地产

定居加拿大的华人购房者的一个普遍的问题是： 今后， 我该如何把房产转移给子女? 笔者这里提供最常见的 六套方案，且列出每套方案的均利弊以供参考。 方案一：将自己所住房屋低价卖给子女 优点：父母通过将房屋低价出售给子女， 变相将资产转移给了子女，不用缴税。 缺点：如果该住房是父母的主要住宅，增值部分其实无需缴税，低价将住房卖给子女的同时，也将税务的负担交给了子女，就失去这个省税挣钱机会，尤其对于房产增值很大的业主，更是如此。 方案二： 父母将大房按加拿大房产市价卖出，自己换间小房，然后将多余的现金作为礼物给子女作为买房资金 优点：这种给子女的现金，也是不用缴税的。而且，比较灵活和容易量化。 缺点：必须要卖掉父母的自住房，对于希望保留自住房给子女的家庭，这个方案没有可行性。 方案三：帮孩子承担买房首付，但该首付作为给子女的无息按揭，子女卖房子时需要归还这笔首付(实际操作中，父母可不要回) 优点： 适用于子女家庭和婚姻尚不稳定的家庭。在这种方案下，子女如和配偶离婚，这笔钱是不能当作夫妻共同财产的。另一个好处是制约子女，不让他们随便处理房屋。 缺点： 要由律师制定首付按揭的档，操作手续相对繁琐。 方案四：遗嘱继承：父母通过遗嘱将房产的实物直接留给子女 优点： 避免了在父母去世前分割财产。 缺点： 需要缴纳遗嘱验证税和清理父母的个人所得税 从理论上说，加拿大没有遗产税，也没有死亡(death)税、继承税(inheritance)等，但这并不意味着遗产就能完整继承。加拿大与遗产处理有关的税费主要有两项，一项是死者最后一次缴纳收入所得税;一项是遗嘱验证税。 当事人去世当年也要进行纳税的，会计师会对其名下的所有资产进行核对，然后按当年收入进行税务申报。对于如果积累了一定财富而又在生前又没有进行合理转移和规划的话，这最后一次纳税所付出的财产也是相当可观的。 举例说，如果某人有价值500万的财产，如果在去世那一年都被认定为收入纳税的话，轮到子女继承的话，就远远低于500万了，甚至可能只有250万。 而遗嘱验证税((probate fee, probate taxes)是指立有遗嘱的人一旦去世,其遗嘱(will)拥有法律效力处理其遗产(estate)。虽然遗嘱执行人(executor)法律上有权根据 遗嘱处理遗产，但当转移资产如投资、房产时，通常需要对遗嘱由法庭验证(court verification)。而验证是要收取费用的，通常的标准是遗产在2.5万元以上才收，每100万元收1.4万，200万元2.8 万，依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除，之后才能进行所得税的申报。 方案五：通过遗嘱将房产信托，然后转移给子女 和方案四的原理相同，不同之处是有专业的信托公司来处理房产和继承事宜。 优点：对于较大总额的资产的继承，可以合理避税，是首选。最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。 缺点：适用于大宗资产的继承，但对于普通家庭而言，手续太过繁琐。 方案六：父母和子女共有房产， 自然继承 许多配偶会将双方作为房屋共同所有人，一旦一方去世，房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。而在世的一方也可能将子女加在房屋共同所有人一栏，此举目的是让房子在父母都去世时无需缴纳任何遗嘱认证费而自动转给子女。 优点： 成本最低，手续最简单。 缺点： 在房产上，父母和子女承担联带责任。若父母想卖房或抵押房屋，还得经过子女同意。同时，无论父母或子女任何一方，陷入破产，离异，债务....., 均可能引发纠纷。

温哥华房地产一直传言是用来“洗钱”的最佳工具，联邦反洗钱机关—金融交易及报告分析中心(Financial Transactions and Reports Analysis Centre，Fintrac)现在已把目标指向大温地区的地产经纪，调查有否串谋洗钱。  按照Fintrac规定，凡现金转帐1万元以上或重大的银码交易，均要向它呈报，然而从2012年1月到2015年5月为止，大温地产经纪只呈报了2宗大额现金交易及5宗可疑交易个案。然而在这段期间，温哥华、列治文、西温、北温……等大温地区的房市持续飙涨，交易额及数量何只这个寥寥数字。 而同期，温哥华金融机构向Fintrac呈报的大额现金交易为127万8804宗，可疑交易为8246宗。相比之下，房地产经纪及相关公司明显没有履行责任。 大温房市成为最危险的洗钱工具，引起了Fintrac关注，尤其是房地产经纪极少呈报有关交易。图为中国买家至爱的西温豪宅。(本报资料照片) 本地省报(The Province)根据资讯自由法取得的Fintrac文件指出，大温房市比银行、赌场以及汇款机构，是更危险的洗钱工具。 Fintrac一名官员表示，这个联邦反洗钱中心已经加强查核大温地区的房市交易情况。他坦言，有些人肯定会不高兴。 Fintrac早前已委由多伦多会计公司Grant Thornton负责审核2014年向Fintrac呈交的转帐、交易纪录，而且特别叮嘱要留意地产交易部分。而Grant Thornton提交的独立报告指出，不少交易都存在可疑问题，漏洞处处，部分更涉及律师以及合法的信托基金。 该份审报告指出，海外资金及海外人士购买加国房地产，明显是最危险的。 尽管报告没有指出这些海外资金及人士来自何处，不过从加拿大边境服务署(CBSA)数据显示，从2012年6月至2014年12月期间，在温哥华国际机场从中国旅客身上截得逾千万元现金来看，有反洗钱专家认为，这说明了自从中国大力打贪反腐后，即有大量黑钱从中国涌入。 律师处理现金存漏洞 马殊(Kim Marsh)是前皇家骑警国际刑事部门主管，现在是私家侦探，专为中国机关追查黑钱流入温哥华房市情况，希望能追回赃款。他表示，他已开了7个档案，调查最少有7宗大额现金交易，但正如上述，地产经纪只呈报了2宗。 马殊又透露，在他调查的其中一个档案，一个中国买家透过一名华裔律师，于2014年仅仅8个星期就购入列治文四间豪宅。他质疑为何有关地产经纪不呈报Fintrac。 不过卑诗地产业界提出异议，指Fintrac根本没有提供任何卑诗经纪洗钱或是大额现金交易的证据。 卑诗房地产协会(B.C. Real Estate Association)主席罗素(Scott Russell)指出，现时大部分经纪都不会处理现金超过1万元，因为在房地产交易里，大多是由律师及公证人处理大额现金。 不过根据法例，律师是不受Fintrac呈报法例所规限，当中就出现了漏洞。 罗素又说，地产经纪都愿配合Fintrac，但政府从来没有好好的与业界磋商。 另外一名拒绝透露姓名的地产经纪表示，他们每天忙于招揽达成交易，争取佣金，根本没时间去查询客户的资料背景。 而另一位主要买家来自中国的经纪则表示，很明白有责任配合Fintrac，但很多时只是根据客户所提交的资料，很难判断真假。  根据法例规定，如没有报告大笔现金交易或可疑交易，最高可罚款50万元，若串谋犯罪，则可监禁5年。

联邦政府负责打击洗钱等金融犯罪的情报机构，目前已经将调查重点移至大温持续红火的房地产市场，认为地产市场的洗钱风险已经高于赌场。渥京要求地产经纪向政府通报大笔金钱交易及可疑资金流动，但在3年多的时间中，大温仅有通报7宗案件，远低于其他金融机构通报的逾百万宗。   渥京认为地产经纪未能充分配合政府打击黑钱，但本地地产界则喊冤，强调大笔交易中经手大量金钱的是律师，而非地产经纪。   《省报》(The Province)根据资讯自由法取得加拿大联邦金融交易分析报告中心(FINTRAC)的风险分析报告，显示地产经纪及开发商，未向联邦政府举报大笔金钱交易及可疑资金流动的情况非常严重。   这份报告指出，房地产的洗钱风险已经高于银行、赌场、汇款服务等。一名FINTRAC官员更表示，当局已经大幅增加针对温哥华地区的调查行动。报告中更明指，海外资金或海外人士购买加国房地产，已经极具洗钱风险。   FINTRAC已经于去年与多伦多会计事务所Grant Thornton签约，调查所有行业的举报情况，但要求将房地产业列为高优先。渥京希望彻查买家透过律师和合法信托基金隐瞒漏洞、大笔金钱交易、品质和职业道德基础、以及违反规定等情况。   根据FINTRAC的数据，2012年1月至2015年5月间，在温哥华、列治文、西温、北温等四个城市的房屋市场中，地产经纪仅向FINTRAC通知2宗大笔金额的交易案，以及5宗可疑资金流动案。但同一个时间段中，温哥华的金融机构向FINTRAC通报了1,278,804宗大笔金额交易案，以及8,246宗可疑资金流动案。   一名FINTRAC官员透露，渥京对金融机构的配合感到满意。不过根据这份报告的内容，FINTRAC认为银行仍有不足，因为在审查洗钱高危产业的房地产上不够仔细。   加拿大边境服务局(CBSA)早前曾强调，2012年6月至2014年12月之间，温哥华国际机场共发现高达1,000万元的未申报现金，皆与中国公民有关。本地主流传媒则引述反洗钱专家的说法，认为可能是中国政府近年强势打贪，造成一些黑钱流入卑诗楼市「漂白」。   协助中方追查黑钱的本地金融罪案专家马尔舒(Kim Marsh)表示，目前他正在对至少7宗大笔金额的交易展开调查。他称其中一宗为一名中国买家，于2014年短短8个星期内，透过一名中国律师在列治文连续购入4幢豪宅。他指这宗案件牵涉的金额巨大，但未有人向FINTRAC通报。   根据联邦政府的规定，如果地产经纪未能通报大笔金钱交易及可疑资金流动的情况，然后因为共谋犯罪而遭定罪，最高会被罚款50万元并判监5年。目前卑诗省约有十万名地产经纪，目前FINTRAC仅有向7名经纪开罚的纪录，每人大约被罚1万元。     被指不配合打击洗钱 地产界喊冤 强调大笔金额交易多透过律师或公证人   面对大温地产界被联邦政府指为未有配合打击洗钱，地产业界对此难以接受，透露在大笔交易中经手大量金钱的是律师，而非地产经纪。业界强调愿意配合渥京打击洗钱，但前提是政府先与业界充分沟通。   卑诗地产协会(B.C. Real Estate Association)总裁拉塞尔(Scott Russell)表示，地产经纪其实不会经手超过1万元现钞，大笔金额的交易都是透过律师或公证人进行，而律师并不需要向FINTRAC通报。   另外，拉塞尔也批评FINTRAC未有提供足够证据，能证明卑诗省存在洗钱风险以及大笔金额现金交易。他称地产业界非常愿意配合渥京，但政府并未充分与业界沟通，导致业界无法理解渥京所说的状况。   他希望渥京能与业界分享信息，而不是在业界什麽都不知道的情况下，指责地产业界未有配合政府打击洗钱。

  温东团体收集到2,000个签名，反对在温东金马素街（Commercial Dr.）夹凡纳布斯街（Venables St.）兴建12至15层高的高层柏文，认为与社区格格不入，并会推高土地价格。   一个名为「The NO TOWER Coalition」的组织表示，已经收集2,000个签名，反对在温东的格兰尤伍德兰（Grandview-Woodland）社区，修建由地产公司与非牟利精神机构凯合作的高层建筑。该计划兴建150至200个柏文单位，其中30个做为精神病患的支援住屋。公众可以登入http://novenablestower.com，了解详情。

　　安省楼价增长续领先加拿大全国 　　皇银：楼市去向取决利率走势 　　皇家银行表示，多伦多、温哥华屋价过高的问题主要涉及独立屋，并且预期楼市去向关键在于利率走势，不会仅凭屋价过高因素而引发价格下跌。 　　联邦政府的房屋机构加拿大按揭及房屋公司较早前发表屋价分析和评估报告，将多伦多楼市的风险警示由中度调升至高度，部份塬因涉及屋价过高。 　　皇家银行随后发表针对本国楼市的分析，基本上市持有颇为乐观的展望，除了一些受到油价下跌打击的省份之外，目前看不见会有广泛的跌市或严重的调整。 　　该银行的报告同意多伦多确实存有屋价高的情况，但同时指出这并不意味快将会出现任何调整。 　　刚好相反，该银行预测，安省屋价今年及明年均会录得增长，分别达到8.1%及4.3%，比全国可望获得的4.6%及3.2%的增长出色。 　　皇家银行高级经济师Rober Hogue在报告中指出，本国屋价过高的问题已引来不少的谈论，但归根究柢，其实牵涉到温哥华及多伦多的独立屋，其他地区的屋价基本上正常，反映出屋价过高并非全国普遍的现象。 　　他续称，多伦多及温哥华独立屋价格偏高，塬因是供求问题所致。由于城市发展政策支持高密度住宅，导致独立屋需求持续殷切，但供应则显着减少的情况。 　　根据该报告，在过去的10年，多伦多独立屋的建筑减半，而温哥华也下跌几乎25%，在这样供不应求的市场环境之下，独立屋价格急升及偏高的情况并不令人感到意外。 　　这位专家在报告中更指出，不预期屋价过高的单一因素可以引发价格下跌，而温哥华是这方面的例证，因为当地屋价极难负担的情况已持续多年，甚或数以十计的岁月，但却没有令楼市倒下来。 　　他认为，本国楼市的去向将会取决于利率的变动。根据该银行的基本假设，加拿大中央银行将于明年中开始取消货币刺激措施，并且在下半年总共加息75个基点。 　　换言之，隔夜利率将会相应上升至1.25厘，而楼市的需求因此逐渐遇到压力。 　　楼市若调整应属软着陆 　　现阶段屋价大跌机会颇渺茫 　　皇家银行高级经济师Robert Hogue指出，目前本国楼市既有下跌风险，也有促成进一步上升的契机，但强调若然出现调整，应当是软着陆，屋价，盘的机会，现阶段看来渺茫。 　　他在该银行的楼市分析报告中指出，软着陆是指现房市场的成交量在可能持续数年的整个，期之内温和及受控制地回落少于10%。 　　根据这名经济专家，一旦出现利率上升及买家需求放缓等的下跌因素，屋价将会遇到压力，但相信全国的屋价不会马上下跌。 　　较有可能出现的结果是明年全国屋价的升幅下降至3.2%，或者大致上与家庭平均收入增长一致。至于全国屋价，盘，例如出现25%跌幅的情况，以现阶段来说机会颇为渺茫。 　　不过，这名经济师在报告中补充，目前也可能出现一些因素导致本国楼市持续上升。 　　他指出，在过去数年来，加拿大楼市的表现一再比预期的出色，所以在未来的日子，可能会保持这个势头。 　　他表示，支持楼市升势的因素包括了利率的升幅不大，甚至进一步回落，以及加拿大的经济增长较预期的强劲和移民净增长急速上升。 　　多市独立屋置业成本 ，税前收入67% 　　柏文住房负担少近半 　　根据皇家银行分析，多伦多屋价过高所引致的住房负担能力问题，主要与独立屋扯上关，，在共管柏文方面，相对于过去30年来的平均水平，只是略为转坏。 　　该银行有跟进全国住房负担能力的情况，并以置业成本，家庭税前收入的比率反映出来，举例来说，50%的读数代表半数收入用于房贷还款，物业税及水电等方面的开支。换言之，读数愈高，置业愈难负担。 　　资料显示，本年首季，多伦多2层高标，独立屋的平均价格上升至759,800元，比去年同期增加10.7%，而住房负担能力读数是67%，按年上升2.3%，与自从1985年以来的平均水平54.4%比较，增长了12.6个百分点。 　　标，独立屋是指面积1,500平方尺的住宅。 　　至于面积1,200平方尺的平房方面，读数由30年前的48.8%上升至57.3%。这类住宅的价格也上升10.1%至654,200元。 　　共管柏文目前普遍被认为是最容易负担的「上车盘」。事实上，这类住宅的屋价升幅逊于独立屋及平房，但住房负担能力的变动也不大，多年来维持在略高于税前收入30%的水平。 　　根据该银行的资料，900平方尺面积的柏文平均售价上升6.6%至371,700元，而住房负担能力读数比去年微升0.2%至34%，若与30年来的平均水平31.2%比较，只增加了2.8个百分点。 　　分析师∶中国经济衰退 温房市未必降温 　　近期中国经济出现衰退状况，专家认为卑省北部的天然资源产业预计将会受到负面影响，不过中央第一信贷(Central 1 Credit Union)经济分析师余永森(Bryan Yu)认为，温哥华地产市场是否会受中国经济因素影响而降温，相当难以评估。 　　余永森指出，温哥华房市与中国经济确实有某种程度的关联性，但因无人搜集且统计相关资讯，所以业界并没有足够的研究数据来做进一步的分析，目前在这个议题上任何相关的论点，基本上都是推测出来的。 　　不过曾有多位华裔地产经纪对「世界日报」记者表示，目前加元持续走软，再加上银行低利率，对於具有中国背景的买家来说，相当於房价打折，面对中国经济情况出现变化，有人担心人民币可能持续贬值，因此已经加紧脚步希望能尽快入市。 　　温哥华麦当劳地产(Macdonald Realty)副总裁史卡罗(Dan Scarrow)认为，本地房市确实受到中国买家的影响，但仅限於豪宅市场，他相信普通房价不断攀的主因为市场供需失衡导致，现有的住房单位已经不能满足人口成长需求。 　　限制海外买家 律师∶负面影响更多 　　年初大温房市不断升温以来，关於海外买家在本地置产的讨论不断，总理哈珀(Stephen Harper)承诺若能继续执政，将会拟定政策搜集海外买家的相关资讯，不过温市地产律师贝尔(Richard Bell)认为，这类资讯对解决房屋可负担问题的帮助实在有限。 　　曾有学者与政界人士指出，本地政府或可参照澳洲政府的做法，限制海外买家进入本地房市，但事实上据澳洲地产业者的统计，尽管当地对众多针对海外买家的限制措施，但过去一年房价仍然出现10%的成长。 　　贝尔表示，若政府将解决本地房价可负担问题的焦点放在外国买家身上，且针对这些买家收取额外费用的话，所带来的负面影响恐怕多过正面效益，因为即便是制定外国买家必须支付额外费用的政策，恐怕亦无法阻止中国买家在环境优美的温哥华置产。 　　贝尔进一步提到，他认为当前对於中国买家涌入大温房市的争论，可能都是本地民众的「仇外心理」(xenophobic)作祟，贝尔质疑，若目前在大温大量购买地产的人，是来自英国而并非中国，不知道舆论声浪是否还会跟当前一样偏颇? 　　贝尔还说，房价上升其实还有许多其他的解释，例如利率较低与人口数量不断增加等因素，但目前很多人都把焦点放在仅影响豪宅市场的海外买家身上，这是十分不幸的发展。 　　卑诗教授∶联邦应拟全国住房策略 　　虽然总理哈珀(Stephen Harper)宣称，若保守党执政，将搜集本国房市内海外买家相关资料，不过研究房屋可负担问题的卑诗大学(UBC)教授杨格(Margot Young)表示，这些数据对於解决温哥华房屋可负担问题恐怕帮助不大，因为两者间并无直接关联性。 　　杨格指出，这些资讯或许可以协助政府与民众了解房市结构，但却对制定相关政策恐怕不会有太大帮助，她认为哈珀这些关於房市的选举承诺，仅显示保守党政府试图争取连任，目前在相关问题的政策上，确实是有所缺失。 　　杨格进一步提到，与其担心海外买家所带来的问题，或许联邦政府更应考虑全国性的住房策略，她认为很多其他国家实行的「投机税」或「空屋税」等打措施，是值得考虑的做法。 　　杨格还说，目前媒体与社会各界对於海外买家投入本地房市的讨论，确实带有种族歧视的观点，这些论调把问题焦点转移到「外国人」身上，可能造成联邦政府继续忽视本国居民对於可负担住房的需求性。 　　杨格建议，联邦政府应向其他七大工业国(G7)的成员看齐，拟定全国性的住房策略，制定对提供更多可负担出租单位有助益的政策，同时设法解决民众收入不均等的问题，因为这个问题也是住房危机中十分重要的一环。

　   　   大多伦多约克区的烈治文山市、万锦市及旺市的独立屋，近月平均售价已超越百万关口，3市独立屋近两 个月的平均售价，更进一步越超多伦多市。有列治文山市华裔独立屋主表示，30年前以40余万元买入的屋，若放售可卖逾百万元，现时烈市普通柏文约30多万 元，煺休后可拿着换屋得来的数十万元差价，过着无忧生活。 　　多伦多地产局楼盘买卖数据库的售楼数据显示，今年6月份，烈治文 山市永久业权独立屋的平均售价是1,161,704元，而在今年7月份，再微升到1,178,008元;万锦市独立屋这两个月的平均售价分别为 1,106,464元及1,075,464元;旺市独立屋这两个月的平均售价为1,062,969元及1,069,806元。 　　多伦多市同类型独立屋这两个月的平均屋价，则分别为1,032,770元及994,367元。这显示出烈治文山市、万锦市及旺市的独立屋这两个月的平均屋价已超越多伦多。 　　据 数据库显示，今年7月份的大多伦多地区屋价比去年同期平均上升了9.39%，而约克区整体平均上升了13.5%，万锦市、烈治文山市及旺市均有双位数字增 长。烈治文山市平均屋价比去年同期升了13.85%，万锦市的同期升幅则有15.03%;而多伦多市平均屋价比去年同期则只有6.93%的单位数字升幅。 　　年轻人置业宜「北望」 　　有地产经纪表示，这个情况实在教人难以置信，置业人士应该放眼纽马克市(Newmarket)以北的地方，寻找安居之所，那里最近的平均独立屋屋价亦只是70万余元起。 　　该地产经纪又指出，在现今炽热的大多区房地产市道中，置业人士该怎么办?在似乎不会加薪，加元持续下跌，而父母又不是富豪的情况下，年轻一代想置 业，唯有转向多市北面周边城镇，如纽马克或奥罗拉市(Aurora)。因为该两市目前的独立屋价仍比多伦多及烈治文山市便宜，平均售价100万元以下。例 如，奥罗拉市目前的永久业权独立屋，平均售价只是90多万元，而纽马克市的独立屋平均售价，最近亦只是微升到70多万元。 　　居住在烈治文山市的吕先生表示，烈市独立屋平均售价今夏已超过100万元，对已届煺休年龄的他来说当然是利好消息。他表示早于30年前在烈治文山市买下一间独立屋，当年屋价只是40余万元。 　　他 称，近10多年来不论多伦多或约克区的烈治文山市、万锦市等地的屋价不断飙升。他所住的两层独立屋若放盘，应可卖到超过100万元。他表示子女已「出身」 有自己家庭，该屋现在只有他和太太两个人住，4睡房3厅4厕2车房加前后花园，对他们来说太大，所以准备卖屋搬到柏文大厦。现时烈市一个普通柏文单位约 30多万元，他们可拿着从换屋得来的数十万元差价，过着无忧的煺休生活。 　　吕先生表示，楼价不断飙升，对年轻人来讲较难以负担，他不少朋友的后辈大多选择离多伦多较远、较北城市的镇屋居住。

  澳洲财政部长Joe Hockey最近在刚刚召开的国会会议上表示宣布打击海外非法置业的决定！加拿大总理哈勃提议限制外国购房者，表示同意效仿澳大利亚!!！加拿大会很快跟进澳洲的限制措施吗？   加拿大会很快跟进吗？   虽然加拿大和澳大利亚有很多的相似之处，也常常被相提并论，但是毕竟是两个完全不同的国家，各有不同情况。此次加拿大总理哈勃的提议更多是因应即将到来的联邦大选，表示我们保守党没有不关心老百姓的生活疾苦。这是政治家们典型的“打左灯，向右转”的做法，要知道保守党骨子就是保守主义，提倡的就是开放市场，自由经济。所谓“常常能听到民众谈论房价高企、置业艰难。”“将要立法规管”都是哈勃为竞选而做出的口头承诺。哈勃原文："若自己再度当选，将开始全面收集加拿大房地产市场中海外买家的购房数据，甚至在必要时刻将会出台限制海外卖家的相关购房政策"。注意哦，他说的是“若。。。将开始。。。甚至在必要时刻。。。”大家不要自行脑补成“加拿大未来总理的重磅承诺”钱景吴边的经验是，竞选诺言嘛，听听就算了。真要实施限制措施，八字还没一撇呢！   其一，本次大选，保守党不一定能继续上台执政，如果自由党上台，小特鲁多有自己的支持者需要酬谢，有自己的政纲需要实行，一定不会有人去讨没趣问小特鲁多打算如何实行哈勃的竞选诺言吧？要是有人私下去问，保不齐会被呛回来：哈勃说的小特鲁多干什么事？   其二，就算加拿大大选哈勃继续上台执政，打算向澳大利亚学习，需要进入执行层面，马上就会碰到问题。要知道目前只是传媒吵得凶，政府部门连外国购房者在加拿大房地产市场活动的相关数据都没有，还谈什么如何执行？   其三，加拿大是法制国家，修法非是易事。关于目前加拿大对海外投资者买房的指引性条款，请看001期《非居民买房指引最新版-贷款篇》   其四，在加拿大目前的法律框架下，房地产的管理权限是在省政府，与联邦政府关系不大。那么BC省会立法限制房屋买卖吗？开玩笑，您知不知道BC省府的一大财源就是转名税？（property transfer tax，买房时由省政府收的税，只有极少数情况可以减免，具体请看非居民买房指引最新版-税务篇）去年因为房地产市场火热，省政府收钱收到手软，您知道收了多少钱吗？9亿2千8百万！（具体参见CBC2015年2月份对省长的采访）没有这笔钱，BC省府财政立马赤字到不行，省长财长都要下台的！难道有哪位敢动这块奶酪？   综上所述，加拿大短期无法跟进澳大利亚的限购措施。大温地区地产市场的基本面继续保持强劲。就连一向以保守著称的CMHC（半官方机构），一路唱跌加拿大其他区域的地产市场，都把温哥华市场列为低风险区域市场，由此可见，加币贬值效应继续发酵，大温房产市场继续爬高是不可避免的。   新闻报道：加拿大总理哈勃提议限制外国购房者   加拿大总理哈珀在北温发表声明说，他承认买房难，特别是在温哥华和多伦多买房，更难。如果是因为外国投资者太高了房价而造成购房困难的话，政府应该找到解决问题的办法。   “我们政府将会收集外国购房者在加拿大房地产市场活动的相关数据”哈勃说，"若自己再度当选，将开始全面收集加拿大房地产市场中海外买家的购房数据，甚至在必要时刻将会出台限制海外卖家的相关购房政策"。从2016年开始，政府将花费50万元用于数据收集。哈珀说：“对于很多加拿大人来说，拥有一所自己的房子是人生中最重要的目标也是最重要的投资。我们希望能帮助更多的加拿大人首次购房，完成他们的人生梦想。”   哈珀还说：“值得引起关注的是，正是由于外国购房者和非本地房地产投资商的原因，加拿大的房价超出了本地居民的购房预算。”“如果让这些外国购房者抬高本地房价的话，那么加拿大本地购房者将无法进入本地房地产市场，所以我们必须采取措施了。”   延伸阅读   在澳洲联邦国会重新开启之后，澳洲财政部长Joe Hockey迫不及待地宣布了他对打击海外非法置业的决定。财长在刚刚召开的国会会议上表示，联邦政府将实行一项全新的法案规范海外投资者的行为，从而确保每个人都按照规章制度进行投资！   澳媒疯狂报道   在联邦财政部长作完了此番演讲之后，澳洲各大主流媒体纷纷对此进行了报道！     《悉尼晨锋报》：财政部长Joe Hockey推行了一项严格的海外投资规则！     全新改革法案规定   个人非法购房者被处以的罚款金额将从9万澳元上调至最高13.5万澳元或长达3年的监禁。   涉嫌非法购房的公司将被处以高达67.5万澳元的罚款。   涉嫌蓄意帮助海外投资者的房产中介、 中介和律师也将面临处罚。   凡是购买总值低于100万澳元的住宅以及农业用地的海外投资者必须缴纳5000澳元的申请费。这笔申请费将用于监管海外投资，如果投资者购买的物业价值更高，那么他们则必须缴纳更高的申请费。   对外资拥有的农业用地进行登记，从而提供更加透明的监管。   财长是怎么说的？   联邦财政部长Joe Hockey刚刚在联邦国会宣布这项全新立法的时候表示，在40年前推出海外投资法案以来，此项法案就从未进行过重大改革。与此同时，这项法案也一直没有跟上国际市场的步伐。   他表示，此项立法草案能够建立以个良好的执法框架，并为投资者提供一个可预测的，而且受欢迎的投资环境。   与此同时，澳洲财政还宣布向海外置业者征收购房申请费，从而用于开展外资审查工作。这样外资审查方面的工作就不再需要从纳税人口袋中掏钱。   财长表示，这些措施将能够继续确保澳洲能够吸引海外投资，并利用这些投资来造福澳洲人和澳洲未来的新一代人。   法案什么时候执行？   根据媒体报道，此项立法草案时澳洲财长向联邦国会递交的立法草案。《悉尼晨锋报》在报道的时候用到了Draft Law一词。   也就是说，立法草案必须在联邦国会得到联邦工党以及其他小党派议员的支持，这样该草案才能够在下议院通过。     之后，草案会被递交至澳洲的参议院（上议院）进行审理，同样也必须得到其他党派的支持，才能够正式通过。     不过，这项立法草案已经得到了政府的批准。澳洲财政部也在昨天公布了讨论细节。     FIRB网站公布的相关政策   外国投资复审委员会（FIRB）也在其网站上公布了今年12月1日，澳洲政府将会对海外置业者实行的政策，并且专门配上了中文的翻译。     中文翻译如下：     为什么打击海外投资？   因为澳洲的房价真的太！高！了！   悉尼House的平均房价中位数为100万澳元！     下图为悉尼的房价图，颜色越深的地方，房价越高。     澳洲的房价位列世界最不可负担房价的第二位！     这是为什么呢？   “砖家”说：因为移民和经济发展！     那么中国人究竟在澳洲花了多少钱买房呢？   没错！你没有看错！真的是440亿澳元！（约合2200亿人民币！）   澳洲人开始害怕了。。怕澳洲有一天变成中国“特别行政区”了     再来看看澳洲保守派人士是怎么说的。他们担心中国投资者将澳洲本地的首次置业者挤出市场。     为了缓解澳洲当地人对海外置业者的担心，FIRB施行措施限制海外投资，并向海外置业者征收费用。     政策宣布没多久，就被澳洲地产大亨骂了！他说，这么做完全就是种族主义！     还有人跳出来说，别担心！澳洲就是需要依赖海外投资者！     不过，仍然有部分保守派人士和电视台担忧Chinese Invasion。     这也就是为什么澳洲政府一直绞尽脑汁想了一系列政策来打击海外投资者在澳洲非法置业了！   可是。。这项政策究竟有用吗？海外置业者仅仅只是澳洲房地产市场繁荣当中的一个因子，而导致房价不断高企的真正原因却是...   税     买房要向政府缴纳印花税啊！经济学家建议，澳洲政府应该对税务系统进行改革，并且废除印花税以及土地税，这样才能够让澳洲的房价下跌。   可负担性和房源     土地利用率不足使得悉尼的房价不断的飙升，和大宗商品一样，房屋供应的不足使房价出现上攀。与此同时，受政府税收政策影响，澳洲土地价格也变得越来越贵。不少开发商将土地的增值费用转嫁到了买家身上，从而获利。   估价过高     澳洲央行研究显示，澳洲不少房产面临着估价过高的问题，这意味着租客在澳洲租房可能会比还房贷更便宜。   劳动力成本和建筑成本     澳洲统计局数据显示，澳洲房屋的建筑成本在过去20年时间中翻了将近四倍。不断上涨的劳动力成本成为了房价飙升的因素。澳洲统计局的调查数据显示，建筑产业工人的年薪为6.36万元，相比之下澳洲全国的平均仅为5.3万澳元！   加拿大会很快跟进吗？   虽然加拿大和澳大利亚有很多的相似之处，也常常被相提并论，但是毕竟是两个完全不同的国家，各有不同情况。此次加拿大总理哈勃的提议更多是因应即将到来的联邦大选，表示我们保守党没有不关心老百姓的生活疾苦。这是政治家们典型的“打左灯，向右转”的做法，要知道保守党骨子就是保守主义，提倡的就是开放市场，自由经济。所谓“常常能听到民众谈论房价高企、置业艰难。”“将要立法规管”都是哈勃为竞选而做出的口头承诺。哈勃原文："若自己再度当选，将开始全面收集加拿大房地产市场中海外买家的购房数据，甚至在必要时刻将会出台限制海外卖家的相关购房政策"。注意哦，他说的是“若。。。将开始。。。甚至在必要时刻。。。”大家不要自行脑补成“加拿大未来总理的重磅承诺”钱景吴边的经验是，竞选诺言嘛，听听就算了。真要实施限制措施，八字还没一撇呢！   其一，本次大选，保守党不一定能继续上台执政，如果自由党上台，小特鲁多有自己的支持者需要酬谢，有自己的政纲需要实行，一定不会有人去讨没趣问小特鲁多打算如何实行哈勃的竞选诺言吧？要是有人私下去问，保不齐会被呛回来：哈勃说的小特鲁多干什么事？   其二，就算加拿大大选哈勃继续上台执政，打算向澳大利亚学习，需要进入执行层面，马上就会碰到问题。要知道目前只是传媒吵得凶，政府部门连外国购房者在加拿大房地产市场活动的相关数据都没有，还谈什么如何执行？   其三，加拿大是法制国家，修法非是易事。关于目前加拿大对海外投资者买房的指引性条款，请看001期《非居民买房指引最新版-贷款篇》   其四，在加拿大目前的法律框架下，房地产的管理权限是在省政府，与联邦政府关系不大。那么BC省会立法限制房屋买卖吗？开玩笑，您知不知道BC省府的一大财源就是转名税？（property transfer tax，买房时由省政府收的税，只有极少数情况可以减免，具体请看非居民买房指引最新版-税务篇）去年因为房地产市场火热，省政府收钱收到手软，您知道收了多少钱吗？9亿2千8百万！（具体参见CBC2015年2月份对省长的采访）没有这笔钱，BC省府财政立马赤字到不行，省长财长都要下台的！难道有哪位敢动这块奶酪？   综上所述，加拿大短期无法跟进澳大利亚的限购措施。大温地区地产市场的基本面继续保持强劲。就连一向以保守著称的CMHC（半官方机构），一路唱跌加拿大其他区域的地产市场，都把温哥华市场列为低风险区域市场，由此可见，加币贬值效应继续发酵，大温房产市场继续爬高是不可避免的。   新闻报道：加拿大总理哈勃提议限制外国购房者   加拿大总理哈珀在北温发表声明说，他承认买房难，特别是在温哥华和多伦多买房，更难。如果是因为外国投资者太高了房价而造成购房困难的话，政府应该找到解决问题的办法。   “我们政府将会收集外国购房者在加拿大房地产市场活动的相关数据”哈勃说，"若自己再度当选，将开始全面收集加拿大房地产市场中海外买家的购房数据，甚至在必要时刻将会出台限制海外卖家的相关购房政策"。从2016年开始，政府将花费50万元用于数据收集。哈珀说：“对于很多加拿大人来说，拥有一所自己的房子是人生中最重要的目标也是最重要的投资。我们希望能帮助更多的加拿大人首次购房，完成他们的人生梦想。”   哈珀还说：“值得引起关注的是，正是由于外国购房者和非本地房地产投资商的原因，加拿大的房价超出了本地居民的购房预算。”“如果让这些外国购房者抬高本地房价的话，那么加拿大本地购房者将无法进入本地房地产市场，所以我们必须采取措施了。”   延伸阅读   在澳洲联邦国会重新开启之后，澳洲财政部长Joe Hockey迫不及待地宣布了他对打击海外非法置业的决定。财长在刚刚召开的国会会议上表示，联邦政府将实行一项全新的法案规范海外投资者的行为，从而确保每个人都按照规章制度进行投资！   澳媒疯狂报道   在联邦财政部长作完了此番演讲之后，澳洲各大主流媒体纷纷对此进行了报道！     《悉尼晨锋报》：财政部长Joe Hockey推行了一项严格的海外投资规则！     全新改革法案规定   个人非法购房者被处以的罚款金额将从9万澳元上调至最高13.5万澳元或长达3年的监禁。   涉嫌非法购房的公司将被处以高达67.5万澳元的罚款。   涉嫌蓄意帮助海外投资者的房产中介、 中介和律师也将面临处罚。   凡是购买总值低于100万澳元的住宅以及农业用地的海外投资者必须缴纳5000澳元的申请费。这笔申请费将用于监管海外投资，如果投资者购买的物业价值更高，那么他们则必须缴纳更高的申请费。   对外资拥有的农业用地进行登记，从而提供更加透明的监管。   财长是怎么说的？   联邦财政部长Joe Hockey刚刚在联邦国会宣布这项全新立法的时候表示，在40年前推出海外投资法案以来，此项法案就从未进行过重大改革。与此同时，这项法案也一直没有跟上国际市场的步伐。   他表示，此项立法草案能够建立以个良好的执法框架，并为投资者提供一个可预测的，而且受欢迎的投资环境。   与此同时，澳洲财政还宣布向海外置业者征收购房申请费，从而用于开展外资审查工作。这样外资审查方面的工作就不再需要从纳税人口袋中掏钱。   财长表示，这些措施将能够继续确保澳洲能够吸引海外投资，并利用这些投资来造福澳洲人和澳洲未来的新一代人。   法案什么时候执行？   根据媒体报道，此项立法草案时澳洲财长向联邦国会递交的立法草案。《悉尼晨锋报》在报道的时候用到了Draft Law一词。   也就是说，立法草案必须在联邦国会得到联邦工党以及其他小党派议员的支持，这样该草案才能够在下议院通过。     之后，草案会被递交至澳洲的参议院（上议院）进行审理，同样也必须得到其他党派的支持，才能够正式通过。     不过，这项立法草案已经得到了政府的批准。澳洲财政部也在昨天公布了讨论细节。     FIRB网站公布的相关政策   外国投资复审委员会（FIRB）也在其网站上公布了今年12月1日，澳洲政府将会对海外置业者实行的政策，并且专门配上了中文的翻译。     中文翻译如下：     为什么打击海外投资？   因为澳洲的房价真的太！高！了！   悉尼House的平均房价中位数为100万澳元！     下图为悉尼的房价图，颜色越深的地方，房价越高。     澳洲的房价位列世界最不可负担房价的第二位！     这是为什么呢？   “砖家”说：因为移民和经济发展！     那么中国人究竟在澳洲花了多少钱买房呢？   没错！你没有看错！真的是440亿澳元！（约合2200亿人民币！）   澳洲人开始害怕了。。怕澳洲有一天变成中国“特别行政区”了     再来看看澳洲保守派人士是怎么说的。他们担心中国投资者将澳洲本地的首次置业者挤出市场。     为了缓解澳洲当地人对海外置业者的担心，FIRB施行措施限制海外投资，并向海外置业者征收费用。     政策宣布没多久，就被澳洲地产大亨骂了！他说，这么做完全就是种族主义！     还有人跳出来说，别担心！澳洲就是需要依赖海外投资者！     不过，仍然有部分保守派人士和电视台担忧Chinese Invasion。     这也就是为什么澳洲政府一直绞尽脑汁想了一系列政策来打击海外投资者在澳洲非法置业了！   可是。。这项政策究竟有用吗？海外置业者仅仅只是澳洲房地产市场繁荣当中的一个因子，而导致房价不断高企的真正原因却是...   税     买房要向政府缴纳印花税啊！经济学家建议，澳洲政府应该对税务系统进行改革，并且废除印花税以及土地税，这样才能够让澳洲的房价下跌。   可负担性和房源     土地利用率不足使得悉尼的房价不断的飙升，和大宗商品一样，房屋供应的不足使房价出现上攀。与此同时，受政府税收政策影响，澳洲土地价格也变得越来越贵。不少开发商将土地的增值费用转嫁到了买家身上，从而获利。   估价过高     澳洲央行研究显示，澳洲不少房产面临着估价过高的问题，这意味着租客在澳洲租房可能会比还房贷更便宜。   劳动力成本和建筑成本     澳洲统计局数据显示，澳洲房屋的建筑成本在过去20年时间中翻了将近四倍。不断上涨的劳动力成本成为了房价飙升的因素。澳洲统计局的调查数据显示，建筑产业工人的年薪为6.36万元，相比之下澳洲全国的平均仅为5.3万澳元！

　　根据列治文市府公布的最新资讯，当地上月共有65间独立屋被拆除，数目创近10年来的新高，市议员认为这与市府最近有意更新住宅土地重画法规（zoning bylaws）有关。   　　列治文市府从2006年起将这类数据在网上公开，上一次更新土地重画法规则是在2009年，当年1月至今，平均每个月有29间的独立屋拆除，但7月的数字超过这项平均值两倍以上。   　　列治文市议员戴嘉露（Carol Day）表示，她相信7月份遭拆的独立屋数量会大幅增加，与市府正考虑提前终结规管市内部分独立屋的「土地使用合约」（Land Use Contract），以及有意透过修改8500号土地重画法规（Zoning Bylaw 8500）来限制新建独立屋的高度、大小，以及房屋与房屋之间的距离有关。 　　戴嘉露说，上述两项法规修改都出现延迟，建商与开发商加快拆建的脚步是必然的事，她认为接下来的半年将是关键期，市府应尽速完成修法。 　　不过，市议员麦乐田（Bill McNulty）并不认为此现象与法规修订有关联性，他表示所有的相关开发业务都一如以往的程序。 　　列治文市府7月初，就修改8500号土地重画法规的议题举办两场公众论坛。（记者陈威麟／摄影） 　　列市府发言人唐善泰（Ted Townsend）表示，这项数据仅反应列市区内重新开发的活动繁忙，因为全部有关的房市开发统计数据都呈现上升走势。 　　建商：因应市场需求 　　建筑业者柯潘（Ivan Krpan）亦认为，这项数据的攀升与市场需求有关，跟市府修法的方向没有太大关联，因为房市场买气旺盛，待售屋数量稀少，因此建商才会不断地拆除旧房来兴建新屋，不须作过度解读。 　　列市府曾在7月初举办两场公众论坛，就修改土地重画法规（Zoning Bylaw 8500）听取居民与建商的声音，当时众多与会者呼吁市府必须严加管制，正视开发商与地产业者在海外销售本地房产的现象，不过开发商和地产经纪担忧，市府一旦做出更改，恐冲击列治文房市。

  　　大温房市火热，牵动周边地区市场状况，据地产业人士指出，三角洲（Delta）的托瓦逊（Tsawwassen）与雷德纳（Ladner）两地，成为相当具有潜力的新兴房市。   　　根据资料，雷德纳社区的独立屋指标价格为75万3400元，同比增加19%，托瓦逊的独立屋指标价格略高于雷德纳，达89万2200元，较去年同期增20.4%。   　　三角洲地产业者艾略特（Fraser Elliott）指出，很多年轻家庭是被当地具可负担性的房价吸引而来。他表示，温哥华与列治文的待售屋源日益减少，价格水涨船高，近来很多人开始对三角洲的物业产生兴趣，这样的状况在去年之前较少看到。 　　艾略特说，最近看到很多潜在买家来自菲沙河谷以北的民众，他们以相同的价格，在三角洲南部可以买到更为超值的物业，他相信这样的趋势应该会持续下去。 　　另一名地产经纪庄西（Bob Chancey）指出，他相信几项开发计画完工后，三角洲的房价会继续上扬，因为当地的房源也相当有限，若需求量继续增加，价格当然也会随着提高。

　　加拿大总理、保守党领袖哈珀在大选中作出了要收集外国人在加拿大买房数据的承诺，经济学家们和研究人员纷纷对此拍手赞赏，但他们同时也告诫说，在推出任何限制性政策之前需要掌握更多的信息。   　　 收集信息   　　有关外国人是否推高了加拿大的房价的辩论已经持续了相当一段时间，而且这个话题越来越热。 　　尤其是在房地产火爆的温哥华，那里独立住宅的平均价格已经超过了100万加元，许多加拿大人抱怨自己靠工资恐怕永远难以问津房市。 　　在温哥华市举行的一个竞选活动中，加拿大总理哈珀表示，保守党政府愿意与各省政府合作，确保外国人对房地产的投资不会对加拿大人购买房地产带来影响。 　　他承诺，如果当选连任，保守党明年将拨款50万加元，收集全国各地外国投资者购置房地产的信息。 　　现有信息不足 　　加拿大帝国商业银行CIBC的经济学家本杰明・塔尔（Benjamin Tal）表示，首先要得到信息，然后再做出决定。 　　他认为，收集这方面的信息是一个“非常积极”的承诺，无论那个党赢得选举，这都是我们所迫切需要的信息。 　　不过，塔尔认为，外国投资者通常主要集中在高端房地产，不大可能对普通住房的价格带来明显的影响。 　　加拿大丰业银行Scotiabank的经济学家阿德里安娜・沃伦（Adrienne Warren）表示，我们目前所有的信息非常有限，有关外国投资者在加拿大房地产市场的数据在“很大程度上是传闻”。 　　加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）曾经在公寓物业管理公司中做过一项调查，了解共管公寓中外国房主的比例。 　　但获得的数据却出奇地低，这些数据依赖得只是由物业管理人员提供的信息，而且只包括共管公寓，不包括住宅。 　　经济学家观点不一 　　对于在取得信息后政府到底会采取什么样的行动，经济学家们意见不一。 　　丰业银行的沃伦说，我们是一个非常开放的市场，我不能肯定政府是否会作出限制性的规定。 　　但帝国商业银行的塔尔表示，如果政府采取一些措施，限制外国人在加拿大买房，他“不会感到惊讶”。 　　不列颠哥伦比亚大学城市经济与房地产中心的主任楚苏尔・萨默维尔（Tsur Somerville）认为，如果设立限制外国人在房地产领域所有权的政策，应该是地区性的，因为在某些市场，外国投资者是受欢迎的，比如，美国公民到加拿大的沿海地带购买别墅或房屋屋，就很受欢迎。 　　萨默维尔说，对于依赖旅游业的地区来说，外国人拥有房地产实际上非常重要，因为这些人会能定期回来。（作者 赵黎）

  　　据省府现行规定，房东若有意对原有租客调涨房屋租金，调幅上限为通货膨胀率加上2%，按该计算公式今年的上限为2.5%，不过最近温市中心西端却传出租客遭房东调涨租金达20%。   　　据省府现行规定，房东若有意对原有租客调涨房屋租金，调幅上限为通货膨胀率加上2%，按该计算公式今年的上限为2.5%，不过最近温市中心西端却传出租客遭房东调涨租金达20%。　　据租房人士山特（Adam Saint）表示，与房东所签订的租约是一年期固定合约（fixed-term lease），他也清楚载明合约结束的搬迁日期，他想在约满后继续承租，与房东协调时，对方将每月租金由1550元调高至1850元，他对此感到相当恼怒，认为这根本不合法律。　　山特透露，先前有许多租客遇到跟他相同的情况，不确定一年后是否会被大幅调涨租金，所以决定搬往他处。　　Gordon Nelson物业管理公司认为，山特的合约本来就只有一年，负责人尼尔森（Chris Nelson）说，租客签订固定期限的合约时，应该瞭解合约内容，不过尼尔森承认，20%之租金涨幅确实偏高，　　据卑诗住屋权益行动联盟的网站tenants.bc.ca显示，民众租屋时若需签订这类固定期限租约，合约应载明一年期满后若要续租状况为何，可能包括租客以月租形式续租原先住所、搬迁或重新签订一份新的固定期限合约。　　网站亦提到，若固定合约期满后，双方同意租客以月租形式承租，房东必须遵守省府租金调涨上限的相关规范，不过若房东要求签订一份新的固定期限合约，因为并非续约，房东有权开出金额不限的新租金价格。　　专责住房事务的厅长高利民（Rich Coleman）说，以山特的桉例来说，只要双方在签订合约时达成共识，便应没有违法问题，因为承租方签约时便清楚知道，自己在约满后必须搬迁，否则就得与房东重新议价。

  　　　根据皇家银行分析﹐多伦多屋价过高所引致的住房负担能力问题﹐主要与独立屋扯上关系﹐在共管柏文方面﹐相对于过去30年来的平均水平﹐只是略為转坏。　　该银行有跟进全国住房负担能力的情况﹐并以置业成本佔家庭税前收入的比率反映出来﹐举例来说﹐50%的读数代表半数收入用于房贷还款﹑物业税及水电等方面的开支。换言之﹐读数愈高﹐置业愈难负担。　　资料显示﹐本年首季﹐多伦多2层高标准独立屋的平均价格上升至759,800元﹐比去年同期增加10.7%﹐而住房负担能力读数是67%﹐按年上升2.3%﹐与自从1985年以来的平均水平54.4%比较﹐增长了12.6个百分点。　　标准独立屋是指面积1,500平方尺的住宅。　　至于面积1,200平方尺的平房方面﹐读数由30年前的48.8%上升至57.3%。这类住宅的价格也上升10.1%至654,200元。　　共管柏文目前普遍被认為是最容易负担的「上车盘」。事实上﹐这类住宅的屋价升幅逊于独立屋及平房﹐但住房负担能力的变动也不大﹐多年来维持在略高于税前收入30%的水平。　　根据该银行的资料﹐900平方尺面积的柏文平均售价上升6.6%至371,700元﹐而住房负担能力读数比去年微升0.2%至34%﹐若与30年来的平均水平31.2%比较﹐只增加了2.8个百分点。

　根據分析﹐現階段屋價磞盤機會頗為渺茫。 　根據分析﹐現階段屋價磞盤機會頗為渺茫。　根據分析﹐現階段屋價磞盤機會頗為渺茫。   皇家银行高级经济师Robert Hogue指出﹐目前本国楼市既有下跌风险﹐也有促成进一步上升的契机﹐但强调若然出现调整﹐应当是软着陆﹐屋价磞盘的机会﹐现阶段看来渺茫。　　他在该银行的楼市分析报告中指出﹐软着陆是指现房市场的成交量在可能持续数年的整个週期之内温和及受控制地回落少于10%。　　根据这名经济专家﹐一旦出现利率上升及买家需求放缓等的下跌因素﹐屋价将会遇到压力﹐但相信全国的屋价不会马上下跌。　　较有可能出现的结果是明年全国屋价的升幅下降至3.2%﹐或者大致上与家庭平均收入增长一致。至于全国屋价磞盘﹐例如出现25%跌幅的情况﹐以现阶段来说机会颇為渺茫。　　不过﹐这名经济师在报告中补充﹐目前也可能出现一些因素导致本国楼市持续上升。　　他指出﹐在过去数年来﹐加拿大楼市的表现一再比预期的出色﹐所以在未来的日子﹐可能会保持这个势头。　　他表示﹐支持楼市升势的因素包括了利率的升幅不大﹐甚至进一步回落﹐以及加拿大的经济增长较预期的强劲和移民净增长急速上升。

  卑诗长期护理床位严重不足，轮候时间太长，许多须长期照顾的病人唯有入住私营护理安老院。有华裔地产商计划在温市兴建豪华长者护理式柏文，内设电影院、游泳池、温泉等豪华设施，同时有专门照顾罹患阿兹海默症的单位。 天缘家退休生活投资管理公司(Element Lifestyle Retirement Inc.)总裁何庆錩向《星岛日报》表示，她的母亲、72岁妻子分别患上阿兹海默症及柏金逊症（Parkinson），由于无法得到长期护理照顾，他决定投身长者护理住屋市场。   何庆錩透露：「就拿我女儿的岳父来说，他因为罹患柏金逊症，等了3年，还是无法入住公立长期护理安老院，这令家人负担很重。」 他说，想入住卑诗公立护理安老院非常不易，除接受个案经理繁琐调查外，多数缺乏提供中文及中餐等切合文化背景的护理服务。 计划今秋开始建造 何庆錩计划今秋，在温哥华英皇爱德华街（W. King Edward Ave.）、近加拿大线（Canada Line）架空列车站的408到488号地段，兴建豪华长者柏文，包括一个4层及6层楼的柏文，并且安排照顾罹患阿兹海默症床位。 房地产分析公司阿尔特斯集团（Altus Group)估计，自2031年至2036年，长者柏文需求将倍增，每年需要3.3万单位。在15年内，当婴儿潮一代都超过65岁时，需求势必激增。未来许多居住温市西区的富有长者，估计愿支付较昂的私人护理服务。    

  　　　　多伦多地产局报告显示，大多伦多地区的独立房价普遍上涨迅速，居民的住房负担能力出现下降，独立屋置业成本达到了税前收入的67%。此外，经过对比不难发现，相对于多伦多市区独立屋，华人聚居区域万锦市、烈治文山市以及旺市独立屋不仅增速更快，而且平均价格已经超过多伦多市区的独立屋。这一方面，使得退休的华人从中得益，能够在卖屋套现后获得一大笔退休养老金，另一方面也使得年轻人望“房”兴叹。　　多伦多地产局楼盘买卖数据库数据显示，今年7月份烈治文山市永久业权独立屋的平均售价为1,178,008元，万锦市独立屋平均售价为1,075,464元，旺市独立屋平均售价为1,069,806元。而多伦多市同类型独立屋7月平均售价仅为994,367元。显然，烈治文山市、万锦市及旺市的独立屋目前的平均房价已超越多伦多。　　此外，数据库还显示，今年7月份的大多伦多地区房价比去年同期平均上升了9.39%，而约克区整体平均上升了13.5%，万锦市、烈治文山市及旺市均有双位数字增长。烈治文山市平均房价比去年同期升了13.85%，万锦市的同期升幅则有15.03%；而多伦多市平均房价比去年同期则只有6.93%的单位数字升幅。　　这三市独立房价格的快速增长使得其居民的退休生活前景更为的乐观。居住在烈治文山市将要退休的高先生表示，烈市独立屋平均售价已超过100万元，对他来说当然是利好消息。他表示早于30年前在烈治文山市买下一间独立屋，当年房价只是40余万元。　　他称，近10多年来不论多伦多或约克区的烈治文山市、万锦市等地的房价不断飙升。他所住的两层独立屋若放盘，应可卖到超过100万元。他表示子女已“出身”有自己家庭，该屋现在只有他和太太两个人住，4睡房3厅4厕2车房加前后花园，对他们来说太大，所以准备卖屋搬到公寓大厦。现时烈市一个普通公寓单位约30多万元，他们可拿着从换屋得来的数十万元差价，过着无忧的退休生活。 　　独立屋置业负担重 年轻人恐北望　　根据皇家银行分析﹐多伦多房价过高所引致的住房负担能力问题主要是与独立屋有关。资料显示﹐本年首季﹐多伦多2层高标准独立屋的平均价格上升至759,800元﹐比去年同期增加10.7%﹐而住房负担能力读数是67%﹐按年上升2.3%﹐与自从1985年以来的平均水平54.4%比较﹐增长了12.6个百分点。 　　标准独立屋是指面积1,500平方尺的住宅。至于面积1,200平方尺的平房方面﹐读数由30年前的48.8%上升至57.3%。这类住宅的价格也上升10.1%至654,200元。　　共管公寓目前普遍被认为是最容易负担的“上车盘”。事实上﹐这类住宅的房价升幅逊于独立屋及平房﹐但住房负担能力的变动也不大﹐多年来维持在略高于税前收入30%的水平。　　根据该银行的资料﹐900平方尺面积的公寓平均售价上升6.6%至371,700元﹐而住房负担能力读数比去年微升0.2%至34%﹐若与30年来的平均水平31.2%比较﹐只增加了2.8个百分点。　　Royal LePage房地产经纪Jasmina ZivKovic表示，在似乎不会加薪，加元持续下跌，而父母又不是富豪的情况下，年轻一代想置业，唯有转向多市北面周边城镇，如纽马克或奥罗拉市（Aurora）。因为该两市目前的独立房价仍比多伦多及烈治文山市便宜，平均售价100万元以下。例如，奥罗拉市目前的永久业权独立屋，平均售价只是90多万元，而纽马克市的独立屋平均售价，最近亦只是微升到70多万元。

　　周二，也就是8月4号，现任加拿大总理哈珀在多伦多承诺，如果在10月的联邦大选中再次当选，会引入永久的房屋翻新税收减免政策，而且该政策将根据经济状况在2016-2017财政年度分阶段实施，预计政府因此每年减少税收约15亿元。哈珀说：“对于大多数加拿大人来说，房子是他们最大的资产、是保障自己财务安全的最重要的投资。我因此非常高兴地宣布，为帮助加拿大人更有能力改造自己的房子，以适应不断变化的需求，维持和增加房屋的价值，我们将设立一个新的房屋翻新税收抵免措施。”   　　哈珀政府曾于2009年引入了一项临时房屋翻新免税政策，以暂时刺激经济，仅实施一年就废除。这次的政策免税力度要小于前次;如果实施的话，也就意味着对于总费用在1000元至5000元的房屋翻新，其15%的费用可在每年报税时计入税收减免额中，也就是说每年每个家庭此项最多可抵扣750元的个人收入，而且累计抵扣额不超过1500元。   　　加国民众装修意愿强烈 　　成本高成顾虑 　　加拿大人似乎很热衷于装修和翻新房屋，根据地产研究顾问公司Altus Group的最新调查发现，2014年加国民众耗费在房屋重新装修的费用总额高达680亿元，比购买新屋的总金额还多出200亿元。 　　TD银行在5月进行的一项调查也显示，超过半数民众考虑装修自己的家，让居住环境更好，或房价卖得更好，但昂贵的装修成本让不少人感到财务压力。 TD的数据显示，多达56%的民众有装修的意愿，但有61%民众承认“经费”是装修房屋的最大顾虑。CIBC的一项民调显示，今年加国民众计划投入到整修中的平均费用为1万7000元，比去年的平均水平减少3000元。 　　目前民众花在房屋装修上的资金，是加国整体经济非常重要的环节之一，全加拿大的房屋装修总额从2003年开始，每年增长7%，在去年占国内生产总值的3.4%。根据加拿大央行数据，仅大温地区的房屋整修产业，就为卑诗创造80亿元的经济效益。 　　经济学家普遍批评 　　民众的装修意愿如此强烈，房屋翻新税收减免政策看起来似乎是一个有利于民众的好消息。但哈珀的话音刚落，经济学家们就在网络上抨击保守党的这一想法。魁省拉瓦尔大学的戈登(Stephen Gordon)在Twitter上称之为“另一个该死的精品店式的税收抵免”。他补充说，“房屋翻新”并不是一个公益事业，这里没有市场失灵(市场无法有效分配商品和劳务)需要修复。 　　经济学家、毅伟商学院(Richard Ivey School of Business)助理教授莫法特(Mike Moffatt)则表示，如果他有15亿元用于税收减免，他会选择废除关税，而且还有钱剩下。莫法特不是自由党竞选团队成员，但他为自由党党魁小特鲁多(Justin Trudeau)提供经济建议。他在一次采访中说，以前的房屋翻新税收减免政策有一些道理，因为这是一个建筑业需要助推器时的临时经济刺激措施。而哈珀计划上周二提议的永久性政策，是有待加拿大经济走强时才能分期实施的，并且主要针对房地产，而该领域是加拿大正在衰退的整体经济中一枝独秀的部分，并不需要过度的辅助。莫法特说，“这看来真的很奇怪。通常状态下，如果这是一种刺激措施，会等到经济疲软时(实施)，而且是针对经济状况发展不够好的行业领域。” 　　资本经济公司(Capital Economics)的经济学家迈达尼(David Madani)说，政府正在“玩火”，鼓励业主承担更多与住房相关的债务。他指出，大多数加拿大人通过抵押房子来借款装修房子。他认为，政府是想靠房地产来挽救正在衰退的经济，“尽管加拿大央行及其他国际机构如国际货币基金组织、经合组织等发出了无数警告，政府仍沉迷于房地产，尤其是房地产已成一个经济支柱时”。 　　但加拿大认证房屋贷款专业人士协会(CAAMP)的首席经济学家邓宁(Will Dunning)说，像房屋翻新税收减免这样的措施不改变消费者的行为――而仅仅是资助并加快正在进行的活动。他认为，新政策的实施可能会在短期内刺激更多的房屋翻新，但以后会抵消，尤其是许多房屋翻新工作已经在进行中，而且该政策的真正影响将微不足道。 　　唯一对保守党的这项新提议明确表示欢迎的是加拿大房屋建筑商协会(Canadian Home Builders’ Association)。该协会称，税收抵免措施将有助于将钱从“地下经济”中解救出来，因为在房屋翻新和维修行业，为避税许多承包商是以现金形式收取费用的。 　　对房地产市场的影响不明 　　自去年全球原油价格及大宗商品价格下跌，主要靠卖资源的加拿大经济就逐渐衰退。房地产市场也一分为二，在阿伯塔省等以石油产业为主的省份房价全面下跌，而多伦多和温哥华两地房价的异常高涨导致加拿大近一年多来的房地产市场仍呈增长趋势。目前温哥华的独立屋均价已达140万元，多伦多也达到了100万元，房价已经高得让许多本地居民尤其是年轻人无法负担。莫法特认为，保守党的这项房屋翻新减税措施只会让这种情况恶化，“这可能会让已经非常热的房地产市场过热。” 　　多伦多皇家地产公司(Royal LePage Real Estate Services Ltd)的地产经纪希勒米(Ahmed Helmi)则认为，这个免税措施会鼓励房主翻新原有房屋并留在原地，导致市场上的房屋存量降低。他预测，在像多伦多、温哥华这样火热的房地产市场，减税措施可能会让房价继续飙升，因为“同样数量的买家要去竞争市场上数量更少的房子”。 　　部分业内人士认为，哈珀的此项新举措取决于经济状况，而且因为总金额太低，根本不会对房地产市场有什么影响。他们认为，对于房屋翻新来说，5000 元做不了很多项目，最多是更换厨房的地板。地产经纪拉都索(Derek Ladouceur)表示，税收减免可能会鼓励小部分加拿大人从事翻新房子的买卖，即以低于市场的价格买进需要修缮的房子，进行房屋翻新后再投放市场卖出;但总体来说，这不会对房地产市场产生“深远影响”。“给目前仍旧强势的经济领域增加刺激，对我而言没有很大意义，”拉都索如是说。  

  　　近期中国经济出现衰退状况，专家认为卑省北部的天然资源产业预计将会受到负面影响，不过中央第一信贷（Central 1 Credit Union）经济分析师馀永森（Bryan Yu）认为，温哥华地产市场是否会受中国经济因素影响而降温，相当难以评估。　　馀永森指出，温哥华房市与中国经济确实有某种程度的关联性，但因无人蒐集且统计相关资讯，所以业界并没有足够的研究数据来做进一步的分析，目前在这个议题上任何相关的论点，基本上都是推测出来的。　　不过曾有多位华裔地产经纪对「世界日报」记者表示，目前加元持续走软，再加上银行低利率，对于具有中国背景的买家来说，相当于房价打折，面对中国经济情况出现变化，有人担心人民币可能持续贬值，因此已经加紧脚步希望能尽快入市。　　温哥华麦当劳地产（Macdonald Realty）副总裁史卡罗（Dan Scarrow）认为，本地房市确实受到中国买家的影响，但仅限于豪宅市场，他相信普通房价不断攀的主因为市场供需失衡导致，现有的住房单位已经不能满足人口成长需求。

  年初大温房市不断升温以来，关于海外买家在本地置产的讨论不断，总理哈珀（Stephen Harper）承诺若能继续执政，将会拟定政策搜集海外买家的相关资讯，不过温市地产律师贝尔（Richard Bell）认为，这类资讯对解决房屋可负担问题的帮助实在有限。   曾有学者与政界人士指出，本地政府或可参照澳洲政府的做法，限制海外买家进入本地房市，但事实上据澳洲地产业者的统计，尽管当地对众多针对海外买家的限制措施，但过去一年房价仍然出现10%的成长。   贝尔表示，若政府将解决本地房价可负担问题的焦点放在外国买家身上，且针对这些买家收取额外费用的话，所带来的负面影响恐怕多过正面效益，因为即便是制定外国买家必须支付额外费用的政策，恐怕亦无法阻止中国买家在环境优美的温哥华置产。   贝尔进一步提到，他认为当前对于中国买家涌入大温房市的争论，可能都是本地民众的“仇外心理”（xenophobic）作祟，贝尔质疑，若目前在大温大量购买地产的人，是来自英国而并非中国，不知道舆论声浪是否还会跟当前一样偏颇？   贝尔还说，房价上升其实还有许多其他的解释，例如利率较低与人口数量不断增加等因素，但目前很多人都把焦点放在仅影响豪宅市场的海外买家身上，这是十分不幸的发展。    

今年一月被中资公司买走的满地宝Ioco Lands土地。(大温港口局照片)Colliers商业地产报告指出，中国投资不仅流入加拿大(房源)住宅楼市，新近更见到中资公司购买商业地产，主要大笔买卖包括今年一月一间中资公司买下满地宝(Port Moody)一块232英亩土地。大温地产经纪指出，拥有资金的中国商人，有些已不再满足只是投资住宅地产，而是会物色合适的土地，愿意先买下，养地再选择合适时间转手，或是在本地成立公司，再作大规模开发。Colliers商业地产报告说，中国资金流入加拿大的商业地产市场，并举例指今年一月中才成交，由中资的Brilliant Circle Group买下原来Imperial Oil拥有的232英亩土地，即是其中一例。中国买家独力可买大片土地有华裔地产经纪指出，手头拥有资金想在加拿大投资的中国移民不少，购买独立屋或是柏文这类住宅物业，是他们入门投资，相对容易。他表示，一开始由于人生地不熟，确实很难马上投资商业楼市，但这些中国买家平时在中国即投资商业地产，例如买地或是买办公大楼，因此等到抵加拿大日久，对本地商业楼市的市场有所掌握，有的便会开始投资。另1华裔地产经纪则说，在列治文及温哥华(房源)，近年已见到较多中国商人或是移民投资商业地产，有的是购买大片土地，等着以后兴建柏文大楼，有的则是先买下可赚租金的大片土地，再等待发展机会。他表示，中国买家购买大片土地，有的只是靠着个人财力，而不一定是由公司购买，买下之后可以视情况转手获利，或是接着在本地成立公司，或是与人合作，进行大规模开发。

            虽然总理哈珀（Stephen Harper）宣称，若保守党执政，将蒐集本国房市内海外买家相关资料，不过研究房屋可负担问题的卑诗大学（UBC）教授杨格（Margot Young）表示，这些数据对于解决温哥华房屋可负担问题恐怕帮助不大，因为两者间并无直接关联性。　　杨格指出，这些资讯或许可以协助政府与民众了解房市结构，但却对制定相关政策恐怕不会有太大帮助，她认为哈珀这些关于房市的选举承诺，仅显示保守党政府试图争取连任，目前在相关问题的政策上，确实是有所缺失。杨格进一步提到，与其担心海外买家所带来的问题，或许联邦政府更应考虑全国性的住房策略，她认为很多其他国家实行的「投机税」或「空屋税」等打措施，是值得考虑的做法。　　杨格还说，目前媒体与社会各界对于海外买家投入本地房市的讨论，确实带有种族歧视的观点，这些论调把问题焦点转移到「外国人」身上，可能造成联邦政府继续忽视本国居民对于可负担住房的需求性。　　杨格建议，联邦政府应向其他七大工业国（G7）的成员看齐，拟定全国性的住房策略，制定对提供更多可负担出租单位有助益的政策，同时设法解决民众收入不均等的问题，因为这个问题也是住房危机中十分重要的一环。  

中国炒房团大举进军日本 　　加拿大联邦保守党领袖、现任总理哈珀在温哥华为10月份联邦大选拉票时承诺：如果连任，他的政府会收集资料，探讨加拿大地产市场的外资活跃程度，必要时制订对策。加拿大经济师和研究人员说，他们欢迎这一承诺，但政府必须收集更多数据，才可制订政策，限制外国投资者在加拿大买房子。   　　新浪叶毓蔚专栏文章说，毫无疑问哈珀这是为了笼络选民开“大选支票”，但之所以引起社会共鸣，却与这几年来温哥华、多伦多等地房地产市场过分火爆，以及由此引发的对外国投资者尤其是中国投资者的偏见有着密不可分的关系。   　　中国人“滚出去” 　　根据大温哥华房产局的统计数据，在过去的五年里，温哥华房市节节攀升，住宅售价中值跃升57%，至110万加元，独栋房屋的价格飙涨至210万加元，涨幅高达82%。而据加拿大统计局的数据，同期中等收入家庭的收入仅上涨了约13%。当越来越多生于斯长于斯的普通民众无法承担房价之重时，那些蜂拥而至、在房地产市场上豪气冲天的外国投资者便成为他们泄愤的对象。 　　4月份，拥有硕士学位和良好职业前景的温哥华市民Eveline将自己的基本信息亲手写在一张纸上，并拍了一张自拍照，上传到Twitter，标签是#Dont Have 1million(我没有一百万加元)#。原因是温哥华的房价如此之高，纵然自己再努力，也没有可能在这座城市中买房。这条推文发出后引发当地年轻人的强烈共鸣。 　　一项民意调查发现，高达三分之二的温哥华当地居民认为推升楼市的“罪魁祸首”是外国人投资，这其中，由于温哥华是华裔的聚集地，很多人又将矛头对准了来自中国的投资。 　　根据加拿大统计局公布的数据，2011年时大温哥华地区华裔就已达41万，占人口的18%，其中列治文市华裔人口甚至已占一半左右，时至今日这个比例应该更高。或许中国人天性中有对房产投资的热爱，加上受益于前10年内地经济腾飞，很多人到了温哥华，一对比北京、上海的房价，似乎加拿大人眼中的“天价”也不是那么碍眼了。但随着房价的飙升，这些居住在富人区的华裔居民，以及那些只管扫货囤积却从来不入住自己所购豪宅的中国投资者，逐渐成为当地人眼中一道不和谐的风景线，甚至滋生出种族歧视的恶果。 　　6月13日，温哥华岛一名华裔地产经纪的户外广告被人喷上“Go away”(滚出去)、“not welcome”(不欢迎)等仇恨字眼，其中一张的当事人脸部还被留下纳粹标志，引发当地华裔社群的极度震惊和抗议。素以加拿大多元文化中心著称的多伦多也曾经发生过类似的事情。2013年7月，一名53岁的妇女在华裔聚居的万锦市的各个邮箱、街道牌及地产广告牌处，大肆书写“No More Chinese”(不要更多的中国人) 等字句，后来该女子被警察拘留，并被控15项罪名。 　　但腰缠万贯、到处置业的中国富豪真的是温哥华、多伦多房价上涨的最主要原因吗？且不说移民涌入造成的大城市房产供需失衡、加拿大央行超低利率对贷款买房的推动，这种普遍性的关于中国投资者的负面观感，到底是有真实数据的支撑还是仅仅是一种情绪上的错觉？ 　　加拿大按揭与房屋公司CMHC的首席执行官Evan Siddall就曾指出，外资究竟在加拿大房市中扮演怎样的角色？需要更多资料来进行认真研究。 　　该公司曾于2014年12月份发布了一份对公寓市场的专项研究，显示在多伦多的公寓市场，由外资购买的公寓只占全部公寓交易的区区2.4%，而在温哥华，这个比例是2.3%。如将调查范畴局限于这两个城市的中心，则相关比例稍高，但也只有4.3%和5.8%。 　　数据出来后遭到很多质疑，无论是媒体还是民众，都认为实际情况应该比披露的严重，另外该报告只调查了公寓市场，并没有涉及价格更高昂的独立屋市场。 　　但问题是：至少在目前，没有一家加拿大的机构或个人能立马拿出口径清晰、全面详尽的数据，来反驳CMHC的调查结果。 全世界富人在此筑窠：温哥华的豪宅 　　举例来说：很多在本地置业的华裔具有加国居留权，但他们的资金来自中国，那么是归属于“本地居民”还是凭面容就被判定为“外国人”？一些本地居民代原籍国的亲戚、朋友持有房产，但在产权登记时，用的是自己的名字，那这部分房产的真实信息从何得知？ 　　如果没有扎扎实实的调研，仅凭现有的资料，或者“我亲戚”、“我邻居”、“我朋友”等未经证实的传闻，很难判断外资对加拿大房地产市场的实际影响，更不用提炮轰或打击某个族裔了。 　　从这个意义上讲，哈珀此次的表态颇具正面意义：只有摸清底细，才能知道真正的问题所在，之后才可以对症下药。 　　质疑 　　事实上，加拿大全国各地的楼市发展并不同步。受油价等因素影响，今年以来阿尔伯达省和萨斯喀彻温省的房产销售已受到较大打击，而东部人口稀少的海洋省份严重依赖观光业，寄希望于外国投资者前来置业。 　　另外一个需要认清的现实是：与房屋交易有关的税收，是地方政府的重要财政收入来源。据温哥华《Vancouver Courier》报道，2014年BC省府全年的财产过户税达7亿5700万加元，今年预估可达10亿加元。同样的，房市也给温哥华市府带来丰厚的收入。数据还显示，仅去年，温哥华批准的建房许可总值就达18.8亿加元，比2008年增长了77%。 　　不少明眼人质疑：关于收集海外买家资料这一议题，其实民间早有诉求，反对党新民主党也曾提议过，哈珀为什么早不说晚不说偏偏这个时候说，无非也是为了选票；BC省政府和温哥华市政府明明有权限去收集买家资料乃至制定政策，却迟迟无动于衷，为的也是与房产交易有关的高额财政收入。 　　再说了，虽然买不起房的人抗议房价高企，但已经买了的却不愿意直面跌价。 　　况且，如果真的要对外国买房者采取限制措施，还有很多细节必须深入探讨：是框定外国人的购房资质，还是限制其购房套数，或者对资产利得征收附加税？

皇银预计，地产市场的冷却将在轻微与受控幅度。皇家银行属下RBC Economics一份最新报告预测，随著明年利率开始提升，加拿大地产市场的活动料，「略微」降温。崩盘风险较低报告认为，地产市场崩盘的风险较低。皇家银行预测，加国经济将出现增长，利率可能从明年开始逐步攀升。不过皇银说，如果出现经济严重衰退，引致就业率骤跌，或利率攀升过快，地产市场有可能「严重」回落。与此同时，皇银说，石油价格下跌引起的经济震荡，尚未足以令整个加国地产市场偏离轨道。它说，事实上，尽管石油省阿省与沙省的地产交易活动有所下降，整个加拿大的地产市场，将呈现其中一个最佳记录的年份。皇家银行指出，处于历史低位的利率，促动了全国其他地方对住宅的需求，尤其是在安省与魁省。加拿大中央银行(Bank of Canada)在7月时，降低隔夜利率25个基点，低至0.5厘。皇银预测，央行将在2016年下半年，提高利率75个基点，至1.25厘。该报告说：「我们长期以来认为，利率最终会从世代所见最低水平攀升，那将为加拿大地产市场带来重大逆风。过去数年来，地产市场的活跃，主要是由于极低和不断下降的利率。」皇银预计，地产市场的冷却将在轻微与受控幅度。例如，在几年中，物业重售下降不到10%，房价增长在2016年放缓至3.2%。报告中指出：「依照我们的观点，鉴于3个主要原因，地产市场崩盘，即全国范围内，物业重售骤跌逾25%的风险很低。第一，我们预计加拿大经济会增长，创造职位及增加收入。严重房价下滑，通常与衰退挂钩。」皇银指出的另外两大原因是，移民势头强劲，以及利率会以缓和步伐攀升。

由专门销售整栋公寓的古德曼父子档（David & Mark Goodman）撰写的最新「古德曼报告」（Goodman Report）日前指出，目前温市租屋空房率仅为0.5%，在需求量与房价不断攀升的状况下，未来租客可能会遇上「租屋海啸」。   不过一名资深物业管理业者接受「世界日报」记者访问时提到，虽然近年来可供承租的空屋量确实愈来愈少，但若租房民众能把握时机，还是可以找到适合自己的租屋。   这名不愿具名的物业管理经理对记者透露，「古德曼报告」中所引用的温市空屋率，是加拿大房贷暨房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）   去年的统计数字，租房需求量与空屋量其实亦有季节性，目前因适逢暑假即将结束，有大批学生在寻找住所，因此才会有人碰上一房难求、甚至与多人抢租之状况。   该名物业管理经理指出，依照他过往的自身经历而言，这类现象在9月与10月间会有所改善，民众可尽量避开当前的热潮。   待9月以後再继续寻找，找到合适地点的机率便会有一定程度的增加，不过也必须掌握时机，因为11月到年底左右，租客搬迁意愿会普遍减低，所以选择性将再度减少。   此外，他也建议民众，虽然使用网络平台寻找租屋较为方便，但并非唯一管道，其实有许多出租公寓之业主，仍习惯仅在出租单位外直接插牌招租。   因此民众可考虑直接前往想要居住的社区内徒步寻找租房，除可看到更多选择外，也可借机实际地了解当地的生活环境与机能。  

       大温房市交易相当火热，带动周边城市的地产市场，连温哥华岛的维多利亚（Victoria）也开始出现抢房大战，业界人士指出，很多买主来自大温地区。 　　维多利亚东南端的Fairfield社区有一间挂牌求售的三住宅单位最近举办开放参观日，引来70组买家到场看房，负责销售的地产经纪乔伊（Tony Joe）表示，有3组买家出价，当中2组来自温哥华，最终以117万4000元抢房成功的买主是来自多伦多。另一名地产经纪尼尔（Ron Neal）说， 来自低陆平原的买家越来越多，很多人是因大温房价不断攀升，趁机将自己名下的房子以高价卖掉，然后前往维多利亚，以相对较低价格购入状况类似、甚至更好的物业。 　　尼尔还提到，有些客户在大温的房子转手成交价格达300万元，但在维多利亚可以用100万元的价格，买到更好的房屋，剩下的资金还足以让他们晋身百万富豪。 　　除了独立屋外，维多利亚的公寓房市交易与需求量亦逐渐增加，当中有许多来自亚洲的买主，业界人士相信，在待售屋总数降低状况下，今年维多利亚房价将会出现10%的成长。

　　加拿大经济下滑的阴影下，多伦多的房地产业似乎属于世外桃源，一路高歌猛涨。不管有多少零售商店关闭，不管有多少人员失业，不管有多少评论唱衰地产走势。大部分人只是关注到不断有新移民的涌入，是多伦多地产市场坚挺的动力源，其实庞大的留学生群体，他们对本地地产的贡献和移民不相上下。   　　赵怡和赵阳都是多伦多大学今年的毕业生，她们分别来自中国杭州和青岛，两位不愿意出境的母亲从中国大陆赶来参加她们的毕业典礼。毕业后赵怡买了房子，赵阳因为到外地求学而暂时搁置购房计划。两对母女在“多大”附近一个咖啡馆接受《加拿大都市报》专访，讲述了她们的购房故事。 　　心生怜楚代女购房 　　赵怡在多伦多大学毕业后选择继续到约克大学就读研究生，她的妈妈在过去几年从未来过多伦多，这次趁着女儿毕业典礼造访多伦多。来后发现原来留学生也能兑买房，她告诉本报记者称：考虑到女儿未来的学业和生活，果断出手买了一个两卧房的公寓。 　　赵怡母亲称，以前从未来过多伦多，注意力都在孩子能否完成学业上，对多伦多也没有直观印象，从未想过在那么遥远的多伦多买房，也不知道留学生也可以购买物业。这次来到多伦多才发现这里是个好地方，空气好、城市好、人也好。她特别强调，她在多伦多街头见到的本地人都充满正气，令她非常欣赏。 　　谈到为何出手帮女儿购房，她对本报记者表示，当她看到女儿的住宿状况后心生怜楚。据赵怡母亲介绍，女儿是在多伦多大学附近一个公寓内租住，三个女生住在一个两室一厅的公寓单元内，分摊2,550加元的租金，每月的租金几乎都能供一个小额的房贷了。这倒是其次，关键是三个女生的作息时间和习惯不同，此起彼伏，你方唱罢我登场是每天都要上映的剧目，想安安静静地休息几乎是不可能的。出租屋的卫生也是一个令她不满的因素，和有家人照顾的家庭相比，实在是有些凌乱。 　　她认为，女儿生活在多伦多这么美丽的环境里，而自己的小家却是如此不堪，着实是令她不安。这次实地考察获悉留学生可以买房，况且女儿到约克大学就读研究生，她听闻那里治安状况不怎么好，所以定下决心给女儿买房，这样女儿的生活质量会大大改善，不用搬来搬去，安全有保证，也让远在中国的父母放心。 　　买屋好过租屋 　　赵阳的母亲是第二次来多伦多，她也是在参加了女儿的毕业典礼后作出买房的决定。 　　据赵阳母亲介绍，这几年赵阳一直在学校宿舍住，租金在1,000加元左右，价格貌似高一些，但是里面配备基本的家具，入住非常方便，因此她从入学一直住到最后一年才搬出来，与其他两位女生租住一间公寓，费用降低了，但要添置一些常用家具等物品。 　　与赵怡母亲的理由相同，赵阳的母亲因此萌发给孩子买房子。赵阳称，现在不但房屋价格上涨，连租房市场都出现抢单的现象。同样的房屋，你多出200元才有可能在众多的求租房者中胜出，与其这样抢出租房 ，还不如直接买房呢。 　　公司位于万锦市的恒生地产经纪朱虹，对多伦多市中心公寓楼的出租和销售非常熟悉。朱虹在接受本报记者专访时表示，她与大多地区几所大学的留学生都有接触，相比之下她觉得多伦多大学的留学生家境比较富裕一些，因此也造成多伦多市中心多大附近的公寓楼出租价格偏高，租房难度大价格高。有的房东甚至需要信用查证、有学生甚至要付首月和尾两个月的三期房租，还有过一次付清全年房租的现象。有的则要求有担保人。 　　根据朱虹介绍，目前两房公寓的租金一般在2,600到2,700加元之间，担保人的收入需要是租金的3倍才行，这个数字非常震撼。朱虹称，留学生要找担保人也不容易，在加拿大住久了的移民，对留学生缺乏了解，他们往往怕影响自己的信用，不太愿意承担担保责任。 　　赵阳和母亲在经纪的帮助下，目前看好了一套39.5万元的一居室公寓楼花，不料却收到位于安省Kingston的女王大学的研究生录取通知书。于是整个计划都要改变，赵阳告诉本报记者，她在女王大学就读的是人力资源专业，以后的就业城市可能会选择渥太华甚至魁北克省，不希望房子成为拴住她的因素。再加上楼花等待时间太长，她在Kingston只上一年学，楼花交付期就要几年，时间上也不太符合，所以最终暂停了购房计划。 　　赵阳在Kingston租住的两室一厅只要1,200元，比多伦多便宜一半，两个女生分摊后压力小了不少。她在多伦多大学学习最后一年积累的家什，需要雇用搬家公司来帮忙，和同学分摊之后还要400元。 　　中国客热捧加国楼价 　　过去相当长的一段时间，大多地区房价一路看涨，地产经纪朱虹总结称，像多伦多市中心Bay街上的公寓，目前均价为每平方英尺800加元，按1：5的汇率换算成中国的表达方式就是每平米4万元人民币；市中心稍偏僻的地段为650加元（每平米3.25万元人民币）；约克区万锦市Hwy7和Warden的公寓楼均价在每平米2.5万元人民币（每平方英尺500加元）。 　　对于这个价格承担，留学生家长如何看呢？ 　　赵怡和赵阳的家庭都是中国的普通人家，对于大多地区的楼价，她们的回答是值得投资。 　　据赵怡的母亲介绍，她家在杭州，当地属于花园小区的房子，150平米的面积（约1600尺），价格在450到480万人民币，额外的装修费为30到40万人民币，如果简单装修一下也要15到20万。 　　赵阳的母亲来自青岛，据她介绍，当地的房价也在3万人民币/每平米，不过房价也取决于开发商的品牌、地理位置等。尽管中国开始抑制房价，但城市中心地区的黄金位置还是居高不下，周边的小城镇有些停滞不前。 　　朱虹告诉本报记者，以这些年她所接触的留学生家长看，大部分人后来都后悔孩子刚来留学的时候没有买房，他们普遍觉得孩子留学的几年，房租基本都是帮别人供房了。不过赵怡母亲对此却不这么认为，她表示对中加两国房屋投资的对比，不应该仅仅比较房价，还要考虑当时的汇率。赵怡刚来的时候加元兑人民币在6.8左右，现在才4.5，所以说从汇价兑换的角度说，不见得现在的房价就高，几年前买了也不见得划算，除非是多伦多本地人自住。 　　对于如何将中国国内的资金汇到本地购房，据赵怡母亲介绍，中国外汇管制规定每人每年只能向外汇款5万美元的额度，在杭州，一个海外帐号一天只能接受10万美元汇款。因此，赵怡家人需要动员多名亲属朋友，以个人的名义给她汇款。而赵阳的母亲表示，在青岛一周只能向海外同一帐号汇一次，估计各地均有不同的执行措施。而据一位不愿意透露姓名的行家称：“中国买家在多伦多购房，搬钱过来并不困难，即便各地都有相应的规管制度，但人们总能找到搬钱的途径。” 　　中国买家也有不爽 　　中加作为两个社会制度和文化差异巨大的国家，买房的过程中也充满文化的碰撞。赵怡母亲告诉本报记者：加拿大买房很方便，入住速度快，一两个月就可以住进去，而且几乎不用添置什么大件东西就可以过日子了。相比之下，中国的房屋一般都是毛坯房，交屋后还要花费一年左右的时间去装修，还要透气排走装修产生的有毒气体，购置配套电器等，另外除了准备买房款，还需要准备好额外的装修等费用，忙呼一年住进去几乎精疲力尽，几乎断了再买屋的念头。 　　另一个让她感到新鲜的事情是，在加拿大买房需要一系列的专业人士，比如地产经纪、律师等。这些环节在中国几乎都可以略过，只有出了麻烦才会找律师，买房可以直接找开发商，不用地产经纪。这里什么环节都有律师参与，即便找到开发商，他们也是交给自己的经纪来处理，这么做令人感到很放心。 　　根据朱虹表示，中国客人对加拿大购房的模式有个逐步接受的过程。例如有留学生家长在购房时，对“交接日”（Closing Day）的概念有不同的期望和理解，总以为如果缴纳一大笔现金，一定可以拿回一笔可观的折扣，他们不理解这里的房屋交易，基本上是透过贷款银行进行，无论你交现金不交现金，都与原屋主不会发生直接的联系。 　　另外，朱虹指有不少中国买家往往为见不到中国式的房产证而产生疑问，总觉得那些看不懂的律师文件不靠谱，因为在他们的概念里，在中国购房不需要律师，只要到房产局过户房产证就可以，他们感觉加拿大购房并没有获得政府机构的认可，有些“儿戏”。 　　家长筑坝防孩子被骗 　　留学生在外求学，除了学业之外都还面临着爱情的抉择。朱虹接触了很多留学生家长后，发现她们都关心的一个问题是，家长掏钱给孩子买了房子，以后孩子有了另一半，如果分手的话会不会鸡飞蛋打。按照她的经验来说，依据安省的《家庭法》，如果婚姻或同居伴侣在婚姻房（同居房）内居住的话，尽管户主没有对方的名字，卖房时需要对方签字。但这并不是说对方一定要分走一半资产，而是对方拥有这个权力，如果对财产分配意见争执不下则需要打官司。如果分手时对方已经搬出，或者放弃这个权力，或者不是婚姻房或同居房，而是投资房的话就另说了。 　　朱虹称，不少家长在产权注册的时候，虽然户主姓名是孩子，但是往往会多加一个条款，声明首期付款是借贷给孩子的，如果出售房产要首先归还这部分首期给家长。这么做至少能保住父母的这点本钱，至于以后孩子们的分期付款部分，由他们自行商议解决。不过她建议具体情况还是以咨询律师为好。 　　代孩子购房应付婚变有办法 　　拥有10多年专业经验的律师周毅，主要服务领域在地产、商业收购、公司重组、连锁经营买卖等方面的法律事物。在他看来，家长们对于子女未来婚姻变化对财产的威胁并不是个大问题。 　　根据周毅介绍，有很多方法可以让家长规避这种为子女买房的投资风险，其一可以让孩子在购房时签一个信托声明，指出虽然注册房主是孩子的名下，但购房款项来自于父母，家长是房产的实际受益人。一旦家长决定收回房产，将无条件把产权转移给父母。而孩子居住期间产生的任何费用、带来的所有收益，都与孩子无关。周毅称假如有了这个声明在前，一旦婚姻或同居关系破裂，另一方是无法对这个物业进行分配的。 　　其二是签署婚前协议，明确婚前所购房产是父母的，虽然这个房屋属于婚姻房，分开时不能分这个房产。律师会作为公证人，注明这个文件完全是在理解和自愿的情况下签署的，因此一旦出现争议，法官会完全依照协议处理。 　　周毅还表示，其他的保障方法还有很多，比如声明孩子仅有1%的拥有权，或者父母做一个二次贷款，使这个房产负担高额债务，没有价值可分等。或者在双方婚前都有房产的情况下，结婚后购买第三处物业作为婚姻房，各自原有的房产作为投资房，即便分手也会保留原房产。 　　周毅说，现在年轻人结婚都非常习惯这种看似冷酷的协议做法，第一代移民则不太习惯，觉得刚结婚就想着分手的事情。实际上未雨绸缪会避免未来更多的麻烦和纠葛，父母也不是不看好孩子的婚姻，而是不愿意自己一生的辛苦钱，不明不白就消失了。