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大温区及大多伦多区出现的「摩货炒楼」(shadow flipping)情况各有不同，基本上两款都属合法。据地产业内人士称，大多区主要涉及购买柏文住宅单位楼花，但于交楼日前转手获取住宅升值的利润，但大温区较多发生地产经纪隐瞒卖家，在交楼前让买家暗中转手多次而获更多佣金的情况。该地产经纪很可能违反了地产局的专业操守规则，有机会被罚数千至1万元。
地产业人士表示，大温区近年于房屋转手时，地产经纪使用更多「转让条款」(assignment clause)情况，即是让买家于交楼日(closing date)前将房屋多次转手，地产经纪因而于出售同一间屋期间获数次佣金。
举例说，地产经纪找到买家甲以250万元购买一间住宅，买家甲以280万元价转手给买家乙，买家乙以310万元转手给买家丙后才到交楼日。卖家蒙在鼓里，以为是卖给买家甲而获250万元减佣金。
买家甲及买家乙从中分别获得30万元利润，该名地产经纪则获得3次佣金。
买家甲及买家乙赚取的30万元，其中一半要报交入息税，但他们不用付土地转让税，因仍未接收住屋。
地产业人士指出，上述情况于大多区较少发生，但大多区较多发生在买家购买柏文住宅单位楼花，但于交楼日前转手获取住宅升值的利润。
安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，上述大温区有地产经纪隐瞒卖家，在交楼前让买家暗中转手多次而获两，3次佣金的情况，他暂时未有听闻过在大多区发生。
以安省的地产局规则，该名经纪是违反了专业操守，由于隐瞒卖家。倘若被查出，会至少被罚数千元。
他续称，至于买家在大多区购买柏文住宅单位楼花，但于交楼日前转手获取住宅升值的利润的情况，是完全合安省法规。现时差不多所有发展商都容许楼花买家在未交楼前转手，但要付3000至5000元手续费。
买家获得的利润之中，有一半要申报交入息税。
多伦多怀雅逊大学Ted Rogers商业管理学院副教授海德(Murtaza Haider)也认为，上述大温区有地产经纪隐瞒卖家，在交楼前让买家暗中转手多次的情况，在大多区较少发生。
他指「不良」地产经纪除隐瞒卖家多次转手外，也会尝试说服卖家以较市价低的售价出售，从而买家有空间在交楼前数次加价转手，故卖家要做足功课，调查其住屋的市价。
他续称，近年大多区较大温区有较多新建柏文住宅，故购买柏文住宅单位楼花，但于交楼日前转手获取住宅升值的利润的情况，较多在大多区发生。
他不同意政府插手推出新法去限制买家于交楼日前不准转手，但支持加强执行现有规则，严惩违规的地产经纪。
地产投资网络的高级分析家坎贝尔(Don Campbell)指该项「转让条款」应用于温市，多市，卡加利市，爱蒙顿市及差不多全国各市。但认为地产经纪隐瞒卖家，在交楼前让买家暗中转手多次而获两，3次佣金的情况甚少发生，对楼市的影响也甚微。
他认为，杜绝「摩货炒楼」也不会令大温区的楼市冷却，由于楼市也受低利率，外国人投资，大温区缺乏建屋土地等因素影响。
温哥华天空
