押贷款利率短期内下调，让热情高涨的买家慌忙入市，这使得房价在短短一个月内上涨了2.1%，价格比2022年2月的历史高点低12%。尽管新的住房供应量增长速度明显快于人口增长，但房价仍比2019年12月上涨了62%。 专家们认为特别不容忽视的是，房地产调整仍在进行之中。"我们不认为加拿大的房价调整已经结束。"牛津经济加拿大经济部门主任Tony Stillo直言不讳地表示，在加拿大央行7月份做出下一次利率决定之前，可能会出现一阵抛售潮！ 同时，随着利率上升和加拿大经济滑向衰退，牛津经济研究院认为住房需求会趋于疲软，房源不断增加增加将导致房价恢复下跌，“总体从2022年2月的高点下跌20-25%。”

在过去很长时间里，独立屋一直都被视作购房的最佳投资方案之一，但如今高涨的房价已经让独立屋变得越来越难以负担。 雅虎金融最新的报道指出，其实除了投资独立屋，房地产市场还有很多种方式可以替代投资： 1.地产投资信托基金 Real Estate Investment Trusts (REITs) 迈阿密沃尔森房地产公司的房地产经纪人丹尼斯·斯米卡洛夫表示，房地产投资信托基金 REIT 在证券交易所进行交易，它们汇集多个投资者的资金来投资各种房地产资产，可以提供多元化、流动性和通过股息获得收入的潜力。 2.活动板房公园 Mobile Home Parks 活动板房公园，可以通过地块租赁产生持续的现金流，并且公园内提供的设施和服务有可能带来额外收入。这是一种经济适用房的方式，需求稳定 3.存储空间 Storage Units 虽然不是传统的住房投资房市，但随着人们对存储空间需求的持续增长，这些设施运营成本较低，是一种不错的投资。 4.农地 Farmland 农地的收益不仅在于土地，还在于农田的价值逐年增长，可以带来农作物的收益。 农田可以用于直接购买使用、也可以用于出租，不论是购买农地的 REIT 或是直接买地，都是不错的投资方式。 5.空置的住宅土地 Vacant Residential Lots 相比投资住房，选择空置的住宅土地投资，持有数年后再出售给开发商，往往会有意想不到的收益。而且，这类土地房产税更低，不需要财产保险，不用担心故意破坏，也不需要意外维修 6.商业地产 Commercial Real Estate 商业地产可以有很多形式，例如写字楼办公室、零售店铺和工业综合体等，通常会吸引长期租赁，期限一般会有 3-5 年，为投资者带来了稳定的现金流，提供了财务稳定性和持续的回报 7.共管物业/短租房 Condo Investments/Airbnb Properties 在热门的度假胜地或是繁华的都市，选择有吸引力的短租房，可以带来非常可观的现金流，而且在保证入住率的情况下，这将是一种健康的投资替代收入。 8.多家庭类住房 Multi-Family 选择此类住宅的好处在于，房主可以自住一套，将其余套房出租和维护，既满足了住房也可以带来租金的收益。 不过此类住房的购买对于买家的资本要求也会更高。 总之，入手房市不是只有单一的手段，当然如果有个富裕的爸爸可能会让年轻人在买房时更容易些。  

房地产公司 Royal LePage 和 Environics Research 为 Sagen MI Canada Inc. 进行的一项最新调查显示，加拿大各地的首次购房者越来越担心自己是否有能力支付所需房屋的首付。其中超过 7 成的 BC 潜在首次购房买家担忧，如果不拼爹，此生买房恐怕将无望。 这项调查分析了过去两年内购买房产的首次购房者的趋势。 调查显示，67%的受访者表示担心因首付不足而错失购房梦想。与 2021 年的上次调查相比，这一数字增长了 5%，与 2019 年的结果相比，增长了 10%。 此外，计划在未来两年内购房的首次购房者中有 63% 表示担心首付不足，这一比例较 2021 年增加了 3%。 Royal LePage 首席执行官 Phil Soper 表示，加拿大人在进入房地产市场时继续面临挑战，无论是高利率、严格的抵押贷款资格标准，还是难以在合理的时间内存够首付款，都是加拿大人买房中面临的难题。 根据全国各区域细分，BC 省首次购房买家中 72% 对于购房的首付款担忧；不过值得注意的是，这并非全国最高的省份，全国最高的省份竟然是萨省和曼省的（77%）。 但如果从加拿大几大城市来看，大温哥华地区则有 71% 的首次购房者对买房的首付款担忧，这位居全国第二，仅次于多伦多大区的 74%。 调查还显示，全国 35% 的首次购房者从父母或亲戚那里获得了一次性付款的经济援助，以支持他们的购房。 此外，25% 的受访者还从父母或亲属那里获得每月还贷的资金援助。 渥太华房地产经纪人 Nick Polegato 表示，他的客户中，有三分之一的首次购房者都是向父母或亲属寻求经济援助。 如今在加拿大不拼爹，似乎已经难以实现买房的梦想。 同时 Nick Polegato 指出，如今对于首次购房者想买独立屋的想法，几乎已经彻底消失。  

温哥华一位住在市政厅附近的房东，几十年来一直把其中6间套房作出租用，租给了她的两个儿子和其它几个人，最近她收到了市府发出的近7万元空置房屋税单，完全惊呆了，称无法接受。 据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，温市居民科莱蒂斯(Joanna Colettis)拥有位于温哥华西13街（West 13th Avenue）300号的房子。自1970年代以来，这所房子一直属于她的家人，她几十年来，她一直把其中6间套房出租，租给了她的两个儿子和其它几个人。 每年，她都会申报省投机空置税(speculation and vacancy tax，SVT)和温市的空置税。 今年1月，她被选中进行覆核，以证明这些套房在2021年有人居住。但市政府没有接受她提交的文件，现在她面临着越来越多的空置房屋税单，这已威胁到她继续出租这些单元的能力。 愤怒的科莱蒂斯说，「这就是我的全部，」她翻阅着从租户那里收集的成堆表格，包括手机账单、驾照、社会保险号码、税务文件、营业执照和租赁协议。 她最近看到Postmedia的一篇报导，讲述了三角洲一对夫妇担心，他们会在房东受到96,000元的省投机空置税法案打击后失去家园，尽管他们已经在该处所居住了将近7年，房东为了支付这笔费用，已将房屋挂牌出售。 科莱蒂斯担心此事也会发生在自己身上。据她描述，她的两间一居室套房每间900元，一间更大的两居室套房每月收2,040元。 最初，她将她的证明带到市政厅，但她被告知其中一些不被接受。 后来，她收到一封拒绝将两名租户的手机、银行和互联网账单作为证据的信，因为它们不是2021年的。她还有两名租户的驾照复印件，显示他们都住在该地址。其中一人是在2022年11月获得驾照，另一个人在2023年续签了执照。该市合规分析师的一封信专门寻找至少在2021年有效期6个月的身份证明，并表示只需要证明一个租客，而非所有人。 科莱蒂斯以教授英语为第二语言为生，但她说，梳理市政府信中列出的要求让她感到困惑，而她也为照顾年迈的父母而疲惫不堪。 最终，她放弃了按规定填写追查表格，也没有选择提交投诉通知。5月中旬，市府向她开具66,396元的税单，这是她2021年房产评估价值的3%。她惊呆了。到6月中旬，这笔现已逾期的款项增加了5%，达到69,715元。 科莱蒂斯的两个成年儿子住在其中两个套房中，一间住10年，另一间住两年。自从她的父亲于1972年买下这幢大楼后，其余4间套房就出租给了租户。科莱蒂斯在1980年代买下这处房产，并继续出租。她说，有几位长期租户在那里抚养孩子，还有一些年轻人将这里作为他们的第一个家。 随着疫情消退，最新的租户分别已经租了3年、两年和两年半。地下室套房经过装修，目前的租户大约在10个月前搬进来。 她支付水电费、升级改造费、地税、房屋保险费、营业执照费和维护费。 温哥华市在一份声明中说，它无法提供个别案件的细节。 图：网上图片

  卑诗最高法院（BC Supreme Court）法官裁定，本拿比市可以对其拥有的421处房产保密。 据Burnaby Now报道，本拿比市本月早些时候赢得了一场诉讼，获准对卑诗省信息和私隐专员、同时也是该市居民的海尔(David Hayre)隐瞒这些房产。 海尔曾在2020年1月要求本拿比市提供所有财产清单。他的信息自由请求返回了一份包含2,314处房产的清单，但是，另外421处房产的街道地址或地块标识信息被编辑了。 该市表示，隐瞒的房地产信息与其未来开发项目的计划有关，包括活跃的土地整合(land assembly)。它辩称，如果披露这些房产，将「损害该市以公平市场价值谈判购买这些目标房产的能力。」 本拿比市表示，这样一来，业主将拒绝出售或寻求远高于市场价值的价格，这种情况之前至少发生过27次。市府在一份宣誓书列举了「一个极端的例子」，该市曾提出以1,080万元的价格购买土地用于建设立交桥和泵站。当业主意识到当局的意图后，竟以6,690万元的价格还价。 尽管如此，卑诗资讯及私隐专员办公室（OIPC）的一项决定仍裁定该市必须披露这421处房产，因为裁决者没有看到「提前得知该市的利益将如何改变该市与业主之间的谈判。」 本拿比市于是要求省最高法院复核该决定。 法官菲茨帕特里克(Shelley Fitzpatrick)认为OIPC的裁决「不合理」，同意该市一旦披露这些房产，「对可能造成损失的合理预期」，因为有可能让业主提前知道征地及土地整合计划，增加「提高售价或根本拒绝出售」的风险，因而撤销了OIPC的决定。 法官的裁决将是最终决定。 图：Getty Images

                 加通社资料图片 卑诗省平均租金从 2016 年到 2021 年增长了 30%，是所有省份中增幅最大的，使卑诗省成为全国租房者最负担不起的地方之一。 《温哥华太阳报》报道，全国出租房屋数据库的最新调查结果显示，卑诗省和安省的房屋不可负担性最重，租房者有一半的总收入用于房租和水电费。 卑诗非营利房屋协会 (B.C. Non-Profit Housing Association) 行政总裁说，他们根据2021年的统计局数字研究后显示，卑诗省有超过 66 万户租房家庭，其中，超过 10.5 万户家庭（大约相当于那乃磨市的规模）将其总收入的 50% 以上用于房租和水电费，这一危机水平使人们无家可归的风险增加。 另有近 15 万户租房家庭将其总收入的 30% 以上用于房租和水电费。 Atkey 表示，在全国有三分之一的租房者在房租上的支出「超出了他们的承受能力」。卑诗省甚至更高。 她说：「这意味着人们正在削减其它基本必需品，因为房租是首先要支付的，其它地方都在削减开支，例如孩子们要减少食物或课外活动。这些事情对人们有真正的长期影响。」 Atkey 表示，根据人口普查数据，从 2016 年到 2021 年，租房家庭的增长速度快于自住家庭。这是 50 年来租房者的增长首次超过房主。「过去双薪家庭在 20 年前能买上自己的房子，但现在可能无法做到了，因为购房价格太高，租房时间更长，而现在租金也负担不起。」 卑诗大学商学院副教授 Tsur Somerville 对此表示赞同。「人们继续租房而不是过渡到购房，这使得租赁市场更具挑战性。」 Atkey 同意建造更多专用出租房屋是关键，并指出在 1970 年代和 80 年代，联邦、省和市政府通过税收优惠、抵押贷款支持和直接建设投资于住房。 在 1970 年代，大约 40% 的住房竣工得到了政府援助，从 1947 年到 1986 年，加拿大各地建造了 253,500 套公共住房。

Townhouse联排别墅也是大多数华人购房选择之一，然而邻里问题是重要考虑因素，近日就有爆料说邻里之间因“随地吐痰”而将对方告到法院。 联排别墅大楼中的两个家庭发生了激烈的关系，并进入了BC省民事解决法庭，而在 COVID-19 高峰期发生的吐痰事件凸显了一些疯狂的细节。 塞利姆·梅特 (Selim Mete) 在BC发起了一起小额索赔案，对象是住在他正上方的邻居家中的三人。梅特声称，邻居们在白天和晚上的所有时间都经常大喊大叫、尖叫、摔门和破坏性行为，从而制造了不合理的噪音。 梅特还声称，在 COVID-19 疫情最严重的时候，其中一位邻居向他吐口水。 被告 Fereshteh Ahani Masouleh、Farhad Sheykhzeynalabedini 和 Farhoud Sheykhzeynalabedini 声称自己是被辱骂的人，并向 Mete 提出反诉。 Mete 最初寻求 4,957.97 加元，其中包括 3,150 加元的一般损害赔偿金和 307.97 加元的与所谓滋扰相关的工资损失，以及 1,500 加元的随地吐痰事件损害赔偿金。 在反诉中，被告表示他们有权因滋扰、精神和情绪困扰、侵犯隐私以及惩罚性和加重损害赔偿 5,000 加元。梅特否认了所有这些说法。 在滋扰案件中，仲裁庭指出，“当一个人严重且不合理地干扰另一个人安静地使用和享受他们的土地或财产时，就会发生滋扰。实质性干扰是指“不仅仅是不便或轻微不适”的干扰。一定是常人‘不能容忍’的东西。” 米特搬进来后，他发现受访者经常互相大喊大叫、打架、摔门，并扰乱了他的单位的使用。 较早的一次遭遇涉及 Farhoud 走近 Mete 的财产。他问他们为什么，但 Farhoud 生气地回答。米特此时正在录制视频，指着地面，这也是吐痰事件发生的时间，可以在视频中听到。 法庭记录称，“Mete 立即转身开始大喊 Farhoud 向他吐口水，Farhoud 否认了这一点。” Mete 以日志的形式提交了其他证据，该日志是他根据笔记和电子邮件创建的，内容涉及 2018 年 4 月至 2020 年 7 月期间的骚乱。该记录显示了每月发生的一系列尖叫、叫喊和打斗事件，通常发生在晚上 10 点到 2 点之间。上午，有时几个小时。 值得庆幸的是，对于 Mete，他有音频和视频记录形式的证据。 在一个案例中，当 Mete 正在与警方通电话时，另一端的人问道：“是他们吗？” 建议他们可以通过电话听到他们的声音。受访者表示噪音来自其他来源，例如电视。他们还建议米特修改录音。 多亏了 Mete 提供的所有证据，仲裁庭支持了他，共判给他 3,992.31 加元，其中包括： 3,457.97 加元的滋扰损害赔偿金， COIA 下的判决前利息 250.84 加元，以及 125 加元的 CRT 费用为 283.50 加元，争议相关费用为 158.50 加元。 法庭还命令 Farhoud 向 Mete 支付 1,000 加元的殴打理赔费用。

一些业主将自家私宅的后院作为宠物狗游乐场地出租出去，既可保证宠物和公共场所的安全，又可赚外快。 普理查德（Bonnie Pritchard）有一只银灰色的雌性美国斗牛犬，在公共宠物公园内经常被人误解，以为这只狗具有攻击性，但其实并不然，只是其外表总让人害怕。普里查德的姐姐瓦特（Catherine Watt）将她在奥沙华的房子后院，改造成一个私人狗公园，通过一个名为Sniffspot的美国平台按小时出租，就像Airbnb那样。 瓦特拥有两只小狗，曾是一名宠物保育员，但疫情让她的生意倒闭。Sniffspot给她机会减少损失。 她的院子有完整的围栏，像公共狗乐园一样有双重门，这样狗和主人都能保持安全。院子里配备了灵活的训练设备，在炎热的日子里有一个儿童游泳池，甚至还有一个由草药和植物组成的感官嗅觉区。 Sniffspot的创始人亚当斯（David Adams）指出，从房地产角度看，土地是家里最大的一块，却没有被用来赚钱。他说：「这与Swimply和Airbnb不同，你不需要劳动，只需设定好时间，让人们预定时间即可。」 亚当斯表示，在加拿大有130个由私人后院改造而成狗乐园，而大多伦多地区是其在加拿大最大的基地，有52个点。没有围栏的22英亩土地，租金是每小时14元至15元，而附有训练设施则每小时35元。 亚当斯表示，Sniffspot解决了狗的核心需求。他说：「狗狗在狗乐园有完全属于自己的空间，不必被其他的狗和人包围，造成潜在危险。」 一些出租的后院狗乐园月入高达3,000元。大多数业主每小时收费5至15元。Sniffspot平台则收取20%的预订费，用于支付营销、网站管理和价值2,000万元的责任保险。

    在温哥华西格雷岬社区（WestPointGrey）杰里科土地（JerichoLands）初步开发概念首次公布近20个月后，现在一个更大胆的修订方案被提出来，将通过增加密度提高建筑高度提供更多住房和办公空间。     据DHNews报道，截至2023年6月，这个由原住民主导的项目现在计划建造13,000套住房，高于2021年10月提出的建造9,000套住房。配套多种用途的总建筑面积现在将达到1,360万平方呎，也高于之前的1,000万平方呎。     与Squamish原住民部族的Senakw项目相比，杰里科土地新概念产生的房屋数量是其两倍多，总建筑面积几乎是其3倍。     杰里科土地占地90英亩，此前是一个军事设施，未曾开发过，北面是西4街，东面是海伯利街（HighburyAve.），南面是西8街，西面是TrimblePark。Senakw位于布拉德桥（BurrardBridge）南端，占地不到11英亩。     与Senakw不同，杰里科土地不是保留地，该项目由MSTDevelopmentCorporation3个原住民部族共同拥有的开发公司和加拿大土地公司（CLC）牵头，大约10年前，该合资企业从省政府和联邦政府手中收购了杰里科的两个地块。     由于该项目不是保留地，它正在通过温哥华市的政策和流程。目前，支持者正在为该地点起草总体规划，项目需经温哥华市议会批准。3个原住民没有寻求该地点的作为保留地，而是打算通过将房屋所有权限制转为租赁业权（Leasehold）来永远维持他们对土地的所有权。     此外，如前所述，至少30%的住宅建筑总建筑面积将用于经济适用房，包括20%的社会住房和10%的中等收入保障出租住房。相当于约2,600个社会住房单元和约1,300个中等收入出租住房单元。     修改后的规划大约需要建设30座高层塔楼，高度大多超过20层。     东半部塔楼分别为27、28、32、33、35和45层，而西半部分别为一对27层、29层、30层、36层和3层49层的建筑物。3幢座49层高的塔楼，将成为温哥华市中心半岛以外最高的建筑之一。     其他几十幢将是中低层建筑，高度从5层到15层不等，将使用木结构作为低碳绿色设计。     基于之前的概念，提议Sentinels地区继续作为杰里科土地上的主要就业集群，其中包括办公室、酒店和餐厅在内的大量商业功能。     此外，修改后的规划增加了创意产业空间，例如创客空间、创意制造、数字制作和研究。     2022年春季，通往UBC大学的千禧线（MillenniumLine）延伸路线获批稍微向北绕行以直接服务于杰里科土地，有效地为该开发项目导向高密度增加了交通能力。     该项目将预留33%的土地面积（约30英亩）用于公园和开放空间，以及休闲户外用途。

加拿大人口突破 4,000 万，去年的增长几乎全部来自移民。联邦政府已表示，到 2025 年每年允许多达 50 万名新移民进入加拿大。 从许多标准来看，移民的涌入是一件好事，尤其是考虑到加拿大人口老龄化和劳动力短缺的情况。许多经济学家一致认为，如果没有新移民的涌入，经济将无法维持大幅增长；在文化上，移民为加拿大社会提供创新和活力。 随着人口越来越多，房子越来越贵的问题也格外引发瞩目。移民倡导者和住房专家表示，批评新移民涌入是造成房屋市场变得更贵的原因是错误的，移民往往是社会和政府政策失败的替罪羊。 专家指责联邦政府设定了宏大的目标，却未能确保支持人口增长所需的基础设施。 卑诗省 DiverseCity 社区资源协会的社区发展高级经理 Meheret Bisrat 说，移民是受住房危机影响最严重的人群之一。“听到这些评论令人沮丧，因为我觉得它缺乏一点同情心和对新移民现实的理解。” Bisrat 说，新移民经常会遇到土生土长者或老移民不会遇到的障碍。例如，他们可能没有人做推荐，也可能没有信用记录，甚至对政府或社区提供的资源不清楚。还有新移民在寻找住房时会因为宗教信仰、家庭人数或家庭构成或对社会援助的依赖（如果他们是难民）而受到歧视。 联邦政府在 2022 年 11 月宣布每年将有 50 万新移民。 渥太华表示，新移民是加拿大经济能够从大流行中复苏的主要原因之一，也是加拿大持续繁荣不可或缺的一部分。 联邦政府在一份书面声明中表示，移民占加拿大劳动力增长的近 100%，预计到 2032 年将占该国人口增长的 100%。届时，工人与退休人员的比例有望从 50 年前的 7 比 1 转变为 2 比 1。 西门菲沙大学城市项目主任甄瑞谦同意移民是加拿大社会的重要组成部分，但他认为政府没有做好相对配套。“我们承诺实现加拿大梦，但我们最终似乎是让新移民面临加拿大住房噩梦。” 甄瑞谦说，一些人不愿让更多新移民进入加拿大，不仅仅是住房紧张的关系，它还暴露了加拿大社会潜在的种族主义。

Research Co.进行的一项新调查显示，近五分之二的加拿大人相信鬼屋这一现象是真实存在的。 今年相信屋内有死者灵魂的比例明显增加。39%的人表示肯定或可能有闹鬼房屋，相对于2021年调查增加了7个百分点。 Research Co.总裁Mario Canseco表示：「至少有五分之二的居民相信有鬼，其中沙省和缅省相信的占46%、亚省和魁省都是40%，大西洋地区38%、卑诗省37%和安省36%属于最少。」 调查还发现，鬼屋并不是许多人所接受的唯一超自然信仰，不到三分之一的人相信另外两个概念：通灵（即在生者与死者灵魂之间进行交流）和千里眼（即通过超感官知觉获得关于物体、人物、地点或物理事件的信息能力）。32%的人表示相信通灵，这比2021年增加了6个百分点。相信千里眼的人也增加了3个百分点，达到31%。其中男性比例是28%和29%，女性分别为36%和34%。 此外，受访者有35%表示相信占星术（即研究天体运动和相对位置以对人事和地球事件进行观察和预测）的能力，这比以前的数据增加了3个百分点。调查中不到五分之一（17%）的人表示他们关注占星术，28%的人表示他们曾经过去关注过占星术，但现在不再关注。 （图：Juan Karita）

  最近，位于多伦多Ontario St. 220号的砖砌维多利亚式联排别墅，在上市仅48小时后，以超过要价41万多的价格被抢购走。 在成交之前，房子在市场上待了几个月都无人问津。房地产经纪人Bram Goldman说这房子曾上市过两次都卖不出去，直到他和合作伙伴Adrienne Scott介入才有所变化。“我们进行了全面的市场分析，研究了买家的需求，并制定了吸引市场的行动计划。” Goldman和Scott把房子重新布置了一下，包括更换了灯具，重新粉刷了房屋，翻新了浴室，并更换了卖家的所有家具。新的油漆、现代家具和新灯具让这所房子感觉明亮、通风且舒适，在上市48小时后即刻被人高价抢走。 （图：blogto）  

近年来一些大温地区房产经纪人感觉到他们的客户正在改变对购房条件的考虑，面对持续的低库存和高需求的春季市场，买家正在选择更高密度的住房类型和不同的位置。 买家首先要重新考虑事情之一是他们未来房屋的密度即房屋类型。据BIV报道，WestCoast Realty 的房地产经纪人杰西‧克莱因（Jesse Klein） 表示，他的许多客户们不再打算购买独立屋，而是选择公寓或城市屋。他说，每个人都会根据自己的喜好选择房屋的类型，但买家会依据市场做出调整，甚至降低对卧室数量的偏好也很常见。 独立屋仍然是加拿大买家的首选住房类型，尽管有些人选择了更高密度的住宅。根据房地产经纪公司 Zolo 的年度调查，全国 62% 的买家更喜欢单户住宅，相比之下，20% 的人更喜欢公寓或公寓，10% 的人更喜欢城市屋。 人们正在做出的另一个重大妥协是他们的首选房屋位置。克莱因看到买家选择了可能被认为不太理想但价格较低的社区。然而，这些地区的价格也在上涨。他说，好社区和传统上较差的社区之间的差距已经缩小。随着地区变得越来越昂贵，低端社区房价往往会比高端社区上涨高得多。 他说，2016 年典型的南素里独立屋售价约为300 万元。距离素里 Cloverdale 地区 12分钟车程的类似住宅或地段的价格大约是这个价格的一半。现在，价值300 万元的南素里房价大致保持不变，而Cloverdale 的房屋价格上涨了约 100 万元。　　 人们之所以重新考虑购房条件，是应对市场的变化。加拿大央行在 6 月 7 日将关键利率上调 25个基点至 4.75%，结束了加息暂停，这是自 2001年以来的最高水平。此次加息正值房地产市场复苏之际，市场面临价格上涨和供应不足。 大温地区房产局经济和数据分析主管安德鲁.利斯(Andrew Lis)的报告表示，在年初时很少有人会预测价格像现在这样上涨，我们的预计 2023 年价格将在年底小幅上涨约 2%，而现在今年年中所有房屋类型的房价已经上涨了约 6% 或更多。 报告称，随着价格继续上涨，66% 的加拿大人认为房地产市场的发展速度超过了他们的出价，一半的加拿大购房者购买住宅物业是为了减轻对未知事物的恐惧。 Re/Max All Points Realty 的房地产经纪人蒂姆．希尔 (Tim Hill) 表示，自大流行以来，“害怕错过”的购买行为已经逐渐减少。 在加拿大，68% 的买家表示他们正在重新考虑他们对特定地点的关注。此外，根据 Re/MaxCanada 5 月份的一份报告，72% 的加拿大人指出，整体经济的变化影响了他们的购房计划。

（图：CP24） 加拿大的房市最近有点看不懂，安省一栋屋号吉利的独立屋挂牌不到两天即售出，售价远高于挂牌价。 据CP24报道，这栋独立屋地址为18 Bruce Thomson Dr.，位于万锦Victoria Square社区。这栋独立屋5月11日挂牌，叫价为179万。不到两天，这栋房屋即收到235万的报价，比叫价高出55.1万，成功售出。 这栋四卧室四浴室的住宅有木地板和花岗岩台面，主餐厅有护墙板和天然气气壁炉。 卖方经纪Hiu Yan Bow周五接受CTV新闻多伦多分部记者采访时说，这一售价打破了北万锦地区类似类型和大小房产的售价记录。 Bow说，销售成功归功于多个因素，但一个首要因素是这栋独立屋的屋号吉利。18在中国文化里是个非常吉利的数字。该地区上一栋创销售纪录的房产也有一个类似的吉利地址。 另外，Bow认为她将这栋住宅的挂牌价定在其市场价的底部，以吸引更多人前往观看，也是成功的一个原因。 Bow说，这栋住宅并非多伦多地区最近售价高于挂牌价的头一栋。售价高于挂牌价是最近的房产市场趋势。

数据显示，加拿大房地产市场在5月份继续升温，许多城市的房屋成交量和新上市房屋数量均有所上升。 根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，全国房屋销售从4月至5月攀升5.1%。全国房价指数上涨2.1%，至73.6万元，这是今年连续第三个月上涨，但仍比2022年5月下跌8.7%。 CREA主席Larry Cerqua在一份声明中表示：“目前来看，已经持续反弹好几个月，5月的销售同比数据和平均房价上涨都说明了这一些。但是复苏对销售有多大影响，将取决于供应，供应量仍然相当低。” 市场上的新上市房屋数量环比增加6.8%，但供应量仍处于历史低位。 加拿大央行于1月暂停加息后，买家涌入春季市场，并期待降息和房贷成本下降。然而，央行上周又将政策利率上调0.25个百分点，至4.75%，重新启动了收紧货币政策。 根据CREA周四发布的一份声明，销售额增长了70%，包括大多伦多地区、蒙特利尔、大温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿和渥太华。 安省城市引领了5月份房价的上涨。在基奇纳-滑铁卢地区，房价指数上涨3.6%。密西沙加上涨3.3%，大多伦多地区上涨3.1%。与此同时，在卑诗省，大温哥华地区房价指数上涨1.4%，维多利亚上涨0.7%，温哥华岛上涨1.1%。 5月份的销售与上市比率为67.9%，略低于4月份的69%。较高的比率表明是卖方市场，CREA表示，这一比例的长期平均值为55%。 CREA高级经济师Shaun Cathcart指出：“2023年的住房市场，现有业主不愿利用市场放缓的机会采取行动，因为他们不想打乱他们在COVID-19疫情期间锁定的超低固定利率。如果现有业主不向市场提供新房源，今年在价格方面，住房需求的反弹可能会比预期的更为剧烈。” 重启加息后，市场又要转向 为大多伦多地区客户提供服务的房地产经纪人Toni Martins表示，3月份业务恢复正常，出现多个报价，但他认为加拿大央行最近的加息将使购房者再次退缩。 他说：“对于一套价格合理的房产，大约有50到60次看房。现在我们有30个。另一方面，市场上仍有那些获得120天（抵押贷款）预先批准的人……这些人仍在购买。” Martins说，他接触过的许多首次购房者的家庭收入在18万元到24万元之间。 蒙特利尔银行（BMO）高级经济师Robert Kavcic在一份报告中表示，就像3月份央行暂停加息后市场有所回升一样，他预计上周加息后市场活动将放缓。 他表示：“央行最近加息25个基点，将在一定程度上再次抑制市场心理，并为近期的经济活动降温，这是合乎情理的。” Kavcic认为房地产市场“确实是央行加息的一个因素。如果我们继续看到这种势头，他们可能会再次采取行动。” Right at Home Realty and Property的总裁John Lusink,警告说，每次加息都会让潜在买家更难以获得抵押贷款。他说未来几个月的前景有些黯淡。他认为，2023年降息的可能性不大。经济也有可能陷入衰退。 他表示：“如果我们不能控制住通胀，我更担心的是秋天。”

是借贷还是投资？太乌龙！ 如果合同上写得清清楚楚，就不会有华裔女傅丽华（音译Lihua Fu）状告王家耀（音译Jia Yao Wang）和 吕朗霞（音译Langxia Lv ） 夫妇的官司了。 这个在加拿大的投资官司还打到中国去了。傅女士先在卑诗起诉，然后到中国起诉。要求卑诗省列治文的一家房地产公司不偿还贷款。 刚刚，卑诗省上诉法院已命令傅停止在中国提起诉讼，直到她的卑诗省诉讼已经解决。 傅丽华声称， Jia Yao Wang 和他的妻子 Langxia Lv  2018年在借了 365 万加元为 BC 省的房地产项目融资后，未能偿还她的钱。 争论焦点：借贷还是投资 王和吕的房地产公司 Buffalo Properties Inc. 和 Buffalo Investment (Canada) Inc. 也被卷入诉讼，这间公司总部位于列治文。根据 Buffalo Groups 网站，开发商在大温哥华地区和维多利亚州都有项目。 傅女士称，当她要求偿还贷款时，这对夫妇只还给了她 60,000 美元。她还指责，这对夫妇将这笔钱用于他们自己在温哥华和列治文房产的抵押贷款。 另一方面，王先生和吕女士否认这些资金是贷款，并表示 傅女士投资了“温哥华的一个特定房地产项目，但失败了”，导致 傅女士失去了投资款。上诉法院法官 Ronald Skolrood 作出判决。 傅女士在卑诗省提起诉讼。2021 年 6 月针对这对夫妇及其公司提起诉讼，随后于 2022 年 3 月，在中国提起诉讼以追回相同的债务。 被告夫妇反对在中国起诉 她告诉法庭，她在中国的诉讼是为了“解决中国的债务问题”，如果她赢了，她打算追查这对夫妇在卑诗省的资产。 这对夫妇反对在中国法院提起诉讼，认为加拿大法院更适合打官司。中国法院驳回了他们的申请和随后的上诉，因为Wang和吕都是中国公民，本案属于“民间借贷纠纷”而非涉外投资纠纷，且本案涉及“中华人民共和国公民的利益”。  王先生和 吕女士然后转向 B.C.法院禁止傅在中国继续诉讼，法官裁定允许双方继续在中国提起诉讼更加公平、高效和方便，因为各方都居住在中国，中文流利，不会说或阅读英文和中国诉讼处于更高级阶段，以及其他原因。 卑诗法官：此案应该在卑诗诉讼 原法官的决定本周在卑诗省被推翻。上诉法院因为“相关事实和情况压倒性地有利于 B.C.法院是最方便、最合适的法庭，”上诉法官 Skolrood 写道。 上诉法院法官在卑诗省找到了原法官。当“唯一或主要联系是当事人的居住地和语言”时，错误地断定案件与中国有真正联系。 “很明显，虽然当事方根据他们在中国提出索赔时的居住地和他们的语言与中国有联系，但在所依据的事实之间没有联系，更不用说'真实和实质性的联系'了索赔和中国，”上诉法院的裁决中写道。 法官们还决定 B.C.法院更适合解决争议，因为合同是在卑诗省。法律和发展项目也在该省。 虽然双方确实住在中国，说中文，而且中央文件（central document）是中文，但所有其他相关文件都在 B.C.，Fu还决定在卑诗省起诉这对夫妇。最高法院，“大概是因为她承认 B.C.法院与索赔事实有着最直接的联系，因为她认为在这里提起诉讼对她来说很方便，”上诉法官 Skolrood 写道。 尽管Fu声称她有必要提起两起诉讼，因为她要追查这对夫妇在卑诗省和加拿大的资产。和中国，上诉法院的法官也认为这是一个值得关注的问题，因为她的诉讼基于相同的事实和情况。 Skolrood 法官总结说，如果法院不禁止傅在中国提起诉讼，“将会发生严重的不公正现象”。 在 B.C.诉讼解决之前，傅将无法继续在中国提起诉讼。 他们之间的钱银纠葛真的太乌龙！如果合同写得清楚些就不用撕破脸皮打法律大战了

左起：沈观健、斯莉、查德参加动土仪式。星岛记者王弘树摄 位于温哥华南区一项专用出租房屋项目地产项目Cascades，周四（15日）上午举行了动土仪式。该址原来是有50年历史的Denny’s餐厅，日后将建成两幢分别28层及32层的高层住宅大楼，预料2026年完工。项目计划建造575个出租单位，其中绝大多数将按市场价格出租，其中20%单位更将以低于市场价格放租。 左起沈观健、斯莉、查德参加动土仪式。星岛记者王弘树摄 出席动土仪式主要代表包括温哥华市长沈观健、发展商Chard Development行政总裁查德（Byron Chard），以及大温哥华女青年会行政总裁斯莉（Erin Seeley）。Cascades项目位于海旁大道（SW Marine Drive）622号，距离天车站Marine Gateway仅有3分钟的步行路程。除了一般出租单位外，项目将提供28个经济适用房，由大温哥华女青年会（YWCA Metro Vancouver）管理，这些单位将以低于市场价格的方式，提供给单亲女性及其子女使用。 新项目位于原Denny’s餐厅旧址。Google Maps // 租客还将享有Cascades提供的20,000平方呎的室内设施空间，其中包括运动设施、健身房、室内高尔夫球室、共享工作室以及屋顶空间。此外，低楼层还将提供一个占地7,000平方呎的托儿设施，最多可容纳49名儿童，以及占地17,000平方呎的零售和餐饮空间。 项目效果图。发展商提供 Chard Development总裁兼首席执行官查德（Byron Chard）表示：「我们对推出Cascades项目感到非常高兴。作为发展商，我们致力于打造一个多元化和包容性的住宅社区。这个项目不仅提供温哥华急需的出租房屋，还将优先考虑可负担性、可达性和社区福祉。我们期待着居民入住这个非凡的发展项目。」 温哥华市长沈观健则表示，温哥华面临着住房挑战，但市府承诺努力提供多样化的住房选择，以满足不同人群的需求。他最后说，此项目能够让更多民众找到可负担的住房选择，并在城市发展中保持平衡和包容性，「该项目是温哥华未来的借镜，能让更多可负担住房建设在主干道及方便的社区。温哥华将成为一个更具包容性和可持续性的城市，为居民提供更好的住房选择和生活环境。」  

“我再也不当房东了！”安省的卢兹·罗梅罗 说。 加拿大的租屋管理部门总是偏袒房客，诉讼等待时间太长。租客遇到经济问题，房东就杯具了。 几年前，当卢兹·罗梅罗 (Luz Romero) 听说有一处待售的出租物业时，她抓住机会成为了房东。 （来源：Royal LePage/Facebook） 据CBC报道，这栋位于安省尼亚加拉瀑布的半独立式住宅有两个出租单元：一个在主楼层，一对夫妇住在那里；另外一个在地下室，住着一个单身租客。 按说如果租客能够按时付租金，这应该称得上一笔稳定的收入来源。 租客拖欠租金7000元 但去年在主楼层的租客数次拖欠每月 1400 加元的租金，罗梅罗表示她理解并给了他们延期。 但自今年2月以来，租客就不再支付租金，现在欠她大约 7,000加元。罗梅罗说，租户告诉她他们遇到了财务问题。 即使你没遇到租霸，但遇到租客变穷，被拖累的就是你啊！ 罗梅罗说她的家人正处于“经济崩溃点”，她试图驱除租客，但房东和租户委员会 (LTB) 的长时间拖延意味着她可能要再等几个月才能等到听证会的举行。 她说：“我希望他们离开，我想卖掉房子，永远，永远不再成为房东”，“我对这个系统感到非常沮丧”。 罗梅罗表示她经历了失眠和压力引起的慢性皮疹。 儿子被迫推迟上大学 今年 3 月，当租客连续第二个月不支付租金时，罗梅罗说她首先向他们提供了“钥匙现金”交易，这是一些房东用来绕过昂贵且漫长的正式驱逐程序的一种方法。 她的律师在 3 月 31 日寄给租客的一封信中说，如果他们在 5 月底之前搬出，她将支付他们 10,000加元并免除他们所欠的款项。 她说租客没有回应，现在她不得不等待驱除他们，在租客住在房子里而不付房租的情况下。她上个月通过 LTB 申请驱逐他们，目前仍在等待听证会日期的确定。 为了缓解经济压力，罗梅罗和她的丈夫不得不加班，并耗尽积蓄来支付账单。 他们的三个孩子也在尽力提供帮助，其中一个十几岁的儿子决定推迟上大学，以免今年秋天给家庭带来进一步的经济压力。 “老实说，这很可悲，”罗梅罗说，“我不知道我怎么不哭，天哪！” 诉讼积压 要等6个月 最近，租客给罗梅罗写了一封信，说如果她在 6 月 1 日之前给他们 10,000 加元，他们就会在 6 月 30 日之前离开。他们在信中承认他们“拖欠了租金”，但没有说明原因。 不过罗梅罗拒绝了他们的提议，称其为“勒索”，并表示她不相信他们会在 6 月 30 日之前搬出。她甚至不知道租客是否支付了水电费。 罗梅罗抨击安省的租赁系统对任何一方都不起作用，如果将像她这样的小房东赶出市场，只会让住房危机变得更糟。 据监察员上个月的报告，LTB 积压了超过 38,000 份申请。房东对租户提出投诉后，通常需要六到九个月的时间举行听证会。

BC房市5月大反弹房价增长出乎意料 BC省房地产协会 BCREA 周三发布了全省 5 月在 MLS 系统记录的住宅销售数据，统计显示 5 月全省的房地产市场强势反弹，交易量相比去年同期增长 10%，房价也出人意料的增长。5 月份 MLS 记录的住宅销售量为 9,191 套，比 2022 年 5 月增长了 10%。平均房价已从去年的大部分跌幅中恢复过来，并自 2022 年 4 月以来首次突破 100 万元大关。 Ogmundson 表示：通常情况下，他们预计会看到去年利率上升对销售产生更持久的负面影响。然而，令很多人大跌眼镜的是，销售在春季就提前恢复到正常的速度。 BC 省的 MLS 登记销售住宅平均价格为 102 万元，与 2022 年 5 月相比上涨 3%。当月总销售额为 94 亿元，比去年同期增长 13.2% 但由于前三个月的开局低迷，年初至今，BC 省的住宅销售额相比去年同期下降了 33.9% 至 308 亿元；住宅单位销售额同比下降了 28.1% 至 31,631 套，而 MLS 系统登记住宅的平均价格下降了 8.2 % 至 973,085 元。 分析指出，5 月，强劲的住房需求在低陆平原尤为突出。 此前，大温地产协会经济和数据分析主管 Andrew Lis 曾指出，到今年年中时期，大温的所有类型房屋价格已经比年初上涨了 6% ，按照他们此前的估计是到年底能有 2% 的涨幅，因此房市的增长让他们感到意外。 菲沙地产协会的数据，5 月房屋销售量也比去年同期有 26% 的大幅激增，房价也将年初以来有明显的回弹。 从 BC 全省来看，温哥华岛和维多利亚的复苏相对滞后，房屋的销售量相比去年同期只有 2.3% 和 2.5% 的增长幅度。 加国平均房价上涨11.6万从加拿大央行去年开始加息以来，加拿大的房地产市场持续低迷了大半年。然而，从今年年初以来，房地产市场突然扭转方向，快速复苏反弹，不论是交易量还是房价，都大幅攀升。让不少人担忧“错过了这波行情”…… 6 月 15 日，加拿大房地产协会 CREA 公布了全国 5 月的住宅房屋交易数据，统计显示，5 月全国房屋销售量继续攀升，70% 的主要市场呈现上涨的态势。 销售量近 2 年首次同比增长 尽管利率上升造成房屋购买力下降，但 5 月的全国销售量仍然环比增长 5.1%。 房屋销售量相比 2022 年 5 月同期同比增长 1.4%，虽然这一增幅还很小，但这是近两年来（ 2021 年 6 月以来）首次出现同比增长。 加拿大几个最大的房地产市场都呈现上涨的势头，包括：大多伦多地区 (GTA)、蒙特利尔大区、大温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿和渥太​​华等。   供应量仍处于历史低位 5 月，全国新增上市房屋数量环比增长 6.8%；尽管如此，全国的房屋供应新增数量仍处于历史低位。 截至 2023 年 5 月底，全国库存月数为 3.1 个月，低于 4 月的 3.3 个月，也较 1 月的最近峰值下降了 1 个月多。  按照历史长期平均数据，供应库存月数平均为 5 个月。 5 月份新挂牌物业数量为 59,237 套，较 4 月份增长 6.8%。实际新房源数量为 87,037 套，仍较2022年5月下降 13.6%。   CREA 主席 Larry Cerqua 表示，今年前几个月来市场反弹十分明显，但 5 月份全国销售活动和全国平均房价的同比比较都回到正值区域，真正推动了这一点。与价格方面相比，销售方面的复苏能够发挥作用的程度将取决于供应，而供应数量仍然很低。 CREA 的高级经济学家 Shaun Cathcart 表示，今年房地产活动的反弹十分强势，这是由于市场中的购买需求一直存在，唯一的问题是反弹的时间问题。但如果现有业主没有向市场提供新房源，今年购房需求反弹可能会更为强烈，这也将表现在房屋售价中。