地产

新的一年3级政府都有新的税务优惠，各位市民应有所留心，不要错过属于自己的那一份福利。 专家列举了一些关键的税收优惠和变化，首先是有关首个家庭储蓄帐户。从4月1日起，除现有的免税储蓄帐户(TFSA)外，首次购房储蓄帐户(FHSA)以及购房者计划(HPB)，也将为购房者提供相应的税务优惠。 FHSA帮助潜在的购房者节省高达4万元，每年供款限额为8000元。它可以像注册退休储蓄计划(RRSP)一样，从个人的应税收入中扣除FHSA的缴款，由此获得一笔不错的退税。 此外它也像RRSP一样，帐户中存入的资金可以获得免税利息，而且还会增长。同时还不用像RRSP一样，从中提款时不必为这笔钱交税。 但它有一个限制，每年如果没有用完8000元的供款，就不能将未用完的额度转到下一年。而且终身缴款上限为4万元。 第二个需要注意的是“空置税”。多伦多市政府设定“空置税”的目的，就是想对无人居住的房产徵收高额税收，令这些房产进入流通领域，由此达到改善住房供应和负担能力的目标。申明自家房产是否空置的截止日期是2月2日。 空置房的业主必须按房屋当前评估价值(CVA)的1%缴税。这笔税务是基于上一年的财产状况。如果是在2022年空置，业主就要在2023年缴纳。在温哥华，空置税开徵5年后，空置的柏文减少了36%。 2023年的分级税制门槛又有所提升。报税人的年收入要超过23.57万元，才会被划入联邦最高的税务等级，缴纳33%的税率。而这一等级在去年的门槛是22.17万元。而最低的联邦税务等级(15%)的门槛，今年是5.34万元，而去年是5.2万元。 此外，基本个人金额(Basic Personal Amount，BPA)是所有纳税人都有资格申请的不可退还的税收抵免。这个额度是您无需支付任何所得税即可赚取的金额，在今年提高至1.5万元。专家称这对低税率人群的帮助最大。 然而，对于收入超过16.54万元的人，能享受到这一福利的额度就开始逐步减少，一旦达到23.57万元，BPA就会减少到1.35万元。 疫情期间推出的“在家工作信贷”(Work from home credit)，资助那些连续4周在家工作时间，且工作时间不少于50%的员工，获得最高500元的补贴。但要申请这份补贴，需要僱主提供完整的工资收据。 卡尔弗特说，免税储蓄帐户(TFSA)在2023年的额度是6500元，而不是6000元。 退休金申领的最高年额度，而不用扣还提高到年收入8.7万元，高于去年的8.18万元。阿姆贾德还提醒家庭注意加拿大牙科福利，让年收入低于9万加元的家庭中每个符合条件的孩子获得260元到650元不等。

道明经济 (TD Economics) 的一份新报告预测，加拿大今年的房屋销售将达到 2001 年以来的最低水平。 经济学家桑西 (Rishi Sondhi) 的住房市场前景将这一情况归因于自 80 年代末和 90 年代初以来最差的负担能力水平。 桑西预测，从高峰到低谷下降 20% 之后，房屋销售将在 2023 年初的某个时候触底。 他说，预计大多数大西洋省份、安省和卑诗省的年平均价格将大幅下跌。2023 年，大草原地区以及纽芬兰和拉布拉多地区的降幅相对较少。 加拿大房地产协会上个月表示，11 月份全国实际平均房价为 632,802 元，比去年同月下降 12%。 11月房屋销售总量为 30,135 套，较上年同期下降 39%。          

Andrew Hamilton和他的妻子大约一年半前由于房价飙升而告别了他们在多伦多Junction街区的家。 但事实证明找到新住所很难，这对夫妇到现在都还在使用他们在出售了房产上所获得的积蓄来租房。他们仍然关注市场，并希望目前的降温会让他们可以买下另一所房子。 在整个行业里，不少潜在买家都是这么想的。他们密切留意近年来加拿大房地产市场的缓慢步伐，伺机而动。 许多人认为2023年可能是他们运气变化的一年。自去年春天以来，价格稳步下跌，竞标战不那么频繁了。 图片来源：Forbes 经济学家指出，加拿大银行连续的快速加息即将结束，接连的加息已经让贷款者们每个月都要多支付几百刀来还贷了！ 多伦多房地产经纪人Despina Zanganas预计，推迟买房的买家今年会感觉更舒适，“可以自由地提供有条件的报价来买房，这让很多人更有信心。” 但至少有一个重大变化即将到来：2023年将是加拿大陷入衰退的一年，强度和长度都未知。 经济学家Douglas Porter认为，当通货膨胀和加息时，加拿大经济有25%至30%的机会获得软着陆，“所有这些都对住房市场有影响。” “对经济的打击越小，对房地产市场来说就越好。” 即使在目前的情况下，他也认为目前加拿大的房地产市场是经济中最薄弱的部分之一——这种现象在以往是完全看不到的。 图片来源：Wealth Professional 他预测，到当前经济周期（economic cycle）结束时，房价将从峰值下降20%至25%，并指出房价已经下跌了10%。 加拿大房地产协会（CREA）上个月表示，11月，全国实际平均房价为$632,802，比2021年同期下降了12%。 随着价格下跌、市场暂缓，卖家对上市持谨慎态度，买家则在等待更好的抵押贷款利率和更多的上市房屋库存。 “当价格看起来可以进一步下跌时，你不会想买东西。” 到目前为止，加拿大银行关键利率为4.25%，是自2008年1月以来的最高水平，房价降温事实上已经被快速加息抵消了。 最近的加息过后，如果贷款45万、分25年还的话，每个月的还贷会比之前多$130左右，而对比2022首次加息前，每月已经上涨了超过$1000。 不可否认，利率是2022年大家关注的焦点，但这个故事到2023年还在继续！ “我们看到的房地产市场价格调整甚至没有弥补利率的上升。市场仍在消化加息，我们还没有看到它完全反映在价格中。”换言之，房价还有可能继续下跌。 图片来源：Daily Hive 多伦多地区房地产委员会周四表示，12月的平均房价为$1,051,216，比一年前下降9.2%。 大温哥华房地产委员会报告称，他们的综合基准价格目前为$1,114,300，比2021年12月下降了3%。 卡尔加里房地产委员会则透露，他们的平均价格上涨了4%，至$495,231。 Porter预计中部大草原是最有弹性的市场，因为它没有像其他地区那样在疫情头几年被炒高。 大西洋省份和BC省一些没有安省那么繁荣的地区则处于中间位置，正努力应对移民增加。 安省西南部的中型城市在疫情期间直接起飞，如Hamilton、Kitchener、London和Windsor，目前它们已经进入了“深度”的调整。 总体而言，疫情的影响仍然使当前的住房市场很难预测，但还是比我们预期的要好点。“我们正在应对的这个经济环境有很多独特的因素。”

日前，大温哥华房地产委员会 (REBGV) 表示，12 月份房屋销售和价格继续下跌，分别比一年前下降 52% 和 3%。 上个月的销量总计为 1,295 套，比 11 月份下降约 20%，比 10 年 12 月份的平均销量下降38%。 2022 年总销量为28,903 套，比 2021 年的总销量低 34%，比 2020 年低 7%。 董事会将下跌归于借贷成本上升和持续与通货膨胀的斗争导致这一年市场表现“谨慎”。  目前的综合基准价格为 1,114,300 元，比 2021 年 12 月下降了 3%，与 2022 年 11 月相比下降了 1.5%。 经济和数据分析总监 Andrew Lis 在接受 CityNews 采访时说，我们需要记住，在 COVID-19 大流行期间早期销售很火爆。 市场肯定开始倾向于买家了，但与此同时环顾市场，可负担能力强的价格范围内选择有限。 除非有大量房源，否则他认为价格不会出现任何明显下跌，只要价格保持高位，购买力就会受到削弱。 “即使人们开始挂牌，如果我们的销售量多于挂牌人数，库存量不够，因此，我们将非常密切地关注进入市场的新产品的销售平衡。” Lis 表示，他将在今年关注价格，看看买卖双方是否已经适应更高的借贷成本，并最终进入市场。 在2022年结束时，数据显示，加拿大银行在2022年8个利率公布日中的7个决定提高政策利率，已经转化为大温地区房屋销售活动的下行压力，在一定程度上，也转化为大温地区的房屋价格。

加拿大房地产仍处在价格修正的过程当中，包括独立屋、半独立屋在内的单家庭住房已经受到最严重打击。加拿大地产协会（CREA）的数据显示，这类房产的价格在11月急剧下跌，而且安省一个地区已经跌价近$500,000。 图源：BetterDwelling 据BetterDwelling发布的报告，加拿大单家庭住房市场近期受到了最严重的打击。11月的基准房价已经跌至$794,000，一个月内跌了$10,900，跌幅为1.4%。现在的价格比高峰时期跌了$172,200（17.8%）。这种价格修正的趋势在全国各地蔓延。 从各省情况来看，安省的单家庭住房价格是全国下跌幅度最大的。Kitchener-Waterloo地区的独立屋和半独立屋比高峰期价格暴跌27.7%，Cambridge地区跌了27%，London-St. Thomas地区跌26.7%。这三个区域的跌幅可以被称为是“崩盘”。 如果从跌落的售价来看，安省也是全国最高的。跌价最猛的在Oakville-Milton地区，比高峰期跌了$478,600，相当于在几个月之内，这类单家庭房产的价值暴跌了四分之一。紧接着是密西沙加地区，价格下跌$376,000。BC省的Fraser Valley地区独立屋和半独立屋价值跌了$369,800。 图源：CREA/BetterDwelling 多伦多的独立屋与半独立屋跌价幅度位列全国第四。基准房价已经比高峰期暴跌20%，相当于在9个月期间跌了$320,200，也可以被视为“崩盘”。 加拿大全国范围内的单家庭住房市场都出现了急剧的修正，而且这种趋势仍将继续。从全国总体水平来看，尽管价格已跌了$200,000，但仍然相当于2021年8月份的水平。这也说明过去几年加拿大的楼市过于火热。

卑诗省民将陆续收到最新的房屋估价单，这也表示需要提早为缴付物业税做准备了。省府称，为自住屋主提供的《业主自住补助金》 (Home Owner Grant) 计划将2023年的屋价上限设定为212.5万元，卑诗省92%住宅物业都能享有此补助。 基本补助金额与去年相同，大温哥华、菲沙河谷及省府地区的基本补助金额可高达570元，65岁或以上、退伍军人及残障人士，或是与残障人士同住业主的基本补助金额则可高达845元。 北部或郊区的业主 (大温哥华、菲沙河谷及省府地区以外) 的基本补助金额可高达770元，65岁或以上、退伍军人及残障人士，或是与残障人士同住业主的基本补助金额则可高达1,045元。 2022年，《业主自住补助》计划为全省近50万名长者及约13,000名残障人士提供了额外补助，超过100万份申请获批。 《业主自住补助》需要屋主上网申请，不会自动涵盖。业主在申请时需要提供估价登记及司法管辖区号码 (roll and jurisdiction numbers) 。

根据BC Assessment 的数据，BC省的房主发现他们的房产价值平均上涨了12%。 然而，本周发布的 2023 年评估报告附带了BC省房地产评估机构的警告：这些数据基于 2022 年 7 月的销售数据，并未反映出市场利率上升和房屋销售放缓的情况。 BC Assessment 的评估员 Bryan Murao 表示，明年可能出现下降。我们在2023年评估中看到的是去年大幅增长的尾声，预计到 2023 年 7 月 1 日，全省大部分地区都将出现下降，但这也是猜测。 在低陆平原地区，Abbotsford 和 White Rock 的公寓和联排别墅涨幅最大，比 2022 年的评估高出 21%。兰里市的公寓以 20% 的增长率紧随其后。 对于独立屋，彭伯顿的涨幅为16%，其次是 Pitt Meadows、Langley Township 和 Sechelt，涨幅为 15%。 Lululemon 亿万富翁奇普·威尔逊 (Chip Wilson) 位于基斯兰奴 (Kitsilano) 的海滨住宅仍然是BC省价值最高的住宅物业，略高于 7,400 万加元。 最有价值名单上的前 11 处房产中有 10 处 位于温哥华，其中 9 处位于 Belmont Avenue 或 Point Grey Road。 根据 BC Assessment 的数据，维多利亚附近的詹姆斯岛以 6,123.1 万美元的价格位列 BC 省第三大最有价值的住宅物业。 （谷歌地图） 维多利亚附近的詹姆斯岛，估价超过 6100 万加元，在 BC 省排名第三。 Murao 表示，高端房产的增长速度与低陆平原其他独立屋的增长速度不同。 “他们涨得少了一点，我们只是没有看到豪宅市场的表现与一些低价房产一样强劲，但这种趋势可能已经持续了五六年了。”

    卑诗省由1月3日（星期二）起实施新的置业者保护期，让想买房的人士可得到更好的保护。     新措施也就是所谓的强制3天冷静期，在业界也称买家撤销期。届时选择退出交易的一方，将须支付购买价格的0.25%，或就价格的每10万元支付250元，作为交易撤销费。举例而言，若买方对价值100万元的房屋行使撤销权，将需按照要求向卖方支付2,500元。     买家仍可在任何时候，提出附有房屋验收或按揭贷款条件的报价。该项保障可为买方提供无条件的验屋机会。     省府称，设立强制的3个冷静期限，让买家有更多时间处理按揭申请或安排验屋，这是卑诗省府根据金融服务管理局（BCFSA）就改善房地产市场消费者保护的报告，所采取的第一个关键行动。给予买家额外时间，将帮助他们在面对任何市场条件时，包括利率上涨及任何高压推销下，仍可充分考虑有关买卖是否适合他们。     财政厅长康洛绮（KatrineConroy）说:“住房仍然是卑诗省民最关心的问题，应对住屋问题也是本届政府的首要任务。置业是人生其中一项最重大的决定。这次执行的新措施是重要的里程碑，因为我们正在加强对省民的保护并增强公众对房地产市场的信心。”     维多利亚的房地产分析师斯帕泰河斯（LeoSpalteholz）指出，当权力的天平过于倾向于卖家时会产生负面影响。他认为新的规定是在高压推销或未来过热市场中保护买家的一种方法。     卑诗金融服务管理局行政总裁莫里森（BlairMorrison）说：“保护消费者是金融服务管理局工作的核心。我们与地产持牌人广泛合作，让他们为2023年在卑诗省引入这项新保护措施做好准备。我们敦促对置业者保护期有疑问的消费者直接与他们的地产持牌人了解详情。”     卑诗省是加拿大首个省份对二手市场及新建房屋实施置业者保护期，一些国际司法管辖区，例如：澳洲及法国也有实施类似规定。

加拿大禁止外国人买房的禁令现已生效，法令禁止加拿大境外的商业企业和个人在该国购买住宅物业，1 月 1 日起持续 2 年。 2022 年 2 月全国平均房价达到 816,720 元的高峰值，尽管房价此后因利率提升而有所下降，但住房负担能力仍然是许多加拿大人关注的问题，联邦政府祭出外国人禁止买房的手段来回应民意对高房价的忧虑。 以下是这项禁令的细节规定： ●禁令中包括哪些财产？ 根据《禁止非加拿大人购买住宅物业法》，住宅物业包括独立式住宅或类似建筑物，以及半独立式住宅、联排单元、公寓单元和其它类似场所。 加拿大抵押和住房公司（CMHC）表示，该立法适用于位于人口普查大都市区或人口普查聚集区的住宅物业。人口普查大都市区的总人口至少为 10 万人，其中至少有 5 万人居住在其核心，而人口普查聚集区的核心人口至少为 1 万人。该规定还适用于没有任何宜居住宅但划为住宅或混合用途的空地。 核心人口少于 1 万人的城市的房屋不受禁令约束，别墅和湖边别墅等休闲物业也不受禁令约束。此外，法律并未明确禁止购买具有多个单元的较大建筑物。 ●为什么禁令生效？ 根据 CMHC 的说法，该立法旨在通过打击外国投资，让居住在加拿大的人买得起房子。住房部长胡森 (Ahmed Hussen) 在 12 月 21 日发布的新闻稿中说：「房屋不应该是商品，房屋是用来居住的，家庭可以在此扎根、创造回忆并共同建设生活。」 根据议会预算办公室 9 月份发布的一项评估显示，住房的平均成本比加拿大普通家庭的承受能力高出 67%。Re/Max 在 9 月份发布的另一份报告也指出了加拿大主要大都市地区的住房供应危机。 尽管外国买家在加拿大不同城市拥有一小部分住宅物业，但究竟这项立法对遏止加拿大房地产价格有何影响，地产专家的反应不一。 ●谁不受禁令约束？ 尽管该立法针对非加拿大人，但有不少豁免情况。 在加拿大持有临时工作许可证的人仍然可以购买住宅物业，符合特定条件的难民申请人和国际学生也可以购买物业。 该禁令不适用于加拿大公民或永久居民，也不适用于希望在加拿大租房的非加拿大人。 配偶或同居伴侣是加拿大公民、永久居民、属于《原住民法》登记的人或难民的非加拿大人也不受禁令约束。 ●违反规则的人会怎样？ 违反禁令的非加拿大人可被处以最高 1 万元的罚款，并可能被要求出售他们购买的房产。那些故意协助非加拿大人购买房产的人也可能被罚款。    

原定于2023年1月3日发布的BC省最新估价，现已可上网查询。 房屋估价普遍上涨5%至15% 一收到消息，居住在北本拿比的小编马上打开官网（bcassessment.ca），输入自家的门牌号码，果然，显示出的已经是2023年的最新估价。一算，同比上涨了近20万，增幅约10.3%，比去年的增幅有所减少。     看到估价，相信民众的第一感觉是估价明显高于当前的市场行情。对于这一点，在12月5日，BC省房屋估价局的评估员 Bryan Murao 已提前给民众打了“预防针”。他称，此次房屋估值是2022年7月1日确定的市场价。但自 7 月 1 日以来，房地产市场已经发生变化，因为利率持续上升，整体销量下降，因此，最新一次房产评估可能会高于当前的市场价值，不过这对每个人来说都是一样的。的确，过去半年，大温楼市进入下行通道，当前的房屋基准价相比于半年前已经下跌超过10%。此外，Murao 也指出，“当最新数据在 1 月份发布时，大多数屋主将看到明年他们的房产评估价值增加5%到15%。”   那么，最新房屋估价的增幅是否如其所言呢？基于全省及各大区域整体物业估价的变化情况要等到1月3日即元旦假期过后，才会正式发布，所以，暂时无从考究。小编特意向大温各市区的亲朋进行了解，得出的初步结论是：除了西温的部分房屋估价略跌外，其他市区基本有不同程度的上涨，大多在5%到15%区间，最低增幅则只为0.97%。   评估依据 评估时考虑的因素很多，除了所在区域位置，还包括房屋的可使用的面积、房龄、占地大小、卧室和卫生间的数量、房屋状况和质量、格局、天井或露台、附属建筑物如车棚或车库、视野和景观、交通与噪音、学校及社区设施等等。   大部分估价的升跌与房地产市场的整体变化相挂钩。如果你所在的小区过去一年突然变得比较热门，成交量比上一年多很多，那么今年的评估价格就会反映这种变化。但如果市场变化过于极端，政府就会介入给估价设限。此外，房屋的估价也可能因为改建而产生变化，比如，申请建筑许可后所加建的部分或是实质性的更新。通过改变房屋的面积或房屋的有效房龄可能会使房屋升值。所以，有时候大家会发现，哪怕是一栋老屋，如果是向政府申请执照翻新的，翻新后的政府估价也会比邻居的估价涨幅更高，在某种意义上，这也是一种销售技巧。   地税是否上涨？ 自己房屋的估值上升，本是值得高兴的事，但大家忧心的是，地税是否会随房屋估价的上涨而飙升？BC Assessment 指出，如果房屋的评估值增加，那不一定意味着该房屋的地税也会增加。Murao 也称，“地税通常只有在高于社区平均价值变化的情况下才会受到影响。”   按此说法，如果你的房子的估价涨幅明显比周边邻居的多，很可能你的地税会增加。反之，地税有可能减少。事实上，房屋的政府估价上涨了，所交的地税并不是等比例上涨，要视乎当年市府财政预算的涨幅以及城市全体物业估值的涨幅。各市的地税税率就是当年市府的财政预算除以全市所有物业估值的总和，计算公式如下：   你需要交的地税=房屋的政府估计×本市地税税率，大温各城市的地税税率在千分之三到千分之四左右。 2023年加拿大房地产价格或将持续下跌，下一次估价有望回落 加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，截至11月，全国所有主要综合指数均从峰值回落。在全国范围内，典型房屋自 2022 年 3 月达到峰值以来下跌了 16.4%（-142,300 元）。在温哥华，价格比 2022 年 4 月的峰值下跌了 10.5%（-133,100 元）。值得一提的是，过去两年温哥华的房价并没有像多伦多那样大涨。然而，在不到一年仍然达到了 6 位数损失。那么，加拿大房市还有下跌的空间吗？根据Global News昨天（30日）发布一份2023年房市展望的报告，大多数接受采访的经济学家和专家表示，他们预计房市降温将持续到 2023 年，原因是抵押贷款利率高得令人望而却步、房源库存低以及加拿大央行利率周期最终将在何处见顶也还没有最终确定。   地产公司Re/Max Canada 在其 2023 年住房展望中表示，预计房价2023年将下降 3.3%。Re/Max 预计，卑诗省的部分地区也将出现下滑，例如大温哥华地区下降 5%、基洛纳（Kelowna）下降 10%和纳奈莫（Nanaimo）也下降 10%。皇家地产公司Royal LePage 的年度调查则预测，加拿大房价2023年仅下降 1%。而根据BMO的预测，平均房价预计将在未来6至12个月内再下跌10%…从上述预测来看，尽管数据各不相同，但方向却是一致的，就是整体房价仍将出现不同程度的下跌。   如此看来，到下一次房屋估价年度，届时将以截至2023年7月1日的确定值为参考，那么房屋估价有望出现下跌。最后，祝大家在新的一年里家肥屋润吧！

相比以前邻里之间的热情互助，现代人与邻居的相处方式往往是相见却不相识，相处之道也相对冷漠或是戒备，但毕竟身处多业主组成的社区，邻居的素质涵养，总会影响到我们的日常生活是否安定和谐。 最近，温哥华双拼屋的其中一户业主就被恶邻居坑得不行，自家$185万元的房屋销售不仅被对方整泡汤了，两户人家也因纠纷闹上了法庭。 根据Vancouver Sun的报道，Maria Pappas和Panagiotis Pappas拥有位于3257 West 2nd Ave的房产，他们的邻居Jordan Mark Bower和Maureen Culver Elworthy拥有位于3255 West 2nd Ave 的房产，地处温西海滨的Kitsilano社区。两户人家在双拼屋共同住了一年多，但平时很少联系，从来都没有讨论过法律或财产的相关问题。 据诉讼称，这两处房产共同构成一个共管物业（strata corporation），但这个共管物业从未遵守过共管物业法律，从未召开过年度业主大会，也从未讨论过预算相关问题。 很快，两户人家的问题就出现了。被告方Bower一家表示想要对双拼屋户外区域的所有公共区域进行重新规划，于是找到原告Pappas一家进行商讨，但很明显两户人家的想法并没有达成一致。原告Pappas认为Bower的规划只对他们一家有利，对自家却是极为不利的。 但Bower却依然坚持自己的想法，三天两头就来找Pappas吵一架，双方关系是越来越恶劣，很快就打上了官司。 惹不过还躲不过了？忍无可忍之下，Pappas心想这邻居是处不下去了，日子过得太煎熬了，这样下去迟早要出事，于是果断决定卖房搬家！ Pappas也是心肠好，想着毕竟邻居一场，咱们好聚好散，于是便允许被告Bower可以和未来的新业主提前商量对房屋户外公共区域的变更大计。 Bower一听有这等好事也顿时心情大好，非常支持Pappas一家搬走，满心期待着和之后的新邻居一起重建自家的“后花园”。诉状中称，“由于当事人之间的关系已经变得非常糟糕，被告似乎很乐意同意。” Pappas的房产一放到市场上就有不少人来看房，很快就收到了心目中的理想报价，于是他们在10月8日那天就接受了$185万元的报价。 但根据诉讼称，这一报价在一定程度上取决于买家是否得到被告的确认，即被告对原告提起的民事调解法庭（CRT)案件将被终止，或者已经终止。简单来说，就是两户人家得先在民事调解法庭的案子上和解了，卖房交易才能顺利进行。 然而，问题又来了。Bower一看马上就要换新邻居了，满怀着期望跑去找人家商讨后院改建计划，却没想到碰了一鼻子灰。 这下，Bower不乐意了，这房子不能卖，邻居也不能换，除非对方同意他的计划才行。因此，Bower在诉讼案上不同意和解，Pappas的房屋交易因此失败，$185万就这么泡了汤，而在这之后，他们也未获得任何新的买家报价。 Pappas吃了大亏，于是上诉希望法院能签发禁令，以防止被告与潜在买家就任何重新规划公共区域的提议或任何话题或评论进行沟通，因为这样的操作很明显就是在故意试图“赶走”购买者。 Pappas表示，如果没有禁令，他们可能永远无法在疲软的市场上卖掉自己的房子，而且可能会被困在和那些明显非常讨厌他们，但却乐于确保原告不能离开的人住在一起。“最终，足够多的交易失败将意味着房产对房地产经纪人来说也毫无价值，原告将永远陷入非常不舒服的境地。” 除了禁令之外，原告Pappas还寻求一项声明，即Bower提出的对公共区域进行美化和重新规划的部分是不合法的。他们还要求获得因卖房失败而引起的损害赔偿令和惩罚性损害赔偿令以及特殊费用令。 到目前为止，该诉讼尚未得到回应，其中的部分指控尚未在法庭上得到验证。原告Pappas拒绝就他们的案件置评，记者也无法联系到被告Bower发表意见。 和这样的恶霸邻居住在一起，还完全没办法离开，Pappas一家真是倒了大霉。这真的是俗语说得好：人生难得一知己，千金难买好邻居啊。这场官司最终会走向什么样的结局，让我们一起继续保持关注。

多伦多居民梅兰森（Briand Melanson ）在疫情期间买了第二套房，在今年房地产狂潮的高峰期，他感觉自己像个超人。 那时，房屋抵押贷款浮动利率达到1.5%的历史低点。梅兰森主要住所的房贷月供约为730元（于2010年购买），他的出租物业月供为1,100元（于2021年购买）。 但是，现在利率飙升，他的两套房都面临着大约6%的抵押贷款利率，导致每月的还款数额激增，陷入财务困境。 如今，他的主要住所每月还款额飙升至1,165元，而他的出租公寓则涨到1,775元。这意味着，梅兰森现在每月要为这两处房产多付1,110元。 “这让我窒息，”梅兰森说。 “它比我想象的更令人窒息。” 为此，他暂停了所有的社交生活，包括音乐会、曲棍球比赛、餐厅、外出喝酒或电影院。作为一个喜欢和朋友在一起的音乐人，这是一个沉重的打击。 他说，“我基本上没有生活了。幸运的是，我的收入仍然很高，但在保持财务稳定方面我非常保守。如果利率急剧上升，我会放弃一切以避免破产。” 地产公司Fox Marin Associate的经纪人和创始人福克斯（Ralph Fox）说，房主通过调整生活方式以适应不断增加的抵押贷款还款额变得越来越普遍。 “随着杂货和能源账单等各种生活成本不断上升，人们现在正受到来自各个方面的打击，但人们最不想做的事就是卖掉自己的房子。所以，只能在其他地方削减成本。” 福克斯说，他的许多客户正在削减可自由支配的支出，例如取消会员、订阅以及食品和娱乐消费。 抵押贷款经纪人兼利率比较网站 LowestRates.ca的专家兹拉特金（Leah Zlatkin）表示，“如果人们在大流行期间买房，现在会非常困难，尤其是对于已经竭尽全力购买第一套房产的首次购房者而言。我们现在可以看到越来越多的人在私人融资贷款方面违约，越辣越多人开始求助于其他贷款机构或进行第二次抵押贷款，同时也更多人的房子被银行拍卖。” 根据一些专家的预测，加拿大央行可能会在2023年1月进一步提高隔夜贷款利率，以使通货膨胀率降至2%的目标。但也有一些经济学家表示，利率将在未来15到18个月内下降。

明年1月1日起，加拿大为期两年的禁外国买家买房法令正式生效。该禁令是自由党政府今年4月预算案中的组成部分，政府称此举能改善加拿大人买房负担力。 联邦住房多元包容部长胡森（Ahmed Hussen）称，房子不应该成为商品，而是用于人们居住，是亲人扎根、创造回忆和共同打造生活的地方，不应该成为外国人屯积资产之物。 直到12月21日，也就是禁令生效几天前，政府才宣布，禁令名单上，哪类人被禁，哪类人享受豁免，使得房地产经纪和不确定是否在禁令名单之列的买家只有11天时间完成交割。 禁令细节 豁免人群名单包括： -加拿大公民和永久居民； -满足特定条件的留学生，如过去5年大部分时间在加拿大度过，不得购买50万加元以上房屋； -满足特定条件的外劳，如买房前的4年内至少3年在加拿大工作和交税； -生活在加拿大的国际机构外交官、领馆官员和员工； -拥有加拿大临时居民身份的外国人，如为躲避冲突的人士和难民。 渥太华规定，非加拿大居民两年内不得在加拿大买住宅，度假屋和休闲住宅除外。（Jonathan Hayward/加通社） 所禁“住房”的定义 拥有3套单元以上的建筑、度假屋和其他度假休闲物业不在禁令范围内。非加拿大实体机构，如外国公司、外国控股加拿大实体机构不得购买加拿大房产。 外国买家禁令中，住房定义包括：独立屋或包括3套独立单元的类似住宅，拥有私人厨房、卫浴和起居空间；建筑中用于个人拥有和生活的部分，包括但不限于半独立屋、排屋和公寓。 加拿大房贷与住房公司（CMHC）认为，外劳和留学生只要在加拿大居住有些时日，并努力争取永居身份，政府应允许他们买房，否则会因住房选择有限，加剧安居过渡难度或导致过渡期延长。 禁令规定，豁免人群可自行证实满足加拿大居住时间要求，违反禁令在加拿大买房的外国人，或任何人明知故犯协助外国人买房，会被定罪和罚款1万元，法庭有权下令出售违规购买房产，且拍卖价格不得高出成交价格。 加拿大住房统计计划（CHSP）数据显示，包括安省和卑诗在内的加拿大多数地方，住房业主外国人占比不到4%。渥京此举到底对加拿大住房市场带来什么影响，目前还不清楚，面对媒体质疑，CMHC的回复是，未对房价禁令影响进行任何模型分析。 大温区中国买家出手阔绰 温哥华西门菲沙大学（SFU）城市规划研究华裔客座教授甄瑞谦（Andy Yan）曾在2019年指出，过去十多年，中国大陆热钱疯狂涌入温哥华，许多中国有钱人将温哥华视作规避中国政治经济和社会动荡风险的安全港，大肆购入大温区百万千万豪宅、豪华公寓甚至整个公寓小区，导致当地房价飙涨，住房担负力恶化。 加拿大国家银行（NBC）数据显示，2015年温哥华中国买家占当年380亿住宅销售额中的1/3。甄瑞谦分析数据发现，2014年9月起的6个月期间，温哥华富人区——西城区成交的172套豪宅中，2/3被有中文名字的买家买走，其中近80%以按揭形式购买，半数按揭由帝银（CIBC）和汇丰（HSBC）两家银行提供。 2016年，卑诗新民主党住房评论员尹大卫（David Eby，卑诗现省长）援引《赫芬顿邮报》一份报告指出，自报学生身份的个人，买走温哥华顶级豪宅区Point Grey总值5,710万元的豪宅，其中4,000万元按揭由满银、帝银和汇丰等3家银行提供。 尹大卫当时指出，学生买价值百万千万元的豪宅，再倒手炒房，尤其是银行还提供按揭，就足以引起警觉，学生是如何通过银行按揭审批的？买房的钱都是从哪来的？作为学生，如何能在温哥华房市如此活跃？ CMHC2019年3月公布数据显示，卑诗6.2%住房至少为非居民业主，温哥华这一比例为7.6%；安省3.3%住房为外国人业主，多伦多这一比例为3.8%；新斯省和哈利法克斯这一比例分别为6.2%和4.3%。 各类物业中，公寓外国人业主比例最高，温哥华和多伦多这一比例分别高达至少11.2%和7.6%。卑诗和安省份别在2015年和2016年实施外国买家税，其中安省外国买家税从最初的15%提至今年的25%。 外界反应不一 CMHC透露，共收到近200份来自包括地产经纪和法律人士在内的个人和组织意见书，其中有的呼吁绝对禁止外国人买房，有的呼吁加强禁令针对性，避免禁令太过严苛影响经济和劳动力市场。 加拿大地产协会（CREA）认为，新规实施后，经纪得评估物业是属住宅还是度假物业，可能还得要求所有潜在买家提供额外文件，避免违规，会产生额外费用和成本。CREA在此前9月份提交给CMHC意见书中指出，禁令会影响加拿大欢迎移民好名声，有可能起不到多大作用。 卑诗保守党国会议员阿尔巴斯（Dan Albas）在今年4月份曾批评，这样的禁令，外国人还是有很多空子可钻，和配偶离婚，还可以接着买另一套，他们的子女成年了，还可在继续买加拿大的房产，对国内首次买房人群起不到任何作用。 Realosophy Realty总裁帕萨利斯（John Pasalis）认为，自由党政府这一禁令，当下看来，似乎只是针对个人和企业，而不是外国资本。不仅如此，享有豁免的留学生父母，可用子女名义在加拿大炒房，政府似乎把这作为吸引留学生的一个最大卖点。这样的禁令，只是一种政治表演噱头，很可能起不了什么作用。 自央行年初数次加息后，今年全国房价一路下行。CREA最新数据显示，11月全国普通住房平均售价同比跌12%至63万2,802元，从央行加息前的2月峰值跌落22%。当月房屋销量同比暴跌近40%。

加拿大的房地产市场在2022年经受一系列加息之后，平均价格已经从2月份的峰值下跌超过18万元。 图源：CTV News 蒙特利尔康科迪亚大学(Concordia University)经济学教授Moshe Lander表示，市场的“疲软”代表房屋估值变得更加准确。他说，这种房价下跌的局面可能会持续到2023年。 Lander接受CTVNews电话采访时说：“房价与现实脱节已经有一段时间了，利率迅速上升可能会导致房价相当迅速的下跌和突然调整。” 加拿大央行在2022年已7次加息，关键利率从2月的0.25%提高到12月的4.25%。Lander说，通过提高利率，央行的目标是降低通胀。尽管11月的年通胀率小幅降至6.8%，但央行的目标是将降至2%左右。 Lander说，加息的目的是减少需求，让加拿大人不愿选择抵押贷款等大额贷款。蒙特利尔银行(BMO)首席经济师Doug Porter表示，这已经反映在加拿大房地产协会(CREA)的一些最新数据中。 根据CREA的数据，2022年11月的实际月度销售量比2021年11月低近39%。2021年11月，加拿大主要城市的MLS系统报告了49,357笔住宅销售。一年后的销量是30135。这两个数字都没有经过季节性调整。 Porter告诉CTVNews：“(自10月份以来)总体趋势没有显著变化。销售额明显低于10年平均水平。”   图源：CTV News 波特表示，他预计2023年销售活动将继续放缓。他说，高利率也将继续给明年的房价带来下行压力。 根据CREA的非季节性调整数据，从2021年11月到2022年11月，加拿大住宅物业的平均房价已经下跌了12%。Porter表示，根据BMO的预测，平均房价预计将在未来6至12个月内再下跌10%。 他说：“这只是反映利率方面的影响。去年年底到今年年初，市场过热，至少应该出现一次小幅回调。” 随着利率上升，加拿大皇家银行(RBC)的经济师预测，加拿大将在2023年第一季度进入衰退。Porter说，经济放缓也可能给房价带来下行压力。 Porter说，房价下降可能不一定转化为住房负担能力的提高，因为房主要继续负担利率上升的成本。   图源：CTV News 利率会继续上升吗? 加拿大央行定于1月25日发布新的声明。尽管央行暗示可能准备暂停加息，但并未完全排除进一步加息的可能性。 据副行长Sharon Kozicki称，是否继续提高基准利率的决定将取决于最新的经济数据。 “我们正在从加息多少转向是否加息，”Kozicki在12月8日的演讲中表示，如有必要，央行仍准备在利率方面“采取有力行动”。 BMO预计，1月份将加息25个基点，之后维持利率稳定至2024年。 Porter表示，加拿大央行不太可能在短期内降低基准利率。因此，加拿大人可能要告别整个2021年的那种低利率环境了。 他说：“那些日子可能已经过去了。我们现在的利率水平更接近未来几年可能要面对的利率水平。”   图源：CTV News 买家和卖家的“观望”态度 Porter说，加拿大各地城市受到加息的影响并不相同。 多伦多房地产经纪人Nero Naveendran说，最近几个月，大多伦多地区的销售明显放缓。根据CREA未经季节性调整的数据，大多伦多地区MLS系统的住宅销量在2021年11月至2022年11月期间下降了49.6%。 Naveendran说，销售下降背后的原因可能源于居民对未来加息的不确定性，包括是否会加息，如果会加息，加息幅度有多大。 他告诉CTVNews：“没有人想进入一个他们预计(价格)会继续下跌的市场。他们在观望，直到确定利率不会再升。如果我们知道利率将保持不变，那么我认为销售将会回升。” 图源：CTV News 大温哥华地区的房地产经纪人Sheila O 'Brien说，她也看到客户采取了“观望”的态度，尤其是那些打算卖房的客户，他们正在评估加息对房价的持续影响。 房地产经纪人Jaclyn Rabin说，自7月以来，蒙特利尔市住宅市场的销量也有所下降。她说，利率上升对买家需求的减少产生了重大影响，那些打算买房的人现在在支出方面更加谨慎。 她说，由于利率降低了需求，竞争减少了。如果利率保持在高位，这一趋势可能会持续到整个2023年。“这是市场的再平衡。” 多伦多和温哥华房价会降吗? Rabin说，如果蒙特利尔的库存增加，特别是单户住宅的库存增加，可能会在2023年对房价造成额外的下行压力。 Rabin说，目前为止，卖家似乎坚持他们的价格。如果没有搬家的紧迫感，许多人不太可能在要价上让步。因此，一些房产可能需要更长的时间才能出售。   图源：CTV News Naveendran说，多伦多的卖家在价格上也很固执。此外，精心布置和精心营销的房屋不仅继续销售，而且还收到了多个报价。他预计这些趋势将在2023年继续下去。 他说：“那些没有做展示或没有打扫得很干净的房子在市场上待了好几个月，不像去年什么都卖得出去。现在，人们寻找的是居住的房子，而不是投资。” 根据Re/Max Canada的一份新报告，2023年，加拿大60%的住房市场将被认为是平衡的。

最近，多伦多一些地产经纪开始建议自己的客户，现在是入场的时候了。   图源：Toronto Life 那么，房价到底跌得怎么样了呢？让我们看看下面3位地产经纪的卖房历程。 第一套房：Corktown社区的Queen St. E.   图源：Toronto Life 地点：由老针织厂改建而成的复式公寓 叫价：$99.9万 成交价：$95万 成交日期：9月7日 卧室：1 洗手间：1 面积：1,100平尺 这套房屋的卖方代理经纪说：“卖家是一对计划在魁省组建家庭的夫妇。我们为这套房的定价策略是略低于$100万加元，与附近的同类复式单元价格相同，于7月首次挂牌上市。”   图源：Toronto Life “但是，在加拿大央行在同月宣布加息后，市场真的枯竭了。”“虽然这套房的面积比较大，但是买家很抗拒，因为这个地方没有停车位。一个类似的带停车位的复式公寓，刚以$97.5万的价格售出，所以我警告卖家，他们可能要被迫接受更低的价格。”   图源：Toronto Life “最后在九月，我们找到了愿意支付$95万加元的买家。由于在春季之前，高利率将保持在高位，因此购房者肯定有时间以合适的价格找到房子。” 第二套房：Oakwood Village社区的Roseneath Gardens   图源：Toronto Life 地点：St. Clair W.北面的红砖独立屋 叫价：$159.9万 成交价：$149.2万成交日期：10月24日 卧室：3 洗手间：2 面积：2,000平尺 这套房屋的卖方代理经纪说：“10月中旬，我们以我们认为的合理价格，将这套房子挂牌上市。尽管市场正在放缓，但我们在5天内收到了约20次看房预约。我们充满信心，我的客户刚在另一个地方买了新房。但是在接下来的一周，情况发生了变化。房市进一步枯竭，一些潜在买家觉得这套房子的占地面积太小，因而不愿意出价。”   图源：Toronto Life “随着客户新房的交割日期临近，为了$2-3万加元而承受风险和压力，是不值得的。因此，在首次上市后不到两周，他们接受了一份报价——比叫价少了$10.7万。”   图源：Toronto Life “在这样的市场上，买家不应该害怕出价，即使低于要价。你永远不知道卖家在经历着什么，想要卖掉房子的动力有多大。这也是买家以较低价格入手的绝佳机会。虽然目前的利率非常高，但这只是短期的痛苦。如果你能找到你的dream home，那么将是长期的收益。” 第三套房：Trinity-Bellwoods社区的Crawford St.   图源：Toronto Life 地点：Ossington strip旁边的半独立屋 叫价：$139.9万 成交价：$130.5万 成交日期：11月28日 卧室：3洗手间：2 面积：1,600平尺 这套房屋的卖方代理经纪说：“9月份，我们根据近期可比的成交价，以$150万加元上市这套房。一个月后，我们没有吸引什么有兴趣的买家。我们便以$140万加元的价格重新上市。虽然有了一些稳定的看房预约，但是仍然没有收到报价。一些买家认为这房子需要装修，会增加他们的成本。”   图源：Toronto Life “我的客户比较矛盾，考虑是否要将房子从市场上撤下，因为他们不愿意降价太多。首次上市奖金2个月后，我们收到了比最初叫价低$10万加元的报价。好在这个价格已经高于我客户的心理价位。由于市场缓慢，没有很快回升的迹象，客户接受了这个报价。”   图源：Toronto Life “像这样的好房源，会有很多人来看房，但是买家在现在市场上占了绝对的上风。他们可以灵活地加入任何贷款或验房条件，因为他们现在比卖家有更多的选择。” 从上面3个卖房案例来看，在这个时期的卖家，普遍比较被动，要么是有人生大事，急着搬家，要么是先买了房，着急交割。当然，买家也同样受到高利率的折磨。

卑诗最高法院（BC Supreme Court）就北温赛普拉斯花园（Cypress Gardens）开发案作出判决，不准该物业出售给开发商。 卑诗最高法院十年来第二次支持北温哥华赛普拉斯花园的一群业主，阻止开发商买下大楼用于重新开发。 法官马尔扎里（Francesca Marzari）在12月15日的裁决中表示，没有足够多的业主赞成出售该物业，而下令出售将导致许多业主陷入财务困境。 法官在裁决中写道，虽然该裁决将令一些业主将失去获得更大利润的潜力，但这种利益「并不像部分被迫卖掉房子而面临困境的业主那样重要。」 法院的判决对于在赛普拉斯花园居住了17年，并且是反对出售的居民摩尔（April MacKenzie-Moore）来说，这让她松了一口气。 她说，「我希望能够在我想卖掉的时候卖掉它，而不是因为有人告诉我，我必须卖掉它以便他们可以赚很多钱」。 赛普拉斯花园项目最初于1962年作为公寓建造，并于1979年转变所有权安排，功能本质上类似于分契式，在法律上则是共管公寓设置，这使得任何一组业者想要将大楼强制出售给其它人，变得特别困难，近年来，这通常由法院决定。 法官指出，虽然该物业不属于分契式，但支持出售的业主人数，仍未达到可比分契式情况下通常需要的75%至80%比例，在物业管理公司会议上，赞成出售的「赞成票」占出席人数的73%，同时，只有56%的业主正式申请出售土地。 赛普拉斯花园十年前就曾发生想要出售给开发商的业主，和想要留在家中的业主之间发生了一场非常相似的法律纠纷。当时最高法院法官裁决，不得以6,300万元的价格将房产出售给Polygon Homes，该开价（offer）是在2011年提出的。 该物业内的许多业主都是长者，收入是固定的，如果他们不得不搬家，可能没有资格获得抵押贷款。 马尔扎里写道，法院下令出售公寓楼，对许多业主来说意味着失去「无法替代」的房屋，因为「在他们的经济能力范围内缺乏可比的替代住房……」

许多人在Airbnb上出租他们的房子来赚取一点额外的现金，对房东来说最希望的是租客离开后进行简单的清理，没有人希望会看到5万元的损失。 荷顿区警察局(HRPS) 告诉Narcity，他们正在调查上周在伯灵顿的一处Airbnb房产所遭受的损失。 据报道，从12月11日到12月17日，在伯灵顿Old York Road的Airbnb短短六天内租客疯狂破坏房子。 据称，租客拔掉了监控摄像头，损坏了家具和灯具，砸碎了玻璃门框，损坏了台球桌等等。 HRPS表示，损失总额估计为5万元。 HRPS发言人说：调查人员正在调查租赁协议并调查租房者。 目前还没有逮捕任何人，警方表示他们不会公布对一名或多名嫌疑人的描述。 据Airbnb网站称，Airbnb会向房东提供高达300万元的损失赔偿，因此房主可能可以获得昂贵的维修费用补偿。 网站上写道，Airbnb会赔偿客人对您的房屋和财物造成的损坏，包括一些专门的保护措施。专门的保护措施包括宠物造成的损坏、损坏的艺术品和贵重物品、深度清洁需求，甚至如果房东因客人造成的损坏而不得不取消未来的出租预订而造成的收入损失。

加拿大各地办公楼的空置率持续上升，温哥华的办公楼空置率自2019年以来增加了两倍，而蒙特利尔的空置率则增加了一倍。 尽管关闭办公室，让大家都远程办公的新冠疫情限制已结束，但人们回归办公室的速度比预期的要慢，而且专家预测，情况不会迅速好转。商业地产公司 Altus Group 负责数据的运营副总裁雷蒙德·黄（Raymond Wong）说，他认为人们坐在办公室里朝九晚五的日子已经过去了。 多伦多的写字楼空置率攀升了约10%。从2019年第四季度的4.2%上涨到目前的14.7％；温哥华的空置率从新冠疫情前的4.1%增加到了11.5%，几乎增加了两倍；蒙特利尔的空置率从2019年的9.5%上涨到了17.4%，另外有报告预测，到2027年可能会攀升到29%。 推高写字楼空置率的原因之一是加拿大兴旺的劳动力市场，由于失业率低，人们有选择工作的余地，比如，有人不愿应公司要求回办公室工作，于是就换一家可以灵活在家工作的公司。 写字楼空置率高的另一原因是企业在寻求摆脱写字楼租赁。比如Shopify已经取消了搬入多伦多市中心的243,000平方英尺办公楼的计划，Shopify今年秋天裁掉了10%的员工，并表示将专注于远程工作。 商业地产公司CDNGLOBAL Québec的区域总裁德劳瑞欧（Luciano D’lorio）指出，公司仅给员工提供办公桌和互联网是不够的，想要吸引员工回办公室，写字楼需要能为员工提供幼儿日托设施，提供健身房和淋浴设施，方便员工骑自行车来上班等。

加拿大新屋开工率开始回落，11月基本持平。但满地可银行（BMO）资本市场认为，加拿大新屋开工率仍然很高，创纪录数量的新屋正在建设中，即将出现大量库存。 经季节性调整好欧，11月加拿大新屋开工年率（SAAR），比10月下降0.2%至26万4,000套。加拿大房贷与住房公司（CMHC）6个月新屋建设“趋势”为27万4,400套，比去年低1%。 然而，满银最新研究报告称，加拿大新屋开工率仍然很高。虽然没有创历史新高，但仍远高于2020年前的水平。考虑到新屋需求疲弱，加拿大新屋开工率将很快回落至更保守水平。 BMO资深经济师罗伯特．卡夫西奇（Robert Kavcic）说，如果新屋开工量在2023年走低，一点不会让人意外。 “鉴于去年的27万1,000套新屋建设量，我们正处于有记录以来最大的两年开工浪潮中，甚至超过了20世纪70年代中期的建筑热潮。” 在70年代，加拿大经历了历史上最强劲的建筑热潮之一。当时人口年增长率大约是当前的两倍。满银称，加拿大即将有更多的住房进入市场，许多目前正在建设中。 “按人均计算，到2023年，我们将拥有比以往任何时候都多的在建住房。”卡夫西奇补充道，如果现在加倍建设，后果难料。 据 Better Dwelling报道，满银分析图表显示，正在建设中的房屋，平均每1,000名加拿大人，有近10套，很接近年增长率；考虑到一套房子更多的是几口人居住，应该可以满足很多住房需求。

在撕扯了漫长的6年之后，2022年11月，BC省高级法院一锤定音...... 据CBC报道，Cao女士和Li先生是夫妻，他们在2016年10月看中了位于大温Tsawwassen的一处豪宅。 豪宅位于Pacific Dr街区，2021年7月1日的政府估值是329.9万加元，预计2022年的估值还会有所上涨。 但在2016年10月，已经有多套房产投资经验的Cao女士和Li先生不知道出于什么判断，愿意以445万加元的价格购买该处豪宅。 2016年11月，夫妻俩正式与卖家签订了购买协议。 请大家注意，如果当时这套豪宅正式交割了，按照2021年7月的的估值计算，持有6年的账面亏损就达到一百多万，这还不包括交易成本和6年的持有成本，所以从财务角度讲，选择毁约看起来是正确的。 继续回到正题，Cao女士和Li先生签约不久，有朋友告诉他们，这个价格买贵了。 冷静下来的夫妻俩觉得朋友的说法是正确的，然后他们不想要了。 445万加元的交易，不是一颗白菜也不是一辆汽车，这是很多加拿大人一辈子都挣不到的财富，说不玩了就不玩了，卖家就算修养再好也不能忍。 于是，卖家和卖家经纪警告Cao女士和Li 先生，你们如果违背协议就只能法庭见了。 根据法庭文件，2016年10月，Li 先生在给买家地产经纪James Liu的音频信息中表示，有兴趣购买房子。 随后，夫妻俩看了Tsawwassen豪宅的20分钟后决定报价。不过在购房协议里只有Cao女士的名字，而与地产经纪的沟通大多数由Li先生完成。 协议签署后，Cao女士和Li先生的朋友认为房子买贵了，他们开始正式讨论修改合约或者违约的问题，此间，买家经纪James Liu通过微信告诉Li先生，如果没有按时支付定金，卖家有权提起法律诉讼。 Li 先生希望卖家能给出更低的价格，但卖家明确拒绝了，并表示如果不能履行合约将诉诸法律解决。 Li先生在一则音频信息中告诉买家经纪James Liu，“好吧，算了，如果他打算这样处理，那就好了。让他把律师信寄出去。我们决定不买了。” 如果Cao女士和Li 先生找不到合适的理由，毁约的官司必败无疑。 在法庭上，Cao女士首先辩称，她在房产的边界问题上被误导了，她认为后院的一大片土地都是自己的，但实际上一部分人工修剪植被和土地是属于第一民族的。 但法官认为任何一个理性的买家和有经验的地产经纪都不会搞错土地的边界问题。所以这个理由在法官那不成立。 Cao女士又辩称，她误解了定金的运作方式，认为如果她不支付定金，合同就会作废。 但法官认为Cao女士和Li 先生已经在温哥华购买了两处房产，他们是有经验的商人，不会搞不清楚合同中关于定金的条款。 Cao女士又辩称，地产经纪James Liu和 地产经纪公司West Coast Realty需要承担责任，因为他们对房产边界和当时市场状况的研究不足。 对Cao女士的这番辩解，法官没有全盘否定。 法官表示，James Liu没有达到一个房地产经纪人应有的标准！ 但法官也表示，Cao未能证明James Liu对她造成了任何损害。所以James Liu的疏忽并不能构成Cao女士解除合同的理由。 最终，法官判决Cao女士需要支付卖家97万加元的赔偿，理由是Cao女士毁约后卖家最终在2018年5月以348万的价格售出该房屋。售价差额部分应该由Cao女士补足。 此外，Cao女士还要负担本案的法律费用。 Cao女士的败诉并不令人意外，赔偿的金额也很容易理解，但夫妻俩是否被地产经纪和地产经纪公司误导，还是存有争议的。至少法官认为地产经纪在本案中表现的不称职，但所犯的错误还没到需要承担赔偿责任的程度。 而如果这笔交易成功，445万的成交价意味着买家经纪至少有大几万的佣金收入，所以地产经纪也好，管理地产经纪的经纪公司也罢，拿人钱财帮人做事，以专业的技能和态度对客户负责是应有之义。

一份关于经济适用房的新报告所显示，大温地区的一名全职工作的年轻人（25 至 34 岁）需要储蓄 27 年才能支付该地区房屋 20% 的首付。 据DailyHive报导，该数据来自非营利组织“挤压一代”（GenerationSqueeze），该报告揭示了一些惊人的数字，包括需要多长时间才能存够首付，房价需要下跌多少，以及根据大温哥华地区的平均房价，年轻人需要增加多少工资才能买得起房子。 Generation Squeeze 指出，年轻人经常得到这样的建议：“也许你应该省钱，而不是花在昂贵的拿铁咖啡上。” 该报告计算了这些数字，大温地区的年轻人将不得不每天省下 26 杯拿铁咖啡的钱，持续五年，才能省得下该地区平均房屋价位20% 的首付（相比之下，大多伦多地区则为 19杯拿铁咖啡）。 在过去的几个月，大温哥华地区的房价一直在稳步下跌。根据 Generation Squeeze 的看法，它们的降幅还不足以让年轻人负担得起。该报告表明，大温地区的房价必须下降到 814,000元才能让年轻人负担得起。 在收入方面，年轻的温哥华人需要每年赚取大约 186,000元，超过当前水平的三倍，才能在今天的温哥华买得起房子。 Generation Squeeze 还研究了房屋租金，认为温哥华的平均两房公寓单元现达到每年21,888元，而 1981年时约为每年 12,392元。该报告还称，对年轻潜在买家来说，他们期待房价在未来多年停滞不前，甚至继续适度下跌。 但根据加拿大房地产协会最近的数据，目前房价仅回落至 2021 年的水平。Generation Squeeze 将其视为“微小转变”。 Generation Squeeze 也将焦点放在了加拿大统计局上，认为加拿大统计局的数据没有充分说明住房成本上涨的原因。2021 年，通货膨胀率上升不到 4%，而加拿大平均房价上涨了 21%。“我们需要通胀数据不再掩盖主要生活成本是如何被推高的，特别是住房成本。”

联邦住房与多元化包容性部长在21日宣布，正式确立新法规来实施禁止非加拿大人购买住房法案（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act），以确保房产为加拿大人所有。 图源：CP24 这项法案将禁止海外投资者在加拿大购买非休闲类居住物业。该法案于今年6月23日已经在国会正式获得通过，并将于2023年1月1日起实施，有效期为两年。这意味着自生效起的两年之后，这项规定将会被自动作废。 作为应对住房可负担性困难的部分策略，加拿大政府在2022年的预算案中宣布了这些措施，来确保居住房屋是归加拿大人所有，而非海外投资者。 法案禁止海外盈利性企业以及非加拿大公民或永久居民的个人在加国购买非休闲用的居住型房产。如果不符合条件者违反禁令，买下这类房产，将会面临1万元罚款。 不过在联邦政府发布的通告中特别提到了一些例外情况，例如持临时工作签证、难民申请者以及国际学生只要符合一定条件，就可以不受此禁令限制。 图源：联邦政府网站 据联邦政府网站gazette.gc.ca公布的内容显示，临时居民在一定条件下仍然可以在加拿大购买住房： 如果他们注册加入了符合移民与难民保护规定定义的学习项目，并遵照所得税法案，在买房这一年之前的5个税务年内，每年都已按要求报税，且从购房年往前推算的5年期间，每年身在加拿大至少244天，而且所购买的住宅价格不超过50万，那么就可以在加拿大买房。不过他们不能购买超过一套居住房产。 如果是临时工作签证持有者，购房年往前推算的4年中，至少3年都在加拿大有全职工作，而且购房年往前推算的4个税务年中，至少有3年都遵照所得税法案的要求报税，那么这类人也可以购买一套住房。 如果他们申请了难民保护且这些申请被证实符合要求，并已被转到难民保护部门受理，那么也可以在加拿大买房。 有关这项禁令的详情及例外情况的详细说明，可登录canadagazette.gc.ca了解。 联邦还在通报中表示，这项禁令只是政府致力于让加拿大人更能拥有住房的其中一步。“通过我们的全国住房战略，我们正在给不同项目投资支持，以增加租房的供应量，建造更多房屋并去除一些阻碍盖房的障碍。”

　　随着加拿大央行以前所未有的速度加息，房贷经纪人开始发现私人融资贷款出现更多违约，同时对贷款产品的需求也在增加。 　　Loweststrates.ca的房贷经纪人和专家LeahZlatkin说：“我们开始看到大多地区的市场销售出现了一些增长，我们也开始看到私人房贷违约。” 　　就在Zlatkin对FinancialPost的记者透露上述信息的几天前，加拿大央行将政策利率上调了50个基点，使之达到4.25%，而11个月前，政策利率几乎为零。在降低高通货膨胀水平和防止经济陷入衰退之间，央行行长TiffMacklem努力保持着微妙的平衡。 　　尽管较高的利率已经让加国房地产市场的热度有所降温，但经济数据仍强于预期。居民消费价格增速有所放缓，但仍接近7%。失业率为5.2%，这是大多数经济学家认为的充分就业水平——这意味着任何想要工作的人都有一份或能够得到一份工作——而此时对劳动力的需求并未减弱。 　　Zlatkin说：“我们看到通胀数字仍然很高，许多加拿大人就业良好，经济衰退显然还没有到来。此时，加拿大央行可能别无选择，只能在新的一年里再次加息。” 　　加拿大的房地产本就对利率敏感，这可能带来更大的麻烦，拥有房屋净值信贷额度和无保险房贷的人可能要考虑与经纪人讨论再融资。她补充说，她看到更多的人达到了触发利率。 　　加拿大房地产协会最新的数据显示，房价已连续9个月下跌，较2月份峰值下降了11.5%。更高的利率可能会使房价进一步下跌，特别是投机者试图把握市场触底的时机，而那些无法获得房贷资格的人也还在观望的时候。 　　加拿大银行业监管机构——金融机构监督办公室（TheOfficeoftheSuperintendentofFinancialInstitutions），已经宣布对无保险房贷的压力测试保持不变。作为确保借款人在利率上升的条件下仍能付得起房贷护栏，压力测试将继续采用房贷合同利率加2%和5.25%之中比较高的那一个作为最低合格利率。这是因为在经济不确定性和金融体系脆弱性增加的环境下，必须谨慎行事。 　　如果只停留在纸面上，利率、通货膨胀率、失业率这些都只是数字而已，很多人可能觉得不痛不痒。但是对于一些弱势群体，这些数字已经实实在在影响了他们的生活，而且这种影响，并不是积极的。例如，来自卡尔加里的BrendaWilly。 　　36年前，Willy刚刚离婚，正在寻找一个住的地方。一个偶然的机会，她在Midnapore看到一处合适的房子，立刻买了下来，一直住到现在。但这座承载了她大半人生记忆的房子可能就要保不住了。 　　Willy的房贷合同明年夏天就要续签，以现在的利率，她每个月要多付大概300元，这超出了她的负担能力。 　　“我是一个低收入的老年人。我要付房贷，要交税。我还贷了一笔款用来更换水箱，因为我没办法一次付清这些钱。买食物、付水电费也是很大的开支，还要养一辆车。林林总总，要维持一套房子，真的很贵。我的钱太紧了。” 　　像Willy这样的老年人，就业市场的火热和他们不沾边，却必须承受高利率。现在Willy要保住房子的唯一办法是把房贷延长30年。但她都不确定自己还能不能活那么久。“我从16岁开始工作，给这个国家交税。我从来没想过，这辈子还有一天要再努力寻找一个住的地方。”“他们总说希望老年人留在家里，但是我们哪来的钱住在自己家里？” 　　像Willy这样的人并不少见。代表阿尔伯塔省信用社的AlbertaCentral的首席经济学家CharlesSt.Arnaud表示，越来越多的加拿大人被迫陷入类似的境地。“从今年早些时候开始，对一些持有浮动利率房贷的人来说，利息开始吞噬他们的月供的全部。越来越多的借款人将不得不延长贷款期限，以便能够应对高利率。” 　　St.Arnaud断言，“随着利率的上升，这些房贷的还款额绝对会飙升。”根据AlbertaCentral的数据，平均而言，加拿大家庭每年要多支付超过2.4万元的房贷，其中温哥华和多伦多的人处于最高水平。与此同时，在卡尔加里，平均涨幅接近1.7万元；在埃德蒙顿，每年不到1.3万元。

北约克一栋公寓楼的租户正在集会抗议，反对管理该楼的公司Sterling Karamar。因为该公寓楼拟一次性将租金提高5.25%，而且向租户通知的时间少于两个月。 图源：CityNews 该公寓楼地址位于Bathurst街3575号，租户们在11月25日收到通知，说1月1日起租金将上涨，许多人担心这可能会让他们无法负担涨价后的房租。 租户Tiffany Gerris说："这钱涨得太多了······对于这栋楼里的人来说，都是中低收入者，他们无法承受这种加价幅度。" 安大略省目前建议2023年租金的年增长率为2.5％。 任何高于这个数字的都必须得到安大略省房东和租户委员会的批准。租户也必须在90天内收到加租通知。 上周四，十几位居民聚集在Sterling Karamar的总部外，递交了一封集体信，与物业管理公司对峙，要求撤销高于指导线的租金增长（AGI）。 在送信的过程中，抗议的住户们说他们被迫在户外的寒风和雨中等待了近40分钟，才有人来和他们交谈。 提供给CityNews的一段视频显示，居民要求进入公司市内，并说："你不觉得在雨中站在外面很荒唐吗"。对此，该公司的一位主管回答说："应该提前打电话预约。" 这封抗议信，大楼里的大多数租户都签署了，也提出了没有提前通知涨价的问题。 Gerris说："租户委员会有一条法律规定，你必须提前90天通知加租，而他们并没有这样做。他们给了大约35天。所以，这当然是违反了规定。" CityNews前往Sterling Karamar办公室，与住宅运营部副总裁Kevin Maven交谈，他是租户在12月15日抗议时，出面接待对谈的主管。 Maven说："他们向我提供了一份文件，我从他们那里得到了这份文件，我把它送到了相关人员的手中。我们正在制定一个回应。我们说会给他们回复，我们会的。" 他说，这封信在参与负责这些决定的人手中，"但并不是我在处理。" 在与Kevin Maven讨论之后，Sterling Karamar的发言人Danny Roth给CityNews发了一封电子邮件说："我们正在准备对收到的信件的回复，并将在要求的截止日期12月22日之前与3575 Bathurst的居民交谈。"

B.C. Assessment已建议房主，他们的房产在新年年初上市的价值很可能与目前住房市场的实际情况大相径庭。 这是因为一月份的年度评估是基于2022年7月1日的市场价值，当时不列颠哥伦比亚省的房地产市场很热。现在，随着销售量和价格的下滑以及利率的稳步攀升，独栋别墅、联排别墅和公寓的实际价值正在下降--在许多情况下都下降了很多。 Landcor数据公司的首席执行官Jeff Tisdale说，销售数据显示，不列颠哥伦比亚省的房地产市场在2022年3月达到了一个 "共识高峰"，自7月进行评估以来，销售量和价格都在下滑。他的公司对大温地区和不列颠哥伦比亚省各市从3月的峰值到现在的价值变化进行了一些数据分析，在许多地方，下降幅度很大。 例如，3月份素里市独立屋的中位价是183万加元。现在则是145万元，下降了20%多一点。温哥华的单户住宅从234万元下降到200万元以上，下降了近14%。 其他城市的独立屋从3月到12月的降幅约为20%，包括本拿比、新西敏、枫树岭、三角洲、兰里市、Abbotsford和Chilliwack。 在这9个月中，全省独立屋的平均跌幅为24%，温哥华岛和不列颠哥伦比亚省内陆地区的一些较小的农村社区的房产价值损失了三分之一或更多。 低陆平原的一些社区表现得更好，列治文的独立屋只下降了5%（中位价为200万元），本那比下降了不到6%（190万元），而高贵林的独立屋则下降了不到5%，达到166万元。 所有的社区和住房类型都没有出现急剧的下降。共管公寓和公寓只下滑了一点，在温哥华市内没有变化。不列颠哥伦比亚省的公寓平均降幅略高于8%，连体住宅（排屋）的降幅约为11%。 即使在独立屋中，也有例外情况。价格昂贵的西温继续攀升，3月份的房屋中位数为285万元，跃升至387万元，增加了100万元。基洛纳的单户住宅上涨了14%，刚刚超过130万元。 Landcor利用不列颠哥伦比亚省的评估数据为银行、信用社、评估师和其他需要了解市场状况的机构做这类报告，以做出关于抵押贷款、利率和估值的决定。虽然评估值和实际价值之间的差距可能是一个冲击，但它并不直接与业主支付的税款相关。 Tisdale解释说，这是因为一个社区的财产价值往往是同步上升和下降的，而市镇的税率是随着价值的上升或下降而调整的，所以尽管房地产市场动荡不安，税收仍然保持一致。 不过，Tisdale说，人们一直在讨论如何让评估更多反映实时数据。他说，他最近与同事讨论了7月1日之后 "利用大数据和人工智能进行市场调整 "的问题，因此1月份的评估通知更符合最新的房地产价值。 不过，现在，房主们不得不对下个月的评估结果持谨慎态度。在大多数情况下，它将歪曲房屋在当今市场上的真正售价--也就是说，如果它能卖出去，在一个更慢的销售环境中。 一线希望是，你的邻居们都在经历同样的评估冲击，它不可能对你2023年的房产税产生重大影响。