地产

周五，有网友在网上论讨爆料，称一套位于多伦多华人区域万锦渔人村社区的半独立屋，以121.8万挂牌价上市。在收Offer的最后一天，居然涌入12个比价Offer，大有抢房的味意味。 加拿大从今年3月进入加息周期以来，火热的房地产市场遭到重创，半年来全国房价大跌。但目前升息周期远未结束，难道华人区房市率先开始复苏，大家纷纷开始入场抄底？ 根据"51找房"显示的信息，该房产位于Brock Avenue (Berczy)上，8月16日挂牌出售，挂牌价为121.8万。 信息显示该房为3室3卫生间，双车库。2022年地税为4864元，没有管理费。周边小学，中学等教育设施周边，华人超市购物极其方便。在经过12个Offer比价之后，该半独立屋最终以145万成交，溢价近5%。 此轮加息周期远未到终点，而且美联储本周已经表示将继续鹰派加息，可以预估加拿大央行也将跟进，至少到今年年底加息政策不会停止。而且明年如果通胀依旧维持高位，央行也不可能启动降息。因为此房溢价近20%出售，有网友惊呼持币观望的买家已经开始进场抄底。 而从周边的其他房源来看，都有高于或低于挂牌价的案例。 比如这套位于Harbord Street (Berczy)上的镇屋，以1,428,888挂牌出售，8月23日以141万售出。 图源：51找房 另外一套位于同区域William Berczy Boulevard (Berczy)上的镇屋，99.8万挂牌上市，最终以131.5万成交，溢价31.76% 图源：51找房 根据大数据显示，该区域的半独立屋在今年1月曾创下167万的平均成交价。随后一路下跌，到今年7月，目前的成交平均价仅为120.95万。 因为央行加息增加贷款难度和还款压力，目前多伦多的买家观望情绪浓厚。再加上本轮升息周期远未结束，许多买家也担心自己抄底抄在半山腰，没有进入房市的动力。 而根据官方公布的数据，更是让多伦多房市蔓延着悲观情绪。 根据CP24报道，7月份大多伦多地区房地产市场的放缓趋势加剧，大多伦多房地产局发布7月份的房屋销售额比去年同期下降了47%，比今年6月份，环比下降了24%。 大多伦多房地产局周四公布7月份的房市活动具体数据。其中，7月的4,912套房屋销售量几乎是2022年前6个月转手的9,339套房屋的一半。 在高通货膨胀，高利息的严峻经济形势下，许多家庭的财务状况都开始急剧恶化。而另一个可怕的数据显示，加拿大房市还有经历另外一个噩梦——房屋净值抵押贷款（HELOC）正在急剧上升。 房屋净值(home equity)，就是房屋现在的市场评估价，减去按揭贷款的余额，所得到的价值。房主可以利用房屋净值向银行申请房屋净值（抵押）信用额度贷款（Home Equity Line of Credit，HELOC）。 加拿大目前这项债务正在急剧攀升。6月份的全国未偿还得余额达到1711亿，比前一个月增长了0.6%（+11亿）。 与去年相比，增长幅度高达2.9%（+48亿），这是非常大的增长。 图源：OSFI 年增长率是近十年来的最高速度，6月份2.9%的增长是自2013年2月以来最大的增长。 当利率上升时，通常会降低对人们对新贷款的需求。当目前HELOC却出现新增大量贷款得情况，这非常反常。 由于没有使用要求的限制，房屋净值贷款可以用于学费，生活费等日常开支；也可以用于进行投资等杠杆操作。 美联储已经定调将继续激进加息，加拿大央行更大概论会在9月跟进继续大幅度加息。像这样加价抢Offer是因为房源，所造成的特殊案例，还是有购房者已经按耐不住，决定入市。

在加拿大银行加息的情况下，住房价格在过去几个月里一直在下降。但是，尽管市场降温，根据一项新的调查，加拿大25%的非房主的千禧一代仍然说他们相信他们永远不会拥有住房。 这项在线调查由Leger公司在6月进行，并由Royal LePage委托，涉及2,003名年龄在26至41岁之间的加拿大人。 调查显示，安大略省的千禧一代最不可能设想成为房主，31%的人说他们不相信自己会拥有房子。相比之下，只有15%的魁北克人认为他们永远不会成为房主。 然而，调查发现，68%的无房的千禧一代说，拥有房屋对他们很重要。这一数字在大城市更高，在多伦多、蒙特利尔、温哥华和卡尔加里，有74%至79%的受访者说他们重视房屋所有权。 "虽然负担能力仍然是一个挑战，但加拿大继续看到千禧一代的强烈需求，他们像他们的父母一样，将拥有住房视为一种权利。皇家地产公司总裁兼首席执行官Phil Soper在周三发布的新闻稿中说："在所有年龄段的加拿大人中，成为房主的愿望依然强烈。 调查显示，在60％的受访者中，他们认为自己有一天会拥有自己的房子，其中略多于一半的受访者说他们必须搬迁才能拥有房子。 在多伦多，认为自己有朝一日会在当前城市拥有住房的千禧一代的比例最低，只有22%的人说他们认为有可能在该城市买房。同时，根据调查，在住房被认为更可负担的卡尔加里，47%的人说他们相信他们可以在他们的城市拥有一个家。 在那些希望在未来五年内买房的人中，调查发现41%的千禧一代说他们计划搬迁到不同的城市或城镇。尽管72%的加拿大人表示，如果生活成本不是问题，他们宁愿留在目前的社区。 此外，46%的受访者--包括不列颠哥伦比亚省60%的千禧一代--说他们不相信他们的工资会快速增长到足以让他们在目前的城市买得起房子，而35%的人认为会。 索珀说，这些数字强调了 "大幅增加加拿大的住房供应 "的必要性。 "虽然我们目前看到市场活动放缓......我们预计活动将再次上升，尽管不是以我们在整个2021年和2022年初看到的速度，"Soper在新闻稿中说。 "他补充说："这些被搁置的购买意向者的回归，人口的增长，主要来自于移民水平的提高，加上家庭形成的变化......将需要更多可用的住房存量，以确保市场的平衡，并帮助使许多加拿大人的负担能力重新达到。 调查发现，在家工作也改变了买房的偏好。在接受调查的人中，20%的加拿大千禧一代--包括加拿大大西洋地区的28%，说他们更喜欢住在城市以外的地方，完全在远程工作。 "索珀说："强劲的房地产需求不再集中在主要中心地区，而是扩大到许多郊区和外郊，在那里购房者可以购买更大、更实惠的房产，因为人们对通勤的容忍度降低了，对工作时间和地点的灵活性的渴望增加了。

Desjardins的经济学家预测，因为在激进的加息、冷却的房地产市场和美国经济增长疲软的情况下，加拿大的经济前景也被拖累，加拿大预计将在2023年上半年进入衰退。 图源：REUTERS/Patrick Doyle 在周四发布的一份报告中，Desjardins的经济学家表示，将飙升的通胀率拉回到2%的范围"并不容易"，软着陆已经变得"越来越不可能"。 首席经济学家Jimmy Jean、加拿大经济高级主管Randall Bartless，和首席经济学家Hendrix Vachon在研究报告中写道："加拿大的经济，像许多其他国家一样，似乎正在进入一个轻微的下滑期，应该在2023年初达到低谷。在我们看来，这种下降是一种必要的痛苦过程，因为有助于抵消一些通货膨胀的不平衡。" "我们现在预计加拿大经济将在2023年上半年陷入温和的衰退。" 虽然加拿大的通货膨胀率在7月放缓至7.6%，但加拿大央行已表示继续加息是必要的，以抑制飙升的通货膨胀。自3月以来，该央行一直在积极加息，最近一次加息100个基点，使关键利率达到2.5%。 基准利率预计将在今年秋季至少达到3.25%，Desjardins的经济学家指出，这将给加拿大房地产市场带来进一步的压力，并拖累家庭支出和商业投资，2023年初的实际GDP略有收缩。 但是拖累经济增长的最重要因素是房地产市场的冷却。经济学家指出，自2月份达到高峰以来，全国的房屋销售已经下降了31%，价格下降了17%。Jean在给客户的另一份说明中说，住房市场的调整和对国内需求的溢出效应，将导致明年年初连续两个季度的GDP收缩。 "我们预计住房市场还将继续冷却几个季度，这应该会拉低住宅投资，直到2023年底。" "这将成为拖累加拿大前景的主要因素。" 随着增长放缓，经济学家警告说，就业市场将减弱并可能推高失业率。然而，他们也指出，随着就业市场从一个强势的位置开始，并且劳动力短缺达到创纪录的水平，失业率的上升可能比预测的要低。加拿大家庭中较高的储蓄率，也将保证家庭的生活。 尽管如此，经济学家们指出，软着陆的情况比"短期和浅度"的经济衰退更不现实，但"如果不对高通胀作出反应，从长远来看对经济增长更加不利。" "2023年的经济衰退可能不是一个好消息，但它应该有助于避免一个更痛苦的结果。它也可能为2024年更强劲的增长打下基础，同时伴随着更低和更稳定的通货膨胀。"

■温哥华市长甘迺迪(左)和市议员博伊尔（Christine Boyle），上个月为“温哥华计划”顺利通过感到高兴和骄傲。 甘迺迪Instagram 蜗居温哥华实属不易！对温哥华市长甘迺迪(Kennedy Stewart)来说，住房危机一直是他任内最大的挑战，却也是最令他感到自豪之处。他说，如果能在10月市选中成功连任市长，解决温市房屋问题，仍然是他的首要任务。 甘迺迪说，他非常能感受在温哥华生活困窘的处境。 // 接受专访时他提到：“我12岁时家里宣布破产了，房子被迫查封拍卖，对于当时还在就读小学的我来说，那是一段很自卑艰苦的日子。我希望所有的家庭和孩子，都不要再为寻找一个安定住所而忧虑，因此我在这个任期和未来若有幸继续4年服务的时间中，都将把住房问题当成首要任务。” 7月底市议会刚结束这个议期前，通过了“温哥华计划”(Vancouver Plan)重大城市规划方案，其核心理念就是甘迺迪主政下全力推动的目标–-兴建更多的可负担房租单位，而不是豪华的柏文单位。 他说：“2010年前后几年，温哥华平均每年兴建4,000个柏文单位，但75%都是豪华公寓，去年我们批准了9,000个柏文单位，其中60%都是专门用以出租的单位。”  冀恢复华埠昔日风采 他说，如果一个城市只住着富人，但真正在这个城市工作的打工族，却无法在市内生活，被迫居住到好几十公里以外的地方而通勤上班，这是令人难过的。“在温哥华打工族应该要有选择，如果想住独立屋，可以选择到郊区买自住房，但若想住在城市内，应该有负担得起的租房选择。” 5月底投票通过的百老汇开发计划，要求开发商将旧大楼改头换貌时，必须确保原来在老楼中的租客，能重新以原租金标准搬回新大楼内，未来在“温哥华计划”的框架下，希望其他发展项目比照办理。甘迺迪说：“温哥华将建立起全国最具保护租房者的制度。” 重视环保的甘迺迪，在本会期也提出一个惊人创举，就是计划对大型石油公司提出诉讼，追讨他们在气候变化问题上造成的成本，因此温哥华市议会7月通过，拨款66万元(每位市民拨一元为基准)，用于潜在诉讼费。 有人笑甘迺迪异想天开，或批评温哥华不该越界做起联邦政府该做的事情，但甘迺迪说：“几十年前美国有城市开始控告烟草公司时，很多人也认为以卵击石，但有人带头后，很多人开始关注集气，我相信温哥华起头后，省和联邦政府将陆续加入阵营，共同施压石油公司。” 至于华社关注的华埠治安和歧视等问题，甘迺迪说：“恢复华埠昔日风采，是我的工作重点之一，每次在华埠散步聊天，居民都给了我很多建议，商家也乐意分享经验，我非常喜欢华埠社区温暖合作的氛围，未来大家可以一起努力帮助华埠重生。” 面对10月市选，甘迺迪这次不再单枪匹马，而是筹组了名为Forward Together的政党，他说：“如果有志同道合的伙伴，在市议会就能推动更多更好的政策。我知道有其他政党高喊著减税来吸引选票，但减税只是削减更多服务，将会可能缺乏警力维护治安，也没有资源解决滥药危机，这些最后造成的恶果，仍然会让全市民众承担。”   ■甘迺迪希望未来4年，仍能继续推动市政理想，让温哥华市人人安居乐业。

安省省长道格福特位于怡陶碧谷6 Tettenhall Road的旧宅，于本周二（23日）以270万售出，比原定要价低近50万，物业于7月13日以约320万（$3,199,888）上市叫卖，大约两周后减价至约280万（2,800,888）。 福特放售的独立屋，拥有6间房、4个浴室，楼面面积约4,500平方呎。福特之前曾表示，计划搬到已故母亲的家中居住。 由于安省房价已经从2月份高峰下跌15%，预计到2023年底将进一步下跌8%，并且从2021年7月起，销售额下降四成七。 Desjardins Economic Studies最近一份报告指楼价高企以及不断上涨的抵押贷款利率使买家无法负担置业。  

加拿大房地产市场在今年春季狂升之后终于开始降温。MLS全国房价指数(HPI)显示，从2022年6月到7月，房价整体下跌了1.7%。 BMO银行首席经济师Doug Porter的报告指出，加拿大住房市场正在走入熊市。Porter称，市场未售出房屋的库存已经从年初的1.7个月，增加到3.4个月，接近疫情前的水平。同时，销量与新上市房屋比率跌到50%，安省的比率跌到40%，而2021年全年都高于75%。 图源： ROB 除了房市，经济衰退的可能性正在逼近，这将推动房屋成本进一步下跌。 这让许多加拿大人开始考虑，现在是不是进场抄底的好时机？ 以下是CTV个人理财作者Christopher Liew提供的一些需要考虑的因素： 市场因素 房地产市场处于一个不断变化的状态，它取决于整体经济状况、联邦利率、建筑材料成本等等。以下是买房时需要考虑的一些最重要的市场因素。 利率和通胀 约87%的购房者需要申请房贷，而不是用现金支付。房贷利率与联邦利率密切相关。 加拿大7月的通胀率是7.6%，央行正在推动量化紧缩政策，将联邦隔夜利率提高到2.5%。随着利率上升，买房者的贷款月供会增加。同时，这意味着房价也会下跌。 卖方市场vs.买方市场 在买方市场，待售房屋的数量多于买家。相反，在卖方市场，买房的人比市场上可供房屋要多。 根据MLS数据，目前加拿大还不是买方市场。销量与新上市比率(SNLR)如果低于40%，就属于买方市场，而目前的数字高于这一标准。 图源：storeys.com 个人因素 个人的财务状况决定了买房的能力。以下是买房时最需要考虑的个人因素。 信用评分 多数银行要求你的信用评分至少达到600分。如果分数低于600，可能很难找到贷款人，即使找到也几乎肯定会收取更高的利率。加拿大有许多提供免费信用评分报告的服务。 收入记录 评估房贷资格时，多数贷款机构希望看到你有可靠的收入来源，能够支付每月的按揭供款。此外，他们还会看你如何处理你的财务，看你是否按时支付账单，债务水平是否可以接受。他们需要确保你在支付每月的开支后还有足够的钱支付房贷月供。 首付 多数银行要求的最低首付是房屋总价的5%，也可能会要求借款人支付10%的首付。 2022年买房明智吗？ 虽然谁也无法预测未来会发生什么，但是由于利率升了，房价很有可能继续面临下行压力。 Liew表示，他个人会等到市场转向买方市场，看到价格再跌一些后购买。 他也建议大家阅读每月更新的加拿大房地产协会（CREA）报告，了解市场的变化。 另外，不同地区的市场反应有很大不同，所以要密切关注你想购买的地区，并密切关注接下来的几个月。

日前安省房屋销量呈现断崖式下跌，房价也随着跌落。Desjoardins Economic Studies此前预计，到2023年年底前房价会比2022年2月的高峰期下跌18%，但现在最新报告表示，跌幅会远超过预期。 （图源：blog.remax.ca） 这份报告表示，房价现在已经比2月高峰期跌了15%，最新预测认为，到明年底时，房价会比今年2月跌落24%。 新报告指出，跌幅超过此前预期是因为市场状况“快速恶化”，同时房贷利率上涨比所预计的更大幅且频繁。 不过虽然楼市出现重大修正，但报告也表示，Desjardins仍然认为，到2023年年底时，安省的房价还是会比疫情刚开始时高出15%。 “楼市在今年春季达到高峰。高房价和上升的房贷利率严重打击了住房可负担性，销量下跌，房源正在增加，” Desjardins说道。“因此我们迅速地从卖方市场变成更加平衡的状态。但买家们都在旁观望，在此前抢房战激烈的一些地方，房价会很快反弹。” 不过未来几个月，房屋交易量预计会进一步下降，买方市场会持续一段时间。   （图源：livabl.com） 据Desjardins Affordability Index报告，几乎安省每个大型住房市场都在2022年底出现不可负担的局面。 虽然全省范围内的房价已经开始下跌，今年2月到7月期间，各地跌幅在10%在30%之间，但Desjardins认为，住房可负担性不会在短期内改善，因为利率仍在进一步上升。 央行预计会在今年年底前进一步加息，利率可能会从现在2.5%提高到3.25%。 上升的借贷成本、激增的材料费等也让建房者和买家暂停新项目。 虽然今年上半年安省的建房率仍然强劲，但Desjardins在报告中表示，新房数量预计会在2022年减少约20%，到了2023年跌幅会达到30%。 尤其新独立屋的建造将急剧减少，半独立屋、镇屋和公寓的跌幅较小。 Desjardins在报告中预计，到了2023年底，住房可负担性会有所好转，届时在房价进一步下跌之后，央行很可能会开始调降利率。但在那之前，安省的住房不可负担性都会让许多原先想要买房的人留在租房市场。

根据一根最新报告，2022年第二季度加拿大住房市场的可负担性出现了41年来最严重的恶化。 （图源：CTV） 这份由National Bank Financial Markets在周二发布的报告研究了加拿大10个城市区域的住房市场。National Bank经济学家们通过计算房贷支出与收入的百分比（MPPI）来评估可负担性问题，这是一种把当地平均房价水平的房产月供与收入中位数来进行比较的方法。 “在房价继续于第二季度上升的情况下，住房可负担性也因为上涨的房贷利率而出现恶化，” 报告写道。 这份报告发现10个城市区域在2022年第二季度的房价中位数是$810,985，而平均一套房子的月供为$4,166，并由此计算出房贷与收入的百分比为63.9%，这是自1981年以来的最高数字。 报告指出，这意味着这项指数比上一个季度增长10.4%，比去年涨了19.1%。在2000年时，平均房贷与收入百分比为40.7%。 （图源：CTV） 其中一些城市区域的房贷与收入百分比超过了90%。温哥华一带的住房可负担性最低，当地非公寓住宅（包括独立屋、半独立屋和镇屋）的房贷与收入百分比达121.2%，公寓的房贷与收入百分比为51%，由此导致当地所有房屋的房贷与收入百分比为96.9%。 Victoria的住房可负担性也与温哥华不相上下。当地房贷与收入百分比为95.6%，其中非公寓住宅为102.5%，公寓为52.9%。在大多区，非公寓住房的房贷与收入百分比为98.2%，公寓是53.3%，所有类型住房的房贷与收入百分比达91%。 最接近全国平均房贷与收入百分比水平的地区是Hamilton，当地所有房屋的房贷与收入百分比为66.6%。 蒙特利尔与加拿大首都渥太华的房贷与收入百分比处于中游位置。在蒙特利尔，非公寓住房的房贷与收入百分比为50.1%，公寓为33.9%。Ottawa-Gatineau区域非公寓住房的房贷与收入百分比为50.9%，公寓是28.6%。 草原省份城市和魁北克城的住房可负担性最高。卡尔加里、埃德蒙顿、温尼伯和魁北克城的非公寓住房的房贷与收入百分比在30%至37%之间，公寓的百分比在15%至19%之间。 （图源：CTV） 不过由于近期楼市有所放缓，National Bank的经济学家们表示，在住房可负担性方面将出现好消息，因为该银行预测，在未来几个月内，房价会下跌10%。 “这个发展趋势加上5年房贷利率的稳定性将能让加拿大的住房可负担性在年底前有所提高，” 报告中写道。

根据RE/MAX Canada在8月18日发布的一份报告，尽管许多加拿大购房者仍然保持观望态度，但在价格大幅下跌的情况下，一些地区的独立屋买家已经被吸引回市场。 图源：彭博社 报告发现，与今年前三个月相比，大多伦多地区40%的社区和大温哥华地区31%的社区，在第二季度的房屋销售量都有所增长。 RE/MAX Canada的总裁Christopher Alexander说：“对于那些在第二季度活跃的买家来说，由于价格下降和未来更高利率的威胁，使得许多人冲去购买独立屋。” 在多伦多，大部分独立屋销售增长的社区都发生在市区以内。 Alexander：“鉴于核心区通常更具弹性，有强劲需求，可供出售的房屋供应有限，家庭收入增加，以及高端市场更大的公平性支撑，结果并不出人意料。” 由于借贷利率飙升，加拿大两个最大房地产市场的独立屋价格，自今年早些时候触及峰值以来，一直在不断下跌。 图源：RE/MAX Canada 价格放缓 但是房市仍然保持相对稳定 根据多伦多地区房地产委员会的数据，7月份多伦多市独立屋的基准价格为$1,515,763加元，而在2月份为$2,073,989加元。 温哥华的价格下跌不太明显。7月份的独立屋基准价格为$2,000,600加元，而4月份为$2,139,200加元。 RE/MAX Canada的执行副总裁Elton Ash解释说：“虽然我们看到价格有所回落，但天还没有塌下来。” “事实上，市场状况相对稳定，因此买家不应期待巨大的回落。销售-活跃挂牌数量在总体上保持平衡，在某些地区甚至紧张。例如，在温哥华，今年6月 50%的市场供应量低于去年，销售额也相应下降。这一趋势可能会使价格在未来保持相当稳定。” 一些房地产经纪人看到，卖家在价格低迷的情况下选择将他们的房屋下架，导致某些地区的库存紧缩。 Alexander表示，他预计低住房库存的趋势将持续下去。 他说：“这是一个真正的挑战，因为从历史角度来看，以及在人口增长和未来需求的背景下，独立屋的供应仍然很低。这仍将是影响多伦多和温哥华房市的关键因素。” “更严峻的市场条件和可能的衰退，将是主要的市场障碍，但历史提醒我们，衰退往往会带来强劲的反弹。”

市民可到市府网页获得更多资料。万锦市正在挂牌拍卖六处房产，这些房产的业主因为拖欠物业税被市府没收，所以万锦市政府将其公开拍卖。开拍日是9月1日，投标人需要交纳20%的保证金。中标者不会收到该房产的钥匙。如果有必要，中标者要负责驱逐程序。 名单上有两块空地的最低投标金额低于1万元： ·Northside Road E/S 根据最近的估价，这块地的价值为1.78万元，最低投标金额为8704.99元。这是Greensborough的一小块空地。 ·Moore's Court 这是一块很小的土地，评估价值为2.5万元，最低投标金额为8190.48元。其他四个物业的最低投标金额要高得多。 ·10 Black Cherry Dr. 这里以前有一栋房子，但是被一场火灾烧毁了。产权上已经登记了财产标准令。估价为82.6万元，最低投标金额为16.17万元。 ·215 Kentland St. 这是一栋靠近Bur Oak夹Markham的独立屋，估价为108万元，最低投标价为65,609元。 ·66 Fieldview Cres. 这是在Birchmount Road夹Denison Street附近的一栋半独立屋，评估价值为65.3元，最低投标价为38,231元。 ·Moore's Court的空地 这是一块靠近Moore's Court的空地，靠近Donald Cousens Parkway和14大道。它被划为住宅区，但没有道路通行。土地的估价为19万元，最低投标金额为34,658.82元。 有关这次拍卖的进一步信息和规定的投标表格，请浏览万锦市的网站https://www.markham.ca/wps/portal/home/permits-licenses-taxes/property-taxes/current-tax-sale-property-listings/current-tax-sale-property-listing 万锦市政府提醒竞标者： ·买家要留心竞拍过程，应当对房产的所有方面进行尽职调查。 ·你可以开车经过该房产，但不能进行实地考察。 ·不存在空置的情况。中标者不会收到该房产的钥匙。如果有必要，中标者要负责驱逐程序。 ·你要对任何联邦或省级产权留置权负责。市府建议你在提交竞标前做一个产权调查。 ·你应该调查分区、规划或建筑限制，以及工作指令。 ·如果房产有污染问题，你要对任何环境问题负责。 ·你有责任对水/水电和其他欠款自己进行调查。 ·在提交投标之前，你应该聘请律师来保护你的利益。 购买物业的投标书将在9月1日下午3时之前收到，地点是万锦市政办公室秘书部一层，101 Town Centre Blvd., Markham, ON。同一天下午3时后，在万锦市政办公室加拿大厅公开开标，宣布中标结果。

【加拿大都市网】加拿大楼市继续量价齐跌，7月份平均房价按年跌5％，交投则录得按年下跌29.3％。 加拿大地产商会公布，加国住宅物业7月份平均成交价为629,971元，较2021年同月下跌5％。 全国住宅物业成交量按年下跌29.3％，按月下跌5.3％，这是连续第5个月成交量按月下跌；至于7月份的新放盘量，也有5.3％按月跌幅。 地产商会表示，全国有3/4市场于7月份记录交投下跌，当中包括大多伦多地区、大温哥华地区、菲沙河谷、卡尔加里及埃德蒙顿。 加拿大地产商会主席Jill Oudil表示，7月份是数个月以来一直观察所得的趋势延续；他表示，过去房价持续高位的地区，交投逐步下跌，成交价也缓慢地向下。 但Oudil表示，强劲需求似乎没有消失，部分准买家只处于观望状态，观看借贷成本及房价会出现什么变化。 加拿大地产商会高级经济分析员Shaun Cathcart表示，7月份新放盘量下跌，幅度与成交量同步，反映市场上不少准备放盘的业主，也等待市场作出什么变化才行动。 Cathcart表示，预期未来数月，剩余的加息（大约1%）周期将会完结，而5年期定息按揭亦已经有所反映；至于今年楼市已经出现急促调整，如果持续出现稳定迹象，大幅调整的市况将会属短暂性。 由于7月份成交量与新放盘量均录得5.3％按月跌幅，交投与新放盘的比率可保持在51.7％水平不变。 地产商会表示，截至7月底止，全国物业库存量为3.4个月，仍属于低位；但较2022年初创下的1.7个月历史低位有所上升。  

放租平台发表本国7月份租金报告，数字显示无论一房或两房单位，温哥华租金都贵绝全国，一房月租2500元，两房达3630元。 网上租盘平台rentals.ca的租金榜显示，温哥华一房单位7月的平均租金需2500元，较今年6月贵3.6%，而按年升幅达14.4%。   该类单位全国最贵租头3个城市均在卑诗，第二及第三贵是北温及列治文，依次2411元和2292元，该两个城市租金较去年分别增加26.6%和31.4%；列治文的按年升幅是榜中最劲。   多伦多一房单位需2257元，较去年同月涨21.6%；第五及第六贵同样是卑诗城市，维多利亚月租2107元，本那比需2010元，两市一年升达两成。 至于两房单位，全国有3个城市的租金在3000元以上，温哥华以3630元排榜首，第二及第三最贵是多伦多和北温，分别达3259元和3131元。 报告指，温市两房单位租按月升4.8%，按年升19.4%；而多伦多两房单位的按月升幅达到7.8%，而按年升幅更高达25%。 不过，温市及多伦多两房单位上述年涨幅度仍不是全国最劲，卑诗首府维多利亚一年升了34.8%，今年7月平均租金为2836元。安省宾顿市(Brampton)两房单位上月平均租金为2388元，较去年同月升33.2%。 报告指，以省份整体表现显示，安省一房和两房按月升幅也属强劲，分别达20%及15%，但分析指，卑诗该两类单位的升幅更高，为23%和32%。至于综合各类单位方面，卑诗平均月租2590元是全国最贵省份，而安省以平均2332元居次；该两个省份一年分别涨19%和15.2%。 分析称，两大因素影响着本国住屋租金，需回到办公室上班推高国内最昂贵市场的租金；而利率上升则削弱置房的可负担能力，给准备置业人士带来不稳定性，他们担忧房价会下挫。 报告称，按年升幅强劲与租户持续有需求有关，因过往需租屋的居民不再居家工作，正返回相关地区办公室工作。 报告提到，租屋需求持续强劲的原因亦包括，移民人数继续增加，虽对于出现经济衰退存有一些忧虑，但全国失业率仍处于历史低位。 比较综合各类单位的按年升幅，报告指维多利亚以年涨27%居首，安省咸美顿及基秦拿(Kitchener)分别26%和25%紧随其后。多伦多及本那比皆年升24%。

总部位于蒙特利尔的金融服务公司 Desjardins Economics 8月11日发布最新预测，到明年年底，加拿大的平均房价预计将下降 23%，接近下跌四分之一，这比之前的预测大幅下调。 “加拿大的房地产市场正在迅速调整，而且速度比我们在 6 月份的悲观预测中预期的要快，”Desjardins 说。在之前的预测中，该公司预测，同期全国房价将下跌 15%。   在周四的报告中经济学家表示，“截至 6 月的近三个月里，平均房价已经下降了 15%，即每个月都下降了 4% 以上。”   随着加拿大央行加息，再加上房屋销售迅速下降和借贷成本上升，Desjardins 团队表示，他们的“悲观”前景已成定局。 报告认为这种调整有助于使加拿大房地产恢复一些理智。但调整幅度在全国范围内并不会很平均。 经济学家们表示：“我们仍然认为，在大流行期间涨幅最大的省份，房价通常会比预期跌幅最大。” Desjardins 预测，新不伦瑞克省、新斯科舍省和爱德华王子岛将首当其冲受到市场急剧调整的影响。这 3 个省从 2019 年 12 月到 2022 年 2 月，平均价格暴涨了 71%、67% 和 62%。研究预测，到 2023 年 12 月，三省房价将从 2022 年 2 月的峰值分别下跌 29%、27% 和 25%。 卑诗省和安大略省从 2019 年 12 月到 2022 年 2 月，房价平均上涨了 43% 和 58%。Desjardins 预计两省房价都将急剧下跌。卑诗省的平均房价预计到 2023 年 12 月将从峰值下降 22%。安大略省略高，预计同期下降 24%。 经济学家表示：“然而，我们预计随着国际移民、重返工作岗位和负担能力的提高，房价下跌的步伐将会放缓。” 报告称，在魁北克，修正“不那么严重”，并指出在从 2019 年底到今年 2 月上涨 51% 的峰值之后，预计到 2023 年 12 月价格将修正 17%。 Desjardins 预计魁北克的情况会好些，是因为该省房屋更便宜。4 月份的平均价格为 510,000 加元，而安大略省 2 月份的平均价格为 100 万加元，而且魁北克人的“财务状况更好”。 萨斯喀彻温省、阿尔伯塔省和纽芬兰省生产能源的省份有望在这个动荡时期表现最好。在上涨 13%、23% 和 26% 之后，到 2023 年 12 月，这三个省份的价格预计将分别下降 4%、9% 和 11%，幅度较小。 “他们现在正受益于大流行后的恢复，主要是以商品价格上涨的形式。由此产生的就业机会和它从全国各地吸引的工人将为现有房屋销售和价格提供支持，”Desjardins 经济学家说。 但 Desjardins 的报告中，也认为房地产市场中出现“一线希望”。 经济学家指出，自春季加速调整以来，销售下降的速度已经放缓。 此外，尽管全国范围内出现了两位数的修正，但价格仍将保持在大流行前的水平之上。 Desjardins 预计加拿大央行的政策利率今年将“顶峰”在 3.25%，然后央行将在 2023 年扭转局面并开始降息，因为房地产市场低迷导致经济放缓。 “加拿大房地产市场的低迷给一些家庭带来了挑战。房屋销售和价格都迅速收缩，并可能在未来 18 个月内进一步下跌。但这种调整有助于让加拿大房地产恢复一些理智，”报告称。 Desjardins 是最新一家进行大幅下调房市预测的机构，但远非唯一一家。本月早些时候，加拿大皇家银行(RBC)发出了类似的预测，也对价格下跌的速度感到惊讶。BMO最近也进行了向下修正，房价也确实出现了大幅下跌。  RBC发出最狠熊市警告，加国房市将现历史性修正 加拿大皇家银行8月4日发出最狠的房地产熊市警告，认为这次房地产市场修正回调可能是半个世纪以来最深的一次。 RBC称，较高的利率是修正的催化剂。然而，突然意识到价格不可能永远上涨，这削弱了地产市场的繁荣。 RBC助理首席经济学家罗伯特·霍格 (Robert Hogue) 表示：“现在，房市调整在加拿大各地蔓延。”“在多伦多和温哥华地区，销售活动迅速下降正成为过去半个世纪以来最严重的下降之一。” 对于多伦多市场，RBC用“全力后撤”（Pullback in full force）来形容。 温哥华市场的表现比多伦多略好一些。但RBC认为这种情况很快就会发生变化。  “我们认为温哥华的这种修正仍处于早期阶段。大温哥华地区是对利率最敏感的地区，房屋购买者面临着进一步的压力，因为加拿大央行进行了加息活动，而且负担能力达到了令人窒息的水平，”霍格表示。 BMO下调房市预测：预计房价将下跌超20% BMO在7月底发布的一份研究报告中作出警告：加拿大房市情况可能比看起来更糟，并预测全国房地产价格将从峰值下跌超20%。 BMO表示，加拿大房地产市场受到侵蚀的速度快于预期。该银行预测，加拿大典型房屋的价格将从峰值下跌21%。这与他们上一个季度提交的报告相比有了很大的转变，预测数据更接近当时所说的“最坏情况”。BMO曾在之前的报告中称：如果所有挽救措施都失败了，最坏情况是房价可能会下降 30%。

近期以来，各地继续密集发布楼市宽松政策，其中包括长春、遵义多地出台鼓励农民进城购房的措施。 多地鼓励农民进城买房 据长春市住房保障和房屋管理局消息，长春市决定对购买符合条件的新建商品住房给予200元/平方米购房补贴。支持人群包括：进城农民；具备大专及以上学历高校毕业生、中级及以上专业技术职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等来（留）长人才。 通知明确，所购房屋建筑面积需在90平方米以下，仅限新建商品住房，不包括商业、办公等非住宅类房屋、别墅、保障性住房以及二手住房；所购房屋需坐落在长春市主城区及开发区国有土地上，不含双阳区、九台区、及各县（市）；正式商品房买卖合同网签备案时间在2022年8月1日起至10月8日之间。 近期以来，多地密集发布鼓励农民进城买房政策。此前7月，贵州省遵义市住房和城乡建设局等14部门结合遵义市实际，研究制定了《遵义市促进房地产业良性循环和健康发展的工作措施》。遵义提出，要支持农民工进城购房。各县（市、区）要积极推动农业转移人口市民化，进一步简化农业转移人口购房落户手续。对农民工购买商品住房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保留不变。积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制，让农民有钱购房。 近日，盐城市阜宁县多部门联合出台《关于进一步促进全县房地产业平稳健康发展的通知》提出，鼓励货币化安置和农民进城入镇购房。积极引导被征收户选择“房票”结算，对2022年新确定的征收地块，选择货币化安置的被征收户持房屋征收结算凭证（房票）在县城购买新建商品住房的，在原有结算凭证优惠政策基础上，可重复享受第一、二项政策。凡符合2022年度农房改善政策的农户，在县城购买新建商品住房的，在原有农房改善优惠政策的基础上，可重复享受第一、二项政策。县域内以个人名义参加社会保险的，可以缴纳住房公积金，缴满6个月并进县城购房的，可以享受住房公积金贷款。 此外，包括四川省凉山彝族自治州宁南县，安徽省安庆市代管的潜山市、贵州省黔西南州晴隆县、吉林省吉林市代管县级市桦甸市等地近期以来也纷纷出台鼓励农民进城买房的措施。 58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，鼓励农民进城买房是近期各地楼市政策比较密集的一个点。随着城镇化进程，农民进城买房已经在不断地往前推进，虽然很多农民还是在农村务农，但可能子女或者亲戚朋友已经在城镇里生活居住。另外，随着大众对教育的重视程度不断提升，很多农村家庭的子女要去上更好的学校，也有进城买房的需求。 在张波看来，随着城镇化不断提升，尽管农民进城买房的需求依然存在，但从绝对值看，比2015年之前已经明显减少。因为，2015年三四五线城市去库存，那几年不少农民去县城、市里买房，已经消化了不少农民进城买房的需求，同时，这些年不少返乡置业人群的父母也是农民，也消化了相当一部分农民进城居住的需求。 城镇化速度逐步放缓 近年来，随着经济发展进入新历史阶段，城镇化进程面临增速换挡。第一财经记者根据《中国统计年鉴2021》与2021年经济社会发展数据梳理发现，2021年我国新增城镇人口1205万人，创下26年来新低。2021年我国城镇化率提升0.81个百分点，提升幅度26年来首次低于1个百分点。另外，中国乡村人口70年来首次低于5亿人。 表：1978年以来城乡人口变化 数据来源：第一财经记者根据《中国统计年鉴2021》、2021年人口数据整理 国家发改委网站日前发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》系列专家解读文章。“更加注重高质量发展 推动城镇化行稳致远”一文中指出，近些年以来，新增农民工规模增速逐步下降，城镇化增速放缓趋势逐步显现。我国正处于城镇化快速发展区间的中后期，城镇化发展趋势具有两方面特点。一方面，我国城镇化动力依然较强。另一方面，我国城镇化速度将逐步放缓。 文章指出，从国际规律看，在城镇化发展的中后期，城镇化率提高呈现前高后低的态势。从我国农村人口转移趋势看，尽管2011年以来，常住人口城镇化率年均增速快，但新增农民工数从1055万人降至400万人以下，2018、2019年分别在200万人左右，2020年受疫情影响出现明显的负增长，2021年得以反弹。 文中数据显示，与城镇化增速直接相关的进城农民工及其随迁家属规模自2018年以来持续减少，其中2020年受疫情影响人数同比减少683万、下降3.8%，2021年人数虽同比小幅增加，但仍比2019年减少614万人、下降3.5%，为1.69亿人左右。“未来进城农民工及其随迁家属将进一步减少，这将带来常住人口城镇化率速度逐步减缓。” 随着城镇化增速放缓，未来房地产市场发展格局也产生较大变化。张波分析，城镇化增速放缓，对未来房地产市场的影响也是分化的，要分具体区域具体城市来看。比如长三角、大湾区有大量的人口流入，这些地方的核心都市圈、核心城市房地产市场仍有比较大的发展空间。换言之，未来有些城市的增量需求仍然存在，但有些城市的需求将逐步放缓。

近日，一份写有“全国28个大中城市平均住房空置率为12%”的调查报告再次引发大众对空置房的讨论。该报告称，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三，均在15%以上，南昌的住房空置率达20%。不过，8月11日，该机构称，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确，同时，调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反映真实情况。 其实，对于空置房的探讨在近十余年间未曾停歇，住房空置率的多少普遍牵动着大众的神经，“住房空置率的高低”也被认为是衡量楼市泡沫的重要指标。 什么是住房空置率？ 首先，什么是住房空置率？ 其实，对于空置住房的定义，国内外并无统一标准，官方一直未对空置率的定义做出过诠释，也未曾公布过官方的住房空置率数据。 首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对澎湃新闻表示，根据联合国和美国的统计口径，空置房定义为“在普查或调查时点上没有人口入住记录的房子”；空置率定义为“调查时点一国或地区的空置住房单位占全部住房单位的比重”。欧盟对空置房没有统一定义，但各成员国几乎都把正在装修或翻修房、不能使用的废弃房、等待拆除房等都归入空置房范围，导致多数欧盟国家计算出的空置率大体上会高于按美国标准计算出的数值。 赵秀池表示，目前中国没有公布空置率的官方统计口径，但有空置面积一说。1995年8月，中国国家统计局印发的《固定资产投资统计报表制度》中指出：“空置面积，是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出的房屋面积。” 根据原建设部、国家发改委、国家统计局发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。 为何住房空置率争议不断？ “住房空置率的高低”被认为是衡量楼市泡沫的重要指标，同时也能反映楼市健康程度，但在业内人士看来，由于住房空置率指标的计算没有权威的定义，尤其是空置时间多长算空置房尚未公布权威数据，因此，关于住房空置率的话题屡被提及。 以2020年为例，一则“全国有6540万套空置房”的消息曾广为传播，该消息称，目前我国有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，意味着这些房屋处于空置状态，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。 据《经济日报》报道，这则假消息其实是多年以前的“旧闻”，国家电网相关人士曾就此明确表示，从来没有发布过相关数据，也没有对这样的数据进行过统计。 2015年5月，有机构发布统计数据称，“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。” 更早前，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心曾于2014年6月10日发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告中指出，2013年中国城镇家庭空房率高达22.4%，空置住房资产占城镇地区家庭总资产的11.8%，4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房。 这份报告的数据称，现有住房需求为3250万套，空置房4898万套，待售商品住宅供给350万套。也就是说，空置房存量甚至超过全部住房需求。 可以看到，出处不一的空置率数据很多难被求证。不过，对于空置率的说法，官方曾出面回应。 据新华网2015年5月报道，彼时，国家统计局新闻发言人表示，“从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑，调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”住建部门相关人士接受采访时表示，关于空置率，目前“没有准确官方定义”。 目前，住房空置率数据仍缺席官方数据。赵秀池称，一方面统计指标待商议，另一方面很难全面普查，以点带面抽样调查的数据不能反映全面真实的情况；同时，我国幅员辽阔，各地差异较大，很难有一个统一的口径作为科学决策的依据。 如何看待空置住房？ 上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，一部分的住宅空置是有其合理性的，住宅市场是有流动性的，不可能做到每套住宅时时刻刻都有人居住，尤其租赁住宅客观上就要有一定的空置，以保持更新维护和对新增人口的接纳能力。这部分空置可以称之为“自然空置率”。此外，随着人们生活的不断改善，部分用于旅游度假的房产其实也无法做到实时居住。但另一方面，过多的住宅空置确实是对资源的浪费。 在陈杰看来，部分房屋之所以空置，一方面是因为持有成本低，另一方面则是因为目前的租赁市场仍待完善，部分城市的租售比也比较低。 赵秀池也提到，房屋空置的原因有很多。通常原因是房屋供大于求，其次在住房销售出租过程中有不可避免的空置期，即“供给和需求的时滞”；再次是随着生活水平的提高，家庭度假、休闲用房的出现导致自己的住房空置，还有为了孩子上学去租房住，自己的住房可能处于空置状况等。 按照国际通行惯例，5%为适度空置率，商品房空置率在5%至10%之间为合理空置范围，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；国际房地产“泡沫”空置率的控制警戒线为10%，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在10%至20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 赵秀池表示，空置率从理论上讲可以理解为住房供大于求，有无人居住的房屋。但有一定空置率，也说明居民住房水平提高了，是居住生活更美好的表现。 如何有效降低空置率？ 当前，对于空置住房仍缺乏权威数据，但如何有效降低空置房源或是值得关注的问题之一。 陈杰认为，对于处于空置状态的住宅，应该采取必要的税收手段，尤其是通过加大持有环节的税收，增加空置的成本，由此倒逼出恶意性、特别为了投机炒作而空置的住宅，让尽量多的住宅资源为人们所使用，及早发挥应有的作用，也给市场一个明晰的供需信号。 赵秀池认为，一方面，从政府角度要做好城乡规划、土地利用规划、房地产规划，根据人地房的关系合理提供住房，住房供应要满足日益增长的住房需求；另一方面，要提高住房的利用率，让个人直接通过官方互联网平台发布房源，包括没有产权可以出租的住房，也能够及时出租出去；第三，加强房地产投资理财知识的科普教育，让每个家庭都自觉的把住房有效的利用起来；第四，调整过去过严的住房限购限贷政策，促进刚需、改善性住房需求的释放，减少房屋的待售面积和空置。 知名地产分析师严跃进表示，将空置的房源转变为可租赁的房源，或也是一个思路。 以湖南长沙为例，今年5月8日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（简称《方案》）。《方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。 长沙出台的这一试点方案，旨在畅通新房、二手房、租赁住房市场通道，引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流，促进房地产市场良性循环。

本拿比居民海伦-沃德（Helen Ward）在打开省政府寄来的信时感到震惊，她要求缴纳27,455加元的投机和空置税，尽管她常年居住在本拿比的房子里，按照相关税法应该无需缴纳该税。   她说："收到政府寄来的27,000加币的账单是非常有压力的，"她说。"如果有人收到如此巨额的账单，会让你的心跳加快一些。”   "我从2001年起就住在这里，几乎一直有家人和我一起生活，这个账单显然是不合理的"，这位单亲母亲说。   “我知道我们现在有空屋税，但我明明一直与家人住在这，难道房屋里明明住了人也还要交空屋税吗？”沃德对此表示十分疑惑。   本拿比居民沃德与她被要求缴纳“空屋税”的房子   卑诗省新民主党政府于2018年推出该税，以阻止投机和空置房屋。它还针对拥有加拿大公民身份但在加拿大以外赚取收入的外国业主。   该税适用于大温哥华、维多利亚、纳奈莫和基洛纳大都会区的空屋业主。明年，它还将适用于温哥华岛的North Cowichan、Duncan、Ladysmith和Lake Cowichan以及Lions Bay和Squamish。   沃德说，当她在网上看到这一消息时，她选择向CRA申诉，并要求递交空屋税赦免申请，但却被告知为时已晚，因为报税期已过。   "我在6月2日给省财政部发了一封电子邮件，要求他们弄清楚并且道歉”，沃德认为这不应该是她的责任去申请空屋税豁免，因为她名下只有这一套房子，并且是用于自住的。   仅管沃德多次向相关部门反映，但账单依旧在本周到达，这次要求多支付101.14加币的滞纳金，总额为27,556.14加币。   财政部说，空屋税的免除要由房主来更新申报。房主有三年的时间来申报或修改他们的申报。     经过长期努力，沃德终于在今天（周五）在温哥华日报记者的陪同下前往省政府“上访”。迫于舆论压力，沃德今天中午得到了与省财政部官员交谈的机会。   该部门当即审查了她的文件后认为沃德不应缴纳空屋以及投机税，并批准了豁免，使她接近三万加币的税单作废。但省财政部拒绝解释回答沃德关于为什么需要对自住屋递交空屋税申请的问题。   财政部发言人说，该部门不会就个案发表评论。同时也不追踪因未报税而未获豁免的人数，这些人将是每年应缴税款人数的一部分。   有评论称财政部征收投机空屋税的机制并不成熟才导致这项错误。但很显然沃德并不是唯一一个受害者。   2020年，不列颠哥伦比亚省有8180名房主无法被豁免增值税。这比2019年的7361名的非豁免房主有所增加。

Concord Pacific公司正在推进其计划，在Metrotown购物中心地块的东北角建造Concord Metrotown重建项目的西半部分。 这代表着Concord Metrotown的最后三个阶段，在沿Kingsway的5.3英亩地块内，取代现有的一些地面和地下车辆停车场，以及前Sears百货大楼。 新的重新规划申请概述了另外五座塔楼，使Concord Metrotown未来的建设总量达到八座塔楼。这包括目前正在东部建设的三座塔楼，作为第一阶段，这需要一座755英尺高的65层塔楼，在2025年完工后将成为大温地区新的最高建筑之一。 这个重建项目位于Metrotown商场的Metropolis，该商场主要由Ivanhoe Cambridge拥有。2015年，Concord Pacific公司收购了该商场东北面9英亩的地块，该地块由现已倒闭的Sears Canada连锁店单独拥有。 Concord Metrotown的其余三期项目在一份申请中列出，需要在非市场租赁住房和零售/餐饮用途之上建造三座公寓楼，分别达到40层、49层和58层，最高632英尺。 对于Sears商店的建筑占地面积，在一个共享的商业平台上将有两座塔楼--一座644英尺、60层的塔楼，100%用于市场租赁住房，另一座47层的100%办公塔楼。四层的商业裙楼将包括两层上层的办公空间，而下层的两层将是零售，有效地作为室内商场的一部分，包括一个新的商场入口，直接通向Ivanhoe Cambridge的其他地方。此外，该地块上的部分办公空间有可能成为酒店，但具体用途将在未来确定。     最后三个阶段将产生合计约2100个住宅，包括1145个公寓单位，791个市场租赁住宅，和188个非市场租赁住宅。仅60层的塔楼就将有660个市场出租房。这些数字也考虑到了本市的包容性租赁住房要求，这得益于分配额外密度以帮助抵消成本的政策。将为居民提供大量的室内和室外休闲空间。  

大温地区的一位租房者在新威斯敏斯特找到了一个她认为很完美的地方，直到房东通知她，她必须要交1150元的押金，只是为了成为“租房候选人”。 Danielle Briggs通过电子邮件向Daily Hive Urbanized讲述了她的故事，她对有人会有这种做法感到离谱。 "在申请的同时，我还收到了一份额外的表格，要求我把全额押金和我的申请一起寄出去，作为我的申请被处理和考虑的条件。" 记者收到了这些文件和电子邮件互动的截图，Briggs的说法被查实了。Briggs向新威斯敏斯特警方报告了这一事件，警方告诉她他们将进行调查。 涉案的出租单元在Facebook Marketplace上由Lori Dick以每月2300元的价格挂出；是一套一室一厅的公寓，面积约为740平方英尺。 对该单元的描述表明，它将于9月1日投入使用，包括游泳池、桑拿房、热水浴缸、健身房和一个停车位等设施。成功的申请人将被要求签署至少六个月的租约。 现在市场上的房源说该单元已经租出去了，但广告仍在张贴。 在Briggs看了房并决定租下来的时候，事情变得很奇怪。她发了一封电子邮件，表达了自己的兴趣，收到的回复说她需要付费才能获得候选人资格。 "很高兴认识你，很高兴你对租用我们的地方感兴趣。附上安全押金文件，我们要求你签字并将1150元的押金寄回这个电子邮件地址。此外，请填写并交回租房申请书，我们将开始考虑你的租房申请"答复说。 住宅租赁法规定，房东不得 "在房东和租户签订租赁协议以外的任何时间要求支付押金"。所以这个房东的做法完全是违法的。 "这笔钱是本着诚意提供的，表明你对租用我们的公寓有浓厚的兴趣，租期为6个月（至少）或1年（首选）。" Briggs说，她对这个地方很感兴趣，而且非常认真，因为这是她的 "首选"。   她最初还认为，房东要求押金是作为租房的条件，而不是作为申请的条件。布里格斯最初认为，她交了押金等于已经把这个地方给订下来了。她担心，如果她没有得到这套公寓，而又提供了申请押金，万一房东不退押金怎么办？ 她向房东们表达了她的戒备心理。 "我给他们回了信，告诉他们我很担心这件事，并问他们为什么要这样做，我一直没有收到回信。"

当机械工程专业五年级学生奥利弗-索斯（Oliver South）在推特上分享他在UBC寻找住房的经历时，他碰到了许多其他学生今年面临的一个问题。   索斯联系了另一位在UBC室友和住房Facebook页面上发布转租信息的学生。并在推特上分享了他收到的回复短信的截图。   回复中说，这条转租信息吸引了100多个回复，有人为四居室的一个房间出价1750加币--比UBC住房部决定的建议价格高出785加币。转租者问索斯，他是否能够超过这个报价。     索斯告诉转租人他没有能力支付这个数额，虽然最后还价了，数字仍高于UBC的收费。"我已经向房源发出了30多份回复，也许得到了10份回复，在这些回复中，有5份是虚拟看房。”   他说："很多人在租金便宜时签好长期合同，再等到上涨后转租。”   据索斯说，房东们更喜欢有关系或已经毕业的租房者。他说："学生们正在受苦，"他说。"我正在考虑通过朋友获得一个地方，因为这基本上是我现在能看到的唯一方法。不过这很糟糕，因为那些没有关系的人我将没有地方住。"   索斯还在推特上发布了另一名学生的截图，分享她在过去一个半月里寻找住房的经历，但没有任何收获。这名学生说，她已经申请了70多个不同的房源，但没有任何线索，而且每个地方，无论是否合租，都超过2000加币。     UBC的一位发言人解释说，住房政策确实允许转租，但通常是在夏季。他们在一份电子邮件声明中说："我们在学年中很少批准转租，"他们告诉记者。   "与大多数大学不同，我们允许转租，以使全年的合同对学生来说尽可能合理。通过提供全年的住房，我们有助于为学生提供住房保障。我们还向学生提供夏季居留"。   被UBC授予住房转租合同的学生，要与转租人签订自己的转租协议，其中包括同意一个租金数额。    然而，UBC学生公寓和社区服务部（SHCS）在可能的情况下，会监测社交媒体上未经授权的转租行为，如果引起他们的注意，会进行调查。  

总部位于蒙特利尔的金融服务公司 Desjardins Economics 昨日（8月11日）发布最新预测，到明年年底，加拿大的平均房价预计将下降 23%，接近下跌四分之一，这比之前的预测大幅下调。 “加拿大的房地产市场正在迅速调整，而且速度比我们在 6 月份的悲观预测中预期的要快，”Desjardins 说。在之前的预测中，该公司预测，同期全国房价将下跌 15%。   在周四的报告中经济学家表示，“截至 6 月的近三个月里，平均房价已经下降了 15%，即每个月都下降了 4% 以上。”   随着加拿大央行加息，再加上房屋销售迅速下降和借贷成本上升，Desjardins 团队表示，他们的“悲观”前景已成定局。 报告认为这种调整有助于使加拿大房地产恢复一些理智。但调整幅度在全国范围内并不会很平均。 经济学家们表示：“我们仍然认为，在大流行期间涨幅最大的省份，房价通常会比预期跌幅最大。” Desjardins 预测，新不伦瑞克省、新斯科舍省和爱德华王子岛将首当其冲受到市场急剧调整的影响。这 3 个省从 2019 年 12 月到 2022 年 2 月，平均价格暴涨了 71%、67% 和 62%。研究预测，到 2023 年 12 月，三省房价将从 2022 年 2 月的峰值分别下跌 29%、27% 和 25%。 卑诗省和安大略省从 2019 年 12 月到 2022 年 2 月，房价平均上涨了 43% 和 58%。Desjardins 预计两省房价都将急剧下跌。卑诗省的平均房价预计到 2023 年 12 月将从峰值下降 22%。安大略省略高，预计同期下降 24%。 经济学家表示：“然而，我们预计随着国际移民、重返工作岗位和负担能力的提高，房价下跌的步伐将会放缓。” 报告称，在魁北克，修正“不那么严重”，并指出在从 2019 年底到今年 2 月上涨 51% 的峰值之后，预计到 2023 年 12 月价格将修正 17%。 Desjardins 预计魁北克的情况会好些，是因为该省房屋更便宜。4 月份的平均价格为 510,000 加元，而安大略省 2 月份的平均价格为 100 万加元，而且魁北克人的“财务状况更好”。 萨斯喀彻温省、阿尔伯塔省和纽芬兰省生产能源的省份有望在这个动荡时期表现最好。在上涨 13%、23% 和 26% 之后，到 2023 年 12 月，这三个省份的价格预计将分别下降 4%、9% 和 11%，幅度较小。 “他们现在正受益于大流行后的恢复，主要是以商品价格上涨的形式。由此产生的就业机会和它从全国各地吸引的工人将为现有房屋销售和价格提供支持，”Desjardins 经济学家说。 但 Desjardins 的报告中，也认为房地产市场中出现“一线希望”。 经济学家指出，自春季加速调整以来，销售下降的速度已经放缓。 此外，尽管全国范围内出现了两位数的修正，但价格仍将保持在大流行前的水平之上。 Desjardins 预计加拿大央行的政策利率今年将“顶峰”在 3.25%，然后央行将在 2023 年扭转局面并开始降息，因为房地产市场低迷导致经济放缓。 “加拿大房地产市场的低迷给一些家庭带来了挑战。房屋销售和价格都迅速收缩，并可能在未来 18 个月内进一步下跌。但这种调整有助于让加拿大房地产恢复一些理智，”报告称。 Desjardins 是最新一家进行大幅下调房市预测的机构，但远非唯一一家。本月早些时候，加拿大皇家银行(RBC)发出了类似的预测，也对价格下跌的速度感到惊讶。BMO最近也进行了向下修正，房价也确实出现了大幅下跌。  RBC发出最狠熊市警告，加国房市将现历史性修正 加拿大皇家银行8月4日发出最狠的房地产熊市警告，认为这次房地产市场修正回调可能是半个世纪以来最深的一次。 RBC称，较高的利率是修正的催化剂。然而，突然意识到价格不可能永远上涨，这削弱了地产市场的繁荣。 RBC助理首席经济学家罗伯特·霍格 (Robert Hogue) 表示：“现在，房市调整在加拿大各地蔓延。”“在多伦多和温哥华地区，销售活动迅速下降正成为过去半个世纪以来最严重的下降之一。” 对于多伦多市场，RBC用“全力后撤”（Pullback in full force）来形容。 温哥华市场的表现比多伦多略好一些。但RBC认为这种情况很快就会发生变化。  “我们认为温哥华的这种修正仍处于早期阶段。大温哥华地区是对利率最敏感的地区，房屋购买者面临着进一步的压力，因为加拿大央行进行了加息活动，而且负担能力达到了令人窒息的水平，”霍格表示。 BMO下调房市预测：预计房价将下跌超20% BMO在7月底发布的一份研究报告中作出警告：加拿大房市情况可能比看起来更糟，并预测全国房地产价格将从峰值下跌超20%。 BMO表示，加拿大房地产市场受到侵蚀的速度快于预期。该银行预测，加拿大典型房屋的价格将从峰值下跌21%。这与他们上一个季度提交的报告相比有了很大的转变，预测数据更接近当时所说的“最坏情况”。BMO曾在之前的报告中称：如果所有挽救措施都失败了，最坏情况是房价可能会下降 30%。

家住安省奥罗拉Country Lane Estates的镇屋业主最近闹心了，因为董事会向200个业主发出通知，需要350万元进行装修，每个业主都必须支付他们的份额。其中一个业主反映她要一次性支付19,687元的特别评估费。 业主Lori West-Ritza说，我每月支付740元的管理费，现在被告知她必须在下个月之前要一次性支付19,687元的特别评估费。她说自己只想要答案，但是地税不会给任何答案的。   West-Ritza告诉多伦多 CTV 新闻，她对维修感到担忧，因为她家的阳台在10个月前就被拆除，并且在她的房产周围竖起了栅栏。   她说，我们要交出很多钱，并被告知一年内不会完成任何工作。我们也没有被告知用这笔钱做什么工作。 镇屋大楼还有一个地下游泳池，尽管夏天这么炎热，但游泳池没有开放，居民们说它今年根本没有开放。 镇屋其他居民也联系了CTV新闻，对特别评估费表示担忧，但这些人都不希望透露自己的名字。 在给业主的信中，董事会批准了一项350万元的特别评估，这将允许完成批准的项目，包括更换阳台、窗户、车棚和门，以及继续屋顶维修和维修游泳池。 CTV新闻多次致电和发送电子邮件给该开发项目的物业经理，均未得到回复。 安省公寓管理局 (CAO) 是一个试图帮助公寓业主、买家、经理和董事处理发展面临的问题的团体，例如特别评估和储备基金资金不足等问题。 CAO首席执行官Robin Dafoe说，这些情况确实令人担忧，我们当然对面临特殊评估的业主表示同情。 Dafoe说：我们一直听到董事会说试图管理和平衡业主预算的利益并保持公寓的价值。 公寓业主协会 (COA) 也是一个试图就财务问题向公寓业主提供建议的团体，并表示他们听到了更多关于特殊评估和升级维护费没有充足储备金的投诉。 COA的创始人兼总裁Linda Pinizzotto表示，任何被要求进行特殊评估的人都应该能够清楚地了解这笔钱的用途。如果董事会没有召开特别会议来讨论这些费用，尤其是大额支出，那么你很可能已经遇到了问题。 West-Ritza说，她被要求在9月5日之前支付近20,000元的特别评估费。如果不付钱，董事会就威胁要对我们的财产进行留置权。 CAO补充说，通货膨胀也使一切变得更加昂贵，包括维护和维修公寓楼的成本。 

据加通社报道，Desjardins预测，到2023年底，加拿大的平均房价将比今年2月达到的峰值下降近25%。 Desjardins是加拿大金融服务合作社，也是北美最大的信用合作社联盟。 在周四发布的最新住宅房地产展望中，Desjardins表示，该公司预计住房市场将出现大幅回调。而此前的预测是同期平均房价将下跌15%。     图源： ASHLEY FRASER/POSTMEDIA Desjardins说，下调预测是因为房地产数据疲软，以及货币政策比先前预期更为激进。 加拿大央行(Bank of Canada)在7月份将基准利率上调整整一个百分点，推高了与房屋抵押贷款相关的借贷利率，预计央行今年剩余时间还将进一步上调利率。 这种调整有助于房市恢复理智 Desjardins的报告还指出，房价在2月份之后的3个月里下降了4%以上，而2月全国平均房价达到了创纪录的816,720元。 尽管调整了预测，但Desjardins预计到2023年底，价格仍将高于大流行前的水平。 该报告说，从地区来看，价格调整幅度最大的地区可能在新布伦瑞克省、新斯科舍省和爱德华王子岛，这些省份的房价在大流行期间飙升。 报告称：“这种调整有助于让加拿大房地产行业恢复一些理智。” 报告的作者还指出，即将到来的经济放缓将缓解通胀压力，足以让加拿大央行开始停止加息。Desjardins预计加拿大房地产市场将在明年晚些时候企稳。

前不久，交通银行发布了一则公告，个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）如果选择提前还款，从以前规定的每年第一次提前还款免收取补偿金，改为首次也要收取补偿金，金额是提前还款的本金金额的1%。 随后不久，交通银行又删除了这条公告，但是网友们开始了讨论——“闲钱该理财还是提前还贷？”随即上了热搜。 提前还房贷，却是相对安全的理财 说起来，手里有些储蓄的买房人，其实有不少在考虑提前还房贷这种操作。 根据新浪财经发起的小调查，相对于闲钱理财，多数人觉得应该提前还房贷。 在豆瓣的“社畜买房共进会“和“丧心病狂攒钱”小组，也有不少网友在讨论这件事。 发帖询问要不要提前还房贷的网友，虽然表明自己目前现金流还算稳定，现阶段失业风险不大，清一色的回复都是“还”。 数据证实了这个趋势。 从2021年初到今年第一季度，央行公布的每个季度的个人房贷余额，同比增速一直在降低。再来看央行月度数据，今年2月的新增住户中长期贷款（主要是房贷），是2007年公布该项数据以来首次为负。4月的新增个人住房贷款数额，同样为负。也就是说，这两个月份全国的新增房贷少于房贷还款。 那么问题来了，大家为什么不约而同地选择提前还房贷？ 我们来算一笔账。 假设在2016年买下一套285.71万元的房子，首付30%也就是85.71万，剩下的200万元以商业贷的方式，从2017年开始还款，原定还款期限25年。 在2022年7月，如果想要一次性还清剩余的房贷，当然这是一笔不小的数字，节省下的房贷利息非常惊人——将近一百万元，超过全部房款的三分之一。 不过，一次性提前还清，对于在一、二线城市买房的年轻人来说通常不太现实。但是如果手上有积蓄，可以提前还部分房款。 假如手上有一笔50万元的存款，部分提前还款，同样能节省下一笔可观的利息。 如果选择月供不变，缩短还款时间，能节省下将近60万元利息，超过全部房款的五分之一。 另一种方法是降低月供，还款时间不变。减轻月供压力的同时，也能节省近30万元利息。 如果再把房贷的利率跟投资的回报率相比，差距就更明显了。 近两年，投资的回报，很少有能跑赢房贷利率的。 房贷这边，即便今年房贷利率随着LPR在降低，今年6月，贝壳研究院监测的103城首套房利率下限，降到了首套房4.42%。但利率也依旧高于市面上一般的理财手段。 投资利率高的，往往风险也偏高。大多数人都禁不起股市、基金的大起大落。 相对稳健的理财方式中，比如大家最常用的余额宝，今年的年化利率已经跌破2%。想当初2013、14年，刚上市的余额宝能有5%、甚至6%以上的年化收益。 把钱存银行定存，利率也好不了多少。近来，还存在三年、五年定存利率倒挂的现象。在国有四大银行，三年利率是按各家银行自行规定的来分档，最高一档年利率3.15%。但是存五年期的定存，不管1万块还是10万块，年利率都只有2.75%。 这么看来，提前还房贷，也是一种理财。 既然房贷迟早是要还的，那节省下的房贷利息，比拿这些钱去理财赚的收益还多，还少了些风险，何乐而不为呢。 面对风险，储蓄是趋势 提前还房贷更深层的原因，还是一种规避风险的方式。 根据央行2022年第二季度对城镇储户的问卷调查，收入感受指数、对于未来的收入信心指数都低于50%。低于50%，也就意味着现有的收入在减少，未来预期也在下滑。其中收入信心指数更是比2020年初更低，只有45.7%。 在开销方面，由于预期收入的下滑，大家也表现出降低消费、增加储蓄的意愿。 2022年的前两个季度，都有超过五成受访者愿意“更多储蓄”，而且比例在上升。 根据央行7月11日最新数据，上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。 投资的意愿，也有降低的趋势。 在这样的背景下，年轻人也开始未雨绸缪、增加储蓄。 近几年，35岁以下的年轻人，每月储蓄平均占收入的比例从20%左右提高到25%。根据调查数据，在2021年，高达76%的35岁以下受访者表示愿意增加应急投资/储蓄的金额。 毕竟，房贷迟早要还，提前还了，也是“无债一身轻”。 买房既是安全感的来源，也是风险的来源 不过呢，买房这件事，虽然是一种“刚需”，但也并非万无一失、稳赚不亏的。 根据36kr的问卷调查，年轻人买房的原因，仅次于“自住刚需”的理由是“增加安全感和归属感”。 就算是在大城市打拼，在家乡有一套属于自己名下的房子，也总归是一种退路，能带来安心的感觉。 另一方面，买房也意味着一定的风险。即便不谈交房遥遥无期的情况，房价和利率的涨跌起伏，切身影响着所有背负房贷的人。 假如房价涨幅没有跑赢房贷要还的利息、外加首付款定存带来的收益，不管有没有提前还房贷，实质上是相当于在亏钱。 更何况，房价甚至会跌。 从贝壳研究院监测的全国50城二手房价格指数走势来看，从去年下半年到今年6月，平均房价处于下降的趋势。 具体来说，即便以往最“卷”的一线城市房价，也没有继续上涨。北京、广州、深圳，今年都有月份房价指数环比下跌，上海虽然价格环比一直为正，但由于疫情的影响，4、5、6月成交量极大幅度下跌。 新一线城市还有二线城市，房价指数环比也都没有呈现上扬趋势。 除了房价可能会跌，更惨的情况是——项目烂尾。比如，江西景德镇恒大珑庭、武汉恒大时代新城、长沙新力铂园、南昌新力城、郑州名门翠园等多个项目，都成了前段时间被报道的烂尾楼盘。 还房贷、甚至说买房本身，都并非是毫无风险的。只是，没有人能预知未来，也没有办法是万无一失、能规避掉所有的风险的。 提前还房贷，无非是普通人在无奈之中，能抓住的一个相对稳妥的选项。 来源：视觉中国

近期多伦多的租房市场继续火热，每个月的平均租金水平都在上涨。 最近在Facebook上挂出的一个租房广告颇为引人注意。房东出租的是上下双层床的其中一个床位。 根据招租广告的信息，这是一个位于Broadview和Gerrard附近的一个公寓。这个床位的每月租金是1200元。 “这是市中心Broadview与Gerrard附近的好地点，租客可共用厨房和浴室，” 广告贴中写道。 从房东发布的照片可以看到，这个公寓的卧室没有窗户，两个床位都是狭小的单人床，像宿舍的上下铺。 （图源：blogto） 另两张照片显示，一张桌子和两张折叠椅摆放在过道位置。旁边还有两个相连的洗手池、一个柜台以及一个冰箱。 （图源：blogto） 广告中还写道，租客可以使用房子里的微波炉和炉灶等厨房用品。 值得一提的是，这个广告在发布的4天之后就被标记为“已租出”的状态。 （图源：facebook） 此前有报告统计，7月份大多区有超过5700套公寓完成租房交易，平均一套公寓的租金已达到2707元，比2021年7月贵了超过400元。 “租房市场没有要放缓的迹象，尤其是在9月份很多人都想要租一套公寓的时候，”Strata.ca创始人Robert Van Rhjin表示。 “租房者之间面临激烈竞争，这其中不仅有要租房的学生，还有那些无法买房的人。”

一套半山海景的顶豪，5折甩卖都没人要。今年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天麓3区莱茵庄园一栋200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍价558万元，但最终因无人竞价而流拍。2019年3月时，该房源的评估总价则是1175万元。该房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍价也由最开始的823万元降到了现在的558万元，降幅达265万元。2007年天麓1区开盘至今，15年过去了，这期间深圳不少片区房源上涨迅猛，但相对而言，天麓的房价并未呈现太大变化。甚至2017年时，还曾有网友发帖，宣称愿意降价1000万元售卖天麓8区独栋别墅。而2009年入市的天麓8区，一度以近13万元/平方米单价晋升深圳楼王。 [1]从天麓的过往拍卖记录了解到，近5年来已有60次拍卖记录，但整体看成交并不多，多数房源都以“本场已流拍，无人出价！”而草草结束。 过去的顶级半山海景豪宅，如今为何降价还难卖？“深圳盐田、大梅沙的滨海豪宅火热的年头已经很远了，一二十年前曾有很多富豪在这边扎堆，也被诸多投资者称为深圳东部的黄金海岸线，不过后来香蜜湖、深圳湾等豪宅片区崛起，来这边买豪宅的相对就变少了。”在深圳从业多年的资深经纪人罗鹏通过微信告诉每日经济新闻记者（简称每经记者）。一线城市少有海景房，作为极具代表性的缩影，天麓项目从火热到被遗忘，也踩中了我国海景房发展跌宕起伏的历史。青岛，著名的滨海城市，从北部的即墨到南部的胶南，分布着许许多多沿海楼盘，有的刚刚搭起框架，有的则已开发多年。和一些以海景房闻名的城市不同，青岛许多沿海楼盘并不太以海景作为卖点，因而并没有形成一个独立的细分市场，价格也随着整体楼市的涨跌而浮动。无人机视角下，一个可容纳10万人的庞大社区显得孤独而拥挤，一栋栋超高层建筑排布而来，三面临海的蓝色和钢筋水泥的灰白形成了巨大反差。由此向南2000公里，上千栋楼层俯视着海面，一座巨大的城邦沿着蜿蜒的海岸线徐徐展开，一边繁华，一边寂静。素有“南海之滨”称誉的惠州，海岸线在全国绝对排得上名次。据惠州市自然资源局数据，惠州拥有162个自然海岛、281.4公里海岸线和4520平方公里海域面积。优质的滨海资源，让惠州的海岸线成为诸多地产商追逐的猎物，10余年时间里，碧桂园、华润、万科、金融街、富力等一大批开发商齐聚于此。[2]海景房，作为夏天里与行业最具关联度的词，每年此刻如同圭臬，充满着仪式感。6月下旬以来，每日经济新闻记者陆续实地走访了青岛和惠州，探寻盛夏里“失意的海景房”。那些曾经希望满怀的投资客，这几年不得不低下头，亏本出手，“再不卖，不知道还会跌多少”；那些一心希望在海景房养老的人们，则继续对这次买房经历做着自圆其说式的叙述，而“现房，能住进去”则已经成了可以通用的销售说辞。本该是热闹的季节，但今年的疫情和行业现实，让这个市场呈现了一些不一样的清冷。克而瑞商旅文总经理马洪波在电话中向记者表示：“海景房的价值来源于投资属性的推动，如今其投资价值下降，继续消费潜力不足，导致市场表现偏弱。”海景房，正走向更理性的下一步。逃离青岛最大海景房社区这里是青岛最大的海景房社区维多利亚湾，开发至今已有8年，超过10期，也是当地人口中“青岛最便宜的海景房”之地。小陈的买房故事，从这里开始。过去这些年，小陈先是给父亲陈大爷在这里买了房养老，又给自己买了房投资，一家人的命运与维多利亚湾紧紧关联。维多利亚湾和所有不太成熟的社区一样，会有流动的摊位来卖蔬菜水果，陈大爷对此颇为满意，“这里物价挺低，卖的水果蔬菜比青岛市区还便宜。”6月末的青岛，阳光已经很毒辣，但在海风的吹拂下仍旧感觉舒适。每天下午，陈大爷都会岀门溜达一圈，既散散心，也顺手买点蔬菜。陈大爷对自己的买房经历并不特别了解，当时他只想在海边买个小一点的房子养老用，很多事情都是儿子小陈张罗的。“当时父母的那套房子从挑房到付款，一直是我跑的。2014年的时候，50多万元买的90多平方米，每平方米单价还不到6000元。那时候这里还一片荒凉，但来买房的人已经不少了，售楼人员总是一副很着急的样子，时刻准备着迎接下一波客人。”小陈给父亲买房之后，房价始终在上扬，2017年的时候，这里的房价已经涨到了快9000元/平方米。小陈有点坐不住了，他看着维多利亚湾的房子不断升值，也想搭上这趟顺风车。这个时候，想买维多利亚湾的人比几年前又多出很多，小陈说：“太火爆了，买房子要排队交款，迟疑一点就没有房子了，哪还顾得上楼层楼栋，基本属于能买到哪套就是哪套，当时全程下来几乎是跑着的。”“当时的想法是，应该还会涨，再不买就买不起了。交完款的那一刻，我觉得特别开心。”在维多利亚湾买完第二套房的一年多里，房价还是能让小陈开心的，2019年时这里的房价达到了高点，单价已经超过12000元/平方米。但事与愿违，尤其是2020年之后，维多利亚湾的房价开始断崖式下跌。在为什么会降价这个问题上，当地人给出的答案几乎都是“房子太多了”。目前，维多利亚湾二手房7000多元/平方米便能买到，新房则在1万元/平方米左右。小陈说，看着房价他也慌了，正好孩子到了该上学的年龄，就合计着卖了维多利亚湾的房去青岛市区买房，“再不卖的话，不知道还会不会下跌。”于是小陈把房子委托给了中介机构，“当时中介给我渲染的气氛是，附近二手房市场不景气，价格低一些才好出手。”房子出手倒也快。来看房子的人还是挺多的，但都不愿意岀高价，小陈说：“有时候听中介给我传递的对方报价，我都想摔门而去。”在接待了小10拨看房人之后，小陈的房子终于以一个差不多的价格卖出去了。小陈算了一下，投资维多利亚湾的这几年，没赚钱，反而赔进去了一些。就这样，小陈逃离了维多利亚湾。目前来看，他这个决策还属于及时止损，这里房价还没有回升的迹象。而小陈的父亲仍旧选择在这里养老：“房价升降不关我事，我住就行了。”维多利亚湾曾被寄予厚望。2013年9月12日，万达集团在黄岛区一口气花20多亿元拿下了15宗地块，总面积超过350万平方米，其中的13宗位于黄岛区前湾港南港区内，也就是如今维多利亚湾社区所在地。但几年后，万达、融创的一场“世纪大并购”，令操盘公司的名称由青岛万达游艇产业投资有限公司变成了青岛融创游艇产业投资有限公司，项目名字也逐渐从万达海公馆变成了维多利亚湾。记者跟随当地中介小李看了维多利亚湾各个方位的多套房源，有的可以看海，有的能俯视整个小区，它们都有着相同的特征——毛坯全新，无人居住过。入夜，三面临海的蓝色变成巨大的灰幕，包围着这个依旧在开发的庞大海景房社区。小规模建造、小规模销售期房，在青岛是一个内涵极丰富的词汇，不仅代表着时间，也代表着不确定，很多人的心态是“买期房还不如买二手房，你能踏踏实实住进去”。同样是维多利亚湾所在的西海岸新区古镇口，坐拥风景秀丽的大珠山，也集中分布着多处临海靠山的项目，用青岛房地产从业者小李的话说：“这里是重渠道的片区，开发商通常处于弱势地位。”根据克而瑞数据，5月，青岛以2525万平方米库存总量排在全国首位。而据卓易数据，西海岸新区所在的整个黄岛区，上半年商品房去化周期已经达到了36个月。在这种市场环境下，各海景房项目纷纷拿出了价格武器，以价换量，开发商也变得小心翼翼，用小规模建造和小规模销售来慢慢发展。古镇口眼下有3个贴身肉搏的项目，珠山秀谷·御墅、悦和山海、海语东方。珠山秀谷·御墅打出了160万元起买现房别墅的广告。循着广告来到售楼处，销售人员表示“只剩几套很小面积的别墅了，主要还是卖洋房”。项目已经施工完毕，属于现房状态，“洋房目前毛坯价是1.2万元/平方米，精装修1.4万元/平方米”。事实上，珠山秀谷·御墅2014年便取得了预售证，从航拍画面看，别墅区已经充满了生活气息。根据公开资料显示，项目开盘单价约1万元/平方米，8年房价涨幅不大。销售人员坚持强调的是，“我们是现房，您肯定能住进去。”和珠山秀谷·御墅紧邻的悦和山海，售楼处门口还停靠着由大巴车改装而成的流动售楼处。从青岛市区的角度来看，古镇口的确稍微偏远了一些，开车到青岛站有50公里左右，而坐地铁则需要1个小时以上。另一侧的海语东方正在销售第三期，给出的报价在1.1万-1.2万元/平方米左右。记者了解到，2017年8月22日项目二期取得预售证，参考价格在1.7万元-2.4万元/平方米，如今相距最高点已经腰斩。与海语东方几乎并排的还有灵犀湾和公园一号，这两个盘被不少当地自媒体称为“青岛最大的韭菜基地”。从公开资料看，灵犀湾曾经卖到2.5万元/平方米，公园一号开盘价也在2万元/平方米左右，但如今这两个盘在市场上几乎已近乎销声。青岛北部的即墨，官方打造的蓝色硅谷核心也矗立着大片海景房。6月末记者到达蓝色硅谷时，当天下了不小的雨，蓝谷之光售楼处人并不多，销售人员姗姗来迟，多次确认了记者此行目的，似乎诧异于为何此时会有人到访。根据销售人员小史的解释，“以前开发周期猛，建设一大批，卖掉一大批。现在去化速度慢，就只是卖一点、再建一点，开发商不敢让自己的资金成本太高。”记者曾询问多位青岛房地产业内人士，为何这里的海景房会出现上文所说的情景，得到的答复大都是“疫情影响”。但显然，短短4个字并不足以解释一切。1.66折和“急卖，电话xxx”的投资客许丽娇是一名投资客，平时住在深圳，在大湾区多地购置有房产。要不是半年多了房子还没卖掉，许丽娇也不会自己跑过来带记者看房，甚至记不清自己在惠州还有这套房。许丽娇这套房子的阳台外面，挂着“卖房，电话xxx”的横幅。“这么热的天，房间都不用开空调，凉快得很。”炎炎夏日，许丽娇并未把房间空调打开，在她看来，这样的房子很通透，前海后山，通风也极好，住起来特别舒服。在带记者来看房前，许丽娇特地把房间彻底清扫了一遍，走进房间，刚拖完地的痕迹仍然清晰可见。许丽娇的房子属于典型的大套间，有个很大的阳台，她每年会过来住上几个月，主要用来旅游度假。虽然房子不在高层，但看海倒是不成问题。许丽娇觉得，自己这套房子极具优势，不仅阳台面积比其他家大，而且本楼栋原来是打算作为高级酒店来打造的，所以整体装修风格也比小区其他几栋要好。为了卖掉惠州的房子，许丽娇特地从深圳跑过来，打算把这边房子处理掉以后，再去处理深圳的房子，之后打算出国陪子女。有意思的是，当日记者过去看房时，还是许丽娇回来卖房后接待的第一个看房客户。虽然整体上许丽娇这套房所在的小区房价跌了，但对买在这里她并不后悔，“一个兔子还三个窝呢，50多万元就买套海景房很值了。”房子是许丽娇在2018年购买的，当时总价58万元，面积57.5平方米，现在55万元出售。55万元总价买套海景房似乎并不算太贵，但相对而言，如果想要长期居住，周边没有相对成熟的生活配套，生活会不大方便。看出了记者的疑虑，许丽娇说：“居住的便利跟深圳、广州自然没法比，不过平常可以点外卖，要买菜的话，平常我们都是开车去旁边的惠东县，也就10分钟不到的车程。”相比基础配套，许丽娇似乎对这边的发展规划更有信心，她指了指窗户前的大海，“海边未来也是有规划的，未来这边景点将会打通，旅游船将从双月湾出发，这边也有站点，那时候惠州海景区域的人流量都将大幅提升。这个价格，你可以闭着眼睛寻思，反正你不会亏钱。”今年5月8日，在京东法拍，九铭屿海一套133.67平方米的房产以65.5万元成交，折合单价约4294元/平方米，仅相当于市场价（约11942元/平方米）的3.6折，原购房者买入价的1.66折。而在过去一年时间里，该房源已经被司法拍卖了8次（其中1次被撤回）。在记者实探过程中，业主降价销售其实很是普遍。“现在惠州买海景房价格已经很低了，基本上每平方米六七千元，可供选择的楼盘数量都挺多，而五六年前这边的海景房价格普遍在1.2万元/平方米左右。”当地从业10年的老中介许聪带记者看了多套急售房源，基本上业主的选择都是降价卖，比如2017年1.3万元/平方米在碧桂园梵高的海买入的一套房，如今9440元/平方米出手。“这边海景房本来总价就不高，八九十万元总价的房子，持有5年，亏损二三十万块都是常态。”所以，像许丽娇这样不愿意大降价卖的业主，最直接的结果就是，往往房源挂出去半年甚至一年以上，仍无人问津。一个盘，“一座城”惠州的惠东和惠湾片区拥有优质的滨海资源，距离深圳也就50-60公里，驱车行驶约1个半小时。对比深圳不少海景项目动辄15万+的单价，惠州的海岸线显得无比美丽动人。惠州不少项目都属于典型的超级大盘。如金融街巽寮湾占地面积2900万平方米，华润小径湾规划建筑面积270万平方米，碧桂园十里银滩建筑面积160万平方米，都属于典型的一个盘就像“一座城”。每日经济新闻记者在实地探访过程中了解到，在惠州购买海景房的人，有的业主纯粹是为了投资，购房后基本也不会来住，买房只是等合适的时机出手；有的业主则是买了退休之后养老居住，造成暂时闲置；还有一部分人则是为了夏季度假使用，其他时间则不会住在这边。如果住在惠州的海景房，基本上都容易面临“长期生活没那么便捷”的困境，这些地方的公共交通方式并不是很发达，出租车也不算多，若自己无私家车，出行并不是很方便。记者在惠湾片区出行，主要依靠当地居民开的四轮电动车；在惠东片区出行，通常依靠扫码使用项目附近的双轮电动车。此外，随着海景房的热度褪去，越来越多问题摆在了购房者面前。部分购房者仅仅看到了海景房的居住环境，想着居住在这儿的感觉不错，并未考虑到此后的使用价值问题；部分购房者则把海景房当作自己的“资产配置之一”或者是“第二第三居所”，却忽略了长期空置带来的资金沉淀、清理维护和房屋管理等问题。在惠湾片区，或许是因为长期无人使用，部分小区内的泳池都处于干涸状态，而部分业主的房间因为长期无人居住，进房间也能闻到明显异味。不少小区整体人流并不算大，这或许跟两个因素有关，一个是因为疫情的缘故，整体度假旅游的人减少；另一个则是微观层面的，或许也正因为人少，导致社区相关公共设施关闭，项目周边也没有太多餐饮、医疗、商场等基础配套，并不适合长期生活。在惠州沿海区域，除碧桂园十里银滩外，还有两个典型项目，华润小径湾和金融街巽寮湾，这两个项目在一定程度上代表了两种打造海景房的模式，前者把做“商业街”和“商场”的经验，运用到了海景项目上，虽说整体人流量不大，但仍能看到各种店铺还在正常营业。海景房还有投资价值吗？关于海景房的市场统计数据很少。作为北方城市的另一个代表，秦皇岛也是海景房集聚地。乐居秦皇岛曾披露过一组数据，北戴河新区5月共有24个楼盘在售，其中住宅1个楼盘，海景房23个楼盘，住宅均价约8800元/平方米，海景房均价约14443元/平方米（以上海景价格包含多个合院产品），均价同比、环比均有所下降。从公开信息看，今年北戴河蔚蓝海岸、阿那亚临海公寓等的售价与去年同期相比，略降几万元；新房与二手房存在倒挂行情，二手房有可议价空间；酒店、民宿价格大涨，海景房却降价了。7月27日，记者以购房者身份咨询秦皇岛当地海景房中介机构，对方也表示“今年项目性价比高，因为大多降价了，单价1万余元的项目占大多数。”东戴河海景房销售亦不如去年，二三十万元买一套海景房的情况比比皆是，楼市目前仍是供大于求。整体来看，据安居客，秦皇岛7月二手房均价约11185元/平方米，同比下跌4.66%。位于海南儋州的恒大海花岛也是海景房价格显著下跌的经典案例。2015年12月，据彼时恒大披露数据，海花岛首日认筹到访人数10万人，创造了122亿元销售额。与此同时，海花岛的房源价格也迎来水涨船高，从最开始的5688元/平方米涨到了2020年时的约2万元/平方米，部分高楼层、景观好的则接近3万元/平方米，五年时间涨幅超4倍。而今年年初，每日经济新闻记者在海花岛采访时了解到，“新房尾货均价在1.7万元/平方米左右，一般低楼层的价格普遍在1万-1.5万元/平方米，能看到海的楼层价格高一点，一般在1.6万元/平方米以上，最好的海景房价格则普遍在1.8万元/平方米以上。”安居客数据显示，截至8月2日，海花岛二手房挂牌均价为12758元/平方米，与2020年高峰期2万元/平方米相比，跌幅在36%左右。而相对来说，海南清水湾在价格上要坚挺一些。根据今年5月记者在清水湾的实地采访，目前清水湾二手房源挂牌价格普遍在2万-3.6万元/平方米不等，房屋总价在180万-300万元不等。根据海南房天下数据，清水湾项目2019年10月时为2.5万元/平方米，到2021年6月时价格达到3万元/平方米，今年7月底均价2.8万元/平方米。从价格走势来看，清水湾在过去几年中整体变化并不明显。胡润研究院曾发布过一份《中国奢华旅游报告》，其调查样本中有近半数高端旅游者购置了度假房，其中首选海景房。购置度假房的目的不仅仅是度假，还包括投资与养老。所购置的度假房平均面积为100平方米，公寓与别墅是他们最爱的户型。一年之内，高端旅游者使用度假房1-3次的人数比例为22%，使用率不高。马洪波认为：“海景房作为投资选项，是有价值门槛的，达到价值高点后便很难上涨了，市场表现归根结底还是要看所在城市的整体价值。如今房地产市场刚需不足，也影响了带有投资属性的海景房，因而会造成这种特殊产品价值的下降。”对企业来说，要想把海景房项目做好并不是一件简单的事，并非只是在海边把房子建好，更考验的是企业的综合运营能力，比如如何让业主愿意留下来、如何保障业主的生活便捷度等等。7月25日下午，美联物业全国研究中心总监何倩茹通过微信向每日经济新闻记者表示，近几年来，全国大部分城市的房地产价格已经进入下降通道，而海景房作为类别之一，价格下降也是可以预料的，并且对那些供应量极大，但居住需求又没有完全跟上的海景房项目来说，打击会更加明显。“在过去，海景房的投资属性一直要比居住属性强。不少海景房项目，基本主打的是养老和度假，疫情导致这些区域的人流量下滑，也带来了海景房预期投资收益的下滑。部分海景房项目因为长期生活居住配套没跟上，在不是旅游旺季的时候，更容易给人以一种冷清的感觉，再加上全国房地产价格处于下行通道，容易引起部分业主的抛售心理，降价挂牌也在所难免。”“海景房作为短期旅游的居住产品，我认为还是有市场份额的，但价格重回上升区间的时间，则得看疫情何时结束，以及房地产市场何时恢复到正常交易水平。”“对海景房来说，我认为应该想办法增加更多附加值，包括环境溢价、生活配套改善、打造成特色旅游景点等，这有利于增强其抗跌能力，使项目获得更多持续发展机会。”7月26日，TOP10房企一位品牌人士通过微信向记者表示，海景房短期内应该没有反弹趋势。“首先大家对于整体房地产市场的信心还没有恢复，海景房也会受一定影响。另外，消费者更加理智成熟，不再像以前那样对离海更近的房屋类型有投资意向，而是选择同样为海滨城市、稍微远离海边的产品。选择海景房大多为旅居、度假需要，目前疫情原因，各地出行受到一定影响，也是市场趋冷比较重要的一个因素。”对于海景房破局，马洪波认为：“要提升整体的度假属性，配套要完善、产品要升级，要能够令人长期居住下来，把人引过来。或是通过运营，将海景房变为民宿或者酒店，通过运营来提升价值。归根结底，还是要让人住过来，不管是买的人还是租的人。”