$1万不修变$26万巨债! 加拿大这公寓没人敢买

一场原本只有约 1 万加元的公寓水管维修纠纷，最终却演变成超过 26 万加元的巨额债务。

如今，一名居住在多伦多北约克的男子，不仅房屋被登记留置权（lien），还可能因此失去自己住了 20 多年的家。

据多伦多星报报道，59 岁的 Stuart Weinstein 目前居住在北约克 Yonge 街和 401 高速附近的公寓楼（30 Harrison Garden Blvd）。

在他的一居室公寓里，厨房台面上堆满了地产经纪名片，客厅角落则放着一个装满法律文件的大纸箱。

为了尽快卖掉房子摆脱纠纷，他如今每天花大量时间翻阅这些年来积累下来的文件。

“他们（公寓公司）简直把我的账单当成提款机。”Weinstein 说。

事情始于 2018 年。

当时，公寓管理方 Toronto Standard Condominium Corporation No. 1466（TSCC 1466）通知业主，整栋楼需要更换 Kitec 水管系统，每户业主需承担高达 1 万加元的费用。

Kitec 水管因容易漏水、增加保险风险，早已在加拿大广泛引发争议，并曾被大规模召回。

大部分业主都同意了。

但 Weinstein 拒绝。

他表示，当时自己失业，无力承担这笔费用，同时他认为自家水管根本没有问题。

他还向媒体出示了三份独立检测报告，显示其单位内水管状况良好。

根据安省《共管公寓法》（Condominium Act），如果业主拒绝配合必要维修，公寓管理方可以采取法律行动。

双方随后进入仲裁程序。

2019 年，仲裁员裁定 Weinstein 必须更换水管，并支付超过 6 万加元法律费用。

之后，Weinstein 继续挑战裁决，但安省高等法院最终维持原裁决，随后又追加约 7 万加元执行费用，以及额外 1 万加元法律费。

法院认为，Weinstein 多次提出紧急动议、试图撤销留置权，是法律费用不断攀升的重要原因之一。

当时选择自行出庭的 Weinstein 如今回忆说：“那我还能怎么办？什么都不做吗？我像一只绝望、发疯的狗一样，为了寻求公义不断抗争。”

真正让 Weinstein 感到绝望的，是之后不断累积的费用。

根据安省公寓法，部分因纠纷产生的费用——包括法律和执行开支——可计入业主的“公共开支”账目，与日常管理费合并。而一旦这些费用被视作“拖欠管理费”，公寓公司便可以通过留置权方式进行追讨。

更关键的是，一旦最初的留置权已经登记，之后新增的法律费用，公寓公司无需再次获得法院批准或持续司法监督，便可以继续加入账单。

截至 2023 年 10 月，Weinstein 的公寓账户中已出现大量被标记为 “杂项法律费用（miscellaneous legal fees）” 的收费，总额超过 16.6 万加元。

而如今，留置权结清金额已增至约 23.9 万加元，再加上利息和其他费用，总债务已经超过 26.2 万加元。

坐在几乎空荡荡的公寓里，Weinstein 神情沮丧。

“我现在甚至很少住在这里了，感觉他们把我的家偷走了。”他说。

如今，他正试图出售房屋脱身，但由于产权上已经登记留置权，交易根本无法顺利进行。

他说，已经有4名潜在买家在发现留置权后放弃购买。因为根据规定，在房屋完成出售前，所有留置权都必须先被全部清偿。

更严重的是，今年 5 月 21 日，公寓公司律师 Timothy Duggan 已正式发出出售通知（Notice of Sale）。

如果 Weinstein 无法在 7 月 8 日前偿还债务，公寓公司有权依据“法定出售权（Power of Sale）”出售该房屋。

Weinstein 的律师 Steven Bookman 也承认，如果相关费用被认定合法，TSCC 1466 确实有权强制出售该单位。

Weinstein 表示，他最大的痛苦之一，是自己作为普通业主，根本无法承担长期法律战。

“这个社会似乎存在两种司法。一种属于请得起昂贵律师的人；另一种属于自己打官司的人。如果我一开始请得起律师，我今天不会失去自己的房子。”

他还质疑当年仲裁员的背景。

根据报道，该仲裁员曾多次遭 Law Society of Ontario 纪律处分。其中一次是在 2002 年，因为挪用超过 6 万加元客户离婚和解金而被吊销律师执照。

对此，公寓公司律师 Duggan 表示，不应因仲裁员过去的问题而否定其裁决，并称：“现实是，Weinstein 先生如今的处境，很大程度上是他自己造成的。”

来自渥太华的公寓律师 Rodrigue Escayola 也对现行制度提出批评。

他表示，过去一些公寓公司、物业经理以及律师事务所，确实曾采取“高压式”做法，把普通合规争议迅速转变成债务问题。

Escayola 提到安省著名案例 Amlani v. York Condominium Corporation。在该案中，原本只是业主是否在单位内吸烟的问题，但公寓公司不断将律师费用加入业主账户，最终债务膨胀至约 2.5 万加元，甚至触发法定出售权。

安省法院后来警告，不应把合规争议无限升级成债务追讨工具。

Escayola 表示：“留置权原本是为了保障公共费用的支付，而不是成为逼迫业主服从的武器。行业里确实存在把业主当成提款机的情况。”

如今，Weinstein 仍在努力争取法院重新审查案件。

但随着 7 月 8 日期限逼近，他的焦虑也越来越严重。同时随着律师费用继续增加，他的压力也不断加剧。

现在，他最大的愿望已经非常简单。

“我只是想脱身。”