2022年8月，28岁的大秀，在回到老家广西的18线小县城后，花了57万，买了一栋320平，上下三层的别墅。 从一线城市回到老家，大秀漂在外面的两年间，从没想过，能凭借自己和丈夫“深漂”的存款，“住上别墅”，只需付20万首付，月供低到毫无压力的1800元。而在商品房普遍每平米2K~3K的来宾市象州县，一栋高档别墅，挂价不过63万，从看房到入手，她只花了 10 天时间。 “太值了。”大秀笑道。毕竟，同样的价格，她或许只能在北上广深等一线城市，买到一个车位。 这栋别墅，既是大秀在县城“躺平”之所，也是父母的养老房，不仅能在过年招待数十个亲戚热热闹闹围坐，还能为父母开辟菜园、花园，最重要的是，“终于不用再一辈子为了一套房子而奔波努力。” 和大秀一样，对于从一线城市回到县城，选择另一种生活节奏的年轻人来说，“划算”正成为他们“反向消费”别墅的关键。 在南宁县城，2024年1月，93年的唐宇韬，仅需80万，就能买下此前110万一套、240平的大平层，不仅带两个车位，还有一个小花园。不到两年，骤降30万，而此前，唐宇韬购买南宁市内100平的商品房，还需要110万。掏空公积金付完首付后，月供只需2600元，如今还在装修的他，只感觉“赚到了”。 而在97年的冉冉所在的宁夏县城，仅有3处别墅，每平米均价为4~5K，而最高档的一处别墅，原本是为了阿拉伯贸易商人修建。随着房产市场下行，这栋只供VIP的产权房别墅，价格也面临缩水，从每平米7K跳至3K。 对于冉冉来说，买房不仅是可能最大宗的一笔消费，背后更寄托着父母一辈子对美好生活的期望。于是，痛快卖掉原有的房子，用上了父母一辈子的积蓄，冉冉紧锣密鼓仅用了3个月完成装修，全款120万，入住了3层344平的叠墅。 图/阿琳的县城别墅（潮汕下某县城） 来源/@琳CoCo（小红书） 尽管全国房产市场下行，一线城市的房价居高不下，房子意味着的归属感在一线城市“可望而不可及”，从冲上热搜5万买房的鹤岗，再到“好价”的县城别墅，房产市场似乎别有一番新局面。从一线城市返乡的年轻人，不仅在县城继续买房，甚至掏空积蓄购入别墅，他们，试图在县城，过上理想中的日子。 A 能在县城实现别墅梦，原本是大秀不敢想的事情。2019年，结束了两年漂在大城市的日子，大秀和丈夫决定回到县城，“结婚，安定下来。” 从繁华的深圳回到广西小县城，即使做足了心理建设，大秀也难免面临工作难找的失落局面。光是找到一份合适的工作，她就整整花了两个月。在小县城，合适的工作机会本就不多，能保障五险一金和双休的岗位更是艰难。 而切换生活节奏也带来工作内容的重新适应，大秀在县城的第一份工作只干了十多天，不过幸运的是，换了三次，大秀找到了一份做房地产评估助理的工作。“月入5000，压力不大，在小县城朝九晚五，还有双休节假日”，谈到这些，大秀非常满足。 购入别墅的契机，是生下孩子后，公公婆婆搬进了婚房，拥挤的空间，也让她们没有了隐私。因此，大秀颇为迫切地想拿出积蓄换一套大房。 在城市，别墅的稀缺性让其价格往往居高不下。在额定的面积上，原本可以造数十栋高层的土地，仅建起数座别墅，而与此伴生的装修费用、物业费用，也是一笔高昂的花费。 而不像在大城市，大秀所在的广西省来宾市小县城，房屋每平米均价不过2~3K，回到县城后，大秀吃住在家里，省去了高额的房租，反而“比以前存下更多钱”。兜里有钱的大秀，在县城找到了一些购房自信，毕竟除了本就在价格洼地的商品房外，南方自建的“天地楼”，都能够让大秀不用为买一座大房子发愁。 2022年9月，一次偶然的机会，大秀在朋友圈看到了房产中介挂出价63万的别墅。按揭购买，首付只需20万，是大秀和丈夫掏得起的价格。而坐落在县城内的这栋别墅，不仅地段好，小区门口饭店、水果店、超市应有尽有，同时没有物业，一年的管理费只需800元，没有一般别墅高昂物业费的担忧。 因此，从看房到购入，大秀只用了10天。最终，讲价到57万，用完和丈夫深漂攒下的积蓄，付完20万首付后，月供1800元，购入了上下三层，320平的别墅。 而“想开了”的年轻人，放弃大城市的繁华，选择回归县城的平淡日子。回到县城，年轻人们发现，想买一座理想中的房子，口袋里的钱似乎突然够了。 早在2017年，大学毕业后，回到老家接手家里工厂生意的阿琳，就在县里购入了恒大在潮汕下某座小县城的第一期别墅。 相比起寸土寸金的北上广深，阿琳早已习惯了都是自建别墅的老家，对她来说，“给谁打工不是打工呢？”，她更希望有一种舒适的生活方式。 而回到县城，在家里的赞助下，两百万出头，她就能购入上下三层，赠送地下室，前后两个小花园的叠墅。同时，在县城，买别墅伴随的成本支出，相较于一线城市，也骤然降低。在购房前，阿琳便计算过，她的别墅物业费并不高，每平米一元，装修费用也能压到每平米3000元。 图/大秀的别墅一角（左）冉冉的别墅内装（右） 来源/@大秀秀的破别墅（小红书）、@冉冉的幸福生活（小红书） 和阿琳一样，冉冉也有一个别墅梦。 回到县城，年轻人们有的是时间“生活”，因此，住上理想中的房子显得格外重要。而不需要抢车位，挤电梯，拥有被价格筛选过的邻居，独立的花园和领地，这让别墅一定程度上，成为了身份与地位的象征。 仅仅从2018年到2024年，冉冉一家就已经换过三次房子，从第一套2019年搬到100多平的洋房，再到2024年1月入住别墅，而早在2018年，冉冉便和父母动起了在银川县城攒钱买别墅的心思。 在银川市工作，希望能在县城有个房子往返工作的冉冉，10年后退休，期待有一个大院子的父母，总觉得洋房“有点小气”，别墅成为他们对房子最完美的想象。 而在当时，县城内已经完工的别墅，仅有三处，相比起2~3K的商品房均价，最高每平米卖到7K，均价也在4~5K之间，对于冉冉和父母来说，还是“太贵了”。 而随着房产经济下行，冉冉发现原先最中意的高价别墅，每平米的价格缩水到原来价格的 1/2，而不同于城市的别墅总是位于郊区，交通不便，基础设施缺乏，县城的别墅往往就位于县内。冉冉所在的宁夏县城，冉冉从自家别墅，开车或者骑电动车， 10分钟以内就可以找到超市、商场，开车20分钟就能到达银川市区。 因此，2023年9月，父母卖掉了原本的房子，再加上一辈子的积蓄，最终全款120万拿下了梦想中的别墅。为了缩短租房住的日子，冉冉紧赶慢赶3个月完成别墅装修，作为小区入住的第一户，抢在2024年1月，冉冉和父母一家四口人在别墅里过了年。 “不影响生活便利的情况下，120万买到了一个344 平米的房，真的非常知足，怎么算都是划算的。”冉冉笑道。 B 下班回家，停在自家独属的地下车库，穿过自家开满鲜花的小花园，暖光一打，三角梅在灯影里摇曳，下班的疲惫便已经被抚平。 进入玄关，客厅和餐厅宽敞，阳光不被高层遮挡，采光富足；书房和卧室每层都有，保障足够的私密空间，更能供周末约上三五好友来家里舒适小聚，站在窗前，还能看到私家花园...... 2022年8月在拿到别墅钥匙后，大秀在心里描绘着未来的家。但买房容易装修难，由于首付已经掏空了积蓄，上下三层，建筑面积320平的大别墅，大秀只能“穷装”。 为了赶在2023年1月入住，没请装修公司，大秀自己请工人、买材料，自己监工赶工期。穷装的设计思路也颇为简单，全屋刮大白，更没做任何背景墙，瓷砖买的是最划算的800*800规格，为了赶工期，只做了3个房间的衣柜，两个客房都没做，就连楼梯扶手都做的铝合金的。最终，硬装下来，大秀只花了17万。 而自己上手设计，也难免“翻车”。在装修前，大秀最期待的就是厨房，但由于攻略没做足，厨房柜门选成了黑色，门还开了透气孔，拉低了整体颜值，理想很丰满，但最终颜色杂乱的厨房，却显得有些“土里土气”。而大秀也只能等有了预算之后再重新装修。 对于7年换房3次的冉冉来说，卖掉原本的房子，再购入别墅，就已经花光家里的积蓄。尽管不断换房让她在装修上颇有经验，但是有限的预算，也让她选择了“能简装就简装”。 在她的预算里，上下三层的别墅，原本设计，一层是客厅、厨房及小卧室，二层是两个卧室和书房，三层要设计可以足不出户就能看电影、K歌的影音室。但是由于装修的钱实在有限，最终让冉冉遗憾的是，没能装修影音室，三楼变成了洗衣房。 从大秀戏称为“鸟笼子”的商品房，再到大别墅，装修费用也让唐宇韬的钱包面临“大出血”。 化身设计师后，职业建筑学老师的唐宇韬发现，别墅虽然“发挥空间大”，但就连刮腻子都比普通的平层贵。这是因为层高太高，需要更多地找平。更难受的是，刮腻子刚刮完第二遍，坐标广西南宁的唐宇韬就碰上了回南天，只能被迫停工，看着刚刚刷好的屋顶渗水。 图/还在装修中的房间一角 来源/@提桶跑路的唐某（小红书） 35万的预算，刚做完全房水电改造，就花出去3.5万，入户门的风管机花洒浴霸等支出也花了1.7万。同时，向往法式风的他，想要设计全屋玻璃顶，虽然为了省钱，他都是在本地找厂家定制，但因为数量太多，也是一项大开支。如今，仅仅二三楼的阳台和屋顶玻璃就支出了3万，更别提，上下楼梯都需要贴瓷砖。 从年初装修至今，目前唐宇韬光装修已经花出了30多万，眼见35万的装修预算，随时都可能超支。 C 不过，住上别墅，对回到县城的年轻人们来说，始终有着难言的满足感。 今年在别墅过年的大秀一家，成为了亲戚们家庭聚餐，过节一起包粽子等等集体活动的首先选择。逢年过节，大秀的别墅里总是热热闹闹，而年节下，从外地回来的亲戚们，都会惊讶地参观大秀的别墅，这套57万就入手的别墅，也让不少亲戚动起了回来买房的念头。 而因为在小红书账号@大秀秀的破别墅 ，分享自己在县城57万拿下别墅的经历，大秀还意外成为了一名家居博主，刚满1000粉丝就有了广告合作，如今稳定在每月2-3个，副业收入也有了2~3K。有了3000多个粉丝，大秀不仅会分享自己的穷装心得，每一个粉丝的留言，她也都会回复。 体验过大城市的繁华，回到小县城“躺平”买下别墅后，大秀才发现，平凡无奇的小县城，藏着最惬意的生活，“在城市里，感觉一辈子就在为这一套房子而努力，辛辛苦苦也不过收获一套房子，每个月还要还很高的月供，生活的快乐也没有了。但在县城，靠收入就能过得很好。” 对于大秀而言，买入别墅让她提前进入了退休生活。 1800元的月供还的毫无压力，每天上下班通勤时间五分钟，有院子能烧烤，有露台能赏月，有车库不用愁停车费和停工费，“幸福感提升99%”。 冉冉一家四口虽然才刚刚入住一个月，也已经感受到了独门独栋的快乐。 作为小区内完成装修和入住的第一户，虽然房子太大让打扫卫生变得频繁且费力，她还是感受到了难得的清净。不需要和公婆挤在一起，出门不需要在乎任何人的眼光，也不用担心上下层的邻居，受到邻居孩子吵闹的影响，完全能够放松在自己的住所里。 拥有别墅也让阿琳无比接近她的理想生活。 一直向往小院生活的她，拥有了前后两个30平的漂亮花园，冬天午后，她可以约三五好友，闲坐生起炭火，在小花园围炉煮茶，夏天喝着啤酒露天烧烤。她还将70㎡的地下室改造影音休闲区，这里不仅有容纳了120寸幕布的家庭影院，还有原木色，日式风格的书房，足能供放松的小吧台。 图/阿琳的别墅生活 来源/@琳CoCo（小红书） 即便整体房产市场下行，阿琳购入恒大地产在县城的第一期别墅后，便传来第三期别墅工程烂尾的消息，别墅价格也迎来下跌，同样，买入下跌后房产的唐宇韬、冉冉也沾了房价下跌的东风，至于后期房价是否还会持续走低，他们却并不在意，“能和一家人住上理想中的房子，怎么都是划算的。”冉冉笑道。 为了在县城过上理想的日子，冉冉们对自己的大别墅，也有着更多的规划。 大秀的主卧带了一个露台，她打算开年后把露台布置成自己的休闲区，种点花、种点草，放个小桌子，平时可以在露台吹吹风，喝喝茶。 而光是“咬咬牙”买下别墅，就足够让冉冉的父母兴奋许久。如今，快到春天，她的父母已经开始规划，前院后院种什么菜，哪些果树，还要种花。 对于回到县城的人来说，重新规划预期，在县城的平淡生活未必不能过得惬意和满足。而放弃大城市的工作，回到县城，原本就是一个艰难的选择，更在乎个人而已，大秀们的选择，也只是让在城市困于高房价的年轻人，看到了另外一种生活的可能。

img{max-width:100%;} 安省一名女护士在2022年4月以320万的价格在旺市签约买房后发现房价下跌，银行不批贷款，只能毁约，虽然找出各种借口，但法官最终判她15订金被没收，同时卖家华裔业主有权追讨因毁约导致的损失。图源：51找房法庭文件显示，这位买家C女士是一名护士，4个孩子的母亲，疫情期间她加班加点工作多赚了不少钱，攒够了首付，看上旺市一套3车库独立屋，售价298.8万元，加价到320万元，顺利签约并预付15万元的订金。不料房子价格自此一路下跌，待到8月交房时该独立屋评估价已经跌到275万，买家以银行不批贷款为由要求取消合同遭华裔业主卖家W和L夫妇拒绝，同时卖家把买家告上法庭，要求没收15万订金及赔偿相关法律费用。 法庭文件显示，房子买卖签约日期是2022年4月16日，购买价格为320万元。交割日期日期为2022年8月15日。合同里没有包括贷款免除条款。图源：51找房买家最初的报价为298.8万元，并支付10万元的订金。卖家似乎已以320万元的价格签回了报价，将押金增加至15万元。最后买家签字表示同意，但是买家在法庭上声称她以为自己签的是298.8万元的合同，买家还声称，她的经纪人没有给她仔细阅读合同报价的机会，她只是后来才了解合同的条款，所以是“无意中签署”合同。法官认为，买家没有提供令人信服的证据来解释，为什么她没有花时间阅读地产经纪向她提供的所有文件。法官认为，就算如买家所说，她是在驾车过程中被自己的地产经纪催促签下的合约，那也是她自己粗心大意，为此她要承担后果和代价。买家最后告诉法官，她要抚养4个孩子，法官对此表示同情，但法官说同情不等于买家可以违背法律。最后法官不但将15万元订金全部判给了卖家，还指示卖家可以在2024年8月31日之前可以通知买家是否要对她进一步寻求损害赔偿。法庭文件显示目前该房产尚未出售，因此卖方的损失索赔尚未具体化。买家已经向RECO投诉了自己的地产经纪。 RECO承认于2022年9月9日收到了她的投诉，但没有提供有关该投诉的结果。

搬到墨西哥过上比加拿大这样的世界级国家更好的生活的想法对一些人来说似乎很荒谬，但对于许多加拿大人来说，这是一种越来越受欢迎的趋势。 图源：Daily Hive 越来越多的加拿大人正在考虑离开这个国家。目前，加拿大生活成本处于历史最高水平。除了最有特权或最富有的人之外，买房对每个人来说都很难。   正如Sheryl Novak所说，这与生活成本有关。 “我从来没有享受过生活。” Novak说她一直想住在靠近水的地方。她不知道如何才能实现这个梦想；她和她的丈夫偶尔会去墨西哥度假。 他们想找个地方退休。 “我们认为只有一个地方符合所有条件。那就是巴亚尔塔港。” “搬到墨西哥并在这里全职生活的最大障碍实际上是语言。” 当Novak搬到墨西哥时，她的西班牙语“非常初级”。“我不会说西班牙语，我该如何生存？”Novak说。 其实这也并不像你想象的那么困难。Novak指出，对于初学者来说，英语在墨西哥大多数旅游景点都适用。 她还提出了医疗保健的想法，这是许多加拿大人所关注的。Novak表示，墨西哥的医疗保健状况比加拿大更有建设性。 在墨西哥，当你去咨询医疗保健专业人士时，你就能得到所有的结果，这与加拿大大部分地区的情况不同，在加拿大的大部分地区，你去看医生，然后等待几天才能得到结果。 近年来，加拿大的医疗保健状况也备受责备。 加拿大与墨西哥的负担能力也相差较远。 “如果你想在北美任何地方拥有一套海滨公寓，你将永远买不起。一般人做不到。而在墨西哥，你可以。”Novak说。 Novak说，自疫情前两年以来，她的房产估值已增加两倍。 Farhomes是一个专注于墨西哥的房地产平台，有大量待售房屋，而销售价格在加拿大主要城市永远找不到。 例如，坎昆的一套公寓配有华丽的设施和游泳池，价格仅为$290,512加元。 生活费用怎么样？由于价格高昂，许多加拿大人都担心生活问题。“这是一个全球性的问题。每个人都看到生活成本增加，墨西哥也未能幸免。但差别在于劳动力成本。” 在墨西哥创业怎么样？“这不适合胆小的人。” Novak说，在自己的国家创业已经够令人畏惧的了，但如果加上不同的法律流程和不同的语言，那就更难了。 越来越多加拿大人要搬去墨西哥 Novak只是成千上万涌入墨西哥的人中的一个，许多人正在搬到墨西哥以获得更便宜的生活。 加拿大人似乎仍占据了大部分，成为去年墨西哥第二大旅游群体。 “国内航班活动同比增长11.5%，与2019年相比增长了65%。而国际航班与2022年相比增长了10%，与疫情前相比增长了13.1%。尤其是加拿大旅游业，前往墨西哥的游客激增至超过400万人次。” FarHomes补充道：“美国和墨西哥之间的航班同比增长4.4%。但一个主要亮点是2023年飞往墨西哥的加拿大乘客数量比2022年增加了59.5%。” 根据墨西哥住房平台Zisla的数据，与加拿大的价格相比，平均住房成本低得令人惊讶，具体取决于您来自加拿大的哪个地区。 墨西哥城的两居室房屋价格从10万加元到50万加元不等，而Tulum的类似房产可能售价高达100万加元。在坎昆，两居室住宅的价格从200,000加元到1,100,000加元不等，具体取决于位置和周边便利设施。在安静的海滨小镇Chelem，两居室房屋的价格从50,000加元到300,000加元不等。” 然而，并不是每个人都对加拿大人的涌入感到高兴。“这是一把双刃剑，”Novak说。 “一方面，当游客带着钱进来时，就会有大量资金涌入。但这也推高了生活成本。还有墨西哥人将自己的房产出售给这些开发商赚取数百万加元。” 您是否想加入所有移居墨西哥的加拿大人的行列？欢迎留言交流啊！

一家房地产网站分析了全国26个市场，根据设定的标准，找出租房和买房哪个更便宜。 周二发布的报告称：“在租金上涨和抵押贷款利率下降的大环境下，加拿大人正在考虑今年是买房还是租房的好时机。” 图源：51记者拍摄 租房和买房比较 为了比较租赁和拥有的成本，Zoocasa在报告中设定了一些基本数据。他们使用Rentals的平均租金价格。租金是根据去年12月放盘价格，这意味着租金是根据新租约计算的。 抵押贷款的计算假设首付为20%，25年期偿还期，固定五年期利率为4.84%。抵押贷款是根据每个城市2023年12月的平均销售价格和最佳利率计算的。报告也指出，潜在买家的实际抵押贷款利率将取决于他们的财务状况。 其他费用，如水电费和地税，没有包括在研究中使用的价值中。 生活成本较低的市场 基于分析，Zoocasa发现了一个买房比租房更便宜的市场。 在温尼伯，去年12月的平均租金为每月1526元，而根据房屋平均成本计算的抵押贷款为每月1521元。 报告还指出，里贾纳和魁北克市的租金与抵押贷款也非常接近。魁北克市的房租和抵押贷款之间的差额为54元，里贾纳为62元。里贾纳的抵押贷款月供在市场分析中最低。 埃德蒙顿的平均房价为40万元，是下一个最负担得起抵押贷款的市场，12月份的平均月供为1697元。相比之下，每月的租金约为1444元。 哈利法克斯、蒙特利尔和萨斯卡通的月供和租金差距也相对较小，这些城市的月供最多比租金高出500元。 多数市场如温哥华、多伦多、素里、伯灵顿和卡尔加里，都是租房比还房贷便宜。 报告指出，与房屋所有权相关的更高成本会影响租赁市场，因为房东需要提高租金来支付抵押贷款。随着租金成本上升，有能力买房的人越来越少。 首付是一个障碍 有专家警告说，对于大多数人来说，是买还是租的问题并不那么简单。 渥太华大学住房研究员Carolyn Whitzman告诉CTVNews：“在安省，年轻人平均要花22年的时间才能攒够20%的首付。如果你已经有了房子，而且在支付抵押贷款，那很好，但很多人只能租房。” 她说：“房价需要下降60%左右，需要降至加拿大全国房价的三分之一左右”，才能让大多数人买得起房子。 她说，报告假设加拿大人可以在他们想要的城市支付20%的首付，但对加拿大年轻人来说并非如此，在房价上涨的时候，他们往往会以高租金租房。 “旧模式的前提是你在租房时，会为首付攒钱，一直有一种住房阶梯的假设，你从年轻时租房，上升到某一时刻的买房，但是这个阶梯已经断了。” Whitzman在她31岁的儿子身上看到了这个问题，他在渥太华付房租，想买房，但是由于生活成本太高，他无法支付首付。 “我得说，如果你是83年以后出生的人，你就有麻烦，”她说。 图源：51记者拍摄 解决住房危机 Whitzman说，她无法想象房价会跌到她认为可以承受的水平。 加拿大住房和抵押贷款公司（CHMC）的一份报告指出，到2030年，要实现全国所有人的住房负担能力，将需要超过2200万套住房。她说，各级政府都需要投资，让人们更能负担得起租房和能够存钱买房，或者让长期租房成为更负担得起的选择。 但即使租房变得更容易负担，房价也必须得到解决。许多人买房是作为一种投资，以便在退休和缩小住房面积时兑现。要做到这一点，取决于他们在出售房屋时能否找到成本更低的住所。 “整个体系是在20世纪70年代初建立起来的，当时人们认为，你不需要有一个非常好的养老金计划，你要做的就是存钱，然后在合适的时候卖掉房子，”Whitzman说，但多种因素综合起来，包括人们的寿命越来越长，租房时间也越来越长，这个系统不起作用了。“ 她说：目前的制度既不能帮助老年人，也不能帮助年轻人。

由于预计2024年某个时候会降息，加拿大央行预计今年房地产市场将“反弹”。 图源：global news 不过央行行长Tiff Macklem警告称，房地产复苏中房价前景存在“相当大的不确定性”。 加拿大央行行长Tiff Macklem周二在蒙特利尔外交关系委员会发表演讲后对记者发表讲话。 行长被问，在中央银行最终开始降低基准利率时，如果购房者涌入市场，那么他是否担心房地产市场被压抑的需求将使经济降温的努力变得更加复杂。 在迅速加息周期之后，加拿大央行已连续四次将基准利率保持在5％的水平，此举旨在提高借贷成本以遏制通货膨胀，而这一时期通货膨胀已显著降温。高利率使得有意购房的人更难承担贷款，从而降低了市场需求。 虽然Tiff Macklem一直坚称加拿大央行预计将维持当前利率水平，直到潜在通胀显示出明显的放缓迹象，但一些预测者和市场观察人士已经预计降息将从4月或6月开始。 Macklem表示，虽然2023年房地产市场在加息的压力下出现萎缩，但加拿大央行在上个月发布的最新货币政策报告中预测，今年房地产市场将出现“反弹”。 加拿大央行预计，与去年房地产收缩的0.9%相比，2024年与房地产相关的实际国内生产总值将上升0.4%。 Macklem还表示，央行预计今年房价将“略微上涨”，但他承认这将取决于今年房地产市场的活跃程度。 他说，房价的走势肯定存在相当大的不确定性，这显然会反映出对需求的反应。 在讲话中，Macklem重申，住房价格通胀仍然是目前生活成本走高的关键因素之一，但他表示，加拿大央行几乎无能为力来缓解这些压力。 他指出，住房供应结构性短缺导致住房价格通胀居高不下，而央行的政策利率只能起到控制需求的作用。 加拿大央行的高级官员此前曾对货币政策放松对房地产市场的影响表示担忧。 加拿大央行管理委员会2023年12月6日利率决定的会议记录显示，央行内部对提前降息和重新引发通胀压力感到担忧。 会议记录写道，成员们指出，如果金融条件过早宽松，房地产市场可能会反弹，进一步加剧住房价格的压力。

众所周知，大温哥华地区是加拿大负担能力最差的地区之一，周二发布的一份新报告显示，财产税、征税和费用正在增加负担。 RE/MAX加拿大 2024 年税务报告发现，数以万计的加拿大人在 2023 年从该国生活成本最高的地区迁往艾伯塔省和滨海省等经济负担得起的地区。 “虽然一些购房者愿意迁出本省的核心市场，但近 60,000 名加拿大人在艾伯塔省以及新斯科舍省、新不伦瑞克省和爱德华王子岛找到了解决当前住房危机的答案，” RE/MAX 的发布解释道。 RE/MAX 加拿大总裁克里斯托弗·亚历山大 (Christopher Alexander) 表示：“考虑到当今房地产市场的现实，买家愿意穿越全国来实现住房所有权也就不足为奇了。” “除了经济适用房的价值和广泛的就业机会外，艾伯塔省还以其税收地位而闻名，住宅房地产不征收省销售税，土地转让税为零。来自安大略省和不列颠哥伦比亚省等省的现金充裕的买家意识到，他们在多伦多或温哥华的房产销售将在艾伯塔省或加拿大大西洋沿岸的主要中心进一步延伸。 “对于首次购房者来说，这是一个以实惠的价格进入市场并获得股权的机会，而不是通过租房来偿还别人的抵押贷款。” 亚历山大认为，政府可以采取更多措施来减轻房主和买家的“过高”税收负担，使住房更加负担得起。 “土地转让税和财产税占任何购房者预算的很大一部分，在温哥华和低陆平原，当你将所有不同的费用和征税加起来时，你会发现几乎是任何购房成本的三分之一。新的开发项目，”他告诉城市新闻。 “如果你看一下公寓的平均价格，这是大多数人开始买房之旅的地方，这些数字高达 185,000 美元至 220,000 美元。这确实让人们看到，如果普通购房者能够保留其中的一部分并将其应用于他们可能购买的任何房屋，那么他们可能会走得更远。” 该报告还表明，在平均基准价格为 1,168,700 美元的市场中，首次购房者的回扣不足。 “很少有首次购房者能够达到目前 525,000 美元的门槛。价值不超过 499,999 美元的房产有资格获得全额免税，而价格在 500,000 美元到 524,999 美元之间的房产有资格获得部分还款。目前温哥华市有 43 处待售房产，售价低于 525,000 美元。” 对于价格超过此价格的房产，必须缴纳全额土地转让税。 “我们的目标应该是让人们更容易拥有住房，而不是更少，”亚历山大说。“税收正在导致加拿大梦的破灭，全国各地的住房拥有率从 2011 年报告的峰值水平下降，并且除非采取一些干预措施，否则它将继续下降。主要中心增加经济适用房的供应将对实现梦想产生重大影响。然而，如果我们不听从号召，我们的年轻人将面临继续外流的风险。”

由于上个月提起的第二起集体诉讼，指控住宅房地产行业操纵价格的法律挑战范围，已扩大到加拿大所有地区。 图源：AP 据负责索赔的律师事务所Kalloghlian Myers Limited Liability Partnership （LLP）称，新的索赔声明已于1月19日正式提交给联邦法院。 新的指控称，除了大多伦多地区外，全国范围内的房地产经纪人都从事非法活动，导致住宅房地产佣金的不合理增长。此外，它还指控加拿大房地产协会（CREA）和全国各地的地方房地产委员会帮助促进了这些所谓的违规行为。 此前，大多伦多地区（GTA）的经纪公司曾提起集体诉讼。 该案件的核心是一项规定，要求使用Multiple Listing Service（MLS）的房屋卖家，要向买家的房地产经纪公司提供佣金。该诉讼称，卖方为买方经纪服务买单的这一规定扼杀了买方经纪市场的竞争，导致在本已竞争激烈的市场中佣金上升。 在法律文件中，原告来自安大略省米尔顿的Kevin McFall。他说，他聘请了Royal LePage Meadowtowne Realty的代表，该公司在交易中同时代表买家。 法庭文件称：“McFall在出售住宅房产时，总共支付了5%的佣金，其中包括2.5%的佣金加上HST给买家经纪公司。” “对加拿大人来说，这些佣金费用是出售房屋的一笔非常可观的成本，侵蚀了人们的积蓄。”参与了针对CREA的诉讼的法律专业人士、Bates Barristers p.c.的Paul Bates说。 Bates说：“在这两个案例中，包括最近针对大多伦多地区以外的所有地区提起的案件中，争论的焦点是买方经纪人佣金不应该从卖方的销售收益中强制扣除，佣金应该由买方经纪人与买方协商。在这种情况下，委员会的规模将远远小于现在。” 另一位参与此案的律师John Syme表示，有利的结果可能导致赔偿，并改变监管佣金支付的规定。 在这两起案件中，法律团队都在寻求赔偿，不仅是为他们的客户，也为自2010年以来购买了住宅房地产的个人。 Syme说：“如果诉讼成功，将导致被迫向买家经纪人支付佣金的房地产卖家得到补偿。”“此外，未来管理佣金支付的规则很可能会发生变化。” Syme说，规则的改变可能涉及改变目前的规定，即房地产卖家有义务支付买家使用服务的成本。 根据Bates的说法，GTA案预计将在未来两到三年内达成解决方案。 Bates说：“GTA外部的案件应该在几年后结束。” 今年9月，当联邦法院批准了针对大多伦多地区房地产行业的集体诉讼时，加拿大房地产协会发表了一份声明。 该公司当时表示：“我们仍然认为，针对CREA和其他被告的指控毫无根据，我们将继续在此案中为我们的会员辩护。”

加拿大的买家开始冒险重返房地产市场，试图赶在加拿大央行预期降息可能引发的购物狂潮之前。 去年12月份异常的销售反弹引发了人们对加拿大房地产市场可能开始进一步升温的猜测。由于央行发出信号表示已完成提高基准利率。房价仍然疲软，买家正试图在更多竞争涌入并将价格推高至无法承受之前找到购买房产的最佳时机。 市场心理已经开始发生转变。 Nanos Research为彭博社进行的一项民意调查显示，去年11月份加拿大人对房价变得更加乐观，并且此后几个月这种趋势稳步上升。 它吸引了像Maria Herrera这样的买家，她，31岁，是温哥华一家动画公司的经理。为了获得一套两居室公寓的目标，她最近与丈夫重新进入市场，并同意在过去几年权衡购房后，于1月份在郊区购买一套房子。 “我不认为我们是过去三年中唯一存钱支付首付的人，”Herrera说。 “这将导致人们对利率下降感到兴奋，人们会变得有点疯狂并陷入购买狂潮。” 由于经济适用房严重短缺，加上创纪录的移民人数，购房者不得不应对这个越来越难以进入的市场。房屋建设仍低于加拿大过去一年半新增的约180万移民。 多伦多房地产经纪人Teia Eagar表示：“我们再次看到多方出价，房屋售价高于要价，这与一个月前有很大不同。”她表示，她在买家中看到了一种新的紧迫感。 “他们正在尝试把握市场时机。他们开始感觉市场已经触底。” 被压抑的需求 人们对加拿大央行下一步行动的期待与日俱增。央行在一月份的会议上维持政策利率不变，并表示目前面临的主要问题是将借贷成本保持在多长时间。 根据彭博社的调查，经济学家预计央行将在今年年中之前开始降息。根据利率衍生品数据，交易员押注紧接着就会开始降息。 去年同期类似的降息预测刺激了价格上涨，并持续整个传统的春季购买季节，推动2月至8月期间房价上涨近6%。经济复苏导致加拿大央行需要在6月和7月再次加息以抑制通胀。 “去年未能做出决定的人们都涌出了这一波被压抑的需求。突然之间，他们有能力这样做了，”凯投宏观经济学家Stephen Brown说。 “在接下来的几个月里，我们很有可能会看到价格大幅上涨，因为你会看到这波买家想要抢先一步进入。” 如今，降息预期可能足以帮助买家入市。随着市场适应降息前景，长期债券收益率有所下降。由于这些收益率构成了固定抵押贷款利率的基础，因此降低了一些成本，客户现在的五年期贷款利率约为5%。 甚至浮动利率抵押贷款也开始引起人们的兴趣，一些买家愿意接受这些贷款，因为他们预计，一旦央行真正开始降低基准利率，他们就能节省总体资金。 温哥华抵押贷款经纪人Reza Sabour表示：“所有有关2024年降息的猜测已经在市场上引起了不小的轰动。” “我认为这种情绪将会导致市场疯狂。我完全期待温哥华和多伦多的春季市场非常繁忙。” 创纪录的涌入人数 强劲的工资增长加上加拿大创纪录的移民数量可能会进一步提振房地产市场。它已经推动了租赁市场的升温，租金增长在2023年达到新高。这最终可能会转化为更具竞争力的待售市场。通常，在租金飙升缩小了他们必须向房东支付的费用与每月支付的抵押贷款之间的差距后，更多的人会考虑购房。 联邦政府已宣布努力增加住房供应，并限制国际学生签证以限制需求。但这两项变化可能需要数年时间才能渗透到市场中。建造新房需要时间，移居加拿大的人们仍然需要在缺乏选择的市场中找到居住的地方。加拿大央行本身也指出，未能以足够快的速度建造住房以跟上人口增长的速度，这是通货膨胀的一个推动因素，而通货膨胀在很大程度上超出了加拿大央行的控制。 多伦多抵押贷款经纪人Shawn Stillman表示：“他们已经放慢了房地产市场的速度——它已经下跌了——但我认为他们无法阻止它回升。” “有越来越多的人来到加拿大，他们需要一个地方居住。加拿大央行的权力有限，无法阻止这股浪潮。”

照片拍摄于温哥华，2019 年 4 月 16 日星期二。加拿大媒体/乔纳森·海沃德 加拿大媒体   温哥华的一对夫妇表示，他们正在收拾行李搬出这座城市，因为那里的生活费用已经无法承受。 61 岁的莎拉·史蒂文森 (Sarah Stevenson) 说，她和丈夫赚了很多钱——每年大约几十万美元——但她补充说，这对他们来说已经不再可行，因为他们和许多人一样，正在与持续的生活成本危机作斗争。 “我们本来应该没问题，存很多钱，攒钱买房子，但不幸的是，似乎每次我们开始快要领先时就会说，‘嘿，我们可以额外存点钱这个月 300 美元或 400 美元，就会发生一些事情。杂货价格上涨。” 她告诉 CityNews，她与 45 岁的丈夫合住的 750 平方英尺的 Kitsilano 公寓每月租金超过 3,200 美元，其中包括水费。 “我们付的房租太愚蠢了。就我个人而言，我不知道一个人如何能够在温哥华生存，更不用说一对夫妇，甚至两个绝望的人，他们说：“让我们住在一起，这样我们才能生存。” 史蒂文森表示，整体通胀是问题所在，加上天然气的高成本也是一个因素。 “每年你都希望从公司得到一点加薪……我丈夫仍然赚到足够的钱，我们应该能够在 750 平方英尺的公寓里生存。” 下个月，两人将搬进位于奇利瓦克的新家。“我们找到了一个地方——成本减半，面积还多了 300 平方英尺。” 但由于这次搬家，她不得不辞去工作。“我丈夫可以在家工作，但这意味着我必须离开工作，这确实让我很生气，但我们的双手被束缚了。” 史蒂文森承认过去几年充满挑战，这导致压力增加。其中之一是在新冠肺炎 (COVID-19) 大流行期间，她还与癌症作斗争，失去了母亲，而她的父亲目前正在住院治疗。 “每个人都会遇到一些事情，让他们被击倒或击退，但我们不应该因为我丈夫赚的钱而被击退得如此严重。 “每个人都必须为重大事情承担费用，我们明白这一点，但我们甚至无法攒钱来处理这些发生在我们身上的重大事情。我们没有很多账单。我们有一张信用卡。我们有一辆车。租金，水电，就是这样。我们又没有 15 张信用卡什么的。” 她很沮丧。 “这是怎么回事？一个城市怎么会允许这种程度的人受到如此大的影响以至于我们不得不离开？这一切的意义何在？我就是不明白。” 史蒂文森不确定解决方案是什么，但知道指责政府并不是唯一的解决办法。 “无论如何，我们必须让每个人——私人房东、房东——每个人都需要聚集在一起，共同制定解决方案。每个人都在为自己定价，而人们却无法租用这些地方。因此，最终这些房东将会遭受损失。” 史蒂文森和她丈夫的经历与加拿大抵押贷款和住房公司最近的一份报告相呼应，该报告发现温哥华在最昂贵的租金方面名列全国之首。 早在去年 12 月，加拿大统计局的人口数据显示，BC 省人口再次出现重大季度跨省变化，从 2023 年 7 月到 9 月，有近 13,000 人迁移到其他省或地区。其中，9,589 人前往艾伯塔省。

经济波动、利率变化、全球流行病前所未有的影响、建筑业激增和供应短缺，以及前所未有的巨大移民人数增加等背景下，加拿大房地产市场在过去十年经历了旋风般的变化。 然而，无论房地产市场状况如何，房价一直在持续上涨。从 2013 到 2023 年，加拿大大部分地区独立屋住宅的基准价格都翻了一番。只是各地的涨幅差距显著，有些甚至甚至翻了近 3 倍，而有些十年基本没变化。 与房价迅速变化的同时，抵押贷款利率已攀升至过去 15 年来的高点。尽管 2020 年一度曾经跌至 1.39% 的历史低点，但在 2023 年，抵押贷款飙升至过去十几年新高，也让很多房主增加巨大压力。 以一位安省伦敦市的房主为例，他于 2013 年 12 月购买了一套房屋，2013 年 12 月的当地独立屋基准价格为 221,800 元。根据 Ratehub.ca 的抵押贷款付款计算器，如果该房主首付 10%，5 年期固定利率为 3.24%，分 25 年摊销，那么他们每月的抵押贷款付款将为 999 元。 到了十年之后的 2023 年 12 月：一位伦敦市房主以 2023 年当地独立屋基准价 616,700 元购买了一套独立屋住宅，首付 10%，5 年期固定利率为 5.24%，分 25 年摊销，每月抵押贷款还款额为3,407 元。 十年购买当地基准房价的独立屋，两者相差 2,408 元。 那么过去十年间，加拿大各地的独立屋房价有什么变化呢？ 安省南部的一些地区是独立屋价格上涨幅度最为夸张的，相比之下，房价最贵的温哥华和多伦多则涨幅要小一些。 大温哥华地区的独立屋基准价在 2013 年为 106.5 万，2023 年为 196.4 万，十年近乎翻倍、涨幅 84.5%。 大多伦多地区涨幅要更大一些，独立屋基准价在 2013 年为 58.8 万，2023 年为 127.3 万，价格翻了一倍多，涨幅 116.6%。 涨幅最大的要属安省的伦敦市和圣托玛斯地区，十年期这里独立屋基准价只有 22 万出头，到了 2023 年，这里房价近乎翻了 3 倍，高达 61.7 万，涨幅 178%。 此外，尼亚加拉地区也是类似涨幅，从十年前的 22.98 万到十年后的 62.97 万，涨幅 174%。 相比之下，大草原地区的房价最稳定。 对于那些想依靠买了独立屋实现资产升值的人来说，在大草原地区买独立屋的可能会感觉比较亏。 萨省的里贾纳，独立屋的价格相比十年期仅有 6% 的涨幅，基准价格仅上涨 1.88 万元，基本没变化。 此外，大西洋地区纽芬兰省的圣约翰斯和阿尔伯塔的埃德蒙顿独立屋基准价格过去十年也都在 5 万以下的上涨。 该地区唯一涨幅较大的事萨斯卡通，涨幅有 19.2%。从 35.4 万升至 42.2 万元。 从加拿大平均独立屋基准价过去十年的变化来看，平均涨幅为 86.8%，也就是说目前按照大温的涨幅尚未达到全国平均水平，过去十年变化幅度较小的还包括魁北大区、卡尔加里和温尼伯。

1月24日，加拿大央行宣布加息周期结束，接下来要讨论的只剩降息了。 随即，加拿大各地又传来抢offer的声音。 但Rosenberg Research创始人David Rosenberg很明确表示，就算加拿大央行降息了，房价想重回暴涨的盛况也没戏！                                      图自BIV，2024年1月 这位经济学家也不绕弯子，直接给出五大理由： 1、加拿大央行的战略目标之一就是控制房价。因为房价才有可能是通胀之本，所谓降息也不是给房奴松绑，房奴的负担能力比历史正常水平高出50%，这才能阻止更多外部资金进入房市。 2、按照测算，加拿大人均收入必须增长50%，贷款能力才能回到加息之前。所以大家不要觉得降息两三次有什么用，其实什么用都没有。试想一下如果加拿大央行今天的基准利率为4%，是不是市场依旧哀嚎一片。从目前的情况看，基准利率下降到3.5%才会对房市有实质性影响。 除了借贷成本高不可攀，贷款的可获得性也应很差了。截至2023年末，加拿大银行已经开始收紧贷款，而加拿大住房抵押贷款逾期的数量在过去一年中增加了11%。银行在经济衰退时肯定收紧信贷政策。截至2023年第三季度，加拿大各家银行已连续三个季度收紧住房抵押贷款的非价格条件。 数据还显示，加拿大银行的抵押贷款的年增长率从8%降到3.4%，是2001年5月以来的最低水平。 3、加拿大家庭资产负债表的质量非常差。家庭债务收入比接近创纪录的173%。比美国的93%几乎高出一倍。凭加拿大的经济实力，何德何能配得上这么高的债务比例。 加拿大家庭再增加负债的能力几乎为零，不管央行接下来做什么。都不能帮助普通家庭借到更多的钱。当更新房产的阶梯性链条断掉，那么房价就无以为继了。 4、目前加拿大所有消费者债务的平均有效利率达到了22年来的最高点，为6.7%，2021年底的2.7%。此外，22年前的家庭债务收入比不到110%，远低于现在的170%以上。除非有外部资金大量介入，否则房价难涨。 考虑到过去五年的平均利率是4%，还有很大一部分贷款需要重新设定。 5、加拿大家庭总资产的45%不动产，而美国仅为29%。即便是2008年美国人人买房的金融危机前夜，地产占美国家庭财富的比例也只有34%。 但David Rosenberg并没有完全否认加拿大房价还会暴涨的可能性。因为当一个市场充满了非理性的人以及机构、政府、央行不负责任的行为，那发生任何事都是可能的。 所谓非理性的人不是指某个具体的人有没有理性，而是群体意识是不是有理性，比如在特定的时代最慈善的老人都会认为把偷情的人浸猪笼是非常理性的，尽管在现代看起来非常荒谬。 在某种意义上，大温地产市场真是有一群不一定很理性的人，但只要赚钱的趋势不改，买家就很难做到理性，毕竟人总认为自己是那个时代的幸运儿。

在大多区生活的Geoffrey Gilliver从未放弃寻找房产，甚至考虑购买King City的一座废弃教堂改建成住处。作为两个孩子的父亲，他在过去几年里看过各种类型的住房，不过在多伦多昂贵的房地产市场中，他仍然保持着开放的心态。 图源：51记者拍摄 据Toronto Star一篇文章报道，自2019年开始寻找住房以来，他和妻子一边在多伦多的Beach社区租房，一边寻找他们的第一套房产，在此期间还迎来了两个孩子。他表示，在疫情封锁之前，他们想留在多伦多，这似乎是可行的，但在疫情期间利率创历史新低后，房价却远远超出了他的承受范围。 “我们真的想有一个安定的居所，让孩子们长期在这里上学，”他说道。“但我们的选择有限。” 如今，房地产市场的变化又让Gilliver陷入了困境。随着利率下调的预期，他担心会有更多竞争和更高的房价，这促使他想在利率下调之前尽快购房 —— 这一时间紧迫感比以往任何时候都更加强烈，因为他的大孩子正处于幼儿园阶段。 “我担心如果银行过快地降低利率，可能会刺激市场，”他补充说道，“这只会给房价注入火箭燃料。” Gilliver是多伦多众多潜在购房者之一，他们正试图应对当前房地产市场的局势，而这一市场正因加拿大央行的利率决定而处于紧张状态。在最新的利率公告中，央行暗示利率将会下调，但没有明确时间 —— 将隔夜贷款利率保持在5%。专家表示，有强烈迹象表明利率下调很可能会在春季或夏季发生，这将减轻高抵押贷款利率带来的压力，但也可能会为更多购房者和投资者涌入市场，导致房价飙升。 潜在的买家发现自己站在起跑线上，不确定如何最好地把握市场时机，有些人迫切想要在房价趋于平稳时进入市场，而另一些人则在等待降息的时机。 尽管专家们对房价还会进一步上涨多少存在分歧，但许多人指出，与去年相比，今年有更多潜在买家对房产表现出浓厚的兴趣。一些人表示，有一种感觉，一旦利率下调，对房产的需求将推动多伦多重新回到一个平衡的市场，因为自去年9月以来一直是买家市场。到时，销售将从去年的低迷中反弹，去年的低迷创下了自2000年以来最低的销售记录。  转向更加平衡的市场  自新年以来，Heaps Estrin房地产团队的首席执行官Cailey Heaps注意到市场情绪出现了明显的转变，买家们认为房价和销售已经触底。 “买家们觉得低价的时代已经到头了，也许想要抓住这个机会，” 她说道。“买家和卖家正在共同转向更加平衡的市场。” 她补充说，2023年期间，卖家不愿意改变和适应市场，定价过高导致竞标减少，市场等待时间变长。现在，卖家们正在根据当前环境定价，而不是按照疫情期间的高价。 然而，Heaps表示，买家并没有急于行动，而是“小心翼翼”地进入市场，因为他们在观望利率的同时并没有感到购买的压力。  买还是不买？  与此同时，投资者和房地产炒家可能会继续观望，直到市场稳定下来。Heaps表示，在2023年下半年，许多过度负债的投资者，特别是在公寓市场，因无法负担多个抵押贷款而出售房产。 央行的快速加息让这部分购房者措手不及，" 她说。"在他们重新入市之前，他们需要更多的数据。” 对于首次购房者来说，这应该得到了一些缓解，投机者在疫情期间引起的房地产狂热，可能不会在今年回归。 虽然越来越多的首次购房者被挤出市场，仍然有一些人希望在今年购房，并敏锐地观察市场动态。 Anthony DeStefano是多伦多的一名房地产经纪人，希望在央行降息后购买在多伦多的第一套房产。与Gilliver不同，即使房价略微上涨，他也更愿意支付较低利率的抵押贷款。 Royal LaPage预测，今年房价将上涨约6%，主要集中在下半年，这将进一步加剧首次购房者的支付能力问题。 "这是在房价和利率之间寻求平衡，"他说。 目前，DeStefano看到了机会。由于多伦多目前是买家市场，潜在购房者能够增加更多条件，比如房屋检查和价格降低，并且如果他们觉得房价太高，还能进行谈判。 "我刚刚帮助一位客户在最近的购房中节省了17万加元，" DeStefano说。"购房者目前拥有很大的议价空间。" 但即使市场已经向购房者倾斜，对于首次购房者来说，这仍然是一个艰难的市场。 对于Gilliver来说，他看到的大部分住宅要么是需要修缮的，要么是需要彻底整修的“翻新工程”，整栋房屋都需要重新装修。这让人感到沮丧，因为尽管他的家庭为他们的第一套房子存下了相当可观的款项，他们现在也不得不把翻新成本考虑进他们的储蓄中。他说，虽然位于King City这座曾经的教堂基础良好，但需要做的工作太多了。 “这让人沮丧，因为就是市场好转，它仍然感觉遥不可及。”

加拿大央行正面临著房屋成本迅速上涨，而升息却对此无能为力的困境。加拿大央行行长麦克勒姆（Tiff Macklem）表示，新宣布的国际学生入学上限应该有助于缓解租金价格上涨。 麦克勒姆周三（24日）接受加通社专访时表示：“本周你看到政府限制了学生签证。”他认为，这将有助于在未来减轻租金的压力。 联邦移民部长米勒(Marc Miller)周一宣布，限制国际学生入学人数上限，将会削减35%国际学生签证数量，为期两年。 做出这项决定的部分原因是人口强劲成长给房地产市场带来了压力。 许多经济学家都认为，限制新发放的学习签证数量可能有助于缓和租金价格上涨，但作用有多大就尚不清楚。 BMO首席经济学家波特(Doug Porter)表示：“虽然我可以看到（房价）增长率和租金略有下降，但我实在怀疑租金是否会朝相反的方向发展。” “所以我相信，底线是，未来几年我们仍将面临相当严重的租金通膨问题。” 图：加通社 加拿大央行自2022年3月开始提高关键利率以来，在对抗通膨方面取得了重大进展。整个经济体的价格成长速度正在放缓，商品和服务价格飙升的情况也越来越少。 尽管通膨率要达到央行2%的目标道路上遇到坎坷，但已变得更加可控，去年12月份降至3.4%。 然而，央行正面临另一个棘手的问题：房屋成本迅速上涨，而升息却对此无能为力。 波特表示，在正常情况下，加拿大央行可能还可以忽视住房成本的急剧上涨。 但通膨持续两年高于目标水准之后，央行不可能再坐视不理，因为这可能会导致通膨预期上升。 “我们确实预计食品价格将继续下跌，”麦克勒姆在周三的采访中表示：“我承认，房屋市场更难预测。” 12月份，房屋和租金成本比一年前高出6%，大大超过了整体通膨率。 Rentals.ca和市场研究公司Urbanation的数据显示，加拿大去年12月的平均租金年增8.6%，达到每月2,178元的历史新高。 当被问及如果房屋价格继续飙升，央行如何设想将通膨率恢复到2%时，行长表示，其他经济领域的价格增长放缓，抵销了住房成本的上涨。 “你需要看到（通膨）的一些其他组成部分进一步减速，”他说。 Desjardins董事总经理兼宏观策略主管曼德斯(Royce Mendes)表示，央行应该保持耐心，并允许房屋价格上涨随著时间的推移而缓解。 他表示，过度激进和长时间维持高利率将导致严重的经济痛苦。 曼德斯警告说：“如果央行希望在短期内将总通膨率降至2%，将所有其他通膨率降至几乎为零，他们将不得不压垮经济。” 由于多种原因，住房负担能力一直是加拿大疫情后的一个主要问题，其中包括人口强劲增长加剧了本来就存在的住房短缺问题。 西安大略大学(Western University)住房专家兼经济学教授莫法特(Mike Moffatt)表示，涌入加拿大的国际学生给房屋市场带来了压力。 他说，临时居民的增加意味著成千上万的人正在争夺较低成本的出租单位，投资者正在购买房产以改造成学生宿舍。 然而，央行的政策决定也提高了房主的抵押贷款利息成本，从而导致房屋价格上涨。同时，当融资成本昂贵时，也会影响房地产开发商建造的愿意，导致房屋供应压力更大。 曼德斯表示，货币政策对住房成本的影响充其量是“模糊的”。 “最坏的情况是，加拿大央行的升息政策实际上在一定程度上助长了房屋通膨，”他说。 过去几个月，央行更加直言不讳地表示其控制住房成本飙升的能力有限。 随著越来越多的新移民进入本国，租金也随之飙升。 “加拿大住房的结构性供应问题长期存在，”麦克莱姆说，“随著最近移民的迅速增加，更加剧了这个问题。” 当谈到人口成长对通货膨胀以及央行货币政策决定的净影响时，行长并没有给出答案。相反，他指出，人口成长透过住房加剧了通货膨胀，但同时，缓解劳动力短缺有助于缓解价格压力。 曼德斯和波特都估计，最近的人口成长导致了通货膨胀的上升。 尽管加拿大的住房挑战预计将在短期内持续存在，但麦克勒姆就乐观地认为，政府最近发布的有关住房的公告（包括提供更多土地和减少繁文缛节），将有助于缩小供需之间的差距。

加拿大的房地产销售在经历了惨淡的一年之后，至少有一家大型经纪公司仍然相信，温哥华、多伦多的房地产市场及其价格将在2024年回升，甚至回到昔日辉煌。 一些房地产专家预测，不确定性会进一步上升，房价会下跌，甚至可能崩盘，但是Royal LePage认为今年多伦多和加拿大各地的房价将继续上涨。 多数利益相关者表示，未来全国的房屋销售将取决于抵押贷款利率的变化，但Royal LePage相信，无论如何，需求将会很高。 Royal LePage首席执行官在周一发布的新预测中表示：“我认为，仅在加拿大央行降息时市场才会反弹的说法是错的。当消费者有信心他们今天购买的房子明天不会贬值时，复苏就会开始。” “我们认为，这个转折点将出现在第一季度，在备受期待的央行放松贷款利率之前。” 加拿大全国平均房价在2023年最后一个季度比上一年同期上涨了4.3%，多伦多的房价同期上涨了5.1%，这是全国大城市中涨幅最大的。该公司预测，今年价格还会上涨。 图源：BlogTO/Royal LePage 报告称：“加拿大消费者正在经历一段过渡期，全国房地产市场的动态也是如此……房价稳定的迹象将引发早期市场复苏，我们现在非常接近这一点。”目前房价仍低于2022年的峰值，但高于疫情前的水平。 Royal LePage估计，到2024年底，大多伦多地区的平均房价将上涨至1,190,698元，比2023年底上涨6%，上涨受“春季活跃”和不断增长的需求的推动。 加拿大唯一房价上涨幅度更大的城市是卡尔加里，房价将上涨8%，达到716,580元。 全国房价最高的城市仍是温哥华。预计到今年最后一个季度，这座西海岸城市的房价将达到1,256,703元，同比上涨3%。 图源：BlogTO/Royal LePage “几个月来，加拿大人似乎第一次对借贷成本的走势感到些许乐观，”Royal LePage的专家写道。 “降息的第一个迹象可能会在房地产市场引发一系列活动，释放被压抑的需求……预计房价将在2024年前六个月出现小幅季度上涨，预期的一系列降息之后，预计下半年房价将出现更大幅度的上涨。”

1 月 15 日，BC 省房地产协会发布了 2023 年全年的房屋销售数据，相比一年前的水平，房屋销售量下降近 10%，房价也下跌了 2 万多。 统计显示，2023 年 BC 省通过 MLS 系统售出的住宅房屋共 73,109 套，相比 2022 年的 80,506 套下降了 9.2%，而 MLS 系统记录的 BC 省住宅平均价格也从一年前的 $996,943 下降至 $971,144，降幅 2.6%。 从全年来看，总交易金额 710 亿加元，比 2022 年下降 11.5%。 BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 表示：15 年来最高的抵押贷款利率导致 BC 省的销售出现十年来最缓慢的房地产市场。随着 2024 年初抵押贷款利率下降以及加拿大央行降息的可能性，2024 年的 BC 房地产市场前景似乎更加光明。 12 月，MLS 系统记录的房屋销售数据有 3596 套，住宅平均价格为 $965,447，从价格来看，这比 2022 年 12 月同期还上涨了 6.5%。 2023 年 12 月总销售金额为 35 亿元，也比上一年同期增幅 2.6%。 但活跃的挂牌数量 12 月为 24,606 套，相比上一年同期大幅增长 14.9%。 由于上市供应的累计增加和销售的持续走低，使得 BC 省的售出与活跃挂牌比率下降至 14.6%。这比上年同期的 16.4% 又进一步向买方市场靠近。 按照惯例，当该比率介于 12-20% 时，市场处于平衡市场，当该比率低于 12% 市场处于买方市场、房价有下降的趋势，当该比率高于 20%市场处于卖方市场，房价有上涨的动力。

加拿大统计局发布的最新数据显示，加国11月份的新房价格指数，比10月比下降了0.2%。这些地区的建筑商表示，房价下降的原因是市场疲软。 11月，新屋价格指数降幅最大的是魁北克省的舍布鲁克（Sherbrooke），降幅1.2%，紧随其后的是纽芬兰和拉布拉多省的圣约翰斯和安省的汉密尔顿，两地都下降了1%。 加拿大统计局称，“在15个人口普查大都市区，11月新屋价格下降，这些地区的许多建筑商正在提供不同类型的激励措施（例如设计积分、返现），旨在鼓励销售”。 统计局表示，总体而言，在调查包括的27个城市中，有25个城市的房价出现下降或保持不变。 新屋价格录得上涨的两个地区，是魁北克省的三河市（Trois-Rivières），房价涨0.5%；以及安省的圣凯瑟琳-尼亚加拉地区（+0.3%）。 该报告称，当地建筑商表示，新屋价格上涨的原因，是建筑成本增加。 按年比较的话，全国新屋价格同比下降了0.9%，其中安省的渥太华下降幅度最大，高达4.7%；卑诗省的维多利亚以4.2%的降幅排第二。新屋价格同比增幅最大的，是魁北克省（3.2%）和亚伯塔省的卡尔加里（2.4%）。 统计局说：“自2023年4月以来，新屋价格一直在下降。部分原因是自2022年春季以来，加拿大的借贷成本迅速上升。” 自2023年4月以来，加拿大新屋价格一直在下降。11月，全国新屋价格同比下降了0.9%。（Nathan Denette/加通社） 建筑业投资增加 按统计局的报告，加拿大新屋价格下降，出现在建筑业投资增长之后。统计局的数据显示，今年10月，建筑投资增长了2.7%，达到194亿元。 “住宅领域的建筑投资增长3.9%，达到134亿元；非住宅领域的投资基本持平，仍为60亿元。”报告说。 数据显示，曼尼托巴省的投资增幅最大，达到16.2%；其次是萨斯喀彻温省，增长11.5%；亚伯塔省则增长了9.5%。建筑投资下降幅度最大的省份，是纽芬兰和拉布拉多省，下降了6.1%。 报告称，单户住宅的投资增长了3.1%，达到65亿元，其中曼尼托巴省的投资排第一，增长幅度高达23.3%。 全国多单元住宅的投资也增长了4.6%，达到69亿元。此类房屋投资下降的省份，只有纽省和魁省，分别下降了8.8%和1.5%。 非住宅建设投资保持平稳 统计局称，虽然住宅建筑业的投资增长，但非住宅领域的投资则维持不变。 根据该报告，工业投资增长1.0%，至12亿元；机构投资增长0.7%，至16亿元。但是，商业投资下降了0.7%，至32亿元，抵消前两个领域的增长。 统计局说，对医院设施的投资，带动了机构领域的增长；为打造电动汽车供应链，正在魁北克省贝坎库尔（Bécancour）建造的活性正极材料厂，被认为推动了工业领域的投资。 2024年预计房价下降 道明银行的一份报告预计，在未来几个月内，全国房价将下跌10%。然而，该报告指出，即使房价下降10%，它还是比病毒大流行前的水平高出15%。 然而，供应不足一直是推动全国房价上涨的最大问题之一。最近的一项民意调查发现，3/4的加拿大人认为，移民正在使住房状况变得更糟。 2022年，加拿大的人口增长超过100万人，其中非永久居民60万7,782人，移民43万7,180人。 按预计，加拿大在2024年将迎来48.5万名永久居民，到2025年，将迎来50万名永久居民。 然而，加拿大房贷与住房公司（CMHC）仍未决定，应该如何在全国建造更多房屋，来满足需求。CMHC在2022年6月发布的一份报告估计，到2030年，需要建造350万套新房，才能恢复住房负担能力。 12月5日，CMHC首席执行官罗米·鲍威尔斯（Romy Bowers）在参议院财务委员会作证时表示，目前还没有建造这么多房屋的计划。 “影响住房建设的因素有很多，包括利率走向、能否获得熟练劳工，还有真正影响住房交付的当地条件等。”鲍威尔斯说。 CMHC的报告称，房地产市场需要做出改变，以确保有足够的供应。 “住房行业必须进行彻底变革，包括政府政策和流程，以及采取‘全员参与’的方法，来增加住房供应，以满足需求。”该报告写道。

在2023年的最后几周，加拿大央行长麦克伦(Tiff Macklem)放弃了以诱人的利率迎接新年。按揭这个可能对加拿大每个业主和潜在买家来说的「祸害」，可能最终会下降。 据报道，加拿大的房地产公司Re/Max在11月底的一份报告中发现，预计2024年平均楼价实际上可能比前一年下降3%。 该公司总裁亚历山大(Christopher Alexander)说，原因之一很简单：房贷非常昂贵。 他说：「负担能力确实是游戏的名称，买家已经采取观望态度，直到每月的持有成本下降。」 然而，对于许多需要住房的加拿大人来说，房地产价格下跌3%的消息并不令人特别感到安慰。 根据央行的住房负担能力指数，目前加拿大处于41年来最糟糕的水平，租金飞涨，平均楼价比疫情爆发前高出约38%。 亚历山大表示，考虑到央行利率的影响，2024年的楼市仍很难预测。尽管如此，他认为即使加拿大央行决定降息，整体房价仍将继续上涨。 12月中旬，以下是他接受《星报》访问时的答案： Re/Max的报告称，许多加拿大人希望购房可以引入租户来抵销成本。这是否意味着2024年您需要成为房东才能在多伦多买得起自己的房子？ 我认为，如果您是首次置业者，甚至是升格购房者，那么可能是。但随之而来的挑战是，其中许多房产对于投资者来说非常理想，因此它们通常相当昂贵。 我的意思是，在多伦多出去吃饭太贵了。两人晚餐加一些酒和开胃菜大约200元。所有这些因素结合在一起，促使人们真正审视自己的开支和每月收入。如果你可以出租你的地下室或卧室，那么人们就愿意这样做，因为我们现在生活在一个昂贵的世界。 截至6月，在多伦多购买房屋所需的平均年收入为23万元。我们是否已经到了多伦多楼市对并非大投资者来说是遥不可及的地步？ 我认为这些数字确实很引人注目。但这实际上是针对需要节省20%首付的首次置业者。您需要数十万元才能满足该标准。但这个数字并没有涵盖过去5年中获得巨大价值的所有人。如果他们打算转身购买其他东西，或者升职，他们也可以这么做，因为每个月的付款并没有增加很多。 话虽如此，我确实认为加拿大人需要面对的严酷现实是，多伦多和温哥华的物价非常昂贵，而且你确实需要有可观的收入才能实现这一切。 您认为2024年房价有可能下降吗？ 我认为这会非常困难，因为加拿大住房短缺。 即使是目前的需求水平，也没有全国的住房战略可以满足。在可预见的未来，预计每年有100万人移民到这里。租赁市场已经变得疯狂，这将促使人们购买。 人们是否能够集体支付数十万元的过高价格？我不知道。我想那些日子已经一去不复返了。但我确实认为，仅仅因为简单的供需指标，以及大多数买家一直在等待的事实，随着利率下降，我们很可能会看到市场的巨大回报，这将使价格再次面临上行压力。 (图：加通社资料图片）

  图：Getty Images 最新研究显示，温哥华就业收入中位数在北美最西部省份的大都会区中最低，而这是衡量劳动市场实力的重要指标。 据菲沙研究所（The Fraser Institute）高级研究员伊森(Ben Eisen)的最新研究报告，就亚省、卑诗省和美国西部人口超过100万的12座城市进行比较后，得出上述结果。 其中，美国排名最低的城市为加州的佛雷斯诺市（Fresno），其2019年（可比数据的最新一年）的年就业收入中位数比温哥华高1,524元，同为加州，沙加缅度(Sacramento)周边地区的收入则高出许多，达到12,295元。 温哥华收入中位数为37,300元，与西雅图的61,056元相比，一境之隔，差距多达23,756元。 在分析中，温哥华也远远落后于加拿大其他两个城市，卡加利和爱民顿的收入中位数比温哥华高出约20%。 很显然，温哥华在收入方面与加拿大和美国西海岸或附近的其他大都市区相比，属于落后地区。然而，这不仅仅是温哥华的问题，因为卑诗省的所有大城市都存在同样的问题。 事实上，同一项研究将分析范围扩大到了中型大都会区，扩大后的59个地区中表现最差的8个地区，有5个位于卑诗省。 维多利亚在59个地区中列第42位，收入中位数为37,890元，其次是甘碌（Kamloops），列第52位，收入中位数36,060元；芝里华克(Chilliwack)，列第54位，收入中位数33,650元；基隆拿（Kelowna）列第55位，收入中位数33,540元）、阿波斯福-米逊（Abbotsford-Mission），列第56位，收入中位数33,070元；以及那乃磨（Nanaimo）列第57位，收入中位数32,770元。 该研究还考虑了近期就业收入的成长，以了解卑诗省各城市是否正在缩小与亚省和美国同行的巨大差距。 不幸的是，近年来，卑诗省没有一个城市的就业收入中位数成长排名前三分之一。换句话说，没有任何快速成长迹象，显示能够显著改变现状。 伊森(Ben Eisen)认为，温哥华人不应满足于俄勒冈州波特兰市（Portland）的就业收入中位数比自己所在城市高出36%的现状。 鉴于这一明显的证据，表明卑诗省的城市与邻近地区之间存在巨大差距，伊森强调，政策制定者没有理由对本省经济感到自满，也没有理由对本省公共政策的现状充满信心。

进入2024年，加拿大各地的房价预计将继续攀升，并且可能大幅上涨。 根据Royal LePage周四发布的报告，预计明年年底加拿大房产价格将上涨5.5%—与2023年的价格相比。 2024年全国平均住宅价格将为843,684加元。 预计明年全国所有主要市场的房价都会上涨。 大温哥华地区的平均房价预计将领先全国，标准房产的价格估计为1,281,732加元。但增幅将远低于加拿大大多数其他城市，预计同比增幅为3%。 同样，在大多伦多地区，房屋成本预计将飙升至全国平均水平以上，达到1,198,012加元，比目前高出6%。 然而，卡尔加里将出现最高的同比增幅，预计同比增幅为8%，比全国预测平均水平高出2.5%。 埃德蒙顿仍然是全国最实惠的房屋市场之一，到明年年底，经典房屋的价格预计将达到443,248加元。这一数字仍比2023年底增加了4%。 Royal LePage表示，价格的稳步上涨可归因于多种因素。 “市场需要时间来调整。我们预计2024年房屋销售交易将达到标准水平，并且随着时间的推移，房价将会升值，”Royal LePage首席执行官在一份声明中表示。 加拿大大部分主要房地产市场的销售活动一直在下降，而库存水平却逐渐上升。 此外，一些地区的交易量下降了20%至30%，而且由于潜在买家继续坚持等待较低的利率，导致需求下降，房价在此期间仅小幅下降。 “过去四年来，加拿大的房地产市场一直在坐过山车。2020年初，全球疫情导致市场活动短暂陷入停顿，随后，随着加拿大人在充满不确定性的世界中寻求安全和更大的家中居住空间，需求迅速普遍飙升，价格上涨。” “展望未来，我们认为2024年是国民经济的重要转折点大多数加拿大人承认超低利率时代已经一去不复返了。” Royal LePage的预测是基于加拿大央行已结束加息行动且关键贷款利率将在2024年上半年稳定在5%的预测。 他们表示，预计央行将在明年夏末或秋季开始小幅降息，几家主要金融机构已经开始对固定利率抵押贷款提供折扣。