地产

卑诗盐泉岛一栋房屋的业主否认在法庭案件中存在不当行为，卑诗省利用一项新法律要求其解释用于购买该房产的 100 万美元的来源。已经审理几年的这个案件，目前还在进行中。   2 月 9 日，在对最高法院裁定提交的答复中，业主Alicia Davenport（又名Alicia Lee） 否认2017 年购买的资金来自任何非法活动。卑诗省声称，这笔钱来自通过空壳公司电汇进行的价值 2 亿美元的国际股票欺诈。   BC政府去年推出了打击洗钱的新措施，其中包括所谓的不明财富令。如果在法庭上胜诉，这些命令将让被指控的肇事者有责任解释在涉嫌犯罪活动或腐败的情况下购买资产的资金来源。 BC省盐泉岛（Salt Spring Island）一位华裔业主用于买房的100万元资金被政府认为涉及"不当行为"，并要求其解释资金来源，否则将没收房产。 法庭文件显示，业主Alicia Davenport（又名Alicia Lee）否认2017年买房的资金来自任何非法活动。但BC省政府，这笔钱来自于通过空壳公司电汇的价值2亿元的国际股票欺诈。 Davenport否认位于435 Stewart Rd.的房产是用非法活动的资金购买的。她依据BC省《民事没收法》的一项规定要求获得救济。该法允许法院在没收财产不符合司法利益的情况下提供救济。 不过获得救济的前提条件是：Davenport需要被证明没有因为从事非法活动而直接或间接获得盐泉岛的房产，而且对于涉嫌用股票欺诈所得的买房资金并不知情。 Davenport表示，如果该房产的购房资金确实来自股票诈欺所得，她也只是一名没有参与其中的利益持有人。 她还辩称，这栋房子不是“非法活动的工具”，自从购买以来，一直作为她和三个孩子的家庭住所。 Davenport提交给BC省最高法院的回应表示：“全部或部分没收该房产，显然不符合正义。” 图源：Vancouver Sun BC省新民主党政府去年推出了打击洗钱的新措施，其中包括所谓的"不明财富令"。如果BC省政府在法庭上胜诉，那么被怀疑涉嫌犯罪活动或腐败行为的被告，需解释购买房产的资金来源。 Davenport的前夫Geordie Lee（又名Skye Lee）也出现在这起没收案件中。他尚未在法庭上做出回应。 Davenport指出，大约在2017年7月，她和Lee达成了一份分居协议，其中包括出售Lee在维多利亚拥有的两处房产的收益（根据记录，这两处房产均已抵押）以及李支付的115万元。这笔钱被用来支付Stewart Road占地四公顷的4卧室、3浴室房子。 Davenport和Lee于2023年9月离婚，距离她所说的分居已经过去了6年多。 在BC省政府针对Davenport和Lee的诉讼中，民事没收局局长称，在2017年10月30日至2017年11月2日期间，有115万元通过一家空壳公司进行了4次电汇到西温哥华一家律师事务所，用于“据称“向Geordie Lee提供贷款，而这些汇款是非法股票欺诈的收益。 根据BC省房地产记录，盐泉岛的房产是在2017年11月3日以100万元的价格全款购买，没有任何贷款。该房产目前的估值为180万元。 BC省政府在诉讼中声称：“在所有关键时刻，A. Davenport和G. Lee合法获得的任何收入都不足以使被告能够购买或维持Stewart Road的房产，或被告所持有的Stewart Road房产的全部或部分权益。” Davenpor在BC省土地所有权文件中被列为家庭主妇。2023年2月，产权文件上的所有者姓名从Alicia Lee更改为Alicia Davenport。 BC省政府在另一起于2019年发起的民事没收诉讼中，也提到了Davenport和Lee。该诉讼还指控价值2亿元的股票欺诈案中的资金是通过购买盐泉岛的另一处房产进行洗钱的。Davenport和Lee否认所有不当行为。 所有指控均未在法庭上得到证实。

在埃德蒙顿西部的一位屋主表示，近日她出租的一套房产在一次Airbnb预订期间遭到洗劫，损失超过20万加元。 图源：CTV   据CTV报道，1月21日早上，Jocelyn St. Onge收到了邻居发来的一条奇怪的短信告知她说，她停在Wabamun湖镇的房子外面的卡车引擎盖被撬开了。那天是周日，两名租住她这套房子一周时间的客人原本要退房。 在她的安全监控系统中，St. Onge看到上周有一群人抵达，但对他们的行踪所知甚少，因为极低的温度影响了摄像头的工作。 由于天气太冷，她起初以为他们是在利用她留在那里的2004年福特F-350汽车来给他们自己的车充电。但后来邻居又打来了电话。 “你最好出来看看。你的卡车不见了，”她记得邻居这么说。 后来他们报了警。皇家骑警要求他们在确认安全之前，不要回到这栋房子，这是她已经住了22年并与已故丈夫一起翻修过的房子。 庆幸当时没有立刻来这里检查 St. Onge周一再次来到她被毁坏的家中。 除了她的卡车和一辆越野车被盗之外，家具，包括床垫和床架，不见了；重要文件如出生和死亡证明以及房屋契约，不见了；艺术品，不见了；食物，不见了；她丈夫的工具，不见了；挂在游戏室的电视，也不见了，电视和挂在上面的石膏板被割下，露出下面的支架。 “我甚至不会告诉你沙发上发生了什么，” 她在客厅说道。“但我的女儿们告诉我停止触碰它，让它保持原样。它要被扔掉。” St. Onge认为房子里可见的烟斗烧痕是吸毒者用的。 她还在一间卧室里发现了一袋用过和未使用的针头，游戏室里还有其他吸毒工具。 St. Onge说，“这些东西。我不知道它们是什么，但警察确认说它们是用于海洛因的。大概是关于消毒针头之类的东西。” “原先这间是儿童游乐室！它不再是了。” 在车库里，这些人还给一些窗户涂上了颜色。St. Onge怀疑他们这样做是为了保密，因为他们还在房子周围挂起了床单当窗帘。 在前门附近，她发现了一颗霰弹。一个大洞和数十个小洞直接打在天花板上。 让她更加担忧的是：她发现刀子插在后门的门框上，窗户上有铁栏，而一些床垫下面还放着拆卸下来的哑铃的核心部分。 “我猜，他们当时可能认为我会因为觉得可疑而出现在这里。我庆幸我没有来这里查看，因为我可以看出我来的话就会遇到暴力。” 截至周二，她仍在整理被盗财产清单，但金额已达17万加元。 此外，她被要支付4.5万加元的专业清洁费和2.5万加元的维修费。 她承认，大部分，应该由保险公司和Airbnb承担，但可能要等几个月。 以往她会在房子没有被租出去的时候住在里面，这意味着她失去了家和主要收入来源。 “我必须想办法解决这一切，并等待数月才能得到赔偿。” 2人被捕，尚未被起诉 一周后，骑警在Wabamun以北50公里的Sangudo发现了St. Onge的卡车。 根据Troy Savinkoff警官的说法，这辆卡车被胡乱喷了一层鲜红色漆。卡车的车辆识别号码也被抹掉了。 两人因涉嫌盗窃卡车被捕，但截至周二尚未被起诉。 “我们的警官正在查看大量证据。显然，我们希望找回更多财产，以及找到那些负有责任的人。” St. Onge说警官拿走的证据包括堆放在门边的物品，她认为小偷们打算偷走这些物品，但匆忙间留了下来。 “警察说餐具上的指纹非常清晰，”她评论道。 St. Onge还表示，总体而言，Airbnb处理此事的速度很慢，花了两周时间才开始就可能的赔偿进行讨论。她说公司提供了三晚酒店住宿，但不愿意赔偿她二月份不得不因此取消的预订。 目前，St. Onge和她的四个孩子住在一起，他们都生活在埃德蒙顿地区，就像她在出租房产时那样。 在警方、Airbnb和保险公司各自进行处理的同时，她正在分享自己的故事作为一种警示。 St. Onge说她已经和其他在Airbnb上出租房屋的人交谈过，他们和同一位预订了她房屋的人有过问题的经历。 “我想确保如果有人考虑做房东，或者可能已经是房东了，他们需要明白没有人对这些客人进行审核，”St. Onge说道。 一位Airbnb发言人在一份声明中表示，“我们要求每个使用Airbnb的人真实代表自己，并执行严格的政策来规范谁可以拥有账户。在后台，我们使用先进的技术帮助防止不良分子使用Airbnb。” 对于St. Onge的案件，发言人表示，“所报告的这些行为是不可接受的，我们一得知情况，预订的客人就被从平台上移除了。” 他们补充说公司正在支持St. Onge，并“愿意协助皇家骑警进行调查。”

加拿大生活成本高已经不是什么秘密了......随着房价飙升、食品杂货账单不断上涨，许多人可能正在寻找薪水更高的工作，以应对高昂的生活成本。 根据最近的一份报告，加拿大人的年收入需要超过10万元才能在大多数大城市买房，而在温哥华和多伦多，这一数字还远远不够。至于退休储蓄方面，许多加拿大人认为，他们需要有大约170万元的银行存款才能彻底告别职业生涯。 如果你正在考虑改变职业道路，或者对哪些工作能够让你赚更多钱感到好奇，最近Reddit论坛上的一个热门帖子揭示了加拿大人所从事的能够赚取六位数或更高收入的工作。 图源：51记者拍 摄本周早些时候，Reddit用户Stunning-Situation91在一条帖子中发问："那些年收入超过10万元的人，你们的工作是什么？"   这条帖子在短短一天内就获得了超过1000条评论，其中提到的一些工作可能会让你大吃一惊。 图源：Reddit 从军队到矿场 一位33岁的地下矿工说，去年算上一点加班费，他赚了大约14万元。 他说："从表面上看，这是一份危险的工作，但重视安全会改善这一状况。大多数时候，你要知道如何自己确保安全，比如学会检查工作区域的地面状况。严格遵守规定，永远不要冒险，风险就会大大降低。偶尔会发生意外事故，但在任何工业工作场所都是如此。" 另一位分享者称自己在加拿大军队（CAF）工作，年收入超过10万元。不过，他指出自己的工龄已经超过30年，并补充说"从基层做起的"。 一位来自小镇、拥有硕士学位的教师分享说："我妻子也是教师，并且收入也是六位数。生活在一个小镇上，有两份六位数的收入，我们过得还不错。" 不过，一些人回复称，教师工作可能可以让你赚取不错的收入，但这取决于在哪个城市工作，而且也很辛苦。 一条评论写道："我妈妈拥有10年以上的教龄加上硕士学位，已经在BC省辛苦工作了30年，收入从未超过8.6万元。" 另一条评论写道："我是BC省的一名教师。与其他类似学历和工资水平的工作相比，我们的福利低于平均水平，但退休福利略高于平均水平。7月8月放假没有工资，除非去教暑期班。" 多份兼职多劳多得 还有一些人分享他们增加收入的方法是多做几份兼职。 一条评论写道："会计+复古电子游戏店主，有副业总是好的。" 另一条评论写道："马戏团杂技演员兼教师，阿尔伯塔省，60多岁，半退休。" 还有一个人详细介绍了自己的多份工作，包括网约车司机、汽修店员工、私人教练和汽车经销商。他说："我讨厌我的生活，每月要为一居室公寓支付1800元，汽车贷款480元，车辆维修费300多元。还有每月近500元的生活费。除去税收和紧急支出，我忙的死去活来结果存款还不到1万元，太可笑了。" 最后，多伦多一位37岁律师留下的一个简短回复扎心了，同时概括许多加拿大人面临的残酷现实：尽管收入看起来还不错，但负担能力仍然是一个重要问题。 这位律师写道："我的六位数收入，加上我伴侣的六位数收入（他是一名编辑），而且没有债务，我们还是买不起多伦多的房子。"

加西网报道：温哥华西区有一套新的公寓上市，其价格比该地区的其他公寓便宜得多，让人不敢置信。但倘若看到公寓房间照片后，大多数人都望而却步。   （来源：MLS） 位于1972 Robson Street的303单元目前正挂牌出售，要价仅28.8万加元。 很便宜！是吧？而且距离斯坦利公园仅几步之遥，可以直接欣赏到Lost Lagoon的美景！但便宜总有便宜的道理，看到该单元的图片后，你就会发现这个单元简直就是毛坯房，没有地板、没有墙壁、没有天花板、没有电器！   （ 来源：MLS） 对于很多习惯了拎个床垫就入住的加拿大人来说，这个一居室单元看起来可能有些可怕！ （来源：MLS） 挂牌经纪人预先表示，买方将负责将单位翻新至入住状态。挂牌信息写道：套房需要全面翻新，因为它已被拆除到螺柱。按“原样”出售 住在西区这个完美角落的好机会。此外，需要还需要注意的是产权方面写的是：Shares in Co-operative，没有停车位。还有就是，卖家只接受现金报价。

据当地媒体curiocity报道，尽管加拿大租金创造历史新高，但在温哥华、多伦多这种都会区，租房居然比买房更省钱！ 据北美房产网站Zoocasa的报告： 1、加拿大各类物业的平均月租金在2023年12月为2174加元，同比增长了8.4%。 2、同期，各类物业的平均月供为3253加元。 在不考虑地税、物业费、保险、维修保养等因素的情况下，租房子明显比供房子更省钱。 也许有人会说，加拿大的房子可以保值增值，这话也没错。 但根据过去十年的房产增值数据没，温哥华独立屋的增值幅度仅为98%。同样的资金十年前投资其他领域，回报率未必更低。 所以，房子只是投资方式的一种，但绝对不是唯一的。 报道显示，Zoocasa计算的平均租金价格主要考虑了加拿大一居室和两居室公寓的平均价格。 而房价数据来自加拿大房地产协会（CREA）和各个区域的地产局。平均月供则使用Ratehub.ca的负担能力计算器计算。 并设定所有房屋的首付位20%，25年摊还期，4.84%的利率（考虑进了降息的因素）。 报道称，这只是加拿大平均房价和平均租金价格的对比，如果在房价超高的城市，比如温哥华和多伦多，价值300万加元的房子月租金也就6000加元左右。而贷款240万购买价值300万的房子，按照4.84%的利率月供也达到1.3万每月。 所以就算是住豪宅，每月的财务支出上租也必买更划算。 数据显示，在多伦多2023年12月平均月租金为2918加元，而平均月供为4888加元。在温哥华2023年12月平均月租金为3180加元，而平均月供为5353加元。 房价越贵的地方，租房子的性价比越高。 相比之下，加拿大有七个城市的的租房和买房的支出差距少于500加元。 魁北克市两者之间的差距仅为54加元，该城市平均月租金为1501加元，平均月供为1555加元。 里贾纳差距为62加元，平均月租金为1311加元，平均月供为1373加元。 其他租房和买房之间的差距小于500加元的市场包括埃德蒙顿、卡尔加里、萨斯卡通、蒙特利尔和哈利法克斯。 温尼伯是唯一一个平均月供1526加元，略低于租金1531加元的城市。 另据加拿大统计局的数据，2023年12月，住房通胀率（包括抵押贷款利息成本和租金）同比增长了6%。租金价格在2023年12月同比增长了7.7%。 公布这个数据的目的不是告诉大家租房子比买房子划算，而是想提醒大家，当财力不足以支撑月供，或者说月供明显造成生活质量下降的话，其实真没必要买，租也是不错的选择。 而以投资为目的的买家，可以划过不看。 而据统计，2024年2月，加拿大主要银行公布了各自的带房贷利率，比1月有低了一点点，但还是挺可怕的。比如现在很多买家选择的可变利率（因为赌降息就要开始了）最贵的利率还在7%以上。 那这个利率贷款月供比房租就更贵了。 银行 固定利率 可变利率 高比率抵押贷款 RBC 2 年固定 6.390% 5 年固定 5.590% 5 年可变 6.890% 5年固定高比率5.140% 5年可变高比率6.590% TD 3 年固定 5.86% 5 年固定 5.60% 5年可变 6.95 % 5 年固定高比率5.15 % CIBC 1年固定7.4% 2年固定 7.19% 3年固定 6.99% 4年固定 6.74% 5年固定 6.64% 7年固定 6.06% 10年固定 7.64% 3年可变 7.20% 5年可变 7.00% 5年固定高比率5.14% 5年可变高比率6.70% Scotiabank 1年固定 7.840% 2年固定 7.390% 3年固定 6.940% 4年固定 6.740% 5年固定 6.790% 7年固定 7.000% 10年固定 7.490% 3年可变 8.600% 5年可变 7.650%   HSBC 2 年固定 6.04% 3 年固定 5.59% 5 年固定 5.39% 7 年固定 5.89% 10年固定 6.19% 5 年可变 6.55%   目前的利率水平投资房地产是不是还有利可图真很难说，大家都在赌加拿大央行今年大幅度降息。但目前的市场反馈并全然乐观。 大家且买且慎重，高价抢房还是算了吧。

近日，大温列治文的一个公寓项目的开发商被勒令向数十名楼花买家支付超过1300万加元的赔偿金，这些购房者的房屋始终没有得到交付。 2015 年和2016 年，30多名买家为当时名为ALFA开发项目的公寓支付了定金，该项目位于列治文buswell街6833号，他们起诉安德森广场控股有限公司（Anderson Square Holdings Ltd.）及其两名董事 Sunny Ho 和 Jeremy Liang，指控他们违约。 2月9日法官做出的判决称，开发商已于2019年7月终止了这些预售购房者的合同。但大约两年后，开发商最终还是以更高的价格出售了这些单位，尽管名称是 "PRIMA"。 法官接受的一份专家报告指出，在公司终止合同时，这些公寓的价值已经增加了991万元。 裁定的 13,093,900元赔偿金是，预售买家为其公寓支付的价格与2021年8月买家接受退还定金而 "推翻 "合同时，公寓价值之间的差额。 法官的裁决是在去年的审判之后做出的。 法官指出，到 11 月开庭时，入住许可证已经发放，该项目大约一半的单元已经售出。 购房者的主要诉求是，开发商无权终止合同。而开发商及其董事的观点恰恰相反。 Kevin Loo 法官的判决引用了发给购房者的终止合同通知中的内容，通知中说，开发商遇到无法控制的情况（包括与承包商的法律纠纷和无法获得融资）意味着开发商无法 "履行协议规定的义务"。 预售合同中确实有两项条款允许在 2019 年 9 月 30 日竣工日期之前终止协议，但法官认为这两项条款在此情况下都不适用。 Loo 写道，"安德森广场公司在合同上无权在 2019 年 7 月根据任一（条款）终止合同。此外，我还发现，个人被告知道他们在终止通知中为支持其对（其中一项条款）的依赖而给出的理由是虚假或误导性的，或者他们罔顾事实是否如此。" 不过，Loo 法官还认定，两名董事不可能承担个人责任，因为他们的行为没有达到 "不诚实履约 "的法律门槛，即使达到了，也没有证据证明造成了损害。 法官还驳回了原告对董事 "不当得利 "的指控，认为他们没有提出证据证明这一指控。 Loo 还命令开发商支付购房者的法律费用，但一名li姓原告除外，因为他在审前程序中派自己的儿子“冒充”他，对法庭律师产生误导。 另外，虽然法庭判决赔偿1300多万元赔偿金。但相关的诉讼可能会使这笔赔偿金的收取变得复杂。  2 月 7 日，迈克尔·斯蒂芬斯 (Michael Stephens) 法官将安德森广场控股有限公司 (Anderson Square Holdings Ltd.) 的法院保护期限延长至 3 月 26 日，即其重组提案的最后期限。  提交给法院的一份报告称，该公司的一个担保债权人是 Anderson Plaza Holdings Inc.，该公司去年 11 月 20 日要求偿还 6,410 万元的贷款。  其中48套一到三居室公寓仍在通过 Re/Max WestCoast Realty 挂牌出售，总价为 5128 万元。

在过去几年，加拿大央行采取史上最激进的加息让房地产市场从狂热状态下快速降温，房地产市场从业人员的收入也遭受了重大打击。 周一，加拿大统计局报告称，加拿大房地产经纪人和经纪公司相关的营业收入在2021年至2022年间下降了超过五分之一，降幅达到21.8%。 值得一提的是，2021年是房地产行业收入创纪录的一年。2020年至2021年间，收入增长了惊人的38%，总收入达到240亿加元。 相比之下，2022年的总收入跌至仅209亿加元。 统计局表示：“随着加拿大央行将政策利率从一月的0.25%上调至十二月的4.25%，高额的借贷成本抑制了2022年的二手房销售。这也导致了2022年商业房地产市场的衰退。尽管收入下降，但房地产市场的营业收入比2019年疫情爆发前高出34.5%。” 在有些省份，收入下降更为严重。 安省占全国营业收入的55%，但安省房地产经纪收入下降了25.9%，至115亿加元； 在不列颠哥伦比亚省，收入下降了27.3%，至34亿加元； 在魁北克省，收入下滑了14.5%，至27亿加元。 统计局表示：“相比之下，阿尔伯塔省是唯一一个营业收入增长的省份，从2021年增长了5%，受到了全年第一季度房屋销售和价格强劲增长的推动。” 统计局还表示，预计2023年收入将进一步下降，因为房地产行业在整个年份都牢牢受制于负担能力挑战，包括借贷成本方面的挑战，这不仅严重影响了住宅房地产交易，也影响了商业地产。

  2024年才刚刚开始，一个月内大多伦多地区已经有约 50 套因为违约而被强制拍卖出售的房屋。现在私贷抵押贷款违约成为了焦点问题。 据Globe and Mail报道，加拿大一些规模比较小、监管较松的小型贷款机构，在疫情房地产鼎盛时期以高利率提供房屋抵押贷款，但现在却显示出压力的迹象，因为生活成本的飙升导致大批房主付不出月供而违约。 在加拿大，约有 2 万亿的抵押贷款市场由加拿大皇家银行RBC和道明银行TD等“六大”主要银行主导。 但对于许多无法通过严格的住房贷款资格测试的加拿大人来说，长期以来还有另一种选择：那就是找私人贷款机构提供的短期抵押贷款，其利率比大银行高出几个百分点。 这类贷款机构中的一个子类别——抵押投资公司 (Mortgage Investment Companies，简称：MICs)，在过去3年中如雨后春笋般涌现，在 2022 年房地产市场繁荣顶峰时，创纪录的低借贷成本推高了抵押贷款需求，并进行了风险较高的交易。 但随着过去一年加拿大房地产市场疲软，生活成本和利率不断上升，消费者已经难以支付每月的付款，这导致许多这类公司血亏拍卖房产，以弥补房主违约和房价下跌带来的损失。 加拿大替代抵押贷款人协会（Canadian Alternative Mortgage Lenders Association）负责人Dean Koeller表示：“鉴于我们的市场正在适应新常态，如今替代抵押贷款基金面临一些压力是合理的。” 加拿大抵押贷款和住房公司的数据显示，2023 年第三季度，私人贷款机构有近 1% 的抵押贷款拖欠，而全行业的拖欠率为 0.15%。 数据显示，2023年第一季度私人贷款机构新发放抵押贷款的市场份额从2021年的5.3%跃升至8%，而大银行贷款的份额从62%下降至53.8%。  多伦多商业抵押贷款经纪公司 LandBank Advisors 向路透社提供的数据也反映了私人贷款机构面临的一些压力。 LandBank Advisors 研究了 2020 年至 2024 年 1 月期间发放的 1,000 多份抵押贷款，发现在加拿大最大的房地产市场大多伦多地区，因违约而被迫出售房屋的购房者中，约 90% 的房主都从私人机构获得了抵押贷款。 在90%被强拍的房地产中，其中有一半以上都从MICs贷款。 2024年迄今为止，大多伦多地区共登记了约 50 起此类强制拍卖出售，而 2023 年为 558 起，2020 年为 92 起。 为了应对 2022 年 3 月以来的利率上升，监管加国大型银行的金融机构监管办公室去年指示它们持更多资本以弥补贷款违约。 但受省府监管的私人贷款机构面临的监管较少，而且与主要银行不同，它们不要求客户接受联邦规定的抵押贷款测试，以确保即使利率上升也能付款。 金融机构主管Peter Routledge的办公室并不直接监管私人贷款机构，他本月表示，“不受监管的贷款突然激增”将是一个问题，但到目前为止，该行业的增长方式还没有引起人们的担忧。 负责监管抵押贷款经纪公司的金融服务监管局已开始开展活动，保护消费者免受负担不起的高额抵押贷款的影响，并对抵押贷款经纪公司发布了新的指导方针和更严格的许可要求。 “许多 MIC 是三四年前开业的。问题是他们在当价值最高的时期开放，当你查看他们的账簿时，你会发现很多财务状况都陷入困境，”土地银行顾问公司的Jonathan Gibson说。 但行业高管表示，一些资本充足、经验更丰富的私人贷款机构通过拯救陷入困境的贷款机构却看到了并购机会。 Calvert房屋抵押贷款投资公司业务开发副总裁Jesse Bobrowski表示，他的公司正在寻找收购机会。 Bobrowski说:“我们当然希望扩大市场份额。”   MIC是什么？ 房地产抵押贷款投资公司（Mortgage Investment Corporation 简称MIC）是加拿大独有的一种投资借贷体系，MIC作为一个发行商和借贷机构，向投资者发行股份并将募集所得的钱以房屋抵押贷款的形式借贷给贷款人。MIC 的成立和运作都需要得到加拿大政府批准和获发特别牌照。 並且，MIC会将抵押贷款所得的利息和其他收益减去费用之后的净收入100%的流转给投资者。   MIC的特点：   Loan-to- Value Ratio (按揭比率) MIC 一半会将最高按揭比率设定为物业总价的75%。例如，Tom 想购买$100,000的物业，那么他最多可以从MIC那里借$75,000。 Flow-Through Investment （流转型投资） MIC 做为流转型投资，意味着公司不用交税。因为100%的净收入最终都会流入到投资者手中，那么投资者都会为MIC的分红交税。 Investments （投资） MIC可以直接或间接提供贷款，可抵押物业包括：商用、工业、居住。MIC也可以像联合按揭放贷。

近日，据《纽约邮报》报道，已故意大利总理西尔维奥•贝卢斯科尼位于撒丁岛翡翠海岸的塞尔托萨别墅正在秘密出售，而且价格不菲，标价高达5.38亿美元。 塞尔托萨别墅可以说是意大利最具标志性的房产之一，它的魅力不仅在于其豪华的设施，包括68个房间、一个泻湖和一个希腊风格的圆形剧场，它还代表了一段历史。 据报道，多年来，这处地中海豪宅接待过许多世界领导人，包括前美国总统乔治·W·布什和俄罗斯总统弗拉基米尔·普京。 前英国首相托尼·布莱尔的夫人切丽·布莱尔在谈到2004年与丈夫一起去塞尔托萨别墅度假的经历时曾回忆说，“我从来没有像在撒丁岛那样度过那么美好的一个夜晚，”“烟花照亮了‘托尼万岁’的字样，我们一起唱着‘夏日时光’。” 众所周知，贝卢斯科尼生前生活非常奢华，据英国《金融时报》报道，他曾不惜重金将占地271英亩（约108公顷）的塞尔托萨别墅改造成天堂级度假屋。 而一条只有乘船才能到达的秘密隧道，更是为这座别墅增添了神秘色彩。据报道，仅这条隧道就耗资4亿美元，而客人进入隧道后还要经过一个洞穴，然后再乘坐电梯才能到达位于山顶的房子。 然而随着贝卢斯科尼的去世，塞尔托萨别墅也将逐渐被世人所遗忘。不过在他去世之前就有传闻称，贝卢斯科尼家族想要出售这座别墅，但当时被贝卢斯科尼本人强烈否认。 直到去年6月这位前总理去世后，他的五个孩子最终还是决定将它抛售，而与它同时上市的还有其他著名地产，包括古驰继承人位于罗马的房产。 至于贝卢斯科尼家族为何执意抛弃塞尔托萨别墅，或许与贝卢斯科尼生前的丑闻有点关系。此前就有报道称，捷克总理托波拉内克在访问切尔托萨别墅期间曾摆出妥协的姿态，而在这一照片被曝光之后，切尔托萨别墅也受到了密切关注。 此外，还有报道称，贝卢斯科尼位于米兰的另一座别墅圣马蒂诺也举办过一系列狂欢派对。21世纪初，意大利模特马努埃拉·费拉拉（Manuela Ferrara）和她的双胞胎妹妹玛丽安娜（Marianna）以及其他女孩就曾受邀前往圣马蒂诺豪宅参加派对，但后来这一事件引起了警方注意。 虽然贝卢斯科尼当时坚称这只是一场正常的晚宴，但有消息称，这些女孩与贝卢斯科尼存在一定的关系，贝卢斯科尼后来甚至答应让她们一直住在这座别墅里。 不过在贝卢斯科尼去世后，他的家人誓言要将包括马努埃拉在内的22名女孩都赶出家门，并引起了一场法律纠纷。女孩们坚称，这是贝卢斯科尼留给她们的遗产，她们将采取法律行动，以维护自己的权益。

21名考伊琴湖地区（Cowichan Lake）的房主赢得了1050万加元的房产评估减免，为他们节省了数千加元的税款。 谢莉-罗宾逊（Shelley Robinson）在蜜月湾（Honeymoon Bay）有一处简朴的住宅，在向BC省物业评估上诉委员会提出上诉后，这处房产 2023 年的评估价值从 234.4 万元降至 105.6 万元。 罗宾逊的 2024 年评估价值为 108.8 万元，她认为修订后的价值对这处靠近水边的半英亩房产来说是公平的。 她说，她是在这栋由她父亲建于 20 世纪 40 年代末的房子里长大的，她曾担心自己可能会因为高额税款而被迫出售这栋房子。 罗宾逊是考伊琴湖地区 25 位通过BC省评估局上诉程序的业主之一，她称这是一个困难且“混乱”的过程。 “我为此花费了数百个小时。” 她担心的问题之一是，B.C. Assessment 工作人员提供的房产照片已经过时了 30 年。 她赞扬了杰森-安森（Jason Anson），他是当地的一名房地产经纪人，在过去的一年里，他贡献了自己的时间来支持业主们的上诉。“没有杰森，我不可能做到这一点。” 安森说，该小组中价值最高的房子最初被评估为 370 万加元，但在上诉后被降至 250 万加元。 该小组成员首先向财产评估审查小组提出上诉，在上诉未果后，他们又向下一级机构--BC省财产评估上诉委员会提出上诉。 上诉委员会同意减少 25 处房产中 21 处的评估，并于本周通知了业主。 未获得任何评估减免的四位业主可选择向BC省最高法院提出上诉。 其中一位业主，Youbou 的安迪-罗斯（Andy Ross）说，他不打算放弃这场斗争。 他周五说：“我肯定会向最高法院上诉。要么赢，要么输。我不认为我会输。” 罗斯和妻子琼-库兰（June Curran）居住在尤布（Youbou）的一处湖边房产上，他们的房子有一部分是自己建造的，评估价为 234 万元。虽然委员会没有降低评估价，但却将他们邻近空地的评估价从 60.5 万元降至 47.75 万元。 罗斯说，由于几年前的一场洪水，这块空地必须加高，因此这栋房子的地块无法直接通往水域。 86 岁的弗洛伊德-奥古斯汀（Floyd Augustine）对其Youbou住宅 213.6 万元的评估结果提出了质疑，他在 1960 年以 4000 元的价格购买了该住宅。安森说，这位前锯木厂工人很高兴地听说，他的估价已降至 150 万元，他有望获得约 3000 元的退税。 奥古斯丁去年曾说过，他的养老金跟不上生活成本，他担心房产税会上涨。 安森说，上诉群体减少的房产税总额将接近 5 万元，并补充说上诉需要数千页的文件。 B.C. Assessment Communications 经理 Ben Mittelsteadt 没有立即对新的评估结果发表评论，他说该办公室刚刚收到上诉结果，需要时间进行审查。 他指出，一些房产正在再次上诉，B.C. Assessment 无法对正在进行的上诉案件发表评论。 安森说，财产评估审查小组最初在没有审查业主证据或举行听证会的情况下驳回了上诉。 他说，这种情况凸显了对整个地区进行重新评估的必要性，以确保财产评估的公平性和准确性。 他说，B.C. Assessment 在评估中使用了不可靠的第三方信息。安森说，几年前改用的新计算机系统在从土地所有权办公室导入准确数据方面遇到了困难。

最近有报道称，汇丰银行员工泄密称，“假中国收入”抵押贷款助长多伦多房地产泡沫。 据The Bureau的报道，化名D.M.的举报人从国际学生身份从印度移民到加拿大，从一所商学院毕业，之后进入银行业。 他知道BC省在调查房地产业中的不明资产问题，但当他在BC省的Campbell River市的汇丰银行工作时，从未目睹过黑幕贷款。 不过后来他转到安省的奥罗拉的汇丰银行时，华人买家获批的住房贷款呈爆炸性增长。 他举出了一些案例。 比如安省一名拥有三套房子的赌场工作人员，声称他在2020年为一家北京公司远程分析数据赚取了34.5万加元。 又比如，一名女士在赌场兼职，但获得了 140 万加元的抵押贷款，显示年收入超过 30 万加元，此外她还从政府那里拿钱作为福利，供她的两个孩子使用。 还有一名客户声称在中国通过远程工作每年赚取 70 万加元。 另一位在奥罗拉（Aurora）、万锦市（Markham）和士嘉堡（Scarborough）拥有房产的女性兼职做美发师，同时还声称在广州从事“业务经理”工作，收入为 536,280 加元。 The Bureau称，其调查发现的最令人震惊的案件显示，一名在多伦多拥有至少四处房产的女性在2012年开设了汇丰银行账户，声称自己是“没有年收入的家庭主妇”。 但她的多伦多账户很快就收到了来自汇丰中国账户的巨额电汇，并向第三方支付了用于购买房地产的“高额支票”。 在 2020 年，这位女士又申请了加拿大汇丰银行的抵押贷款，声称通过在中国的工作远程赚取了 763,000 加元。 2022 年 4 月，D.M.为多宗通过谎报收入获得贷款的行为向银行高管发送了一封大胆的电子邮件，称：“我将揭露潜在的抵押贷款欺诈行为，一些员工可能从欺诈中受益”。 他长达四页的爆炸性投诉引发了一项内部调查，导致加拿大汇丰银行进行了一些改革。 D.M.在接受采访时表示：“此类案例有数千起，而且规模很大” ，“勤劳的加拿大人被拒绝抵押贷款，而这些中国居民伪造文件并获得抵押贷款批准，使本已火爆的安大略省房地产市场升温”。 The Bureau对D.M.的指控进行了为期七个月的调查，并要求七位加拿大著名专家评估 DM 的一些文件、指控和结论。 调查表明DM的计算是合理的，加拿大一些银行可能向华裔买家发放了数十亿加元的可疑抵押贷款。 在The Bureau与汇丰银行的沟通中，汇丰银行的”通讯主管莎伦.威尔克斯（Sharon Wilks）表示：“作为一家全球银行，汇丰银行处于识别、预防和威慑金融犯罪努力的最前沿……我们不会与我们认为从事非法行为的个人或实体开展业务”。 威尔克斯补充说，加拿大汇丰银行“能够并且确实定期与我们认为其活动风险太大的客户解除关系”。 加拿大的贷款造假并不是新鲜问题，2022年10月，有媒体通过隐藏的摄像头发现，一些房屋销售中，地产经纪与贷款经纪联手行骗，通过文件造假来帮助潜在买家获得贷款资格，并在其中收取非法的佣金。 根据隐藏摄像头里拍摄到的内容，一个房屋带看中，地产经纪和贷款经纪表示，他们将可以为客户做出假的税表（T4）、会做出漂亮的收入和纳税单，使得买家符合贷款资格 在视频中，贷款经纪甚至口出狂言：收入不是问题，哪怕你年收入 0 刀、哪怕你就是家庭主妇，我们同样可以为你做出符合贷款的税表。 更可怕的是，这场调查中，伪装成潜在购房者的两名记者明确表示了自己的收入情况后看了 10 套代理房屋，所有地产经纪和贷款经纪都明确承认，这两人的收入是不足以获得贷款资格的。 但其中有 6 套房屋的代理经纪都表示，可以通过“特殊渠道”来帮助他们实现贷款资格，当然其中所谓的“特殊渠道”就是对文件造假。

如果你在多伦多想住高层公寓，那你可得做好准备，每天早晚的出行高峰期都要等电梯，甚至有一栋公寓每天都要等20分钟，让人苦不堪言。 多伦多居民Farhad Mashwani告诉blogTO，他所在的49 Thorncliffe Park Dr.大楼存在"数以百计的问题"，持续而漫长的电梯等待是住户面临的最关键问题之一。 图源：Facebook   Mashwani最近在"怪异多伦多"的Facebook上传了一张他所在大楼电梯排队等候的照片，引起了网友们都关注。 Mashwani写道："住在这栋楼里就像参加每天的电梯排队马拉松，我们把等电梯变成了邻里间的运动。" 他指出，尽管这栋楼的四部电梯都能正常运行，但由于人口过多，还是很难挤上电梯。 与其他公寓楼类似，Mashwani告诉blogTO，"下午4点到晚上8点之间"等待电梯的情况最糟糕，平均等待时间约为"20分钟或更长"。 他还强调了其他各种问题，包括儿童在没有家长陪同的情况下在大厅玩耍、门锁失灵，甚至还称大楼里一些一居室公寓住了多达8个租户。 "住户经常把车停在访客停车场，导致真正的访客到来时可用车位不足。在向大楼管理部门多次投诉后，决定将访客停车场改为收费停车场。现在，如果我们有访客，就必须为他们支付停车费。” 一位网友在帖子下写道："想想我还抱怨等电梯要等两分钟呢，看到这个我再也不抱怨了。” blogTO就电梯等候问题联系了该大楼的物业经理，但截至发稿时尚未收到回复。 去年8月，位于多伦多Broadway Ave 95号的另一栋大楼也因电梯等候时间过长而走红网络。   这段视频是由房地产经纪人Alessandra Panno通过TikTok分享的，视频中数十名租户在大楼一楼排队等候电梯，队伍蜿蜒穿过通往大堂的走廊。 真没想到，这回个家也这么难！

近日，多伦多街头的一则广告触动了居民的神经，许多人认为在当前的住房危机下，广告上的文字显得格外刺眼。 这张广告海报张贴在多伦多市中心Harbour Street上的一家RE/MAX经纪公司的橱窗上，醒目的大字写着："我们的房东在睡梦中致富"。背景图片是多伦多市中心的天际线，宣传由RE/MAX Plus-City运营的Turnkey Property Management物业管理公司。 海报上的一行小字写着："我们为投资者管理数百套独立公寓。" 图源：Reddit   周三，这则广告的截图被发布在Reddit论讨后很快就引发激烈的讨论，其中一些人质疑这是否是讽刺或某种玩笑，一些人对此抨击"太低劣了"： 一个评论写道：“等等....这难道不是一张讽刺性的海报吗？” 另一条评论说：“哇哦，我差点信以为真。这是多么令人愤怒的信息！” 图源：blogTO 还有一条评论写道：“我无法理解这个广告是如何通过审查的。的确，投资者阶级并不真的关心这些事情。但这真的太愚蠢了。” 尽管多伦多与温哥华一直是加拿大房价和租金最高的城市（通常排名第二），但多伦多被认为是全国居住成本最昂贵的城市。 目前，GTA地区的平均住房成本已经比普通家庭的承受能力高出210%，年收入至少需要达到21.8万元才能负担得起。在过去的10年里，GTA的房屋均价翻了超过一番，达到了100多万元。而且，投资者现在拥有该市一半以上的新公寓单位。

一家房地产网站分析了全国26个市场，根据设定的标准，找出租房和买房哪个更便宜。 周二发布的报告称：“在租金上涨和抵押贷款利率下降的大环境下，加拿大人正在考虑今年是买房还是租房的好时机。” 图源：51记者拍摄 租房和买房比较 为了比较租赁和拥有的成本，Zoocasa在报告中设定了一些基本数据。他们使用Rentals的平均租金价格。租金是根据去年12月放盘价格，这意味着租金是根据新租约计算的。 抵押贷款的计算假设首付为20%，25年期偿还期，固定五年期利率为4.84%。抵押贷款是根据每个城市2023年12月的平均销售价格和最佳利率计算的。报告也指出，潜在买家的实际抵押贷款利率将取决于他们的财务状况。 其他费用，如水电费和地税，没有包括在研究中使用的价值中。 生活成本较低的市场 基于分析，Zoocasa发现了一个买房比租房更便宜的市场。 在温尼伯，去年12月的平均租金为每月1526元，而根据房屋平均成本计算的抵押贷款为每月1521元。 报告还指出，里贾纳和魁北克市的租金与抵押贷款也非常接近。魁北克市的房租和抵押贷款之间的差额为54元，里贾纳为62元。里贾纳的抵押贷款月供在市场分析中最低。 埃德蒙顿的平均房价为40万元，是下一个最负担得起抵押贷款的市场，12月份的平均月供为1697元。相比之下，每月的租金约为1444元。 哈利法克斯、蒙特利尔和萨斯卡通的月供和租金差距也相对较小，这些城市的月供最多比租金高出500元。 多数市场如温哥华、多伦多、素里、伯灵顿和卡尔加里，都是租房比还房贷便宜。 报告指出，与房屋所有权相关的更高成本会影响租赁市场，因为房东需要提高租金来支付抵押贷款。随着租金成本上升，有能力买房的人越来越少。 首付是一个障碍 有专家警告说，对于大多数人来说，是买还是租的问题并不那么简单。 渥太华大学住房研究员Carolyn Whitzman告诉CTVNews：“在安省，年轻人平均要花22年的时间才能攒够20%的首付。如果你已经有了房子，而且在支付抵押贷款，那很好，但很多人只能租房。” 她说：“房价需要下降60%左右，需要降至加拿大全国房价的三分之一左右”，才能让大多数人买得起房子。 她说，报告假设加拿大人可以在他们想要的城市支付20%的首付，但对加拿大年轻人来说并非如此，在房价上涨的时候，他们往往会以高租金租房。 “旧模式的前提是你在租房时，会为首付攒钱，一直有一种住房阶梯的假设，你从年轻时租房，上升到某一时刻的买房，但是这个阶梯已经断了。” Whitzman在她31岁的儿子身上看到了这个问题，他在渥太华付房租，想买房，但是由于生活成本太高，他无法支付首付。 “我得说，如果你是83年以后出生的人，你就有麻烦，”她说。 图源：51记者拍摄 解决住房危机 Whitzman说，她无法想象房价会跌到她认为可以承受的水平。 加拿大住房和抵押贷款公司（CHMC）的一份报告指出，到2030年，要实现全国所有人的住房负担能力，将需要超过2200万套住房。她说，各级政府都需要投资，让人们更能负担得起租房和能够存钱买房，或者让长期租房成为更负担得起的选择。 但即使租房变得更容易负担，房价也必须得到解决。许多人买房是作为一种投资，以便在退休和缩小住房面积时兑现。要做到这一点，取决于他们在出售房屋时能否找到成本更低的住所。 “整个体系是在20世纪70年代初建立起来的，当时人们认为，你不需要有一个非常好的养老金计划，你要做的就是存钱，然后在合适的时候卖掉房子，”Whitzman说，但多种因素综合起来，包括人们的寿命越来越长，租房时间也越来越长，这个系统不起作用了。“ 她说：目前的制度既不能帮助老年人，也不能帮助年轻人。

一份新的报告发现，房价、高息和税收政策，正在推动安大略和卑诗等省民跨省移居到亚伯达省。 据Global News报道，Re/Max加拿大地产公司周二(6日)发布的2024年税务报告，分析加拿大6个省份主要城市的税率涨幅、楼价和按揭利率，包括温哥华、卡加利、温尼辟、多伦多、满地可和哈利法斯。 // 报告发现，虽然部分加拿大人在各自省份内迁移，以寻求更低的房价，但仍有近6 万人迁移到亚省、新斯高沙省、纽奔驰域省和爱德华王子岛省，其中亚省吸收了大部分的省际移民。 民调公司Leger代表Re/Max在2023年中期进行的一项调查发现，超过四分一(28%) 的加拿大人认为土地转让税影响了他们参与楼市的决定。报告指出，亚省不征收土地转让税，因此吸引了外省的购屋者。 报告称：「较低的税收、经济适用房，和更多的就业机会，卡加利预计将继续吸引省外的购房者。 」 报告称，40%的Z世代和35%的千禧代认为，土地转让税影响了他们追求住房所有权的目标，而X世代和婴儿潮世代的比例则分别为26%和21%。 Re/Max加拿大总裁亚历山大(Christopher Alexander)表示：「考虑到当今房地产市场的现实，买家愿意穿越全国来实现住房所有权也就不足为奇了。 」 「除了经济适用房的价值和广泛的就业机会外，亚省还以其税收地位而闻名，住宅房产不征收省销售税，土地转让税为零。」     加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)去年的数据显示，2023年首季移居亚省的人数增加了44%以上，而2022年该省出现了自2014年以来最大规模的省际移民潮。 亚历山大说，来自安省和卑诗现金充裕的买家，正在寻求于多伦多或温哥华等地出售房产，并在亚省或大西洋省份的主要城市进行投资，或正在关注这些地区的市场，以踏上房地产阶梯。 他说：「对于首次购房者来说，这是一个以实惠的价格进入楼市并获得拥有权的机会，而不是通过租房来帮助别人偿还房贷。」 该份报告表明，自疫情发生开始以来，其它省份的人们纷纷从各自的省份迁往亚省，这种模式仍在继续。 根据加拿大统计局的季度人口数据及各省区的互动地图，亚省比其它任何省份都迎来更多的跨省移民，2023年前三季有45,194人。 这一数字高于2022年同期的22,278人。 2023年，亚省迎来了最多自安省涌入的移民(6,262人)，其次是卑诗省(5,269人)、沙省(1,579人)，以及缅省(1,316人)。 在6大地产市场的平均房价和土地转让税最高的大温哥华地区，购屋者面临的最大障碍是高利率；然而，该报告指出，卑诗省高昂的生活成本也促使人们离开该省。 报告称，虽然早期的趋势是温哥华居民为了降低房价而搬到奥肯那根(Okanagan)，但强劲的移民水平加速了基隆拿(Kelowna)、甘碌(Kamloops)和片迪顿(Penticton)等城市的房价上涨。 温尼辟是加拿大较经济适用的楼市之一，平均房价约为40万元，在较低价格时期出现了大量置业活动，且库存普遍较低。 但希望在房地产市场上升级的买家可能会考虑转让税。 报告称，「在价格较高的情况下，从75万元到100万元，买家可能会暂停搬家决定，转而选择翻新。」 报告称，由于多伦多市拟对土地转让税进行调整，多伦多楼市在最后一个季度出现了一系列豪宅购房活动。然而，大多伦多地区的楼市整体呈现放缓的情况。 虽然多伦多市有为购买40万加元以下房屋的首置族提供回扣，但多伦多楼市的房屋供应量对首置族来说没有帮助。 报告称：「目前有近250处房产以40万元的价格挂牌出售，但其中绝大多数是停车位、储物空间和空地。」 (图：加通社资料图片)

中国房地产巨企恒大房地产集团被颁令清盘后，其位于加拿大魁北克省的蒙德贝罗城堡酒店（Château Montebello）将被出售。 恒大在 2014 年收购这著名度假村酒店。 蒙特贝罗市长拉弗兰梅（Nicole Laflamme）对放售消息表示乐观。这可能会带来新买家，希望新买家会投资于保护这座历史古迹。 她说，酒店的 300 个工作岗位目前没有改动，希望新业主能尽快接手。 自2014年以来，蒙特贝罗城堡酒店一直由地产商恒大持有，香港高等法院上星期以公司资不抵债、又无法提出有效解决方案为由，颁下恒大集团清盘令。 拥有 2400 亿美元资产的恒大集团，自 2021 年出现债务违约，引发了整个中国房地产市场的震荡，估计其债务高达 3280 亿美元。 魁北克省蒙特贝罗城堡酒店曾接待过包括美国总统、英国首相等许多国际政商名流和皇室成员。 照片：THE CANADIAN PRESS / SEAN KILPATRICK 蒙德贝罗城堡酒店是一所历史悠久的原木度假村，曾是加拿大太平洋铁路公司旗下的酒店，位于渥太华和蒙特利尔之间的渥太华河畔，拥有 200 多间客房、一个高尔夫球场、数十公里长的滑雪和雪地摩托车道以及一个占地 26000 公顷的野生动物保护区。 1930 年，为建造这座被称为 世界上最大原木建筑，建造商远从卑诗省运来一万棵西部红雪松。 Radio-Canada, Rebecca Kwan, avec les informations de CBC, adaptation en chinois par Donna Chan. 蒙德贝罗城堡酒店。照片：LA PRESSE CANADIENNE

加拿大房贷真还不起了，有工作高收入者成破产重灾区。 一份新报告显示，加拿大目前的生活成本危机正将家庭债务推至惊人的水平，去年加拿大平均消费者破产率上升了23%。总部位于安大略省的持牌处理破产业务公司Hoyes Michalos，最近发布了其年度破产研究报告，调查结果显示，加拿大人的债务非常深，令人不安。 根据该研究，加拿大破产债务人在2023年平均欠下54,084加元的无担保债务，比2022年增长9.7%，是该公司自2011年开始研究以来的最高水平。 在这项研究中，Hoyes Michalos将加拿大普通的破产债务人称为“Joe Debtor”。那些符合“Joe Debtor”特征的人通常是43岁，男女比例平均，其中一半是自己独自生活。 该研究指出，信用卡和房产债务是导致加拿大人陷入困境的根本原因。加拿大人正在增加信用卡支出，91%的资不抵债债务人提交的信用卡未偿余额平均近1.8万元。报告称：“在2023年，我们看到信用卡债务再次成为主要问题债务。” 加拿大的高利率也影响了房主的债务。报告发现，资不抵债的房主的抵押贷款为473,575元，比2022年增长了19.7%。与没有住房的人相比，这些人积累的无担保债务（近77,789元）也是他们的两倍。然而，加拿大的房主在2024年有了一丝宽慰，因为利率预计将在今年春天的某个时候下降。税收债务对加拿大人也有重大影响。近一半（46%）的资不抵债债务人欠税，与2022年相比，2023年的欠税金额将增加23%，达到20473元。债务也不仅仅是老一辈的问题。 该研究指出，加拿大的年轻债务人正在增加，因为18至29岁的人的信用卡债务在2023年增加了34.5%。2023年，所有年龄段的人的信用卡余额都有所增加，其中年龄较大的加拿大人的信用卡余额最高。 他说：“在成本不断上升的环境下，由于家庭使用信用卡来维持收支平衡，以及负债的房主使用信用卡来支付抵押贷款，信用卡债务余额正在增加。”有工作的加拿大人也在为他们的债务苦苦挣扎。 研究发现，在加拿大，高达82%的资不抵债的债务人在申请破产时仍在工作。该报告强调，到2023年，负债的加拿大人的平均收入也将增长8.6%，而他们的家庭收入也增长12.8%，达到3618元。Hoyes michahalos表示：“然而，这并不意味着Joe Debtor获得了8.6%的加薪。与前几年相比，2023年，我们看到低收入申报者减少，高收入破产者增多。”这份报告对负债的加拿大人的未来不抱什么希望。报告指出，只要生活成本和利率居高不下，加拿大各地的破产率就会继续上升。

根据大温哥华房地产委员会 (REBGV) 最新数据，大温哥华地区房屋销售 2024 年开局“强筋”。 2024 年 1 月，REBGV 管辖区共售出 1427 套房屋，较 2023 年 1 月增长 38.5%，但仍比 10 年季节性平均水平低 20%。   2023年12月，大温地区总共交易了1345 套房屋。 “很难相信，在经历了如此平静的 12 月之后，1 月的销售数据如此强劲。如果卖家不尽快退出观望，买家之间的竞争可能会使市场重新回到卖方市场，因为可用库存难以跟上需求步伐”REBGV 经济和数据分析总监 Andrew Lis 在声明中表示。 2024 年 1 月，新上市待售房屋 3788 套，较 2023 年 1 月增长 14.5%，但比 10 年季节性平均水平低 9%。目前，有 8633 套待售房屋，较 2023 年 1 月增长 9.8%。 从价格来看，REBGV管辖范围内所有房型的基准价格徘徊在116.1万加元，比2023年1月上涨4.2%，较2023年12月下降0.6%。 REBGV 预测，由于需求超过供应，到 2024 年底房价将上涨 2% 至 3%。 Andrew Lis 说：“如果1月份的数据表明了春季市场的情况，那么我们的预测可能就过于保守了。市场一直在变化，我们将关注 2 月份数据，看看这些早期的强劲迹象是否会持续下去，还是只是一个小插曲。”   再开看看不同房型的成交情况—— 独立屋：成交379 套，与2023 年 1 月相比增长 28%，基准价格1942400 加元，比 2023 年 1 月增长 7.3%；比 2023 年 12 月增长 1.1%。 公寓住宅：成交746 套，比 2023 年 1 月增长 30.6%；基准价格751900 加元，比 2023 年 1 月增长 4.4%，比 2023 年 12 月增长 0.1%。         联排别墅：成交285 套，比 2023 年 1 月暴增 82.7%；基准价格1066700 加元，比 2023 年 1 月增长 4.3%，比 2023 年 12 月增长 0.6%。

众所周知，大温哥华地区是加拿大负担能力最差的地区之一，周二发布的一份新报告显示，财产税、征税和费用正在增加负担。 RE/MAX加拿大 2024 年税务报告发现，数以万计的加拿大人在 2023 年从该国生活成本最高的地区迁往艾伯塔省和滨海省等经济负担得起的地区。 “虽然一些购房者愿意迁出本省的核心市场，但近 60,000 名加拿大人在艾伯塔省以及新斯科舍省、新不伦瑞克省和爱德华王子岛找到了解决当前住房危机的答案，” RE/MAX 的发布解释道。 RE/MAX 加拿大总裁克里斯托弗·亚历山大 (Christopher Alexander) 表示：“考虑到当今房地产市场的现实，买家愿意穿越全国来实现住房所有权也就不足为奇了。” “除了经济适用房的价值和广泛的就业机会外，艾伯塔省还以其税收地位而闻名，住宅房地产不征收省销售税，土地转让税为零。来自安大略省和不列颠哥伦比亚省等省的现金充裕的买家意识到，他们在多伦多或温哥华的房产销售将在艾伯塔省或加拿大大西洋沿岸的主要中心进一步延伸。 “对于首次购房者来说，这是一个以实惠的价格进入市场并获得股权的机会，而不是通过租房来偿还别人的抵押贷款。” 亚历山大认为，政府可以采取更多措施来减轻房主和买家的“过高”税收负担，使住房更加负担得起。 “土地转让税和财产税占任何购房者预算的很大一部分，在温哥华和低陆平原，当你将所有不同的费用和征税加起来时，你会发现几乎是任何购房成本的三分之一。新的开发项目，”他告诉城市新闻。 “如果你看一下公寓的平均价格，这是大多数人开始买房之旅的地方，这些数字高达 185,000 美元至 220,000 美元。这确实让人们看到，如果普通购房者能够保留其中的一部分并将其应用于他们可能购买的任何房屋，那么他们可能会走得更远。” 该报告还表明，在平均基准价格为 1,168,700 美元的市场中，首次购房者的回扣不足。 “很少有首次购房者能够达到目前 525,000 美元的门槛。价值不超过 499,999 美元的房产有资格获得全额免税，而价格在 500,000 美元到 524,999 美元之间的房产有资格获得部分还款。目前温哥华市有 43 处待售房产，售价低于 525,000 美元。” 对于价格超过此价格的房产，必须缴纳全额土地转让税。 “我们的目标应该是让人们更容易拥有住房，而不是更少，”亚历山大说。“税收正在导致加拿大梦的破灭，全国各地的住房拥有率从 2011 年报告的峰值水平下降，并且除非采取一些干预措施，否则它将继续下降。主要中心增加经济适用房的供应将对实现梦想产生重大影响。然而，如果我们不听从号召，我们的年轻人将面临继续外流的风险。”

为了解决住房危机，加拿大联邦政府刚刚(周日，2月4日)宣布，将海外买家购房禁令再延长两年，直至2027年。 据CBC、加广中文等媒体报道，今天，加拿大财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)在一份新闻稿中宣布，联邦政府将延长“禁止非公民、非永久居民和外国控股公司以投资形式购买加拿大房产”的规定。 加拿大海外买家购房禁令自2023年1月1日生效，最初宣布为期两年，范围为住宅物业，但一些符合条件的留学生、外劳、难民等群体可以得到豁免。 此外，这项禁令涵盖的房产仅为单户住宅和3户及以下的公寓楼。 不受其限制的房产包括4户或者更多套的公寓楼、位于房地产过热城市以外的任何类型的住宅和所有地区的度假屋、乡间别墅等娱乐用房产。 对违反禁令购买住宅物业的海外买家，该法案设定了1万加元的罚款。 在今天的声明中，方慧兰表示：“通过延长海外买家禁令，我们将确保房屋被用作加拿大家庭的居住场所，并且不会成为投机性的金融资产。” 方慧兰表示，政府计划使用“一切可能的工具，让全国各地的加拿大人更负担得起住房”。 不过，由于非加拿大人拥有的住房比例相对较小，甚至可以说是不值一提，专家质疑该禁令是否能对加拿大的住房负担能力产生重大影响。 数据显示，2020 年，加拿大一些省份非居民拥有住房的市场份额在2%到6%之间。 2021年，在楼市火热的卑诗省，海外买家在房屋销量中的占比仅为约1.1%。 卑诗地产协会(B.C. Real Estate Association)首席经济学家奥格蒙德森(Brendon Ogmundson)去年底在接受CBC采访时指出，禁令的任何影响都是短暂的。 他表示，海外买家禁令与其说是经济政策或住房政策，不如说是政治政策。 还有一些房产政策专家也认为，海外买家禁令作用不大，更有成效的做法是增加市场上平价住宅的供应，也可考虑像卑诗和安省那样征收海外买家税。 禁令实施一年之后，房价依旧高企。住房部长弗雷泽(Sean Fraser)的办公室去年底拒绝了CBC的采访要求，他的发言人表示，政府已与全国各城市合作，帮助在未来十年内建造超过25万套新房。加拿大按揭与住房公司(CMHC)则表示，加拿大住房统计计划(Canadian Housing Statistics Program)的2023年数据尚未出炉，无法确定禁令的全面效果。《门户城市的住房繁荣》(Housing Booms in Gateway Cities)一书的作者莱伊(David Ley)认为，工资停滞、可负担得起的住房存量不足，以及监管不力而吸引海外投资者的历史，都加剧了本地居民的房屋可负担性问题。 莱伊是UBC城市地理学退休教授，他说，加拿大可以学习新加坡等国的成功经验，新加坡在2022年的住房拥有率达到 89%，是世界住房拥有率最高的国家之一。 他将新加坡的成功归功于收取高投机税(60%，而BC省是25%)，并利用这一税收建立公共住房储备。 新加坡80%的住房是公共住房，而加拿大这一比例只接近6%。莱伊教授说，新加坡控制楼市的投资者，因此给本地买家提供机会。

1月31日，据加拿大媒体vancouver is awesome报道，加拿大抵押贷款及住房公司（CMHC）发布的报告显示，由于住房需求强劲而住房供应“严重不足”，2023年末出租公寓空置率创下1988年以来的最低水平。 仅为1.5%。 要知道，住房空置率是不问原因的，去掉因维修、装修等原因导致的空置，可以说加拿大出租公寓的空置率几乎为零。 CMHC提供的数据显示，加拿大租赁公寓最紧张的市场非BC省莫属。 以温哥华为例，两居室平均租金为2181元，新租两居室租金更高达2601元。 而温哥华的出租公寓空置率也只有0.9%，位居加拿大主要城市之首。 此外，大温之外的BC省其他主要城市如维多利亚、基洛纳、阿伯茨福德、奇利瓦克和纳奈莫，租金水平同样位居加拿大前列。 其中，维多利亚和基洛纳分别以1839元和1805的平均两居室租金位列加拿大第三和第四。 CMHC高级经济学家Braden Batch指出，2023年的强劲人口增长进一步加剧了这一趋势，使得市场变得更加紧缩。 更要命的是，越来越多租客发现自己无法租到另一处住房，因为租赁单位的流动性显著下降，从而加剧了租客的压力。 数据还显示，加拿大平均两居室租金价格增长了8%，达到了1359元，这一增长速度远超过去几十年的平均水平。 CMHC的Kevin Hughes指出，尽管去年大多数加拿大城市的租赁供应有所增加，但这并不足以满足因人口和就业增长而增加的需求压力。加拿大面临的“慢性供应不足”问题，并预测这种供需极度不平衡的局面在可预见的将来将持续存在。 CMHC的数据还显示，在温哥华、渥太华和多伦多，收入最低20%的群体几乎没有机会租到他们能够负担得起的公寓。 CMHC在报告中暗示，从趋势看加拿大租赁市场的压力可能还将持续一段时间，直到新增的供应能够在一定程度上缓解目前的紧张状况。 2023年省，BC公寓租金平均增长9.7％，高于2022年的6.3％。 此外，所有出租公寓的平均周转率从2022年的10.7％降至2023年的8.1％。 数据还显示，2023年前六个月，BC省国际净移民流入同比增长56％。其中多数新移民选择在大温哥华定居。而UBC和SFU在2023年吸引了超过23600名国际生，这些需要租房的学生推动了需求。 专家认为，因为新移民通常是租户。而不断上升的房贷成本和不涨的收入也延迟了购房，导致潜在买家继续留在租赁市场。 随着房贷利率上升，购房者的负担成本上升。同时，公寓的价格居高不下。尽管2023年房价整体略有下降，但这并不足以抵消住房拥有成本的增加。 但问题是加拿大建商的开工热情已经降至历史最低点。

最近温哥华市政府与BC Housing 就社会保障房提出新的提议，计划在温哥华的Hastings Sunrise 社区的大型老旧社会保障房Skeena Terrace 的建造更大规模的保障住房，预计将提供超过1900 套单元。 这个位于2298 Cassiar St. 的旧址是建于1960 年代的Skeena Terrace，BC Housing 表示，由于建筑物年代久远，需要进行大规模、持续的维护和修理。 新的Skeena Terrace 的拟议重建计划将包括1,900 多个社会住房单元（目前现场有230 个），以及一个74 个空间的儿童保育设施和其他设施。建筑物的高度从4 层到36 层不等。这将使这里的低收入保障性住房单元数量提高近10 倍。 新开发项目中三分之一的单位，将为低收入家庭提供，因此租金将不超过家庭总收入的30%。工作人员报告称，虽然剩余的单位“可以以不超过市场租金的价格出租”，但目标是将三分之二的单位保留给低收入住房。BC Housing 在一份声明中表示，计划于春季举行公开听证会。 自2023 年以来，BC Housing 一直与这里旧大楼的32 个单元的居民合作，支持搬迁的第一阶段。租户临时会议每月在现场举行一次。所有需要搬迁的家庭都将通过BC Housing 获得二级住房和搬迁支持，在此过程中不会有人无家可归。 BC Housing 将支付租户的搬家费用，包括公用事业重新连接（电话、有线电视等）和雇用搬家工人。根据温哥华市2022 年住房报告，大约86,000 个温哥华家庭需要经济适用房或充足的住房。预计未来10 年这一数字将增加50,000 个家庭。 报告指出，该地点还拥有大量成熟树木，称它们为该地点的决定性特征之一，也是应该保留的东西。20 世纪60 年代最初的景观设计是出生于德国的景观设计师Cornelia Oberlander 的作品，她为罗布森广场、图书馆广场和温哥华法院等场所的设计做出了贡献。

在列治文租房不便宜，这并令不意外，令人感到意外的是它成为加拿大租房五大最昂贵的城市之一。 根据Liv.rent新发布的2024年1月大温哥华地区租金报告显示，西温哥华以一房房屋平均租金2,819元高踞首贵，其次是北温的2,715元、温哥华的2,627元和安省万锦市（Markham）的2,494元。 // 列治文一房单位平均租金高达2,466元，位列加拿大租金第五贵城市。 相较12月份，列治文一房单位的平均租金上涨了10元，但两房和三房房屋的价格略有下降，平均为3,071元和3,809元。 报告指出：「新年伊始，大温地区的平均租金价格在经历了冬季以来的下降之后有所上涨。」 1月份，大温地区不含家具的一房单位，平均月租金为2,367元，比12月份上涨了26元。 「加拿大央行于12月6日宣布，将再次维持目标隔夜利率不变，利率可能会在2024年初波动或保持在当前水平。」 此外，在大温地区租房最便宜的5个社区，分别是南温哥华的维多利亚菲沙围（Victoria-Fraserview）、素里的弗利特伍德（Fleetwood）、兰里威洛比(Willoughby)和阿波斯福（Abbotsford）的威洛布鲁克(Willowbrook)。 图：Rentals.ca  

惨！加国华人吐槽：房贷还1年全是利息！有人甚至倒涨本金！网友抱头痛哭 2月1日，加拿大央行行长表示加息周期已经结束。然而高利率时代还远未结束，有很多房主仍在偿还着高额房贷。 有一名多伦多华人房主在小红书发帖：“贷款付了1整年.分文不动！”小红书博主@薯队园（Toronto）发帖表示：“今日收到银行的信，以为是给我发春节祝贺信！打开一看是每年的贷款余额，认真仔细看了下显示余额，以为最近看小红书看多了眼瞎了！又拿放大镜查一下！差点没晕过去！” “竟然跟前年的数字一摸一样！2022年12月31日显示  剩余贷款额为：$356319.87，这tm付了一整年呐，银行可是月月一毛不差的拿着吖！”“白天累死累活搬砖砌瓦，晚上还得出去干着……活儿是为了啥吖！这还咋活啊？？？我是卖body给银行了吗？？？还有比我惨的吗？？？” 帖子一经发出，受到了不少的关注！很多华人房主们“抱团取暖”，甚至是抱团痛哭……看到他的情况，有人表示：“你提高一下月供，弄成bi weekly的，你贷款并不多，其实这几年咬咬牙，每月多还一点，再每年交10%，其实很快也就还清了。”还有人表示自己已经“想明白了”：“就当多租了一年房吧。”还有人说自己更惨：“每月小五千的还款，去年还了本金800多”相比这些一毛没动，或者只还了少数本金的人来说，还有更惨的：本金反涨！还有人则表示：自己不着急还贷款！ 除了表示加息周期结束以外，加拿大央行行长Tiff Macklem昨天还表示，无论利率高还是低，都无法解决住房问题，他也希望看到早一天降息，但前提是通胀控制达到目标。 你这一年还了多少贷款？其中多少本金？多少利息？你有没有“一分没动”？有没有“本金反涨”？欢迎留言交流啊！    

日前加拿大卑诗省最高法院勒令兰里（Langley）镇政府为其征用的居民土地，向一对华人夫妇业主支付1,050万元，比镇政府最初比的金额多出300万元，但仍比他们预期的价格少了1,600多万元。 根据法庭判决，兰里镇于2017年征用了位于8020-216 St.的房产，用于修建一个公园。在此之前，在同一年4月18日，业主夫妇陈先生（Chen，音译）和徐女士（Hsu，音译）曾以2,700万元的价格挂牌出售该房产，一周后（4月24日），镇议会指示工作人员向业主出价627.5万元，如果谈判失败，则征用该房产。 随后在11月，兰里镇政府向陈氏夫妇支付了627.5万元，随后又在2022年追加了近137万元及相关利息，共计764.5万元。 然而，业主夫妇对这一结果并不满意，他们认为镇政府给的太少，于是将其告上了法庭。 图源：Vancouver Sun 据介绍，这块土地占地32.18英亩，房屋面积为2,435平方英尺，拥有4间卧室和2.5间卫生间。 根据法官Jasvinder Basran在为期9天的民事审判后撰写的判决理由，陈氏夫妇提起诉讼，称这块土地属于农用储备用地（ALR），假设该房产从ALR中移除，评估结果显示其公平市场价值为2,655万元。 根据判决书，陈氏夫妇还告诉法庭，如果法庭不接受2,650万元的评估金额，则应根据他们在土地被征用前与当地一家房地产开发公司Desert Properties签订的2,000万元有条件买卖合同，来确定该房产的价值。 但法官裁定，由于陈氏夫妇在2010年提出的将该房产排除在ALR之外的申请未获批准，且没有实质性变化的情况表明在2017年结果将会不同，因此法官不接受陈氏夫妇有理由期望这处面积相当于13个平均城市街区的房产在2017年从ALR中移除。 图源：remax 法官还写道，他不会"参考"业主们此前签署的买卖合同，因为该合同是有条件的，而且买方终止合同的原因是这块土地无法在2017年从ALR中移除，因此无法进行商业开发。 基于2017年12月附近地区一处类似房产的售价，法官最终将这块土地的公平市场价值定为1,050万元。截止发文前，媒体无法联系到陈氏夫妇和镇政府发表置评。 图源：Canlli 据报道，陈氏夫妇于1993年与一位合伙人以145万元的价格买下了这处房产，然后于2005年将其产权全部买下，并作为唯一业主一直居住到2017年房产被征用。根据判决书，他们和他们的租户将这里用于马术和其他农业用途，包括骑马、马匹寄养和繁殖，以及养鸡和种植农产品。这些都是ALR财产的允许用途。 根据判决书，镇政府认为该地区对于房地产投机和"加速上涨"的土地价格具有吸引力，还指出附近的西三一大学（Trinity Western University）曾提议出售土地。 镇政府预计这将推高该地区的房价，同时正在规划该地区的经济发展，并计划将其命名为大学区。 2017年12月，镇政府提交了一份征用该房产的通知，以便为这里未来的社区公园让路，其中包括运动场、大型停车场和运动场。 法官在权衡了证人的证词后，确定该房产的公平市场价值为1,050万元，因此勒令兰里镇政府额外补偿陈氏夫妇约300万元。