地产

根据多伦多一家知名房地产网站Zoocasa刚刚发布的研究报告，年轻人如果要买房，最好去萨省（Saskatchewan）首府Regina，那里不仅物业便宜，容易负担，而且居民平均收入水平相对又较高，因此成为加拿大房屋负担最轻的城市。 Zoocasa根据联邦统计局和各城市地产局的资料进行计算，发现Regina的平均房价只有$284,424，而居民年收入中位数则为$58,823。如果除去按揭供款（约为$38,798），那么业主每年享受高达$20,025的收入盈余，可以用于消费的其它方面。 在年轻人即25-34岁年龄组中，Regina的每年享受的收入盈余也是最高的： 各年龄组中，一般35-44岁组的收入最高，Regina在这个组仍然高居第一： 其实Regina的平均房价并不算低，新不伦瑞克省的圣约翰市（Saint John）就比它低，只要$181,576，比Regina少了10万多。遗憾的是，圣约翰的实际收入中位数只有$42,888，若减去买房所需的按揭，实际上收入盈余只剩下 $18,038，最后只能屈居第二了。 按照相同算法，阿省埃德蒙顿（Edmonton）位列第三：这里平均房价为$338,760，收入中位数为$64,036，减掉按揭之后的收入盈余则是$17,826。 毫不令人意外的是，从上图可见，温哥华、多伦多和维多利亚等城市则是房子最不容易负担的地方。这里的居民根本享受不到收入盈余，而是收入完完全全不够！ 比如温哥华，目前平均房价高达$102万元，买一套普通房屋所需的收入为$139,082，但所有年龄组的收入为$50,721元，25至34岁组的收入为$46,308元，35至44岁组的收入也只有$55,566元。由此可见，为何温哥华居民要望房兴叹了！ 其实多伦多也好不到哪儿去。这里的平均房价为$748,328，买一套普通房屋所需的收入为 $102,079，但25至34岁年龄组收入中位数为 $51,2880，35至44岁年龄组收入为$61,488，所有年龄组收入中位数只有$55,221元。这种情况下，买房及养房当然就很难了！ 实际上，全国各大城市中，房屋负担最轻的城市几乎都在草原省和大西洋省份；而负担最重的地方几乎都在BC省以及包括GTA在内的安省南部地区。 全国房屋负担最轻的5个城市： 1. Regina Average home price: $284,44 Income required: $38,798 Actual median income: $58,823 Income surplus: $20,025 2. Saint John Average home price: $181,576 Income required: $24,769 Actual median income: $42,888 Income surplus: $18,038 3. Edmonton Average home price: $338,760 Income required: $46,210 Actual median income: $64,036 Income surplus: $17,826 4. Saskatoon Average home price: $290,736 Income required: $39,659 Actual median income: $55,758 Income surplus: $16,099 5. St. John’s Average home price: $295,211 Income required: $40,270 Actual median income: $51,964 Income surplus: $11,694 全国房屋负担最重的5个城市： 1. Vancouver Average home price: $1,019,600 Income required: $139,082 Actual median income: $50,721 Income gap: $88,361 2. Toronto Average home price: $748,328 Income required: $102,079 Actual median income: $55,221 Income gap: $46,858 3. Victoria Average home price: $633,386 Income required: $86,400 Actual median income: $47,041 Income gap: $39,359 4. Abbotsford Average home price: $590,900 Income required: $80,604 Actual median income: $46,714 Income gap: $33,890 5. Hamilton-Burlington Average home price: $550,058 Income required: $75,033 Actual median income: $51,253 Income gap: $23,778

卑诗省政府投机及空置税(Speculation and Vacancy Tax)推行期间，在华裔社群间衍生出大量问题。对于留学生拥有物业是否需要缴交该税的问题，省府最近作出明确答覆。省府指出，留学生不在豁免缴税的范围，留学生即使是买屋自住，也必须缴交投机税。 日前向本报投诉省府对投机税相关问题，回覆需要20天的读者林女士，近日告知本报，在本报刊出有关报道的同一天，她立即收到省府答覆，她并认为省府加速答覆问题，应该与本报刊出报道有关。   省府回覆指出，留学生需要缴交投机税，而有关"自住房屋"(primary residence)的豁免对象，只包括加拿大公民或是加拿大永久居民，同时他们必须在本省报税，且也不能是"卫星家庭"(satellite family)的成员。所谓"卫星家庭"所指的是主要有收入的家庭成员并不在本省缴税，这时就被称为"卫星家庭"，其实就是华人社区常用的"太空人家庭"。   省府人员在电邮回覆说，有关回覆只是提供讯息，其有关适用问题的解释，也有可能因为情况改变而有不同；包括未来可能规定改变，又或者有法庭判决而使适用解释不同。   林女士认为省府将自住留学生排除在豁免范围，对留学生不公平。她说，省府虽然嘴上不说，但投机税针对外国人的意图甚为明显，是不是因此被人认为歧视外国人？她认为大有可能。     省府寄出投机税申报通知的新闻在见报之后，一些至今仍未收到投机税通知的华人业主，每天翻找信箱，对于至今还未收到通知感到不安。   住在列市一对耆英曾就收不到申报通知而到列市政府去询问，结果被市府人员告知，投机税通知是由省府寄出，与市政府无关。   该夫妇后来请友人致电省府投机税热线查询，约等了一小时才有人接听，并被告知省府最后一波寄发通知的时间是2月25日，有可能通知还未寄出，并请他们耐心等待。

据卑诗房地产协会于2月15日星期五发表的报告显示，卑诗省一月份的住宅成交量为3,546间，较2018年同期下跌33.2%，平均价是$665,590元，也较去年一月减少7.7%，2019年一月份总住宅成交金额为23.6亿，跌幅更达38.4%。 协会首席经济师穆尔表示，联邦政府2018年引入的按揭政策，加上消费者需求下降，是住宅市道表现不振的主要原因。 穆尔指出，卑诗部分地区的住宅市道已成为买家市场，但北部、内陆Kootenay、Okanagan Mainline、以及温哥华岛就持续保持平衡市场。

加拿大房地产协会CREA（Canadian Real Estate Association）今天公布的数据显示，加拿大全国房屋交易量比去年最后一个月上升，但平均房价跌至$455,000，比一年前下滑5.5%。 1月份全国房市要点 全国房屋交易量比去年12月上升3.6%； 实际 (非季节调整)交易量比一年前下滑4%； 全国平均房价比一年前下滑5.5%； MLS基准房价指数（HPI）同比上涨0.8％； 今年1月份新上市房屋数量按月增长1％。 安省多数市场基准房价上涨 今年1月份全国平均房价比一年前下滑5.5%，这是2018年5月以来的最大跌幅。全国均价为$455,000，但若剔除大温和GTA两大市场，那么平均房价就立减$95,000，实际上只有$360,000. 但依据更准确的MLS房屋价格综合指数（MLS HPI），实际上全国房价同比上涨0.8％，不过这是自从2018年6月以来的最小涨幅： 按该指数（HPI）追踪的大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）各市场中，圭尔夫（Guelph）涨幅最大，较去年同期上涨7.2％；尼亚加拉地区次之，7％；汉密尔顿-伯灵顿地区5％；奥克维尔-米尔顿地区3.9％；GTA2.7％；巴里则下滑2.7％。 BC地区情况复杂，其中大温哥华地区下滑4.5%，菲沙河谷降0.8%；但维多利亚按年上涨4.2%，温哥华岛（Vancouver Island）其余地区更上涨9.3%。 从房屋类型来看，公寓类按年价格涨幅最大，达到3.3％，其次是镇屋，1.5％；但两层单户住宅价格几乎没有变化，而一层单户住宅价格则小幅下跌（1.1％）。 全国过半市场属于平衡市场 CREA的报告称，若按照房屋销量与上市量之比SNL（sales-to-new listings ratio）分析，由于今年1月房屋销量比上市量大，故SNL为56.7%，比去年12月份的55.3%略有升高，但仍然属于平衡市场范围，也与去年的53.5%相差不大。若从全国各个市场来看，有过半市场也属平衡市场。 根据房地产市场理论，SNL比率若超过60%属于卖方市场，低于40%属于买方市场，在40%-60%为平衡市场。

美国互联网房地产买卖经纪公司Redfin这个星期进入加拿大市场参加房地产经纪行业的竞争，该公司的杀手锏是只收1%的房地产买卖经纪费，既在网上提供大量的房地产信息和3D视频看房服务、也提供房地产经纪人服务，不过其房地产经纪人由公司发工资而不是挣客户的佣金。 Redfin 加拿大传统的房地产经纪人公司为卖房者售出房产一般要收取5%的佣金，75万的房产则佣金是37,500加元，如果买方与卖方的经纪人不同，则两个经纪人平分这5%的佣金。而Redfin公司只收1%的佣金，这就为卖房者省下少则1.5%、多则4%的佣金。 Redfin这个2004年在美国西雅图成立的新型房地产经纪公司的经营模式是利用网络科技提供物美价廉的房屋买卖服务，从而挑战房地产经纪领域传统的服务模式。 Redfin公司首席执行官Glenn Kelman说，他们公司在美国做到了让卖房者口袋里得到更多的钱、房屋卖出的速度更快，希望能在加拿大市场取得同样的成果。 Redfin公司2月中旬先在加拿大最大城市多伦多开办了分支，随后在今年春天会在温哥华开设分支。 分析师们指出，Redfin公司虽然通过2017年上市卖股票获得了大笔融资、达到17亿美元的市值，但在美国市场还没有实现盈利，需要有更多的客户才能实现盈利。 不过，在Redfin进军加拿大市场前，已经有两个网络房地产经纪公司打入了加拿大市场，一个是英国不收取佣金费用的网上房地产买卖公司Purplebricks，另一个是美国的网上房屋挂牌和手机APP房屋买卖服务公司 Zillow。 加拿大多伦多大学商学院教授Will Strange认为，加拿大房地产经纪人市场已经准备好迎接革命性的变化。 百花齐放 房地产经纪人市场的变革之风始于美国，那里现在已是以网络为基础的新型房地产经纪公司百花齐放的局面。 Offerpad 有提供快速卖房的iBuyers服务，比如美国的Opendoor公司和Offerpad公司。提供这种快速卖房服务的公司用功能强大的电脑软件分析得出目标房产的市场价值，给卖房者初始报价，随后派出验房师检查房屋，然后再报出最后出价，这种模式一般能在一个星期内让卖房者卖掉房产。这种服务模式的好处是快速完成卖房过程、卖房者自己选择搬家的日期；不那么好的地方是要缴纳低则6%、高则13%的佣金。 iBuyers服务的一个变种是房屋置换服务，比如Knock公司。 该公司先为卖房者买下其中意的新房，然后对其准备出手的旧房进行必要的装修后上市出售。该公司两位创始人之一的Sean Black指出，美国房地产市场购房者中有至少70%的人同时要出售自己的旧房，对于这些人来说先买房还是先卖房是让他们纠结苦恼的问题；Knock公司的服务正好是为他们排难解忧，而公司得到的回报是对买的新房和卖的旧房各收取3%的佣金。