加拿大一家四口高点“抱团买房” 麻烦来了！

过去几年加拿大房价高涨，不少人为了提高贷款额度、凑够首付，选择和父母、兄弟姐妹甚至朋友一起买房。

房价上涨时，这种“合伙买房”看起来皆大欢喜。但随着部分地区房价从高位回落，一些当年被忽略的风险正在浮出水面。

Financial Post近日报道了一个颇具代表性的案例。

一家四口合买房，如今只剩一个儿子被银行追债

2021年加拿大房地产市场火热时期，一名父亲和三个儿子共同购买了一套房产。

如今，这套房产已经陷入负资产，房屋价值比贷款余额低约17.5万加元，并进入强制出售（Power of Sale）程序。

几年过去，一家四口的情况也发生了巨大变化。

一个儿子2024年失业后搬回海外；另一个当初主导买房的儿子已经去了美国；父亲退休后住在墨西哥，靠加拿大退休金和老年保障金生活。

只有第三个儿子还留在多伦多，有工作，也有资产。

于是，他成为银行最主要的追偿对象。

持牌破产受托人Douglas Hoyes表示，现实中贷款机构会优先向最有能力偿还的人追债。“银行会找那个能追回钱的人。”

Hoyes称，类似案例并不少见，他甚至可以举出“50个几乎一模一样的故事”。这些案例普遍有两个特点：在房价高位买入，以及首付款较低。

有按揭违约保险，也不代表欠款一笔勾销

加拿大首付低于20%的购房者，通常需要购买按揭违约保险（Mortgage Default Insurance）。、

但这类保险保障的是贷款机构，而不是借款人。

如果房屋被出售后仍不足以偿还贷款，保险机构赔偿银行后，仍可能继续向借款人追偿损失。

Hoyes表示，他甚至遇到过加拿大按揭及住房公司（CMHC）时隔10年才向借款人追债的案例。

华人家庭常见的“父母上贷款”也要小心

这一风险对于加拿大华人家庭尤其值得注意。

为了帮助子女通过银行贷款审批，不少父母会选择一起登记产权并申请按揭贷款。有些家庭甚至安排孩子持有99%产权，父母只占1%。

但只占1%产权，并不代表只承担1%的贷款责任。

多伦多房地产律师Bob Aaron表示，他见过不少父母甚至祖父母加入子女的按揭贷款。只要签署的贷款文件要求承担共同责任，一旦贷款违约，父母同样可能被银行追偿。

因此，家庭内部认为“房子其实是孩子的”，并不会自动改变银行依据贷款文件享有的权利。

朋友合买，一人一半也不代表债务一人一半

加拿大还有不少兄弟姐妹或朋友通过按份共有（Tenancy-in-Common）的方式共同买房。

双方可以各占50%，也可以按照不同的首付款比例持有不同份额；内部甚至可以约定各自负责不同金额的按揭贷款。

但这些内部安排，并不一定能约束银行。

例如两个人合买一套200万加元的房产，一方内部承担50万贷款，另一方承担90万。如果双方都是按揭贷款的共同借款人，并对贷款承担共同责任，银行并不一定只能按照50万和90万分别追偿。

业内人士因此建议，共同买房前应当签署完善的共同持有协议（Co-ownership Agreement），提前约定各自的首付款、按揭贷款、地税、维修等费用如何分担，以及有人停止供款时如何处理。

最容易闹上法庭的，是关系好所以什么都没写

不少共同买房纠纷发生在家人或朋友之间。

买房时关系很好，大家觉得很多事情没有必要写得太清楚。但几年后，有人可能失业、离婚、搬离加拿大，或者突然需要卖掉自己的份额。

如果没有提前约定退出机制，很容易因为谁应该继续供房、谁垫付了多少钱、谁有权要求出售房产等问题发生争议。

按份共有还有一个经常被忽略的因素：一名共有人去世后，其产权通常会进入遗产，并按照遗嘱或继承规则处理。

因此，今天和你共同买房的是朋友或兄弟姐妹，未来与你共同持有房产的人，却可能变成他的家人或其他遗产受益人。

理财规划师Jennifer Hughes对此提醒：“退出计划和进入计划一样重要。”

房价上涨掩盖了很多风险

过去加拿大房价长期上涨，即使共同买房的人发生矛盾，很多时候也可以通过卖房解决。

房子卖掉、按揭贷款还清，剩下的钱大家再分。

但房价下跌后，如果卖房所得连贷款都还不清，而其他共同借款人又已经失业、离开加拿大或没有资产，仍然留在加拿大、有稳定收入和资产的人，就可能成为贷款机构重点追偿的对象。

Hoyes认为，过去很多人愿意轻易替家人共同签署贷款，一个重要原因就是相信加拿大房价会继续上涨。

“真正让很多人陷入困境的，是他们以为房地产会永远上涨。”

对于计划和父母、亲友共同买房的人来说，合伙买房本身并非不可行，但在签字之前，除了考虑怎么买进去，更应该提前想清楚：如果有人不再供款、有人要退出，甚至卖掉房子都不够还银行，最后谁来承担这笔钱？