地产

BCREA首席经济师穆尔(Cameron Muir)称，在强劲消费者信心和经济增长，以及持续低企按揭利率的带动下，预测房屋需求增加，今年本省透过俗称电脑盘(MLS)销售的房屋量会增加12.1%至94,260间，明年销量稍减2.9%至91,565间。尽管这不及2005年破纪录的106,300间销售量，但仍是2007年以来最高，也比过去10年平均销量83,600间为高。   卑诗平均屋价料升至逾61万   此外，预测今年本省平均屋价上升7.5%至610,800元，其中大温屋价平均上升7.1%至87万元，菲沙河谷则上升4.1%至53.9万元。至于明年，由于按揭利率可能有温和上升压力，加上新屋落成量增加，纾缓了屋价的上升，故预测明年本省平均屋价的上升幅度略为减慢，为1.7%至621,300元，而大温屋价上升3.2%至89.8万元。  

　　一项最新民调显示，加国富裕人士所拥有的物业产值已平均高达$150万元。   　　这与加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)公布的最新房价数据形成鲜明对比。根据地产协会的数据，今年4月全国平均房价为$448,862元，如果扣除大多伦多和温哥华这两个热点楼市，4月平均房价仅为$339,893元。   　　根据蒙特利尔银行5月25日公布的调查报告，温哥华富裕人士所拥有的主要居所的平均产值为$400万元，而多伦多富裕人士的主要居所平均产值为$180万元。蒙特利尔银行的报告对于所谓富裕人士的定义，是指可投资资产超过$100万元的高净值人士。 　　此次调查发现，有95%加国富裕人士拥有自己的住房，其中有58%的人已经还清房贷，而尚未清偿房贷的人士剩余贷款额平均为$17.6万元。 　　加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)高级经济师麦克唐纳(David Macdonald)表示，许多加人在过去10至15年间积累了可观的财富，这其中部分原因是因为房地产市场持续红火。 　　麦克唐纳同时指出，如果居民在2002年就拥有一栋房屋并已清偿房贷，这无疑是一件好事，而这部分居民现在通常都比较富有，但其中大多数人都已年龄较大。相比之下，对于刚刚踏入楼市或是正在为偿还房贷而挣扎的20至40岁人士来说，他们在未来10年的债务负担可能还会继续增加，这尤其令人担忧。 　　蒙特利尔银行的调查还发现： 　　有36%富裕人士拥有第二套或附加物业;在这些人中有40%的人拥有二套甚至更多物业; 　　富裕人士购买第二套物业的首要理由是用于度假，有47%的受访者选择这一理由; 　　在拥有多套物业的人士中，有80%的人物业在加拿大，有27%的人有物业在美国，有11%的人在欧洲有物业; 　　魁北克省富裕人士主要居所的平均物业产值为$67.86万元，阿尔伯塔省富裕人士主要居所的平均物业产值为$71.95万元。 　　此次网上调查于去年10月15日至10月28日进行，共调查了306名18岁以上并至少拥有$100万元可投资资产的加拿大人，这些资产不包括雇员退休金计划、保险产品或他们手中所持的物业。 　

          据加拿大《明报》报道，置业是人生大事。不过据闻一些中国大陆的投资者只需指尖在手机屏幕上拨看一下来自微信的信息，便能安心作出越洋遥控在多伦多买房的决定。         地产经纪金明在谈及这个现象时十分看好微信在楼市中所发挥促销作用，并且相信愈来愈多的中国买家将会直接或间接使用这个手机通讯小程序来了解多伦多的楼市行情以至进行交易。         一般人来说置业涉及数十万元的投资所以是重大决定。换言之只是根据手机所得到的资料而越洋购房也许会给人有点不够慎重的印象。         不过根据这名Re/Max帝国地产的经纪微信是相熟朋友圈的互通消息，当中其实有一定信任的基础参考。这些朋友圈传来的信息并用以作出买房决定并非必定是鲁莽之举。         目前房地产的一个宣传手法是由地产经纪把房屋资料发送到微信中个人熟悉的朋友圈继而转接再传至其他多个朋友圈，这样便可收到到主动营销效果有机会接触到潜在买家最终促成下单交易。         金明指出由于这些楼盘信息来自可信任的朋友，实际上有一些中国大陆的买家看了这些数据之后图贪省时省力的方便进行越洋的买房交易。         根据这名地产经纪说，这些买家在作出决定之前可能已经时常留意加拿大的楼盘信息而且多半已对多伦多有一定的认识。         他又指出碍于现实会有中国大陆的买家不看楼便成交原因，是这些投资者不能长时间留在加拿大以致由居住在加拿大亲友代理买卖房产已经是习以为常的做法。         金明表示以前要取得网上信息只能透过计算机，但现在只要手机在手随时随地都能够接收到楼市的信息。而他相信在楼盘促销方面微信应能发挥很大的效用因为可以接触到大量的潜在年轻华裔买家。         他这样看重微信并非没有理由。他透露近期成功卖出了5个楼盘其中2个是有赖微信促成的。         他形容微信是继腾讯QQ之后最为快捷、方便及立体的华人交集圈。         他表示80%以上的华人每天都在看微信，他们不自觉的在看每隔几个小时便看一有时间又在看，所以透过这个小程序发放的楼盘信息可以接触到成千上万的潜在买家群。         不过金明仍然提醒这些越洋的买家由于没有亲自看楼，还是应当要弄清楚诸如采光、窗外景观以及室内间格是否有遮挡等方面的情况。         他表示他的做法是会到楼盘现场拍下短片让有意的买家先行看清楚以能身临其境般实实在在的感受一下。

豪宅拥有无敌海景。（资料图片）   近年不少中国人移民澳洲或在当地置业，但有报道指该国的投资移民政策，或令澳洲成为中国贪官的避难所，因此当局在压力下已开始加强审查移民申请人，同时对外国人涉违法购买房产的行为，加强打击力度。悉尼港珀角（Point Piper）一间豪宅，早前以高价售予一名有澳洲居留权的华裔买家后，促成交易的经纪随即被警方盯上，估计警方甚至已成立专责部门，集中火力调查豪宅交易。 澳洲媒体报道，位于悉尼港的3层高豪宅Mandalay于今年2月放盘，并在华裔女经纪涂燕翎及马卢夫的促成下，于5月20日售予一名华裔买家，价钱超过4千万澳元（逾2亿3千万港元）。报道指，一般豪宅需要一段时间才能找到买家，但这宗交易仅需3个月就能成交。马卢夫亦坦承，虽然珀角最近售出多栋豪宅，反映市场需求强劲，但如此快就拍板买下豪宅并不常见。 《澳洲人报》引述马卢夫称，在Mandalay成交后数天便有警员与他接触，他相信警方已成立特别部门，专门调查涉及外国人的离岸置业交易。不过他表示，对于受警方关注不感担心，认为迟早要适应当局的做法，而且地产经纪只负责买卖，其他事情并非他的责任。澳洲联邦警方对此拒绝回应，但报道引述当地多名地产经纪称，警方曾与他们接触，希望掌握外国买家的交易情况。 早前有报道指，部分在中国涉贪的官员加入澳洲国籍后，通过洗钱将非法所得，伪装成来自中国的正当商业收入，而在澳洲买豪宅就被指是洗钱方法之一。澳洲政府自近年开始严格执行外国人买楼规定，海外买家经澳洲外商投资审核委员会批准后，只可购买新楼。 另有数据显示，悉尼今年5月的楼价较去年同期上升，财长弗雷泽认为，悉尼正处于一般楼市泡沫出现的状况。他指银行利息处于历史新低，令民众过度投资买楼。

          中国投资者早在五年前已开始瞄准加国农地，至最近两、三年，在草原三省之一的沙斯卡其旺省，更出现疯抢潮，当地民众对外国投资者大量购买农田愈来愈感到担心，但价格上升，部分地主拟趁高出手。省府现准备是否复审目前的农田所有权法案，并征求各方意见。         根据沙省现行于1974年通过的法律规定，外国投资者只能购买不超过4公顷农地，不过省农业厅长斯图尔特（Lyle Stewart）承认，不少外国投资者要求省府修改法例，准许购买更多土地。…..对于有消息说，不少外国投资者透过不合法途径收购农地，斯图尔特强调目前没有这方面的证据，一些可疑个案也查无实据。          法新社曾经报导，一些境外投资者绕过禁令，购买数以千计公顷农地，转租给当地农民耕种。当地农民抱怨说，这样一来他们直接出售农地将变得困难。         至于这些投资者来自何方，当地普遍认为是来自中国，但也有来自印度及韩国的资金。此外，加国财团及退休基金也在沙省抢地。         由于国内外投资者抢地，沙省农地价格持续上涨，近3年最少上涨了45%。         当地房地产经纪公司Lane Realty Corp负责人拉恩（Bob Lane）认为，目前沙省限制外国投资者购买土地的法规很有成效， 既让那些从荷兰、德国、法国、南非等国移民来加拿大的人，可以在沙省落户当农民，较快的融入当地，又没有给外国投资财团大量吞并沙省农田的机会。         至于农场主方面，对是否应该放松对农田所有权的管制也有不同的看法。有人希望土地和农地不管出售多少次，都继续由沙省人自己经营管理；但也有人希望农地能够获得外国投资者高价收购。     中国投资者萨省狂买农场 吓坏加拿大人         在加拿大萨斯喀彻温省，农田面积达到土地总面积的45%。农田价格在去年平均上涨了10%。据住在奥格马村附近的农民哈德森（Ian Hudson）说，在中国移民定居地，农田价格在过去三年上涨了近50%。         中国移民大规模的投资买地也引起部分当地人的担忧：加拿大年轻一代的农民是否会被挤出市场？但目前没有任何迹象表明，大规模买地背后有中国政府的支持，更何况购买者每人土地的持有面积并不大。 当地人的担忧         尽管如此，要求当地市长对此进行调查的呼声越来越高，萨斯喀彻温省的政府官员也从去年开始重视该问题。“萨斯喀彻温省法律明确规定，只有加拿大公民和该地 区的永久居民允许投资购买（10亩以上）农田”，省农业部长斯图尔特（Lyle Stewart）告诉法新社。另外农业企业也必须是100%加拿大独资。         不过斯图尔特补充说，他们聘请了专员来调查有关“有利益集团企图规避相关法律，由他国资金资助”，以及“投资的钱从哪里来”等传言。他表示，发现了“两三个可疑的例子”，正在进行进一步审查。不过这位农业部长不愿在调查进行时透露更多细节。         斯图尔特还指出，萨斯喀彻温省的房地产价格相对便宜，税收不高，而借贷利率更是处于历史最低水平。在大宗商品价格都在上涨的大环境下，“这里是绝佳的投资机会”。 中国政府授意买田？         尽管如此，此前中国国有企业曾大规模购买邻省阿尔伯塔的产油田，迫使渥太华收紧其投资方针，以防止他国政府控制加拿大资源。有此先例，很多萨斯喀彻温省人立刻认为，中国现在想通过该省的农田养活中国人民。         “有些人说，购买农田是中国政府授意的，这不是事实。”萨斯喀彻温省一家房地产投资公司总裁、39岁的胡安迪（Andy Hu）对法新社说。“投资者都是寻找好商机的普通人。”         胡安迪的公司Maxcrop成立于2009年，公司名下的占地3000公顷（7400英亩），同时还为投资者们管理者近3万公顷土地。 农业种植         在2004年移民加拿大前，胡安迪是一名玩具厂经理。来加拿大后，他先在阿尔伯塔省做房地产生意，在看到萨斯喀彻温省大量“被低估价”农田的潜在利润后， 他搬来这里。他表示，中国新兴中产阶级“需要更多的蛋白质”，而且“他们愿意为优质食品花钱”。为了找到最好的土地，胡安迪走遍了全省，并最终选择了奥格 马——这个仅有400名固定居民的小村庄。         他的大部分客户是投资者，而非农民。一些虽然拥有加拿大国籍，但居住在国外。这些人购买了数千公顷的土地后交给胡安迪的公司管理，现在又被该公司租赁给当 地农民耕作。但如此大规模购地让加拿大当地年轻农民自己置地变得更难。家里世代务农、现年34岁的伦纳德（Stuart Leonard）这样表示。 巨大的商机         谢尔顿•邹带着运动帽和墨镜，开着大型皮卡，他和妻子以及两个女儿一年前搬到了奥格马。他曾参加了89年的六四学运，而后辗转出国。他在这里买了1600公顷的农田和设备，花了150万，其中部分钱是向家人借来的。         谢尔顿•邹（Sheldon Zou）的农田耕作经验非常有限，他主要依靠当地人的帮助，教他如何料理农场。今年，他第一次播种了自己的油菜田。         对于胡安迪而言，农作物种植仅仅是个开始。他表示在奥格马附近的小镇上开了一家养羊场，雇了一名年轻的中国移民及妻子在羊场务工。他的目标是在两三年内养殖5000头羊，发展成加拿大最大的养羊场，并且羊肉全部出口中国。他说，“这里蕴含巨大的商机”。         不过土生土长的加拿大农民伦纳德对此表示怀疑。他反问道，“那些大公司从来不自己务农。他们难不成要把我们全部变成雇工，为他们种地？”

　　据 Insights West poll 报道，超过四分之三的温哥华市民倾向于征收空房拥有税。在5月做过的一份网络调查中出现了同样的声音，73%的卑诗市民同意，Vancouver和Metro的呼声更是高达77%。其中反映最积极的是18到34岁的群体以及家庭收入最高的群体。 　　但是，也有不同意见存在，35%的中东人认为，征税这属于歧视。不管在怎么样，有一点是大家都同意的，那就是空房会损害社区和谐。 　　“其实有房者，从这之中是受益的，因为他们的财富增加了。”公共事务副董事Mario Canseco这样说。另一方面，Mayor Gregor Robertso认为，省政府应当立马采取行动调配房屋市场。其称，“温哥华确实需要征税，以确保本地居民买得起房。”但，目前来看，Mayor办公室并没有想要加税，因为他们觉得房价会跌。 　　从大局来看，征税有其利有其弊，对于首次买房的人来说，自然是好的，但是对于依靠房产贷款抵押投资的，那无疑就是不利的。  

香港豪宅一直是亚洲富豪的投资目标，图为在山顶的豪宅。（取自中介网站）   　　全球富豪人数上涨快速，然而增长速度最快的非亚洲莫属，净资产超过3000万美元的超级富豪，名下的房地产更是遍布世界各地，而香港及多伦多豪宅均列入十大投资房地产热门都市。   　　克利斯蒂国际房地产公司（Christie's International Real Estate）最新的「2015奢侈定义报告」（Luxury Defined Report）指出，迪拜、香港、伦敦、洛杉矶、迈阿密、纽约、巴黎、三藩市、悉尼及多伦多，是去年投资房地产最热门的选择。全球豪宅的平均起价为200 万元，比华利山庄豪宅起价800万元，为全球起价最高的地区。   　　克利斯蒂国际房地产公司总裁康恩（Dan Conn）表示，超级富豪一直都在分散投资，而投资全球金融枢纽的豪宅正是他们的重要选择之一。他们希望投资在安全的地方，并期待一定合理的回报。而亚洲富豪们投资房地产，能为孩子提供好的教育也是重要吸引力之一，因此在加拿大或其他国家的城市，甚至郊区购买豪宅。着名的普林斯顿大学（Priceton）就在郊区，作为全球最好的大学之一，吸引大批海外买家在附近买房。 　　富豪投资从过去的珠宝、艺术品开始朝豪宅发展，也造就了2014年的交易价格新高。康恩还说，豪宅已经成为一项重要的收藏品，豪宅也成为地产市场的一个新热门词。 　　据总部设在英国的地产顾问公司莱坊（Knight Frank）的「2015财富报告」（Wealth Report）显示，去年亚洲富豪人数成长3.5%，比世界平均成长速度3.1%还要高，为全球成长速度最快的地区。而房地产也成为亚洲富豪投资的重点，亚洲超级富豪的投资项目组合中，平均38%为房地产。  

  　　温哥华和多伦多，加拿大最知名也最有代表性的两座城市。同样，两地的地产市场非常火热，房价遥遥领先于其他城市。很长一段时间以来，加拿大地产市场一直在上演着“双城记”。   　　温哥华和多伦多房价未触顶   　　上周，加拿大国家银行公布了4月份年度综合房价指数(Teranet-National Bank National Composite House Price Index)，虽然4月的平均房价创下历史新高，但涨幅放缓。 　　报告表示，综合房价同一年前相比增加了4.4%，与3月相比增加了0.2%，今年3月房价指数的年增长为4.7%。除了2009年经济衰退期，今年 4月的月增长率是综合房价指数被记录17年来最薄弱的4月数据。除了多伦多和温哥华，其他城市的房价都已经从历史高点下跌，而温哥华和多伦多强有力的独立屋市场拉动了全国房价指数的上升。 　　在被统计的11个城市中，有9个城市的价格都从历史最高点下降，国家银行的高级经济学家Marc Pinsonneault在报告中写道，“加拿大多数城市正在经历房价的调整，目前温哥华和多伦多两大城市的地产市场仍很紧俏，未来几个月仍将保持这一趋势，但同时其他地区市场的疲软将限制国家整体房市价格的大幅度上涨。” 　　自2009年6月，全球金融危机阻滞价格上涨以来，国家房价指数增加了37.8%，温哥华和多伦多在这段时期房价分别上涨42.3%和59.2%。温哥华4月的综合房屋指针价格(Benchmark Price)同一年前相比增长4.8%。根据大温地产局的数据，4月的独立屋平均房价为67万3000元。温哥华西区和西温，指针价格已经达到250万元和220万元。多伦多也是如此，国家银行的综合房价指数显示，多伦多今年4月的房价较去年同期上涨7.6%。 　　虽然受到油价下降的影响，但是卡尔加里和埃德蒙顿的房价并没有像预想中一样大幅下降，卡尔加里房价轻微上涨0.2%，不过与去年同期相比下跌 0.6%。埃德蒙顿房价上涨0.6%，与去年同期相比增加4.7%。相比，渥太华则经历了惨重的下跌，房价同上月相比重跌2.3%，和去年同期相比更是下跌4.1%。 　　其他城市变化较小，温尼伯格房价增长1.9%，魁北克城增长1.72%，蒙特利尔增长0.97%，哈利法克斯增加0.7%，维多利亚下降0.2%，汉米尔顿下降0.1%。 　　房屋销量全国不均衡 　　根据加拿大地产协会的数据，4月全国房屋销量增加2.3%，是今年连续第3个月的直线增长，和去年同期相比增加了10%。 　　从房屋销售情况来看，温哥华和多伦多依旧处于领头羊的位置，温哥华4月房屋销售量同去年同期相比上涨37.7%。蒙特利尔银行(BMO)的首席经济学家Douglas Porter表示，这不仅是加拿大最高的涨幅，而且表示增长速度很快。多伦多的销售量上升16.5%。Porter认为，目前这两个城市仍属于卖方市场，独立屋极度短缺，公寓供应量丰富。 　　在加拿大的26个主要城市中，有16个城市的销售量都出现2位数的增长，其中有7个增长率超过20%，温哥华的增长将近38%。Porter指出，这体现了加拿大地产市场的弹力，从销量上看不只是温哥华和多伦多的天下。 　　受到油价下跌影响，3个石油省份城市，卡尔加里、埃德蒙顿和雷吉那，销量都呈两位数下降，萨斯卡通下降9.7%。 　　建设稳健而持续的地产市场 　　加拿大6年前躲过了美国房市的危机，但是各个金融机构和经济学家一直在警告和担心加拿大的房市过热问题，争论加拿大到底是会重蹈美国覆辙还是软着陆。《加拿大地产周刊》在5月7日第12期刊物中曾经发表文章《六大权威金融机构证实：加拿大房价被高估》，根据6大权威机构的观点和数据发现，加拿大房价确实被高估，但仍在可控范围内。 　　澳大利亚已经对投资房地产的外国投资者进行限制，但是加拿大并不打算追随其步伐。一些分析师认为应该对外国投资者征税，以冷却多伦多、尤其是温哥华的地产市场，但加拿大总理哈珀上周四表示，目前政府不会考虑这种做法，但会持续关注地产市场。 　　现在加拿大的按揭及家庭收入比率(debt-to-income ratio)已经高达163.3，银行还在持续推出低利率产品。哈珀认为，受到低利率的刺激，很多人借贷过多，这其实是非常危险的。“人们应该提高警惕，从长期来看，我们希望建设的是稳健而持续的地产市场。” 加拿大主要城市房价变化 城市 从最高价下降幅度 最高价时间 距最高价时间（月） Victoria -5.1% 2010-06 58 Vancouver 0.0% 2015-04 0 Calgary -1.9% 2014-10 6 Edmonton -2.6% 2007-09 91 Winnipeg -0.9% 2014-09 7 Hamilton -0.4% 2014-12 4 Toronto 0.0% 2015-04 0 Ottawa-Gatineau -6.1% 2014-08 8 Montreal -3.3% 2014-07 9 Quebec City -0.3% 2013-07 21 Halifax -3.1% 2013-06 22 Composite Index 0.0% 2015-04 0 （作者: Tiffany）  

　“我们的建设不会是无限制的，我们会很快结束的，”今日，在新加坡举行的香格里拉会议结束后，国防大学战略教研部教授金一南少将与外媒记者谈到南海岛礁建设时如是称。 　　会议一开始，美国国防部长卡特就在大会演讲中称，中国18个月内在南海开拓了超过2000英亩，比其他国家之前加起来的都多，也比这个地区中之前的整段历史还多。“中国还要走多远，并不明确，这也是为什么南海地区局势紧张，并成为世界媒体头条的原因。”他说这“不仅仅是美国的忧虑，很多国家都有同样的忧虑”；并呼吁所有争端国家马上停止岛屿建设。 　　“中国什么时候会停止岛屿建设？”这个问题成为外媒记者追逐中方代表最常问的问题之一。　　 国防大学战略教研部教授金一南少将参加香格里拉峰会 　　国防大学战略教研部教授金一南称，中方的南海岛屿建设大概是从2013年开始。他一再强调，中方的建设完全在自己的主权范围之内。 　　“我们反复讲过了，这个建设不会是永久的，我们是滞后的，对方已经建了10年、20年了，我们今天刚刚开始建设。你看看在南海拥有的机场我们一个都没有，他们10年、20年都建好了，所以我们今天建设，第一是有限的，第二是可控的，不会很长时间。”    　　有外媒记者接着追问：“为什么中国这么着急要在南海做这些岛礁建设？” 　　“中国没有着急，”金一南说，中国对有关权益拥有充分的历史和法律依据，已经搁置了40年，“40年时间过去了，甚至半个世纪过去了，你说我们着急吗？我们表现了最大的耐心。” 　　至于美方称中国“18个月内建设2000英亩”这样的“惊人速度”，金一南表示，快不是因为我们“着急”，而是中国今天的工程能力就是这么强。“你看北京、上海的建筑，摩天大楼建起来都非常快，有些建设速度比日本还要快。我觉得如果要是菲律宾有这个能力，它会比我们更快的。不是说我们特别着急，赶快把它建好，不是这个意思；这是今天中国的工程能力就这么强。” 　　“如果中方短时间内不会立刻停止岛礁建设，怎么去采取措施维护南海地区的稳定局势呢？”外媒记者紧追不舍。  　　“那就希望各方克制了，”金一南回应，“我们的建设不影响航道安全，不影响各方的利益，所以说各方不要主动挑衅。我们不会做任何挑衅的行动，我们只是在自己控制的礁盘上进行一些建设，就像一个家庭一样，这个院子是你的，你在院子搭这样一个窝，搞一个平台，弄一个露台，完全是你自己的事情。如果邻居说，你不许建这个平台，你不许栽这个树，那就侵犯了你的主权。我们建设这个平台，完全是为了南海和平的用途，所以说各方不要过多反应。我们的建设不会是无限制的，我们会很快结束的。”    　　（凤凰网：孙莹） 　　金一南：南海航线安全是一个伪命题 　　中国国防大学金一南少将在香格里拉对话会期间接受媒体采访，对于峰会聚焦的美国防长卡特和新加坡总理李显龙的发言进行点评，他认为，李显龙的讲话令人忧虑，而卡特防长今早的讲话为今后中美两军的合作给出了初步答案，即加强合作与交流。 　　金一南表示，卡特防长的讲话相较于去年安倍晋三与哈格尔的讲话较为温和，实际上，香格里拉对话会的氛围是和全球经济大形势是相连的，这个过程也是会议主办方自身的一种摸索和提升。 　　“香会的组织者们有待提升。”金一南说，譬如说昨天的开幕式，主办方一味就南海问题提出看法，原本香会是一个讨论地区安全的会议，但是却被日美制造成为吵架、撕裂地区的场所。 　　“没有安全就没有发展，没有发展就没有地区繁荣。”金一南强调，香格里拉对话会是给大家提供讨论的平台，不是在这里相互划分集团。 　　南海在2002年已经有了《南海各方行为宣言》，而如何再达成具有法律约束力的共识，金一南表示，这需要看南海今后会谈的结果。“这个结果一定是区内力量达成的共识，而不是域外媒体强加的结果。”他强调。 　　“我昨晚听完李显龙总理的讲话后充满忧虑。”金一南说，李的开幕演讲提到一个关键点，即中美合作或者对抗将会对地区未来具有重大影响。对抗是单方面，而合作则是双向的，前一段时间以来，中国一直主动表现出合作的意愿，但是美方摆出的却是对抗姿态，如果说大家对李显龙昨日的讲话摸不清风向，那么，今天卡特国防部长的讲话就给予了初步的回答，即，中美今后还是要以加强合作与交往为主。 　　金一南提到，所谓的南海航线安全在这时提出来是一个伪命题，因为南海航线在各国的保障下一直都很安全。至于中国在岛礁上的建设，金一南说道，南海有200万平方公里，而卡特防长所指的2000公顷，这个面积与南海数百万公里的面积起来，微不足道。 　　他又表示，中国在南海岛礁上的建设也具有合法性，这符合《国际法》以及国内有关海洋评估、环境评估的法律，另一方面，中国在南海的建设是滞后的，晚了三十年，过去三十年来，我们一直提“搁置争议，共同开发”，但很遗憾，看到的却是邻国加紧搭建油井，50多个礁盘我们只守了其中7个，因此，中国当前的的南海开发是被迫进行开发。 　　他又强调，我们的岛礁建设不具有排他性，这一点其他任何南海申索国都没有做到，无论是联合搜救、反海盗还是海洋环境保护。 　　“中国作为负责任的大国，在南海议题上进一步去彰显，包括南海航行保证、地区安全合作、纠纷以及环保。”金一南说道。

　　当房东? 中加待遇大不同   　　笔者有一位朋友，现在住大温城市屋，打算近期升级换代到独立屋。现在独立屋的价格节节高升，能看上的房子价格都不低，算下来还房贷的压力很大，因此考虑买一个带出租单元的房子，收房租来补贴贷款。朋友觉得当房东挺简单，她在国内有两套出租的物业，一直收益不错，租客稳定素质也高，到期租客主动把房租打在账户里，她基本不用操心。听我解释了这边当房东的待遇，朋友犹豫了……   　　首先，房租随便涨是不可能的。国内目前的租房价格还是房东说了算，除了合同期内价格固定，每年续约时房东涨价基本随心所欲。加拿大就不一样了，根据 BC省现行的规定，房东每年只可涨一次房租，涨租金额必须符合法规，如有逾越，需提前报送审批，涨房租的通知要提前三个月送达房客手中。2015年民宅房租涨幅最高是2.5%，1000月租可涨25加币，2014年涨幅最高2.2%。算涨幅时，房东连小数点后一位也不能四舍五入，比如700加币的房租，2015年可涨17.5加币，房东涨18加币就是违规了。 　　其次，面对拖欠房租的房客，房东可采取的措施有限。朋友在国内出租房屋为了降低风险，与租客协商提高了押金金额，这样碰上拖欠房租的房客不至于太被动。这里就不一样了，押金数额不可超过半个月房租，如果有宠物可收宠物押金，但也不超过半个月，总共一个月押金在手。如果房客拖欠房租，自拖欠之日起，房东向房客发10日notice(10 Day Notice to End Tenancy for Unpaid Rent or Utilitlies), 如何发送、如何计算送达日期都有讲究，房客收到notice的5日内缴清房租就不算违约。如果这个阶段不能解决问题，有可能是碰上无赖房客了，后续只能开始申请直接占有令甚至法院的占有令。申请各种命令期间，房东劳心费神损失金钱，房客却有可能悠哉悠哉免费的住着房东的房子。如果房东和房客还住在一栋房子里，低头不见抬头见，却什么也不能做，真是别提多糟心了。 　　在加拿大BC省，尽管按规定房东和房客对维护维修房屋及屋内设施有共同责任，但是由于规定偏向于对房客的保护，实际操作中房东对维护维修承担了绝大部分费用。这里的人工费贵的惊人，为了节省费用，不少房东都成了业余的维修工人，而且还必须按时赶到。如果房东不能及时维修，房客有权力自己找人进行维修，并将维修费用从月租中扣除。 　　除了以上的几点，加拿大的房东待遇和国内的房东还有很多不同之处，比如租房的续约和解约细节、房东探视房屋情况时需要做出的通知、买房和卖房时对租约的处理、房东收回房屋自住的时限和步骤等等。总体来说，在加拿大做房东的责任和风险比国内更大。如果想省时省力，房东可许可证管理公司来管理出租房，代价是付出月租的一部分当管理费。如果凡事亲力亲为，那么开始就应谨慎挑选信用好的租客，熟悉租房合同的各种规定，必要时利用法律法规保护自己的利益。（作者: 妮可 ）  

　　加国楼价愈走愈高，尤其多伦多和温哥华，很多人都有一种看法，认为是因为华裔买家入市推高了价钱。多伦多地产商会主席就并不同意这看法，更不同意要为此作出管制。   　　多伦多地产商会(TREB)主席埃瑟林顿(Paul Etherington)昨天批评说，澳洲政府针对海外投资者在澳洲买房置产采取限制措施是错误的，因为房地产市场是一个自由市场，任何人只要有经济能力买房，就应让他们买。   　　埃瑟林顿昨晚反驳时表示，有关中国投资者进军加国房地产市场，造成加拿大房价愠升的说法是站不住脚的。从目前的情况来看，在加拿大买房置产的海外投资者不仅包括来自中国的买家，还包括来自印度等亚洲其他国家和欧洲的买家，中国买家实际上仅占很小的比例。 　　在他看来，导致加拿大房价连年上升的主要原因包括∶第一，加拿大经济发展势头强劲;第二，房屋贷款按揭利率低企;第三，加国各地当前的房地产市场相当稳健。他说∶「即使上述3个因素中有任何因素出现变化，预期仍不会影响海外投资者在加拿大的买房意欲。」 　　华裔柯化战不敌白人买家 　　有华裔地产经纪表示，在大多伦多地区的房地产市场，在买房时争抢柯化的不仅有华裔买家，还包括其他族裔的买家，主要取决于房子所在的地点和地区。他举例说，他本人在周四(28日)晚亲身经历了两场竞争激烈的柯化战，但最终仍功亏一篑、败下阵来。 　　该经纪表示，他的华裔客户看中了位于烈治文山市北面、邻近奥罗拉的一栋独立屋，面积约有3,000平方尺，开价90万元。就在周四晚，他与另外4名地产经纪从7时开始揭开柯化战的序幕，直至当天深夜11时半胜负揭晓，获胜者是一名白人买家，以103万元的超叫价成交。 　　他说∶「在总共5名买家中，只有我的客户是华裔，其馀的包括白人和印度人。我们落败的4名地产经纪在当晚还移师邻近一条街上抢另一栋独立屋，但最终获胜的也不是华人买家。」 　　该经纪认为，在万锦市和士嘉堡这两个华裔移民聚居的地区，加入柯化战的确实以华裔买家为主，但在其他较为多元化的地区，大打柯化战的买家则拥有多元化的族裔背景，华裔买家所占的比例并不算多。  

      　　家俱店Zephyr东主想不通，为何每年须为停车位缴付高达3,800元的物业税。Google街景 　　 加国楼市畅旺，但未必人人受惠。加拿大各大城市市中心的独立商舖的东主们，便面对严峻的物业税问题，有店舖的物业税款在8年间升了1倍有多，连一个没有服务提供的停车空间，每年也要向市府“进贡”3,800元。有专家估计，多伦多市中心的商舖，比住宅要缴付多两倍的税款。有东主要求当局检讨有关税制，特别是在楼价波动之时。   　　加通社：哈里法斯（Halifax）傢俱店Zephyr东主Matina Aucoin，无论如何也想不通，为何要为店舖旁边、空空如也的停车场车位，每年向市政府缴付高达3,800元的物业税。店舖所在的大街Quinpool Road，商店大多是独立小店，包括有机食品店、餐馆及时装店等。48岁的Matina Aucoin表示，当地楼价近年急升，其楼宇及所设停车位的物业税亦随之上升。根据该处的潜在转售价值，她原本要为此每年须缴纳高达5,000元物业税；经上诉后近期才减至3,800元。   　　她表示，不明为何每年须为一个停车位缴付如此高昂的物业税。她估计今年缴税总计达2.2万元，较2007年的1万元升逾一倍多。“我们处于岌岌可危的位置，因某人可前来以高价买下物业，正如就在我店旁的物业，令我们的物业税大升”。 　　叹家庭式小店难开业 　　除了哈里法斯，满地可亦有类似情况。圣洛朗大道（Saint Laurent Boulevard）商会前理事Glenn Castanheira指，市内街道环境改善后，投资者于2006至2007年间炒卖附近一带物业，其父母经营的葡式烤肉店Coco-Rico于过去十年间的每年缴税金额由5,300元升近一倍多至11,800元。不少个案中，有关税额升达一至两倍，慨叹好像其父母的小本家庭式店舖于现时难以开业。本身是满地可市反对党市议员经济顾问的Castanheira为，当局应加征商业收入税，以减少依赖商业物业税，令小企难以生存。 　　注册会计师Andrew Murphy一直利用公余时间，把中心街道商业物业税跟“超级广场”（big box stores）地区的物业税与住宅税作比较。他指有关问题的本质是，市内密度高地区的物业税额远超商务园超大地区的税额。 　　哈里法斯区市财政和税收政策经理Bruce Fisher指出，订立物业税为财产税，业主最终可售出图利。有指市区小企所缴物业税低于超级广场及商场地区的商户所缴，税制不公；他指此说法或未考虑到每区的不同类型楼宇。“我们可否确定指一地区所缴税款高于另一区就是不公平？这很难如此一概而论。以评税而言，我们所见是非常不同的模式”。 　　哈里法斯市议会上月表决，市府须就Aucoin及Murphy等提出的问题审视有关税制，预计将于今年秋季汇报。  

　　美国「华尔街日报」引述中国消息人士报导，中国即将宣布放宽个人和企业海外投资限制，目的是将人民币国际化推向一个新的门槛，而放宽的投资可直接购买海外股票、债券及房地产。若消息获证实，一直是中国投资者目标的温哥华房市，目前的疯狂状态，将会火上加油。   　　「华尔街日报」引述知情中国官员透露，预计中国国务院将在未来几周宣布新举措，将允许中国个人和企业直接购买海外市场上的股票、债券以及房地产，取消这方面的投资限制。   　　有关官员表示，新措施实施初期，将只允许某些指定自贸区内的个人和企业这样做，但未来将逐渐扩大试点范围。这种渐进式做法正是中国的典型策略。 　　这些官员称，最先受益的将是那些注册地在上海等自贸区以及深圳前海地区公司的员工，初始阶段的要求是至少拥有人民币100万元（16万2000加元）资产。 　　据悉，中国政府希望避免出现大量资金流出从而令国内经济进一步走软。而如果出现大量资金流入，则会进一步增大人民币升值压力，使国内出口商更难以在海外市场竞争。 　　目前，一般中国民众的投资选择非常有限，存款利率通常低于通货膨胀率，结果是大量储蓄资金流入股市和房市，造成股市时常大起大落，令许多城市的房地产市场泡沫膨胀。 　　由于温哥华房地产一直以是中国投资者及资金钟情的目标，也引起中国投资者推高大温房价的议题，若有关措施最终获证实，不难想像，现时有如脱缰之马的房价再进一步上升。  

　　大温房价的飙升似以陷入疯狂境地，也成为民间与官府的热炒话题，孰令致之？有说是「过江龙」与外国资金资金涌入，也有说是「地头虫」与本地资金才是主力。香港「南华早报」驻温哥华记者Ian Young则说是过去十年投资移民带来的「荒诞」！   　　对于一些人认为，是外国资金是其中一个令房价狂升的因素，Ian Young反问，难道其他地区的市场不会受到同样的影响吗？   　　对于一些人认为，房价过高是无法避免的问题，毕竟温哥华的土地供应有限。但Ian Young指出，其他很多城市也面临相同的问题，例如纽约和新加坡。这两个城市生活成本都很高，但在房价的「不可负担水平」方面，则则远远比不上温哥华。温哥华的可支付水平（房屋价格／收入比为10.6），纽约（6.1），新加坡（5.0）。 　　他说，统计数据发现，仅在十年前，温哥华的价格与收入比仅为5.3。 　　至于低息变相鼓励「入市」的说法，Ian Young认为全球都处于低息环境之中，所以是无法解释究竟是什么令温哥华的房市如此特殊。 　　他列举多项理据后认为，造成温哥华房市陷于疯狂，原因在于中国富裕移民在过去十年内爆发式增长。 　　他说， 2005到2012年之间，在联邦移民部已废除的旧有投资移民计划及魁省投资移民计画下，就共计有4.5万名中国富人移民来到温哥华。相比之下，美国同期在EB-5 投资移民计画下，仅接受了9450宗投资移民申请。 　　结果是，温哥华近十年接收的富裕投资移民，是全球所有城市中最多，这也反映在最近十年，大温的房价一直上升，尤其面对中国最近一年经济发展不前的情况下，资金的出路更汹涌的到温哥华来。 　　对于一些人提出限制外国人置业，Ian Young直指加拿大从来没有统计外国人置业的数据，何来限制？因而怀疑能否对起到作用。 　　他又认为，外国投资者主导温哥华市场的说法只是个迷思，因为这些「外国」买家通常都拥有加拿大居留权或持双国籍，有些则通过合法代理人来购买（例如拥有居住权的配偶或子女）。 　　Ian Young说，就算政府有意愿应对，限制外国资金将比限制外国买家更加困难。  

  　　大温房价的飙升似以陷入疯狂境地，也成为民间与官府的热炒话题，孰令致之?有说是「过江龙」与外国资金资金涌入，也有说是「地头虫」与本地资金才是主力。香港「南华早报」驻温哥华记者Ian Young则说是过去十年投资移民带来的「荒诞」!   　　对于一些人认为，是外国资金是其中一个令房价狂升的因素，Ian Young反问，难道其他地区的市场不会受到同样的影响吗?   　　对于一些人认为，房价过高是无法避免的问题，毕竟温哥华的土地供应有限。但Ian Young指出，其他很多城市也面临相同的问题，例如纽约和新加坡。这两个城市生活成本都很高，但在房价的「不可负担水平」方面，则则远远比不上温哥华。温哥华的可支付水平(房屋价格　收入比为10.6)，纽约(6.1)，新加坡(5.0)。 　　他说，统计数据发现，仅在十年前，温哥华的价格与收入比仅为5.3。 　　至于低息变相鼓励「入市」的说法，Ian Young认为全球都处于低息环境之中，所以是无法解释究竟是什麽令温哥华的房市如此特殊。   　　他列举多项理据后认为，造成温哥华房市陷于疯狂，原因在于中国富裕移民在过去十年内爆发式增长。 　　他说， 2005到2012年之间，在联邦移民部已废除的旧有投资移民计画及魁省投资移民计画下，就共计有4.5万名中国富人移民来到温哥华。相比之下，美国同期在EB-5 投资移民计画下，仅接受了9450宗投资移民申请。 　　结果是，温哥华近十年接收的富裕投资移民，是全球所有城市中最多，这也反映在最近十年，大温的房价一直上升，尤其面对中国最近一年经济发展不前的情况下，资金的出路更汹涌的到温哥华来。 　　对于一些人提出限制外国人置业，Ian Young直指加拿大从来没有统计外国人置业的数据，何来限制?因而怀疑能否对起到作用。 　　他又认为，外国投资者主导温哥华市场的说法只是个迷思，因为这些「外国」买家通常都拥有加拿大居留权或持双国籍，有些则通过合法代理人来购买(例如拥有居住权的配偶或子女)。 　　Ian Young说，就算政府有意愿应对，限制外国资金将比限制外国买家更加困难。  

  　　5月份大多伦多地区越来越多的房屋进入市场，并且也有越来越多的房屋在今年前4 个月里卖出了不可思议的高价，而5月通常是房地产市场回归平缓的月份，有华人地产经纪认为，5、 6、7月三个月市场会趋于理性，房价会比较平稳。   　　经纪余浩认为，5月是春季市场到夏季市场的过渡月，而在这个月里，虽说也有不少房屋挂牌做竞标offer，但是由于大量买家在过去四个月份里疯狂竞价，一些富裕的投资客大多已经进入了市场，且投资目标已经完成，留下来的大多是工薪阶层和市场观望者。这两类的投资者不是那么舍得出价，愿意出高价来抢房。这是市场趋于平缓的客观原因。   　　5月市场上虽说也有不少抢offer的情况，但据余浩观察，这些争抢合约的案例中，有近80%价格并没有想像中的抢得那么高。这从一个方面也说明抢 offer的买家在逐渐减少。余浩在过去的两个星期中，连续帮客人争抢到四间房，其中有一间是在抢offer没有成功的第二天买下来的，另一间是抢 offer当天没有offer。所以余浩建议，对于工薪阶层买家或中国国内来的技术移民买家来说，若想在暑期之前入市，避免秋季市场可能出现的小高潮，可以选择一些抢offer少的房子或者不抢offer的房子去买。 　　他表示，现在人民币和加币兑换再次超过5：1，也是造成房价平缓的一个原因。一些中国国内的投资者变得开始谨慎起来，有些人在等待加币再次贬值到低于5。这对于本地工薪阶层的买房者是好消息。 　　据余浩观察，每年的暑期市场基本上楼市都会趋于平缓，在价格竞标上会变得理性，同样卖家也要适当的在价格定位上变得理性，所以对工薪阶层买家和市场观望者买家来说，未来三个月的市场是今年入市的较好时机。对卖家来说，虽说暑期市场相对平缓，但是在挂牌时已经属于上半年涨到的高点，依然有充足的理由去挂牌销售。他建议最佳挂牌时期不宜超过8月底，当然如果过了暑期市场，还是建议在8月份之后挂牌会比较好。 　　余浩希望今年5月开始的过渡以及6月之后的暑期市场可以让今年的房地产火热程度下降，过高的涨幅对一般的买房者来说并非好事。同时过多国外的投资者带来的大量现金炒热多伦多的房地产，也非本地买家所希望看到的。多伦多人不愿出现温哥华楼市的窘境，即大多数本地人被迫搬出市区去居住。 　　他预测2015年的市场可能在5月后出现平缓增长的情况，至于今年整体市场的发展，上半年的5月和下半年的10月可能是转折点。  

创下了过往10年来的最高历史纪录。然而新移民仍然是购房的主要动力，华社内不少置业人士已把买砖头作为对抗通胀和保本增值的不二法门，在「高处未算高」下，即使是要节衣缩食亦在所不计。   新 屋市场调研机构RealNet Canada Inc.最新发表的统计数据显示，在今年4月，大多伦多地区的新低层住宅(包括独立屋、半独立屋、镇屋及连屋)的平均价格是775,419元，高层住宅单 位(包括所有共管柏文及顶楼层)的平均价格是448,760元，两者的价格差多达326,659元。   大多区10年楼价翻3番   相比之下，在2005年4月，大多伦多地区的新低层住宅与高层住宅单位的价格差只有101,936元。当时，大多伦多地区的新低层住宅的平均价格是378,281元，高层住宅单位的平均价格是276,345元。   与 10年前相比，大多伦多地区的新低层住宅与高层住宅单位的价格差已翻了3番。在湾景路夹Cummer Av.一间汉堡包店内，便有计划换大居所的华汉，亲耳听到旁边一对银发华裔老妪的一段买卖地产对话，其中一位已过8旬的老妇对另一位说，忆述她自己置业时 是以16万元在北约克购置一间独立屋。   现今年迈再无力打理，最近把之售出，成交价是160万元，她并笑说从那天开始便决心环游世界，首站是日本，翌日便要上飞机。这番话把隔邻无意听见这番话的华汉听呆了!   首置买独立屋多留学华生投资移民   多伦多有华人地产经纪便指出，在大多伦多地区的独立屋平均价格已慍升至接近84万元的情况下，首次置业人士因房价高企已大大超出了自身的经济负担能力。   不少人只能将置业的目光转向高层住宅单位，但是在大多伦多地区的华人社区，首次置业人士一步到位购买独立屋的现象比比皆是，这一群体主要是留学生和投资移民，他们因增值效益更好而选择独立屋。   在大多伦多地区的华人社区，首次置业人士一步到位购买独立屋的现象比比皆是，这与主流社会的情况形成鲜明的对比。   原居士嘉堡迁往万锦市的一对华裔夫妇，除了为一对儿子能够在好校区内升读优秀的中学Pierre Elliott Trudeau High School，稳住升大学之路外，另一目标便是看好房市，要保本升值。   这对夫妇买进万锦市16街夹坚尼地路约1200方尺的新镇屋时，价格43万，住了半年不久屋价现已升逾50万。   梦想买90万独立屋 小夫妻生活节省   家住烈治文山冰碛区附近的一对华裔小夫妻，买入镇屋时40多万，现今要追上90万元以上的独立屋。为圆此梦想，这位小当家已有心理准备，其他方面可省则省，订下目标便要往远处看。   建筑业及土地发展协会的主席德基(Bryan Tuckey)指出，导致新屋价格继续上升的一个重要因素就是供不应求，特别是低层住宅供应短缺的情况相当严重。   RealNet Canada Inc.的统计数据还显示，在今年4月，在大多伦多地区放盘销售的低层住宅只有5,171间，数量之少打破了历史最低纪录。这一数据与2005年4月在大 多区放盘销售的低层住宅数量相比，前者仅占後者的不足三分之一。相比之下，高层住宅单位的供应稳定，在今年4月，在大多伦多地区放盘销售的高层住宅单位多 达19,580间。   对此，德基表示，随着大多伦多地区的新低层住宅与高层住宅单位的价格差继续拉大，新屋买家在房屋类型方面的选择减少，特别是首次置业人士和新移民遭受的影响最大，其中有不少人已完全失去了购买低层住宅的可能性。   华裔经纪说，根据今年5月上半个月的统计数据，大多伦多地区的独立屋的平均价格已上涨至83.8万元，但共管柏文单位的平均价格只有39.1万元。   而在多伦多市，独立屋的平均价格已从今年2月的100万元，暴涨至5月初的114万元，主要原因就是房源紧张、供不应求，造成买家抢柯化的现象愈演愈烈，从而进一步推高房价。   与独立屋、半独立屋和镇屋等低层住宅相比，高层住宅单位的价格也在上涨。其中，共管柏文单位在今年5月的平均价格较去年同期上涨了6.1%，但远低於独立屋的13.8%和镇屋的11.6%，买家争抢柯化的程度也不激烈。   在他看来，在目前房价持续慍升的情况下，首次置业人士因房价已大大超出了自身的经济负担能力，不少人只能将置业的目光转向高层住宅单位，然後在未来逐步改善居住条件，升级至镇屋或半独立屋，终极目标是独立屋。   多温两市84%柏文买家自住   逾半持单位至少5年 不急售   信不信由你!联邦政府属下的加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨日发表最新民调指出，多伦多和温哥华近84%的共管柏文买家都是用作自住。   有逾52%的业主计划持有单位至少5年，用作自住或出租，而不是用作急售图利。这对加拿大两大城市共管柏文存在「泡沫」是当头棒喝。   这份报告是CMHC於去年8月和9月分别向多伦多和温哥华收回共42191份共管柏文住客问卷得出的调查结果。然而报告亦同时指出，有92%的被访者同时表示，在未来一年不会再购买共管柏文单位。   在83.8%的受访者中，他们实际是共管柏文的住客，馀下的16.2%除了主要居所外，至少拥有一个共管柏文单位，而当中有52.3%是把共管柏文单位出租。   这项调查亦发现，有72.5%的受访者拥的另外一个共管柏文单位，而10%则拥有3个和以上，馀下的17至18%则是投机者，拥有多个单位。   CMHC首席市场分析师Dana Senagama表示，调查结果主要显示大部分购买共管柏文单位的买家都不是投机者。她解释说调查报告内的多伦多，包括多市、约克区、皮尔区、杜兰区(不包括奥沙华)和荷顿区(不包括伯灵顿)。   这份调查主要是透过共管柏文的业主立案法团，和物业管理公司派发问卷，问卷由住客填妥後交回，当中并不包括注册在加国以外的地址的住客。   温哥华市长吁徵投机税遏炒风，刚卖屋赚22万元，面对楼市过热，担心炒卖成风，温哥华市长促请省府，引入「投机税」，以遏止炒风。   不少市民投诉大温地区楼价持续慍升，又不满海外买家涌现，温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)因此呼吁省长简蕙芝以「投机税」，介入房地产市场。   罗品信办公室昨日指，市长本周较早时候，曾要求省长采取行动，控制楼价。这个是有史以来，有温哥华市长针对蓬勃楼市，要求政府插手干预;一些同样面对楼市过热的国家和地区，例如澳洲和香港，也出现要求政府介入的声浪。   罗品信办公室的声明指，「我们确需要透过徵税措施，遏止炒风，温哥华的楼价飙升，明显跟投机活动有关」，又说「卑诗省政府必须采取行动，开徵投机税，建立一个公平的环境，让温市以至全省居民，有能力买楼置业」。   罗品信於一周前，刚以高价出售位於温市西区基斯兰奴(Kitsilano)的城市屋，赚取利润超过22万元。省长简蕙芝最近则曾表示，不认为卑诗省的房地产业主，希望政府介入楼市。   61%“婴儿潮”华裔会资助子女买楼   有“柏文王”(condo king)之称的温哥华地产商伦尼(Bob Rennie)指出，大温在土地紧张的情况下，需开发更多架空列车设施附近的柏文，以增加居住密度。他强调，没有必要限制海外投资者，认为这并不能创造更多住房，但是需要限制投机买卖的活动。   伦尼说，有民调显示，大温有62%「婴儿潮」的人对当前生活满意，其中年收入达10万以上的人有49%对生活感到满意。「Y世代」即在1980到2000年之间出生的人，则有81%对当前生活感到满意，他们是当前和未来购房买家。   他同时指出，48%「婴儿潮」的人将会资助子女给买楼首期，其中大温有近61%华裔「婴儿潮」的人表示将会资助子女买楼，非华裔「婴儿潮」的人则有42%表示会资助。   他认为，没有必要向海外投资者徵税，以他公司为例销售的258单位公寓为例，只有3%是来自中国的买家，还有2位购房者来自於欧洲。他称，向海外投资者徵税并不能创造出更多的住房，其根本原因是大温房屋供给不足而非中国买家过多。   对於投机买卖的行为则需要加以限制，因为投机行为会捣乱市场秩序。他认为，如果不及时解决高额的房价的问题，将会迫使居民搬走去其他地方，大温入学率也会下降。

99名华人买家，昨傍晚6时在万锦市一个售楼处前排队，以抢购今早开售的49个屋盘，当中排在前列的，有些是由星期二已开始通宵达旦在守候。同一屋盘今年3月亦在此开售，当日一样有人冒寒排队。   今日发售的49个新屋盘包括独立屋和镇屋。今次排队买屋的情况与今年3月稍有不同的是，轮候者自发维持秩序，每4小时点名一次。   买家Frank排在第26位，这已经是他从星期三开始整整坚持了3天的成果。   售楼处外登记排队的人数已经达到第99位，售楼处也搭起帐篷让大家避日晒雨淋。    在过去的几天中，由于来排队的人太多，大家公推一位华人青年作为秩序维持者，记录下所有排队的人以及编号，而且每4个小时要把所有的人的名字点一遍， 如果点名时不在，则此人的名字就会被划掉，后面的人依次补上。   那位负责登记名字并维持排队秩序的青年称，他自己就是从星期二开始排队的，排第7名。   “现在是98名，如果你想要进来，我会把你排在第99名，但你人要在这里守着。如果点名的时候不见人，那就要把你的名字去掉。”   这位华青要为自己争取一个新屋，同时还要肩负起维持队伍秩序和更新任务   每个排队坐椅都有编号。   每个排队坐椅都有编号。   这些市民要抢购的楼盘Regal Crest位于万锦市的第16街夹第9街地区，此次销售的单位只有49个，具体的价格也要在今天才正式公布，而Frank已经有了一些初步的想法。“现在还不知道具体的价格多少，但我的预算是，1800呎左右的免管理费镇屋，70万元左右吧？”   上述楼盘的售楼处是在麦健士少校径夹麦高云路地区，而这个地方在今年的3月底，曾经被发展商CountryWide Homes用作发售其新楼盘楼盘名为Upper Cornell的销售办公室。   那个楼盘由30间独立屋，和24间镇屋组成，其中，独立屋最高价格是87.9万元，最低价77万元；镇屋从57.9万元至65万元不等。   而在3月份的销售时，Frank曾经想尝试一下，但后来打了退堂鼓。   “太冷了，零下12度，加上风寒效应是零下20度。我都不知道那些人是怎么坚持下来的，反正我顶不住。”   那次他没有提前排队，而等到周六正式开门发售时，售楼处门外已经人山人海，只好打道回府。这次没有天气干扰的情况下，他排到了第26位，估计可以心想事成。   其他那些排在八九十号的市民，也并没有显露出太多的失望。有一女士表示：“我现在就希望那些排在前面的人有好多人退出，这样我还是会有机会。”    

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)行政总裁透露，该公司在新房贷保险市场的份额下降至50%的历史低位。他并再次派定心丸，指出本国的楼市正处于略为上升的周期，没有引发显著调整的条件。   行政总裁席道尔(Evan Siddall，下图)透露，加拿大按揭及房屋公司定期进行压力测试，其中包括大规模危机的设想，例如全球经济滞胀及美国式的楼市崩盘，并且计算失业率上升5%及屋价下挫30%的冲击。   他指，甚至乎在这些最恶劣的情况下，加拿大按揭及房屋公司仍然有足够的资本来渡过难关。不过，他并不预期本国炽热的楼市会出现急剧的回落。他说，市场有升也有跌，而加拿大目前正处于市场稍为向上的周期。他说：“我们看不见可以导致显著调整的情况。”   席道尔较早前在多伦多谈及加拿大按揭及房屋公司在新房贷保险市场的占有率时说：“对于占有50%左右的市场份额，我们感到非常适意。”   这间公司属于联邦政府机构，负责参与市场中的房贷保险业务，透过为放贷商提供保障，从而协助置业人士取得房贷。不过，由于楼价持续上升，该公司近数年来已着手致力减少在楼市方面承担的风险。   加拿大按揭及房屋公司在新房贷保险市场的份额已下降至50%   去年，该公司为175,169个新房贷提供保险，总值417亿元，市场份额达到54%，但本年至今，市场份额已进一步下跌至约50%。   在2008年金融危机期间，该公司所占的市场份额高至90%左右。     这个联邦机构无意把本身的市场份额进一步调低。席道尔表示，该公司需要显著的参与房贷保险市场，以能够为国民提供服务及资讯，以及向政府献策和在金融危期间承担冲击。   据这间联邦政府机构的年报，截至2014年底所承保的房贷总额是5,430亿元，比法定上限的6,000亿元为低，若与2012年比较，则减少了4.1%。   这家公司所承担的房贷保险全额获联邦政府的担保。换言之，倘若楼市出现调整而房贷违约增加，最终受影响的将是国民，所以随着屋价不继上升的同时，联邦政府一再收紧这个机构对楼市的参与，以能减少风险。   自从2008年4月以来，多伦多的平均屋价已累积上升了48%。   据多伦多地产商会多重放盘服务系统的资料，上月大多伦多地区平均屋价达到635,932元。席道尔透露，加拿大按揭及房屋公司正与政府讨论新的分担风险模式。他表示，财政部牵头与银行进行讨论。此外，他亦与放贷商讨论分担风险的问题，而这方面的工作仍然在进行之中。   他透露，目前有两个可能性，其一是垫底费的结构，另一是分担损失。   加拿大按揭及房屋公司近年收紧政策概述   房贷最长还本期由40年逐步缩短至25年   首期至少5%   停止为100万元以上房屋提供房贷保险   收紧自雇人士的收入证明   提高保费    

卑诗财政厅长麦德庄（Mike de Jong）对利用开徵投机税（speculation tax）来压抑房价的建议不以为然，认为只会为省府带来一点点收入却不能起到控制房价作用；又说若房价下跌，只会让业主身家缩水。   麦德庄25日在维多利亚被记者问及温哥华市长罗品信早前要求开徵「投机税」之事，他说，对于任何税项工具的使用，必须小心谨慎，同时要清楚使用的目的。   麦德庄又说，有不少地方都使用规范措施来控制房价，但实际上只是政府多收一点税，但对房屋负担方面则毫无作用。   麦德庄认为，省府是可以采取严厉措施来打压房价，但这很容易招来已拥有房子的家庭不满及抨击。   他说，试图介入干预或压抑房价的做法必须小心谨慎，因为温哥华房价下跌，对于一些家庭来说会带来后果，打个比方，如果温哥华房价下跌5%，等于拥有房子的家庭，身家就减少了6万元、7万元或8万元。

【明报专讯】一间独立非牟利机构指出，海外资本仅占温哥华楼市交易总值的2%左右，且其中大部分房屋都用于自住，就算当局颁布严厉的海外资本规管条例，亦不会影响温市楼市的走势。 规管海外资本料不影响温市楼市走势 都会发展研究所（Urban Development Institute）的麦克马林（Anne McMullin）表示，根据温哥华最大的房产营销公司之一，Rennie Marketing Systems的数据显示，温哥华房屋交易总值中，仅有约2%的资金来自海外买家，且其中大部分海外买家是为方便家人在本地居住而购置物业，并不是所谓的买房后却无人居住现象。 麦克马林强调，即使当局如部分民众所期望，开始严厉规管海外资产进入本地楼市，例如开始实行徵收「投机税」等手段，并不会马上就降低温哥华的房屋价格，这种规管手段的影响可能微乎其微。 麦克马林最后称，温市独立屋市场总会有那种一个人拥有好几处独立屋的情况，并不稀奇，所以，解决温市楼价过高的方法，可能还需要从根本上增加供给，提供更多房屋。

本月稍早时，《精明花钱》杂志(MoneySense)根据加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)等机构的统计数据，编纂了加拿大35大城市房地产实际价值排行榜。该杂志的编辑认为，这份排行榜从经济学角度挤干了所有“水份”，因此最能反映投资与回报之间的关系。  

5月份大多伦多地区越来越多的房屋进入市场，并且也有越来越多的房屋在今年前4 个月里卖出了不可思议的高价，而5月通常是房地产市场回归平缓的月份，有华人地产经纪认为，5、 6、7月三个月市场会趋于理性，房价会比较平稳。 经纪余浩认为，5月是春季市场到夏季市场的过渡月，而在这个月里，虽说也有不少房屋挂牌做竞标offer，但是由于大量买家在过去四个月份里疯狂竞价，一些富裕的投资客大多已经进入了市场，且投资目标已经完成，留下来的大多是工薪阶层和市场观望者。这两类的投资者不是那么舍得出价，愿意出高价来抢房。这是市场趋于平缓的客观原因。 有经纪预测，5、6、7月多伦多楼市趋于平稳。(本报资料照片) 5月市场上虽说也有不少抢offer的情况，但据余浩观察，这些争抢合约的案例中，有近80%价格并没有想像中的抢得那么高。这从一个方面也说明抢offer的买家在逐渐减少。余浩在过去的两个星期中，连续帮客人争抢到四间房，其中有一间是在抢offer没有成功的第二天买下来的，另一间是抢offer当天没有offer。所以余浩建议，对于工薪阶层买家或中国国内来的技术移民买家来说，若想在暑期之前入市，避免秋季市场可能出现的小高潮，可以选择一些抢offer少的房子或者不抢offer的房子去买。 他表示，现在人民币和加币兑换再次超过5：1，也是造成房价平缓的一个原因。一些中国国内的投资者变得开始谨慎起来，有些人在等待加币再次贬值到低于5。这对于本地工薪阶层的买房者是好消息。 据余浩观察，每年的暑期市场基本上楼市都会趋于平缓，在价格竞标上会变得理性，同样卖家也要适当的在价格定位上变得理性，所以对工薪阶层买家和市场观望者买家来说，未来三个月的市场是今年入市的较好时机。对卖家来说，虽说暑期市场相对平缓，但是在挂牌时已经属于上半年涨到的高点，依然有充足的理由去挂牌销售。他建议最佳挂牌时期不宜超过8月底，当然如果过了暑期市场，还是建议在8月份之后挂牌会比较好。 余浩希望今年5月开始的过渡以及6月之后的暑期市场可以让今年的房地产火热程度下降，过高的涨幅对一般的买房者来说并非好事。同时过多国外的投资者带来的大量现金炒热多伦多的房地产，也非本地买家所希望看到的。多伦多人不愿出现温哥华楼市的窘境，即大多数本地人被迫搬出市区去居住。 他预测2015年的市场可能在5月后出现平缓增长的情况，至于今年整体市场的发展，上半年的5月和下半年的10月可能是转折点。

　　温市不单独立屋销情火热，市中心的柏文近两个月来亦出现「多人出价」抢盘现象，曾参加「出价竞争」的经纪指出，目前一些叫价合理的柏文单位，至少都有3至5个买家出价，尤其是60万元以下的单位最为抢手，平均10天内成交，有些甚至挂牌翌日便卖出。   　　地产经纪李昌豪指出，温市中心耶鲁镇及煤港区的柏文销售最近两个月异常的火热，他最近接获好几名客户的委托，都希望购买温市中心的柏文单位。他分析市中心柏文的买家，除了有区内的年轻上班族和专业人士外，也有从海外来的买家，当中主要是中国买家，他们看上温市中心单位出租回报率高，所以前来置产。   　　李昌豪说，温市中心一房一厅的单位月租高达1700元、1800元，比大温其他城市柏文的租金水平高，同时亦较容易找到租客。 　　地产经纪何家杰亦说，他观察到最近两个月市中心柏文单位的交易速度增快了许多，那些价格在100万元至130万元的有海景两睡房单位，以及60万元以下的没有海景两睡房单位，均特别受青睐，而属于「中间地带」的单位，即没有景观，价格却在60万元至90多万元，销情则较淡。 　　何家杰说，新一波楼市现象，即温市中心柏文单位亦变得抢手，出现抢买情况，但价格的涨幅仍不及独立屋那麽明显。 　　不过，他表示，由于加元最近两年贬值达20%，在价格持平的情况下，市中心柏文单位的楼价，若以人民币或是美元购买，均等于便宜了2成，对于刚从海外来本地的中国买家，确实极具吸引力。 　　有经纪建议，想在温市中心购买柏文的买家，最好在睇楼前先取得银行按揭的许可，以及请经纪代查有关柏文大楼的相关资料，先做好购买前准备，以免在真正出价时，因为有附带条件而失掉购买机会。 　　皇家银行按揭经理王子云指出，他注意到最近不少买柏文的按揭申请，其实是由人在海外的「非居民」申请，许多是人在中国的父母，他们为在本地留学的子女购买柏文，由父母提供首期，帮助子女尽早购买房产。  

　　温哥华市区的高房价已经引起中东主流媒体的关注。Al Jazeera English最新报道里集中报道了温哥华的房价，竟然在几个月内在当地引起极大地反响，成为媒体头条。 　　在长达35分钟的报道中，这个位于卡塔尔的网络媒体对温哥华市内的住房可支付性进行了探究，并采访了许多专家学者和政治人物。 　　该媒体表示做这个节目的原因主要是为了找出温哥华房价如此惊人的原因以及对新一代年轻人的影响。