地产

温哥华本土公司的首席执行官托马斯·比蒂表示，由于卑诗省和安大略省法规的差异，BC省的公寓业主在面对突发建筑维修时可能没有安省的业主准备得那么充分。Chung Chow, BIV 来自温哥华的一家软件公司指出，由于BC省的公寓管理公司筹资方式，公寓业主面临着可能会出现的高额特别征费。 虽然BC省的平均月度管理费用为470加元，低于安省的650加元，但由于BC省的储备金贡献远低于安省，公寓业主遭遇特别征费的风险更大，温哥华的OctoAI Technologies Corp.表示。 OctoAI提到，BC省的平均每月储备金贡献为75加元，而安省为210加元。这是因为BC省要求将运营预算的10%用于储备金，而安省则将最低贡献链接到预测的未来资本支出，OctoAI的首席执行官托马斯·比蒂解释道。 他表示：“我们（BC省）的实际贡献严重不足，这一缺口最终会以特别征费或特别评估的形式弥补。而在安省，居民每月向储备基金的贡献是我们的两倍。” 根据安大略省公寓管理局的规定，公寓公司必须根据储备基金研究评估的结果，贡献一个“合理预期可以覆盖未来维修和更换”的金额。 OctoAI估计，BC省有135,000名公寓业主将在今年面对平均近7,500加元的特别征费，报告来源于该公司的Eli Report文档评审平台。 比蒂表示，BC省的特别评估并不罕见。 他指出：“应该给特别征费起个新名字，因为经过计算，平均每位居民每年需要预算超过2,000加元，持续十年用于这些费用。”他补充道，对于老旧建筑来说，这一数字接近3,000加元。 BC省政府的网站指出，每个公寓管理公司必须有应急基金，以支付那些发生频率低于每年的常见开支，或那些通常不发生的费用。从2023年11月1日起，公寓管理公司必须每年向应急储备基金至少贡献年度运营基金的10%。 运营费用包括那些频繁或每年都会发生的维护费用，如地毯清洁或屋顶维护。这些支出需经业主投票表决，通过管理费来支付。 而资本支出则是通常发生频率低于每年的费用，不属于维护费用。比如说，地毯或窗户更换。公寓的业主一般在与预算批准的大会中单独表决资本支出。 高级副总裁肖恩·英格拉汉表示，特别征费历来是资助资本改进的最常见方式。 例如，一个屋顶出现问题的公寓通常会获得几份更换的估算，然后提议业主在大会上通过特别征费的决议，以每位业主按比例分摊费用。 这方面有很多变量。英格拉汉表示，可能是使用储备金和特别征费的组合，支付也可以分摊在多个月内。 必需的折旧报告 折旧报告在预测中发挥着关键作用，英格拉汉表示。这些报告提供了公寓管理公司所有资本资产和组成部分的状态，并估计每项资产何时需要更新。折旧报告通常包括不同的资金模型，通常是储备基金和特别征费的结合。 公寓的业主可以据此制定他们在应急储备和特别征费之间需要多少资金的计划。 英格拉汉指出：“这为潜在买家和业主提供了很好的财务规划依据。” 去年BC省通过的新法规旨在加强公寓的折旧报告。此前，只要公寓管理公司75%的业主每年支持延期，获取这些报告的请求可以被反复延迟，律所Lawson Lundell LLP在2024年7月23日的文章中提到。 自2024年7月1日起生效的更新规定已取消了延期的选项。现在所有拥有五个或以上单元的公寓管理公司都必须在五年内获取折旧报告。 在2024年7月1日至2027年7月1日期间成立的新公寓管理公司，必须在首年年会的两年内完成折旧报告，而在2027年7月1日或之后成立的新公寓管理公司则需在首年年会的18个月内完成。 律所补充道：“还增加了额外的具体内容要求，以帮助标准化这些报告所包含的信息。” 英格拉汉表示，省政府改善公寓财务状况的努力可能正在产生成效。FSR在BC省管理超过72,000个家庭，95%以上的公寓都拥有折旧报告，而三年前这一比例仅为60%。FSR客户的应急储备基金在过去两年也有所增加。 他表示：“虽然并非所有客户都对应急储备基金贡献的增加和创建折旧报告的费用感到满意，但这确实在改善BC省公寓的财务健康。” 他补充道：“从长远来看，这将减少许多特别征费的需要，老旧建筑能够得到更好的维护，因为将有资金用于应对老化的公寓资产。”  

位于Lake Country的一处湖畔豪宅以1750万美元成交，创下了卑诗省内陆地区住宅销售的新高记录。 这块占地20英亩的物业位于16080 Carrs Landing Rd，由皇家利普克基洛纳的TJ & Steph房地产团队及Colliers International的马克·莱斯特共同挂牌出售。 该物业在短短15天内即以无条件方式售出。 之前的记录是一处去年的水边房产，售价为1600万元。 “作为在奥肯那根出生和长大的人，能够参与这块堪称该地区最独特的土地的销售，意义非凡，”TJ & Steph房地产团队的房地产经纪人兼合伙人TJ·杜蒙索说道。 该物业包括三个土地所有权，其中两个临水，提供1700英尺的原始海岸线，坐落在一个隐秘的海湾中。 它包含五处住宅——一栋主屋、三栋客房和一座完成装修的谷仓——以及一个湖滨船屋、两个码头和一个私人船只发射码头。还有一个网球场、足球场、直升机停机坪、健身房和果园。 “这块物业已经超过20年未在市场上挂牌出售，”杜蒙索补充道。 “我在基洛纳出生长大，见过许多令人惊叹的美丽房产，但每次踏上那块土地，都让人感受到他独特的魅力。” Colliers International的高级副总裁马克·莱斯特参与了该房产在全国的市场推广。 “我接触的房产遍布全省——无论是奥肯那根、温哥华岛、海湾群岛，还是库特尼地区，这块物业都是非常特别的，”莱斯特说道。 “无论在奥肯那根还是其他地方，这都是一次绝对独特的交易。” 购房者由苏富比国际房地产（Hall Cassie Marshall Group）的斯科特·马歇尔代表。

伊丽莎白二世女王曾入住的房屋在埃德蒙顿出售 埃德蒙顿的格雷诺拉区如今有一个难得的机会，您可以拥有这段迷人历史的一部分。   据dailyhive报道，这处建于1912年的房产位于10226 Connaught Dr. NW，挂牌价格为168万元，拥有六间卧室和四间浴室。 这座房子曾是阿尔伯塔省任期最长的副省长约翰·C·鲍文的住所。1930年代，鲍文因与威廉·阿伯哈特省长在有争议的社会信用立法问题上发生冲突，曾被驱逐出政府大楼，他便将此处作为他的“非官方政府大楼”。   这座房子与王室也有着渊源。1939年，当乔治六世国王和伊丽莎白女王访问加拿大时，伊丽莎白公主（后来的伊丽莎白二世女王）和玛格丽特公主曾住在这里。副省长的女儿露丝·鲍文保留了两位公主的感谢信。 1978年，埃里克·施洛斯（Dr. Eric Schloss）和妻子亚历克西斯（Alexis）从露丝手中购得这栋房屋。亚历克西斯是一位设计师，也是知名的埃德蒙顿慈善家，参与了多项慈善事业。她还对室内进行了重新设计，其改造方案登上了《Western Living》杂志，以保留房屋的历史韵味，同时为家庭生活进行了现代化改造。     房屋内部保留着原有的特色，优雅的木工装饰，宽敞的入口，以及正式的客厅和餐厅。还设有独特的细节，包括佣人楼梯、服务铃系统，以及从原先的环绕式走廊改建而成的阳光房。 如果您是像施洛斯那样的书籍收藏爱好者，图书馆的设计非常适合您——他说地下室进行了“重大加固”，以支撑成千上万本初版书籍、珍藏和日常阅读。 如果王室的造访还不够，这处房产甚至还有个总统的趣闻——一个曾属于美国总统理查德·尼克松的马桶盖。   施洛斯告诉我们：“我们是从芝加哥的德雷克酒店得到这个的。” 宽大的窗户带来了充足的自然光，而成熟的园林绿化则为这栋房屋增添了隐私感和公园般的氛围。   经过近五十年的家族传承与无数美好回忆，这栋房屋现在准备迎接它的新篇章。虽然格雷诺拉区满是美丽的房屋，但像这样有着独特故事的却不多！

在多伦多，$100万早已不再是“大富大贵”的标签，而更像是购房的起点。 带着$100万的预算，买家往往要面对现实的选择：是在市区购入一套公寓，享受便利的位置，但要承担每月的管理费和相对有限的空间；还是开车往郊区走个20到30分钟，换来一套三卧室的联排屋，既有更宽敞的居住环境，也无需额外的管理费用。   与其说问题是“能不能买”，不如说是“你愿意为哪些条件做取舍”：是用地段换取面积，用便利换取私密，用管理费换取后院，还是用高楼生活换取社区的宁静。 “$100万买什么类型房”的问题，并不只是一个抽象的讨论，而是许多多伦多年轻家庭真实面对的选择。 华人Joni Cheung和她的伴侣Ryan Berard故事就是一个典型案例，他们的故事是从列治文山的一间小公寓开始。 2017 年，当时还是单身的Cheung以$34.8万加元买下了一套1+1户型（一间卧室配一个书房）的楼花。 等到2021年12月交房时，她已经和Berard在一起生活，于是两人一起搬进了这套565平方尺的小家。 很快，他们两人就觉得这套小公寓实在太挤了。 Berard在家全职上班，Cheung一半时间在家办公，他们只能在有限的空间里硬挤出两个角落分别办公。 而每次两人的朋友来家里时，他们还得把其中一个办公点临时收起来。再加上Berard喜欢收藏和玩《万智牌》，这都是需要大量的额外空间。 久而久之，两人开始意识到，这套小公寓已经装不下他们的生活所需，是时候认真考虑换个大点的房子了！ Cheung其实从一开始就认为，这套公寓只是过渡，不会是长久的家。她和伴侣一直想着，理想的房子应该有足够的空间放下两个独立的工作区，还能留出地方发展兴趣爱好，更希望朋友来做客时不用每次都把家具搬来搬去。只是因为两人都比较谨慎，不想为了买房把自己逼得太紧，所以一直没有贸然行动。 到了2025年初，他们终于认真开始看房。Joni的公寓预计能卖到至少$50万元，再加上能拿到的贷款额度，他们发现自己可以买得起价值最高达$100万元的新房子。 $100万在多伦多买房，有哪些选择？ 起初，Joni和Ryan打算在列治文山换一套大点的公寓。但仔细一算，每个月还要交那笔不小的管理费，他们商量：既然如此，不如往北开半小时，直接买个联排屋，每月还能省下一笔固定开销。 于是目标很快锁定在Newmarket和East Gwillimbury，刚好那边也有不少亲友，生活圈子不算陌生。 他们的买房清单写得很明白：三间卧室（两个人都要有自己的空间）、三间浴室、房子最好现代一点，不用再折腾大装修。 还有一条硬性要求——地下室层高要够！毕竟Ryan身高接近2米！层顶太低的地下室必须得弯腰才能进入，他自己都打趣说：“你想不到吧，我进好多地下室都站不直。” 第一套看的是一套挂牌$89.8万的三卧三卫联排。房东保养得很好，房子位于一条安静的小弯道里，不靠马路，环境很舒服。 地下室已经装修好，Ryan可以站直，这点直接加分。但整套房子才1,700 平方尺，空间稍显局促，房间也不算宽敞。 第二套是在East Gwillimbury，离Newmarket只要5分钟车程。一走进社区，Joni就觉得这里氛围很温馨，很适合居住。 这套房子挂牌$88.8万，同样三卧三卫，装修高级不少，开放式客厅看着很舒服，背靠绿地，没有邻居窗户对着，私密性更高。 只可惜二楼全是地毯，他们第一反应就是：得换木地板。更尴尬的是，面积才1,500平方尺，比第一套还小。 第三套就更大了，是联排里最边上的那一户，2,000平方尺，除了三间卧室，还搭配一间书房，Ryan终于可以把办公桌和卧室分开了。 房屋装修也有升级：筒灯、燃气炉灶、主卧的独立浴缸，还有一点很重要——全屋没铺地毯！但是问题也不少，比如说地下室没装修，而且管道压得低，Ryan进去还是得弯腰，楼梯和墙面也有不少划痕。 更关键的是，这套房叫价达到$104.8万，这完全超出了两人的预算，如果咬牙买下，就得动用两人的投资账户。 最后，他们还是拿下了第三套最边上的大镇屋，因为另外两套竞价失败了。 虽然挂牌价超出了预算，但在经纪人的帮助下，最终以$102.5万成交；与此同时，他们在列治文山的公寓也顺利以$52.5万卖出。 2025年6月搬进新家后，两人终于拥有了足够的空间，不仅能轻松招待朋友聚会，地下室的装修也可以慢慢来。 原本以为只是买个“过渡房”，没想到这么早就安定在属于自己的“长久之家”。Joni 说：“能在这个阶段就实现我们想要的生活，我们真的很感恩。” 在多伦多，$100万预算很难同时买到“大空间+舒适装修+便利地段”这三样。 买房，本质上就是一道选择题：你愿意牺牲什么，换来什么？是留在熟悉的地段，忍受空间的局促；还是多开半小时车，换来一套更大的房子？ 如果是你，$100万会选择买市区的公寓，还是郊区的联排？ 信息来源：Johome、theglobeandmail

随着贸易摩擦拖累全球经济增长，加拿大央行决定将基准利率下调25个基点至2.5%。 此前加拿大统计局公布的数据显示，8月消费者价格同比上涨1.9%，私营部门经济学家普遍预期央行将降息。这是加拿大央行自今年3月以来首次降息。 降息被视为对房地产市场的心理提振房地产法律初创公司 Ownright 的首席运营官 Joel Fox 表示：“降息更多是出于心理而非数学考量”。“降息四分之一个百分点并不能改变房地产市场的命运，但即使是小幅降息也能让犹豫不决的买家和卖家相信，市场在经历了多年的不确定性之后正在趋于稳定”。Fox 表示，他已经看到房地产活动回暖，但价格仍远低于 2022 年的高点。因此，买家的预期支付金额和卖家的期望收益之间存在差距。“此次降息意味着，随着借贷成本下降，更多观望的购房者将不再持观望态度，这种差距可能会缩小，但反弹的幅度在全国范围内不会是一致的”。加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆指出，此次降息是基于加拿大劳动力市场趋缓以及加拿大取消大部分报复性关税的考量。麦克勒姆在记者声明中表示：“鉴于经济疲软且通胀上行风险减弱，管理委员会认为下调政策利率有助于更好地平衡未来风险”。受美国对加拿大商品加征关税及贸易不确定性影响，今年二季度加拿大国内生产总值下滑约1.5%。央行同时指出，因企业抢在关税生效前集中下单，加拿大出口在经历一季度大幅增长后，二季度骤降27%。麦克勒姆称降息存在“明确共识”，旨在“更好地平衡未来风险”。麦克勒姆指出，由于美国贸易政策难以预测，关税正对加拿大汽车、钢铁和铝业等多个关键领域产生深远影响。他同时表示，中国对油菜籽、猪肉和海产品的关税措施也加剧了加拿大经济的不确定性，导致第二季度企业投资萎缩，这使得加拿大就业岗位流失主要集中在贸易敏感型行业。央行指出，今年第二季度消费表现强于预期，住房活动有所增长。但展望未来，低人口增长率和劳动力市场疲软可能拖累整体家庭支出。麦克勒姆表示：“联邦政府近期决定取消对美国进口商品的大部分报复性关税，意味着这些商品价格的上涨压力将减轻”。尽管央行内部存在降息共识，但管理委员会将密切关注关税及其引发的不确定性对经济活动和通胀的影响。经济衰退即将来临？自贸易战爆发以来，经济学家和其他专家一直警告称，除非加拿大能够有效摆脱对美国的经济依赖，否则关税可能导致经济衰退。经济衰退是指经济疲软的时期，经济萎缩而不是扩张。经济衰退的技术定义是连续两个季度或六个月的GDP为负。经济衰退通常还会导致失业率上升和消费者支出放缓。麦克勒姆周三表示，根据目前的数据，经济可能不会陷入衰退，但未来几个月“情况不会好转”。麦克勒姆对记者表示，加拿大央行公布了三种加拿大经济情景：一种基于当前关税，一种基于关税升级，一种基于关税降级。如果采用当前关税情景，也就是我们目前大致所处的关税情景，预计不会出现衰退。他表示：“第二季度经济增长明显为负，预计下半年增长率将在1%左右。所以，这是缓慢的增长，情况不太好。虽然是增长，但增长缓慢，因为经济正在适应与其最大贸易伙伴的不同关系”。麦克勒姆还表示，如果贸易战“升级”，前景可能会更加黯淡。麦克勒姆说：“在升级情景下，如果美国关税大幅升级，那么加拿大经济将陷入衰退，情况肯定会更糟”。