根据彭博经济研究 (Bloomberg Economics) 的预测，负债累累的加拿大人在未来18个月内可能会看到央行利率下降1.5个百分点，最低降至3.25%，与现在利率比降幅超过三分之一。 图源：51记者拍摄   彭博经济研究周日发布了全球各大央行的利率预测，并指出加拿大央行是七国集团（Group of Seven）中首个降低基准利率的央行。 加拿大央行上月采取了行动，将利率从5%降至4.75%。自2023年7月12日以来，加拿大利率一直维持在5%。 Bloomberg分析师Stuart Paul写道：在加拿大，强劲的国内需求和表明近期支出加速的指标意味着今年的央行降息步伐应当会较慢。 Stuart Paul说，我们预计加拿大央行将按季度节奏下调基准利率，到2024年底将基准利率目标降至4.25%。进一步的通胀下降潜力使基准利率面临下行风险。但在人口因移民增长的背景下，快速的降息可能会重新激活房价，并有引发二次通胀激增的风险。 分析师预测今年9月和12月还会有两次降息，到2025年底基准利率将降至3.25%。 图源：51记者拍摄 Bloomberg预测，未来18个月内唯一不会降低利率的央行将是日本，目前其隔夜利率仅为0.1%，因为日本经济停滞不前。 美联储的利率设定为5.5%，预计到2025年底为4%。 加拿大央行的隔夜基准利率被银行用来设定家庭抵押贷款、商业贷款、信用额度和信用卡债务的利率。 因为担心经济增长会停滞，在COVID-19期间，全球各地的央行降低了利率，达到前所未有的低水平。 利率被用作管理经济的工具。它的逻辑是，如果经济增长疲弱，那么降低借贷成本会鼓励负债和支出。如果经济增长过强，通胀率上升，那么加息可以抑制这种增长。 在2020年疫情最严重的时候，五年期固定利率房屋贷款利率可以低于2%。现在，房主为五年期固定期限抵押贷款支付的利率约为5%。 目前皇家银行（RBC）提供的五年期固定抵押贷款利率为4.84%。    

经常关注大温地产新闻的人都会知道本拿比有栋网红独立屋，因为在街区独树一帜被称为“鞋盒”。 图自Daily Hive，2023年 2023年4月12日，加拿大媒体《Daily Hive》报道称，这套奇特的独立屋以190万的价格挂牌求售。 当时引起了多家媒体和地产圈的关注，一度成为当时的网红独立屋。   但遗憾的是，流量并没有帮助这套漂亮的房子顺利成交。 根据当时的资料显示，这套独立屋的土地非常狭长，屋主在2022年11月完成了推倒重建的工作。随后将其挂牌上市。初始挂牌价格高达190万。 但很遗憾，卖到2024年6月也没能脱手，但最新挂牌价格已经跌到159.9万。 而且要强调一点，那就是卖家最初的190万挂牌价并不算夸张，因为这套房子的政府估值165.1万。 尽管这个挂牌个案显示大温地产市场目前比较疲软的态势，但CMHC报告预测： 房价可能会在2025年重新回到2022年初的峰值水平，并在2026年创下新高！ 报告显示，CMHC预计2024年房产成交量将增加到46200笔，平均房价达到112.7万加元到125.8万加元之间。 目前市场上挂牌的房源30%挂牌价格低于估值，70%挂牌价格高于估值。 就市场心态而言，大部分卖家还是不舍得割肉甩卖，而是小心翼翼试探买家的态度。 与此同时，明确的降息预期也让更多卖家存在等等看的心理，希望能有更高的价格成交。 但另一方面，经合组织曾表示，加拿大对以住房为基础的经济的执着将使其人均 GDP 在未来 40 年内位居发达经济体的末位。那是在 2019 年，自那以后，该国一直在加倍实施这一战略。它已经到了加拿大央行宣布“生产力危机”的地步。利用移民作为过度刺激措施适得其反，实际上让该国进一步落后。  人均 GDP 急剧下降、生产率下降、住房负担能力压力和失业率上升都表明经济增长管理不善。  所以，降息不是解决经济问题的良药，反而是经济衰退的征兆。 最新预测显示经济增长大幅放缓。未来 3 年，平均增长率将降至每年仅 0.7%。考虑到经合组织国家 0.4% 的平均增长率，这一数字仍然非常高，但比大多数人预期的要慢得多。 与此同时，加拿大人口的疯狂增长即将结束——现在要解决后遗症。这是加拿大国家银行(NBF) 的观点，该银行指出，今年的人口增长有望再创纪录，但未来 3 年年均增长率将下降 75%。此举正值政策制定者努力吸收最近的繁荣，并希望在未来实现更可控的进步。  所以，投资房产还是要量力而行。  

去年，当国际学生Miran Kadri从印度西部的Gujarat搬到安大略省的温莎，他有很多事情要考虑。其中一项担忧是，在加拿大留学这段时间，周围人会如何看待他。   图源：51网记者 甚至在印度的时候，Kadri就在网上的社交媒体页面上，看到了很多反印度的评论。 随着针对南亚社区的仇恨犯罪稳步增加，种族主义这个在南亚文化中通常被回避的话题，目前成为了该社区必须面对的问题。 Kadri说：“我过去经常浏览这些网页，看到有关印度人如何抢走工作的评论，以及人们如何因为印度人来到加拿大，而对加拿大的未来感到不安全的评论。” 24岁的Kadri在网上很活跃，经常看到这样的评论，即使在温莎已经待了一年多，目前正在攻读电子和计算机工程硕士学位。他说，类似这样的评论到处都可以看到。 “这肯定会有影响，因为我们已经有很多压力了，比如考试，毕业后找工作。最重要的是，我们看到了这些评论，这些评论一直在我们的脑海里。” Kadri概述说，即使是在当地宣传印度节日的帖子上，评论也充斥着脏话和歧视性言论。 25岁的犯罪学硕士生Gaganeet Kaur从印度Chandigarh来到安大略省，她也看到了这一点。她说，即使在加拿大生活了七年之后，网络环境改变了她在日常生活中的表现方式。 Kaur说：“我发现自己加倍小心。我不想成为那个有问题的人，不想让他们在社交媒体上攻击我们。” Kaur还目睹了专门针对加拿大印度人歧视的社交媒体页面。 网上反印度仇恨的趋势日益增长 有几个没有署名的TikTok账号引起了人们的注意。他们使用人工智能生成的印度国旗和人物图像，并配以“2050年的加拿大”的标题。 例如，一段视频获得了超过20万个赞，有数千条反移民评论，但它并没有被删除。这些言论对Kaur和Kadri这样的学生产生了现实影响。 “这可能是我找工作最困难的时候，这当然与目前的就业状况有关，但这也让我思考，这是否也与人们对南亚社区的一些紧张和看法有关？” 温莎南亚中心开展了一个名为“温莎埃塞克斯反仇恨青年集体”的项目，为来自种族化社区的学生提供了分享经验和相互支持的空间。 Nandini Tirumala是该中心的项目主管。 她说：“看到社区突然在社交媒体上掀起反移民和反国际学生的浪潮，我们感到很惊讶。” “我认为这在很大程度上是由加拿大已经开始发生的经济状况推动的。当人们看到没有工作，有通货膨胀，找不到负担得起的住房时，他们想找个人来责怪。通常，移民是罪魁祸首。” Tirumala说，由于缺乏资源，特别是南亚社区，情况变得越来越困难。 很少人愿意报告 Kaur和Kadri都没有报告他们在网上看到的任何种族歧视内容。 根据加拿大统计局的最新报告，从2019年到2022年，针对南亚社区的仇恨犯罪增加了143%，从2021年到2022年增加了18%。 在温莎市，警方表示，2018年至2024年期间，针对南亚人的仇恨事件为零。 Shalini Konanur是一名律师，也是位于多伦多的安大略省南亚法律诊所的执行主任。她说，人们不愿报告种族主义或仇恨事件有几个原因。 “有时人们来自警察不被信任的国家。在这些社区中还有一种观点认为，当你报告这类事情时，其实没什么用，所以这实际上并不是一个有效的机制。” Konanur还提到了语言障碍，以及担心如果有人处于不稳定或没有移民身份的情况下，可能会失去身份或被拘留。 作为一名国际学生，Kadri有他自己的理由。 他说：“我们不希望因为在某处报道而损害我们的形象。” “我们总是担心‘如果我们被遣返回印度怎么办？’我们怀揣梦想而来现在却要一无所有地回印度了。我们借了一大笔贷款来支付大学学费，如果我们再次搬回印度，对我们的家庭不会有好处。” 服务南亚人机构理事会(CASSA)在安大略省各地开展工作，为南亚后裔的新移民和企业主提供资源。该组织开发了一个名为“消除仇恨”的在线工具包，他们希望该工具包能提供一些建议，告诉人们在评论铺天盖地或对心理健康有影响的情况下，如何参与网络活动。 希望未来 畅所欲言 Konanur说，从法律的角度来看，政府可以做得更多，尽管《网络危害法案》可能会发挥作用。 “我认为他们正在努力，但我认为他们可以在教育活动和公共信息方面变得更强大。” Nandini表示同意。“我想说，我们需要反击。” “我们真的希望政治领导人和其他有影响力的人站出来。我们需要能够为国际学生说话的斗士。” Kaur说，她希望更多的对话能带来潜在的改变。 他说：“我们必须控制自己的声音。我们必须把我们的故事原原本本地讲出来，这将鼓励其他人分享他们的故事，并团结起来寻找解决方案。”

加拿大5月房地产市场保持平静，销售小幅下降，新上市房屋数量环比上升，但加拿大央行四年来首次降息可能预示着未来买卖双方心理的转变。 加拿大房地产协会(CREA)周一发布的报告显示，4月至5月期间房屋销售活动下降了0.6%，而新上市的房屋数量上升了0.5%。销售放缓和新房源数量增加意味着，加拿大大多数市场待售房屋数量增加。报告还称，在全国范围内，有17.5万套待售房产，较上年同期增长逾28%，但仍低于历史平均水平。 CREA资深分析师Shaun Cathcart表示，” 5月是加拿大房地产市场活动的又一个低迷月份，不过由于利率走低，这可能是最后一个低迷月份。”加拿大央行6月5日的降息可能只下调了25个基点，但对许多一直在场外观望的人来说，其心理影响无疑是巨大的。现在的问题是进一步降息——具体来说，降息的速度有多快，幅度有多大？” 加拿大央行下一次利率公告将于 7 月公布，经济学家不确定是否会再次降息。如果有的话，这将是来自央行的强烈信号，表明降息周期将快于预期。 报告称，从4月到5月，全国平均房价也小幅下跌了0.2%，许多主要市场的房价都在“横向下滑”，除了卡尔加里、埃德蒙顿和萨斯卡通，这些地方的房价自年初以来一直稳步走高。 5月份全国平均房屋售价为 699,117 加元，比去年同期下降了 4%。五月份售出的房屋数量与去年同期相比则下降了 5.9%。 今年5月，大温地区的销售额同比下降19.8%，而大多伦多地区的销售额下降了22.2%。与2023年5月相比，埃德蒙顿的销售额增长了19.7%。 道明银行经济学家Rishi Sondhi在周一上午的一份分析报告中表示，安省的房屋销量环比下降了2%，而价格则保持平稳。  “5月的低迷表现延续了春季销售疲软的趋势，因借贷成本上升和加拿大央行的不确定性让买家保持观望态度，”他表示。“展望未来，进一步的降息可能会出现，这应该会为2024年下半年的强劲增长奠定基础。”

一项新的分析显示，自 1990 年代中期以来，温哥华的房价和收入之间的差距急剧扩大。 RATESDOTCA 的一份报告说：「90 年代初的住房危机对加拿大人造成了沉重打击，尽管 1994 年的日子很艰难，买不起房，但 30 年后情况变得更糟，」。 「1994 年，温哥华的平均房屋成本约为税后家庭收入中位数的 8 倍。到 2024 年，其成本约为税后家庭收入中位数的 14 倍。」 报告发现，过去 30 年平均收入成长了 34%，而平均房价则上涨了 142%。 「1994 年温哥华家庭税后收入中位数为36,254 元（以 2024 年货币值计算为 67,172 元），而平均房价为 289, 334 元（以今天货币值计算为 536, 067 元）…2024 年，温哥华家庭税后收入中位数为是 89,771 元，平均房价为 1,295,619 元。」 90 年代的加拿大人想买房是痛苦的，一些房主因高利率和经济衰退而「陷入紧缩困境」，但报告称， 1994 年的住房危机仍比现在缓和得多。 房地产分析师 Victor Tran 表示，加拿大当前的住房危机是多种因素共同造成的，包括供应不足、通货膨胀以及在 2021 年和 2022 年经历了一段低利率时期和无法满足的需求，接着又是利率走高。尽管加拿大央行已经开始降低利率，但仅靠降低利率不太可能让大多数加拿大人更买得起房。 收入差距不断扩大，但省房地产协会 (BCREA) 表示，进入夏季，全省市场仍处于「平衡」状态。 5 月的数据显示了卑诗省的销售情况与一年前相比下降了 11%，但房市活动正在回升，挂牌数量也在增加。 BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 表示：「我们开始看到销售活动回升到更正常的水平，再加上库存增加，有助于保持市场平衡。」 温哥华 5 月房价较去年上涨 2.5%，均价为 1,345,157 元，菲沙河谷平均房价下跌 1.5%，至 1,074,923 元。 加通社资料图片  

过去一年，更多加拿大人对移居美国表现出兴趣，主要原因包括对生活成本、税收和加拿大政治等方面的不满。搬家的人群主要是20多岁和30多岁的年轻家庭，因为他们大多是因为工作机会或者与美国人结婚而移居。 数据也反映了这一趋势。根据美国社区调查，2022年有12.6万名加拿大人移居美国，比2012年增加了70%。其中42%在加拿大出生，比疫情前的平均数增加了约50%。 他们中的很大一部分可能会迁移到佛罗里达州，佛州现在是美国人口增长第二快的州。 《国家邮报》评论员Danielle Kubes表示，在她移居美国的朋友中，所有人都对加拿大总理特鲁多和安省省长福特的新冠疫情政策以及随之而来的生活水平下降表示不满。 Ben Feferman是一名游戏顾问，他设法获得了O-1“非凡能力”签证，并与妻子和四个孩子搬到了阳光之州，他在电话中说，“我们的举动在很大程度上受到了疫情政治和政策的推动。我们觉得无休止的封锁、限制和虚假科学公共卫生政策下，没有生活质量可言，尤其是在学校关闭的时候。” 营销公司The Concept Agency的首席执行官Rachel Azagury将在今年夏天与丈夫和两个孩子以L-1公司内部签证前往南方，她知道至少还有五个家庭也在做同样的事情。她说，她起初支持加拿大的封锁措施，并认为佛罗里达州对社交距离的自由放任态度是“疯子”。但几个月后，她的想法变了。“我意识到我们不能在这里过户外生活，我们甚至不能去公园，”她说。在2020年一段时间，多伦多封锁了操场并对使用者罚款。这场大流行“显示了加拿大所有的裂缝”。 Kubes指出，一直以来这个国家为我们提供了一个安全、宽容、治理良好的地方；为此，我们忍受了零下20度的冬天，高税收，有限的工作机会，糟糕的购物选择和昂贵的酒。加拿大人看不起美国的枪支犯罪、高昂的医疗成本和支离破碎的政治。 但在新冠疫情之后，这种感觉被打破了：从医疗等待时间到护照排队，再到婴儿泰诺(Tylenol)短缺，良好的治理已经消失。犯罪率直线上升，警方甚至鼓励居民把车钥匙放在门口以避免在汽车盗窃时发生暴力冲突。 现在已经长大成人的千禧一代正在做一个新的考量：如果我们不能确保我们的孩子有一个坚实的经济未来，如果我们把超过一半的工资（扣除所得税和消费税）交给政府，但却连一个儿科医生都找不到，如果我们的汽车一年内从车道上被偷了两次，那么我们为什么还在这里？ Kubes说，佛罗里达州没有州所得税。销售税只有6%，汽油更便宜。根据该州的择校计划，家长可以获得约8000美元的教育券，可以用于私立学校或家庭学校。所有这些，再加上可能获得更高的薪水，意味着我们可以负担得起医疗保健、一所在封闭式社区的房子和私立学校的学费。我们也不用每次想出去的时候都费力地给蹒跚学步的孩子穿上防雪服。 换句话说，千禧一代中产阶级可以在美国享受更高质量的生活。 图源：google 多伦多移民律师Daniel Mandelbaum说，大约20年前，类似的因素促使加拿大人大批逃往美国。“这是个大问题，”他说。“当我和客户交谈时，我感觉到这是加拿大经济的一个根本问题，人们对这个问题感到沮丧，并实际上在行动。” 最令人沮丧的当然是房价。 这里的房价是天文数字，在Kubes居住的旺市，房价平均125万元。记住，这不是在多伦多市中心，这是人们想要便宜房子的地方。相比之下，在佛罗里达州Boca Raton，它是加拿大家庭的首选目的地，2024年4月的价格约为58万美元(80万加元)，便宜约35%。 Feferman一家在加拿大一直租房，但搬到佛罗里达后，他们第一次购房，只花了75万元就买下房子，而且位于孩子学校附近的理想社区，他们说，在加拿大，类似的房子要花150万加元左右。 加拿大另一个令人沮丧的主要原因是医疗保健系统。这从来都不是很好，但在疫情后，很多人感觉安省的医疗像是世界末日。Kubes的家庭医生减少了每周的工作时间，开了一家美容诊所，因为她说政府给的钱不够。 Azagury说，在疫情期间，她要等9个月才能看上皮肤科医生。 “美国的医疗保健更贵吗？也许吧，但它肯定更好更快。” 如果你在美国有工作，就可以在工作中获得医疗保险，如果你是低收入或中等收入者，可以获得政府运营的医疗保险或奥巴马医改计划。 Feferman说：“当我真正研究并申请时，发现这是一个对中产令人难以置信的系统。你可以获得非常慷慨的税收抵免，这实际上补贴了医疗保健，在很多方面，我的感觉是私人医疗保健提供了更好的医疗质量。他们在预防保健方面也做得更多。” 加拿大千禧一代在成长过程中对美国的优越感已经结束。这里的前景暗淡，那里的前景光明。   来源链接： https://nationalpost.com/opinion/danielle-kubes-its-no-wonder-that-young-canadian-families-are-fleeing-to-florida      

特鲁多厉害了！ 5月29日 ，加拿大媒体《环球邮报》报道称，加拿大总理特鲁多表示政府的目标是保持现有房产价值不下跌的同时，让加拿大年轻人买得起房子。 特鲁多在加拿大房价问题上给我们展示了典型的既要又要，抑制房价和财富不断增值在他看来完全可以兼得。 而且在特鲁多看来，稳定房价比房价可负担更重要。 各位持有房产的老铁可以把心放肚子里了，就算你高位站岗，特鲁多也绝不会落井下石，持有加拿大不动产稳赚不赔。 事实上，几乎所有经济评论人士都认为不能削减住房成本的同时确保房主的房价保持高位，但特鲁多现在觉得他能做到。 特鲁多在告诉《环球邮报》，住房需要保值！这是加拿大人退休和未来储蓄潜力的重要组成部分。 加拿大许多居民已经无法负担住房市场的价格，中产家庭典型的独立屋子在大温地区已经是200万起步了。税后年收入达到中位数的温哥华家庭需要不吃不喝30年才能负担得起。 与此同时，加拿大租金成本也在不断攀升，这加剧了年轻选民的沮丧情绪，而特鲁多政府正试图安抚这种情绪。 报道称，特鲁多政府已对加拿大生活成本的飙升作出了回应，修改了一些针对首次购房者的计划，例如允许他们为新建房屋办理有保险的抵押贷款，分30年还款。联邦政府还宣布了数十亿元的激励措施和税收减免，以建造更多的出租房屋。 但细心的人可以发现，特鲁多的政策都是帮助买房的人提高购买力，但没有任何政策的目标是打压房价，所以特鲁多算得上言行一致。 在过去的二十年里，加拿大住宅房价增长了两倍，让房主更加富裕。许多加拿大人将房屋视为他们最大的资产，并将其视为支持他们退休和将财富传给子女的一种方式。 然而，房价大幅上涨导致房主和租房者之间的贫富差距扩大，租房者没有同等的机会积累房屋净值。 特鲁多承认这种差距并表示，就退休金而言，租房者与房主之间的差距是巨大的，而且这不一定总是公平的。 但很显然，特鲁多并不打算结束这种不公平。 特鲁多的表态客观上起到了保护加拿大房价的作用，相当与国家的最高行政领导人公开表示，投资加拿大房产稳赚不赔。 报道还称，加拿大联邦政府最新一轮的住房政策公告预计不会立即对住房负担能力产生太大影响，因为该国人口增长速度是几十年来最快的，新移民正在寻找居住地。 尽管各级政府一直在推动开发商加快住房建设，但新房建设速度有所放缓，部分原因是借贷成本高昂。而且新公寓和房屋的建造需要数年时间。 BMO在一份报告中指出，“只有三件事可能改善负担能力：收入增加、借贷成本降低、房价下降。” 根据加拿大房地产协会的数据，尽管平均房价比 2022 年初疫情房地产繁荣的顶峰下跌了约 10%，但仍比 2019 年高出 37%。 对于特鲁多既想让让年轻人买得起房子，也不想房价跌，一些专家认为这基本做不到。 图自Global News，2024年5月 房产经纪John Pasalis对特鲁多的说法不屑一顾。 他表示，联邦政府的立场是，住房是一项需要保护的投资。这意味着特鲁多把住房视为资产，而资产和生活必需品完全是两回事。房价才是政府积极保护的目标，而不是买不起房的人。 如果特鲁多继续当选总理，那么加拿大的房价就会继续涨，认为特鲁多会连任的朋友，请马上联系你的地产经纪，因为在特鲁多政府的管理下，买房就是赚钱。

在最新的加拿大最经济实惠社区名单中，不列颠哥伦比亚省的城市排名非常靠后。 房地产公司 Royal LePage 表示，在其最新的加拿大最实惠城市名单中，不列颠哥伦比亚省没有一个城市进入前15名。 据Royal LePage称，加拿大最便宜的购房地点是安大略省的桑德贝。该房地产公司表示，该市的房屋平均价格约为 30 万元。 Royal LePage 表示，在 15 个最实惠的城市中，有 4 个位于魁北克，另外 4 个位于大西洋省份。 Royal LePage 表示，住房成本对我们当地造成了巨大影响，许多人都在考虑搬家。他们不仅考虑搬到奥卡纳根或不列颠哥伦比亚省北部，还考虑搬到埃德蒙顿、圣约翰和桑德贝。 报告称，埃德蒙顿是大多伦多地区和大温哥华地区居民的首选。 该房地产公司表示，像温哥华、蒙特利尔和多伦多这样的大城市的居民最想找到一个更便宜的居住地。 租房者比业主更有可能根据住房成本考虑搬迁，但差别并不大。 Royal LePage 表示，如果有机会并且可以保住工作并进行远程办公，接受调查的大温哥华地区 45％ 的人愿意搬家。

超级巨星霉霉，泰勒·斯威夫特将于今年11月在多伦多举行六场音乐会，而酒店业正利用这次大型活动疯狂赚钱：将每晚房费大幅提高。 图源：Global News 酒店的经营依赖于供求关系，虽然在重大活动期间住宿价格上涨并不奇怪，但霉霉在多伦多一系列演出期间，价格差异却非常大。 斯威夫特将于11月4日、15日、16日、21日、22日和23日来多伦多举办演出。为了迎接这个人气旺盛的一周，全市各处的酒店都纷纷提高房价。 多伦多市中心万豪酒店就建在罗杰斯中心内，对于外地的音乐会观众来说，它可能是最佳位置，但是如果想住在靠近大型演出的地方，需要花费不少钱。 十月第一周的住宿费用为每晚500元，而几周后演唱会举办期间，同一家酒店每晚的住宿费用高达1,999元。丽思卡尔顿酒店的情况也类似，霉霉在多伦多期间，酒店客房每晚价格接近2,500元。 事实上，几乎每家距离演唱会场馆步行距离内的酒店每晚的费用都超过1,000元。 图源：Google Map 甚至在演唱会宣布后的几周内，该市的酒店预订量就出现了惊人的增长。 如果游客们还没有预订住宿，并且希望在六场演出期间住在多伦多，那他们可能就没那么幸运了，因为许多市中心的酒店在几个月前就已经被粉丝们预订一空，有些酒店甚至在展会开始前一年就已被预订满。 图源：X 这些酒店价格可能超出了很多人愿意为演唱会前/后住宿所支付的费用，但很多霉霉粉丝可以算得上是最忠实的粉丝群体之一——许多人甚至愿意支付一大笔钱来获得这些珍贵演唱会的“黄牛”门票。

密西沙加一套公寓在两年时间内以截然不同的价格出售，展示了大多伦多地区（GTA）的房价每年的波动幅度有多大。 图源：City Scape Real Estate Ltd., Brokerage   这套两室两卫的公寓位于80 Absolute Ave.，就在Square One购物中心对面，配套设施一应俱全，包括篮球场、健身房、水疗中心、剧院和高架跑道。根据房源信息，这套公寓拥有东北朝向的阳台视野和开放式布局，以及一个带有四件套的主卧。 图源：51找房 交易记录显示，这套公寓上一次出售是在2022年4月以75.1万元的价格成交，当时整个GTA地区的房价都在飙升。在这一高峰期，大批潜在买家涌入房地产市场，以享受更低的贷款利率。 然而，加拿大央行随后开始提高利率，不久后房价再次开始下跌。 仅仅两年后，同一套公寓以54.9万元的价格挂牌，最终以低于要价的50.5万加元成交，血亏近25万元。 图源：X 2024年迄今为止，安省的房地产市场已经见证了多起房产巨额亏损出售的案例。今年3月，伯灵顿LaSalle社区的一栋房屋在多次尝试出售失败后，以70万元的亏损价格售出。 在另一起案例中，汉密尔顿Stoney Creek社区的一栋四居室房屋在6次尝试出售失败后，以亏损50万元的惊人价格出售。 图源：blogTO 根据多伦多地产局（TRREB）本月早些时候发布的市场观察报告，与2023年4月相比，该地区的潜在买家在选择增加和平均售价的小幅变动方面受益。 TRREB主席Jennifer Pearce表示：“4月份的房源数量与去年同期和上个月相比显著增加。随着进入春季，许多房主预计，自住房买家的需求将会增加。” Pearce继续说道："虽然销售有望回升，但许多潜在买家可能会等加拿大央行开始降息之后再买房。" TRREB首席市场分析师Jason Mercer补充道："总体而言，4月份在GTA二手房市场上，买家的选择余地很大。因此，与去年同期相比，售价变动不大。" "展望未来，预计较低的借贷成本将促使未来几个月的市场环境趋紧，这将导致价格重新增长，尤其是在进入2025年之后。"

加拿大皇家银行(RBC)经济师Carrie Freestone表示，加拿大央行将比美联储更快、更积极地降息。她预测，到2025年第三季度，也就是未来一年，加拿大央行的关键贷款利率将下调总共两个百分点，而美联储的降息幅度仅为75个基点。 图源：Globe and Mail   据环球邮报报道，这位RBC的经济师谈到了加美利率差的问题。她强调，目前加拿大和美国的情况存在着真正的差异，即加拿大央行和美联储未来将走上不同的道路。 她称：“我们预计加拿大央行将在6月降息25个基点，但美联储将在12月进行首次降息。” “美国的通胀数据一直比加拿大强劲得多。过去几个月，我们看到，美国一篮子消费品中有更大比例的价格涨幅超过2%。我们将看到通胀出现实质性放缓，但这需要一段时间。我们还预计，在美联储认为可以采取行动之前，还会有几个月的劳动力市场走软。美联储可能要到12月才会有足够的证据表明他们可以继续降息。” 目前的预测是，今年美联储将在12月降息25个基点，明年第一季度和第二季度将分别降息25个基点。因此，预计的降息幅度只有75个基点，这与对加拿大央行的预期大相径庭。 图源：51记者拍摄 她说：“在加拿大，已经有足够的证据表明正朝着正确的方向发展。加拿大央行将在6月份降息25个基点。我们今年将降息100个基点。明年将降息100个基点。我们认为，到明年第三季度，利率将在3%的水平，这可能接近中性水平，具体取决于明年的宏观数据。” 很多人猜测加拿大央行是否要等到美联储降息后才会降息。Freestone表示，“这不是我们的预期，因为经济数据非常不同。在加拿大，1月份的增长当然很强劲，但看起来第一季度末不会像年初那样强劲。通胀正在下降。按三个月移动平均年率计算，加拿大央行青睐的指标CPI下调和中值均在目标区间内。” 考虑到这一点，RBC认为加拿大央行将在6月开始降息。如果央行等待的时间更长，那么可能会犯错。 利率差对加元汇率和通胀的影响 图源：51记者拍摄 Freestone说，经常被问到关于加元和加元的问题。 加元将会走弱，因为利率不同。RBC全球外汇策略团队已经修改了对加元的预测。此前预测今年年底的汇率是1加元兑76美分。现在预测是75美分，所以有点弱。之前认为到2025年底，1加元将值78美分，而现在预测75美分。 Freestone说，进口成本上升，但预计这不会加剧通胀。她指出，加拿大一半以上的消费支出是用于服务而不是商品。在商品领域，我们从许多国家进口，不仅仅是美国。美国只占消费品进口的35%左右。另外65%的消费品进口来自美国以外；20%的消费品来自中国。 总的来说，风险敞口比你想象的要小，因此不会导致加拿大出现更大范围的通胀压力。 Freestone认为，不确定因素是地缘政治冲突和能源价格上涨。这可能会给加拿大人带来通货膨胀。 降息对房地产市场的影响 图源：51记者拍摄 Freestone指出，加拿大人目前的负担能力非常弱，这一直在阻碍房屋销售。预计，一旦加拿大央行开始降息，销售活动将在年中回升。 她认为，由于负担不起，加拿大许多主要市场的房价出现下调。但价格调整可能基本上已经结束 。 今年，销售同比下降了1%。到2025年，预计销售会有反弹。随着降息和人们重返市场，预测销售增长3.1%。 房价方面，2023年下跌了11.1%。到2024年，预计价格将同比上涨9.2%，到2025年将同比上涨16.1%。

加拿大皇家银行(RBC)经济师Carrie Freestone表示，加拿大央行将比美联储更快、更积极地降息。 她预测，到2025年第三季度，也就是未来一年，加拿大央行的关键贷款利率将下调总共两个百分点，而美联储的降息幅度仅为75个基点。 据环球邮报报道，这位RBC的经济师谈到了加美利率差的问题。她强调，目前加拿大和美国的情况存在着真正的差异，即加拿大央行和美联储未来将走上不同的道路。     她称：“我们预计加拿大央行将在6月降息25个基点，但美联储将在12月进行首次降息。”   “美国的通胀数据一直比加拿大强劲得多。过去几个月，我们看到，美国一篮子消费品中有更大比例的价格涨幅超过2%。我们将看到通胀出现实质性放缓，但这需要一段时间。我们还预计，在美联储认为可以采取行动之前，还会有几个月的劳动力市场走软。美联储可能要到12月才会有足够的证据表明他们可以继续降息。” 目前的预测是，今年美联储将在12月降息25个基点，明年第一季度和第二季度将分别降息25个基点。因此，预计的降息幅度只有75个基点，这与对加拿大央行的预期大相径庭。 她说：“在加拿大，已经有足够的证据表明正朝着正确的方向发展。加拿大央行将在6月份降息25个基点。我们今年将降息100个基点。明年将降息100个基点。我们认为，到明年第三季度，利率将在3%的水平，这可能接近中性水平，具体取决于明年的宏观数据。” 图源：Globe and Mail 很多人猜测加拿大央行是否要等到美联储降息后才会降息。Freestone表示，“这不是我们的预期，因为经济数据非常不同。在加拿大，1月份的增长当然很强劲，但看起来第一季度末不会像年初那样强劲。通胀正在下降。按三个月移动平均年率计算，加拿大央行青睐的指标CPI下调和中值均在目标区间内。” 考虑到这一点，RBC认为加拿大央行将在6月开始降息。如果央行等待的时间更长，那么可能会犯错。 利率差对加元汇率和通胀的影响 Freestone说，经常被问到关于加元和美元的问题。 加元将会走弱，因为利率不同。RBC全球外汇策略团队已经修改了对加元的预测。此前预测今年年底的汇率是1加元兑76美分。现在预测是75美分，所以有点弱。之前认为到2025年底，1加元将值78美分，而现在预测75美分。 Freestone说，进口成本上升，但预计这不会加剧通胀。她指出，加拿大一半以上的消费支出是用于服务而不是商品。在商品领域，我们从许多国家进口，不仅仅是美国。美国只占消费品进口的35%左右。另外65%的消费品进口来自美国以外；20%的消费品来自中国。 总的来说，风险敞口比你想象的要小，因此不会导致加拿大出现更大范围的通胀压力。 Freestone认为，不确定因素是地缘政治冲突和能源价格上涨。这可能会给加拿大人带来通货膨胀。 降息对房地产市场的影响 图源：51记者拍摄 Freestone指出，加拿大人目前的负担能力非常弱，这一直在阻碍房屋销售。预计，一旦加拿大央行开始降息，销售活动将在年中回升。 她认为，由于负担不起，加拿大许多主要市场的房价出现下调。但价格调整可能基本上已经结束 。 今年，销售同比下降了1%。到2025年，预计销售会有反弹。随着降息和人们重返市场，预测销售增长3.1%。 房价方面，2023年下跌了11.1%。到2024年，预计价格将同比上涨9.2%，到2025年将同比上涨16.1%。

加拿大房地产价格在央行疫情期间降息后飙升，但自央行连续加息以来房价普遍降温。加拿大房地产协会(CREA)的数据显示，房价在2020年3月降息后大幅上涨，并在2022年利率开始正常化时达到顶峰。但是加拿大东部省份是一个很大的例外，当利率开始攀升时，这里只看到了最小的调整，因此保留了全国最泡沫增长的称号。 加拿大房地产价格大幅上涨 加拿大房价于2022年3月达到顶峰，典型房屋价格达到855,800加元，自2020年3月开始降息以来上涨了54.8%。此后，房价进行了调整，但价格仍比开始时高出32.0%，截至2024年3月基准价格为729,700元。 这两年的时间里房价就像坐过山车一样——两年前达到顶峰，然后在接下来的两年里大幅下跌。 数据显示，加拿大东部各省的房价增长普遍最为泡沫化。从2020年3月到各自的峰值，房价涨幅最高的是新斯科舍省(+71.7%)、新不伦瑞克省(+70.3%)和爱德华王子岛(+66.1%)。这些省份房价均在利率开始上涨后不久即达到顶峰，即2022年首次加息后的3个月内。 只有四个省份在房价增长高峰时跑赢全国，其中三个省份位于东海岸。还值得注意的是，在第一次加息后，贷款不会受到重大打击，因此这是由繁荣驱动的可能性非常高，就像它给安省的乡村带来的震动一样。 自降息以来加拿大东部房价保持泡沫增长 尽管几乎每个市场都已脱离高峰，但加拿大东部仍处于增长领先地位。超越历史高点，从2020年3月到2024年3月，这三个省份仍然保持着价格涨幅最高的称号，只是重新排序。 位居榜首的是新不伦瑞克省（+69.4%），其次是新斯科舍省（+60.4%）和爱德华王子岛（+59.3%）。最起码到现在为止，这几个省都没有观察到太大的价格调整。 加拿大两个最昂贵的市场在过去四年中经历了截然不同的情况。从2020年到峰值，安省(+64.4%)的表现优于全国平均水平。虽然BC省(+51.6%)在此期间的表现略有逊色，但它仍然是加拿大最昂贵的市场。 与加拿大东部省份不同，随着利率正常化，这些市场都出现了大幅回调。 截至2024年3月，安省（+35.2%）和BC省（+37.5%）的增长率较2020年大幅下降。而且值得注意的是，安省是迄今为止唯一一个修正率达到两位数的省份。 当大多数人想到泡沫增长时，他们会想到像BC省和安省这样昂贵的地方，而不是加拿大东部。很难说该地区的价格上涨是否合理，但它确实类似于专家所说的“泡沫传染”。

菲沙河谷地产局(FVREB)公布最新楼市报告，上月区内房屋库存继续增加，达至近4年来最高水平，但买家态度仍然谨慎，成交量创近10年来第三低，专家指目前楼市状况相对平衡，各类房屋价格保持稳定，买家压力随之减少，在作出决定前可以货比三家。 地产局报告显示，上月区内中央放盘系统(MLS)录得1471宗住宅成交，较3月的1395宗增加5.4%，但与去年同期的1554宗相比则下跌5.3%，创近10年来第三低的纪录。 至于上月综合房屋基准价为101.36万元，按月微涨0.5%，按年则上升1.5%。当中独立屋基准价为153.27万元，按月升1%，按年涨5.3%；城市屋基准价为85.47万元，按月升0.9%，按年涨4.9%；柏文基准价则为56.19万元，按月及按年涨幅均为各类房屋中最高，分别为1.2%及5.7%。   虽然上月区内交投降温，但房屋库存供应持续增加，新挂牌房屋数量为3976间，较3月的2986间增加33.2%，与去年同期的2478间相比更飚升60.5%。目前区内活跃挂牌房屋数量为7313间，比3月的6197间增加18%，较去年同期的4632间飚升57.9%，也比过往10年平均值高出17%，达到2020年9月以来的最高水平。   FVREB主席查达(Jeff Chadha)表示，目前楼市相对平静及平衡，“这意味着买家在作出决定前有时间货比三家，而不会像几年前那样有压力，而且所有类型的房屋价格都保持相当稳定。” FVREB行政总裁吉尔(Baldev Gill)也指，目前市场上弥漫谨慎情绪，“在加拿大央行降低利率前，买家对于购买房屋犹豫不决。” 区内房屋交易与挂牌比例为20%，反映整体市场状况较为平衡，房屋平均放售天数也持续下降，独立屋从3月的27天减至23天，柏文从26天减至23天，城市屋则从20天减至19天。

经济观察报 记者 田国宝 虽然促成了一笔二手房交易，但是做了8年房地产中介的王鹏还是有些忐忑。 房子位于北京市东城区，是二环内一套105平方米的中层三居室。小区周边有多所知名的小学和中学。贝壳找房网显示，截至2024年4月24日，该小区二手房平均挂牌单价为10.3万元/平方米。 王鹏说，这套房子的成交总价是710万元，单价约6.7万元/平方米，创下了2016年以来该小区的价格新低。不到一个月的时间，同一个小区的房子成交单价就从8.6万元/平方米降至约6.7万元/平方米，让他觉得有点不可思议。 在北京二手房市场，大幅折价成交的情况并非个例。某中介公司北京大区一位负责人介绍，经历3月的成交高峰后，4月，北京市场的二手房成交量出现下降，价格跌势加快了，部分老旧小区的成交价比3月下跌10%—20%。 这位负责人称，这一轮价格下行从2023年10月持续至今，开始只出现在个别小区，然后逐渐扩散，郊区是无差别地普遍下跌，城区则主要集中在老旧小区，与价格最高位相比，跌幅普遍在40%—50%。 低价成交 王鹏经手成交的这套房子是三居室，客厅小，且所在小区的物业管理不太完善，但属于北京二环内为数不多的电梯房。该小区建于20世纪80年代末，原本是机关单位的公房。1998年房改后，多数房子的产权已出售。 房主在2023年高价买下了这套房子，原本打算留给儿子结婚用，后因遭遇特殊情况，需要将房子尽快变现。今年4月上旬，房子在王鹏的中介公司挂网，由于性价比较高，吸引了不少买家咨询。 第一位买家谈得很顺利，最终敲定的总价是760万元，不过买家拿不出全款，需要贷款。王鹏说，在当前的房地产形势下，找全款买家需要时间。就在房主犹豫的时候，第二个买家出现了。 第二位买家在2024年年初卖掉了通州区的房子，计划置换到城区。他觉得这套房子的楼层、面积和价格都符合预期，但全款最多只能拿出710万元。虽然房子的总价减少了50万元，但全款7天内可以到账，房主最终同意了。 这一笔看似特殊的交易，创下了该小区2016年以来的二手房成交价新低。王鹏说，2021年至2023年，该小区多数房源的平均成交单价约10万元/平方米；今年春节后成交价跌破10万元/平方米，但低于8万元/平方米的成交单价还是首次。 类似的低价成交也出现在北京的其他区域。4月上旬，西二环一个建于2001年的小区，一套57平方米的小两居室房子以340万元的总价成交，单价6万元/平方米，创下了该小区2017年以来的最低成交单价。 这个小区由于有学区加持，在过去两年，价格一直保持在10万元/平方米左右。附近中介门店一位负责人告诉经济观察报，3月，该小区平均成交单价在8万元/平方米左右，比2023年跌了两成。 该中介门店的负责人称：“这套房子成交后，很多业主把价格下调到7万元/平方米左右，一些着急卖房的直接下调到6万元/平方米左右。” 朝阳区一家中介门店的置业顾问告诉经济观察报，4月中旬，北三环和北四环间的一个老旧小区成交了一套67平方米的房子，总价373万元，单价5.6万元/平方米。 上述置业顾问说，这套房子首次挂牌于2023年11月，单价为9万元/平方米。经过多次调价，成交前的挂牌单价已降到7.5万元/平方米。5.6万元/平方米的成交价让该小区的房价回到了2016年下半年。 西北五环外的区域，因有大量程序员居住，一向被视为北京房价的“天花板”。4月，马连洼区域的一个小区成交了一套房子，单价为4.9万元/平方米，此前该区域的单价很少低于7万元/平方米；同在4月，上地一套学区房的成交单价也回到2016年的水平。 业主的妥协 2024年春节过后，家住北京市亦庄的程薇将换房提上日程，但在见了几位买家后，就打消了换房的念头。 目前程薇自住的两居室于2016年购买，由于孩子马上升初中，已经不需要学区，她打算在同区域换一套大面积非学区房，以改善居住环境。近一个月，程薇见了几个买家，但对方的出价普遍低于她在2016年的买入价。 程薇说，3月底，同小区同户型房子的成交价在450万元左右，不到半个月，买家的出价普遍低于400万元，“中介也劝我降价，但我想好了，不打算卖了”。 在北京的二手房市场，并非所有房主都有程薇的底气，很多房主由于各种各样的原因，最终不得不向市场妥协。 “这套房子是第一次挂出来”，北京崇文门区域的一名中介人员指着电脑屏幕上的一套房源介绍：“房子是业主购买的公房，住了快30年。老两口退休了，打算卖了房子，到国外和女儿一起生活。” 2024年1月，这套房子的首次挂牌总价是550万元，单价9万元/平方米。春节后，为了尽快卖出房子，房主将总价下调到500万元，并告诉中介人员还有商量的余地。自挂牌以来，很多人前来看过房子，但一直没有成交。 进入3月，北京二手房成交活跃起来，房主将总价下调至430万元。中介人员认为这个价格比较容易成交，房主也信心满满，但最终还是失望了。“唯一的缺点是房子在顶层，其他都不错。”该中介人员说。 4月中旬，眼看着北京的二手房市场又恢复到常态，房主开始着急了，于是一次性将挂牌总价降到380万元，折合单价6.2万元/平方米。 上述中介人员说，最近有几个买家比较感兴趣，和房主进行了几轮谈判，成交的可能性比较大，成交价预计还会下调，“即便按挂牌价成交，也是整个片区的最低价了”。 上述朝阳区中介门店的置业顾问告诉经济观察报，健翔桥附近的一个小区，同楼层、同户型的房子，2023年4月的挂牌价是10.1万元/平方米，到了今年4月，部分房源下调至7万元/平方米左右。 该置业顾问称，当前二手房的成交价普遍较挂牌价下浮10%左右，部分区域、部分房源的折扣更大。4月，该小区成交的一套房子单价已经低于6万元/平方米。 上述中介公司北京大区负责人告诉经济观察报，每个业主的实际情况不同，卖房的态度也不同，“着急用钱的，再低的价格都得卖；可卖可不卖的业主，价格不及预期就不卖了。” 他介绍，当前，低价成交主要集中在两类业主身上。 第一类是置换群体，买房和卖房同步进行，很多人不得不低价出售房子，“所以，换房最好是先从容地卖，再从容地买，不能太急，要选对节点。” 第二类是急需变现的群体，有的房主因为自己或孩子出国需要钱，有的因为生意失败需要卖房偿债。“最近几年，因为这两个原因卖房的人越来越多，自己不主动卖房，很可能就被债主申请法拍了。”他说。 楼市探底 王鹏进入房地产中介行业时，正值房地产最大一轮上行期的起点。这一轮上行期始于2015年末，一直持续至2023年9月。这一过程中，市场成交虽然出现多次短暂的调整，但整体上呈现出上行趋势。 今年4月，王鹏在翻看近期的成交记录时，偶然看到西城区某小区3月末的一笔成交记录，两居室的成交总价是345万元。他入行的首笔成交也是在这个小区。 王鹏回看了自己的第一笔成交，两所房子的户型和楼层相差不大，2016年初的成交总价是360万元。他说，干了8年中介，房价创造一个又一个新高后，又回到了他从业时的行情。“当年两三个月涨一万元，自己想着再怎么努力赚钱，也不可能赶得上房价。”王鹏说，“房价涨起来快，没想到跌起来更快，现在一个月降了两万元。” 房价还会继续降吗？对这个问题，王鹏心里没底。 上述中介公司北京大区负责人告诉经济观察报，2024年年初，他所在的公司曾对市场做了一次预判，当时的看法是，如果没有太大的利好出现，房价可能会回到2016年“9·30新政”前后的水平，当时这个判断是偏悲观的。 4月以来的房价走势意味着这一判断还是保守了。上述中介公司北京大区负责人说，从单个小区来看，低价成交的情况还是个例，但从整个市场来看又较为普遍，每个区域都出现了超预期的低价成交案例，“这些个案的成交价回到2016年年初了”。 在这位北京大区负责人看来，目前的市场情况很复杂，在新房市场，郊区新房同比跌幅在两成左右，而且成交较为缓慢；城区新盘的价格相对坚挺，但销售普遍不及预期。 相比新房，二手房市场变化更加明显。郊区的二手房价格普遍出现较大折扣，城区的二手房市场涨跌不一。具体表现为：老旧小区跌幅更大，新小区跌幅较小；之前价格涨幅较大的小区，这一轮跌幅也大，原来涨幅缓慢的小区，这一轮跌幅较小；部分小区的价格甚至出现小幅上涨。“过去几年房价涨得太快了，目前正在回归到一个合理区间。”上述中介公司北京大区负责人说，“什么是合理区间没有明确标准，房价也不太可能回到2014年，但愿能尽快稳下来。” 在他看来，部分小区出现大幅折价抛售的情况，一方面是因为供过于求，卖方议价能力变弱，迫于换房或变现压力，最终向市场妥协。贝壳找房网的数据显示，截至4月25日，该网站北京二手房挂牌量达到14.6万套，为历史新高。 另一方面，不同时期的买房人对价格的接受程度不同。二手房单价从10万元/平方米降至6万元/平方米，对10万元/平方米买入的人而言是降了，但对1万元/平方米买入的人来说依然有5倍涨幅。 王鹏说，北京公房的业主，当年买入的总价普遍不高于20万元；早年买房的业主，单价也不到2万元/平方米，现在挂牌价格6万元/平方米也不亏，但高价入手的业主会吃不消。 房价降了，卖房的人却多了。王鹏说，卖家各有各的难处，没有特殊情况，多数业主不会折价卖房，“一下子亏一两百万元，多少年才能赚回来”。

虽说在2024年初期，BC省的房地产市场经历了一段相对疲软的时期，但据BC省房地产协会（BCREA）预测，随着年底前加拿大央行可能降息，房市销售预计将有所回暖。   BCREA 表示，目前所有的目光都集中在加拿大央行的利率上，以及加拿大的利率何时会开始下降，因为这将直接影响买家的信心和市场活力。 BCREA在周四上午发布的最新经济展望中指出，虽然今年一季度BC省房屋销量与去年同期持平，但由于今年年初时，五年期固定抵押贷款利率已从2023年底的6%以上降至5.09%，市场的回暖迹象已初步显现，这是一个不错的开始。 更加振奋人心的是，BCREA预计，由于全球经济放缓和国内经济增长乏力，银行的政策利率可能在今年6月开始下降，全年累计降息总幅度可能达到100个基点。 如果降息幅度真的能像BCREA预测的那样，这对于想要进入市场的买家来说，无疑是个大好消息，因为低利率意味着更低的借贷成本。 那么，这一切对BC省的房地产市场意味着什么呢？地产协会进一步预测，随着利率的可能降低和经济的逐步恢复，更加宽松的金融环境，将会在2025年推动BC省一些较为平价的地区的房价，如奇利瓦克和菲沙河谷，房价预计增长4%以上。   至于大温地区，尽管目前房屋负担能力恶化仍是一个重要问题，房价的大幅飙升可能不会很快再次出现，但稳定的增长依然可期。预计在低陆平原地区的所有市场的房价在今年都将出现1到2%的适度增长。   除此之外，BCREA预计在今年晚些时候大温的房屋销售也将会有所增长。人口的稳定增长和抵押贷款利率的下降是支撑销售增长的主要因素。 在经历了2023年的缓慢增长之后，BCREA预计大温地区今年的销售量将增长7.3%，菲沙河谷将增长7.4%，而奇利瓦克的增幅预计将达到8.1% 。 此外，尽管总体市场活动处于较低水平，但库存量的上升已被新挂牌活动的下降所抵消。BCREA预测，2024年的挂牌活动将趋于正常化。 BCREA还特别提到，加拿大的通胀趋势和经济增长情况将是影响银行政策利率调整的关键因素。 综合来看，BC省地产市场的未来走势将受多种经济因素影响，但随着金融环境的逐步改善，市场有望在2024年下半年迎来复苏，为2025年的市场表现奠定坚实的基础。 BCREA报告中提到，虽然当前全球经济形势存在不确定性，但随着政策利率的预期降低和经济基本面的逐步改善，市场信心有望得到恢复。 对于那些关注地产市场的人来说，这份报告是一个明确的信号：市场正在逐步恢复，现在是关注和评估房地产投资机会的好时机。如果你正在考虑买房或投资房产，了解当前的经济环境和预测将是关键。 对于卖家而言，尽管房价可能不会有大幅上涨，但市场的复苏将带来更多的买家，这对于他们来说也是一个利好消息。 在这样一个动态变化的市场中，无论你是买家还是卖家，都应当保持警觉，密切关注市场动态。而现在，正是时候做好准备，迎接市场即将到来的春天。  

对于一些想在温哥华置业的人来说，也许是时候要求加薪或找份副业了，因为在这座城市生活变得更具挑战性。 Ratehub.ca的一份新报告根据2024年2月和3月的房地产数据，计算出加拿大一些主要城市购买普通住宅所需的最低年收入。 报告详细介绍了抵押贷款利率、压力测试利率和房地产价格的变化如何影响购房所需收入。根据其最新的可负担性研究，尽管抵押贷款利率趋于稳定，压力测试略有下降，但房价在 2 月至 3 月间上涨了1.35万加元，达到平均 119.68 万加元。这意味着温哥华的购房者需要多赚 2270 加元才能购买平均价格的房屋。 Ratehub.ca联席首席执行官兼CanWise抵押贷款公司总裁詹姆斯-莱尔德（James Laird）说："虽然抵押贷款利率月环比相对持平，但房价却在上涨，导致可负担性恶化。” 该声明补充说："由于房价上涨，在我们调查的13个城市中，有12个城市购买普通住宅所需的最低年收入增加了。” 多伦多的增幅最大，购买普通住宅所需的额外收入为 3400加元。多伦多的房价涨幅也最高，增加了 19,700 加元。 哈利法克斯是唯一有所改善的城市，购买普通住宅所需的收入减少了 350加元。莱尔德指出，这个城市的房价也下降了 1600加元。

在卡尔加里的新移民中心，担任首席项目的官员Kelly Ernst表示，员工们已经忙得喘不过气来。 图源：unsplash@aperspectiveyeg 据加通社报道，这家非营利组织为阿尔伯塔省最大城市的移民和难民提供服务和语言培训，去年该机构为惊人的5万名客户提供了服务。这与前一年相比呈现出巨大的增长，也是疫情出现前时期的大幅增长。 “这些数字比前一年高出100%以上，比五年前涨了三倍，” Ernst说道。“有一些服务在过去两年的增长超过了400%。” 不过在卡尔加里出现的新移民服务需求激增反映了阿尔伯塔省创纪录的人口增长，这带来了利弊。 根据加拿大统计局的数据，2023年，这个西部省份的人口增加了202,324人，达到480万。这是阿尔伯塔历史上最大的年度涨幅，相当于平均每天有550人搬到该省。尽管大部分增长来自国际移民，这反映了全国范围内的趋势，但阿省也在2023年打破了全国的省际移民记录，净增55,107名从其他省份搬来的人，这是任何省份有史以来记录的最高数字。 大多数省际移民来自安省和BC省。统计局估计，去年有38,236名安省居民搬到了阿省，而只有14,860名阿省人搬到了安省。 阿尔伯塔一直是一个人口会忽然激增的地方。该省的石油和天然气经济在历史上几次高商品价格和繁忙油田活动时期都出现了几波求职者浪潮。 但是，阿尔伯塔目前发生的情况与过去不同，ATB金融首席经济学家Mark Parsons指出。 阿省经济相对强劲，就业增长速度快，这导致涌入该省的人口增加，毫无疑问，Parsons说。 “这次不同的是，负担能力发挥了重要作用 — 尤其是房屋负担能力。” 专家表示，加拿大的住房危机，以及与多伦多和温哥华等地相比的阿省房地产市场的负担能力，是该省成为许多U-Hauls和搬家卡车目的地的原因之一。 事实上，房屋负担能力是阿省政府在2023年春季在安省南部和大西洋地区举行的“Alberta is Calling”广告活动中提出的诱因之一。该广告活动敦促那些无法负担住房的加拿大人考虑搬到阿省，那里的工资相对较高，房价较低。 尽管从营销角度看，该广告活动取得了巨大成功，但阿省的人口激增也带来了不利影响。 居民数量的急剧增加推动了经济增长，支持阿省的零售和餐饮业务，并导致一系列建筑活动的发展，但也使得阿省以其价格实惠而闻名的房地产变得不再那么可负担。 “在2022年，感觉每个人都在说，‘阿省打折了，这太棒了，太神奇了，’”卡尔加里房地产经纪人Dawn Herron Maser说。 “但现在，这里的人开始感到，‘它真的还那么折扣吗？因为我们在阿省，我们也在挣扎。我们很难在这里购买我们的房屋。’” 卡尔加里出现竞价战 卡尔加里的基准房价在三月达到了59.76万加元，比去年同期上涨了近11%，根据卡尔加里房地产委员会的数据。有关买家之间激烈竞价战的轶事屡见不鲜，他们愿意放弃所有条件，所出的价格也高于要价数万加元，这种现象在多伦多等热门市场已变得普遍。 卡尔加里和埃德蒙顿在2023年也是加拿大主要城市中租金价格增速最快的城市之一。具体来说，2023年卡尔加里两卧室公寓的平均租金上涨了14.3％，这是全国最高的年度增长率，也是自2007年以来该市租金增长最为明显的单年增幅，加拿大房屋抵押贷款保险机构的数据显示。 图源：unsplash@igor_and_teti 阿省商业委员会主席Adam Legge表示，新房的建设速度跟不上人口的增长速度。还有其他压力迹象。新来阿省的人们很难找到家庭医生，空前的学校入学增长导致教室过于拥挤。 建筑工人、焊工以及其他各类技术工人的短缺也是一个问题，这些技术工人需要尽快建造从住宅到学校再到道路等各种建筑。 Legge表示，“无论是省际迁入还是国际迁入，我们并没有看到足够数量的新移民带着这些技能和资格到来。” 尽管预计阿省的人口增长速度在今年和2025年将放缓，但ATB金融预测与加拿大其他大部分地区以及世界发达经济体相比，仍将保持强劲增长。 从长期来看，持续增长是可能的。阿省经济正在多元化，为非石油和天然气相关领域如技术和航空等工作者创造机会，而靠近落基山脉和一些加拿大最受欢迎的国家公园的优势仍然吸引着游客。 阿省政府预测称，该省的人口可能在2039年早些时候达到600万人。 “我们真的需要以不同的方式看待阿省和西部地区，”新移民中心的Ernst说道，并补充道省级和联邦政府都需要通过投资住房、基础设施、项目和教育来为即将到来的增长做好准备。 “我们必须对这个国家资源的分配进行深入思考 — 真正了解人们的迁移情况，人们的定居地点，人口压力的分布情况。” Legge表示赞同，并补充说，由于快速增长，阿省需要应对已经出现压力的领域，以为未来做好准备。 “‘Alberta is Calling’的信息显然是有效的，这对于该省的增长以及那些带着技能、才华、热情和创业精神来到这里的人们来说是一件好事，”他说道。 “我们必须确保自己的成功不会招致负面影响，并解决一些已经对我们生活质量造成压力的挑战。”

一份关于北美各地住房负担能力的新报告，给那些梦想移居美国的多伦多居民带来了好消息。 Zoocasa的报告显示，过去几年北美各地的房地产市场都受到利率上升和库存低的影响，但加拿大买家由于收入中位数较低，受到的影响尤其严重。 2021年，美国家庭收入中位数为75.149美元，加拿大为54.074美元(合73.000加元)，而两国的平均房价之间的差距更加明显。 报告称，加拿大人的收入中位数比美国低2万美元，但到2022年，加拿大的平均房价比美国高3万美元。   为了比较北美40个城市的住房负担能力水平，Zoocasa分析了房价中位数、收入中位数和最大负担能力。 结果发现，美国主要城市包括纽约、迈阿密、纳什维尔、凤凰城、达拉斯、休斯敦和费城，在住房方面都比多伦多更便宜。 总体而言，旧金山中等收入家庭的最大负担能力与房价中位数之间的差距最大，达到了惊人的644.338美元。 不过，在报告分析的所有城市中，旧金山的收入中位数最高，这意味着购房者的购买力更强。旧金山的中等收入家庭可以负担得起612.162美元左右的房屋，是名单上最高的，几乎是温哥华和多伦多中等收入家庭负担能力的两倍。 多伦多的收入中位数与达拉斯相当，但多伦多的房价中位数为718.519美元，而达拉斯的房价中位数仅为393.650美元。 达拉斯的最高负担能力和房价中位数之间仅相差107.093美元，而在多伦多，这一差距是达拉斯的三倍多。 在多伦多，收入中位数的家庭可以负担得起355.892美元左右的房价，比房价中位数低了362.627美元。 当然，在加拿大其他城市，卡尔加里、温尼伯、埃德蒙顿、萨斯卡通和圣约翰的中等收入者可以负担得起各自城市目前的房价中位数。

专家表示，随着加拿大央行(Bank of Canada)准备在4月10日（周三）做出利率决定，对春季房地产市场可能“过热”的担忧将成为考虑利率政策的背景。 春季楼市已经从3月开始，通常是加拿大购房者和卖家一年中最繁忙的时期之一。 加拿大皇家银行(RBC)助理首席经济学家Robert Hogue表示，由于加拿大央行的基准利率仍然很高，一些潜在买家被拒之门外，到目前为止，春季楼市的情况“喜忧参半”。 各地的住房委员会的初步数据显示，一些西部省份市场，特别是阿尔伯塔省，3月份房屋销售强劲增长。但在多伦多，住房活动已经连续两个月下降。 与此同时，包括大多伦多地区(GTA)在内的一些地区的平均房价，在经历了与过去几年央行收紧利率周期相关的市场调整后正在回升。 “在加拿大的一些地区，复苏似乎相对强劲。”Hogue告诉《环球新闻》，“价格在上涨，但没有那么快。” 道明银行的经济学家Rishi Sondhi在周一发布的一份房地产市场报告中表示，今年第一季度“比预期的要强劲”。 他指出，反常的温暖天气助长了1月和2月房屋活动的火热开始，其中一些早期销售将需求从通常繁忙的春季提前。他说，3月底的复活节长周末也抑制了当月的整体销售。 像Hogue一样，Sondhi说他预计今年春天房屋销售和价格会“适度”上涨，这是由安大略省和卑诗省被压抑的需求推动的。 但两位市场观察人士都对《环球新闻》表示，他们预计许多正在观望的购房者，将不会有任何行动，直到他们从加拿大央行获得更明确的降息迹象。 担心房地产市场可能“引发”通货膨胀 加拿大央行也明确表示，他们正在关注春季的房地产市场。他们正在衡量自己是否已经采取了足够的措施，以确保通胀继续降温，并一路回到2%的目标水平。 在央行3月份最新一次利率保持不变后公布的审议中，货币政策制定者“表达了房地产市场继续对通胀前景构成上行风险的担忧”。 尽管2月份整体通胀率较上年同期下降至2.8%，但住房通胀仍是加拿大央行的头号障碍，当月仍高于6%。虽然消费者价格指数(CPI)的住房成分，包括与央行政策利率相关的租金和抵押贷款利息成本等投入，但也考虑了房价。 因此，加拿大央行在3月份警告称，火热的房地产市场可能“引发住房价格通胀”。 会议审议中写道：“如果房地产行业在春季反弹，住房价格通胀可能会被推高，从而推迟CPI回归(2%)目标。如果事实证明通胀比预期更持久，货币政策可能需要在更长时间内保持限制性。” 但最近的经济数据基本上对加拿大央行的抗通胀有利。 年度通胀数据连续两个月降温幅度超过预期。尽管2024年开始的实际国内生产总值(gdp)高于预期，但上周五发布的3月份就业报告显示出相对宽松的迹象，失业率跃升至6.1%。 Hogue说，如果加拿大央行周三下调政策利率，潜在买家可能会不再观望。他表示，春季降息可能会让加拿大人和市场观察人士预期，央行的降息周期“可能会比目前预期的更激进”，从而推动市场活动增加一些。 Hogue说，这种情况不符合加拿大央行避免物价压力再次加速的目标。 “如果房地产市场再次过热，可能会适得其反。所以（央行）会注意到了这一点。” Sondhi在他的报告中写道，目前房地产市场存在“螺旋弹簧”效应，这意味着销售和价格的涨幅可能高于道明银行目前的预测。 即使在加拿大央行当前的紧缩周期中，买家也推动了销售活动的增加，以应对市场上较低的借贷利率。这种情况发生在去年春天，当时加拿大央行宣布在加息活动中“有条件暂停”，并在2023年底出现，债券收益率下降，并推低了固定抵押贷款利率。 Sondhi在周一的一次采访中告诉环球新闻，市场对这些需求有利的发展做出了“反应”。 预计降息不会在春季楼市期间发生 在Hogue和Sondhi的基准住房预测中，都没有看到加拿大央行本周降息的消息。 多数经济学家预计，加拿大央行周三将再次将政策利率维持在5.0%不变，并呼吁在6月或7月开始降息。 Hogue说，央行喜欢提前很长时间发出信号，这将使周三改变立场为时过早。但他补充说，最新的经济数据可能会让加拿大央行更清楚地认识到，“其货币政策的拐点即将到来”。 Sondhi表示，除了高利率的抑制作用外，加拿大央行对利率走向缺乏确定性是另一个限制买家的因素。他也认为，本周可能会看到央行就可能的降息时间表发出更清晰的信号。 但Hogue也警告说，不要指望加拿大央行会以这样或那样的方式给出明确的方向。他表示，如果通胀进展停滞，或者房地产市场趋势比经济学家目前预测的更热，货币政策制定者将希望“保留一些选择”。 霍格表示:“如果市场表现不像我们预期的那样，并开始迅速上涨和过热，这可能会让加拿大央行后退一步，重新评估其策略。” 道明银行(TD Bank)预计，在7月份开始降息后，房地产市场将在今年下半年回升。 Sondhi说，即使开始降息，他预计未来几年住房负担能力也不会明显提高，因为更便宜的借贷成本会推动房价上涨，抵消了负担能力的改善。