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出啥事儿了?超低价法拍!温西中资背景房地产项目贱卖

Mon Apr 01 2024 11:52:52 GMT-0700 (Pacific Daylight Time)

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根据房地产信息网站Storeys的报道,大温地产商Coromandel Properties在温哥华的又一处待开发项目被法拍,成交价基本是“膝盖斩”。

该待开发项目位于甘比街7510号,现有一栋低层商业楼、一个地面停车场和一栋独立屋,目前都空置。

Coromandel Properties于2018年以约4400万加元的价格收购了该地块,计划开发成18层住宅楼,重新开发项目通过后,地块预估价值高达6900万加元。

当前,这处物业的最新政府估值略高于$3630万元,要价$3200万,买家出价$2580万,目前正在等待法院批准。

 

地产新锐的大起大落

 

2016年前后,大量资金从中国大陆流向全球房地产市场的热潮已经开始。来自中国大陆的大型开发商、股权投资者和保险公司在北美和整个欧洲进行大笔收购。比如2016年初,总部位于北京的安邦保险斥资10亿加元购买了温哥华市中心的四栋地标办公楼。

但也有一些规模小得多的公司,在来自BC省、加拿大其他省份和海外的资金支持下,纷纷进入市场,在大温哥华地区的各个地区整合住宅用地并购买商业用地。Coromandel Properties就是其中之一。

膝盖斩!温西中资背景待开发项目80万贱卖

Coromandel Properties 最初名为CM Bay Properties,2015年更名为Coromandel Properties,并任命 Jerry Zhong 为负责人。

大约10年前,Coromandel Properties开始在温哥华的房地产届崭露头角,在温西进行了大规模的土地购买和整合。公司的愿景是将这些区域重新规划为混合用途和公寓开发。

与此同时,Coromandel Properties非常重视全方位打造品牌形象,慷慨赞助了温哥华樱花节、《温哥华太阳报》的贫困学童扶助项目和温哥华美术馆的展览等公益活动。

2019年,该公司聘请五届温哥华市议员、前市长候选人Raymond Louie担任首席运营官。他在2023年9月退出公司。

在短短几年中,Coromandel Properties 坚持“买买买”,拿地又多又快,曾经在温哥华同时拥有16个优质项目。

但与此同时,项目的完成速度和完成率却相对低得多。

在BC省,楼花预售通常只收取定金,交房时业主才会办理贷款,开始支付月供。因此,房地产开发公司必须合理安排不同项目的进度,并保证充足的流动资金。

Coromandel Properties则不同,采用了高杠杆和反复借贷进行快速扩张。这种情况下,不能快速交付项目,就给资金链带来极大的压力。

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在大温地区房地产开发行业工作超过25年的 UDI 主席Jon Stovell将该公司描述为“拥有异常大量土地的小型开发商”。

Stovell补充说,“无论是从过去的业绩记录还是在开发的房地产总量来看,他们都是一家小型开发商。”

由于监管严格,大温地区的房地产开发业通常是一个资本充足的行业。但Coromandel Properties的基本结构和运营方式显然更为激进和高风险。在遭遇意料之外的利率快速增长后,公司很快陷入困境也就不足为奇了。

贱卖家底,墙倒众人推

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2023年2月,Coromandel Properties爆出未偿债务达到惊人的7亿加元,并根据《公司债权人安排法》(CCAA) 寻求救济,为公司重组争取时间。自此之后,其房产已被陆续取消赎回权并出售。

正在等待法院批准的甘比街7510号是最新一个被法拍的项目。其他在网上可以查到的项目还包括:Southview Gardens

位于温东东58街,靠近克尔街,占地6.6英亩,计划将原有的140套联排别墅重新开发为4栋6层建筑,共1150套出租公寓。该项目累计负债约8000万加元,被指定由KSB Restructuring Inc. 公司接管。

Oak West 52

位于温西Oak街6778号,计划开发23套3卧室联排别墅。截至2023年2月,已经完成三分之二,将按照其与贷款人 Desjardins Group 的协议继续进行。

Alberta 40

包括位于温西Oakridge附近Alberta 街和西40街交叉口的6个地块,计划开发成两栋18层出租公寓,共349个单元。但该项目从未进入申请阶段,累计负债1658万加元,其中的3个地块由债权人Hossein Soobjani 和 1211192 BC Ltd.监督进行法拍;另外三个地块由债权人Xinlan Niu 和 Fang Ning 监督进行法拍。

 

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West 41st

位于西41街357至457号,计划将原有独立屋重新开发成东西两座塔楼,共439个单元,其中79个单元分配给温哥华市中等收入租赁住房计划。Coromandel Properties于2023年1月24日以1080万加元的价格将该项目50%的权益出售给房地产投资管理公司Nicola Wealth。

与Peterson Group 合作的三个项目:Frame、Cambie & 43rd和Manson Ash。Coromandel Properties均已经退出。

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Frame位于Kingsway 2725-至2751号的公寓开发项目,与Peterson Group合作。项目计划开发两座10层高的公寓楼,共217个单元。Coromandel Properties持股35%,但先是将其中8.75%出售以筹集集其他项目所需的资金,后于2022年12月将剩余26.25%的股权出售给Peterson。该项目目前正在开发中。Cambie & 43rd位于甘比街5910-5998号和43街的交叉口,与目前正在建设的Oakridge中心重建项目隔街相望。该项目计划把建于1950年代的5栋房屋改造成一栋29层住宅楼以及一栋15层酒店。Manson Ash位于Manson 街 5392-5472 号,计划建造两座18层塔楼,每栋124套公寓。根据温哥华市甘比走廊计划的要求,该项目30%的建筑面积必须作为社会住房。然而,Coromandel和Peterson提议进行密度转移,允许两栋建筑所需的社会住房单元在附近的不同地点一起交付,即 5250-5270 Ash St 和 West 37th Ave项目。该项目目前似乎正在进行中,名为Manson & 37th。

Kilborn Building

位于温哥华市中心Burrard街1380号,是一座7层写字楼,目前97%已出租。主要租户是 Lululemon,占据该建筑93%以上的面积。Coromandel Properties于2016年7月以约$8080万的价格收购了该房产。大楼的最新估值为$6212万,目前正在法拍,销售收入将用于偿还$9300万加元债务。

Coromandel Properties的其他项目还包括AC Nanaimo(负债$1275万)、Cambie 45(负债$4000万)、Georgia Court(负债$1453万)和Laurel 57(负债$5357万)。

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此外,位于西67街989号的Winston South Oak 项目、位于French 街7895号的French Vancouver项目和位于Southwest Marine Drive 2050号的Wilmar项目,也曾经属于Coromandel Properties,目前状况不详。



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